在先原則與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的適用

在先原則與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的適用

五、先原則(一)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力先原則也稱為先記錄原則。該原則要求那些因登記而使其權(quán)利被涉及之人必須是其權(quán)利已在登記簿上加以記載之人。例如,甲是A房的所有人,可是登記簿上卻將丙記載為A房的所有權(quán)人,甲當(dāng)然可以依法申請(qǐng)更正登記。但是,如果甲沒(méi)有進(jìn)行更正登記,而是要將A房的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙并申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,此時(shí),由于甲的所有權(quán)并未在登記簿上加以記載,依據(jù)在先原則,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)拒絕其登記申請(qǐng)。在先原則是許多國(guó)家和地區(qū)普遍承認(rèn)的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記法基本原則。不動(dòng)產(chǎn)登記法中采取在先原則的原因有二:首先,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的任務(wù)是準(zhǔn)確提供不動(dòng)產(chǎn)上私法關(guān)系的信息,而在先原則有助于實(shí)現(xiàn)這一任務(wù)。在先原則的法政策目的就在于:通過(guò)要求權(quán)利被涉及者的權(quán)利必須已經(jīng)登記,不僅能夠保證不動(dòng)產(chǎn)登記簿在最終結(jié)果上是正確的,而且還能清晰、完整地描述不動(dòng)產(chǎn)登記簿發(fā)展變化的所有階段的情況?？梢詫⒃谙仍瓌t的功能與票據(jù)法中對(duì)票據(jù)背書(shū)的連續(xù)性要求的功能加以比較。在先原則使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)在登記簿上得到了連續(xù)、完整的記載,故此登記簿上記載的權(quán)利人就如同持有連續(xù)背書(shū)票據(jù)的最后被背書(shū)人那樣,無(wú)須逐一證明其前手以及更先的前手是如何取得權(quán)利的,只要他是登記簿上記載的權(quán)利人,就推定他是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。從這個(gè)角度上也可以說(shuō),在先原則為登記簿的推定力奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),它確保了登記簿上記載的物權(quán)變動(dòng)最大限度上與實(shí)體法上的物權(quán)變動(dòng)相一致。其次,通過(guò)在不動(dòng)產(chǎn)登記法中確定在先原則,也能夠有效減輕登記機(jī)構(gòu)依合法原則所負(fù)擔(dān)之審查職責(zé)。在實(shí)體法上,一項(xiàng)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要想生效,除需要有物權(quán)合意外,處分人還應(yīng)享有處分權(quán),否則不能生效。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要確保登記簿記載的真實(shí)、準(zhǔn)確,就需要審查登記涉及其權(quán)利的人是否屬于實(shí)體法上有處分權(quán)的人,但是與要求登記機(jī)構(gòu)審查物權(quán)合意有效與否一樣,這既過(guò)于困難又耗費(fèi)時(shí)間。由于在采取登記生效要件主義的國(guó)家,不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定效力,即凡是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上為某人登記了物權(quán)的,就推定此人按照登記簿上的記載享有該物權(quán);凡是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上注銷(xiāo)了某一物權(quán)的就推定該物權(quán)已不復(fù)存在。實(shí)體法上確定的登記簿的推定力也可以適用于不動(dòng)產(chǎn)登記程序,因此,只要登記同意人是登記簿上已經(jīng)記載的權(quán)利人,就可以推定其在實(shí)體法上也是權(quán)利人。通過(guò)援引登記簿的推定效力,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無(wú)須審查實(shí)體法上處分權(quán)的有無(wú),只需判斷那些因登記而涉及其權(quán)利的人是否屬于登記簿上已經(jīng)記載的權(quán)利人即可。因?yàn)?一般來(lái)說(shuō),只有實(shí)體法上享有權(quán)利的人才會(huì)是在登記簿上以權(quán)利人身份進(jìn)行登記的人。登記簿上對(duì)權(quán)利人的記載如同形式合意原則一樣,替代了對(duì)實(shí)體法上另一項(xiàng)要件的審查。(二)宣傳機(jī)關(guān)應(yīng)先辦理宣告登記,后申請(qǐng)?zhí)幏值怯浭紫?《物權(quán)法》第16條明確了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力。因此,我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在對(duì)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí),可以援引登記簿的推定效力,將登記簿上已經(jīng)記載的權(quán)利看做是存在的,將被注銷(xiāo)的權(quán)利看做不存在,無(wú)須另行審查實(shí)體法上處分權(quán)之有無(wú)。對(duì)于那些在登記簿上沒(méi)有被記載為權(quán)利人的申請(qǐng)者,登記機(jī)構(gòu)就不應(yīng)當(dāng)受理其登記申請(qǐng),更不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。其次,《物權(quán)法》第31條就是基于在先原則而作出的規(guī)定。依據(jù)《物權(quán)法》第28-30條,基于法律行為之外的法律事實(shí)而引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),無(wú)須登記即可生物權(quán)變動(dòng)效力,如法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū),政府的征收決定,繼承和受遺贈(zèng),合法建造、拆除房屋。但是,如果這些非因法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之人再行處分該物權(quán)時(shí),倘若依法需要登記的,未經(jīng)登記則不發(fā)生物權(quán)效力(《物權(quán)法》第31條)。對(duì)《物權(quán)法》第31條中的“未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力”中的“登記”,我國(guó)學(xué)界通說(shuō)將其理解為“宣示登記”,即取得物權(quán)之人雖然在實(shí)體法上已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),但是應(yīng)當(dāng)通過(guò)登記將此種尚未在登記簿上公示出來(lái)的物權(quán)變動(dòng)加以展現(xiàn),然后才能就再行處分申請(qǐng)相應(yīng)的處分登記。但為何應(yīng)當(dāng)先辦理宣示登記,然后才能辦理處分登記?原因就在于不動(dòng)產(chǎn)登記法之在先原則的要求。依據(jù)在先原則,那些因登記而使其權(quán)利被涉及之人必須是其權(quán)利已在登記簿上加以記載之人。盡管非基于法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之人,可以不經(jīng)登記就在實(shí)體法上成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人,但是由于其權(quán)利沒(méi)有記載入登記簿(即未辦理宣示登記),故此其處分登記在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中受到阻礙。登記機(jī)構(gòu)得依在先原則拒絕為其辦理處分登記。依據(jù)《物權(quán)法》第31條,其處分自然是未經(jīng)登記不生物權(quán)效力,所以,只有在辦理了宣示登記后,作為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人才能接著申請(qǐng)?zhí)幏值怯洝＠?A有房屋一棟,B為A唯一的法定繼承人,當(dāng)A死亡后,基于法定繼承,B取得了房屋所有權(quán),依據(jù)《物權(quán)法》第29條,B無(wú)須登記即可得到房屋所有權(quán),該法律效果自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生。但是B要將房屋出賣(mài)或抵押給C時(shí),由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的房屋所有權(quán)人依然是A,B應(yīng)先單獨(dú)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記將房屋登記到自己名下(宣示登記),使自己成為登記簿上記載的房屋所有權(quán)人,然后才能與C共同申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋抵押權(quán)設(shè)立登記(處分登記)。事實(shí)上,《房屋登記辦法》和《土地登記法》已依《物權(quán)法》第31條之規(guī)定,做出了更為明確的規(guī)定?！斗课莸怯涋k法》第35條規(guī)定:“因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)、合法建造房屋、繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán),權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)或者以該房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)將房屋登記到權(quán)利人名下后,再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押權(quán)設(shè)立登記?！薄锻恋氐怯浄ā返?5條規(guī)定:“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán),當(dāng)事人申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)持生效的法律文書(shū)或者死亡證明、遺囑等相關(guān)證明材料,申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的,應(yīng)當(dāng)依照本辦法先將土地權(quán)利申請(qǐng)登記到其名下后,再申請(qǐng)辦理土地權(quán)利變更登記?！痹俅?除《物權(quán)法》外,我國(guó)還有一些地方性法規(guī)和規(guī)章承認(rèn)在先原則。例如,《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條、第36條、第42條分別將轉(zhuǎn)讓人或申請(qǐng)人是房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人作為登記機(jī)構(gòu)決定是否準(zhǔn)予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷(xiāo)登記的一項(xiàng)條件,這就是在先原則的具體體現(xiàn)。再如,《房屋登記辦法》第20條規(guī)定的“申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致”也是在先原則的要求。依據(jù)該項(xiàng)規(guī)定,只有當(dāng)房屋已經(jīng)在登記簿上進(jìn)行記載即辦理初始登記之后,登記機(jī)構(gòu)才能辦理該房屋上的其他登記,如所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)設(shè)立登記等。(三)不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理和登記機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)?jiān)谙仍瓌t適用范圍非常廣泛,無(wú)論登記的目的是物權(quán)變動(dòng)還是登記簿之更正,無(wú)論是設(shè)立登記、變更登記還是注銷(xiāo)登記,也無(wú)論登記的原因是法律行為還是非法律行為,均可適用之。首先,除非法律另有規(guī)定,否則任何不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)都必須以初始登記為前提。申言之,如果不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有辦理初始登記,原則上其他登記不得辦理。例如,房屋上的其他登記如所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)設(shè)立登記均以房屋辦理所有權(quán)初始登記為前提。土地上的其他登記如土地使用權(quán)設(shè)立登記、土地使用權(quán)抵押登記均以土地所有權(quán)初始登記為前提。在我國(guó),由于土地的國(guó)家所有權(quán)無(wú)需登記,因此就國(guó)有土地上的物權(quán)登記而言,建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立登記相當(dāng)于初始登記。而農(nóng)村土地上的物權(quán)的變動(dòng)因不以登記為生效要件,所以不適用在先原則。但是,一旦其辦理了登記,則有在先原則之適用余地?！段餀?quán)法》第155條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記?！逼浯?就基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押而言,只要登記為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件,均應(yīng)適用在先原則。例如,甲公司將其所有的A房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了乙公司,但既沒(méi)有辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記,也沒(méi)有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。一年后,乙公司又將A房屋及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司。此時(shí),登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)辦理乙公司與丙公司提出的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng),而應(yīng)當(dāng)告之乙公司先與甲公司共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記,該登記完成(即將乙公司在登記簿上記載為A房屋的所有權(quán)人以及建設(shè)用地使用權(quán)人)之后,登記機(jī)構(gòu)才能辦理乙公司與丙公司提出的房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)。對(duì)于非因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言,如果因此取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之人需再行處分而申請(qǐng)登記時(shí),應(yīng)遵循在先原則。對(duì)此,前已論及,不再贅述。再次,更正登記和異議登記也應(yīng)適用在先原則?！段餀?quán)法》第19條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！辈粍?dòng)產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)包括不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)利狀況,因此“登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”既包括登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)自然狀況與真實(shí)情況不一致,也包括記載的權(quán)利狀況與實(shí)際不符。當(dāng)?shù)怯洸旧嫌涊d的權(quán)利狀況與真實(shí)狀況不一致時(shí),基于在先原則,真實(shí)權(quán)利人應(yīng)先進(jìn)行更正登記將自己的權(quán)利記載入登記簿或在登記簿中加以正確的記載之后,才能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行有效處分。例如,甲本是A房屋的所有權(quán)人,但是登記簿上卻將乙記載為A房屋的所有權(quán)人,當(dāng)甲與丙訂立A房屋的買(mǎi)賣(mài)合同后,甲與丙能夠辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提是,甲先進(jìn)行更正登記將對(duì)A房屋享有的所有權(quán)記載入登記簿。否則,登記機(jī)構(gòu)不得為甲和丙辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由此可見(jiàn),更正登記存在的一個(gè)重要原因就是在先原則導(dǎo)致真實(shí)物權(quán)人對(duì)權(quán)利的處分受到阻礙。為了排除這種阻礙,真實(shí)權(quán)利人應(yīng)進(jìn)行更正登記,將自己作為權(quán)利人記載入登記簿?！段餀?quán)法》第19條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的,申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效。異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！边@是對(duì)異議登記的規(guī)定。異議登記旨在暫時(shí)切斷登記簿的公信力,保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)利。但是,異議登記的申請(qǐng)也適用在先原則,即被提出異議的事項(xiàng)必須是登記簿已經(jīng)記載的事項(xiàng)。依據(jù)《物權(quán)法》第19條,當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí),利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記?？墒?如果權(quán)利人(即因登記而致其權(quán)利被涉及的人)并未被記載入登記簿,則利害關(guān)系人顯然不可能申請(qǐng)異議登記。例如,甲認(rèn)為自己與乙一樣都是A房屋的共有人之一,如果登記簿上沒(méi)有將乙登記為A房屋的所有人,甲自然無(wú)從申請(qǐng)異議登記。只有當(dāng)?shù)怯洸旧嫌涊d了乙為A房屋的所有人,而甲認(rèn)為自己應(yīng)作為A房屋的共有人,才能申請(qǐng)異議登記。最后,登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院要求進(jìn)行的查封登記也應(yīng)適用在先原則。只有那些在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行了登記,被執(zhí)行人或被采取財(cái)產(chǎn)保全之人的不動(dòng)產(chǎn)才能辦理查封登記,否則人民法院只能進(jìn)行預(yù)查封或通過(guò)其他方式(如通知建筑物的管理人或?qū)嶋H占有人并在顯著位置張貼公告)進(jìn)行查封。對(duì)此,相關(guān)司法解釋有明文規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸?guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第5條規(guī)定:“人民法院查封時(shí),土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的,以權(quán)屬登記為準(zhǔn)?！钡?5條規(guī)定:“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記,人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封:(一)作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋;(二)被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋;(三)被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第9條規(guī)定:“查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán),應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)?！钡?0條規(guī)定:“查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時(shí),人民法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人,并在顯著位置張貼公告?！?四)預(yù)售商品房預(yù)告登記不適用在先原則和中間登記首先,建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立登記不適用在先原則。在實(shí)行土地私有制的國(guó)家,私人在其所有的土地上為他人設(shè)定土地使用權(quán)等用益物權(quán)時(shí),也應(yīng)遵循在先原則,即其土地所有權(quán)已經(jīng)在登記簿上進(jìn)行了登記。但是,由于我國(guó)實(shí)行土地公有制,土地只能歸國(guó)家或集體所有,私人不能擁有土地的所有權(quán),且土地的國(guó)家所有權(quán)可以不進(jìn)行登記(《物權(quán)法》第9條)。因此,當(dāng)政府代表國(guó)家通過(guò)出讓或劃撥的方式為民事主體設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),不適用在先原則,即不以土地所有權(quán)初始登記為其他登記的前提。其次,預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記不適用在先原則。依據(jù)《物權(quán)法》第20條,預(yù)告登記旨在保障當(dāng)事人“將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”,其不僅適用于已經(jīng)辦理了登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng),也適用尚未辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。依據(jù)《房屋登記辦法》第67條,房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或抵押可以辦理預(yù)告登記,預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)移和抵押也可以辦理預(yù)告登記。由于預(yù)購(gòu)商品房尚未建造完成,不可能辦理所有權(quán)初始登記,因此對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記不適用在先原則。但是,對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的申請(qǐng),登記機(jī)構(gòu)應(yīng)適用在先原則,即要求抵押預(yù)購(gòu)商品房之人必須是已經(jīng)辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的權(quán)利人(《房屋登記辦法》第71條),因?yàn)橹挥械盅喝艘呀?jīng)是預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的權(quán)利人,其將預(yù)購(gòu)商品房抵押給他人時(shí)才有確定的法律基礎(chǔ)。值得討論的是,我國(guó)是否應(yīng)當(dāng)承認(rèn)中間登記。有些國(guó)家如德國(guó)的法律規(guī)定,繼承人再行處分因繼承所取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí),如轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí),即便其沒(méi)有被登入登記簿也可以不適用在先原則,而是可以采取放棄繼承人的中間登記過(guò)程。同樣,在所謂鏈條式不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意的情形,也可直接在出賣(mài)人與第二買(mǎi)受人之間辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這是因?yàn)橄葘⒗^承人或第一買(mǎi)受人登入登記簿后再辦理轉(zhuǎn)讓登記的過(guò)程純粹是形式主義,因?yàn)樵摾^承人或第一買(mǎi)受人馬上又要從登記簿中消失。本文認(rèn)為,我國(guó)不應(yīng)采取中間登記,因?yàn)楫?dāng)事人將會(huì)利用中間登記逃避?chē)?guó)家稅收。例如,甲將A房屋出售給乙,乙又立即出售給丙,如果在這種鏈條式所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意中,采取中間登記直接辦理A房屋從甲到丙的轉(zhuǎn)移登記的話,則乙應(yīng)繳納的契稅就無(wú)法征收。六、花園的共同原則(一)房屋的統(tǒng)一的法律性質(zhì)在我國(guó)法上,建筑物與土地一樣,都是獨(dú)立的物,同屬于不動(dòng)產(chǎn)(《擔(dān)保法》第92條第1款、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第186條)。盡管土地和建筑物是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn),但我國(guó)法律實(shí)行的是“房地一致原則”(亦即俗稱的“房隨地走、地隨房走”),要求土地使用權(quán)的主體與房屋所有權(quán)的主體保持同一性。除《物權(quán)法》第142條、第146條、第147條、第182條明確規(guī)定了房地一致的原則外,《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第31條以及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條、第24條、第33條等也有規(guī)定。我國(guó)將土地與房屋統(tǒng)一為一個(gè)整體即房地產(chǎn)的根本原因在于我國(guó)實(shí)行的土地公有制。依據(jù)《憲法》第10條,城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。因此,在我國(guó)除國(guó)家與集體之外任何主體不得享有土地的所有權(quán),土地所有權(quán)被完全排除出了市場(chǎng)。然而,由于建筑物可以歸私人所有,且實(shí)踐中真正能夠?qū)?guó)有土地加以實(shí)際利用的主體只能是公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人,于是法律又規(guī)定這些主體可以取得國(guó)有土地的使用權(quán)。既然法律是將國(guó)有土地的使用權(quán)授予給公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人,則這些主體必須對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng),否則法律授予這些主體土地使用權(quán)的根本目的將落空。眾所周知,對(duì)城市土地的使用只有一種形式,即在土地上建設(shè)建筑物及其他附著物。為了能夠使國(guó)有土地真正被利用起來(lái),法律上只能將土地與建筑物作為一個(gè)整體加以看待,并且要求兩者的權(quán)利主體嚴(yán)格保持一致,否則不僅會(huì)導(dǎo)致國(guó)家授予個(gè)人或組織建設(shè)用地使用權(quán)的目的落空,而且將出現(xiàn)土地使用權(quán)蛻變?yōu)橥恋厮袡?quán)的嚴(yán)重情形。(二)不動(dòng)產(chǎn)登記法的基本原則盡管房地一致原則是我國(guó)物權(quán)實(shí)體法上的一項(xiàng)基本原則并無(wú)疑問(wèn),我國(guó)以往關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)也都將該原則作為不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則,但仍需要從理論上討論該原則作為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法基本原則的必要性。本文認(rèn)為,房地一致原則作為不動(dòng)產(chǎn)登記法基本原則的重要意義,就體現(xiàn)在能夠有效地解決我國(guó)未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記法中,分設(shè)土地登記簿與房屋登記簿時(shí)如何確立二者之間的關(guān)聯(lián)性問(wèn)題。1.建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記與頒發(fā)首先,不動(dòng)產(chǎn)登記簿是為了實(shí)現(xiàn)物權(quán)公示目的而設(shè)立的,旨在使不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利關(guān)系更加明晰,從而維護(hù)交易安全,提高交易效率。由于在我國(guó)法上,土地與建筑物分別屬于獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn),這就決定了我國(guó)即便在統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)后,仍應(yīng)區(qū)分土地登記簿和房屋登記簿,分別記載這兩類不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況與權(quán)利狀況。其次,土地的公有制決定了我國(guó)必須分設(shè)土地登記簿和房屋登記簿。我國(guó)城市的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村的土地除了法律規(guī)定歸國(guó)家所有的外,歸集體所有。這就導(dǎo)致在城市中,民事主體可以擁有建筑物的所有權(quán),卻不可能擁有土地的所有權(quán),他們只能取得國(guó)有土地上的建設(shè)用地使用權(quán),并且這個(gè)使用權(quán)是有存續(xù)期限的,最長(zhǎng)70年?？墒墙ㄖ锏乃袡?quán)在法律上卻是永久存在的。因此,對(duì)于民事主體來(lái)說(shuō),更有意義的恐怕是建筑物的所有權(quán)而非土地的使用權(quán)。如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿中不區(qū)分為土地登記簿和房屋登記簿,分別記載土地物權(quán)和房屋物權(quán),而是將不動(dòng)產(chǎn)登記簿僅作為土地登記簿只登記土地上的權(quán)利話,就會(huì)導(dǎo)致有期限的建設(shè)用地使用權(quán)吞并了永久存續(xù)的所有權(quán)的荒謬情形。因此,一方面需要在房屋登記簿中記載該權(quán)利人針對(duì)建筑物享有的所有權(quán),另一方面還必須在土地登記簿中記載其針對(duì)國(guó)有土地享有的他物權(quán)即建設(shè)用地使用權(quán)。同樣,不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人既在房屋上享有抵押權(quán),同時(shí)又在建設(shè)用地使用權(quán)上享有抵押權(quán),也需要分別在土地登記簿和房屋登記簿中加以記載。再次,建筑物區(qū)分所有權(quán)使得我國(guó)必須分設(shè)土地登記簿和房屋登記簿。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中,區(qū)分所有權(quán)人享有專有權(quán)的只是建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分(《物權(quán)法》第70、71條),對(duì)于專有部分以外的共有部分,建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有的只是共有和共同管理的權(quán)利(《物權(quán)法》第70、72條)。也就是說(shuō),區(qū)分所有權(quán)針對(duì)建筑物占