“三道紅線”后全國樓市新特征及趨勢判斷-同策研究院

專業(yè)至上服務(wù)至誠Professional·Sincere“三道紅線”后全國樓市新特征及趨勢判斷2020.10TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨詢·金融·商業(yè)·海外·養(yǎng)老·大數(shù)據(jù)··產(chǎn)業(yè)·公關(guān)觀點1：“三道紅線”是樓市防火墻的進一步表現(xiàn)2020年房地產(chǎn)政策導(dǎo)向上更中性，既不表態(tài)加碼棚改穩(wěn)經(jīng)濟，又不提及推進房產(chǎn)稅給行業(yè)造成壓力。近期“三道紅線”政策實際上是“樓市防火墻”的進一步表現(xiàn)，目的是短期控制企業(yè)投資“防風(fēng)險”、長期進一步剝離樓市與經(jīng)濟增長的關(guān)系22020年房地產(chǎn)市場定調(diào)“兩會”堅持“房住不炒”定位，“因城施策”給予地方政府調(diào)控一定的靈活空間。從另一方面來看，2020年未提及棚改為樓市增添動力，又未提及房產(chǎn)稅為樓市降溫，在政策表述上更偏中性?？陀^上政府實施積極財政政策，同時配合可能的“降準(zhǔn)降息”手段的背景下，房地產(chǎn)市場具有發(fā)展動力“兩會”對房地產(chǎn)的定位堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展3建立房企融資防火墻，逐步完成經(jīng)濟與樓市的切割2016年至今，房企融資面逐步收緊，銀行貸款、債券融資、境外債、股權(quán)融資、非標(biāo)融資等外部融資渠道均受限。房地產(chǎn)融資防火墻的建立，實際上是逐步完成經(jīng)濟與樓市的切割，避免重新回到依靠樓市推動經(jīng)濟的老路2018年下半年房企強化資金回流，定金和預(yù)收款有小幅增長2020年打擊個人貸款、小微經(jīng)營貸款流入樓市

自籌資金定金、預(yù)收款個人按揭貸款個人消費貸款

內(nèi)部 外部融資 融資

金融機構(gòu)貸款 房地產(chǎn)作為去杠桿目標(biāo)，大幅收緊公司債2017年收緊海外債審核，海外發(fā)債 2018收緊海外債用途。但2019年海外發(fā)債有放松跡象股權(quán)融資2017年規(guī)范股權(quán)融資并加強監(jiān)管 資資產(chǎn)證券化其他4“三道紅線”進一步完善樓市防火墻“三道紅線”根據(jù)房企負債情況分類管理，避免資金流入高負債房企（一般是高周轉(zhuǎn)企業(yè)），短期客觀上為房企投資降速，實現(xiàn)防風(fēng)險目標(biāo)。長期來看，“三道紅線”使樓市防火墻更規(guī)范化，減少房企擠占社會融資規(guī)模，逐步實現(xiàn)經(jīng)濟與樓市的切割8月中旬：市場傳言，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置“三道紅線”。根據(jù)觸線情況不同，試點房企分為“紅（3條）、橙（2條）、黃（1條）、綠（0）”四擋，以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模不得增加，“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%，以此類推8月20日：住建部、央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企成為首批試點9月16日：一份監(jiān)管部門下發(fā)的《試點房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計監(jiān)測表》顯示，監(jiān)管部門要求12家試點房企每月15日前提交這一表格，共涉8項財務(wù)指標(biāo)，分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、未剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比、權(quán)益口徑購地金額、權(quán)益口徑銷售金額、近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額是否連續(xù)為負、有息負債，其中涵蓋了“三條紅線”指標(biāo)

紅線1紅線2紅線3剔除預(yù)收賬款后的凈負債率>100%現(xiàn)金短債比例<1倍資產(chǎn)負債率>70%“三道紅線”高壓房企投資被迫降速5觀點2：土地市場短期特征2020年頭部房企拿地回歸一二線城市的特征明顯?！叭兰t線”后具有容量大、流速快特點的核心二線、強三線城市土拍競爭將更加激烈。而以“高門檻、慢周轉(zhuǎn)”為特征的一線城市將成為頭部房企做利潤的來源6土地市場經(jīng)歷快速反彈后開始高位回落土拍市場在上半年經(jīng)歷了短暫低迷和快速反彈后，現(xiàn)階段逐漸降溫；進入下半年以來，中央層面反復(fù)強調(diào)“房住不炒”和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激的手段”，一方面各監(jiān)管部門和部分地方政府紛紛出臺政策抑制市場過熱，土地市場供應(yīng)逐漸收緊，另一方面房企融資“三道紅線”公布后，房企未來融資難度加大，參拍熱情降低，7月以來土地市場量價波動下滑，各線城市溢價率也出現(xiàn)不同程度下滑2018年-2020年9月全國300城市住宅用地供應(yīng)成交情況 2018年-2020年9月全國300城市住宅用地成交溢價率（分城市能級）萬平米 元/平米 %18,000700016,000600014,000500012,000400010,0008,00030006,00020004,00010002,0000001-1803-1805-1807-1809-1811-1801-1903-1905-1907-1909-1911-1901-2003-2005-2007-2009-20供應(yīng)面積成交面積成交樓面均價數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院

403530252015105001-1803-1805-1807-1809-1811-1801-1903-1905-1907-1909-1911-1901-2003-2005-2007-2009-20一線城市平均溢價率二線城市平均溢價率三四線城市平均溢價率7華東區(qū)域：熱度較高，成交規(guī)模超越同比華東區(qū)域作為疫情過后最先恢復(fù)熱度的區(qū)域之一，各城市土地市場均較活躍，大部分城市宅地成交量價同比增長明顯，多個城市1-9月宅地成交溢價率明顯提升，土地市場競爭激烈；南京、常州等城市高價地頻出，南京由此出臺“限房價競地價”新政2020年1-9月華東市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級城市一線城市上海蘇州寧波二線城市合肥杭州南京溫州蕪湖三四線城市鹽城嘉興常州

1-9月成交建面同比1-9月成交樓面同比溢價率同比（萬平米）價（元/平米）1207.9723.45%15881.6741.27%11.64%10.95%679.92-0.63%13792.1-4%9.86%-7.12%940.2829.44%11541.8910.13%24.77%-3.24%511.5620.96%6381.5-35.18%37.07%-30.6%1222.21-3.57%15935.157.51%21.19%3.03%1252.3525.78%11351.957.59%12.49%-8.64%512.927.57%10492.136.27%17.15%-3.29%218.2164.96%3501.93-12.5%51.5%21.23%424.5582.01%3491.4174.9%41.42%35.24%95.08-32.82%8526.5617.07%37.61%15.5%551.34-23.42%8381.7831.16%31.55%-0.63%數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院華東區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月華東區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周）城市能級一線城市二線城市三四線城市

成交建面（萬平米）9.7-9.20城市8.10-8.23環(huán)比8.24-9.6三環(huán)比三環(huán)比道紅線后3-4三道紅線前道紅線后兩周周上海80.1261%11.12-86%100.38803%蘇州6.66-88%73.771008%----寧波19.44-94%156.56705%6.51-96%合肥61.54--92.2350%----杭州19.27-53%11.57-40%47.75313%南京30.1------104.18--溫州------------蕪湖------------鹽城22.92-28%36.8361%56.3553%嘉興7.78--12.2157%6.02-51%常州21.5739%----34.71--數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院注：9月最后一周數(shù)據(jù)暫缺，但不影響市場趨勢判斷

8.10-8.23三道紅線前31063891928417708730933252----607227839607

成交樓面價（元/平米）8.10-溢價率9.07-三9.7-9.208.24-環(huán)比8.24-9.6環(huán)比三環(huán)比道紅線后3-48.239.069.20道紅線后兩周周-27%20510-34%9627-53%26.2%42.2%2.4%-57%1489867%----012.6%--167%10077-65%1591-84%25.6%21.8%2.0%3672-48%----26.6%17.1%---91%13972352%1547811%020.8%22.1%------9495--2.7%--15.4%--------------------------------6%63414%1675-74%63.8%56.1%17.1%--469169%870085%67.0%0.1%29.5%4%----9879--46.4%--44.1%華南區(qū)域：受核心城市帶動，熱度較高廣州、深圳、廈門、東莞等主要城市1-9月住宅用地累計成交規(guī)模同比大幅提高，主要是由于住宅市場供不應(yīng)求，政府希望通過加大推地力度來平抑市場過熱；而泉州、北海等距核心城市較遠的區(qū)域土地市場表現(xiàn)較冷淡，成交規(guī)模及溢價率同比都明顯下滑2020年1-9月華南市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級 城市廣州一線深圳南寧廈門二線東莞佛山泉州三四城北海

1-9月成交建面同比1-9月成交樓面價同比溢價率同比（萬平米）（元/平米）1030.0394.6%13052.040.5%7.2%-6.4%214.77211.4%13375.17-58.8%24.3%-20.7%594.24-17.3%4443.13-2.4%44.5%4.8%186.87125.8%24385.341.7%23.0%3.4%548.84186.4%10231.96-7.2%27.7%-9.3%1102.6127.8%8866.6419.1%24.0%6.2%26.35-6.5%5716.36102.2%52.8%-1.8%103.83-51.4%2506.74-13.6%7.0%-2.0%數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院華南區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月華南區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周）城市能級一線二線三四城

成交建面（萬平米）9.7-9.20城市8.10-8.23環(huán)比8.24-9.6三環(huán)比三環(huán)比道紅線后3-4三道紅線前道紅線后兩周周廣州73.9464%----28.89--深圳------------南寧----35.49--34.09-4%廈門44.17----------東莞----10.89--78.22618%佛山47.97-26%133.17178%----泉州--------17.71--北海------------

成交樓面價（元/平米）溢價率三9.7-9.208.10-8.24-9.07-8.10-8.23環(huán)比8.24-9.6環(huán)比三環(huán)比道紅線后3-48.239.069.20三道紅線前道紅線后兩周周14461-4%----10820--9.5%--0----------------------4210--751078%----134.3%24517----------17.0%--------10605--5050-52%--26.9%18.5%10699-1%9017-16%----29.0%20.4%----------5601------78.4%------------------數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院注：9月最后一周數(shù)據(jù)暫缺，但不影響市場趨勢判斷中西部區(qū)域：市場熱度整體表現(xiàn)平淡目前房企投資重點普遍回歸一二線城市，中西部區(qū)域中省會城市相對受到更多關(guān)注，西安、長沙等城市房企拿地相對活躍；但多個三四線城市宅地成交規(guī)模、樓面價均下滑明顯，中西部土地市場整體較為平淡2020年1-9月中西部市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級 城市武漢西安二線鄭州長沙洛陽宜昌三四線 平頂山岳陽株洲

1-9月成交建面同比1-9月成交樓面價同比溢價率同比（萬平米）（元/平米）1898.764.6%5761.92-4.6%8.2%-2.8%1873.9926.1%3551.3618.3%16.6%5.1%1096.59-34.2%3956.7113.1%5.6%01127.817.8%4294.365.0%7.4%2.0%210.46-53.3%3216.9731.8%19.5%-33.5%247.86.3%2275.74-25.5%5.5%-6.3%200.91123.0%1137.163.8%3.2%3.0%67.98-73.9%2041.51-12.2%0.3%0.1%105.21-62.1%1947.28-22.5%3.1%--數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院中西部區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月中西部區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周）成交建面（萬平米）城市三9.7-9.20城市8.10-8.23環(huán)比8.24-9.6環(huán)比三環(huán)比能級道紅線后3-4三道紅線前道紅線后兩周周武漢543.95975%8.43-98%31.03268%西安123.21--290.25136%14.92-95%二線鄭州101.5367%167.1965%24.12-86%長沙207.03148%65.97-68%26.39-60%洛陽19.69-29%--------宜昌----5.67--26.53368%三四線平頂山--------15.73--岳陽----12.13--6.5-46%株洲--------8.71--

8.10-8.23三道紅線前42382591355543583439--------

成交樓面價（元/平米）溢價率三9.7-9.208.10-8.24-9.07-環(huán)比8.24-9.6環(huán)比三環(huán)比道紅線后3-48.239.069.20道紅線后兩周周-28%15954276%8575-46%5.9%00--341632%449732%--41.6%---16%3359-6%35807%1.6%00-33%667253%765015%4.3%3.6%--12%--------25.0%------2553--1772-31%--2.1%--------1897------4.9%--571--2251294%--0.7%0.7%------1432------0數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院注：9月最后一周數(shù)據(jù)暫缺，但不影響市場趨勢判斷華北區(qū)域：僅核心城市市場活躍華北區(qū)域中，僅核心城市北京的土地市場較活躍，融創(chuàng)、恒大、合生、龍湖、佳兆業(yè)等多個告別北京土拍市場多年的房企又重回北京拿地，但華北區(qū)域其他城市土地市場表現(xiàn)冷淡，多個三四線城市土地成交量價齊跌；8月下旬以來，受“三道紅線”融資新規(guī)的影響，北京土拍市場也有轉(zhuǎn)冷趨勢2020年1-9月華北市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級城市1-9月成交建面同比1-9月成交樓面價同比溢價率同比（萬平米）（元/平米）一線北京513.76.1%30600.2630.4%16.9%4.8%天津906.56-42.9%7385.038.5%4.8%-3.2%二線太原1060.23-20.8%2884.3816.7%20.5%4.8%保定265.46-2.0%2141.99-15.3%0.0%滄州140.08-22.3%3273.29-12.4%0.1%-1.5%三四線晉城25.99-75.4%1071.5-7.7%運城213.176.7%819.9514.3%2.5%-7.4%數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院華北區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月華北區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周）城市能級一線二線三四線

成交建面（萬平米）成交樓面價（元/平米）溢價率城市8.10-環(huán)比8.24-9.6環(huán)比9.7-9.20環(huán)比8.10-環(huán)比8.24-9.6環(huán)比9.7-9.20環(huán)比8.10-8.24-9.07-8.23三道三道紅線后三道紅線后8.23三道三道紅線后三道紅線后8.239.069.20紅線前兩周3-4周紅線前兩周3-4周北京8.41-58%85.88921%----23447-40%19933-15%----01.4%--天津30.826%30.820%174.54466%1546256%3377-78%445232%21.1%--9.7%太原33.26-57%68.95107%0.63-99%2436-5%276313%422553%12.3%4.3%23.2%保定16.58----------3050----------0----滄州------------------------------晉城------------------------------運城----62.53----------470--------0.7%--數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院注：9月最后一周數(shù)據(jù)暫缺，但不影響市場趨勢判斷西南區(qū)域：各城市呈現(xiàn)分化西南區(qū)域上半年土拍呈現(xiàn)一定的分化。其中成都主城熱度空前，溢價率最高超125%，錦江區(qū)熱點地塊起拍價有普遍上調(diào)趨勢，外圍區(qū)域熱度一般；重慶拿地整體偏謹慎，空港、蔡家等板塊熱度較高，多家企首入拿地，低密趨勢漸濃；貴陽3月以來土拍逐漸復(fù)蘇，但以外圍區(qū)域為主，熱度不高；三四線城市中，德陽、瀘州土拍成交量同比大增，其他城市市場成交不活躍2020年1-9月西南區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級 城市重慶二線 成都貴陽遵義宜賓三四線德陽瀘州

1-9月成交建面同比1-9月成交樓面價同比溢價率同比（萬平米）（元/平米）1320.6833.5%6276.57-9.4%10.9%-9.4%989.211.1%6936.045.1%20.3%0.2%1182.9160.4%3412.22-2.8%3.9%-11.0%692.7526.6%1075.42-32.4%2.4%-0.1%256.66-47.8%3195.31-1.7%13.8%-40.6%297.4447.5%1881.4916.2%11.3%-10.6%238.06135.3%2035.839.9%11.4%-10.1%數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院西南區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月西南區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周）城市能級二線三四線

成交建面（萬平米）成交樓面價（元/平米）溢價率城市8.10-環(huán)比8.24-9.6環(huán)比9.7-9.20環(huán)比8.10-環(huán)比8.24-9.6環(huán)比9.7-9.20環(huán)比8.10-8.24-9.07-8.23三道三道紅線后三道紅線后8.23三道三道紅線后三道紅線后8.239.069.20紅線前兩周3-4周紅線前兩周3-4周重慶12.62-87%64.27409%36.78-43%4915-20%544511%4896-10%6.6%6.3%0成都----56.59--29.36-48%----6179--5810-6%--6.0%0貴陽109.181311%188.5773%97.01-49%3487-15%451329%2500-45%3.2%2.1%1.9%遵義187.99540%70.09-63%72.323%743-46%623-16%82032%------宜賓14.77----------4056----------12.7%----德陽71.44344%--------1736-11%--------0.3%----瀘州--------37.25----------2767------15.4%數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院注：9月最后一周數(shù)據(jù)暫缺，但不影響市場趨勢判斷東北區(qū)域：各城市出現(xiàn)分化東北區(qū)域土拍也呈現(xiàn)一定的分化。1-9月沈陽多宗地塊高溢價成交，表現(xiàn)較為活躍，長春住宅市場冷淡土地市場卻逆勢上揚量價齊升；哈爾濱土地市場供應(yīng)放量，1-9月供應(yīng)建面達到去年同期的2.5倍，尤以松北區(qū)深哈產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東北亞國博城、深哈金融科技園等片區(qū)為主，成交量大增，部分主城區(qū)地塊競爭激烈；而大連宅地成交量價齊跌，土拍市場陷入低谷；三四線城市土地市場不活躍，成交規(guī)模較??；進入8月后東北區(qū)域土拍市場普遍沉寂2020年1-9月東北區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級城市1-9月成交建面同比1-9月成交樓面價同比溢價率同比（萬平米）（元/平米）沈陽994.9611.6%4671.6711.2%14.4%-6.3%大連178.92-66.5%5833.3513.7%12.6%-9.2%二線哈爾濱853.48158.1%2919.91-10.8%10.0%-15.9%長春1459.1728.6%3265.9615.3%6.2%4.3%阜新28.1115.7%953.715.0%0.8%-1.5%三四線鞍山6.08-82.1%1330.97122.4%24.3%20.4%數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院東北區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月東北區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周）成交建面（萬平米）成交樓面價（元/平米）溢價率城市城市8.10-環(huán)比8.24-9.6環(huán)比9.7-9.20環(huán)比8.10-環(huán)比8.24-9.6環(huán)比9.7-9.20環(huán)比8.10-8.24-9.07-8.23三道三道紅線后三道紅線后8.23三道三道紅線后三道紅線后能級8.239.069.20紅線前兩周3-4周紅線前兩周3-4周沈陽------------------------------大連--------53.5----------8680------19.9%二線哈爾濱19-90%--------9026247%--------20.3%----長春20.65-79%----74.63--1429-63%----2765--0--5.8%鞍山------------------------------三四線阜新------------------------------數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院注：9月最后一周數(shù)據(jù)暫缺，但不影響市場趨勢判斷北京：房企參拍熱情下降，土地成交溢價率走低2020年下半年，北京的土拍市場可以稱得上是“開門紅”。7月14日、22日接連兩場土拍，房企競拍熱情高漲，其中房山區(qū)地塊經(jīng)歷了108輪競拍，溢價率達到41.34%；然而8月底以來，“三道紅線”融資政策出臺，由于北京地價較高對房企資金要求更高，此次融資政策的出臺對北京土拍影響明顯，土拍報名房企減少、競拍熱情下降，多宗宅地底價成交7月14日北京土拍成交情況房山區(qū)地塊：參拍房企：7家經(jīng)過108輪競拍最終由中海地產(chǎn)以總價40億元獲得成交溢價率：41.34%通州區(qū)地塊：參拍房企：3家競拍輪次：9輪由石榴+通投以總價12.4億元獲得成交溢價率：9.64%門頭溝區(qū)地塊：參拍房企：3家競拍輪次：9輪由佳兆業(yè)以總價12.6億元獲得成交溢價率：8.15%

8月前后北京土拍市場熱度對比“三道紅線”政策出臺房企融資難度加大房企加速回款、謹慎投資北京土拍參拍房企減少、溢價率走低

8月27日、9月2日北京土拍成交情況順義區(qū)仁和鎮(zhèn)三宗地塊：參拍房企：8家僅經(jīng)過10輪競拍成交溢價率：B片區(qū)純宅地：7.8%（路勁獲得）、B片區(qū)商住地塊：0（平安獲得）、C片區(qū)：0（城建+首開+旭輝聯(lián)合體獲得）石景山區(qū)北辛安宅地：報名房企：1家中海以底價69.78億元獲得成交溢價率：0平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)宅地報名房企：1家北京城建以底價13.28億元獲得成交溢價率：020常州：高層干預(yù)，政府叫停高價地出讓2020年上半年，常州土地市場火熱，地價頻頻刷新，8月10日，天寧區(qū)青龍2-1地塊掛牌，起始樓面價就達到20009元/平米，成為常州新的“單價地王”地塊；然而8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，常州成為6個參與的城市之一，僅僅兩天后，青龍2-1地塊終止掛牌出讓，此次終止出讓或與常州地價上漲過快及參加房地產(chǎn)工作會商會有關(guān)上半年常州土地市場熱度屢創(chuàng)新高8月28日，參加住建部房地產(chǎn)工作會商會兩天后，常州市叫停新單價地王青龍2-1地塊的出讓官方公布的理由為片區(qū)控規(guī)需進一步優(yōu)化，但各界猜測此次終止出讓與常州地價上漲過快、被住建部約談有關(guān)21東莞：臨深區(qū)域受深圳外溢明顯，土拍熱度居高不下進入2020年以來，深圳多次因市場過熱受到外界關(guān)注，由此帶來新的調(diào)控政策，在新政策的擠壓下，部分需求由核心城市流向東莞、惠州等環(huán)深城市，東莞樓市熱度由此迎來一波新的上漲，并引來“莞九條”的出臺，然而東莞新的調(diào)控政策主要限制購房端，土地市場熱度依然居高不下8月東莞土拍地塊分布圖望牛墩地塊8家房企競價48輪中梁1.43元斬獲樓面價10469元/㎡，刷新片區(qū)單價溢價率49.6%

鳳崗商住地塊13家房企競價32輪先后破頂價破最高配建潤恒地產(chǎn)39.8億元+17%配建獲得樓面價25871元/㎡，成東莞單價第二高地塊溢價率33.2%深圳方向觀點3：商品住宅市場短期特征“三道紅線”后房企將更加依賴項目回款帶來的資金流入，三四線城市地段較差的低流速項目降價促銷現(xiàn)象增多，而核心一二線及強三線城市優(yōu)質(zhì)地段項目受需求回暖影響價格更加堅挺，成為房企短期利潤來源23華東區(qū)域：1-9月多數(shù)城市市場復(fù)蘇強勁，量價齊升從1-9月商品住宅累計成交情況來看，華東區(qū)域大部分城市住宅成交量較去年同期呈不同程度增長；與其他區(qū)域相比，華東區(qū)域在住宅市場方面復(fù)蘇強勁；而價格方面，華東區(qū)域城市價格較為堅挺，除個別城市外，1-9月成熟住宅均價保持正增長2020年1-9月華東市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)城市能級一線城市二線城市三四線城市

城市1-8月成交量同比1-8月成交均價同比8月末市場存量去化周期（萬平米）（元/平米）（萬平米）（月）上海623.387%579757%732.057.9杭州216.7925%40379-3%180.657.4南京577.296%283642%--蘇州485.7915%2825111%529.439.1合肥584.8213%1729410%730.79.7寧波1219.117%1914514%638.243.3溫州630.430%178225%753.1912.3蕪湖167.386%118688%223.058.4嘉興235.18-8%12430-7%--湖州343.99-9%132977%398.138.7江陰199.5210%1431922%257.549.4舟山84.13-3%176014%--紹興170.396%2080814%--麗水198.2324%138759%268.988.9衢州64.848%1564222%--連云港413.15-11%783510%--張家港129.794%164697%166.8410.0數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院24華東區(qū)域：“三道紅線”有過渡期，市場數(shù)據(jù)暫無明顯體現(xiàn)2020年8-9月華東區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周）成交量 成交價城市能級一線城市二線城市三四線

城市8.10-8.238.24-9.69.7-9.208.24-9.69.7-9.20環(huán)比三道紅線后1環(huán)比環(huán)比8.10-8.23環(huán)比環(huán)比三道紅線后2環(huán)比三道紅線前三道紅線后2周三道紅線后1周周周上海41.3412%52.6327%40.76-23%56500-3%584633%593402%蘇州30-12%32.288%35.7311%279931%27460-2%26874-2%寧波77.04-3%67.62-12%96.5943%------------合肥32.6-8%32.31-1%34.366%183071%183100%185241%杭州12.195%8.36-31%5.31-36%40607-1%420454%435784%南京29.28-22%31.548%20.98-33%28996-5%27968-4%291564%無錫28.820%37.1929%23.83-36%------------昆山9.635%12.6832%11.6-9%201257%18730-7%193453%湖州20.69134%12.38-40%12.40%12537-7%12003-4%124684%江陰10.569%18.7377%11.56-38%145171%145971%149312%麗水15.42-2%14.3-7%13.06-9%160517%14860-7%150461%太倉5.0419%3.64-28%3.25-11%197221%19011-4%18769-1%數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院25典型城市——無錫（短期保持平穩(wěn)，聯(lián)合開發(fā)項目風(fēng)險較低）無錫雖然8月底出臺新政，提高二套首付至6成，且離婚要追溯2年內(nèi)購房記錄，但短期而言受城市基本面及上半年土拍熱度推升客戶預(yù)期影響，成交整體保持平穩(wěn)。同時，無錫不乏聯(lián)合開發(fā)項目，且今年市場70%左右宅地均為聯(lián)合開發(fā)，故而市場層面受“三道紅線”影響較小無錫周度商品住宅供求價走勢圖首開、保利、招商聯(lián)合開發(fā)項目：太湖如院萬平米元/平米4525000402000035301500025201000015105000500新房供應(yīng)建面新房成交建面新房均價資料來源：同策研究院、dataln26典型城市——常州（新政后市場降溫明顯）常州2020年土地市場熱度較高，今年推出的26宗萬元地塊中，拍出的萬元地塊就達到15宗，2018-2019年累計拍出的萬元地塊分別僅為6宗、5宗；另外，常州住宅市場熱度不低，市場量價都處在上行通道。但在被住建部約談后，常州出臺911新政，常州市區(qū)來訪量及認購量下滑，成交量“暴跌”，降溫效果明顯，后期可能出現(xiàn)“以價換量”2020年9月11日常州發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》萬平米140120100806040200政策重點套數(shù)1、限售升級：新房二手房全部4年限售（2020年9月12日，含9月12日后700進行合同網(wǎng)簽備案的商品住房)。常州是江蘇省第一個限售的城市，2017年就600500規(guī)定新房和二手房限售2年，這次再升級。4002、首付比調(diào)整：首套貸款未結(jié)清，二套首付變6成3003、嚴防居民挪用消費貸款和其他貸款用于購房2001000

常州商品住宅供求價走勢圖 元/平米20,00018,00016,00014,00012,00010,000新房供應(yīng)建面新房成交建面 新房均價常州9月11日前后市區(qū)商品住宅成交套數(shù)新政前：9月1-11日，常新政后：9月12-20日，州日均成交量達285套常州日均成交量僅113套資料來源：同策研究院、dataln新房供應(yīng)建面27華南區(qū)域：粵港澳大灣區(qū)三四線城市市場熱度較高從1-8月商品住宅累計成交情況來看，廣州、深圳一線城市成交量跌價漲，尤其是深圳，受2020年調(diào)控不斷加碼影響，市場需求釋放受阻，部分購房需求外溢至周邊三四線城市，帶漲大灣區(qū)內(nèi)三四線城市成交量2020年1-8月華南市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)城市能級一線城市 廣州海南二線城市廣西廣東三四線城市廣西海南

城市1-8月成交量同比1-8月成交均同比8月末市場存量去化周期（萬平米）價（元/平米）（萬平米）（月）深圳228.75-3%558965%235.176.63廣州570.75-7%302315%813.957.96?？?14.4626%159668%----南寧631.1-11%9129--809.487.31東莞411.2320%2286517%----佛山721.68-7%1495538%979.648.22汕頭174.056%8826-6%----珠海252.96-6%2525616%665.4713.61韶關(guān)112.627%6206-6%134.458.33柳州200.5712%1384------肇慶347.28348%6582-26%----茂名151.5330%7460-1%----梅州254.81%6126-4%----北海95.41-48%7670-8%----桂林89.3724%8844-5%----三亞36.1736%263260%17230.32數(shù)據(jù)說明：截至10月12日，華南區(qū)域大部分城市9月市場數(shù)據(jù)未更新，因此華南部區(qū)域市場用1-8月數(shù)據(jù)28數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院華南區(qū)域（續(xù)）2020年8-9月華南區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周）成交量成交價城市能三三道三道紅8.10-8.23三三道紅三道級城市環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比道紅線前紅線后1周線后2周道紅線前線后1周紅線后2周深圳18.21-3%17.13-6%27.7462%0--0--0--一線城市廣州50.075%53.357%64.1620%0--0--0--東莞41.165%37.81-8%28.11-26%234503%22388-5%11640-48%佛山51.37-1%53.043%55.435%14954-1%1677412%16453-2%三四線城惠州115.0613%102.89-11%77.12-25%113680112960110650市中山28.3624%26.51-7%20.15-24%141150148850140840珠海20.76-15%18.89-9%0-100%25279-6%24479-3%----韶關(guān)6.28-14%8.1430%6.6-19%64176%67085%6212-7%數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院29典型城市——惠州（深圳調(diào)控升級，臨深城市熱度上升）近期大灣區(qū)再次成為關(guān)注的焦點區(qū)域，由于受到深圳升級調(diào)控的影響，購房需求轉(zhuǎn)移至其周邊的三四線城市，大灣區(qū)樓市熱度上升。作為深圳的“后花園”，惠州在深圳出臺調(diào)控政策后，樓市熱度明顯上升，其中，惠州新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲1.9%，領(lǐng)跑全國惠州商品住宅成交走勢2020年8月70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)（部分）萬平米元/平米2501200020011500110001501050010010000950050900008500供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院30中西部區(qū)域：市場復(fù)蘇乏力，市場量跌價穩(wěn)1-8月中西部各能級城市住宅市場成交量普遍大幅下滑，主要是因為中西部各城市距離疫情爆發(fā)地較近，受到疫情影響更嚴重，市場恢復(fù)乏力；另外，大部分城市成交均價依舊較穩(wěn)，未出現(xiàn)大規(guī)模下滑2020年1-8月中西部市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)城市分類城市1-8月成交量（萬同比1-8月成交均價同比8月末市場存量（萬平去化周期平米）（元/平米）米）（月）鄭州622.04-31%1463711%1000.7910.14二線城市長沙846.861%98428%1093.887.56武漢948.14-33%1339711%14887.41西安437.77-51%1532411%813.516.05洛陽194.03-13%935111%----平頂山113.44-9%56641%----河南省商丘236.282%65345%----許昌207.31-11%66613%----開封190.518%7262-8%----陜西省寶雞292.0519%4887-3%----咸陽208.074%85065%----岳陽142.8823%83411%225.418.78常德170.29-24%629722%----湖南省湘潭193.64-15%5677------三四線城市株洲214.322%6763-5%----郴州134.43-21%60324%----永州52.3911%65164%----宜昌132.99-21%7444-1%----襄陽183.7712%859518%----黃石76.39-8%7439-4%162.3211.34湖北省孝感92.19-29%6591-8%----黃岡34.17-1%69930%33.116.04鄂州77.34-43%67895%----荊州101.43-31%735511%----仙桃80.86-19%----98.648.71數(shù)據(jù)說明：截至10月12日，中西區(qū)域大部分城市9月市場數(shù)據(jù)未更新，因此中西部區(qū)域市場用1-8月數(shù)據(jù)31數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院中西部區(qū)域（續(xù)）2020年8-9月中西部區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周）成交量成交價城市能三三道三道紅三三道紅三道級城市環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比道紅線前紅線后1周線后2周道紅線前線后1周紅線后2周長沙45.11-18%51.1813%37.22-27%11341-2%113440%113920%二線城市武漢95.16-2%96.451%98.322%0--0--0--西安20.67-38%32.6458%14.27-56%178288%191307%17092-11%岳陽9.73-13%8.49-13%7.48-12%7790-7%83637%85292%黃石5.61-47%9.0361%8.5-6%7647.058817%7519.3798-2%7270.5882-3%三四線孝感6.13-4%6.07-1%4.73-22%6867.8631%6771.0049-1%6892.17762%黃岡2.17-9%1.85-15%6.93275%7096.7742-1%7297.29733%7373.73741%數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院32華北區(qū)域：市場分化，少部分城市市場活躍從1-8月商品住宅累計成交情況來看，華東區(qū)域的石家莊、張家口市場表現(xiàn)較為突出，1-8月累計成交量同比漲幅接近40%，其他大部分城市則表現(xiàn)量跌價漲，市場復(fù)蘇乏力2020年1-8月華北市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)城市能級城市1-8月成交量同比1-8月成交均價同比8月末市場存量去化周期（萬平米）（元/平米）（萬平米）（月）一線城市北京362.64-26%4832511%1160.3617.63天津728.89-9%163232%2033.9117.40二線城市太原460.6514%11297-6%----石家莊328.6137%109142%----唐山282.34-5%1088515%----廊坊93.6523%16285.10420%----秦皇島115.74-7%1123313%----保定141.03-32%817012%----三四線城市邯鄲160.79-13%85527%----衡水124.28-1%8597-4%----固安46.95-31%12354-4%----香河25.68-17%100972%----承德43.763%968519%----張家口8640%7300-6%----2020年8-9月華北區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周）成交量成交價城市能三三道三道紅8.10-8.23三三道紅三道級城市環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比道紅線前紅線后1周線后2周道紅線前線后1周紅線后2周一線城市北京38.5816%36.78-5%30.09-18%44759-8%465174%491296%三四線城衡水7.3-2%10.2641%8.43-18%87122%86840%8493-2%市滄州21.95-27%13.97-36%16.3117%100140%9950-1%9890-1%數(shù)據(jù)說明：截至10月12日，華北區(qū)域大部分城市9月市場數(shù)據(jù)未更新，因此華北區(qū)域市場用1-8月數(shù)據(jù)33數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院東北部區(qū)域：大連市場復(fù)蘇力較為強勁東北核心城市中，大連表現(xiàn)突出，2020年1-8月累計成交量同比去年大幅度上漲，同比上漲59%，但近期房價缺乏上漲動力；而其他二線城市均呈現(xiàn)量跌價漲的趨勢，市場復(fù)蘇力遠不如大連；從庫存數(shù)據(jù)來看，大連庫存風(fēng)險很高2020年1-8月東北部市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)城市能級城市1-8月成交量同比1-8月成交均價同比8月末市場存量去化周期（萬平米）（元/平米）（萬平米）（月）大連251.5959%14594-17%970.5823.29二線城市沈陽977.39-11%1100212%2000.3612.59長春529.22-21%94691%1024.3511.26哈爾濱336.7-20%102955%----牡丹江36.63-48%58180%----大慶69.8216%4628-8%----三四線城市吉林104.44-27%69433%----丹東52.257%6185-1%----錦州56.24-45%637927%----鞍山98.1311%53611%----2020年8-9月東北部區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周）成交量成交價城市能三三道三道紅8.10-8.23三三道紅三道級城市環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比道紅線前紅線后1周線后2周道紅線前線后1周紅線后2周大連16.3453%18.7915%17.54-7%153372%154391%14293-7%二線城市沈陽67.03-6%40.36-40%30.82-24%118894%121662%11275-7%長春43.29-8%44.152%44.912%9755-6%9631-1%9470-2%數(shù)據(jù)說明：截至10月12日，東北區(qū)域城市9月市場數(shù)據(jù)均未更新，因此東北區(qū)域市場用1-8月數(shù)據(jù)34數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院西南區(qū)域：1-8月多數(shù)城市市場表現(xiàn)較好1-8月，西南區(qū)域主要城市市場表現(xiàn)較為一致，除重慶、昆明、樂山、遵義外，其他城市住宅成交量同比均上漲，成交均價未出現(xiàn)大幅度變化2020年1-8月西南區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)城市能級城市1-8月成交量同比1-8月成交均價同比8月末市場存量去化周期（萬平米）（元/平米）（萬平米）（月）重慶1140.32-26%123833%1248.986.71二線城市成都1147.1615%1514418%1487.348.60昆明485.59-24%1511812%----貴陽435.1116%10235-4%----瀘州212.2110%6526-1%----南充304.2732%6873.1719-3%----綿陽183.143%83645%----三四線城市眉山185.7325%7667-4%----樂山109.54-2%58281%----大理55.3516%116711%----麗江44.316%7136-14%----遵義190.18-14%59712%----2020年8-9月西南區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周）成交量成交價城市能三三道三道紅8.10-8.23三三道紅三道級城市環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比環(huán)比道紅線前紅線后1周線后2周道紅線前線后1周紅線后2周重慶69.02-26%104.8252%56.91-46%12553-1%12346-2%129065%二線城市成都105.3947%75.11-29%76.872%0--0--0--數(shù)據(jù)說明：截至10月12日，西南區(qū)域大部分城市9月市場數(shù)據(jù)未更新，因此西南區(qū)域市場用1-8月數(shù)據(jù)35數(shù)據(jù)來源：dataln、同策研究院觀點4：“三道紅線”后房企增加經(jīng)營杠桿“三道紅線”后房企投資被迫降速，苦修內(nèi)功、提升經(jīng)營杠桿成為企業(yè)短期調(diào)整的突破口。融資端加強現(xiàn)金流管理、探索多元化融資；投資端轉(zhuǎn)向防風(fēng)險為主的布局調(diào)整；銷售端加快銷售回款36房企策略調(diào)整方向融資端降低資金杠桿、增加經(jīng)營杠桿 投資端銷售端

房企融資收縮嚴格現(xiàn)金流管理明股實債將加大管控分拆物業(yè)上市加速布局一二線城市更加關(guān)注多元化業(yè)務(wù)加大銷售回款力度37融資端：房企融資收縮“三道紅線”的三項指標(biāo)均對房企負債給予關(guān)注，負債高的房企因此面臨較大監(jiān)管壓力。在此背景下，收縮新增銀行信貸、債券等融資規(guī)模調(diào)降杠桿資金杠桿是品牌房企改善財務(wù)指標(biāo)的必要方式?？梢钥吹?，8月40強房企融資規(guī)模環(huán)比再次下滑，預(yù)計4季度還會有大幅收縮，這也必然導(dǎo)致拿地趨于謹慎40強房企月度融資金額走勢億元14001303.5612001000800827.59600400200020192019201920192019201920192019201920192019201920202020202020202020202020202020年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年12345678910111212345678月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind 38融資端：嚴格現(xiàn)金流管理20192-3季度開始，部分上市房企就曾頻繁被交易所“關(guān)注”現(xiàn)金流、償債能力等指標(biāo)。而今年“三道紅線”之后，“現(xiàn)金短債比例”作為三項指標(biāo)之一，必將迫使房企提高對現(xiàn)金流的關(guān)注，故而加速銷售回款提高償債比例、保證現(xiàn)金流成為部分房企當(dāng)務(wù)之急現(xiàn)金短債比例小于1倍保證現(xiàn)金流，部分房企要求保持1-3個月現(xiàn)金流支撐凈負債率大于100%加快銷售回款剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率大于70%

2020上半年持有現(xiàn)金超過500億的房企房企名稱2020年上半年現(xiàn)金2019年現(xiàn)金較初期變動（億元）（億元）碧桂園20552683-23%中國恒大20462288-11%萬科1943166217%保利發(fā)展12571394-10%融創(chuàng)中國12091257-4%中海地產(chǎn)111495417%綠地控股873889-2%龍湖集團78461029%世茂集團69959617%中國奧園6946812%新城控股6506392%招商蛇口648753-14%綠城中國62851921%華潤置地609637-4%旭輝集團5945763%合景泰富544567-4%金地集團50145111%39融資端：明股實債將加大管控以華發(fā)股份為例，2019年及2020年上半年少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率分別為1.16%、2.44%，歸屬于母公司的凈資產(chǎn)收益率分別為7.0%、6.4%，后者遠高于前者，明股實債問題突出。永續(xù)債在其財報中記為“資產(chǎn)”，拉低了華發(fā)的負債率。然而較高的永續(xù)債卻提升了財務(wù)成本，吞噬歸母凈利潤華發(fā)股份近兩年歸母凈資產(chǎn)收益率及少數(shù)股東的凈資產(chǎn)受益對比華發(fā)股份永續(xù)債規(guī)模%億元89078067060550440330220110002019年2020年上半年2018年2019年2020年上半年歸屬于母公司的凈資產(chǎn)收益率少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率金額數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind40融資端：分拆物業(yè)上市今年以來，一方面，以港股為代表，物業(yè)管理公司股價逆勢創(chuàng)新高；另一方面，以恒大、華潤、世茂、綠城為代表品牌房企紛紛入局，而據(jù)傳遠洋、龍光等也在醞釀物業(yè)分拆上市方案。房企分拆物業(yè)上市，既可緩解自身融資壓力，又可獲得新的利潤增長點，改善企業(yè)資產(chǎn)流動性目前待上市房企旗下物業(yè)公司清單及其規(guī)模利潤增長快現(xiàn)金流穩(wěn)定規(guī)模擴張訴求地產(chǎn)融資趨緊對應(yīng)房企物業(yè)名稱在管面積2017-2019年2019年收入規(guī)模（百萬平米）收入復(fù)合增長率（百萬元）受資本追逐融資渠道通暢分拆物業(yè)上市數(shù)據(jù)來源：同策研究院、上市公司年報

融創(chuàng)中國融創(chuàng)服務(wù)100.659.5%2827世茂集團世茂服務(wù)68.254.5%2489合景泰富合景悠活3.355.8%1125榮盛發(fā)展榮萬家48.432.8%455佳源集團佳源服務(wù)13.547.2%625華潤置地華潤萬象97.536.9%5868遠洋集團遠洋服務(wù)42.322.8%1830當(dāng)代置業(yè)第一服務(wù)13.528.4%625宋都股份宋都服務(wù)6.462.8%222龍光集團龍光物業(yè)約40----恒大地產(chǎn)恒大物業(yè)35220.4%4380金科集團金科服務(wù)120.549.1%2327卓越集團卓越商企23.539.2%1836陽光城陽光城物業(yè)----771越秀地產(chǎn)越秀物業(yè)大于21--149441投資端：規(guī)模優(yōu)先調(diào)整為重視防風(fēng)險2020年，不少頭部房企調(diào)整此前規(guī)模優(yōu)先戰(zhàn)略，不提規(guī)模增長目標(biāo)甚至下調(diào)目標(biāo)。而一些專注小城市高端產(chǎn)品的中小房企資金鏈則面臨較大風(fēng)險部分未設(shè)定及下調(diào)銷售目標(biāo)品牌房企房企名稱2020年目標(biāo)/期望1、對市場環(huán)境變化進行更深入的分析，回到基本商業(yè)邏輯，探尋在多變環(huán)境中可以萬科保持不變的應(yīng)變方法；2、是聚焦產(chǎn)品力和服務(wù)力，做好精益運營，提升競爭能力和經(jīng)營效益；3、深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配。新城控股2020后將重心轉(zhuǎn)為提質(zhì)，銷售目標(biāo)是為2500億元，同比下調(diào)9%建業(yè)地產(chǎn)2020年銷售目標(biāo)下調(diào)至800億元，下調(diào)幅度20.9%保利發(fā)展未公開綠地控股未公開美的置業(yè)未公開陽光城未公開華夏幸福未公開祥生地產(chǎn)未公開藍光發(fā)展未公開金地集團未公開中南置地未公開榮盛中國銷售目標(biāo)與去年持平，維持在1300億元中小房企資金鏈趨緊案例沈陽花都杭州臨安頤和城項目頤和盛世項目81萬方地塊出讓出讓出讓恒大珠江實業(yè)珠江實業(yè)42投資端：加速布局一二線等重點城市2020年，包括恒大、當(dāng)代置業(yè)等前期三四線布局規(guī)模較大房企開始逐步加大一二線布局比例。其中恒大9月17日時隔7年再次在滬拿地，且地處重點板塊北外灘；而當(dāng)代置業(yè)自2019年開始，一二線拿地金額占比顯著提升超20個百分點億元706050403020100

當(dāng)代置業(yè)2018-2020年新增土儲金額不同能級城市分布一二線拿地金額占比顯著提升67% 67%46% 44%2017年 2018年 2019年 2020年1-9月22日一二線城市三四線城市恒大時隔7年再次在滬拿地，劍指北外灘地塊名稱虹口區(qū)北外灘街HK286A-03a、HK286A-03c用途商住出讓面積1.25萬平米容積率3.59樓面價51000元/平米溢價率10.87%保障房比例5%中小套占比70%43投資端：更加關(guān)注多元化業(yè)務(wù)一方面，重點城市主城區(qū)新增住宅用地極為有限，房企介入舊改、TOD等方式增強多元化業(yè)務(wù)能力更有可能獲取優(yōu)質(zhì)地段地塊；另一方面，通過提升產(chǎn)業(yè)運營能力，以多元化業(yè)務(wù)拿地/勾地成本相對較低在上海等城市重點關(guān)注TOD、城市更新在天府總部商務(wù)區(qū)核心區(qū)通過商業(yè)、TOD在上海臨港通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營能力獲取產(chǎn)聚焦產(chǎn)品力和服務(wù)力，做好精益運營，等產(chǎn)業(yè)能力底價獲取大體量地塊城地塊提升競爭能力和經(jīng)營效益在南通通過碼頭配建及運營能力底價獲取在南通通過文旅產(chǎn)業(yè)勾得大體量地塊濱江大體量地塊44銷售端：加大銷售回款力度以恒大為代表，房企已經(jīng)借勢“金九銀十”加大促銷力度。作為12家試點房企之一，此次的七折優(yōu)惠或?qū)⒃僖淮瓮苿愉N售大幅增長，進一步增厚現(xiàn)金流，為實現(xiàn)降負債打下良好基礎(chǔ)。而四季度或?qū)⑦€有類似的搶收碧桂園：圍繞“中秋”“國慶”雙節(jié)推出2020年金秋購房節(jié)，以雙節(jié)補貼優(yōu)惠購房為傳播核心，“百億助團圓，安家碧桂園”為主題，推出全國萬套房源百億補貼雙節(jié)促銷活動綠地 ：G優(yōu)金秋好房節(jié)促銷活動，要求要有渠道，開展全民營銷、發(fā)展老帶新龍光 ：部分城市項目推出特價房源最低至7-8折45觀點5：商品住宅市場中短期趨勢“三道紅線”后房企短期策略調(diào)整將加快全國銷售面積的增長，推動2020年至2021年全國銷售面積進入上行周期。而打折促銷現(xiàn)象的增多，將放緩全國銷售價格上漲，預(yù)計至2021年底過渡至價格周期上行46未來趨勢判斷邏輯投資：放緩?fù)顿Y節(jié)奏、布局城市再度聚焦土地市場熱度降低開發(fā)商融資端口大幅收緊低流速項目降價促銷、回籠資金商品住宅市場價格平穩(wěn)乃至下跌“三道紅線”銷售項目降價促銷外部沖擊高流速項目價格堅挺新冠疫情，全國貨幣寬松疫情后、經(jīng)濟恢復(fù)購房群體中產(chǎn)及富余階層搶先入市剛需群體入市商品住宅市場銷售回暖（2020年2-3季度改善群體購房）47貨幣環(huán)境與全國商品房/住宅銷售長期以來，央行以貨幣供應(yīng)量作為中間調(diào)控目標(biāo)，而M1定義為流通中的現(xiàn)金與企業(yè)活期存款，M2指各種性質(zhì)的中長期存款（含居民儲蓄），因而可以用M1M2的增速差擴大意味著居民短期消費意愿及企業(yè)投資意愿增強（M2中的儲蓄轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)活期存款）。寬松貨幣環(huán)境下，商品房/住宅銷售面積同比增速連續(xù)上升，尤其2008年金融危機后，商品房/住宅銷售面積隨貨幣環(huán)境周期變化的特征明顯增強1998至2020年M1M2增速差、全國商品房/商品住宅銷售面積累計同比M1同比%201510501998/1-5-10-1598年房改后，首個10年商品房供不應(yīng)求，商品房/08年金融危機后，第二個10年，市場供需矛盾緩解，商住宅銷售面積隨貨幣環(huán)境周期波動，但始終正增長品房/住宅銷售面積隨貨幣環(huán)境周期變化的特征明顯增強2017-2018大力棚改階段4萬億2.0階段2015連續(xù)降準(zhǔn)降息階段2018/92018/52018/12017/92017/52017/12016/92016/52016/12015/92015/52015/12014/92014/52014/12013/92013/52013/12012/92012/52012/12011/92011/52011/12010/92010/52010/12009/92009/52009/12008/92008/52008/12007/92007/52007/12006/92006/52006/12005/92005/52005/12004/92004/52004/12003/92003/52003/12002/92002/52002/12001/92001/52001/12000/92000/52000/11999/91999/51999/11998/91998/54萬億1.0階段M1M2增速差 商品房銷售面積:住宅:累計同比 商品房銷售面積:累計同比數(shù)據(jù)來源：Wind，統(tǒng)計局M1M2增速差=M1同比增速–M2同比增速

商品房/住宅銷售面積累計同比%8060疫情定向 40寬松階段200-20-40-6048商品房/住宅銷售與開發(fā)商補庫存2005年全面施行招拍掛后，全國商品房/住宅銷售面積同比增速與全國土地購置面積累計同比增速呈現(xiàn)明顯的滯后關(guān)系。并且購置土地面積同比增速滯后于商品房/住宅銷售面積約8-9個月，并隨銷售周期而呈現(xiàn)周期性變化。從行業(yè)邏輯上看，當(dāng)市場銷售回暖時，開發(fā)商獲得銷售回款后加快拿地補倉，同時市場庫存降低進一步刺激房企補庫存1998至2020年土地購置面積累計同比與商品房/住宅銷售面積累計同比購置土地面積同比%1002002-2004年80確立招拍掛制度60402001998/21998/61998/101999/21999/6-20-40-60本年購置土地面積:累計同比數(shù)據(jù)來源：Wind，統(tǒng)計局

銷售領(lǐng)先購 銷售領(lǐng)先購置8個月 置9個月銷售領(lǐng)先購置4個月春節(jié)波動大銷售領(lǐng)先購置9個月2016/102016/62016/22015/102015/62015/22014/102014/62014/22013/102013/62013/22012/102012/62012/22011/102011/62011/22010/102010/62010/22009/102009/62009/22008/102008/62008/22007/102007/62007/2商品房銷售面積:累計同比 商品房銷售面積:住宅:累計同比

2017/102017/62017/2

商品房/住宅銷售面積累計同比%806040202018/22018/62018/102019/22019/62019/102020/22020/60-20-40-6049商品住宅銷售面積與價格的關(guān)系從商品住宅銷售面積與價格的關(guān)系看，全國商品住宅銷售面積進入上行周期后，市場庫存消化、開發(fā)商積極補庫存、地價推漲房價等因素推動成交價格進入上行周期。從歷輪周期來看，一般價格周期滯后于成交面積周期9-10個月2011至2020年70城住宅價格指數(shù)同比增速及商品住宅銷售面積、金額同比增速%滯后11個月60滯后8個月4020滯后9個月02011/12011/42011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/7-20-40-60商品住宅銷售面積累計同比 70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比

2-4-6-850樓市前導(dǎo)指標(biāo)：M1與M2增速差從M1-M2增速周期的角度看，高峰期往往收緊調(diào)控政策、低谷期往往放松樓市調(diào)控。對未來M1-M2增速周期進行預(yù)測，預(yù)計2020年年底至2021年1季度，全國商品住宅銷售面積將跟隨貨幣周期變化，迎來實質(zhì)性復(fù)蘇。而開發(fā)商銷售加快及回款將帶動2020年3季度左右房企進入新一輪拿地高峰期；全國商品住宅銷售價格滯后于銷售面積9-10個月。預(yù)計2021年底，商品住宅價格進入上行周期2008-2022年全國商品住宅成交面積增速與M1-M2增速走勢及預(yù)測收緊收緊收緊2010年1月2016年10月樓市調(diào)收緊%“國十一條”2013年2月放松控集中出臺20“新國十條”“新國五條”2018年6月7部委對2008年11月放松30城市專項大檢查15“四萬億”計劃收緊2012年4月起同期下調(diào)房貸利率、放松2011年1月調(diào)高公積金貸款額度10降低首付比例2014年9月“新國八條”降低房貸利率5“930房貸新政”02008/112009/112010/112011/112012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11-52008/92009/12009/92010/12010/92011/12011/92012/12012/92013/12013/92014/12014/92015/12015/92016/12016/92017/12017/92018/12018/92019/12019/9