乘勢而上魚龍共舞-2020年廣州房地產(chǎn)市場總結(jié)暨2021年展望

2020年廣州房地產(chǎn)市場數(shù)字——1宏觀環(huán)境動向 樓市調(diào)控基調(diào)面對疫情下的經(jīng)濟壓力，2020年房地產(chǎn)調(diào)控保持定力，堅持“房住不炒”基調(diào)不變；十四五規(guī)劃建議延續(xù)當前調(diào)控定位，未來雙向調(diào)控將是手段，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場是目標。2020年5月兩會堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月房地產(chǎn)工作座談會牢牢堅持“房住不炒”的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時科學精準調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

11月“十四五”規(guī)劃建議推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。堅持房住不炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

12月中央經(jīng)濟工作會議要解決好大城市住房突出問題，要堅持“房住不炒”的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。3宏觀環(huán)境動向 樓市調(diào)控政策上半年多城針對需求端出臺的直接松綁政策大多被撤回，被放行的政策主要為降低人才購房門檻，樓市過熱的城市則于下半年加碼調(diào)控，整體調(diào)控目標仍偏向房價穩(wěn)定。類別典型城時間關(guān)于樓市調(diào)控政策的主要內(nèi)容市駐馬店2月降低首套房公積金貸款首付比例廣州3月商服類項目不再限定最小分割單元，不再限定銷售對象寶雞3月降低首套房首付比例，提高公積金貸款最高額度濟南3月部分區(qū)域的綠色建筑商品住宅不受限購約束調(diào)控松海寧3月限時取消“非本市戶籍人口限購1套住房”政策綁后撤柳州3月降低首付比例，提高公積金貸款最高額度回青島4月放寬限購、限轉(zhuǎn)讓政策赤峰4月稅費補貼、取轉(zhuǎn)讓荊州4月降低首付比例，提高公積金貸款最高額度，限時免契稅等無為5月取消限轉(zhuǎn)讓廣州3、8月白云區(qū)北部四鎮(zhèn)、番禺區(qū)降低人才購房門檻至中級/大專調(diào)控佛山3月中專學歷或初級工購房無需社保微松綁江門3月大專學歷購房無需社保蘭州4月商業(yè)地產(chǎn)貸款的首付款比例由70%調(diào)整為50%類典型城市時間關(guān)于樓市調(diào)控政策的主要內(nèi)容別杭州7月人才優(yōu)先搖號房限售5年，“無房家庭”認定標準更嚴格寧波7、12月限購范圍擴大，提高二套房首付比例南京7月離異2年內(nèi)購房按離異前家庭總套數(shù)計算深圳7月深籍需落戶及社保/個稅滿3年，增值稅2改5等東莞7月二手房加入限購，限轉(zhuǎn)讓年限增至3年，重啟限價等調(diào)無錫8月提高二套房首付比例，市區(qū)增值稅免征年限增至5控年等加沈陽9月提高二套房首付比例，增值稅免征年限增至5年碼常州9月提高二套房首付比例，市區(qū)限轉(zhuǎn)讓年限增至4年成都9月增值稅免征年限增至5年長春9月提高首套及二套房首付比例唐山9月提高二套房首付比例銀川9月省外戶籍限購1套，市轄三區(qū)限轉(zhuǎn)讓年限增至2年西安12月提高二套房首付比例4宏觀環(huán)境動向 樓市調(diào)控政策廣州繼2019年底花都、南沙及黃埔降低人才購房門檻后，2020年白云北部四鎮(zhèn)及番禺亦先后放寬，有助于吸引并留住高校畢業(yè)生及中高端產(chǎn)業(yè)人才，提高區(qū)域經(jīng)濟活力。廣州各區(qū)限購政策匯總（截至2020.12.31）行政區(qū)本地戶籍非本地戶籍（非港澳臺）香港、澳門臺灣、華僑購房條件限購套數(shù)人才購房政策購房條件限購套數(shù)購房條件限購套數(shù)購房條件限購套數(shù)出臺日期（除人才政策及增城從化外，均需連續(xù)5年社保/稅單、可相互補證但不得補交）花都2019-7-17?經(jīng)區(qū)認定的高層次/高技能/具有某種特殊技能或?qū)I(yè)性緊缺的人才，及創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新人才?碩士，或985/211學士，或全球前500名的境外大學學士1套2019-12-17?大專以上/工資20萬元以上且年繳個稅1萬元以上+中高層管理/技術(shù)骨干南沙2019-12-13?在本區(qū)學習或就業(yè)+具有本科及以上學歷/中級及以上專業(yè)技術(shù)資格/中級（四級）及以上職業(yè)資格/可聘任為中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的執(zhí)業(yè)資格家庭2套?在本區(qū)連續(xù)工作半年+本科單身1套黃埔2019-12-20?持有廣州人才綠卡或區(qū)政府認可的特殊人才的父母、配偶父母、成年子女①工作、學習和居留?在中新知識城工作的新加坡居民在中新知識城購買商品房與本地居民同等待遇家庭2套①身份證證明白云北部四鎮(zhèn)無單身1套1套②通行證②書面具結(jié)購買商品1套?在白云區(qū)轄內(nèi)的大專院校學習連續(xù)滿1年住房用于自?。ń?、人和、太2020-3-16?工作1年+大專/中級及以上職稱/企業(yè)中高級管理③境內(nèi)無房和、鐘落潭）③在境內(nèi)無其他住房?雙一流大學本科+在番禺創(chuàng)業(yè)、就業(yè)番禺2020-8-26?番禺大學城在讀及應(yīng)屆畢業(yè)生1套?社保1年+中級/大專+“四上”企業(yè)中高級管理區(qū)內(nèi)工作半年并符合以下任一條件：越秀、海珠2020年3-8月?經(jīng)區(qū)認定的高層次/高技能人才荔灣、天河、白云?博士，或雙一流大學/全球前500名的境外大學碩士?區(qū)內(nèi)重點企業(yè)高管/技術(shù)骨干增城、從化不限購無備注：港澳人士在廣州限購1套，但在南沙區(qū)、黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房享與本市戶籍居民同等待遇（即家庭2套、單身1套）5宏觀環(huán)境動向 小結(jié)◆經(jīng)濟形勢◆金融環(huán)境◆樓市政策

2020年前三季度中國GDP累計增速已由負轉(zhuǎn)正，預(yù)計2021年在新冠疫苗等利好因素下將有一輪經(jīng)濟補漲；但內(nèi)需仍顯不足，長期積累的結(jié)構(gòu)性矛盾仍較突出，經(jīng)濟恢復過程中不平衡態(tài)勢較明顯，保就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)的壓力仍較大。2020年貨幣政策以結(jié)構(gòu)性寬松為主，上半年央行頻繁“松口”，下半年的政策方向由“扶持”過渡至穩(wěn)定為主，下階段將繼續(xù)著重防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風險。2020年中央保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，整體調(diào)控目標仍偏向房價穩(wěn)定，因城施策更加靈活，過熱城市調(diào)控加碼，而廣州整體樓市相對平穩(wěn)、調(diào)控環(huán)境仍偏寬松。6廣州城建規(guī)劃 城建規(guī)劃概述◆產(chǎn)業(yè)發(fā)展◆城市基建◆發(fā)展預(yù)期

主城區(qū)以海珠、白云投資力度較大，重點推進單個片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級；近郊黃埔及南沙均以多點開花模式發(fā)展產(chǎn)業(yè)片區(qū)。非主城區(qū)實行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)扶持向數(shù)字文化、綠色金融等新興產(chǎn)業(yè)傾斜，其中2020年黃埔及南沙區(qū)新出臺產(chǎn)業(yè)政策超10個，進一步擴大產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠覆蓋面。2020年廣州地鐵新通車8號線北延線，填補白云西北部軌道交通空白；2021年將新通車兩條快速地鐵，屆時南沙通達主城時間大幅縮短，利于提升南沙發(fā)展。黃埔、增城優(yōu)質(zhì)教育資源增量明顯，白云及番禺兩區(qū)新引入教育資源主要落位在非核心片區(qū)。廣州市合計約320個舊村改造項目，南沙、白云、花都及從化區(qū)均有超6成舊村改造項目未確定主導房企。2020年，升龍、龍湖、勤誠達等外來房企通過舊改新增土地儲備量較大。根據(jù)十四五規(guī)劃建議，南沙城市副中心定位持續(xù)提升，作為廣州十四五“雙區(qū)、雙城”發(fā)展的交匯點，下階段在產(chǎn)業(yè)及基建配套等優(yōu)質(zhì)資源要素方面也將享受更多傾斜、加快發(fā)展速度。科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)是廣州十四五產(chǎn)業(yè)重點，黃埔及南沙將成為發(fā)展主力軍，兩區(qū)將多維聯(lián)動高效發(fā)展，或?qū)⒋龠M中新知識城納入自貿(mào)區(qū)范圍。8廣州城建規(guī)劃 重點規(guī)劃片區(qū)主城區(qū)以海珠、白云投資力度較大，重點推進單個片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級；近郊黃埔及南沙均以多點開花模式發(fā)展產(chǎn)業(yè)片區(qū)。2020年廣州市各區(qū)重點規(guī)劃片區(qū)情況區(qū)域?qū)傩苑诸悅€數(shù)規(guī)劃片區(qū)規(guī)劃方向慶盛樞紐區(qū)塊、橫瀝島協(xié)調(diào)職住平衡南沙產(chǎn)業(yè)規(guī)劃4小虎島新能源汽車綜合制造區(qū)（廣汽主導）中科院明珠科學園大灣區(qū)前沿基礎(chǔ)科學研究和高技術(shù)創(chuàng)新基地城市更新1東涌分區(qū)舊改片區(qū)調(diào)整控規(guī)，增加生活配套配置中新廣州知識城圍繞國家知識中心定位為核心建設(shè)科學城擴容方案獲批，定位為中國“智造中心”黃埔產(chǎn)業(yè)規(guī)劃7魚珠納入廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)環(huán)九龍湖地區(qū)、科教創(chuàng)新區(qū)、國際科創(chuàng)協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作示范區(qū)、科學園地塊海珠產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1琶洲升級為廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)城市更新3瀝滘村、石溪片區(qū)、赤沙片區(qū)增加基建配套，規(guī)劃升級產(chǎn)業(yè)白云產(chǎn)業(yè)規(guī)劃3白云湖黃金圍東區(qū)、白云湖港澳青年創(chuàng)調(diào)整職住平衡新創(chuàng)業(yè)基地、設(shè)計之都增城片區(qū)規(guī)劃1荔湖新城創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展引擎、灣區(qū)東岸現(xiàn)代新城城市更新1新塘鎮(zhèn)群星片區(qū)新塘現(xiàn)代商貿(mào)中心花都片區(qū)規(guī)劃2廣州北站西廣場及以南片區(qū)匹配北站定位協(xié)調(diào)片區(qū)發(fā)展番禺產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1大學城納入廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)荔灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1白鵝潭沿江總部經(jīng)濟帶總部經(jīng)濟、高端產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)越秀產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1珠江北岸金融業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)天河產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1國際金融城納入廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)從化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1與黃埔共建明珠、民樂、太平片區(qū)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展9廣州城建規(guī)劃 基建配套——地鐵交通2020年廣州地鐵新通車8號線北延線，填補白云西北部軌道交通空白；2021年將新通車兩條快速地鐵，屆時南沙通達主城時間大幅縮短，利于提升南沙發(fā)展。區(qū)域現(xiàn)有2020年新增情況預(yù)計至2023年新增情況至2023年站點站點數(shù)站點數(shù)所屬路線站點數(shù)通達區(qū)域密度越秀20--10海珠、荔灣、天河、白云高天河39--11海珠、荔灣、越秀、白云荔灣1828號線北延線6海珠、天河、越秀、白云海珠26--13荔灣、天河、越秀、白云、番禺、南沙黃埔28--13區(qū)域內(nèi)白云2498號線北延線26海珠、荔灣、天河、越秀番禺22--7海珠、南沙南沙12--2番禺、海珠花都12----增城12----低從化5----2020-2023年廣州在建地鐵路線2020年通車2021年通車2022年通車2023年通車10廣州城建規(guī)劃 基建配套——教育資源2020年黃埔及增城區(qū)在引入教育資源方面動作較大，力求加速補齊區(qū)域教育短板；白云及番禺兩區(qū)加速平衡優(yōu)質(zhì)配套布局，新引入學校主要落位在非核心片區(qū)。2020年廣州市各區(qū)引入優(yōu)質(zhì)學校情況辦學模式為小學+中學辦學模式為獨立小學或獨立中學備注：①優(yōu)質(zhì)學校指省級學?；騼?yōu)質(zhì)民辦/國際學校；該學校為房企項目對外口徑引入②圖表排序以各區(qū)學?？倲?shù)從高到低。11廣州土地市場 土地市場概述商住用地同比全年供應(yīng)量1,721萬㎡↑38%供地完成率119%↑31個百分點全年成交量1,453萬㎡↑43%成交樓面地價15,939元/㎡↑13.6%溢價率7%↓10個百分點商服用地同比全年供應(yīng)量662萬㎡↑68%供地完成率88%↑42個百分點全年成交量596萬㎡↑92%成交樓面地價8,085元/㎡↑9.5%溢價率0%持平?2020年廣州土拍市場交投活躍，供應(yīng)成交規(guī)模及土地成交金額均創(chuàng)近5年新高！商住用地累計成交1,453萬㎡、吸金1,952億元！?2020年商住用地供應(yīng)分布延續(xù)“東進南拓”，集中在增城、南沙及番禺等區(qū)域，其中增城年度成交量首次超400萬㎡，同比增14%，大幅拋離其他區(qū)域！?主城區(qū)、番禺及南沙土拍激烈，優(yōu)質(zhì)地塊均被高溢價競得，多區(qū)成交樓面地價上限被刷新，其中主城核心地價突破7萬/㎡，主城邊緣地價約5.5萬/㎡，南沙地價約2.4萬/㎡。?房企拿地熱情高漲，老牌深耕房企繼續(xù)增儲，新進房企拿地積極性提高。尤其下半年開始國企拿地積極性明顯提升，主城及近郊核心優(yōu)質(zhì)地塊基本被國企高溢價競得，新進房企則重點布局規(guī)劃前景較佳、基建落地較快的區(qū)域，如南沙、黃埔。13廣州土地市場 全市商品房用地整體供求2020年廣州土拍市場交投活躍，供應(yīng)成交規(guī)模及土地成交金額均創(chuàng)近5年新高；其中商住用地首次超額完成供地計劃，成交1,453萬㎡、吸金1,952億元。2020年廣州商品房用地供應(yīng)（按建筑面積，下同）2,383萬㎡、同比增45%，成交2,049萬㎡、同比增55%，土地成交總金額達2,432億元、同比增57%，紛紛創(chuàng)歷史年度新高。其中商住用地供應(yīng)1,721萬、同比增38%，并首次超額完成土地供應(yīng)計劃（累計完成率為119%），成交1,453萬㎡、同比增43%，土地成交總金額1,952億元、同比增48%；2020年廣州全市共流拍13幅商住用地（已剔除重復出讓以及當年重新掛牌并成交地塊），合計總建筑面積280萬㎡，其中增城流拍12幅，總建筑面積263.7萬㎡，大多集中在石灘、中新等，配套條件較匱乏的地塊。數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫 備注：本數(shù)據(jù)已將捆綁出讓地塊拆分，只保留單獨商住、商服性質(zhì)用地，同時修正因流拍/終止出讓而重復出讓的地塊。 14廣州土地市場 全市商品房用地供求特征2020年廣州商品房用地供應(yīng)分布以“東進南拓”為主，其中增城年度成交量首次超400萬㎡，同比增14%，大幅拋離其他區(qū)域。供應(yīng)——2020年全年增城、南沙、白云及番禺供應(yīng)量位居前列。其中增城、番禺、花都等外圍供應(yīng)增長顯著，天河、海珠、越秀等長期供應(yīng)短缺的主城區(qū)均有新增供應(yīng)。主要受政府財政壓力較大以及個別區(qū)域舊改規(guī)則（需獲取招拍掛用地才有參與資格）所致而加快推地。成交——2020年商住用地成交主要集中增城、南沙、花都、番禺等區(qū)域，占比近70%，其中增城年度成交量首次超400萬㎡，同比增14%，大幅拋離其他區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫15廣州土地市場 全市商住用地成交特征天河、海珠、番禺、南沙等區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，大多高溢價成交。主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊受房企關(guān)注度高，其中合景以折合實際可售樓面地價5.5萬/㎡競得天河牛奶廠地塊刷新天河單價上限；廣州城投以折合實際可售樓面地價7.1萬/㎡競得越秀南地塊刷新越秀新單價地王。南沙規(guī)劃定位高，房企對前景預(yù)期看好，年內(nèi)三度刷新區(qū)域單價天花板，目前佳兆業(yè)以折合實際可售樓面地價2.4萬/㎡競得南沙英東大道地塊問鼎南沙新單價地王。數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫16廣州住宅市場 全市住宅市場 住宅市場概述供求特征供應(yīng)簽約推新當日庫存及去化期（萬㎡）（萬㎡）去化率20201,2551,073約45%952萬㎡年11.4個月同比↑58%↑26%↑1庫存：↑25%個百分點去化期：+1.2個月較近5↑26%↑3%↓8——年均值個百分點? 廣州樓市穩(wěn)定性強，經(jīng)歷疫情后恢復速度快，2020年全年供應(yīng)及成交均高于近5年均值。? 1季度樓市受疫情影響有所回調(diào)，2季度已基本恢復，供應(yīng)量開始穩(wěn)步上行，帶動成交量回升；3季度后，受益于各項利好疊加，樓市熱度快速提升，當前廣州樓市已正式步入上行期，成交量價持續(xù)攀升。? 全年推新平均去化率與2019年相當，但實際主要受上半年影響，4季度以來各月去化率均在50%以上。

樓市格局區(qū)域?qū)傩怨?yīng)簽約熱銷項目樓價（萬㎡，占比）（萬㎡，占比）較2019年末漲幅主城211，17%174，16%5%至8%東部498，40%441，41%黃埔：6%至12%增城：2%至4%南部370，29%289，27%番禺：4%至7%南沙：7%至14%北部178，14%169，16%花都：0%至4%從化：-2%至2%? 主城區(qū)：抗風險能力強，樓市復蘇后項目樓價拉升速度快，但受供應(yīng)端影響簽約量處相對低位；2020年白云多個項目入市，但片區(qū)發(fā)展仍不夠均衡，部分片區(qū)去化壓力較大；? 東部：廣州樓市熱點，在舊改加快推進的影響下，置業(yè)需求加快釋放，部分享有產(chǎn)業(yè)、人才政策利好的片區(qū)項目樓價漲幅大；? 南部：舊改推進速度加快，南沙在政策利好的影響下，投資客加速進場，下半年以來市場熱度提升明顯；?北部：市場相對封閉，市場提升幅度有限。18廣州住宅市場 全市住宅市場 整體住宅市場廣州一手樓市穩(wěn)定性高，經(jīng)歷疫情后恢復速度快，全年成交量價保持穩(wěn)定增長；2020年新貨供應(yīng)面積1,255萬㎡，簽約面積1,073萬㎡，簽約面積高于近5年平均水平。數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫19廣州住宅市場 全市住宅市場 整體住宅市場1-2月受疫情影響樓市冰封；3-6月在貨幣、人才政策等利好推動下，樓市逐步恢復；7月以來，樓市步入上行期，土地市場熱度提升明顯，帶動樓市升溫，供求量持續(xù)走高。數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫20廣州住宅市場 全市住宅市場 供求格局東部市場熱度高，供求面積占比均約40%；主城區(qū)受供應(yīng)端限制簽約面積比例約16%，南部舊改推進速度加快，新貨供應(yīng)充足，在政策利好帶動下南沙供求比例均有所提升。主城：白云北部多個新盤入市，帶動片區(qū)供應(yīng)量提升，但天河、海珠、荔灣等區(qū)供應(yīng)量仍處相對低位；東部：新貨充足，實際供應(yīng)面積同比均有所增加；其中黃埔多個軌道沿線項目入市，帶動區(qū)域供應(yīng)面積比例提升；南部：南沙舊村改造進程快，下半年以來多個舊村改造項目陸續(xù)入市，帶動南部供應(yīng)面積比例上行；北部：供應(yīng)面積比例與2019年基本相當。數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫

主城：受供應(yīng)端限制，多區(qū)成交主要依靠個別典型項目支撐；白云區(qū)交通仍是客戶導入的瓶頸，部分待發(fā)展片區(qū)項目去化承壓；東部：黃埔區(qū)多個軌道上蓋大盤、大型舊改項目入市，自身均具備良好的居住配套，易于承接主城東部外溢客；增城區(qū)依靠價差優(yōu)勢持續(xù)走量南部：南沙受“人才政策”、“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”等政策利好帶動，對廣州主城區(qū)及部分深莞投資客吸引力強，帶動成交量走高；?北部：市場相對封閉，成交速度有限。21廣州住宅市場 全市住宅市場 價格格局主城價格實現(xiàn)力及品質(zhì)溢價力仍具備明顯優(yōu)勢；非主城區(qū)中，黃埔、南沙等享有政策利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域熱銷項目漲幅可超10%。價格梯度＞86-84-63-42-3數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫備注：白云北指白云區(qū)北部四鎮(zhèn)：江高、人和、鐘落潭、太和22＜2廣州住宅市場 全市住宅市場 熱銷項目2020年簽約套數(shù)TOP10項目以東部及南部流量項目為主，累計簽約套數(shù)均大于1300套簽約套數(shù)1,000套以上的項目中，東部為絕對主力，占比超7成。2020年簽約套數(shù)TOP10項目項目區(qū)域板塊簽約套數(shù)簽約面積當前售價（萬㎡）（萬元/㎡）亞運城南部番禺亞運城3,10035.72.9-3.1融創(chuàng)文旅城北部花都花都中軸線2,85931.32.4-2.6萬科幸福譽東部黃埔知識城2,62321.92.7-2.9合景譽山國際東部增城新新公路2,07220.51.8-2.0敏捷綠湖國際城東部增城仙村石灘1,87318.71.4-1.6保利拾光年東部黃埔知識城1,75115.12.6-2.8南沙保利城南部南沙黃閣1,62115.31.9-2.1品秀星樾東部黃埔蘿崗區(qū)府1,50416.43.9-4.1合生湖山國際東部增城廣園東1,47917.02.0-2.2恒大陽光半島南部南沙萬頃沙1,31011.72.2-2.42,000套以上數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫23廣州住宅市場 全市住宅市場 庫存及去化期12月末廣州一手住宅可售存量952萬㎡，去化期約11.4個月；東部去化速度快、主城區(qū)供應(yīng)稀缺，庫存壓力均相對較小，白云北及番禺部分片區(qū)去庫存壓力仍較大。去化期＜88-1010-1212-15數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫＞1524廣州住宅市場 全市住宅市場 區(qū)域住宅市場（概述）北部：去化持續(xù)承壓，部分項目以價換量花都區(qū) 在售項目價格平穩(wěn)，部分競爭壓力大的項目持續(xù)以價換量。從化區(qū) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)及基建等基礎(chǔ)較弱，項目價格穩(wěn)定性不足。主城區(qū)：新貨少，價格支撐力強海珠區(qū)新項目稀缺，熱銷項目價格較年初上漲6%-8%天河區(qū)保利天匯、珠江花城成交占全區(qū)比重達56%。荔灣區(qū)廣鋼新城熱度高，熱銷項目售價較年初上漲5%-7%白云南部分化明顯，享優(yōu)質(zhì)景觀或配套項目去化速度相對理想。白云北部城市界面尚未成熟，項目去化壓力較大，價格上漲動力不足。從化花都增城白云黃埔番禺南沙

東部：推新充足，軌道上蓋大盤價格穩(wěn)漲舊改、軌道上蓋項目扎堆入市，隨黃埔區(qū)著產(chǎn)業(yè)及配套落地，成交量價漲幅明顯，熱銷項目價格較年初上漲6%-12%。交投重心在南部板塊，項目間競爭增城區(qū)壓力大；具備優(yōu)質(zhì)資源的剛需項目價格較年初漲幅2%-4%。南部：成交分化，潛力片區(qū)漲速理想熱度分化明顯，熱銷項目較年初漲番禺區(qū)4%-7%；個別定位錯配項目去化壓力大，價格支撐力不足。區(qū)域規(guī)劃及政策紅利不斷，成交量南沙區(qū)同比增近4成；發(fā)展?jié)摿Π鍓K，典型項目價格普遍較年初漲7%-14%。備注：白云南北城市界面、市場特征差異較大，故進行分開處理，其中白云北即江高、人和、鐘落潭、太和四鎮(zhèn)。

25總結(jié)與展望 2020年總結(jié)偏寬松貨幣政策疊加地方調(diào)控趨松，刺激樓市超預(yù)期恢復；“三道紅線”重壓下，行業(yè)集中度提升，強者恒強格局強化。宏觀經(jīng)濟下行壓力大疫情反復+中美貿(mào)易戰(zhàn)呈現(xiàn)長期性貨幣政策結(jié)構(gòu)性寬松“寬貨幣、緊信用”，流動性較充裕穩(wěn)企業(yè)保就業(yè)就業(yè)形勢嚴峻，居民收入放緩

行業(yè)城市“三道紅線”監(jiān)管樓市政策以穩(wěn)為主各區(qū)施政空間靈活頭部企業(yè)集中度上升推地規(guī)模創(chuàng)新高地方財政壓力大，土地收入依賴度高企業(yè)注重快周轉(zhuǎn)、促回款市場超預(yù)期回暖多區(qū)放開人才/落戶政策，釋放購買力27總結(jié)與展望 十四五展望“十四五”期間加快構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)，以需求側(cè)改革激發(fā)消費潛力；首提促進住房消費健康發(fā)展，在“房住不炒”前提下，合理住房消費獲得支持。上層新背景之下，國內(nèi)投資和消費的內(nèi)生潛力巨大，規(guī)劃繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，暢通國內(nèi)大循環(huán)“十三五”規(guī)劃（2016-2020年）“十四五”規(guī)劃（2021-2025年）經(jīng)濟保持中高速增長。到二○二○年國內(nèi)生經(jīng)濟總量和城鄉(xiāng)居民人均收入將再邁上新經(jīng)濟產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比二○一○年翻的大臺階，關(guān)鍵核心技術(shù)實現(xiàn)重大突破；一番。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到中等發(fā)達國家水平。以擴大服務(wù)消費為重點帶動消費結(jié)構(gòu)升級，以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相內(nèi)需支持信息、綠色、時尚、品質(zhì)等新型消費，互促進的新發(fā)展格局。穩(wěn)步促進住房、汽車和健康養(yǎng)老等大宗消費。發(fā)揮城市群輻射帶動作用，優(yōu)化發(fā)展京津冀、格局長三角、珠三角三大城市群，形成東北地區(qū)、推進京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、中原地區(qū)、長江中游、成渝地區(qū)、關(guān)中平原粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展。等城市群。人口全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策。實施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略。增強生育政策包容性，提高優(yōu)生優(yōu)育服務(wù)水平。深化住房制度改革。加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，房地產(chǎn)租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平危房改造力度。穩(wěn)健康發(fā)展。地方細則

積極推粵港澳大灣區(qū)和深圳先行示范區(qū)建設(shè)攜手港澳