物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告1/17序言2023年1月19日，物業(yè)公司與營銷部一行6人赴上海對(duì)科瑞物業(yè)部分已交付項(xiàng)目進(jìn)行了為期一天研調(diào)。物業(yè)公司重點(diǎn)針對(duì)科瑞物業(yè)內(nèi)部管理和業(yè)務(wù)運(yùn)行進(jìn)行了深入考查和學(xué)習(xí)。本研調(diào)報(bào)告按照以上邏輯從物業(yè)公司內(nèi)部管理與運(yùn)行進(jìn)行報(bào)告。2/17上海科瑞物業(yè)管剪發(fā)展有限公司研調(diào)物業(yè)公司介紹上?？迫鹞飿I(yè)管剪發(fā)展有限公司，專業(yè)從事各類商品住宅（公寓、別墅）、辦公樓宇、商場、學(xué)校、工業(yè)園區(qū)、機(jī)關(guān)等全委托物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務(wù)等業(yè)務(wù)，兼營室內(nèi)裝潢、商務(wù)咨詢、公司營銷籌劃、園林綠化工程等服務(wù)。

科瑞物業(yè)于2023年1月18日成立，由綠地控股集團(tuán)控股、多方投資組建?？迫鹞飿I(yè)是上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長單位、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，連續(xù)六年被評(píng)為先進(jìn)會(huì)員單位（2006—2011）?？迫鹞飿I(yè)為國家壹級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)公司；2023年中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)慶祝行業(yè)30周年初次進(jìn)行全國物業(yè)管理公司綜合實(shí)力百強(qiáng)評(píng)選，科瑞物業(yè)名列全國第41位，上海第7位；2023年度物業(yè)服務(wù)類上海名牌；2023年5月初次公布公司社會(huì)責(zé)任報(bào)告；2023年上海市首批物業(yè)管理行業(yè)誠信承諾AAA級(jí)公司；2023年榮膺“上海市質(zhì)量管理獎(jiǎng)”；連續(xù)五年上海市物業(yè)服務(wù)公眾滿意度排名前列公司（2007—2011），成為上?！敖鹋品?wù)公司”；2023年取得上海中小公司“品牌公司”和“品牌產(chǎn)品”；獲評(píng)中國物業(yè)管理行業(yè)理論研究創(chuàng)新獎(jiǎng)；中國物業(yè)管理行業(yè)履行社會(huì)責(zé)任范例公司。3/17考查項(xiàng)目介紹國際麗都城國際麗都城居住環(huán)境安靜，交通方便快捷，生活配套一應(yīng)俱全，方便居民日常生活。項(xiàng)目以實(shí)用、舒適、分區(qū)合理為整體規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，戶型選擇豐富，居住實(shí)用率高。項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)明一種具有公共文化空間、親和力與友好人文特色小區(qū)。地處北京西路石門二路口，分三期開發(fā)。層高3米，豪華挑高LOBBY，每戶配TEMPSTAR戶式中央空調(diào)，德國威能壁掛式熱水爐。停車位個(gè)數(shù)：570（一期、二期）、121（新貴），會(huì)所（新閘路911號(hào)三樓）。綠地和創(chuàng)大廈

綠地和創(chuàng)大廈位于普陀區(qū)崛起中江蘇路商務(wù)圈地段中心內(nèi)環(huán)內(nèi)黃金樞紐，商務(wù)元首帝座，4條軌道交通＋3大都市動(dòng)脈＋3區(qū)鉑金交匯中心，曹楊路450號(hào)，占地12，000平方米，大樓總建筑面積，其中地上44305.97平方米，地下15052.29平方米，建筑地下二層，地上25層，建筑幕墻總高度106.9米。地下機(jī)動(dòng)車庫位277個(gè)，目前大廈入駐率在95％以上。

本棟大樓大膽利用對(duì)轉(zhuǎn)角削切手法，使得整個(gè)建筑富有立體動(dòng)感，其逐段收分變化，形成層層峻拔旋轉(zhuǎn)升騰視覺雄姿，蘊(yùn)含茁壯日上之意。使25層高5A智能甲級(jí)寫字樓和地下停車場及下沉式裙樓商場在整潔排列幕墻LED獨(dú)特光效燈光照耀下，立面銀燈點(diǎn)點(diǎn)，光陰交錯(cuò)，婀娜多姿，熠熠生輝，令建筑充滿活力和生機(jī)。4/17研調(diào)內(nèi)容

一、安管二、監(jiān)控室三、消防器材管理四、標(biāo)識(shí)化管理五、保潔六、綠化七、前臺(tái)八、地下室停車場九、提醒語十、人員編制及其他5/17一、安管立崗形象崗門崗科瑞長處：形象好，衣著整潔，精神振作，能連續(xù)保持良好工作狀態(tài)。綠洲差距：形象一般，精神萎靡不振，工作責(zé)任心不強(qiáng)。改善措施：1、加強(qiáng)新進(jìn)員工崗前培訓(xùn)。2、工作過程中發(fā)覺問題及時(shí)糾偏，加強(qiáng)在崗培訓(xùn)。3、加大考評(píng)力度。6/17二、監(jiān)控室科瑞長處：整潔、規(guī)范綠洲差距：雜亂、無序改善措施：1、清理監(jiān)控室無關(guān)雜物，確保室內(nèi)環(huán)境整潔。2、增加門禁系統(tǒng)。3、規(guī)范、定置化管理。4、加強(qiáng)員工思想教育，提升工作責(zé)任心。5、加大考評(píng)力度。7/17三、消防器材管理科瑞長處：整潔、規(guī)范綠洲差距：不整潔，甚至配件不全，不規(guī)范改善措施：

1、對(duì)崗位職責(zé)要求加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升專業(yè)知識(shí)能力。2、制作物業(yè)專用標(biāo)識(shí)卡，規(guī)范標(biāo)識(shí)化管理。3、加大考評(píng)力度。8/17四、標(biāo)識(shí)化管理科瑞長處：標(biāo)識(shí)化管理，一目了然綠洲差距：無標(biāo)識(shí)改善措施：1、實(shí)行標(biāo)識(shí)化管理。2、加大巡查力度，發(fā)覺問題，及時(shí)糾偏。3、增加防火門、強(qiáng)電井、弱電井、配電間等銅牌標(biāo)識(shí)。9/17五、保潔科瑞長處：窗明幾凈，隨時(shí)保持衛(wèi)生整潔，明確責(zé)任人。綠洲差距：不能確保連續(xù)整潔狀態(tài)改善措施：1、對(duì)崗位職責(zé)要求加強(qiáng)員工培訓(xùn)，嚴(yán)格按照要求開展保潔工作，確保連續(xù)性整潔。2、增加墻角護(hù)板。3、明確責(zé)任人，加大巡查與考評(píng)力度。10/17六、綠化科瑞長處：綠化帶內(nèi)無垃圾，綠化常綠，到處有溫馨提醒綠洲差距：綠化帶內(nèi)白色垃圾，綠化無生機(jī)、無提醒語改善措施：1、對(duì)崗位職責(zé)要求加強(qiáng)員工培訓(xùn)，嚴(yán)格按照要求開展保潔工作，確保連續(xù)性整潔。2、增加溫馨提醒語，增加垃圾桶。3、加大巡查與考評(píng)力度。11/17七、前臺(tái)科瑞長處：大氣、整潔、規(guī)范綠洲差距：不規(guī)范改善措施：1、提升管理水平，提升物業(yè)形象。2、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升服務(wù)能力。3、增加宣傳架。12/17八、地下室停車場科瑞長處：管理規(guī)范，隨處可見導(dǎo)視語綠洲差距：管理不規(guī)范改善措施：1、提升管理水平，提升物業(yè)形象。2、增加導(dǎo)視語。13/17九、提醒語坡道口提醒語門禁處提醒語科瑞長處：管理規(guī)范，隨處可見提醒語綠洲差距：管理不規(guī)范，無提醒語改善措施：1、提升管理水平，提升物業(yè)形象。2、增加提醒語。14/17十、人員編制及其他項(xiàng)目科瑞綠洲目前綠洲崗位需求備注面積20萬5萬

服務(wù)客戶1200戶400戶

工作時(shí)間8小時(shí)按照12小時(shí)工作制人員配備按照8小時(shí)工作制人員配備

人員編制保安146人27人35人19人目前崗15人，缺崗4人保潔45人

10人6人目前崗4人，缺崗2人設(shè)備組21人

5人3人

客服14人

4人2人目前崗1人，缺崗1人加班費(fèi)按照國家政策享有無

福利按照國家政策享有無

提議為提升服務(wù)品質(zhì)，提升物業(yè)形象，同步也讓員工有歸屬感。提議：（1）對(duì)保安人員12小時(shí)工作制改成8.5小時(shí)工作制，對(duì)應(yīng)薪資標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)為：2023元/月（持消防監(jiān)控上崗證人員2200元/月）。物業(yè)內(nèi)部除了強(qiáng)化保安形象禮儀訓(xùn)練，更多地加強(qiáng)內(nèi)部管控，加大考評(píng)力度。（2）國家法定假日員工享有加班費(fèi)，享有勞動(dòng)法要求員工福利，例如：病假工資。15/17結(jié)語在交流過程中，對(duì)方公司有幾個(gè)觀點(diǎn)和提議很值得我們參照和反思：

1、物業(yè)沒有資產(chǎn)，但物業(yè)有資源。其實(shí)業(yè)主也需要一種口子服務(wù)，當(dāng)你們基礎(chǔ)服務(wù)做好得到業(yè)主認(rèn)可后。哪怕你賣奔馳，業(yè)主也能夠接收，只要手續(xù)合法，價(jià)格比外面稍便宜。2、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在講究標(biāo)準(zhǔn)情況下，從人需求出發(fā)，換位思考，以人為本管理。而人情化管理就會(huì)沒有標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間長了就會(huì)形成幫派