濟(jì)南市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)及概況

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，轉(zhuǎn)Word此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除，謝謝！一、全國長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)情況目前我國的租賃模式主要分為三種：散戶自租：房東和租戶互相尋找和匹配的過程是耗時(shí)耗力的，這種情況下容易因?yàn)樾畔@取渠道不暢導(dǎo)致租房市場(chǎng)效率低下，于是租房中介應(yīng)運(yùn)而生。中介代租：包括三種模式：代理租賃、普通租賃和服務(wù)租賃。本質(zhì)都是房東將房子租給中介，中介負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)租后的服務(wù)，通過賺取租金差盈利。長(zhǎng)租公寓：將公寓統(tǒng)一裝修和管理，有利于形成品牌效應(yīng)，可以為租客提供更高品質(zhì)的增值服務(wù)。、長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營主體分類截止17年底長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出“多主體”、“多渠道”特征。根據(jù)智信資產(chǎn)管理研究院的報(bào)告，目前已有1100家企業(yè)投身長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)。這些市場(chǎng)參與者在資本來源、行業(yè)背景等方面各不相同，亦根據(jù)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)選擇了不同的運(yùn)營模式。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營主體從資本來源可以分為以下三種類型：（1）政府平臺(tái)型：即政府獨(dú)立或與社會(huì)資本合作，自建或收購房源作為長(zhǎng)租公寓房源，以提供保障性或政策性租賃住房。（2）國資背景型：包括國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國有投融資企業(yè)，通過自建、購買、資產(chǎn)劃撥、租賃等方式獲得房源。（2）社會(huì)資本型：即民營機(jī)構(gòu)通過各種市場(chǎng)化的手段獲取房源開展住房租賃業(yè)務(wù)。根據(jù)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營主體行業(yè)背景的不同，長(zhǎng)租公寓企業(yè)主要可分為以下四類：（1）開發(fā)商背景企業(yè)而近幾年來，在拿地成本越來越高、樓市調(diào)控越來越嚴(yán)的背景下，開發(fā)商利潤(rùn)率下滑，周轉(zhuǎn)和去化速度放緩，“開發(fā)+銷售”傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù)，開發(fā)商開始尋求其它業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。萬科、金地、遠(yuǎn)洋、龍湖、旭輝、石榴、中駿置業(yè)、合景泰富、碧桂園、綠地、朗詩等企業(yè)都在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域進(jìn)行了布局。（2）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)背景企業(yè)153接近租賃房源和租賃客戶的先天優(yōu)勢(shì)開展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。自如寓（鏈家）、紅璞公寓（世聯(lián)行）、相寓（我愛我家）、逗號(hào)公寓（如家）都依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)背景發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。（3）酒店背景企業(yè)早在多數(shù)開發(fā)企業(yè)還在以“開發(fā)+銷售”模式快速壯大之時(shí)，一些外資背景的酒店業(yè)主或酒店管理公司，即已將“服務(wù)式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中國。在國內(nèi)，從廣義上講，可以將服務(wù)式公寓或酒店式公寓的公寓市場(chǎng)。城家（華住旗下）、窩趣（鉑濤旗下）、繽潤(rùn)亞朵（亞朵酒店旗下）即是酒店背景長(zhǎng)租公寓企業(yè)的代表。（4）創(chuàng)業(yè)類企業(yè)目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中，創(chuàng)業(yè)類背景的企業(yè)數(shù)量眾多。大量的創(chuàng)業(yè)類公寓企業(yè)借政策東風(fēng)大力發(fā)展以O(shè)2O為代域。這種類型企業(yè)其中知名度較高的包括魔方公寓、寓見、新派、青客、水滴公寓等。、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營模式分類根據(jù)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營企業(yè)所運(yùn)營的物業(yè)分布位置是否集中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營模式可分為集中式和分散式：集中式（魔方公寓、灣流國際、YOU+國際青年公寓、貝客、未來域、萬科驛/泊寓）是指興建、改造、收購或租賃整幢樓宇或物理上集中的房屋，將其作為公寓出租的模式。集中式長(zhǎng)租公寓因?yàn)榉吭醇?，通常設(shè)置有共用面積和共用設(shè)備設(shè)施，便于充分利用空間，同時(shí)，集中式公寓的服務(wù)半徑小，管理統(tǒng)一，節(jié)省人力，帶來協(xié)同效應(yīng)，有助于提升資產(chǎn)價(jià)值。但目前市場(chǎng)上的集中式公寓通常由商業(yè)、工業(yè)物業(yè)等集中式運(yùn)營模式。分散式（自如寓、青客公寓、寓見、魔飛公寓、水滴公寓）務(wù)。分散式公寓房源較多，選擇面較廣，因此，分散式長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品層次可以做得更為豐富。但分散式長(zhǎng)租采用分散式運(yùn)營模式的運(yùn)營商通常是通過租賃或受托方式獲得分散房源。根據(jù)運(yùn)營商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營模式可分為重資產(chǎn)運(yùn)營和輕資產(chǎn)運(yùn)營兩大類：重資產(chǎn)運(yùn)營（萬科泊寓、龍湖冠寓）即運(yùn)營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對(duì)外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。重資產(chǎn)運(yùn)營15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報(bào)率在10%左右，毛利率高達(dá)65%。伴隨冠寓的擴(kuò)張，龍湖在輕重比例上的計(jì)劃也發(fā)生了變化。早期輕重比是8:2，后期將逐步加大重資產(chǎn)比例，實(shí)現(xiàn)6:4。輕資產(chǎn)運(yùn)營（魔方公寓、樂乎城市青年社區(qū)）后轉(zhuǎn)租）獲得租金價(jià)差和/或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報(bào)酬的模式。具有中介機(jī)構(gòu)背景的公寓運(yùn)營商憑借其長(zhǎng)期的房產(chǎn)中介服務(wù)積累的大量業(yè)主客戶，多選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營。領(lǐng)先參與者的經(jīng)營之道。比如在過去三年，開發(fā)商系的萬科泊寓已進(jìn)入28個(gè)城市，獲取了8.4萬間房，其中物業(yè)管理+綜合整治”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，將玉田村整村的物業(yè)承租下來，由萬科提供物業(yè)管理、公寓出租、社區(qū)商業(yè)等服務(wù)。而魔方等二房東出身的創(chuàng)業(yè)公司或許是深感以賺取整租和轉(zhuǎn)租差價(jià)的方式趕不上資產(chǎn)增值，公寓，由魔方運(yùn)營的商業(yè)模式（輕資產(chǎn)，輸出運(yùn)營）。3、國內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀政策驅(qū)動(dòng)：《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》數(shù)據(jù)顯示，截止去年年底，國內(nèi)的流動(dòng)人口有2.45億人。優(yōu)質(zhì)資源集中的租房需求?！?017租賃藍(lán)皮書》顯示2017年全國租房需求相比去年增長(zhǎng)了57%；90后置業(yè)觀也有所改變，租房意愿增加，選擇租房的人多達(dá)72%。鏈家在《租賃崛起》報(bào)告中預(yù)測(cè)，目前中國房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬億元，預(yù)計(jì)到2025年，將增長(zhǎng)到2.9年將超過4萬億元。更重要的是，為了推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，北京、深圳等城市相繼出臺(tái)了一系列租房政策，為租房市場(chǎng)的燎原之勢(shì)又添一把火。比如北京出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》，上線住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，并同時(shí)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)集體土地建設(shè)租賃住房工作的工作意見》，未來五年將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租房建設(shè)。又比如，北上廣深幾大城市均推出了“只租不售”的住宅用地。市場(chǎng)需求：同時(shí)，隨著樓市調(diào)控不斷加碼，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)也有所下滑，需要發(fā)掘新增長(zhǎng)點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2016年中國租房市場(chǎng)的規(guī)模大概在1.1萬億元。市場(chǎng)需求旺盛，再加上政策鼓勵(lì)，長(zhǎng)租市場(chǎng)一時(shí)間成為了資本的新寵，目前長(zhǎng)租公寓管理的房源約60萬間，長(zhǎng)租行業(yè)的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營占比不到2%，未來機(jī)構(gòu)化運(yùn)營擴(kuò)張前景廣闊。長(zhǎng)租公寓巨頭現(xiàn)狀：管理規(guī)模是30萬間，魔方公寓集中式管理規(guī)模是3萬間，估值十億美元（自如從2015年的20萬間快速增長(zhǎng)到2016年的30萬間，成長(zhǎng)迅猛。魔方公寓也是2015年的2萬間增長(zhǎng)到2016年的3萬間。自如和魔方在2016年管理規(guī)模都差不多提升了2016年獲得了3億美元C輪融資，而小米科技創(chuàng)始人雷軍也于2014年向you+國際青年公寓投資了一個(gè)億。（1）盈利難：于投入期，萬科的長(zhǎng)租公寓品牌至今未實(shí)現(xiàn)整體盈利，自如也是運(yùn)營到第六年，才在北京實(shí)現(xiàn)了微盈利。創(chuàng)業(yè)者扎堆的情況下，長(zhǎng)租市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，對(duì)許多企業(yè)來說盈利周期長(zhǎng)并不是什么好消息。長(zhǎng)租公寓房源大多通過租賃業(yè)主房屋獲得，裝修改造與房屋租賃費(fèi)用是長(zhǎng)租公寓的兩大巨額成本。數(shù)據(jù)顯示，租房成本在長(zhǎng)租公寓租金中占比70%，長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)薄。為了盈利，很多長(zhǎng)租公寓實(shí)際上只提供最長(zhǎng)為一年的短租服務(wù)，目的是方便次年漲房租以賺取更多房租差價(jià)。（2）進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資1長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)存在的問題：了群租房清理風(fēng)波，不僅違規(guī)，還存在安全隱患。其次，長(zhǎng)租公寓的租金比市場(chǎng)價(jià)高出15%-20%，打的是品質(zhì)旗號(hào)，但實(shí)際上長(zhǎng)租公寓的服務(wù)卻漸行漸遠(yuǎn)，似上，公共空間社交以及定期活動(dòng)這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)并不能發(fā)揮，因租客工作較為繁忙等，公共空間的使用率很低，活動(dòng)也難以展開。最后，盡管“租購?fù)瑱?quán)”讓很多人在高房?jī)r(jià)之下有了新選擇，但是出租房缺少資產(chǎn)保值功能，很多租客未來還是有買房的計(jì)劃。長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)長(zhǎng)線市場(chǎng)，市場(chǎng)教育不夠成熟，配套政策還不夠完善。長(zhǎng)租公寓無法平衡租金、品質(zhì)、服務(wù)，再加上如今競(jìng)爭(zhēng)加劇，獲客成本上升，長(zhǎng)租公寓在盈利難基礎(chǔ)上再遇困境，品質(zhì)與服務(wù)也隨之滑坡。（3）發(fā)展預(yù)期：平衡品質(zhì)與盈利，才是長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)久之計(jì)。長(zhǎng)租公寓需要依靠長(zhǎng)期運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)盈利，而不是追逐短期效益，業(yè)內(nèi)人士也提到，租客入住只是完成了10%的價(jià)值交付，剩下90%需后續(xù)服務(wù)與運(yùn)營完成。自如等長(zhǎng)租公寓近來頻繁出現(xiàn)在負(fù)面輿論中，會(huì)導(dǎo)致還未成熟的市場(chǎng)產(chǎn)生信任危機(jī)。平衡品質(zhì)、盈利與服務(wù)，長(zhǎng)租公寓品牌不妨從兩方面下手。準(zhǔn)，不僅改造須按出租房安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，裝修之后也需檢查甲醛含量等，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不予出租。通過嚴(yán)格驗(yàn)收才可減少并杜絕違規(guī)與安全風(fēng)險(xiǎn)的存在。利更加困難，但二、三線城市的長(zhǎng)租市場(chǎng)還未開發(fā)。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓多將租客定位為獨(dú)身白領(lǐng)，實(shí)際上家庭租房需求也不小，而市面上的長(zhǎng)租公寓多為單間，房廳組合少，所以并不能滿足這部分需求。長(zhǎng)租公寓品牌不妨從二三線城市或是家庭需求入手，調(diào)整定位，以抓住細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。普通公寓，沒有任何優(yōu)勢(shì)可言。為此，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營者應(yīng)以此為鑒，保證裝修改造的合規(guī)性、安全性，提升運(yùn)營和服務(wù)能力，并在此基礎(chǔ)上開拓新市場(chǎng)。二、濟(jì)南市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口情況濟(jì)南現(xiàn)在共轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長(zhǎng)清、章丘七區(qū)和平陰、濟(jì)陽、商河三縣。2017年全市生產(chǎn)總值突破7000億元，增長(zhǎng)8%左右，增速位居副省級(jí)城市前列；固定資產(chǎn)投資4400億元左右，增長(zhǎng)13.5%左右，增幅居全省第一位。2017年開工保障房68850套、建成21581套，公共租賃住房建成4744套。2016年末濟(jì)南常住人口723.3萬人，戶籍總?cè)丝?32.8萬人。常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到69.46%，這座人口超700萬的省會(huì)城市里，其中203萬是流動(dòng)人口，人才落戶、居住就業(yè)落戶、政策落戶、引進(jìn)項(xiàng)目落戶、親屬投靠落戶……多種落戶形式帶來了更多的新濟(jì)南人。截止到2017年9月，濟(jì)南戶籍新政實(shí)施一個(gè)月就有1.3萬人落戶濟(jì)南成了“新濟(jì)南人”。到10月初，濟(jì)南受理戶口遷移9000多戶，是新政策實(shí)施之前6個(gè)月的總量。其中租房落戶有100多戶。濟(jì)南現(xiàn)有長(zhǎng)清大學(xué)城、章丘大學(xué)城、彩石大學(xué)城三個(gè)大學(xué)城，在主市區(qū)還有諸如山大等高校。有數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年底濟(jì)南有普通高等學(xué)校43所，普通本專科在校生55.8萬人。根據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2011-2020年），到2020年濟(jì)南全市規(guī)劃總?cè)丝?40萬人左右，中心城城市人口規(guī)模430萬人。城鎮(zhèn)總?cè)丝?70萬人左右，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到75%以上。樓市政策：濟(jì)南市2017年4月19日發(fā)布最嚴(yán)限購令，首付提高到60%，同時(shí)規(guī)定土拍溢價(jià)率超過150%得賣現(xiàn)房，5月18日限購細(xì)則出爐，本科學(xué)歷及以上社保滿半年可享3成首付，可謂是樓市政策與人才引進(jìn)政月下旬多家銀行上調(diào)房貸利率執(zhí)行水平。濟(jì)南政策：限購限價(jià)限售限地價(jià)，樓市逐步進(jìn)入“四限”時(shí)代，四限政策及高房?jī)r(jià)下租賃市場(chǎng)得以高速發(fā)展。2、濟(jì)南市現(xiàn)有長(zhǎng)租公寓品牌及現(xiàn)狀據(jù)了解，在濟(jì)南長(zhǎng)租公寓已有50多家，幾乎家家爆滿。比較代表性的集中式長(zhǎng)租公寓為萬科泊寓、世聯(lián)紅璞公寓、及本土的分散式長(zhǎng)租公寓不期而遇、青島一站快租、濟(jì)南中合公寓、一寓壹家。萬科泊寓在濟(jì)南累計(jì)實(shí)現(xiàn)12個(gè)泊寓項(xiàng)目布局,累計(jì)獲取房間數(shù)量約5700間,截至2017年127個(gè)項(xiàng)目,超過1500間房間,并打造1個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目軟件園店。2018年計(jì)劃開業(yè)約3000間,計(jì)劃3年布局3萬間,出租率長(zhǎng)期保持在95%以上。濟(jì)南市花園路林業(yè)大廈萬科泊寓6層至1313-25㎡的小單間,一共有1141300元-1900元不等。電費(fèi)是1.2元/度、水費(fèi)為4元/立方,雖然沒有獨(dú)立的廚房,但是公共廚房可以滿足租戶的做飯需求。萬科泊寓生產(chǎn)路門店租金在830元-1800元不等，選擇18-35歲、不帶小孩的租客，需要提供正規(guī)的工作證明，沒工作的不租。所有租客信息每周都要去派出所備案，有前科的人不會(huì)來住。目前萬科的租賃項(xiàng)目的房源世聯(lián)行所持紅璞公寓，成為濟(jì)南長(zhǎng)租市場(chǎng)的一個(gè)成型的品牌，紅璞公寓位于西客站附近濟(jì)水上苑小區(qū)17號(hào)樓17平方米平方米單人間、22平方米雙床房等4種戶型，每間房有獨(dú)立衛(wèi)浴，家具家電一應(yīng)俱全，拎包入住。前兩種戶型月租金1250元，后兩種1450元。房間雖小，但一樓公共區(qū)域有會(huì)議區(qū)、健身器材、臺(tái)球桌、刷卡洗衣房、公共廚房等設(shè)施。店內(nèi)有專職管家，提供物業(yè)維修、代收快遞等服務(wù)，還定期組織社區(qū)活動(dòng)。置，納入長(zhǎng)租公寓進(jìn)行統(tǒng)一管理，提供物業(yè)維修、入室打掃客餐廳等管家服務(wù)，所有租客信息到派出所備案。濟(jì)南本土長(zhǎng)租公寓不期而遇、青島一站快租、濟(jì)南中合公寓、一寓壹家的分散式長(zhǎng)租公寓，也各自發(fā)展到了2000間以上的規(guī)模。魯能地產(chǎn)也有意試水自持物業(yè)，在濟(jì)南已有3個(gè)項(xiàng)目有相關(guān)布局。濟(jì)南長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)面臨的問題：雖然發(fā)展快、市場(chǎng)歡迎、空間廣闊，但租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人感到，行業(yè)發(fā)展目前還存在一些瓶頸待破解。比如，到底哪些性質(zhì)的房屋可以改造，哪些不能，需要履行什么手續(xù)才能改造，現(xiàn)有政策還不夠明確。眼下能收房改造策支撐。稅負(fù)偏高也是一個(gè)問題。經(jīng)營長(zhǎng)租公寓，綜合稅負(fù)約20%，從投資回收期計(jì)算，經(jīng)營長(zhǎng)租公寓5-7年才能回本，而快捷酒店和民宿一般3-4年即可回本，希望支持政策