標(biāo)桿地產(chǎn)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理

標(biāo)桿地產(chǎn)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理I類發(fā)展商特點：單純住宅，追求高周轉(zhuǎn)代表：萬科II類發(fā)展商特點：住宅追求高周轉(zhuǎn)，同時發(fā)展綜合體代表：萬達(dá)、銀泰IV類發(fā)展商特點：單純住宅，追求品質(zhì)代表：星河灣、綠城III類發(fā)展商特點：住宅追求品質(zhì)，同時發(fā)展綜合體代表：華潤新類型：華夏幸?；鶚I(yè)純住宅住宅+綜合配套業(yè)務(wù)模式慢快周轉(zhuǎn)主流開發(fā)商的業(yè)務(wù)模式萬科91年上市后，累計從資本市場完成融資251億元，其中股權(quán)融資（包括可轉(zhuǎn)債，不包括上市融資1.6億元）192億元，公司債融資59億元截止至09年底，萬科累計實現(xiàn)股權(quán)融資額相當(dāng)于當(dāng)期集團(tuán)凈資產(chǎn)的42%過去，萬科等領(lǐng)先開發(fā)商得益于上市公司平臺，通過資本市場融資支撐了自身業(yè)務(wù)快速發(fā)展，也奠定鞏固了企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)跑地位然而，隨著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)上市，領(lǐng)先企業(yè)在融資渠道方面的核心競爭力也將被進(jìn)一步削弱回歸A股A股上市H股上市股票市場融資方式股權(quán)增發(fā)計劃完成融資企業(yè)名單復(fù)地集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、富力集團(tuán)等綠地集團(tuán)、融科智地、廣東龍興集團(tuán)、珠江地產(chǎn)、新世界、北京住總、中信地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、金科地產(chǎn)等香江國際、陽光100、星河灣等已完成融資企業(yè)名單無中國建筑、中潤地產(chǎn)、中弘地產(chǎn)、廣東龍光集團(tuán)等金隅集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、禹州地產(chǎn)、華南城、佳兆業(yè)、花樣年集團(tuán)、中駿置業(yè)等滬深兩市共有40家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司提出了再融資方案，合計再融資資金總額超過690億元然而，隨著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)上市，領(lǐng)先企業(yè)在融資渠道方面的核心競爭力也將被進(jìn)一步削弱融資方喜好追求并表規(guī)?？山邮茌^低收益率評估可融資資金的不同來源及資金的投資偏好進(jìn)行分類管理使用根據(jù)可融資金的不同偏好提供項目無合適融資方的項目對素質(zhì)及商務(wù)條件應(yīng)要求更高追求資金使用效率IRR及穩(wěn)定現(xiàn)金流追求項目高資金回報的（如中航）（如GIC、中信）（如信托）可推薦項目類型規(guī)模大，資金占壓時間長風(fēng)險較高，收益較高風(fēng)險較小，主流市場聚焦或偏好新業(yè)務(wù)，追求穩(wěn)定收益及資產(chǎn)增值（如凱雷）長期看REITS風(fēng)險低，短期收益低必須建立一套基于客戶需求理解的業(yè)務(wù)體系產(chǎn)品線系統(tǒng)性建設(shè)始從2002年的“神奇數(shù)列”1、證徐券投漂資者尖的傳僵奇；--融資2、客襯戶眼夏中完卸美產(chǎn)王品的役締造輩者；--持續(xù)世創(chuàng)新幣能力3、同幫行的汽榜樣隊；--模式閣創(chuàng)新4、政艙府眼鈴中遵聯(lián)紀(jì)守演法的沃代表勉；--土地坊獲取繡、運富營效照率5、員堪工眼歇中完程美的梢雇主嫩；--人才獎質(zhì)量摩和數(shù)新量“大眾氣情人曉”的限萬科肌是推婚行高不周轉(zhuǎn)溫戰(zhàn)略慚的助北推劑意大御利商忙人兼而數(shù)學(xué)轟家列奧獄納多·斐波著那契在其12牙02年出利版的《算經(jīng)》里提毀出一唇個問促題小兔濁子在熊出生檔后一啞個月兄長成逢一對皺大兔租子，候每對缸大兔量子每湊月能咳繁殖順一對拉小兔燭子，晌現(xiàn)有交一對器初生他小兔勻子，栗問一珠年后鼻有多牧少對晚兔子擱？第1月第2月第3月第4月第5月第6月234561斐波柏那契印數(shù)列(F都ib信on找ac宰ci宰s愿er先ie招s)1、1、2、3、5、8、13、21、34、55、89、14愁4…a1負(fù)=決1/挖1堆=燒1.孫00勁00a2私=斧3/映2育=爸1.陶50醉00a3尊=逝8/為5房誠=孕1.公60渠00a4福=悄21稅/1拳3絨=輪1.析61壯54a5陡=扮55希/3橡4練=升1.礦61付76a6與=暴1合44決/8鐮9機(jī)=量1.槐61氏80從第3個數(shù)嫁目開震始，鄉(xiāng)豐每個稼數(shù)目封都是旺前面齊兩個迷數(shù)目散之和越往線后，獨后項塑比前造項的倍增幅淋會無婆限趨粉近黃蠟金分仿割率0.久61喪8萬科凈利潤變化圖（億元）3軌5謊8物1直3朵2針1？乘？斐波雙那契息數(shù)列(F必ib闊on愛ac行ci蜘s臥er管ie響s)對企生業(yè)發(fā)現(xiàn)展的限啟示1、1、2、3、5、8、13、21、34、55、89、14坦4…增長凈資產(chǎn)收益率周轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)快速開發(fā)萬科聞式的苦盈利知模型雁的思盤考形看成房地兩產(chǎn)利帽潤率桑將會咐持續(xù)族走低房地蠻產(chǎn)周輛轉(zhuǎn)效斬率才趣是決菊戰(zhàn)未凡來的尸能力萬科蜜希望訓(xùn)在保暈持高敏速成振長的運同時代，追筍求有匪質(zhì)量升增長占用謊資源幣回報蓋率資本號資源毛回報善率人力偉資源編回報括率客戶男忠誠笛度產(chǎn)品梁與服盜務(wù)創(chuàng)舒新率有質(zhì)捎量增腿長的耍衡量尖標(biāo)準(zhǔn)一個待案例--(萬科環(huán))萬科內(nèi)部驚現(xiàn)神秘怪圈〖1/359〗前天

樣板引路，全套施工圖，清單招標(biāo)、先簽署合同后施工?，F(xiàn)在萬科一直在抓的幾項工作，各自分開都是很好東西，但如果放到某些事項上就會出現(xiàn)一個奇怪的環(huán)，以樣板間為例：為啥不簽合同，因為沒有清單；為啥沒有清單，因為沒有圖紙；為啥沒有圖紙，因為領(lǐng)導(dǎo)沒確定方案；為啥領(lǐng)導(dǎo)沒確定方案，因為沒有樣板間可以讓領(lǐng)導(dǎo)看；為啥沒有樣板間，因為不簽合同不能施工（也沒圖紙）；為啥不簽合同，因為。。。。。。不過這也符合另一個種提法----交圈類似的萬科環(huán)還有。。?？催^了，笑過了是不是也想下：）內(nèi)部由迫切償需要柳提升灶開發(fā)頓效率掀的方籮法論大師拿地定位設(shè)計建造銷售服務(wù)經(jīng)驗經(jīng)驗經(jīng)驗經(jīng)驗經(jīng)驗規(guī)模強(qiáng)、效某率壓爛力都籮不能法支持幅萬科鬧持續(xù)殖發(fā)展悔。以被捆動的征獲取鞭土地扣為核恩心的腹傳統(tǒng)益開發(fā)聰流程從全顏球、縱先進(jìn)鬼行業(yè)瘦、優(yōu)勿秀同會行出縣發(fā)1、快民速消采費品美容猴美發(fā)家居家庭重健康落用品產(chǎn)品分線品類更快曠更有廚效地柱去屑柔亮帆、順倘滑健康屑呵護(hù)情、彈披性活顏力專業(yè)啟、創(chuàng)接新的與美發(fā)回歸針自然偉、崇計尚環(huán)瘋保幾個粱行業(yè)濫的案方例說海明2、美昂國（哈帕爾疾迪）PU店LT蔽E幾個該行業(yè)旨的案棟例說橡明3、日養(yǎng)本東公京建湯屋幾個聯(lián)行業(yè)舟的案教例說凍明4、地爪產(chǎn)行氏業(yè)案床例——豐田冒、雅趣居樂幾個翅行業(yè)尚的案炸例說巴明拿地3.2.客戶城市地圖產(chǎn)品庫設(shè)計建造銷售服務(wù)1.定位貞前置漲，工終具箱腰。需找華方法樹論=產(chǎn)品昂品類趁管理必須鮮從前露瞻性背的客獵戶研館究出教發(fā)1、嬰視兒潮宣理論巖體系威，“家庭村生命猴周期”成為氏研究敏主軸萬科暑的品份類規(guī)繪劃細(xì)分帶不同生命怪周期，產(chǎn)部生不森同需金求萬科椒的品黑類規(guī)改劃年齡(06年)2、不割同年匯齡的吸不同鑰財富姑積累索階段濃，對薦應(yīng)不傅同的支付勻能力不同阻市場何差異適明顯上海成都萬科刃的品紐奉類規(guī)鬼劃3、不給同生菜命周挺期、筐不同碑支付等能力曾，產(chǎn)旗生不互同的購買喝動機(jī)萬科逆的品坡類規(guī)霧劃在此熄基礎(chǔ)鵲上確午定從諸客戶幟支付臥能力適、房膛屋價離值、兄生命魄周期爬三個肚維度橫進(jìn)行畜客戶刻細(xì)分萬科詠的品桿類規(guī)罷劃價值緯度家庭生命周期緯度細(xì)分指標(biāo)詳細(xì)描述社會新銳青年之家業(yè)主年齡、是否父母（老人）同住年齡25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母）青年持家年齡25-34歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年+父母（老人）望子成龍小太陽孩子年齡、是否父母（老人）同住0-11歲小孩+業(yè)主后小太陽12-17歲小孩+業(yè)主三代孩子老人+業(yè)主+18歲以下孩子中年之家業(yè)主和子女年齡中年夫婦+18-24歲的孩子健康養(yǎng)老老人1代有老人家庭的直系代數(shù)（準(zhǔn)）空巢中年或老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人＋中年夫妻+18歲以上孩子富貴之家富貴之家家庭年收入收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭的家庭經(jīng)濟(jì)務(wù)實務(wù)實之家家庭年收入收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭萬科喝將客毀戶細(xì)匠分為5大類硬、11小類兵，各辟細(xì)分嗽客戶康群體萬科桶的品加類規(guī)勵劃萬科梅如何荷認(rèn)知形土地賭和產(chǎn)徐品？客戶遞從地艦理位貼置、戴周邊鏡配套村、小賴區(qū)配寒套及顆房屋峽產(chǎn)品欣四個波維度給認(rèn)知爪住宅體產(chǎn)品地理捐位置蛋：項說目所量處地厚塊在么城市僚中的吸相對轟位置水及片叼區(qū)形穴象周邊茂配套哀：小胞區(qū)周躍邊環(huán)羊境與雀配套灣設(shè)施糧，如降學(xué)校漏、醫(yī)猜院、帽運動崇場所范、綠拖地、遺餐飲周、娛內(nèi)樂等堪生活捆休閑毒設(shè)施小區(qū)際配套返：此小區(qū)王內(nèi)的待園林舅綠化緞及配孕套設(shè)種施，汁如小澤區(qū)會藝所功根能、鮮泳池悉、兒駐童娛未樂場侍、健圖身步宿道等房屋第產(chǎn)品英：傷房滾屋單追體以接內(nèi)的逮建筑私產(chǎn)品和，包強(qiáng)括戶浮型、佛裝修耗、樓諒道、陰電梯止、大亂堂、泊外立課面等1.地理位置2.周邊配套及環(huán)境3.小區(qū)環(huán)境及設(shè)施4.房屋本身“獨棟韻、聯(lián)困排、峰多層騾、小復(fù)高層遠(yuǎn)、高濫層。繁。。截?！?.地理位置2.周邊配套及環(huán)境3.小區(qū)環(huán)境及設(shè)施4.房屋本身土地“小”產(chǎn)品“低容裳積率砍、中棵高容須積率炕、高貢容積狗率。燈。。楊。”“土地逢”可略改變鏈的空悶間很迎小，辣開發(fā)病商需困通過叉對小簽區(qū)、孕房屋盛的努或力建敲造適稍合目贈標(biāo)客衰戶的曠產(chǎn)品G市區(qū)震土地GO押LD務(wù)EN系列TO梳WN系列CI名TY系列C城郊蹄土地T郊區(qū)淋土地TO街P系列客戶

土地

產(chǎn)品

TO傳P土地土地省因位勸置不急同而答對客些戶產(chǎn)殲生不販同的靠價值由于陶城市侵存在選市區(qū)/郊區(qū)/遠(yuǎn)郊貓的差斷異，儀萬科螺用金菜色/城花/四季隱以區(qū)缺分不喪同的喬土地裕價值金色渣系列梁指位夏于城訂市中烤心的績住宅譜，客截戶可噴以享從受成務(wù)熟便弦捷的游城市悶生活城花姻系列黃指位京于城濾市近充郊的咐住宅螺，客芳戶可夸以享匯受“破離塵幅不離級城”竭的郊津區(qū)生蔥活四季眠系列列指位惡于城計市郊盈區(qū)的墊住宅優(yōu)，雖搬然住泡宅周乓邊配見套不迅十分底成熟爐，但堤具有領(lǐng)“低應(yīng)總價擔(dān)”的慕優(yōu)惠不同泄產(chǎn)品漏系列斃對應(yīng)飄不同濕的客塌戶價后值細(xì)化奮土地抗屬性宏，初匆步建遼立細(xì)室化后筒土地扇屬性鄉(xiāng)豐同客蔑戶的怠對應(yīng)糟關(guān)系汪，完候成品致類框點架細(xì)化帆土地瘡屬性同客汪戶對儉應(yīng)品類耍劃分土地珍屬性唱的研艘究與夸借鑒—城市汽發(fā)展欄理論趣和城祖市群還發(fā)展關(guān)趨勢G系列G1商務(wù)住宅G2城市改善G3城市棲居C