國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析

國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析國(guó)內(nèi)項(xiàng)目案例分析國(guó)際項(xiàng)目案例分析小結(jié)1現(xiàn)代及知識(shí)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)高尚生活區(qū)現(xiàn)代生活區(qū)現(xiàn)代及知識(shí)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，以金橋軟件園、大三角洲規(guī)劃為基礎(chǔ)，并一直延伸到申江路帶狀區(qū)域，未來(lái)主要承載現(xiàn)代商務(wù)、辦公、商業(yè)休閑等功能，大大提升了商業(yè)載體的產(chǎn)品比重。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，寧橋路南側(cè)，至申江路的帶狀區(qū)域，未來(lái)主要承載研發(fā)、設(shè)計(jì)、后臺(tái)服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能。先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)，申江路東側(cè)的帶狀區(qū)域，未來(lái)主要發(fā)展先進(jìn)的生產(chǎn)制造業(yè)。生活區(qū)，包括紅楓路西側(cè)的碧云高尚居住區(qū)域和商業(yè)區(qū)域和未來(lái)陸行老鎮(zhèn)新規(guī)劃的現(xiàn)代生活區(qū)。金橋出口加工區(qū)——未來(lái)發(fā)展張江高科技園區(qū)——未來(lái)發(fā)展更合理的功能規(guī)劃，通過(guò)研發(fā)區(qū)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)區(qū)和教育區(qū)的合理劃分，整合能承載區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的功能載體。更高價(jià)值的土地資源，將土地資源由工業(yè)用地提升為科研用地，提升了區(qū)域的土地及總體價(jià)值。豐富的物業(yè)形態(tài)，以研發(fā)樓、辦公樓為主要產(chǎn)業(yè)載體，輔以集中的商業(yè)和生活配套，以及綠化、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療、教育資源。工業(yè)研發(fā)板塊商務(wù)辦公板塊綜合商業(yè)板塊居住板塊文化創(chuàng)意板塊漕河涇東區(qū)——未來(lái)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，由傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)。物業(yè)的升級(jí)，辦公樓、創(chuàng)業(yè)基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、研發(fā)中心、商業(yè)零售將取代原有的廠房和倉(cāng)庫(kù)。完善的城市功能，商務(wù)配套、商業(yè)零售、高尚住宅、綠化景觀將成為區(qū)域未來(lái)發(fā)展的新元素。漕河涇浦江配套區(qū)——未來(lái)發(fā)展著力打造核心配套區(qū)，作為浦江園區(qū)唯一的配套地塊，將打造成匯集酒店、辦公樓、購(gòu)物中心、住宅和商業(yè)的綜合配套區(qū)。更高的角度，未來(lái)不僅將成為浦江園區(qū)的配套中心，也將成為整個(gè)浦江地區(qū)的商業(yè)中心，進(jìn)一步提升園區(qū)在整個(gè)地區(qū)的地位。4.案例分析國(guó)內(nèi)項(xiàng)目案例分析國(guó)際項(xiàng)目案例分析小結(jié)6國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”基本介紹地理位置：坐落于首爾市麻浦區(qū)上巖洞上巖千禧城，于1994年開始規(guī)劃，2002年開始施工，并計(jì)劃于2015年建設(shè)完成。開發(fā)模式：整個(gè)數(shù)字媒體城的開發(fā)和推廣由首爾市市政府負(fù)責(zé)，具體實(shí)施建設(shè)工程計(jì)劃是由政府專門成立的“數(shù)字媒體城處”負(fù)責(zé)的。首爾市開發(fā)公司負(fù)責(zé)執(zhí)行土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。開發(fā)成本約65億美元。占地面積：569,925平米核心商務(wù)：有關(guān)媒體與娛樂(lè)的廣播電視、電影、動(dòng)漫、游戲、音樂(lè)、數(shù)字化教育、以及軟件開發(fā)相關(guān)的IT服務(wù)。國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”園區(qū)優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)距離金浦國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅10分鐘，仁川機(jī)場(chǎng)30分鐘距離首爾市中心商業(yè)區(qū)7公里路程距離北京、東京航程在3小時(shí)之內(nèi)周圍有上巖千禧城、世界杯體育場(chǎng)、公共高爾夫球場(chǎng)和外國(guó)人居住村等項(xiàng)目，區(qū)域環(huán)境已相對(duì)成熟。人才優(yōu)勢(shì)首爾是韓國(guó)高素質(zhì)勞動(dòng)力的聚集區(qū)韓國(guó)60%的高中生都希望在首爾上大學(xué)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)早在90年代，已有10,000多家小型數(shù)字媒體創(chuàng)新型企業(yè)聚集首爾。政府最初開發(fā)本項(xiàng)目的目的正是為了激勵(lì)這些中校企業(yè)。明確的產(chǎn)業(yè)定位：媒體娛樂(lè)廣播、電影動(dòng)畫制作、音樂(lè)網(wǎng)絡(luò)教育首爾數(shù)字媒體城金浦國(guó)際機(jī)場(chǎng)仁川國(guó)際機(jī)場(chǎng)上巖千禧城國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”用地規(guī)劃共有用地51塊，采取土地出售和出租兩種形式，目前出租的土地有2塊，未出售的土地有7塊，其余42塊土地全部出售?？傉嫉孛娣e569,925平米，目前已出售/出租土地508,070平米（約89%），尚未出售或出租的土地有61,855平米（約11%）。整個(gè)媒體稱共分為8大區(qū)，并根據(jù)功能將物業(yè)細(xì)分成15種不同用途。包括：商業(yè)物業(yè)、寄宿物業(yè)、高科技物業(yè)、教育/研發(fā)物業(yè)、廣播物業(yè)、住宅與商業(yè)物業(yè)、通用物業(yè)、文化與活動(dòng)物業(yè)、政府辦公物業(yè)、宗教用物業(yè)、都市工業(yè)物業(yè)、停車區(qū)域、教育/研發(fā)/高科技物業(yè)、商業(yè)及休閑物業(yè)、以及公共服務(wù)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)寄宿物業(yè)高科技物業(yè)教育/研發(fā)物業(yè)廣播物業(yè)住宅與商業(yè)物業(yè)通用物業(yè)文化與活動(dòng)物業(yè)政府辦公物業(yè)宗教用物業(yè)都市工業(yè)物業(yè)停車區(qū)域教育/研發(fā)/高科技物業(yè)商業(yè)/休閑物業(yè)公共服務(wù)物業(yè)國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”投資流程土地根據(jù)其是否屬于“教育/科研/高科技”性質(zhì)分為核心區(qū)與非核心區(qū)。核心區(qū)規(guī)定只能吸引媒體、娛樂(lè)、數(shù)碼、以及其他IT企業(yè)。非核心區(qū)可以面向一般企業(yè)推出。投資適用土地出售或出租的方法，流程為“公布土地”——”提交商業(yè)計(jì)劃”——”商業(yè)計(jì)劃審核”——”候選企業(yè)公布”——”簽約”——”開發(fā)”。投資優(yōu)惠政策根據(jù)投資總額大小，購(gòu)買或租賃媒體城推薦地塊的企業(yè)可享受2~5年不等的分期付款支付優(yōu)惠政策。優(yōu)惠利率政策外商企業(yè)優(yōu)惠：更靈活的土地價(jià)格幅度最長(zhǎng)20年的分期付款、優(yōu)惠利率、更為靈活的物業(yè)類型配比、稅收優(yōu)惠若租賃，可獲得最高50年的租賃權(quán)等已開發(fā)3期2期公園區(qū)交通區(qū)河道整個(gè)首爾市國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”A1地塊用戶名GFA（sqm）建筑物總樓層用途類別A1的2號(hào)地塊首爾日本學(xué)校15,686地下1層，地上5層教育機(jī)構(gòu)A2友利銀行81,801地下5層，地上12層辦公及銀行IT中心A3DMCVille30,353地下2層，地上13層總共175戶的高檔涉外出租公寓A區(qū)平面圖與用戶組成國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”A1地塊用戶名GFA（sqm）建筑物總樓層用途類別B4北端黃色1號(hào)地塊StanfordKorea22,033地下2層，地上14層商務(wù)賓館B4粉紅三巖IT協(xié)會(huì)46,152地下5層，地上12層辦公及社區(qū)配套B5右上角2號(hào)地塊友利技術(shù)19,957地下5層，地上13層多媒體產(chǎn)品研發(fā)B5另外幾個(gè)地塊LGCNS43,809地下4層，地上12層研發(fā)及數(shù)據(jù)中心B6左上角2號(hào)地塊TRUMPF19,816地下5層，地上12層研發(fā)及商務(wù)中心B6右上角3號(hào)地塊韓國(guó)電子協(xié)會(huì)19,973地下5層，地上12層IT中小企業(yè)辦公樓B6右下角4號(hào)地塊LGTelecom58,744地下6層，地上14層移動(dòng)通訊分部的辦公樓B區(qū)平面圖與用戶組成國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”A1地塊用戶名GFA（sqm）建筑物總樓層用途類別C1，C2MBC電視臺(tái)144,586地下2層，地上16層MBC電視臺(tái)總部C3右半塊文化中心（韓國(guó)文化體育與旅游部等多個(gè)政府部門所屬）43,609地下4層，地上14層展示、檔案館、活動(dòng)中心、文化技術(shù)學(xué)院C3左半塊數(shù)碼奇幻空間16,341地下2層，地上12層學(xué)術(shù)研究，錄音室等C4德國(guó)技術(shù)學(xué)院中心1號(hào)樓中心1：85,603地下4層，地上24層教育研究、研發(fā)中心、辦公C5Nuritkum廣場(chǎng)（韓國(guó)知識(shí)經(jīng)濟(jì)部所屬）152,569地下4層，地上22層研發(fā)及商務(wù)中心、數(shù)碼展廳等C區(qū)平面圖與用戶組成國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”A1地塊用戶名GFA（sqm）建筑物總樓層用途類別D1右上角1號(hào)地塊SBS電視臺(tái)媒體中心52,403.1地下5層，地上17層辦公、工作室、廣播出版物發(fā)行等D1右下角2號(hào)地塊YTN廣播臺(tái)59,233地下6層，地上17層廣播節(jié)目制作與發(fā)行D2右下角2號(hào)地塊Dong-A數(shù)碼媒體中心99,242地下6層，地上19層教育、研發(fā)、辦公、社區(qū)配套D3CJ公司69,333地下6層，地上19層普通辦公、工作室、廣播D區(qū)平面圖與用戶組成國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”A1地塊用戶名GFA（sqm）建筑物總樓層用途類別E1的1，2號(hào)地塊德國(guó)技術(shù)學(xué)院中心2，3號(hào)樓中心2：40,495中心3：58,968地下3層，地上32層地下3層，地上32層辦公及社區(qū)配套E2的1號(hào)地塊OnseTelecom49,409（地下全部及第21層）地下6層，地上21層辦公及多功能中心E3的1號(hào)地塊KBS電視臺(tái)44,839地下5層，地上21層辦公、研發(fā)、發(fā)行E3的2，3號(hào)地塊部分DMC研發(fā)中心29,759地下4層，地上15層中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)，實(shí)驗(yàn)室、孵化器E3號(hào)地塊部分DMBIT中心72,000地下6層，地上15層服務(wù)中心E區(qū)平面圖與用戶組成國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”F區(qū)平面圖與用戶組成地塊用戶名GFA（sqm）建筑物總樓層用途類別FDMC地標(biāo)建筑727,684（地上72%，地下28%）還未確定超高級(jí)建筑，吸引各國(guó)內(nèi)外一流企業(yè)國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”G區(qū)平面圖與用戶組成地塊用戶名GFA（sqm）建筑物總樓層用途類別GDMC高科技產(chǎn)業(yè)中心77,190地下2層，地上8層相關(guān)企業(yè)的辦公、會(huì)議、培訓(xùn)等國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”I區(qū)平面圖與用戶組成地塊用戶名GFA（sqm）建筑物總樓層用途類別I1韓國(guó)中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)57,575未定中小企業(yè)的辦公、培訓(xùn)、與中小企業(yè)相關(guān)的政府部門等I2Pantech66,649地下6層，地上22層Pantech公司研發(fā)及辦公國(guó)外案例——韓國(guó)首爾數(shù)字媒體城“DMC”慎重的開發(fā)：1997年規(guī)劃到2002年開始建設(shè)共經(jīng)歷5年。2002年開始開發(fā)到2015年預(yù)計(jì)開發(fā)完成，共需經(jīng)歷13年。充分依托城區(qū)：與1998年的首爾城市規(guī)劃是一體的，充分依托周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)氛圍。產(chǎn)業(yè)定位清晰但靈活：既鎖定數(shù)字媒體企業(yè)，也給與普通企業(yè)，尤其是中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)以土地。土地合作為主：絕大部分拿地企業(yè)都將自己的總部和研發(fā)機(jī)構(gòu)帶入，充分保持了產(chǎn)業(yè)定位的完整性和準(zhǔn)確性，也解決了招商壓力。配套完善：住宅、商業(yè)、休閑、以及酒店等設(shè)施非常完善。政府與教育業(yè)的力量：政府辦事部門的入駐、展廳與檔案館、會(huì)議中心的建設(shè)。日本學(xué)校、德國(guó)技術(shù)學(xué)院等辦學(xué)機(jī)構(gòu)。國(guó)外案例——曼徹斯特科學(xué)園“MSP”基本介紹地理位置：坐落于曼徹斯特的南部。曼徹斯特自工業(yè)革命開始就是英國(guó)社會(huì)新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活躍城市。開發(fā)模式：1978年當(dāng)時(shí)英國(guó)興起知識(shí)經(jīng)濟(jì)，曼徹斯特市政廳產(chǎn)業(yè)發(fā)展部研究以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的科技園區(qū)的可能性。1981年組建了政府和曼徹斯特大學(xué)研究部門為主的開發(fā)委員會(huì)，并于1984年正式對(duì)外公開?？偨ㄖ娣e：

約193,788平米定位產(chǎn)業(yè)：以知識(shí)、創(chuàng)意、高科技為發(fā)展動(dòng)力的各類產(chǎn)業(yè)，包括生物醫(yī)藥、商業(yè)服務(wù)、計(jì)算機(jī)軟件、數(shù)碼科技、工業(yè)技術(shù)、技術(shù)咨詢、環(huán)境科學(xué)、以及公共服務(wù)等。上世紀(jì)70年代上世紀(jì)80年代上世紀(jì)90年代21世紀(jì)至今英國(guó)知識(shí)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展使曼徹斯特大學(xué)教授EddieDuff看到了機(jī)會(huì)。曼徹斯特市市政廳、曼徹斯特大學(xué)專家組成執(zhí)行委員會(huì)84年開園

90年代初滿租，并對(duì)外擴(kuò)張

RuthfoldHouse等新舍陸續(xù)建成從開發(fā)商處收購(gòu)Greenheys2007年獲得英國(guó)杰出科學(xué)園獎(jiǎng)國(guó)外案例——曼徹斯特科學(xué)園“MSP”園區(qū)優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)周邊多條重要鐵路線路，例如ManchesterOxfordRoadRailway，ManchesterCentralRailway等通往倫敦、謝菲爾德、利物浦等重要城市。周邊多條A字公路及M字公路融入全國(guó)高速公路系統(tǒng)。距離倫敦僅2小時(shí)40分車程人才優(yōu)勢(shì)毗鄰曼徹斯特大學(xué)，有充足的學(xué)生資源通過(guò)高速公路與劍橋、牛津兩大學(xué)相連產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)曼徹斯特最近十多年來(lái)以金融服務(wù)業(yè)與商務(wù)服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，逐步從工業(yè)重鎮(zhèn)開始向商務(wù)重鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型。目前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)占曼徹斯特GDP比重已超70%。國(guó)外案例——曼徹斯特科學(xué)園“MSP”園區(qū)規(guī)劃采用“一區(qū)三園”的形式，分為OneCentralPark、Technopark與ManchesterSciencePark三大園區(qū)。最高三層辦公樓，最低單層辦公樓。單層面積控制在1,100sqm~3,000sqm，單棟面積控制在2,200sqm~7,000sqm內(nèi)。最小分割可至21sqm，最大達(dá)800sqm左右。其中，OneCentral面向快速成長(zhǎng)的技術(shù)類企業(yè)，類似國(guó)內(nèi)的孵化器物業(yè)。Techno則配備了最為高端的辦公樓，提供最復(fù)雜高端的IT設(shè)備，可作數(shù)據(jù)中心用。ManchesterSciencePark則適合各類企業(yè)辦公，且配有商務(wù)服務(wù)、休閑娛樂(lè)、健身等設(shè)施。OneCentralManchesterScienceParkTechno

靠近M60，距機(jī)場(chǎng)20分鐘車程

雙層辦公樓，10家科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)A幢單層，為曼徹斯特大學(xué)所有B幢三層辦公樓，8家企業(yè)。AB共7幢，A~C為三層，D~F為雙層，G為單層共有128家企業(yè)ABCDEFGA國(guó)外案例——曼徹斯特科學(xué)園“MSP”操作模式園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一招商，基本以租賃物業(yè)為主。物業(yè)的出售則通過(guò)園區(qū)的管理委員會(huì)來(lái)進(jìn)行。優(yōu)惠政策由于面向的較多為中小型企業(yè)，園區(qū)為其租客提供多種幫助，不僅局限在物業(yè)服務(wù)上，而更多的在于企業(yè)管理和業(yè)務(wù)拓展上。主要內(nèi)容有業(yè)務(wù)拓展：園區(qū)設(shè)立了專門負(fù)責(zé)人以幫助中小企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。該負(fù)責(zé)人擁有20年高科技創(chuàng)新企業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷免費(fèi)推廣服務(wù)：園區(qū)設(shè)立了專門負(fù)責(zé)人幫助企業(yè)處理媒體關(guān)系、宣傳策劃等問(wèn)題。租客交流：園區(qū)組織租客之間進(jìn)行早餐會(huì)、研討會(huì)、與園區(qū)管理者之