萬(wàn)科武昌市城市花園度營(yíng)銷(xiāo)提案

武昌.萬(wàn)科城市花園07年度營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2006年回顧 2007年展望 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 執(zhí) 行市場(chǎng)回顧07年度競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案重新定位銷(xiāo)售執(zhí)行銷(xiāo)售回顧07年度產(chǎn)品特征訴求重點(diǎn)模擬執(zhí)行推廣回顧項(xiàng)目SWOT分析通路組合活動(dòng)初案結(jié)論結(jié)論銷(xiāo)售策略PART12006年回顧一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\總體市場(chǎng)◆房地產(chǎn)投資增幅減緩受到宏觀政策影響，購(gòu)房者觀望氣氛較為濃厚。另外，新政效果初步體現(xiàn)，商品住宅的投機(jī)和投資行為受到一定抑制，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅略有下降。時(shí)間投資額占固定資產(chǎn)比例增幅（％）（％）1-8月205.32億元25.428.81-10月267.58億元25.827.4一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\總體市場(chǎng)◆成交價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)通過(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)分析，全市在售樓盤(pán)有372個(gè)，成交均價(jià)為3874.56元/平方米，比上月上漲59.04元/平方米，漲幅為1.55%，與去年同期相比上漲18.04％。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\總體市場(chǎng)◆市場(chǎng)成交量高位運(yùn)行，但增幅減緩?fù)ㄟ^(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)分析，全市在售樓盤(pán)有372個(gè)，11月銷(xiāo)售總套數(shù)為6975套，與去年同期相比減少23.03％。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\總體市場(chǎng)◆中心地塊受追捧，后市價(jià)格依然看漲在經(jīng)歷了短期沉寂后，年底土地市場(chǎng)再度爆發(fā)，多塊土地遭到開(kāi)發(fā)商的追捧，成交異常活躍。10月份以來(lái)出讓的24幅土地中，樓面價(jià)平均為2043.46元/平方米，樓面價(jià)中位數(shù)為1983元/平方米，在高土地成本下，其入市產(chǎn)品價(jià)格也將水漲船高。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\片區(qū)總體分析拓展腹地縱深科技新城東擴(kuò)根據(jù)新一輪十五規(guī)劃，未來(lái)5—10年內(nèi)，武漢將籌資600億元，以光谷為基礎(chǔ)，沿新武黃公路向東拓展80平方公里，建成面積128平方公里、人口60萬(wàn)的高新技術(shù)園區(qū)和自主創(chuàng)新基地——武漢科技新城。這無(wú)疑將為市場(chǎng)注入新的活力。按《武漢科技新城概念規(guī)劃》，武漢科技新城西至二環(huán)線，東至中環(huán)線，北至東湖南岸，南至湯遜湖北岸。包括一條主軸、四大組團(tuán)。一條主軸是指新武黃高速公路自西至東貫穿武漢科技新城，與東方大道、南湖南路、藏龍大道等一起，構(gòu)成東西向主軸線。四大組團(tuán)包括：以光電通信產(chǎn)業(yè)為主的關(guān)山組團(tuán)，以大學(xué)科技園、電子信息產(chǎn)業(yè)為主的湯遜湖組團(tuán)，以旅游休閑為主的九峰組團(tuán)，以輕工業(yè)制造、景觀房地產(chǎn)業(yè)為主的梁子組團(tuán)。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\片區(qū)總體分析世界城高調(diào)亮相強(qiáng)化光谷中心領(lǐng)地“光谷世界城”以其龐大的體量、獨(dú)特新穎的規(guī)劃、復(fù)合型功能等諸多亮點(diǎn)，吸引眾人眼球。隨著項(xiàng)目的建設(shè)推進(jìn)，光谷樓市也將得到持續(xù)的關(guān)注。光谷世界城項(xiàng)目占地620畝，規(guī)劃建筑面積達(dá)到120萬(wàn)平方，整個(gè)項(xiàng)目由九大組團(tuán)串起，復(fù)合了五星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、步行街以及高檔住宅的“四位一體”的大型城市中心建筑群。世界城的進(jìn)入，將極大的滿足光谷城市化建設(shè)的需要，完善區(qū)域商業(yè)功能，使得光谷成為繼中南圈之后的另一個(gè)城市復(fù)合功能中心，強(qiáng)化區(qū)域?qū)ν廨椛淞?，增?qiáng)樓市的吸納力。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\片區(qū)總體分析重量級(jí)企業(yè)加速進(jìn)駐光谷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)蛻變中2006年，東新高新區(qū)招商引資取得重大突破：中國(guó)最大的集成電路芯片代工廠中芯國(guó)際經(jīng)營(yíng)的華中地區(qū)第一條12英寸集成電路生產(chǎn)線項(xiàng)目在正式開(kāi)工建設(shè)，世界500強(qiáng)企業(yè)——富士康科技集團(tuán)將斥資10億美元，在高新區(qū)建立大規(guī)模產(chǎn)業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)2007年開(kāi)工建設(shè)。這兩大項(xiàng)目落戶光谷，將極大的完善區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈，帶來(lái)上下游配套產(chǎn)業(yè)的投資，最終形成產(chǎn)業(yè)群聚效應(yīng)。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域價(jià)格仍具備較大上升空間2006年光谷樓盤(pán)價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)，區(qū)域累計(jì)成交均價(jià)從2005年底的2881.55元/平方米上漲到2006年12月的3264.69元/平方米，同比上漲13.3%，漲幅略高于全市平均水平。區(qū)域06年上市項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)到3542.66元/平方米，與中心城區(qū)成交均價(jià)保持800-1000元/平方米的價(jià)差。隨著區(qū)域重大市政及商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，多個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)推量，區(qū)域內(nèi)價(jià)格將繼續(xù)走高。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析中小戶型異軍突起2006年光谷區(qū)域多個(gè)中小戶型項(xiàng)目入市，均取得不俗的成績(jī)，進(jìn)一步豐富了區(qū)域房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)。其中面向區(qū)域內(nèi)外年輕客群、以居家實(shí)用緊湊的兩房、三房為主打的新域·檸檬特區(qū)、保利花園三、四期，均在短期內(nèi)得以去化，而區(qū)域內(nèi)首個(gè)面向投資客的精裝修小戶型產(chǎn)品劍橋·立方寓也受到市場(chǎng)追捧，光谷市場(chǎng)多層次需求得以逐步挖掘，市場(chǎng)日益成熟。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析片區(qū)吸納力增強(qiáng)，客群面向大武昌2006年光谷樓盤(pán)外出巡展，挖掘區(qū)域外客戶演變?yōu)橐环N集體行為，而片區(qū)樓盤(pán)也得到眾多區(qū)域外客戶的眷顧，跨區(qū)域購(gòu)房在光谷正日益增多。一方面，區(qū)域內(nèi)客源得以較為充分挖掘，新生力有限；另一方面，光谷城市建設(shè)加快，其城市中心功能正日益強(qiáng)化，增強(qiáng)了光谷樓市對(duì)周邊客戶的吸納力。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析（?。└邔赢a(chǎn)品日益成為市場(chǎng)主力隨著光谷加快向武昌新中心發(fā)展，光谷區(qū)域內(nèi)（?。└邔游飿I(yè)銷(xiāo)售抗性逐步得以消解，新推出項(xiàng)目多以（小）高層為主，多層產(chǎn)品成為點(diǎn)綴。2006年新入市商品住宅中，小高層產(chǎn)品共349494.24平方米計(jì)3126套，供應(yīng)量最大，高層產(chǎn)品共307656平方米計(jì)3285套，而多層共107067.46平方米僅1033套，不到全年供應(yīng)量的1/7。類(lèi)別可售面積可售套數(shù)已銷(xiāo)售面積已銷(xiāo)售套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)(㎡)(套)(㎡)(套)多層33871.8631273195.67213809.98小高層107118.56906242375.6822203392.09高層103213.661097204443.1321883625.45二、2006年萬(wàn)科城市花園銷(xiāo)售回顧總體回顧:截至06年12月26日，完成總銷(xiāo)售面積102550.49平米總銷(xiāo)金額413204835元，總認(rèn)購(gòu)套數(shù)988套。二、2006年萬(wàn)科城市花園銷(xiāo)售回顧房型去化情況：房型總供應(yīng)量去化套百分比實(shí)現(xiàn)均價(jià)數(shù)2房56352793.61%3911.98元/平米3房43235782.64%4043.34元/平米二、2006年萬(wàn)科城市花園銷(xiāo)售回顧物業(yè)型態(tài)去化情況：物業(yè)型態(tài)總供應(yīng)量去化套百分比實(shí)現(xiàn)均價(jià)數(shù)多層50344488.27%4275.27元/平米小高層40135588.53%3901.78元/平米高層40817041.67%4202.88元/平米二、2006年萬(wàn)科城市花園銷(xiāo)售回顧主力客層方向之年齡萬(wàn)科城市花園從入世開(kāi)始，其形象定位就比較高，因此企業(yè)中高層管理者就自然而然的成為了項(xiàng)目的主力客群，這與成交客戶中30—39歲年齡段的客戶的較高比例是一致的，即使在今年可售房源以?xún)煞繛橹髁r(shí)，這種情況依然如此，這更加有利與07年整盤(pán)的去化。二、2006年萬(wàn)科城市花園銷(xiāo)售回顧主力客層方向之區(qū)域華工、光谷片依然是城花的主要來(lái)源方向，這與當(dāng)初對(duì)城花客源屬性的定位是一致的；萬(wàn)科強(qiáng)大的品牌力造就了一大批“萬(wàn)科情結(jié)者”，這是城花成交客戶中外地所占比例較高的重要原因。二、2006年萬(wàn)科城市花園銷(xiāo)售回顧主力客層方向之行業(yè)教育系統(tǒng)、醫(yī)療衛(wèi)生、IT、移動(dòng)通訊、采掘、冶金的高比例凸顯了城市花園的大客戶的客戶“職業(yè)屬性特征”，也是與城花始終堅(jiān)持對(duì)中冶南方、華工等大客戶單位給予特殊的銷(xiāo)售政策是一致的。富士康等大客戶的營(yíng)銷(xiāo)依然是07年的重點(diǎn)課題之一。二、2006年萬(wàn)科城市花園銷(xiāo)售回顧結(jié) 論：06年的城花在產(chǎn)品配比并不占優(yōu)勢(shì)的情況下，銷(xiāo)售面積和套數(shù)依然取得了良好的成績(jī),遙遙領(lǐng)先片區(qū)其他樓盤(pán)；成熟社區(qū)形象得以迅速的傳播；但整體形象有待繼續(xù)拉升．二、2006年萬(wàn)科城市花園推廣回顧產(chǎn)品推廣定位:醇熟社區(qū)訴求線:以產(chǎn)品相關(guān)信息為主,很少有項(xiàng)目形象的拉升語(yǔ)廣告調(diào)性:以墨綠\橘黃\暗紅為主色調(diào),表現(xiàn)活力與成熟通路選擇:基本上以報(bào)廣\戶外\短信為主力通路,甚少有活動(dòng)\巡展等輔助的通路推廣銷(xiāo)售推廣:以小加推和集中加推相結(jié)合的方式,控制整年度的推盤(pán)節(jié)奏;以調(diào)整不同位置房源價(jià)差和不同階段運(yùn)用不同的銷(xiāo)售政策的方式輔助;二、2006年萬(wàn)科城市花園推廣回顧總來(lái)訪數(shù)據(jù)截止12/26合計(jì)12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月6559575916856779652420596437650261221196成交客戶獲知途徑老途報(bào)朋友戶外路外業(yè)夾記不短其他親萬(wàn)科業(yè)主徑紙介紹廣告網(wǎng)站過(guò)展主報(bào)清信友介紹介紹合計(jì)407721108621832820117715618941275819066559除開(kāi)老帶新活動(dòng)導(dǎo)致的成交客戶，常規(guī)通路中，戶外、報(bào)紙、短信是我們的最主要渠道，甚至短信導(dǎo)致的成交量已經(jīng)超出了報(bào)紙,這暴露了一個(gè)值得我們?nèi)ニ伎嫉膯?wèn)題．二、2006年萬(wàn)科城市花園推廣回顧結(jié) 論：1將城市花園帶入產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代;城市花園成熟社區(qū)的項(xiàng)目形象已經(jīng)得到市場(chǎng)的較高程度的認(rèn)可;和諧活力的社區(qū)內(nèi)涵正在市場(chǎng)中逐步擴(kuò)散;多頻次的訴求相關(guān)產(chǎn)品信息,為各節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售積累了豐富的客源,但一年下來(lái)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的形象并無(wú)拉升,也對(duì)后期整個(gè)項(xiàng)目的拉升推廣運(yùn)營(yíng)帶來(lái)難度;過(guò)分依賴(lài)報(bào)紙廣告和短信,市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了遞減的邊際效應(yīng).二、2006年萬(wàn)科城市花園整體回顧結(jié)論結(jié) 論：06年的城花銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)日趨成熟，甲乙雙方配合默契，在組團(tuán)位置處于劣勢(shì)的情況下，在銷(xiāo)售面積和套數(shù)方面依然取得了良好的成績(jī)，但形象并未有實(shí)質(zhì)性的提升。PART22007年展望一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案\光谷·坐標(biāo)城光谷·坐標(biāo)城（1）預(yù)計(jì)推盤(pán)由于長(zhǎng)城建設(shè)目前在光谷兩條戰(zhàn)線作戰(zhàn)，同時(shí)開(kāi)發(fā)有兩大項(xiàng)目光谷·坐標(biāo)城和錦繡龍城，且這兩個(gè)項(xiàng)目近距離接觸，如何處理兩者的關(guān)系以及推盤(pán)節(jié)奏是長(zhǎng)城建設(shè)考慮的重點(diǎn)。在年中錦繡龍城入市熱銷(xiāo)后，長(zhǎng)城建設(shè)下半年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)均圍繞錦繡龍城展開(kāi)，而光谷·坐標(biāo)城則經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的供應(yīng)斷檔。隨著一期外立面及景觀的呈現(xiàn)，能為開(kāi)發(fā)商奉獻(xiàn)更多利潤(rùn)空間的光谷坐標(biāo)城二期提上開(kāi)發(fā)日程。目前項(xiàng)目開(kāi)始挖土方，預(yù)計(jì)2007年4月入市（最早3月份推出，遲則于5月亮相），并成為2007年上半年長(zhǎng)城建設(shè)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，整體推量約6萬(wàn)方。一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案\光谷·坐標(biāo)城二期一期一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案\光谷·坐標(biāo)城（2）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)推售位置：坐標(biāo)城二期位于整個(gè)小區(qū)東側(cè)，由6棟板式（?。└邔咏M成，為保證小區(qū)腹地多層產(chǎn)品有良好的采光與通風(fēng)，高層產(chǎn)品間距較大。戶型設(shè)計(jì)：二期放棄了之前6米跳高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，只是在陽(yáng)臺(tái)局部錯(cuò)位設(shè)置以擴(kuò)大其采光，戶型結(jié)構(gòu)以三房、兩房為主，三房面積較為寬泛，在110-140平方米之間設(shè)計(jì)有多種戶型。（3）價(jià)格光谷·坐標(biāo)城一期05年11月以3500元/平方米入市，后期價(jià)格逐步提高，從3800元/平方米調(diào)到到目前報(bào)價(jià)4000元/平方米（剩余房源主要為中高樓層）。隨著項(xiàng)目外立面及小區(qū)景觀的逐步呈現(xiàn)，一期業(yè)主的入住，項(xiàng)目的形象及人氣也逐步提高，這為項(xiàng)目二期價(jià)格走高提供支撐。同時(shí)，長(zhǎng)城建設(shè)主觀上也將竭力區(qū)隔光谷·坐標(biāo)城與錦繡龍城二者的定位，預(yù)計(jì)光谷·坐標(biāo)城二期均價(jià)將達(dá)到4100-4300元/平方米。一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案\巴黎豪庭巴黎豪庭二期（1）預(yù)計(jì)推盤(pán)巴黎豪庭整個(gè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度較慢，一、二期間缺少有效過(guò)渡。目前一期基本消化完畢，二期正進(jìn)入勘查設(shè)計(jì)階段，預(yù)計(jì)將于07年6月左右推出，二、三季度將是其推量重要節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)07年推量約5萬(wàn)方。一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案\巴黎豪庭（2）產(chǎn)品巴黎豪庭二期產(chǎn)品與一期產(chǎn)品沿小區(qū)景觀軸線對(duì)稱(chēng)分布，產(chǎn)品形態(tài)也較為相似，由板式小高層及碟式高層組成，戶型以三房（128-138平方米）、兩房(98平米)為主，戶型相對(duì)單一，（3）價(jià)格巴黎豪庭與光谷·坐標(biāo)城在價(jià)格上采用緊密跟隨策略，項(xiàng)目先期以3400元/平方米入市，隨即價(jià)格調(diào)高到3500元/平方米追平光谷·坐標(biāo)城，后期報(bào)價(jià)3800元/平方米以及目前4000元/平方米報(bào)價(jià)均與光谷·坐標(biāo)城相當(dāng)，其5號(hào)樓景觀效果最好的產(chǎn)品更是達(dá)到4200元/平方米，預(yù)計(jì)07年巴黎豪庭二期整體均價(jià)也將達(dá)到4100-4200元/平方米。一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案\巴黎豪庭謂語(yǔ)城（江南家園二期）（1）預(yù)計(jì)推盤(pán)江南家園二期目前均已結(jié)構(gòu)封頂，三期也建至4、5層。12月2號(hào)項(xiàng)目推出首批房源280套，去化近半。2007年上半年項(xiàng)目將進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期，從07年2月開(kāi)始將分批加推房源，三期房源有望下半年推出，全年推量約7萬(wàn)方。沒(méi)有插圖片一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案\巴黎豪庭（2）產(chǎn)品謂語(yǔ)城居于小區(qū)腹地，延續(xù)一期立面風(fēng)格，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，同時(shí)將一期集中式高綠化轉(zhuǎn)化為均好性的組團(tuán)式綠化，其間用水系連接，綠化率有所降低而景觀效果更佳。物業(yè)形態(tài)以小高層為主，多層為輔，主力三房設(shè)計(jì)，面積集中在117-130平方米，兼顧實(shí)用及舒適型，兩房占到35%,面積集中在89-93平方米。整體戶型設(shè)計(jì)較好，利用率較高。（3）價(jià)格目前謂語(yǔ)城小高層銷(xiāo)售報(bào)價(jià)3800元/平方米，其中一樓送花園產(chǎn)品價(jià)格在4200-4400元/平方米之間，頂層閣樓產(chǎn)品價(jià)格在5200-5500元/平方米，拉高小高層價(jià)格100元/平方米，多層報(bào)價(jià)4000元/平方米，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠幅度較大，目前成交均價(jià)3770元/平方米，預(yù)計(jì)07年銷(xiāo)售均價(jià)在4000-4100元/平方米左右。一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案\當(dāng)代國(guó)際花園當(dāng)代國(guó)際花園二期（1）預(yù)計(jì)推盤(pán)當(dāng)代國(guó)際花園二期規(guī)模與一期相當(dāng)，共650套約8.7萬(wàn)方。12月16號(hào)推出首批房源280套，去化過(guò)半，部分企業(yè)客戶成交造成首批解籌率較高。07年上半年項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期，預(yù)計(jì)全年推量約4.5萬(wàn)方。沒(méi)有插入圖片一期二期 當(dāng)代國(guó)際花園二期三期一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案\當(dāng)代國(guó)際花園（2）產(chǎn)品當(dāng)代國(guó)際花園二期以其疊式立體townhouse作為主訴求，一、二樓均送60平方米地下多功能空間，其地上1.5米設(shè)計(jì)能保證通風(fēng)與采光；其他產(chǎn)品與一期差別不大，仍然是長(zhǎng)進(jìn)深設(shè)計(jì)，同時(shí)有兩棟小高層產(chǎn)品。戶型設(shè)計(jì)進(jìn)一步緊湊，有大量70-80平方米的2房(150套左右)，三房面積集中在107-112以及133-138平方米兩個(gè)面積段。（3）價(jià)格隨著一期入住以及周邊同類(lèi)型產(chǎn)品的稀缺，目前當(dāng)代國(guó)際花園二期報(bào)價(jià)達(dá)到3700元/平方米，成交均價(jià)在3480元/平方米，較一期大幅提升，綜觀其一期操盤(pán)手法，二期后續(xù)房源大幅調(diào)價(jià)的可能性不大，預(yù)計(jì)07年銷(xiāo)售均價(jià)在3700-3800元/平方米左右。競(jìng)案市場(chǎng)綜合評(píng)估總體層面：2006年上半年萬(wàn)科城花競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)面臨較大的供應(yīng)壓力，各競(jìng)案特別是光谷·坐標(biāo)城、巴黎豪庭產(chǎn)品均將集中在3-6月份放量，再加上進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期的謂語(yǔ)城，當(dāng)代國(guó)際花園，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將再度激烈。產(chǎn)品層面：戶型設(shè)計(jì)趨于緊湊實(shí)用，三房依然是供應(yīng)主力，但兩房房源明顯增加，競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化。隨著小區(qū)開(kāi)發(fā)的逐步推進(jìn)，各競(jìng)案現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示效果將得以強(qiáng)化。光谷·坐標(biāo)城二期產(chǎn)品特色不如一期鮮明，但一期現(xiàn)場(chǎng)感染力較強(qiáng)，巴黎豪庭與當(dāng)代國(guó)際花園首批業(yè)主的入住，都為小區(qū)后續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定優(yōu)勢(shì)。樓盤(pán)形象：顧及相應(yīng)的利潤(rùn)要求成為各競(jìng)案2007年的開(kāi)發(fā)主旋律，從而帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格上揚(yáng)。目前各競(jìng)案價(jià)格均在3800-4000元/平方米，后市看漲。維持利潤(rùn)與銷(xiāo)量?jī)烧唛g的平衡將更有利于在2007年激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中勝出。07年可售資源分析 （不含商業(yè)）位置總建筑面積戶型配比及戶數(shù)區(qū)域2房（面積與戶數(shù)）3房（面積與戶數(shù)）東西向南北向小高（高層）多層SD419664平米多層3216平米36戶多層8576平米96戶多層7872平米64戶SD516174平米多層1612平米18戶多層3752平米42戶8358平米66戶2452平米20戶SD621274平米1612平米18戶4824平米54戶11160平米88戶3678平米30戶SD73483.8平米3483.8平米34戶SD813050平米3600平米36戶高層9450平米70戶SD1041987平米小高層8800平米98戶33187平米271戶合計(jì)115632.8平15240平米24235.8平米62155平米17485.8平米米上東7區(qū)推量3483.8平方上東8區(qū)推量13050平方

07年可售資源分區(qū)及推量上東10區(qū)推量41987平方上東4區(qū)推量19664平方上東5區(qū)推量16174平方6 21274上東區(qū)推量 平方07年可售資源戶型配比（06年庫(kù)存+07年新增不含上東6和上西11）總套數(shù)960三房537（55.94％）兩房423（44.06％）其中兩房（東西）174占總套數(shù)18.13％，占兩房套數(shù)41.35％。在推廣上須對(duì)三房的訴求強(qiáng)化，這同時(shí)也是拉升項(xiàng)目形象的手段之一較多的東西向小高兩房的去化方式理應(yīng)成為07年的重點(diǎn)之一07年萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目需要”熱點(diǎn)”,需要關(guān)注,更需要拉升!!!新形勢(shì)下的項(xiàng)目SWOT分析通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的分析和06年的銷(xiāo)售、推廣的回顧，我們將重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，并以此尋去07年度運(yùn)營(yíng)的突破口優(yōu)勢(shì):到達(dá)或經(jīng)過(guò)城花的公交線路增多,將有效的減少客戶對(duì)出行的抗性;幼兒園、華師附小、光谷二中、華師一附中的教育資源鏈形成;隨著超市及各商業(yè)的逐步營(yíng)業(yè),城花的購(gòu)物和就餐環(huán)境得到改善;進(jìn)入四期,城花的社區(qū)景觀等完美呈現(xiàn);相對(duì)三期,房源位置更為優(yōu)越;精致裝修交付省卻了客戶的諸多煩惱;劣勢(shì):產(chǎn)品外立面難以超越前期產(chǎn)品，客戶口碑不佳;相當(dāng)比例的東西向小高兩房的存在;與競(jìng)案相比,處于中環(huán)線線附近相比的區(qū)位,依然是構(gòu)成客戶購(gòu)房的心理抗性因素之一;項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)到了四期,入住率不高,將對(duì)客戶產(chǎn)生一定的影響.機(jī)會(huì):1.近幾年內(nèi)光谷邊緣樓盤(pán)的內(nèi)部配套設(shè)施和人氣依然是制約客戶選擇的重要因素,城花相對(duì)完善的內(nèi)配套和較高的人氣將很大程度的提升客戶的認(rèn)同感;2.與外部市場(chǎng)產(chǎn)品相比,城花的RS產(chǎn)品的內(nèi)部設(shè)計(jì)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力;3.業(yè)主數(shù)量增多、老業(yè)主推薦新業(yè)主積極性日漸增強(qiáng)，有利于項(xiàng)目品牌的積累和促進(jìn)銷(xiāo)售；4.光谷遷入的新企業(yè)創(chuàng)造一批有實(shí)力的購(gòu)房人。威脅:下半年片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)增多,將削弱城花的客戶量;相對(duì)較遠(yuǎn)的位置和較高的價(jià)格將導(dǎo)致客戶繼續(xù)分流；兩房數(shù)量的大幅下降、朝向的劣勢(shì)將導(dǎo)致相當(dāng)部分的兩房客戶流失至競(jìng)案。競(jìng)案環(huán)境日趨成熟，立面效果出色；競(jìng)案物業(yè)服務(wù)口碑有反超本案的趨勢(shì)；結(jié)論:07年的城花整體競(jìng)爭(zhēng)力較06年得到一定的提升,而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇;成熟的社區(qū)特征將成為周邊競(jìng)案的共同特征;良好的品牌積累下的客戶資源依然是07年度必須深度挖掘的課題.再看看我們07年將面臨的整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：在全年可售資源總量為11方左右的背景下，全年實(shí)現(xiàn)9.6萬(wàn)方的銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售率87%如何達(dá)到這個(gè)目標(biāo)?對(duì)于核心問(wèn)題的思索針對(duì)上述項(xiàng)目總結(jié)及07年度面臨的內(nèi)外環(huán)境,07的項(xiàng)目整盤(pán)運(yùn)營(yíng)我們必須解決如下幾個(gè)問(wèn)題:QUESTION1:推廣工作如何在城市花園三期的整體形象的基礎(chǔ)上進(jìn)行突破拉升?QUESTION2:一旦短信被禁止或者其效應(yīng)遞減，我們?cè)撏ㄟ^(guò)哪些通路才能保證支撐項(xiàng)目去化的足夠來(lái)人量？QUESTION3：怎么確保與去年相近和更高的成交率？基于核心問(wèn)題的綜合解決辦法戰(zhàn)略上突破光谷片區(qū)的局限站在大武昌、新光谷的高度通過(guò)品牌力、項(xiàng)目形象力、社區(qū)內(nèi)價(jià)格上繼續(xù)樹(shù)立片區(qū)標(biāo)桿質(zhì)支撐推廣上全面撒網(wǎng)重點(diǎn)突破加大對(duì)小眾媒體的投入和重視力度不斷制造社會(huì)熱點(diǎn)，深化事件營(yíng)銷(xiāo)以聲造勢(shì)以情動(dòng)人PART3營(yíng)銷(xiāo)推廣策略D策略總綱：一個(gè)中心 兩條主線 四個(gè)基本點(diǎn)一、圖解年度運(yùn)營(yíng)策略總綱企劃新定位平面表現(xiàn)與訴求●●形象線(品牌線)產(chǎn)品線銷(xiāo)售任務(wù)●營(yíng)銷(xiāo)階段●通路組合銷(xiāo)售策略一個(gè)中心：以銷(xiāo)售任務(wù)為中心，所有工作圍繞銷(xiāo)售展開(kāi)兩條主線：以產(chǎn)品線和形象線(品牌線)作為訴求主線索，并交叉使用四個(gè)基本點(diǎn)：在銷(xiāo)售目標(biāo)的統(tǒng)帥下，通過(guò)企劃新定位、平面表現(xiàn)與訴求、通路組合、銷(xiāo)售策略進(jìn)行整盤(pán)運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略\企劃新定位光谷旗艦·優(yōu)越社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略\企劃新定位點(diǎn)出項(xiàng)目在片區(qū)中地位 減少項(xiàng)目與大眾的疏離感，突出規(guī)模光谷旗艦 優(yōu)越社區(qū)點(diǎn)出目標(biāo)客群的階層與生活狀態(tài)點(diǎn)出項(xiàng)目的具體區(qū)位 突出項(xiàng)目品牌營(yíng)銷(xiāo)推廣策略\平面表現(xiàn)與訴求策略訴求形象主線：成熟活力 恒久品味平面表現(xiàn)：前階段延續(xù)城花06年末的廣告風(fēng)格包括色彩等，下半年則偏向于卡其色系，以體現(xiàn)與目標(biāo)客戶的品味訴求策略運(yùn)用：基本原則：品牌形象線與產(chǎn)品線交叉運(yùn)用在各節(jié)點(diǎn)以產(chǎn)品線為主，在節(jié)點(diǎn)以外的時(shí)段以項(xiàng)目形象線為主產(chǎn)品線訴求實(shí)時(shí)產(chǎn)品信息包括價(jià)格、優(yōu)惠，表現(xiàn)以醒目為首要原則形象線訴求項(xiàng)目整體形象或者品牌信息，表現(xiàn)以品味為原則營(yíng)銷(xiāo)推廣策略\通路組合新聞媒體：針對(duì)06年報(bào)紙媒體效用在下滑的背景下，控制報(bào)廣的投入量，但須確保平均每月三個(gè)報(bào)廣。印刷媒體：以不階段的更新為原則，配合訴求產(chǎn)品線和形象線，并在現(xiàn)場(chǎng)展示和通過(guò)外展、活動(dòng)、直投等形式分發(fā)。短信：在政府沒(méi)有明文禁止的情況下，配合其他渠道，在各節(jié)點(diǎn)用足數(shù)量；網(wǎng)絡(luò)：加大對(duì)網(wǎng)絡(luò)的投入，可考慮以懸幅的形式擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，或者在億房、搜房開(kāi)辟城花專(zhuān)欄（炒作06年城花為什么成為點(diǎn)擊率最高的樓盤(pán)，07年的城花將會(huì)是什么樣子）營(yíng)銷(xiāo)推廣策略\通路組合市心外展：繼年初將撤掉中南等外展點(diǎn)的情況下，要求必須重新布置外展點(diǎn)，以擴(kuò)大項(xiàng)目影響，且作為城市花園為數(shù)不多的窗口，必須高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，能達(dá)到拉升項(xiàng)目形象的目的；原有外展建議以戶外代替，并在前期保留班車(chē)的設(shè)置，給老客戶留足適應(yīng)和轉(zhuǎn)變期。戶外：在過(guò)去的一年里戶外的來(lái)人量不但穩(wěn)定，而且在每周的總來(lái)人量中占有相當(dāng)?shù)谋戎?，建議將保廣節(jié)省的部分錢(qián)轉(zhuǎn)做戶外，并報(bào)版化運(yùn)用。營(yíng)銷(xiāo)推廣策略\通路組合外地巡展：在對(duì)去年的成交客戶分析中，我們發(fā)現(xiàn)，外地買(mǎi)房的客戶的比例占到了總成交客戶的20%，一部分是大客戶單位，一部分是武漢臨近城市的客戶。建議07年以外地巡演的小眾傳播方式對(duì)這些客戶進(jìn)行封殺，可去外省市的大客戶單位繼續(xù)巡演；另外，針對(duì)“8+1”城市圈進(jìn)行階段性小量的廣告發(fā)布，并以駐地銷(xiāo)售組配合的方式，最大化的挖掘“具有萬(wàn)科情結(jié)、有品味”的客戶。營(yíng)銷(xiāo)推廣策略\通路組合樣板區(qū)：銷(xiāo)售永遠(yuǎn)是感性的，產(chǎn)品必須通過(guò)包裝展現(xiàn)來(lái)打動(dòng)客戶，樣板間是打動(dòng)客戶的重要因素之一，為方便帶看和縮短距離，建議把樣板間放在臨近的位置。在樣板間無(wú)法趕造出來(lái)之前，建議將建筑材料作展示，并配備專(zhuān)業(yè)的解說(shuō)員和優(yōu)劣對(duì)比詳細(xì)的表現(xiàn)資料。年度運(yùn)營(yíng)策略分解——通路組合活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：活動(dòng)一直是推廣的重要載體和刺激銷(xiāo)售的重要輔助手段，尤其是07年必須拉升項(xiàng)目整體形象，但廣告卻無(wú)法作更多的形象時(shí)活動(dòng)尤顯重要。城花的“熱點(diǎn)”需要活動(dòng)的依托；城花新的內(nèi)涵需要活動(dòng)來(lái)展示，城花的人氣也需要活動(dòng)來(lái)支撐。07年度階段性SP活動(dòng)將在后面做專(zhuān)門(mén)的舉例匯總和闡述。營(yíng)銷(xiāo)推廣策略\銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售策略：節(jié)奏：鑒于過(guò)去的一年里，“小量加推銷(xiāo)政支持”的方式收到了很好的效果。07年整盤(pán)節(jié)奏將延續(xù)06年的方式，不斷的制造“熱點(diǎn)”刺激時(shí)常；但鑒于周邊競(jìng)案房源大多將會(huì)在下半年推出，建議盡可能的在上半年推出，留出一小部分位置較好的2房或者3房在黃金周刺激市場(chǎng)，營(yíng)造“熱點(diǎn)”，確保人氣和成交量。價(jià)格：綜合考量各種價(jià)格影響因素，逐步提升價(jià)格。PART4階段執(zhí)行方案07年推案節(jié)奏2007年1、2月推出2007年5月推出2007年10月推出2007年4月推出2007年3月推出2007年9月推出2007年6月推出 整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏：一、依時(shí)間之推盤(pán)演進(jìn)線（確保2房、3房同時(shí)存在且配比合理）主力去化上東一、二、三、七余房06余房掃尾期

主力去化SD4、SD7、8區(qū)高層；SD10的1、2、3號(hào)樓年度第一波強(qiáng)銷(xiāo)期

主力去化第一波強(qiáng)銷(xiāo)期余房，同時(shí)為第二個(gè)強(qiáng)銷(xiāo)期蓄水平穩(wěn)去化期

通過(guò)銷(xiāo)主力去化SD5、SD6 售政策和SD10區(qū)的4號(hào)樓和活動(dòng)促銷(xiāo)尾房掃尾調(diào)整期年度第二波強(qiáng)銷(xiāo)期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段1月1.13-1.14東八高層三9450平方25套4000平方（15000平米）房70套1.15-1.31銷(xiāo)售剩余房上東1、2、3、40套4000平方源7、MY2月2.1-2.16銷(xiāo)售剩余房東八高層三20套2000平方（3000平米）源房以及上東1、2、3、7、MY庫(kù)存2.24-2.28東七、八高7000平方10套1000平方層兩房69套3月3.1-3.23銷(xiāo)售剩余房東七、八高45套5000平方（10000平米）源層兩房、三房及其它庫(kù)存房源3.24-3.31加推上東四上東四128套45套5000平方整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段4月4.1-4.15銷(xiāo)售剩余房東四及其它45套5000平方（10000平米）源庫(kù)存房源4.16-4.30加推上東四5880平方45套5000平方剩余56套5月5.1-5.18上東十開(kāi)盤(pán)，30000平方100套12000平方（15000平米）加推1、2、3號(hào)樓280套5.19-5.31持續(xù)銷(xiāo)售上東十、上20套3000平方東四庫(kù)存房源6月全月正常去化\70套7000平方（7000平米）整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段7月全月正常去化\50套5000平方（5000平米）8月全月正常去化\50套5000平方（5000平米）9月9.1－9.9加推上東五16174平方70套8000平方（12000平146套米）9.10-9.30銷(xiāo)售剩余房50套6000平方源。整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段10月10.1-10.7上東十4號(hào)10560平方50套6000平方（13000平米）樓106套10.8-10.31銷(xiāo)售庫(kù)存去\50套5000平方化11月11.1-11.16去化庫(kù)存房\20套3000平方（10000平米）源11.17-加推上東六21274平方50套5000平方11.18，190套11.19-去化庫(kù)存房\20套2000平方11.30源12月全月掃尾，全月\50套5000平方（5000平米）正常去化二、階段性營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行實(shí)施方案之06余房掃尾期時(shí)間：1.01—2.31加推情況：1月13日加推SD8A、B的高層三房70套階段任務(wù)：主力去化SD1、2、3及螞蟻工房余房，共計(jì)８０套，去化高層三房20套、自然去化情T(mén)銷(xiāo)售配合：1/13前開(kāi)放高層三房（3E）的樣板間制定針對(duì)性的余房引導(dǎo)性銷(xiāo)售說(shuō)辭給予余房相對(duì)優(yōu)惠的銷(xiāo)售政策支撐（2個(gè)點(diǎn)）推廣配合：媒體：楚報(bào)，1/18、1/24戶外：以加推銷(xiāo)售廣告為主，突出城花日趨成熟的品質(zhì)感網(wǎng)絡(luò)：億房、搜房網(wǎng)絡(luò)論壇短信：加推信息等外展：新的外展點(diǎn)盡可能落實(shí)年度第一波強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間：3.01—5.31加推情況：3/24加推SD4計(jì)128套；4/16加推SD4的多層3房計(jì)56套；5/01加推SD10計(jì)280套；階段任務(wù)：去化330套，自然去化情T(mén)。銷(xiāo)售配合：樣板展示間、銷(xiāo)售政策SD10、SD4的銷(xiāo)售模型、銷(xiāo)售資料（城花形象拉升資料）到位推廣配合：媒體：楚報(bào)/晚報(bào)確保每周有一篇報(bào)廣，針對(duì)每個(gè)節(jié)點(diǎn)有報(bào)廣戶外：形象廣告和產(chǎn)品廣告交叉進(jìn)行（不同時(shí)段、不同地點(diǎn)）網(wǎng)絡(luò)：億房、搜房網(wǎng)絡(luò)論壇短信：加推信息等現(xiàn)場(chǎng)展示：樣板間或建筑耗材展示與優(yōu)劣對(duì)比說(shuō)明書(shū)產(chǎn)品或概念單張外展/直投：外展學(xué)生派單（如可以），否則就改用直投活動(dòng)：以“萬(wàn)科城市花園戶外拓展行”和“武昌萬(wàn)科城市花園三周年慶典”配合項(xiàng)目行動(dòng)宣傳平穩(wěn)去化期時(shí)間：6.01—8.31加推情況：無(wú)階段任務(wù)：正常去化150套，自然去化情T(mén)；銷(xiāo)售配合：用引導(dǎo)性折扣去化庫(kù)存滯銷(xiāo)房源推廣配合：媒體：楚報(bào)/晚報(bào)（除加推節(jié)點(diǎn)外，確每周半版，以宣傳項(xiàng)目或品牌形象為主）網(wǎng)絡(luò)：億房、搜房網(wǎng)絡(luò)論壇外展：新的外站點(diǎn)盡可能落實(shí)活動(dòng)：萬(wàn)科城市花園攝影展、品位城花-----電臺(tái)系列講座等配合萬(wàn)科RS產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)年度第二波強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間：9.01—11.31加推情況：9月1號(hào)加推上東十4號(hào)樓，10月1日加推上東五，11月17號(hào)加推上東六。階段任務(wù)：去化300套銷(xiāo)售配合：模型到位，銷(xiāo)售政策支持。推廣配合：媒體：楚報(bào)/晚報(bào)至少保持一周一個(gè)報(bào)廣的頻率戶外：以訴求產(chǎn)品為主網(wǎng)絡(luò)：炒作社區(qū)的品味，以拉升形象，賺取點(diǎn)擊率短信：加推信息等，用足量直投：對(duì)項(xiàng)目成交較多的核心區(qū)域進(jìn)行投遞，配合強(qiáng)銷(xiāo)期的銷(xiāo)售達(dá)成活動(dòng)：“8+1”城市圈巡展、教師理財(cái)系列講座、城市花園中、萬(wàn)科城市花園音樂(lè)嘉年華聯(lián)誼會(huì)等配合07年度銷(xiāo)售資源掃尾期時(shí)間：12.01—12.31加推情況：無(wú)（具體視情況而定）階段任務(wù)：去化5000方的面積，實(shí)現(xiàn)合同任務(wù)推廣配合：戶外：將作為信息傳播的重要渠道，以產(chǎn)品訴求為主網(wǎng)絡(luò)：億房、搜房網(wǎng)絡(luò)論壇的軟文炒作短信：將作為主力渠道（可用的情況下）直投：輔助渠道活動(dòng)：圣誕PARTY等活動(dòng)Part607年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)舉例說(shuō)明活動(dòng)一：武昌萬(wàn)科城市花園運(yùn)營(yíng)3周年慶典活動(dòng)主題成熟魅力恒久品位——武昌萬(wàn)科城市花園3周年慶典活動(dòng)時(shí)間4月份的某個(gè)周末（具體時(shí)間再定）活動(dòng)目的制造新聞熱點(diǎn)，傳播項(xiàng)目形象（成熟之后需要細(xì)細(xì)品位）活動(dòng)方式◆邀請(qǐng)武漢萬(wàn)科公司領(lǐng)導(dǎo)出席并講話，物業(yè)負(fù)責(zé)釋放3周年信息◆現(xiàn)場(chǎng)表演各種文體節(jié)目（確保老少皆宜）軟文系列一樣的區(qū)位不一樣的品位主題不同的位置相同的成熟推廣支持現(xiàn)場(chǎng)看板：城市花園３周年歷程紀(jì)念形象墻短信：告知活動(dòng)信息銷(xiāo)售政策：全場(chǎng)優(yōu)惠或送城市花園3周年紀(jì)念獎(jiǎng)品報(bào)廣：以形象為主，半硬半軟，訴求城市花園的成熟魅力和恒久品位活動(dòng)二：萬(wàn)科城市花園攝影展活動(dòng)主題品味城花——萬(wàn)科城市花園攝影有獎(jiǎng)?wù)骷顒?dòng)時(shí)間持續(xù)整個(gè)7月份活動(dòng)目的配合調(diào)整期,讓西半島的西班牙風(fēng)情形象得到傳播,同時(shí)為香港路售摟處的布置做鋪墊活動(dòng)方式◆聯(lián)合武漢市攝影協(xié)會(huì),向所有攝影愛(ài)好者、新老業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主發(fā)出邀請(qǐng).◆邀請(qǐng)攝影協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo),擔(dān)任本次活動(dòng)評(píng)委◆本次活動(dòng)將接受兩周的報(bào)名時(shí)間(報(bào)名地點(diǎn):城花售樓處\外展點(diǎn),只接受電話或現(xiàn)場(chǎng)兩種方式)◆活動(dòng)設(shè)一、二、三等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(參與即有獎(jiǎng))◆所有獲獎(jiǎng)作品將做修飾后將于售樓中心懸掛◆活動(dòng)評(píng)選結(jié)束后將精選出部分作品制作精美的以“品味城花”為主題的項(xiàng)目形象樓書(shū)做贈(zèng)送和展示,并以軟文的形式在網(wǎng)絡(luò)上炒作◆本次活動(dòng)可邀請(qǐng)美院學(xué)生參與，作為教學(xué)課獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置一等獎(jiǎng)1名:面值1萬(wàn)元的折扣券一張或獎(jiǎng)人民幣4888元(折扣券不記名,除老業(yè)主自購(gòu)?fù)猓慌c其他優(yōu)惠同享）二等獎(jiǎng)2名:面值8000元的折扣券一張或獎(jiǎng)人民幣2888元(同上).三等獎(jiǎng)3名:面值8000元的折扣券一張或獎(jiǎng)人民幣1888元(卡可轉(zhuǎn)讓,95折優(yōu)惠,不可享受其他優(yōu)惠).紀(jì)念獎(jiǎng):獲獎(jiǎng)作品集一份\精美影框一副.推廣支持?jǐn)z影協(xié)會(huì)聯(lián)系及評(píng)委員確定并邀請(qǐng),海報(bào)設(shè)計(jì)\張貼,網(wǎng)絡(luò)/萬(wàn)客會(huì)軟文活動(dòng)三：城市花園中秋聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)主題我家你家家家團(tuán)圓——萬(wàn)科城市花園中秋游園會(huì)活動(dòng)時(shí)間2007年9月23日16：30——19：30活動(dòng)目的為市場(chǎng)推廣制造話題，體現(xiàn)城市花園的社區(qū)內(nèi)涵和品味活動(dòng)方式 沿城市花園社區(qū)主行道路布置花燈，并在各人流交匯口設(shè)置小游戲比如猜燈謎等沿途放置小點(diǎn)心，體現(xiàn)物業(yè)的關(guān)懷與細(xì)致推廣支持短信告知活動(dòng)信息，并說(shuō)明當(dāng)天購(gòu)房者將獲得中秋精美禮包一份網(wǎng)絡(luò)軟文炒作，體現(xiàn)城市花園的社區(qū)品味活動(dòng)四：教師理財(cái)講座活動(dòng)主題教師也能致富－－萬(wàn)科夏季高校行活動(dòng)時(shí)間9/019/089/15活動(dòng)目的拉升城市花園項(xiàng)目形象，制造熱點(diǎn)發(fā)掘和鞏固華工等大客戶單位活動(dòng)方式與武漢萬(wàn)科公司品牌運(yùn)作部門(mén)一起操作邀請(qǐng)知名理財(cái)師設(shè)計(jì)專(zhuān)門(mén)的教師理財(cái)方案如效果較好，可做成系列性，擴(kuò)大影響，城市花園需要“震動(dòng)”，需要“被關(guān)注”推廣支持網(wǎng)絡(luò)宣傳為主報(bào)紙配合學(xué)校教工網(wǎng)宣傳教書(shū)購(gòu)房較為特殊的優(yōu)惠政策（可使用大客戶政策）活動(dòng)五：“8+1”城市圈巡展活動(dòng)主題魅力城花