商業(yè)地產(chǎn)與建筑設(shè)計模式課件

商業(yè)地產(chǎn)與建筑設(shè)計模式中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)顧問有限公司TianJin.01.2019商業(yè)地產(chǎn)與建筑設(shè)計模式中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)顧問有限公司為什么需要建立有效的設(shè)計模式定位、模式、招商在前？還是設(shè)計在前？為什么需要建立有效的設(shè)計模式社區(qū)商業(yè)購物中心商業(yè)綜合體專業(yè)市場旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)主要類型商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類祥云小鎮(zhèn)華潤1234space凱德商用恒隆廣場萬達(dá)廣場大悅城居然之家紅星美凱龍?zhí)旖蛉A僑城成都錦里創(chuàng)邑·老碼頭創(chuàng)邑·幸福灣社區(qū)商業(yè)購物中心商業(yè)綜合體專業(yè)市場旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)其他分類方式按規(guī)模分類物業(yè)型綜合體普通MALL型綜合體百貨型商業(yè)綜合體連鎖型商業(yè)綜合體按物業(yè)類別<3萬平方米3萬~10萬平方米10萬~30萬平米>30萬平方米都市型區(qū)域型近郊型按區(qū)位分類商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類其他分類方式按規(guī)模分類物業(yè)型綜合體普通MALL型綜合體百貨型弘基地產(chǎn)模式萬達(dá)地產(chǎn)模式寶龍地產(chǎn)模式頤高地產(chǎn)模式典型商業(yè)地產(chǎn)模式大量持有物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，購物與游樂的全新組合，游樂帶動購物地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)，訂單式商業(yè)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)，長期持有部分物業(yè)，通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)商業(yè)收益通過特色經(jīng)營，形成品牌效益，小商鋪租售萬達(dá)地產(chǎn)寶龍地產(chǎn)頤高地產(chǎn)弘基地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類弘基地產(chǎn)模式萬達(dá)地產(chǎn)模式寶龍地產(chǎn)模式頤高地產(chǎn)模式典型商業(yè)地產(chǎn)

持有型物業(yè)明顯增加大項目呈現(xiàn)集中放量商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作大中型城市開發(fā)布局多中心化二、三線城市將成為投資新熱點外資進(jìn)入方式趨于多樣化三、四線城市對住區(qū)配套商業(yè)的關(guān)注加大商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢持有型物業(yè)明顯增加商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì)長線盈利融資風(fēng)險主題設(shè)定專業(yè)服務(wù)共同利益商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì)長線盈利融資風(fēng)險主題設(shè)定專業(yè)服商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的特征地產(chǎn)的形態(tài)特征強(qiáng)地域性（城市住宅為載體）強(qiáng)基礎(chǔ)性（城市商業(yè)的基礎(chǔ)）強(qiáng)日常性（經(jīng)營內(nèi)容日常化）強(qiáng)集成性（資源整合，一次性開發(fā)）地產(chǎn)的

操作特征操作主體（商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商）操作手段（以市政規(guī)劃為主）操作模式（開發(fā)經(jīng)營高度統(tǒng)一）服務(wù)業(yè)態(tài)（鏈接式、業(yè)態(tài)全）市場程度（市場化程度較高）地產(chǎn)的運(yùn)營特征社區(qū)商業(yè)的成功啟動依賴于成熟的住宅環(huán)境聚人在先，消費(fèi)與升值在后的循環(huán)經(jīng)營開發(fā)利用“商業(yè)錨”的預(yù)熱作用進(jìn)行開發(fā)的模式地產(chǎn)的多主體特征開發(fā)主體經(jīng)營主體管理主體消費(fèi)主體地產(chǎn)的復(fù)雜性特征多元的產(chǎn)業(yè)鏈操作繁雜的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)做多變的運(yùn)營與管理利益的長短期博弈地產(chǎn)的創(chuàng)新性特征內(nèi)向型服務(wù)過渡為外向型服務(wù)由依附型過渡為獨立型商業(yè)形態(tài)關(guān)注“主力店”與“品牌效應(yīng)”倡導(dǎo)業(yè)態(tài)業(yè)種細(xì)分與差異化經(jīng)營制造社區(qū)城市公共活動與生活方式中心創(chuàng)造人性化、多元化、新奇化空間體驗商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的特征地產(chǎn)的形態(tài)特征強(qiáng)地域性（城只有經(jīng)營的成功才是設(shè)計的成功商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)難題只有經(jīng)營的成功才是設(shè)計的成功商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)難題

成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結(jié)何在？

招商開業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場，為什么？

面對強(qiáng)勢主力店的整改清單，商家如何選擇？100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營回報，怎么辦？

美輪美奐的設(shè)計換不來旺盛的人氣，什么原因？——商業(yè)如何精準(zhǔn)定位？——經(jīng)營權(quán)誰來掌控？——如何在強(qiáng)勢商業(yè)集團(tuán)面前把握主動權(quán)？——如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群？——如何走出商業(yè)設(shè)計的誤區(qū)？不火的商業(yè)的背后商業(yè)地產(chǎn)難題成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結(jié)何在？招商開業(yè)后從來就不只是設(shè)計問題商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)難題從來就不只是設(shè)計問題商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)難題商業(yè)地產(chǎn)從前期項目定位到后期經(jīng)營管理是一個完整系統(tǒng)的操作過程，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)建立在系統(tǒng)化分析與理性操作平臺基礎(chǔ)上，將各個環(huán)節(jié)之間有效的串聯(lián)、銜接與配合，進(jìn)而形成完整的商業(yè)系統(tǒng)支撐體系。商業(yè)地產(chǎn)難題商業(yè)地產(chǎn)從前期項目定位到后期經(jīng)營管理是一個完整系統(tǒng)的操作過程Q

ONE商業(yè)定位對設(shè)計的影響難題一一個精準(zhǔn)的商業(yè)定位，必然從一份實效的商業(yè)調(diào)研報告開始，商業(yè)調(diào)研報告的基本內(nèi)容包括：宏觀市場的研究、區(qū)域市場深化研究、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)調(diào)研、消費(fèi)市場調(diào)研等。在商業(yè)前期調(diào)研的這些諸多內(nèi)容中，有四個關(guān)鍵項目必須明確：目標(biāo)商戶定位調(diào)研、投資小業(yè)主定位調(diào)研、零售市場供求狀態(tài)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研。這四項調(diào)研為一個精準(zhǔn)的商業(yè)定位打下堅實的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)難題QONE商業(yè)定位對設(shè)計的影響難題一一個精準(zhǔn)的商業(yè)定位，必商業(yè)定位的五個方面:1.目標(biāo)市場消費(fèi)商圈2.客戶群體消費(fèi)群/投資群/商戶群3.經(jīng)營模式差異化（主題、方式、業(yè)態(tài)）4.規(guī)模消費(fèi)能力/規(guī)劃指標(biāo)5.形象時尚坐標(biāo)/地方文脈商業(yè)地產(chǎn)難題商業(yè)定位的五個方面:1.目標(biāo)市場消費(fèi)商圈2.客戶群體消費(fèi)商圈構(gòu)成：主圈--65％的顧客；小型商店主圈在0.8公里以內(nèi)，步行10分鐘；大型商場主圈在5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)。次圈--25％顧客；小型商店主圈在1.5公里以內(nèi)，步行20分鐘；大型商場主圈在8公里以內(nèi)，任何交通工具40分鐘以內(nèi)。邊圈--10％顧客；小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分鐘以上；大型商場主圈在8公里以外，任何交通工具40分鐘以上。商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍；目標(biāo)市場目標(biāo)市場的考慮因素：城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等；項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況，恩格爾系數(shù)；居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等。人流研究：人流數(shù)量，停留時間，每次消費(fèi)，對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等；商業(yè)地產(chǎn)難題消費(fèi)商圈構(gòu)成：目標(biāo)市場目標(biāo)市場的考慮因素：商業(yè)地產(chǎn)難題客戶群體消費(fèi)群體定位必須與所處區(qū)域功能相聯(lián)；必須做好客源重疊分析和規(guī)劃；消費(fèi)群考慮地域差異、宗教，民族，年齡，性別等；尋找消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點；逛商場頻度是影響商場人流的關(guān)鍵；投資群投資類型、租金范圍及交納方式等，即投資動向；經(jīng)營時間、營業(yè)時間、輻射范圍等；商戶群設(shè)店商家的選址意向；設(shè)店商家的設(shè)店標(biāo)準(zhǔn)；百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要；商業(yè)地產(chǎn)難題客戶群體商業(yè)地產(chǎn)難題經(jīng)營模式主題的確立是經(jīng)營模式選擇的第一步；主題的確立應(yīng)遵循差異化原則，即商業(yè)主題必須眾不同，獨具個性。多元的經(jīng)營主題以自然景觀為主題：日本博多水城、南京水游城；以人文景觀為主題：上海新天地、杭州新天地；以城市RBD休閑娛樂為主題；以營造城市24小時活力為主題；主題差異與主題創(chuàng)新相輔相成運(yùn)動主題、科幻主題、娛樂主題、文化主題等；主題的差異性影響店鋪組合的差異性；主題的差異性影響建筑風(fēng)格與經(jīng)營模式。商業(yè)地產(chǎn)難題經(jīng)營模式主題的確立是經(jīng)營模式選擇的第一步；商業(yè)地產(chǎn)難題人文環(huán)境與主題定位濟(jì)南省府前街——城市政治文化中心區(qū)的綜合性商業(yè)項目

——延續(xù)地方文脈特質(zhì)，打造現(xiàn)代商業(yè)模式山東省府前街改造后將依然保留古建筑風(fēng)貌，功能定位以商業(yè)為主，兼有人防、辦公等設(shè)施。在主題定位方面做了如下嘗試：●在建筑群體的總體規(guī)劃方面，延續(xù)了泉城濟(jì)南傳統(tǒng)民居的合院文化，以院落設(shè)計為主題，串聯(lián)起不同的功能單元，還原傳統(tǒng)的鄰里式交往模式；●在建筑的單體設(shè)計中，借鑒了濟(jì)南歷史文化名街芙蓉街的城市改造經(jīng)驗，以現(xiàn)代簡潔的造型手法再現(xiàn)傳統(tǒng)民居的坡頂、翹屋脊、格窗等地方性語言，并有機(jī)融入到現(xiàn)代城市的整體氛圍中；●以門式造型暗喻地塊的政治經(jīng)濟(jì)文化中心的城市窗口作用，將商業(yè)人流自然引入到整體的空間序列中。濟(jì)南省府前街(鳥瞰圖)濟(jì)南省府前街(透視圖)濟(jì)南省府前街（內(nèi)景圖）濟(jì)南省府前街(透視圖)商業(yè)地產(chǎn)難題人文環(huán)境與主題定位山東省府前街改造后將依然保留古建筑風(fēng)貌，功自然資源與主題定位日本福岡博多水城（CanalCity）這個占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運(yùn)河兩岸。整個商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。圍繞水道商城內(nèi)部分為5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場，游客們可以通過商場內(nèi)特有的拱廊往返運(yùn)河兩岸。項目位置：日本福岡縣占地面積：約23萬平方米建筑面積：26.7萬平方米日本福岡博多水城日本福岡博多水城（衛(wèi)星圖）商業(yè)地產(chǎn)難題自然資源與主題定位這個占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物經(jīng)營方式服務(wù)于商業(yè)主題；經(jīng)營方式與商業(yè)主題相互促進(jìn)、相得益彰；場內(nèi)商鋪既不出售也不出租，完全由開發(fā)商自己經(jīng)營管理；自營根據(jù)企業(yè)實力、經(jīng)營目標(biāo)、承受風(fēng)險能力等因素一般可以采用以下幾種方式：委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理統(tǒng)一招租部分經(jīng)營租賃加部分出售店中店時差分租售后包租多種租賃形式組合場內(nèi)商鋪既不出售也不出租，將由專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。將場內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租給實際用家，所有者獲取租金收益，實際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益。一定面積的商鋪用于出售，一部分面積的商鋪用于出租，也可能余留一部分面積的商鋪自營。是一種高檔的檔位出租形式，與檔位出租的差異在于檔位是全開放式的，店中店是在一個大的商業(yè)空間中劃分出一個個小的獨立的封閉型的集中的檔位空間。利用不同業(yè)態(tài)、不同營業(yè)時間要求進(jìn)行時段季節(jié)性的時差租賃，通過運(yùn)用各種業(yè)態(tài)不同經(jīng)營時間的交叉，可以使商鋪的時間價值得到最大體現(xiàn)，為投資者或?qū)嶋H用家取得更好的效果。將商場內(nèi)一定面積商鋪分割成多個獨立產(chǎn)權(quán)的銷售單元進(jìn)行出售，并向購買者作出一定的投資回報承諾。包括“返租回報”“帶租約銷售”“利潤共享”“保底分紅”。依據(jù)市場需求，靈活運(yùn)用多種租賃組合形式，達(dá)到利潤最大化。商業(yè)地產(chǎn)難題經(jīng)營方式服務(wù)于商業(yè)主題；場內(nèi)商鋪既不出售也不出租，完全由開發(fā)經(jīng)營方式案例：徐家匯弘基休閑廣場小店面分租，統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，形成以餐飲為主的特色化經(jīng)營模式。建筑規(guī)模：1.5萬平方米建設(shè)地點：上海市徐匯區(qū)徐家匯設(shè)計時間：2019年建成時間：2000年徐家匯弘基休閑廣場位于繁華的徐家匯商業(yè)區(qū)虹橋路恭城路轉(zhuǎn)角處，廣場基地面積35343平方米，綠化覆蓋達(dá)46.3%，是一座集餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性廣場。徐家匯弘基休閑廣場是一個真正的美食天地，匯聚了全國各地風(fēng)味的餐館和酒吧，同時廣場也為徐家匯地區(qū)帶來大片綠地，改善了商業(yè)中心的環(huán)境，與肇嘉浜路綠化帶遙相呼應(yīng)，象一條綠色長廊上的寶石，使徐家匯逐步成為一個綠化覆蓋率較高的休閑商業(yè)區(qū)。徐家匯弘基休閑廣場（三益設(shè)計）商業(yè)地產(chǎn)難題經(jīng)營方式案例：徐家匯弘基休閑廣場（三益設(shè)計）商業(yè)地產(chǎn)難題[定位優(yōu)勢]當(dāng)?shù)爻Ｗ【用袢丝谳^多，在弘基文化休閑廣場３公里范圍內(nèi)分布較集中，有良好的消費(fèi)人群優(yōu)勢；當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)大型的商業(yè)賣場和多樣化的娛樂場所比較缺乏，弘基文化休閑廣場的休閑娛樂場所對此是一個很好的填補(bǔ)。當(dāng)?shù)鼐用褫^為看重的服務(wù)、質(zhì)量、品牌，是弘基文化休閑廣場的優(yōu)勢所在。當(dāng)?shù)厝找骈_發(fā)的商品住宅將入遷中高收入水平的業(yè)主，弘基文化休閑廣場對他們來說是一個很好的綜合配套商業(yè)設(shè)施；隨著當(dāng)?shù)厣唐贩拷ㄔ斓牧Χ燃訌?qiáng)，中高消費(fèi)者勢必逐漸增加，其總體消費(fèi)水平也將隨之逐漸提高，有利于良好的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展；弘基文化休閑廣場的餐飲業(yè)態(tài)可以適應(yīng)大學(xué)生多層次、多口味、多選擇的餐飲特點，休閑娛樂場所的增設(shè)可以適當(dāng)滿足大學(xué)生的娛樂需求，商鋪的開設(shè)，一定程度上對大學(xué)生們購物不便、商品挑選余地不大的現(xiàn)狀的一種很好的補(bǔ)充；弘基文化休閑廣場的中低檔的商品市場定位，符合大學(xué)生們消費(fèi)支出低、消費(fèi)選擇價廉物美的特征。案例1：弘基商業(yè)模式——上大弘基文化休閑廣場：上海大學(xué)城商圈之先鋒上大弘基休閑廣場集文化消費(fèi)、餐飲美食、休閑娛樂、購物于一體，是由上海弘基商業(yè)管理公司將城市的文化休閑廣場商業(yè)業(yè)態(tài)，向城郊接合部進(jìn)行的延伸。商業(yè)廣場建成后極大地豐富、繁榮了城郊接合部的商業(yè)功能。目前，弘基文化休閑廣場內(nèi)陸續(xù)開業(yè)的商鋪，每天都吸引了渴望現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的周圍居民們前來，一些人稱弘基文化休閑廣場是當(dāng)?shù)氐摹俺勤驈R”。上大弘基文化休閑廣場(手繪稿)上大弘基文化休閑廣場(內(nèi)街透視)上大弘基文化休閑廣場(鳥瞰)上大弘基文化休閑廣場(總平)上大弘基文化休閑廣場商業(yè)地產(chǎn)難題[定位優(yōu)勢]案例1：弘基商業(yè)模式上大弘基文化休閑廣場(手繪稿案例2：徐州東城國際花園城商業(yè)中心——城市副中心的超大性商業(yè)綜合體項目住宅區(qū)——居民需要完善的生活配套和區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)綜合體管委會——辦公商務(wù)人員需要商務(wù)用房及餐飲休閑設(shè)施酒店公寓及商務(wù)辦公高鐵及高速——外來人員目的性消費(fèi)及路過性消費(fèi)目的性專業(yè)性賣場徐州東城國際花園城商業(yè)中心商業(yè)地產(chǎn)難題案例2：徐州東城國際花園城商業(yè)中心徐州東城國際花園城商業(yè)中心(商業(yè)街)徐州東城國際花園城商業(yè)中心(超市)徐州東城國際花園城商業(yè)中心(五星級酒店和辦公樓)徐州東城國際花園城商業(yè)中心商業(yè)地產(chǎn)難題徐州東城國際花園城商業(yè)中心(商業(yè)街)徐州東城國際花園城商業(yè)規(guī)模商圈范圍確定后，可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、消費(fèi)市場容量，初步確定項目經(jīng)營規(guī)模；項目經(jīng)營規(guī)模在通過商圈分析后，通過一定的宏觀量化計算也可得出：購買力決定規(guī)模公式：規(guī)模=商圈購買力－圈內(nèi)競爭分流購買力一個不可忽視的指標(biāo)：城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)城市總體規(guī)劃，一開始就設(shè)定了商業(yè)成功的起跑線；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)模與定位規(guī)模的比較：面積不足？面積過剩？市場潛在需求分析——整合出一個結(jié)構(gòu)豐富的綜合產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)難題規(guī)模商圈范圍確定后，可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、消費(fèi)市形象形象的定位依據(jù)：主題定位，經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位。作為商業(yè)市場競爭的主體，要始終保持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象；形象的作用不容忽視：以時尚展示打造和樹立城市“時尚坐標(biāo)”、“咨詢坐標(biāo)”的形象定位，維護(hù)持久的競爭力；定期的展示性和推廣是一種重要的途徑，包括產(chǎn)品價格質(zhì)量服務(wù)、促銷策略等；形象的建筑設(shè)計語言：形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購物氣氛經(jīng)營、場內(nèi)購物環(huán)境、布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、廣告等；商業(yè)建筑本身是一個形象廣告系統(tǒng)。商業(yè)地產(chǎn)難題形象形象的定位依據(jù)：主題定位，經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位。商形象案例1上海新天地土地面積：3萬平方米總建筑面積：57,000平方米項目概況：上海新天地位于上海市中心，毗鄰高雅、繁華的淮海中路以及黃陂南路地鐵站。上海新天地以「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設(shè)計理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于20世紀(jì)初期的石庫門老建筑。項目定位：上海新天地的定位經(jīng)歷了三個階段的深化。第一階段：強(qiáng)調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等功能全部集在一起，填補(bǔ)了市場空白；第二階段：將該項目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點；第三階段：讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點。上海新天地商業(yè)地產(chǎn)難題形象案例1上海新天地商業(yè)地產(chǎn)難題形象案例2上海復(fù)地城隍廟廣場——以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍(lán)本，以庭院化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)與旅游的需求。設(shè)計以仿古建筑為主，部分建筑體量較大。沿方浜中路步行街則以傳統(tǒng)二層建筑和少量歐式建筑為主，街道尺度宜人。上海復(fù)地城隍廟廣場(夜景)上海復(fù)地城隍廟廣場(內(nèi)街透視)上海復(fù)地城隍廟廣場(透視)上海復(fù)地城隍廟廣場(透視)上海復(fù)地城隍廟廣場商業(yè)地產(chǎn)難題形象案例2上海復(fù)地城隍廟廣場(夜景)上海復(fù)地城隍廟廣場(內(nèi)街形象案例3創(chuàng)邑·老碼頭改造——創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的改造與設(shè)計該項目原來是上海油脂廠。其位置距離上海的母親河黃浦江僅30米，其改造思路：第一，做一個現(xiàn)代的、時尚的、前沿的建筑；第二，保存老的紀(jì)念性的構(gòu)件。這里要讓新與舊共存、融合，讓人們在情感上有一個很好的延續(xù)。本項目規(guī)劃由多種商業(yè)形態(tài)交織共融。5，6層的建筑物改造成設(shè)計類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，部分樓層可遠(yuǎn)眺浦江，景觀資源豐富，可改造休閑類的俱樂部或會所，中部廣場區(qū)域新建一個典型石窟門風(fēng)格建筑，室內(nèi)為特色西餐酒吧，室外為大型水上秀場，是本項目的最大亮點！同時，周邊建筑改造為特色服飾和精品展示店，沿外馬路建筑樓層較低，改造重點為以特色餐飲，酒吧為主的商業(yè)街。隨著世博的臨近，本項目的實施，一方面填補(bǔ)了外灘和世博會基地之間的空白區(qū)域，將外灘的時尚元素和城市形象功能進(jìn)行延伸拓展，同時，與隔江相望的小陸家嘴也形成呼應(yīng)，將新時代時尚氣息的休閑商業(yè)中心與小陸家嘴金融商務(wù)區(qū)形成城市功能的互補(bǔ)。整個項目以裝飾、加固為主，其中局部混凝土構(gòu)件與鋼結(jié)構(gòu)交雜，配以部分木質(zhì)構(gòu)件，構(gòu)成整個項目的現(xiàn)代基調(diào)。面磚，鋼材，涂料的色彩變換運(yùn)用，以及各種材料在細(xì)部上的巧妙組合，使現(xiàn)代風(fēng)格中又融入了英式老廠房的濃郁味道，輔之以廣場中心與海派石庫門的建筑呼應(yīng)，使整個項目大氣又不失柔和，現(xiàn)代的同時兼俱些許“老氣”的滄桑。上海創(chuàng)邑·老碼頭(夜景)上海創(chuàng)邑·老碼頭(透視)上海創(chuàng)邑·老碼頭商業(yè)地產(chǎn)難題形象案例3上海創(chuàng)邑·老碼頭(夜景)上海創(chuàng)邑·老碼頭(透視)上Q

TWO商業(yè)經(jīng)營模式對設(shè)計的影響難題二經(jīng)營權(quán)是所有權(quán)的一種權(quán)能，即不變更生產(chǎn)資料的所有制性質(zhì),依法占有、支配和使用所有者的生產(chǎn)資料和商品的權(quán)利。在商業(yè)運(yùn)做中，賣還是不賣的關(guān)鍵問題實際是一個對經(jīng)營權(quán)的認(rèn)識問題，無數(shù)成功的商業(yè)模式昭示著一條永恒定律：掌握經(jīng)營權(quán)是興盛商業(yè)的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)難題QTWO商業(yè)經(jīng)營模式對設(shè)計的影響難題二經(jīng)營權(quán)是所有權(quán)的一“持有”——國際上商業(yè)運(yùn)營的成熟做法從國際成熟經(jīng)驗來看，在國外開發(fā)商通常是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，包括大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。他們委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營管理，商業(yè)管理公司的核心職能是通過專業(yè)的運(yùn)營管理，為進(jìn)場商戶提供一個一流的經(jīng)營環(huán)境，塑造強(qiáng)勢賣場品牌，不斷提升物業(yè)價值，獲得不斷上升的租金回報，最終通過在資本市場上市實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的終極價值。因此國外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。著名如美國拉斯維加斯商業(yè)物業(yè)，開發(fā)商根據(jù)物業(yè)所在區(qū)位確定采取何種方式運(yùn)營。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大，娛樂業(yè)非常發(fā)達(dá)，因此，此區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都采取了開發(fā)商持有的運(yùn)營形式，基本無商業(yè)物業(yè)出售。商業(yè)地產(chǎn)難題“持有”——國際上商業(yè)運(yùn)營的成熟做法從國際成熟經(jīng)驗來看，我國本土化的商業(yè)運(yùn)作模式由于商業(yè)地產(chǎn)耗資巨大，周期較長，因此融資問題是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸?；谀壳暗膶嶋H國情與政策體系，開發(fā)商嘗試通過多種形式實現(xiàn)商業(yè)運(yùn)做進(jìn)而順利完成融資，常見形式有以下幾類：商業(yè)地產(chǎn)難題我國本土化的商業(yè)運(yùn)作模式由于商業(yè)地產(chǎn)耗資巨大，周期較長，因此>>>

商業(yè)成功的黃金法則——掌握經(jīng)營權(quán)隨著市場走向成熟，開發(fā)商的融資渠道逐漸拓寬，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪也將逐漸退出歷史舞臺，最終持有型商鋪應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的主軸。但是鑒于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，這一過程可能持續(xù)的時間將很長，我們將拭目以待。商業(yè)地產(chǎn)難題>>>商業(yè)成功的黃金法則——掌握經(jīng)營權(quán)商業(yè)地產(chǎn)難題Q

THREE招商對設(shè)計的影響難題三主力店的入駐對商家是喜是悲，不僅要看主力店本身的名氣與效力，還應(yīng)以全局的眼光衡量主力店在整體經(jīng)營中發(fā)揮的作用，最終的目的，就要尋求一個相對穩(wěn)定的動態(tài)平衡，在這一平衡中，能夠化解風(fēng)險，制造利潤，取得最佳的投資回報，形成可持續(xù)發(fā)展的良性運(yùn)做。商業(yè)地產(chǎn)難題QTHREE招商對設(shè)計的影響難題三主力店的入駐對商家是喜百貨店

[太平洋百貨、百盛、巴黎春天、富安百貨、銅鑼灣百貨等]大型綜合超市

[家樂福、易賣得、大潤發(fā)、沃爾瑪、好又多、歐尚、易出蓮花等]專業(yè)店

[國美電器、紅星美凱龍、百腦匯、百安居等]專賣店

[迪卡儂、卓依爾女裝、協(xié)亨手機(jī)、雪姬美素、SPORT100等]餐飲類商家

[味千拉面、棒約翰、永和豆?jié){等]娛樂類商家：

[湯姆熊電玩世界、玩具反斗城等]成功實現(xiàn)主力店招商是項目整體成功的關(guān)鍵判斷主力店的三個標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)大的商業(yè)號召力與良好的商業(yè)信譽(yù)一支穩(wěn)健的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊具有招商的可靠性，不輕易撤場主力店的分類商業(yè)地產(chǎn)難題百貨店[太平洋百主力店招商前置在項目整體定位完成后，就應(yīng)當(dāng)確定下具體的主力店類型，并在商業(yè)規(guī)劃前期完成主力店的招商工作，以更快的解決諸多結(jié)構(gòu)平衡問題中的主要制約點。由于主力店所處的位置、所占的面積、所需要的停車位和貨運(yùn)通道等因素對商業(yè)建筑設(shè)計產(chǎn)生重要影響。因此，主力店的招商前置，可以確立正確的空間設(shè)計思路。商業(yè)地產(chǎn)難題主力店招商前置商業(yè)地產(chǎn)難題合理確定主力店與經(jīng)營散戶之間的關(guān)系面積比例主力店的引入是為了促進(jìn)散戶的經(jīng)營主力店和散戶的經(jīng)營面積、租金收入是彼此消長的關(guān)系合理的購物中心中，主力店面積可為30%~50%樓層設(shè)置將主力店設(shè)置于中等樓層，既保證其有一個相對理想的經(jīng)營位置，又能為散戶贏得更為有利的商業(yè)樓層，同時為商家爭取更多的投資回報利潤。商業(yè)地產(chǎn)難題合理確定主力店與經(jīng)營散戶之間的關(guān)系面積比例商業(yè)地產(chǎn)難題商業(yè)的平衡術(shù)低風(fēng)險中低風(fēng)險中高風(fēng)險高風(fēng)險風(fēng)險低利潤中低利潤中高利潤高利潤主力店零售百貨類次主力店酒樓、小型專賣超市、折扣店專賣店批發(fā)零售個體店連鎖品牌店、便利店業(yè)態(tài)風(fēng)險和利潤成正比例商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn)，其運(yùn)營需要諸多的結(jié)構(gòu)平衡共同實現(xiàn)：品牌店鋪與一般店鋪的平衡；強(qiáng)承租戶與弱承租戶的平衡；大型租戶與小型散戶的平衡；長期租戶與短期租戶的平衡；白天運(yùn)營與夜晚運(yùn)營的平衡；業(yè)態(tài)與業(yè)種配置的效益平衡；“劍有雙刃，刀走偏鋒”商業(yè)的主要租金收入來自于各種中小型店鋪，中小型店鋪經(jīng)營靈活，贏利能力高，平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主力店，是商業(yè)主要租金收入的貢獻(xiàn)者；但是也應(yīng)注意商家租賃面積與租金體系的平衡問題。建立最高利潤與最低風(fēng)險的平衡點就要找出最佳的投資回報方式；合理的投資回報方式應(yīng)從低風(fēng)險出發(fā)，制造出高利潤；平衡規(guī)則一：業(yè)態(tài)風(fēng)險與利潤成正比；平衡規(guī)則二：建立利潤風(fēng)險平衡點；商業(yè)地產(chǎn)難題商業(yè)的平衡術(shù)低風(fēng)險中低風(fēng)險中高風(fēng)險高風(fēng)險風(fēng)險低利潤中低利潤案例分析：萬達(dá)商業(yè)廣場——定單地產(chǎn)型通過定單地產(chǎn)概念的導(dǎo)入，引入沃爾瑪、蘇寧電器等超級主力店，其中超級主力店所占面積很大，超過總面積的50%，這樣使得商業(yè)租金收益變低，但同時也將了風(fēng)險，收益比較穩(wěn)定。連鎖化發(fā)展的萬達(dá)集團(tuán)其核心能力在于通過城市運(yùn)營獲得土地增值效益，并通過與國外基金合作，解決前期的資金問題，大面積的主力店雖然造成了租金收入較低，但能實現(xiàn)穩(wěn)定連鎖化發(fā)展。對于總體開發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，萬達(dá)模式是一種不可克隆的商業(yè)模式。日景透視夜景鳥瞰南京萬達(dá)商業(yè)廣場商業(yè)地產(chǎn)難題案例分析：萬達(dá)商業(yè)廣場——定單地產(chǎn)型日景透視夜景鳥瞰“創(chuàng)新模式”——

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計模式的反思建筑設(shè)計創(chuàng)新模式“創(chuàng)新模式”建筑設(shè)計創(chuàng)新模式商業(yè)開發(fā)的流程及弊端以前多數(shù)的商業(yè)開發(fā)流程拿地——建筑設(shè)計公司——商業(yè)定位(商業(yè)策劃公司或自己團(tuán)隊)——招商（商業(yè)管理顧問公司或自己團(tuán)隊）——銷售（銷售代理公司）——運(yùn)營——再開發(fā)。弊端(1)拿到地后盲目進(jìn)行設(shè)計，導(dǎo)致無法滿足經(jīng)營商家的設(shè)店要求，后期投資成本增加；(2)將廣告策劃等同于商業(yè)策劃，導(dǎo)致商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位缺失；(3)后期招商忽視了定位的控制作用，出現(xiàn)招商混亂，空間設(shè)計不符合設(shè)店需求，導(dǎo)致建筑設(shè)計乃至施工的反復(fù)與翻工；(4)開發(fā)過程不同的主體分階段介入時，各個環(huán)節(jié)專業(yè)缺乏溝通平臺，無法保證專業(yè)化介入的深度，項目整體的控制與把握難以保證。建筑設(shè)計創(chuàng)新模式商業(yè)開發(fā)的流程及弊端以前多數(shù)的商業(yè)開發(fā)流程弊端建筑設(shè)計創(chuàng)新模適宜的商業(yè)開發(fā)模式：(1)專業(yè)化的服務(wù)主體的高度集中與整合；(2)投資、策劃、設(shè)計、招商、運(yùn)營、管理——全程一體，專業(yè)協(xié)同(3)以商業(yè)策劃與先導(dǎo)；(4)以建筑設(shè)計為紐帶；(5)以招商運(yùn)營為核心；適宜的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式建筑設(shè)計創(chuàng)新模式適宜的商業(yè)開發(fā)模式：適宜的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式建筑設(shè)計創(chuàng)新模式設(shè)計模式的修正——全程一體，專業(yè)協(xié)同新模式的核心

全程一體：從前期項目定位到后期的經(jīng)營管理的全程一體化服務(wù)，在商業(yè)項目的開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支撐，各個環(huán)節(jié)之間進(jìn)行有效串聯(lián)、銜接與配合；專業(yè)協(xié)同：不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設(shè)計專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對項目的整體把握；建筑設(shè)計創(chuàng)新模式設(shè)計模式的修正——全程一體，專業(yè)協(xié)同新模式的核心全程