江景項目前期策劃報告終稿二

應(yīng)山濱河項目定位及整體營銷方案五星堂·市場策劃部2013年9月國際現(xiàn)代城五星堂·國際現(xiàn)代城項目部2013年4月16日項目屬性市場調(diào)研項目定位整體營銷報告架構(gòu)本案思維導(dǎo)圖本案說明：本案主要結(jié)合項目屬性和區(qū)域市場特色進(jìn)行研究分析，對本項目進(jìn)行定位，并對整體營銷進(jìn)行戰(zhàn)略性勾畫。數(shù)據(jù)測算第一部分項目屬性概述：主要對本項目的區(qū)位，指標(biāo)，及其項目屬性進(jìn)行基礎(chǔ)分析，對本項目的特征及屬性有一個細(xì)致全面的把控。項目區(qū)位項目基礎(chǔ)指標(biāo)項目資源梳理項目swot分析項目戰(zhàn)略思考從全球來看：湖北屬于我國中部城市地處北緯29°05′至33°20′，東經(jīng)108°21′至116°07′湖北省主要?dú)夂蝾愋蜑椋簛啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤氣候。廣水市行政規(guī)劃圖廣水市位于湖北省北部偏東，隨州市代管。因有全國八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚(yáng)四海，素有“鄂北門戶”之稱。全市國土面積2647平方公里，人口90多萬，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個省管經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊(yùn)豐厚，歷史人文薈萃。境內(nèi)風(fēng)光秀麗，景色迷人，擁有徐家河、三潭兩大4A級景區(qū)及中華山、大貴寺兩個國家級森林公園。項目所在位置項目地塊位于應(yīng)山辦事處，應(yīng)山河沿岸，與濱河公園隔河相望，濱河休閑帶分布于項目周邊。項目規(guī)劃指標(biāo)參考技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積28017㎡總建筑面積81250㎡地下車庫面積6500㎡住宅面積72096㎡商業(yè)面積9154㎡容積率2.90建筑密度22.49%綠地率40.5%停車位461個規(guī)劃戶數(shù)數(shù)據(jù)來源：規(guī)劃設(shè)計案項目南望濱河公園，東、北面臨部隊，西靠成熟住宅區(qū)。項目地塊屬性為商住用地。規(guī)劃總用地面積28017平方米（約42畝）。項目地塊計容積率總建筑面積為81250平方米。項目處于凈地狀態(tài)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已確定。地塊形狀異形，彎角較多，建筑布局和園林規(guī)劃上難度較大；項目化地塊紋周邊溜狀況留：交臨通項目周邊汪現(xiàn)狀匙道路劑主要泰有地逃塊東側(cè)玩的應(yīng)表十大粥道，呼連接缺應(yīng)廣館兩地婦，汽卸車火登車站減，為刊市主嗎干道決路，吹居民冠出行陪必經(jīng)吐之路職。南側(cè)折東西誘向有濱付河路虜，沿事路濱攤河休宏閑帶萍，環(huán)脂境極支好。京港既澳高布速往十栗里、撥廣水績方向（火摘車站廢、大哪悟高能鐵站伐）項目圈周邊溜有1路公當(dāng)交車妻經(jīng)過慮、3路公騎交車么經(jīng)過客河對頑面區(qū)疲域。南門希區(qū)域（汽郊車站撫、長拼嶺、樂陳巷租方向旦）北門映區(qū)域（余企店、昌蔡河擋、關(guān)麗廟）應(yīng)山塘城區(qū)項目閉地塊飾周邊額狀況弓：商純業(yè)及蛇生活較配套項目雀周邊畫成熟株商業(yè)凡配套騰分布扯于三瘋環(huán)和晚應(yīng)十蹦路交引匯處床。項妹目門餅前濱緒河商向業(yè)街舅可滿減足生幣活配朋套。目前盛周邊有配套緊及商業(yè)諸集中散在此鞠區(qū)域項目床地塊帖周邊吐狀況懲：市辯政配倆套濱河正公園塵，是赴廣水撲市政進(jìn)府為旁豐富幫市民權(quán)生活稅，美鋸化城獅市環(huán)利境，夾耗資癢上億驢打造枯的沿辛應(yīng)山除河綜府合型坑公園盤。市一生醫(yī)院娃二部另，市姨一醫(yī)露院為待二級樣甲等章醫(yī)院丘，其傍二部拘為擴(kuò)導(dǎo)大規(guī)卡模、努方便廁群眾蔥就醫(yī)悄，共施享本仔院所慘有資姜源，葛實力客強(qiáng)大技。廣水盟市濱逮河公仍園集懼景觀導(dǎo)、娛猜樂、形健身鍛、文增化、辟集貿(mào)悄為一等體。脫包含狐濱河癢休閑駁帶、側(cè)濱河衰游樂逃場、乎濱河獨(dú)健身閣場、功濱河鍛植物負(fù)園、猶濱河殃文化忌廣場賤等。鴿為目享前應(yīng)候山居燈民怡罷情、彎娛樂企、健朵身之摩首選弊場所快，繁品華度必高。廣水魔市第不一人撿民醫(yī)袖院為餅甲等紙二級板醫(yī)院成，多含次獲凍得“序文明靠優(yōu)質(zhì)碗服務(wù)襖示范軋醫(yī)院””全國搶百姓腸放心秤示范仁醫(yī)院莊”等限，設(shè)框備先唇進(jìn)，秀醫(yī)生制技術(shù)億過硬柴，醫(yī)屯院實牲力雄扮厚。瞞其二歸部位朽于項造目附粘近，裹該部拿完全趴共享聽一醫(yī)耕院醫(yī)訪護(hù)、歇設(shè)備緩資源羨。濱河餅公園公立殲醫(yī)院項目逮地塊訊周邊本狀況貫：市懷政規(guī)申劃項目衫周邊秘多為共公園友用地絮、商肝業(yè)用掉地、著金融晌用地團(tuán)、文衫化景活觀用籍地。項目科周邊翠現(xiàn)狀地塊棄呈不椅規(guī)則批的五牲邊形圍，西腥南面望主干坡路，膜東面聽臨軍凈事管每制區(qū)項；西執(zhí)北面搖為住斯宅小誤區(qū)。項目梅總占川地2.染8萬平竹，總恭建面81寒25鎖0平，策容積者率2.等9，為基中小規(guī)規(guī)模黎房地君產(chǎn)開毅發(fā)項所目;本項躁目地醫(yī)勢略物有高磁差，權(quán)但在3米以似內(nèi)，訪黃土存質(zhì)，欠相對博容易社開發(fā)抹。項目光資源述梳理區(qū)域頭內(nèi)位抽置好則，交焰通便籠利，谷發(fā)展依潛力扁巨大蟲，依件托成吼熟商序業(yè)及六休閑疼健身易集聚還地，伏人氣膨旺盛吧，本重項目概可打燥造為崖片區(qū)送內(nèi)極辦具產(chǎn)牢品特僵色的蒙、超渡高性拔價比帳的、見高檔士次的耽、集倡商住宋休閑胸為一摸體的算綜合褲型中識高端植社區(qū)嚷。配套辜：周邊扁生活內(nèi)配套捏有中筍百倉弓儲、掌輕工扶百貨塘、佰考特酒卡店、用一醫(yī)誼院二必部、粱濱河密公園勾等配織套非停常齊所全。資源座：項目讀與濱切河公遞園完糊美契備合，殃使住僚戶可輩完全緩享受君到濱筑河公賣園的曠景觀懷資源氏。濱車河公膛園為浙政府屋重點(diǎn)喪打造改的“方一核亞六帶散”綠萍地生筒態(tài)結(jié)竹構(gòu)中蘇的重狐要一壁環(huán)。交通卻：位于老應(yīng)十手公路繳一公場里內(nèi)遞，沿倉濱河唐景觀飼道路蜘，倚嚼軍民唱橋而窮連通淹三環(huán)憲路，榨過雙觀橋可窗達(dá)濱稅河商店業(yè)圈怪，越農(nóng)軍民打路可照到老著城區(qū)獲商業(yè)明圈。薄交通購極其斤便利技。區(qū)域風(fēng)：三里執(zhí)河片家區(qū)，識為政鍵府重災(zāi)點(diǎn)打徑造的孔集休完閑購紀(jì)物、貨娛樂躍居住扎為一鴉體的春全新距片區(qū)轎，目錢前該逢片區(qū)講休閑棒設(shè)施悔完備蘆、景反觀綠竄化完呈善、阿商業(yè)竊氛圍估濃厚赴，居武住環(huán)統(tǒng)境宜拐人規(guī)劃科：項目川所在籮的三慕里河銜沿河嚴(yán)片區(qū)納地塊徑為政錦府重毯點(diǎn)打幣造的鍵公園祖用地刃和二亡類住幕宅用襯地。項目SW冬OT分析優(yōu)勢并（S）：劣勢腹（W）：機(jī)會續(xù)（O）：區(qū)域侍內(nèi)獨(dú)炕享濱正河公嚷園資奶源。差異貞化產(chǎn)蝴品策喊略。高贈備送戶恩型填代補(bǔ)市器場空房誠缺。該片閥區(qū)為泳政府捉規(guī)劃環(huán)的重作點(diǎn)打栗造區(qū)攔域。整體牙房地贊產(chǎn)市暴場的或火爆駛局面社。項目崇與應(yīng)臭十大陶道暫鼓未連坐通。項目黑靠近昏軍事似管制雞區(qū)。項目閑體量炭有限似，居鄙住密掠度較攤高。暫無起公共楊交通順經(jīng)過鬼項目士入口止。區(qū)位駝優(yōu)勢:應(yīng)山仁商業(yè)崇中心別。地段供優(yōu)勢?。号c登濱河圓公園綿交融匠。景觀彎資源雙：共臨享優(yōu)幫美的啦濱河見景觀金。配套彎優(yōu)勢毅：中究百倉疼儲、送輕工鋪超市生活坐配套炎成熟恰。威脅宗（T）：目前寄已在仰售的先同質(zhì)鑄化競圖爭項病目。市場商風(fēng)險石。政策窄風(fēng)險麗?；谔曩Y源游的戰(zhàn)億略思明考結(jié)合杯片區(qū)開資源您，從遺商業(yè)辨價值殃最大床化的蘿角度慕考慮粱，本勸項目粘務(wù)必底采取綜合圈開發(fā)。賣晝點(diǎn)梳使理宜猛圍繞產(chǎn)品聽特色察、景烘觀資巴源和浴成熟悲配套展開貞。當(dāng)其董他期牌房項悼目還歷在努窯力通免過各袍種手絲式段，姑給客浮戶制撕造未汁來愿魯景以斃吸引街購買小時，搶本項方目，箭則是像在已黑經(jīng)成藝熟的班商業(yè)蠶氛圍刑上，竟在成岔熟景扁觀環(huán)浴境上糊，給霞客戶皂以看喘的見蛋摸的犧著的旬真實殊體驗妨。故珠建議促在營司銷過望程中炒，巧菠妙的導(dǎo)運(yùn)用育“借闊”為佩己用鍵的方間式，砍注重馬實際艱體驗立，以涉“實謀在”財?shù)膽B(tài)州度，靜吸引女客戶土購買圾。項目墓的打倡造，曲宜突很出高姐雅居侵住氛橡圍、玻優(yōu)美雹居住命環(huán)境疤，以銜高附恨加值桌拉升紀(jì)項目項檔次脅。本項均目建擋議：政策寺解讀宏觀口經(jīng)濟(jì)區(qū)域詠文化廣水謎市場第二劃部分市場渡調(diào)研概述瓣：主要溜針對病近期桂新政榴進(jìn)行剖解讀移，從西項目盛大勢今出發(fā)擊，分值析市缸場走問向?；糜裢ㄟ^祝對區(qū)呀域市筍場數(shù)脊據(jù)信潮息的須收集椒和分腥析，祥對區(qū)資域市期場形汗勢進(jìn)戀行研安判，暖并結(jié)保合片爭區(qū)特侄點(diǎn)得變出分稈析結(jié)遺論政策娘解讀1政策鴨背景政策谷、調(diào)蹦控、團(tuán)行業(yè)殃發(fā)展徒方向最新怎地產(chǎn)諒政策吐及形交勢解陽讀政策經(jīng)濟(jì)動態(tài)房地捎產(chǎn)調(diào)撇控長英效機(jī)撤制正才論證鈔公賊布還肉需3個月觸。上半績年房蒙地產(chǎn)饒貸款態(tài)新增1.荷3萬億束同既比激醉增13扭0%。上半里年GD劇P為24番.8萬億拴元信同比忽增長7.夠6%超八福成經(jīng)緣瑞濟(jì)學(xué)異家預(yù)使期房正價仍劣將上扁漲買。政策千摘讀近期遭，土長地市寬場地懶王頻么現(xiàn)，猜地價娃亦屢脈次刷炒出新識高，稀一線河城市如土地杠熱進(jìn)鑼一步?jīng)r升溫貪，目薦前相忙關(guān)部秤門已誦進(jìn)行推關(guān)注榨，人孔民日列報也殿做出看質(zhì)疑嘴。由何此看負(fù)來，役未來另政策傅市場剪的兩衣極化欄趨勢濟(jì)將進(jìn)帆一步埋加強(qiáng)愛。中國翠房地枕產(chǎn)業(yè)豪協(xié)會忌副會皆長朱肥中一8月14日在寄“20負(fù)13博鰲鈔房地?fù)飚a(chǎn)論泥壇”唯上做概主題盤演講抖時表船示，貿(mào)房地灶產(chǎn)調(diào)邀控長異效機(jī)燥制目羨前仍遷在論刊證階群段，六預(yù)計涉需要3個月習(xí)才能益公布際。國務(wù)嘩院有坦關(guān)部吹門制摸定的紅全國理城鎮(zhèn)貸化發(fā)偵展規(guī)辨劃和仙促進(jìn)濾房地邀產(chǎn)市蘇場平由穩(wěn)健泉康發(fā)跳展的咽長效宵機(jī)制富還處稿在論謀證階象段，抱估計婆可能引還要閣三個慢月左泊右的近時間縱才能輔逐步草的清解晰和啄大家鏟見面逃。專家等進(jìn)一燙步表笨示，各政府立調(diào)控糠的目透的，貞從未黎說過獄是讓昂房價躺下跌允，而伙是保經(jīng)持房后地產(chǎn)涉市場舟的穩(wěn)脂定健報康增蝕長。調(diào)控唉機(jī)制仁遙遙類無期人民模銀行碎公布還的《土上半揪年金傳融機(jī)遣構(gòu)貸爺款投謀向統(tǒng)在計報虎告》狂顯示，6月末黨，主悉要金霧融機(jī)喜構(gòu)及窗小型常農(nóng)村腦金融抹機(jī)構(gòu)令、外哨資銀獵行人慢民幣燦房地木產(chǎn)貸讀款余豬額13懼.5的6萬億介元，趁同比活增長18黃.1累%，增奴速比隊上季互度末堤高1.紗7個百廳分點(diǎn)即。增量脫上看涼，今藏年上章半年綢，房蚊地產(chǎn)遇貸款厲增加1.敘3萬億旗元，齊同比豆多增73銜26億元搶。而耐去年效上半引年，冤房地?fù)懋a(chǎn)貸欠款僅矩增長56瞇53億元努。換籌句話胡說，哄上半蜂年房湖地產(chǎn)佳貸款訊增量僻同比蜂增長脈了13怨0%。該州信息勁間接博反映暢近期災(zāi)房地捧產(chǎn)市鏈場回需暖。作為愈經(jīng)濟(jì)胃背景蒜，上志半年GD紙P為24億.8萬億埋元俊同比單增長7.隸6%。也厲顯示謎出目翅前整杠體經(jīng)爪濟(jì)環(huán)測境較針好，懶房地熊產(chǎn)行鳳業(yè)有球一個總穩(wěn)定育、優(yōu)存勢的掙發(fā)展撲背景爹。樓市寺回暖串經(jīng)濟(jì)倍穩(wěn)定撿增長宏觀丈經(jīng)濟(jì)2經(jīng)濟(jì)傭背景產(chǎn)業(yè)造、收鮮入、帳消費(fèi)概結(jié)構(gòu)廣水濃市宏亞觀經(jīng)掉濟(jì)狀新況：煙整體找概況工農(nóng)馳業(yè)發(fā)新展提脊速，戒廣水志市經(jīng)變濟(jì)形俗勢大諒好。20攤12年全兇市完掘成生駕產(chǎn)總焦值19馬2億元襲，增增長15拾%；社測會消濾費(fèi)品搖零售許總額71孕.6億元騙，增蓮長18徹.5鏈%；城尿鎮(zhèn)居橫民人扇均可勉支配蠢收入跳、農(nóng)蒼民人求均純卷收入腳分別膏達(dá)到17興20予0元、81裝40元，感增長13講%、15都%。20享13年全為市完割成農(nóng)洲業(yè)總蝕產(chǎn)值62雷億元死，增詳長1納2%窯。20珠12年全告市規(guī)縣模工弄業(yè)總倘產(chǎn)值29浩0億元村、增僅加值79億元董，分煙別增拘長30鼓%、24藍(lán)%；新瓶增規(guī)暫模企鍋業(yè)24家，枕為近莖年來敲增加扎最多覆的一杯年；開稅收枯過百努萬元匪的企摘業(yè)達(dá)28家、仰過千籌萬元犯的達(dá)7家20嫁12年，散引進(jìn)停到位忌資金52億元礎(chǔ)，增巖長67隨.2期%，在剃招引紛新能添源、繪新材羽料、遷新醫(yī)約藥項毯目上旨實現(xiàn)拋新突寄破。如爭取江國家偶項目慕資金9.排3億元乓，實滲施投撈資過50版0萬元到項目44夾0個，福預(yù)計吼完成證固定小資產(chǎn)性投資15斤6億元搞，增斗長35染%。20丹12年全妨市外蓄貿(mào)出享口52負(fù)00萬美碌元，紙增長23雞.4湖%；利碌用外誦資19塊58萬美咸元，烤增長22演.2恨%；新沫增個啄體工旨商戶55撫70家、田限上自商貿(mào)紋企業(yè)30家。賺年末破金融咐機(jī)構(gòu)棚存款烘余額慣、貸皇款余雞額分飛別達(dá)團(tuán)到18脂0億元奮、47苦.8億元氧，增巧長19趟.4編%、19緒.5蔬%。區(qū)域橫宏觀駱經(jīng)濟(jì)逢發(fā)展廣水特市宏朋觀經(jīng)諸濟(jì)狀歪況：起產(chǎn)業(yè)類結(jié)構(gòu)廣水艇市工柴業(yè)“勾一拖盛三”樸：工叛業(yè)飛臘速發(fā)糾展帶擱動城駐市化洽進(jìn)程風(fēng)機(jī)清制造十里峰工業(yè)信園區(qū)以風(fēng)栽機(jī)制販造為福主導(dǎo)金，兼賴顧石鐮油化竄工、聯(lián)紡織母品制組造、暫精密刑部件誕的工臣業(yè)模侮式，初在廣亂水已憤經(jīng)全素面鋪鈴開，古風(fēng)機(jī)燒制造減聞名鍛全國調(diào)。紡織蛙公司紡織哥品制暖造精密典部件廣水痛市宏奮觀經(jīng)滑濟(jì)狀謹(jǐn)況：挎人口旁結(jié)構(gòu)瘋及流諒動趨理勢區(qū)域路內(nèi)部賠發(fā)展氧趨勢——未來5年應(yīng)斥山街近道區(qū)愚域內(nèi)番將流幼入20萬鄉(xiāng)頌鎮(zhèn)人鎮(zhèn)口包括筆三潭孕及中墳華山鼓區(qū)域差，廣約水市含人口糕約89萬，干面積粗約26陪41平方鴉千米戴。應(yīng)山魔街道激為行編政、備教育紐奉、商約業(yè)中前心，錢居民陰相對齒較多殲。市內(nèi)白人口器流動介方向閑為各菜鄉(xiāng)鎮(zhèn)險向應(yīng)病十廣令街道考流動躍。隨著透政府剛規(guī)劃飽和城艦市化鎖進(jìn)程吸的推貸進(jìn)，樣目前吐全市哀的經(jīng)慣濟(jì)重誼心依春然在咱應(yīng)山犯街道傷。但錯呈現(xiàn)蝕由應(yīng)者辦向示十辦懸發(fā)展啊的趨坑勢，忠三里矩河區(qū)辮域為妥連接惕帶。區(qū)劃人口（人）面積（平方千米）轄區(qū)應(yīng)山街道7679927轄11個居委會、5個村委會十里街道42630102轄2個居委會、19個村委會廣水街道75973133轄8個居委會、12個村委會武勝關(guān)鎮(zhèn)39986216轄26個村委會楊寨鎮(zhèn)53808108轄23個村委會陳巷鎮(zhèn)52751142轄26個村委會平林鎮(zhèn)2604654轄12個村委會長嶺鎮(zhèn)51431267轄27個村委會馬坪鎮(zhèn)4225198轄1個居委會、14個村委會余店鎮(zhèn)40332130轄22個村委會關(guān)廟鎮(zhèn)57569160轄27個村委會吳店鎮(zhèn)29332222轄15個村委會郝店鎮(zhèn)35846236轄18個村委會蔡河鎮(zhèn)47259231轄22個村委會寶林鄉(xiāng)1852780轄12個村委會李店鄉(xiāng)4284172轄20個村委會太平鄉(xiāng)3283762轄16個村委會城郊鄉(xiāng)5211983轄20個村委會駱店鄉(xiāng)43984109轄21個村委會興隆鄉(xiāng)26853109轄17個村委會廣水魯市宏韻觀經(jīng)凡濟(jì)狀贈況總恰結(jié)近年背來，渾廣水臭市工醒農(nóng)業(yè)磚發(fā)展竿快，愛整體猛經(jīng)濟(jì)獅呈一個片繁路榮景聲象。以應(yīng)貸山街助道為圾中心纖的城顆市規(guī)退劃，罵使得璃該片請區(qū)無腳論在桑商業(yè)授配套輸還是柴在居胳住環(huán)柴境上邀，近繞年來婚都有絨了極見大的晌改善族。以目韻前的很形勢護(hù)來看抱，未浪來幾檢年廣豆水市漿由各嶄鄉(xiāng)鎮(zhèn)言流入倚應(yīng)山續(xù)街道超辦的松人口率將大盜增，滾也為德該片如區(qū)的弱房地固產(chǎn)提塔供了庸巨大嫩的市艇場。居民芹的生搬活配鉆套齊孕全、給較高抵端消淡費(fèi)區(qū)豆域豐慘富，劈燕使得旺本項處目更年具賣不點(diǎn)和枝吸引夫力。經(jīng)濟(jì)書的發(fā)規(guī)展，野導(dǎo)致首居民弊對居淡住條胞件、燙居住雀環(huán)境怕及居炭住相嬸關(guān)的娛服務(wù)贈，提楚出了菠更高幕的要秤求。宏觀塘經(jīng)濟(jì)培狀況區(qū)域雅文化3文化澡背景風(fēng)俗濕、習(xí)異慣、賤消費(fèi)文化目概況廣水投市為館中國抵書法豪之鄉(xiāng)蝴，自振古文引化氣金息濃難厚，候古代慘廣水?dāng)_出現(xiàn)座連舜蟲賓、迎鄭獬謀、連瞎南夫族、李胸庭芝劉、楊匹漣、禁聶洗駕等名鮮人。龍泉狗寺、教渡蟻壯橋更池是與覽古代莊文豪尖李白黃、宋體氏兄梅弟結(jié)征緣并匙留下懷千古池佳話將。高貴耍凌霄趣”(高貴惡山)、“芽寶林倘擁翠鉗”(寶林率寺)、“戶天澗殺云深躁”(龍興干溝)、“矛印臺攻半月值”(印臺初山)、“鈴軍山澤環(huán)秀零”(馬坪窄軍山)均已番成為界全國忘聞名瞎的風(fēng)新景名糊勝。信仰噸文化廣水市宗教信信仰妨有佛毛、道尸、伊列斯蘭秘、天捎主、傻基督俊諸教伙。其蝕中佛款教早雄在唐俗代即康流傳搖至境災(zāi)內(nèi)。紛明清紐奉兩代波最為險興盛恒，全恥縣市籍寺廟象百余程座，向著名識寶林秒寺曾遲由明勝太祖蒙敕賜劑增修殘。廣水中人對寨于宗柿教的裹信仰固程度萌較深眨，至刺今仍簽保留牙著許榴多對爺神佛意偶像飛的尊聾崇，射大部聯(lián)分廣軟水人規(guī)依然掃初一始、十玩五堅視持上尤香拜榆佛的腔習(xí)慣士。對廣耀水人繭宗教撫文化誕的了諸解，廣易于昌在與屠客戶伸交流細(xì)中，氧更容飼易找召到話祝題，且避免候談到扇客戶缺忌諱拋的話境題；末同時真，在師項目米細(xì)節(jié)窄制作血上，弟可利奧用此幫點(diǎn)增草加本膚項目衛(wèi)的品葡質(zhì)感葛與親博和力像。節(jié)日尼風(fēng)俗廣水木人比鳳較重反視的笛節(jié)日宴為：時春節(jié)箱、元抵宵節(jié)史、清倦明節(jié)放。廣水居人較特多在員外地蓄務(wù)工山或經(jīng)沫商，縮慧常年誕在外牢，集朵中返撒鄉(xiāng)期矮為春索節(jié)及嶄清明幼節(jié)期兩間。通過默實地原數(shù)據(jù)千分析稍，近福年來懸，暑群假及父開學(xué)砌日期材，廣翼水人炸返鄉(xiāng)食比例扛逐年增上升扶。返鄉(xiāng)獄高峰皇時節(jié)吹，亦腫為購漸房高晨潮期冒，掌歷握返項鄉(xiāng)時綱段，車可更敵好的剖調(diào)節(jié)化銷售音策略辜，針走對性邁推廣極和挖患掘客旬戶資逝源。娛樂礦及生輪活方端式散步華與健蠶身：抗廣水鑄人對擾于健身康的宅追求牽強(qiáng)烈冠，每格天傍怨晚本夸項目侍地塊難周邊堤，均慰有上漿千人繩集聚買，或塌廣場遼舞健嫩身，禽或跑冤步，序或散剩步。灣增加極該時梁段項沿目展匙示，發(fā)對于距擴(kuò)大東項目麻知名疏度極蜂有好貨處。麻將肢：有格評論吸稱廣工水是獎“被討麻將苦拖垮登的城擺市”淚，足收以反全映麻每將對諸廣水澡人生撈活的帶影響餅力。緊后期糧可針猜對性毯做現(xiàn)任場活墓動吸謠引到被訪，牽或提住供免旱費(fèi)麻枝將設(shè)氏施供圍娛樂瞎等，第均可倆有效筐促進(jìn)冷客戶初到訪姓。廣水瓜市場4市場林調(diào)研市場喉、產(chǎn)壯品、循價格廣水幅房地鮮產(chǎn)市債場狀油況總答覽上半其年，線全市豬在建癢項目26個，爸共完君成房攀地產(chǎn)神開發(fā)堤投資45鏈24副0萬元筐，同列比增甘長75沙54萬元胡，增盜長比韻率為16噸.7鉤%。其中慕二季俊度，刮全市拋共完懶成房謎地產(chǎn)停開發(fā)正投資24勻20太7萬元輔，同勁比增想長62潛36萬元鳳，增組長比魂率為25離%；環(huán)裁比增鋪長31笛74萬元核，增傷長比波率為16賴%。今年培上半算年，稅全市凍共完能成商桂品房幸開發(fā)侮面積26塊25江19平方缺米，夸其中膨商品漆住房19黑53將82平方攪米，15堂96套。析同比外減少99隨91父1平方晶米，77粗6套，鴉減少例比率勉為48婆%。今年任二季拿度完噴成商艇品房疊開發(fā)永面積14悠36掏60平方避米，閉同比錦增長31編66范0平方糕米，端增長頓比率仰為22芒%；環(huán)剖比增度長24貫80姻1平方選米，胃增長俗比率齡為21巡壽%，其凍中商住品住肚房15且00貸88平方奮米，11叔63套，拼環(huán)比桿增長10漂47錘94平方誓米，73泊0套，栽增長襪比率想為16吳8%。開發(fā)改投資鐵狀況廣水懇房地尖產(chǎn)市凍場狀精況總述覽上半滿年，罩全市緒共完向成商寶品房劑銷售男面積18護(hù)96駁83平方堂米，畫其中棗商品諸住房漆銷售包面積18較03翁18平方孝米，13爆82套，稅同比劉增長10晶61召41平方源米，68負(fù)7套，碑增長附比率吼為41扮%。今年湊二季容度完內(nèi)成商方品房倘銷售笑面積97歇95響5平方齡米，涂環(huán)比蹲增長62海27平方毯米，介增長濱比率校為6.登8竹%，其檢中商卵品住晃房銷慕售面燃積93沃87區(qū)2平方樣米，70概5套，臂同比漸增長59層37碌8平方追米，44它3套，忌增長攏比率切為63羽%，夾環(huán)比娘增長74碗26平方乓米，隨增長游比率看為8.躬9%。上半乒年廣樂水市狀房地泳產(chǎn)市堤場銷園售前簡三名株分別毛為：酒國際甚現(xiàn)代方城項伴目；茅翡翠葛山湖續(xù)項目濫；寶蘭利城盼市印泡象項際目。商品房誠房銷然售狀裁況廣水?dāng)撤康孛喇a(chǎn)市殃場狀免況總停覽上半疫年，泰全市課商品摧房價超格略蜻有上擊漲，箭其中羊多層轉(zhuǎn)銷售獨(dú)均價蜻為18具89元/平方無米，泛電梯攻房銷義售均樸價為27筋90元/平方透米，狐同比貨分別但上漲18元/平方丈米，20元/平方趕米，劈燕上漲彼比率疑分別伐為0.聰9旺%、0.蛇7%。其毯中應(yīng)吼山城排區(qū)房患地產(chǎn)腔商品泉住房原多層熊銷售餐均價醫(yī)為22隔50元/平方該米，唱電梯漂房銷哥售均漆價為30隸20元/平方耐米，景環(huán)比蠶分別狀增長49元/平方疊米，51元/平方腳米，桑增長吊比率旁分別馬為2.欄1%、2.豪7浮%。至今位年二奸季度萍末，赴全市女可供真銷售稼的商治品房斑面積96院67捎15平方款米，罰環(huán)比構(gòu)增長27斑65鑒6平方紫米，焰增長聞比率場為2.吐9%，其吐中商固品住隨房面憑積76農(nóng)31演71平方在米，58攏75套，卡環(huán)比嶼增長99歌13平方榮米，仁增長恥比率刪為1.刻3宜%。價格姿與供北應(yīng)量應(yīng)山撒在售候商品叨房項僚目分盾布應(yīng)山藝城區(qū)姐及周寸邊在臥售項弄目12個，怒預(yù)計勉年內(nèi)饞新增王在售燭項目3個。佳主要紫分布延于應(yīng)卷十大風(fēng)道和銷三環(huán)形路沿限線。優(yōu)項目孝體量坊均不尋大，厲競爭蕩相對押緩和將。應(yīng)十旺片區(qū)冶在售翼樓盤懂總覽應(yīng)十片區(qū)在售樓盤一覽表項目名稱開發(fā)商建面（萬方）地址均價（元/㎡）產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）國際現(xiàn)代城三期東恒19前河路3500高層、小高層、洋房123-177翡翠山湖潤和37十里2800高層、洋房、別墅118-157金海國際國安6.3三環(huán)路3200高層126-145盛泰城盛泰8南門汽車站2900高層129-139寶利城市印象寶利來16紅石坡2800高層105-132嘉業(yè)陽光華府嘉業(yè)5北門加油站2850高層155天湖馬德里天湖50應(yīng)臺山約3800高層89-137水岸星城宜居6三環(huán)路3128高層101-165鑫世紀(jì)花園鑫天地12法院旁2898高層92-125濱河休閑街公寓蘭信13國際現(xiàn)代城旁2856高層109-153南苑麗都南苑9交通局2816高層106-143中懋和府中懋11十里工業(yè)區(qū)2888高層88-139云錦星城云錦6中醫(yī)院旁約4000高層113-154前河瓶片區(qū)國際現(xiàn)代城三期項目名稱國際現(xiàn)代城三期項目地址前河橋頭檔次中高檔特色園林、規(guī)模占地面積6.6萬平方米建筑面積19萬平方米容積率2.46綠化率35%園林風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格地中海總戶數(shù)1175戶物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月物業(yè)公司得發(fā)物業(yè)開發(fā)商江西東恒規(guī)劃宜居環(huán)境配合超大規(guī)模，分三期開發(fā)出廣水市規(guī)模最大、檔次最高的房地產(chǎn)項目。目前在售為三期產(chǎn)品。價格目前均價在3500元/平方米目前賀在推后為12胖0平米忌以上態(tài)中大稀戶型沸，該櫻項目丙目前12臨0平方愛米以徹下戶桂型已各完全還售罄耽。該轟項目沸為廣曬水市練規(guī)模消最大漏的項棍目，虜目前督綠化骨、園段林、享道路貞、泳辣池、女幼兒邀園、授羽毛龍球館釋等均燙以完肆備，矛居住瞇環(huán)境笛好。筋近期尚其配暈備的卻公立棋小學(xué)據(jù)已進(jìn)鉤入工貸程準(zhǔn)竊備階啟段，蠶預(yù)計塔后期梅會對即其銷貧售起淋到巨膝大的拔推力慮。應(yīng)十稿片區(qū)翡翠山湖項目名稱翡翠山湖項目地址十里工業(yè)區(qū)檔次中高檔特色綜合項目占地面積13萬平方米建筑面積37萬平方米容積率2.66綠化率30%園林風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格地中?？倯魯?shù)約2602戶物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月物業(yè)公司開發(fā)商湖北潤和規(guī)劃郊區(qū)大盤，產(chǎn)品包括別墅、洋房、小高層、高層。有商業(yè)和幼兒園。價格均價2800元/平米。目前怪在售嶄為86平兩輛房和11抗8三房優(yōu)、16融4三房郊產(chǎn)品壯，該域項目淚地處百較偏漠遠(yuǎn)，香周邊攻生活頓配套晌稀少炊，靠鉗近工剝業(yè)區(qū)導(dǎo)。項鑒目內(nèi)爭園林訪景觀換效果劇較好華，缺蒙點(diǎn)為贈樓間等距過灘近，泡戶型帳設(shè)計本有較象多不庫合市箏場需雄求的界地方堪，別轉(zhuǎn)墅產(chǎn)舒品由諸于戶濫型問趟題，媽銷售榆進(jìn)度屆緩慢譜。其86平兩中房較悄受市口場歡律迎。城郊天片區(qū)寶利城市印象項目名稱寶利城市印象項目地址三環(huán)路紅石坡檔次中低檔特色綜合占地面積5.3萬平方米建筑面積16萬平方米容積率3綠化率30%園林風(fēng)格現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約總戶數(shù)約800戶物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月物業(yè)公司得發(fā)物業(yè)開發(fā)商廣水寶利來規(guī)劃規(guī)劃為兩期，目前二期在售，主要產(chǎn)品為小高層。價格銷售均價為2800元/平米目前聲二期慰在售慎，戶剛型為11爪6㎡和13賣2㎡的產(chǎn)墨品，蜘該項償目位禁置較贏偏僻猜，產(chǎn)揚(yáng)品檔牲次低巴，社典區(qū)幾宗乎無恰綠化壟，建膛筑里京面陳魂舊，辣但其炊主打頑低價數(shù)路線值，使兄其銷半售速草度較君快。濱河牧片區(qū)云錦星城項目名稱云錦星城項目地址三里河中醫(yī)院旁檔次中高檔特色復(fù)合地產(chǎn)占地面積2萬平方米建筑面積6萬平方米容積率3綠化率42%園林風(fēng)格無建筑風(fēng)格未知總戶數(shù)約490戶物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司待定開發(fā)商湖北云錦規(guī)劃1-4層為商業(yè)，設(shè)置有地下停車場，住宅部分共490余套，其中還建房約200套。價格約4000元/平米產(chǎn)品煉面積搭區(qū)間涌為11班3-千13巴6㎡，戶喚型設(shè)往計一宴般，項該項顛目主柴要賣警點(diǎn)為容交通碧便利襖，配希套成褲熟。主要啞競爭血項目本項亡目主技要競鏡爭對獎手為羞三環(huán)逆路沿忍線應(yīng)醉山河跪周邊媽各項梯目、例應(yīng)山?jīng)r老城肌區(qū)項懲目、皺迎賓隊路沿井線各工項目岔。該區(qū)排域項供目在杏推產(chǎn)此品多比為中踢大面赴積，個故與敞本項苦目不鋤構(gòu)成叉直接討競爭禍。從廣鬧水人墨的購仇房習(xí)非慣出勇發(fā)，礎(chǔ)廣水隱辦事封處的嚷人較樣少會籮到應(yīng)輕山購誓房，限應(yīng)山席人幾識乎不位到廣砍水辦貫事處券購房相，亦偉不會胡到鄉(xiāng)經(jīng)鎮(zhèn)購牽房，博故本盡案市任場部語分直朱接將射廣辦盯及其寇他鄉(xiāng)壓鎮(zhèn)項屠目不刷作為來競爭互項目票分析涌。主要貿(mào)競爭蔑對手腦為云吸錦新撇城和低翡翠乘山湖墊。本項礦目所迫在地住宅攝市場哀小結(jié)該片到區(qū)屬塌于房翼地產(chǎn)攔項目奏較多睡的片蒙區(qū)，均目前載在售辭項目脊及未樸來房褲地產(chǎn)被項目舍開發(fā)幕均在駕此片輪區(qū)；臨近說濱河闖公園趨，風(fēng)晝景優(yōu)層美，冒周邊企客流灶量大妄，屬錦于市趣民健撲身娛棍樂休流閑的乳首選役之地?zé)o，項揮目開再發(fā)銷木售過額程中胃，可偶充分流利用懸該優(yōu)聚勢。該片竊區(qū)內(nèi)教，鑫低世家柱項目就銷售嫌周期音短，洗云錦蝕新城陜預(yù)推館效果器很好偽，認(rèn)直籌量核較大小，說思明同辱環(huán)境處下，謀住宅待產(chǎn)品汽受關(guān)垮注度征高；該片錦區(qū)目荒前商槐業(yè)發(fā)典達(dá)，勞生活咬配套讓齊全戚；相對福于其鞠他片承區(qū)來紅說，爽項目要所在跌片區(qū)騰的住故宅價撥格，直已領(lǐng)偵銜全奔市，波成為寺標(biāo)桿偷。與午本項叛目資怠源相墨似的叢云錦俘星城免項目懷，亦肌可為齒全市饒第一組個突遇破均突價40拴00元/㎡的。從廣誘水市砍房地殲產(chǎn)發(fā)咽展的想狀況異來看閥，目柱前整酸體市促場存輝量較借多，華但供輔需仍權(quán)未飽寧和，暖國民沒消費(fèi)彼劇增刺的廣嘉水市壇場，窗需要六高品劃質(zhì)高偏檔次手的住毛宅產(chǎn)康品。第三拘部分項目退定位概述竹：通過臭對項畜目資蛙源的術(shù)整合漁，客向戶來因源的械分析塔，以棍及區(qū)舟域客慘戶的敬習(xí)慣附偏好存，給省出項癥目相府關(guān)定福位，思并以那此延伐伸至鵝推廣愚形象慮。整體廉定位客戶吉定位形象菜定位推廣巾形象整體巷定位1整體跳定位屬性勤、資伴源、肥核心校價值屬性個定位以居波住為送主導(dǎo)危的,具備修健身辟、文沖化娛訓(xùn)樂、赴購物降等多孕種功代能的乳資源托型高然尚居沉住生潤活區(qū)鎮(zhèn)。住宅柿是項周目的鞠核心潑利潤史點(diǎn),也是收項目蠻的核腰心產(chǎn)陷品線夢。中小碧面積兼的高艱贈送兄率產(chǎn)燙品是拐項目播的形象梁貢獻(xiàn)柜點(diǎn)。區(qū)域渠資源更的整國合者,公園·家概邁念的剩發(fā)起身者和醋倡導(dǎo)伴者。項目吊核心波價值捧提煉基于柔區(qū)域扔及項敲目本費(fèi)體分笨析，帆梳理摘出項得目價哥值體塑系>>區(qū)域占規(guī)劃量價值——特色瀉化宜幸居區(qū)鋸域，艙公園-家完洞美融插合。>>區(qū)位羅交通備價值——廣水獅市交受通網(wǎng)點(diǎn)絡(luò)發(fā)侍散的這核心價位置燈。>>稀缺旗的資覽源價改值——靠近偶濱河指公園呆，與愉公園腹景觀頁完美乖融合但，瞰咳河賞皺園。>>稀缺座產(chǎn)品姜價值——中高出端的紀(jì)產(chǎn)品組類型滋，高設(shè)贈送濾率加艱百變難戶型彼。>>產(chǎn)品峰及附開加價池值——環(huán)境標(biāo)、配緣瑞套、碗商業(yè)清、品賓牌、著服務(wù)慌。Va逼lu倍e維sy喝st將em——五大潛基礎(chǔ)凈價值旨點(diǎn)構(gòu)堵筑項男目價票值體芬系核心價值客戶叛定位2客戶康定位購買討力、麥用途寨、來粘源客戶爛定位煤一私企擁業(yè)主拆遷襲戶園區(qū)周及市孕政工擁作人遲員公職另人員當(dāng)?shù)厍氖碌萎?dāng)?shù)亟q商業(yè)證生意娘或開悟小型落工廠陣，資炭金實施力較臨強(qiáng)，京是應(yīng)沾山本王地客顫購房蝕的主隙力。來源：老腰城區(qū)算舊改橡遷出見人員碌。其權(quán)他市儲政改來造拆笑遷地悼遷出洗人員序。工業(yè)籮園、敵市政液工程捕的高杏端管哭理人歌員、可包工國頭等厚具有斜較強(qiáng)廳購買儲力的幫人員窯。事業(yè)店單位參、公按務(wù)員厲、老標(biāo)師以規(guī)及其徹它工旦廠白蚊領(lǐng)等休。市內(nèi)燥客客戶盲定位以二鄉(xiāng)鎮(zhèn)鉤客鄉(xiāng)鎮(zhèn)本進(jìn)城須客投資效客目前愚廣水晌市各軋鄉(xiāng)鎮(zhèn)抵配套廚不足乓，常屈住人鋒員稀截少，倡房地覆產(chǎn)項兩目少撈，且板檔次癥均較困低。大量聾向往執(zhí)城市釀生活烤的鄉(xiāng)寇鎮(zhèn)人俘口會賭流入竊到市比區(qū)，猴形成蘆強(qiáng)大帆的購險買力較。各鄉(xiāng)政鎮(zhèn)人膨口常劍年在該外地限經(jīng)商辛、工偵作的竄具有蒸購買揭力的導(dǎo)人群繩。各鄉(xiāng)虎鎮(zhèn)縣祖事業(yè)積單位床領(lǐng)導(dǎo)蝕及家友人。適婚晴年齡攪且向劃往城椒市生違活，摟但購該買力朽偏低莫的鄉(xiāng)窄鎮(zhèn)客繳戶（蜂在外架地打置工者神）。各鄉(xiāng)亂鎮(zhèn)經(jīng)遇濟(jì)條壩件較權(quán)好的柳，但延暫無睜自住言需求蔥，手洗上有良錢，發(fā)但并炎無專蹄業(yè)投叢資知靈識的存人員勞及家赴庭。在外枯省市嚇經(jīng)商語的廣弦水人穿，常中年在強(qiáng)外，虹偶爾哄回鄉(xiāng)份的非匙專業(yè)泳投資帥客戶罷。鄉(xiāng)鎮(zhèn)濾征地楊拆遷童，靠撐賠償毫獲取浮巨額犬金錢回賠償耳和房么產(chǎn)賠腐償?shù)氖倘耍`該部禍分客適戶購痰買力始強(qiáng)，教且無鐵投資來經(jīng)驗饑?？蛻艏ㄎ贿x三外地項遷入艱客：部分定與公呼職人帽員重腎合，飲屬于行外地確調(diào)入捆本地丘企事照業(yè)單芹位工痰作的謊客戶弓?！皬V船水女架婿”濁：部分律廣水闊女性您由于猶常年兔在外籍務(wù)工渠，在默外地癢結(jié)婚此，結(jié)珠婚后格迫切拿需要寄帶丈竊夫定啞居廣撕水的蘆客戶沾。部隊援人員想：部分握部隊僻人員百，或刃部隊皆干部剝，由羽于常鋼年居錫住在起廣水恥，也俊會在坊本地廁購房蓮，且溝購買倡力較慕強(qiáng)。尋親炕訪祖院客：熟悉樓廣水強(qiáng)歷史物文化僵者皆眉知，略歷史歪上廣倒水曾劇大規(guī)蜓模移稼民至瓜安徽摸寧國硬，至榴今寧燭國人頸依然巨保留騰著與灰廣水演人一盈直的掉方言億、生期活習(xí)擊慣等麥，隨著著近懂年廣諒水政閥府與邪寧國療政府義頻繁盞走動耽，越絞來越耕多的仁寧國現(xiàn)人選第擇回棄到廣乞水，指并購爹房居改住。潛在累購房突客戶徹：外跪地遷宇入客恢及尋虧親訪流祖客客戶循構(gòu)成游離結(jié)客戶偶得沈客戶游離米客戶重要童客戶核心長客戶學(xué)校攔教師垂、工條廠高間級管疲理人蠻員、滴當(dāng)?shù)匦陨獯嚼习鍙U、政畏府高被級公勾務(wù)員焰、關(guān)儲系戶企業(yè)就高層拋、各按縣經(jīng)孤商者等、部耕分“栗賠富光”客戒戶。打工散階層恭、本蕩地新權(quán)婚需贊住房疑的民出眾。其他凍流動靈人口客戶謊分析區(qū)域蕉客戶皆分析區(qū)域厲客戶譯構(gòu)成客戶昌置業(yè)碼目的區(qū)域姻客戶套置業(yè)瞎需求區(qū)域踢客戶兔敏感獎點(diǎn)廣水蔬市客出戶構(gòu)壇成主傾要為匪：應(yīng)十等客戶姿約占40循%，以藝應(yīng)山蒼客戶適為主倍；鄉(xiāng)鎮(zhèn)壺客戶悉約占50盯%，以蹤蝶蔡河至、關(guān)創(chuàng)廟、珍陳巷伍客戶只為主惰；其他刊客戶悄約占10丙%。自住退以鄉(xiāng)票鎮(zhèn)進(jìn)勇城客獄戶為迎主，臘購房啦為了蒙方便訓(xùn)在城議市內(nèi)聯(lián)生活環(huán)、工子作或它學(xué)習(xí)刻；另映有部忠分回庫鄉(xiāng)客票購房陵作為驅(qū)改善落性自頌住，滅或在賓外地復(fù)已有兩房，烏回鄉(xiāng)滾為父心母購管置住較所；呀投資正客戶池則傾尋向于痰在該同片區(qū)思購買男住房喊，簡霧單裝賭修后譽(yù)用作乏出租箱，小思投入葵保持橡穩(wěn)定偷收益倒，并搖抱有制對房鍛價上械漲后趁帶來丙巨大哪收益嫂的僥葡幸期配望。投資扭客戶魔考慮自到投黑資成卸本及唇轉(zhuǎn)手虎等因幣素，瓦較為己青睞50撞-9羅0㎡的小2房，癥小3房為采主的財戶型悅；自住喂客戶家則傾鏡向于80暢-1頸00您㎡的2房、10摟0-贏12帝0鵲㎡的3房等帝舒適拜型居道家型灰產(chǎn)品閘。改善安型自固住客搶戶偏款向于14遭0㎡左右軋的舒攤適3房。縣鄉(xiāng)燦客戶粱則更懸傾向摘于贈昨送面鳥積較摩多，旋總價慕較低道的單夫位。廣水尿客戶燙購房鋪較偏稀好居行住環(huán)畝境，鋸對居境所所原處環(huán)槳境資秧源要閱求較殊高?；ㄆ珢弁┯崎e柜生活矛，注乒重生漏活情拾趣，尤且愿千意為越該方糖向上模的較雖高額版消費(fèi)巖買單志。形象求定位3形象竊定位形象澇、檔歉次、樣品質(zhì)監(jiān)、價唉值形象脅定位定位曾思路當(dāng)：以中仰端形盡象入牧市，敗品質(zhì)對提升犧以拉憶升項肢目檔箏次后期日通過湯環(huán)境牛、服符務(wù)提用升檔螺次，辨增加懂產(chǎn)品迅附加穿值，岔把整鄉(xiāng)豐體形避象拉皂高。中端堵形象彈入市細(xì)節(jié)憂及服敏務(wù)拉路升檔栽次受項自目規(guī)助模和矩園林講面積比限制敘，建奔議以像中端致形象究入市政，切苗合實蠢際打鉗造差寇異化快產(chǎn)品吳，亦塞可節(jié)冤省相翻關(guān)成議本。高端形象中端形象低端形象景觀擁有較好自然景觀或大規(guī)模的人工景觀自然景觀較弱或小規(guī)模的主題型人工景觀小規(guī)模的人工景觀或無景觀配套自身完善規(guī)?；呐涮自O(shè)施自身較為完善、需依賴周邊其他配套自身配套較少，較多的依賴周邊配套產(chǎn)品自身為別墅或類別墅等高端產(chǎn)品容積率較低的多層或小高層產(chǎn)品容積率較高的高層及超高層產(chǎn)品規(guī)模整體規(guī)模較大整體規(guī)模居中整體規(guī)模較小推廣力度通過高端、高成本的廣告投入塑造高端形象以常規(guī)推廣方式及適當(dāng)?shù)耐茝V投入塑造中端形象低端的推廣方式、小規(guī)模的投入中端印形象品質(zhì)謎提升形象環(huán)境外立面大堂產(chǎn)品園林景觀物業(yè)管理泛會所商務(wù)配套細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，品質(zhì)提升價值隔音玻璃新風(fēng)系統(tǒng)燈光系統(tǒng)安防系統(tǒng)服務(wù)智能化市場相形象欄定位參總結(jié)形象紀(jì)定位--郵--濱河某片區(qū)首席河景洽公園斤社區(qū)定位搬差異之化通過暴前期牧分析名得出窯，周邊資源駱挖掘是本毛項目跡占位轎市場極高度擊的殺手諸锏。形象維推廣4形象羞推廣形象禍、環(huán)蒙境、VI、價肯值推薦晌案名⊙取雪中央小位置拔而俯柴瞰全腿城，候城中典央、療公園乒中央怨、景句中央枕，確島立項費(fèi)目高園檔次途，優(yōu)漠資源阻的定蔬位。姥⊙公忌館釋亡義為銷諸侯逃的離捧宮別碗館或潤宮室粒，古顏時公橫家所勿建造絮的館劍舍，吸也指怪大官庸或富飯家的幼住所岸。取街該義謝，顯忘項目零檔次語。劍⊙掃該案盞名推項廣語欲建議諸為——“屹中淡央而暈俯全川城，腹臨河體親園納，升造級一嗓座城波市的薯居住催品質(zhì)框”“賄居城迎中央嘩，河風(fēng)岸公思館”。建議令案名——中央剛公館推廣眼案名中央嬌公館居城睛中央河岸漸公館立城保之中沿央，辯親河幼景而送俯瞰浙全城臂。新古確典主驚義建繭筑、紗盡顯曠公館許檔次覽。推廣嫁形象——峰LO塊GO創(chuàng)意丹設(shè)計推廣愉形象——項目VI設(shè)計晶（名及片信牛封）推廣若形象——項目VI設(shè)計咐（戶杠外效鳳果）推廣埋形象——項目VI設(shè)計非（紙微杯手鉆提袋淚效果魔）推廣待形象——項目VI設(shè)計東（海就報效辰果）推薦咳案名短二——廣水鴨新天敗地廣水吵新天他地廣水水中央天賦匹上品廣水貪中央駱，再薦造一養(yǎng)片天挺地，遠(yuǎn)河岸療府邸咐，詮受釋高響尚公剛園生哥活。推廣園形象——績LO真GO創(chuàng)意恥設(shè)計推廣虎形象——項目VI設(shè)計垃（名匹片及紫信封星效果瞎）推廣倆形象——項目VI設(shè)計斃（海聞報效塵果）推廣惰形象——項目VI設(shè)計宣（紙頃杯及食手提剝袋效楚果）推廣雨形象——項目VI設(shè)計窮（戶銜外效底果）備選竿案名——御景趟灣御景食灣屹灣虜之畔御河芝之景都市鞭中心散，應(yīng)鬼山河須畔，寄御景爽美宅司。第四指部分營銷躲戰(zhàn)略概述兵：成功灰的對賽項目抱及產(chǎn)窗品進(jìn)椒行定丑位后夢，本休章將土闡述歐整體橡營銷拉戰(zhàn)略竊思路棄、營更銷鋪賢墊、因節(jié)點(diǎn)陣建議系及相密關(guān)準(zhǔn)潔備工素作等劑內(nèi)容夫。進(jìn)度際節(jié)點(diǎn)展示貿(mào)包裝硬件宣及人貨員進(jìn)度毀節(jié)點(diǎn)1進(jìn)度扎節(jié)點(diǎn)分期驢開發(fā)問、工難程節(jié)址點(diǎn)開發(fā)廣步驟——分兩芒期開鬧發(fā)依據(jù)講項目只體量趟，初石步建諷議整藝體分兩鳳期開發(fā)伯，這嫁樣可攝以降低一拒次性所開發(fā)洽的風(fēng)高險，獲也會敘減少謊資金抓壓力項目省西面特部分析（藍(lán)殖色色移塊）喬部分譯為一慚期咬，一期贊主要蓬包含6棟住姑宅，二期隙為項鑰目南遍面部村分（準(zhǔn)黃色納色塊破），竟包含5棟住叼宅。開發(fā)鄙節(jié)點(diǎn)宣設(shè)置20挽14年9月各項慘準(zhǔn)備喂工作查完畢吊，工單程動元工；二期尊開盤漏銷售凳，工鄭程收棕尾。20革15年2月一期賊銷售掏過半烤，二稍期開叛始動演工；第一談批產(chǎn)喚品拿丸到預(yù)象售許螞可證岡，各桶項開卷售前觀準(zhǔn)備厚工作遙皆完啊成。4月開竭盤銷史售。20繁13死.1蛛1月初20評14年1月20捏15年12月樓盤掠掃尾推售熄二批揚(yáng)單位營銷砍節(jié)點(diǎn)困設(shè)置20進(jìn)14泄.9月.20丈14喂.1月20通15序.2月售樓顏處已漢經(jīng)裝吹修完號畢；戶型熟銷售哭資料壯需要12月份踐到位產(chǎn)；部分稱現(xiàn)場志包裝群需要12月同泡步到激位。1月18日開表始定貪向認(rèn)勤籌；2月初他各項游包裝誘準(zhǔn)備甲工作竟到位凍；完成念開盤動前準(zhǔn)次備。首批渡開盤葡活動疲、二仆批單丸位推闊售活惑動；利用居開盤們良機(jī)農(nóng)持續(xù)賠銷售慢工作術(shù)；10月份乎樣板欠房開巨放二批瞧單位鐮持續(xù)本推售吹；二期財產(chǎn)品2月份多開盤撲；通過們各種藥營銷生手段擇促進(jìn)絕剩余鳳房源憐銷售孫；推售汗首批獲單位蓄客靈期熱銷辜期持銷嘗期20肌14災(zāi).4月20彎15畝.1擱2月樣板爛房開桂放20舊14野.3月二期詢開盤首批田產(chǎn)品技開發(fā)接及營及銷進(jìn)狂度工程香進(jìn)度20急13年9月份20徹13年12月份竣工短信銷售峽持續(xù)盒期主體/內(nèi)裝/立面正式虜開盤蓄勢饒認(rèn)籌郵期營銷慈中心炒進(jìn)場樣板壤房交刻付★條幅冒、其兇他主伶流媒錦體投膛放關(guān)系書媒體形推廣報紙/直郵主體士開始朱施工項目嫌階段活動壤節(jié)點(diǎn)媒體乏推廣展示擁節(jié)點(diǎn)主體放、小椒區(qū)景針觀綠脆化全值部交搭付媒體是推廣主體斑包裝20智14年2月份20乳14年12月份主題咱活動認(rèn)籌扁期解籌暮、開尸盤二期膀開竣壟工展示著包裝2初期挎形象售樓想部、窩樣板筆房、斷看房夕通道圍欄禽包裝劈燕建議作為潤營銷堵啟動閑前期率的推壟廣方銷式，芳項目裹主體域的圍謎欄廣斑告，用能很孩好的棗釋放路項目掘基礎(chǔ)跨信息狡，或御做概希念解畜析以歌吸引痕受眾調(diào)眼球樸，引裝起關(guān)鍛注。工程徐樓體肯包裝主體斯工程疤開始連以后逃，在破工程繭樓面切出來科以后拘，可斷做燈濱光字懷、橫逃幅或貞是覆茅蓋型淡樓體增廣告洲。此廣呈告方旬式可垃釋放?；A(chǔ)獲的項制目名磁、電負(fù)話及穴工程幸進(jìn)度估相關(guān)浴信息撐。臨時肥售樓據(jù)中心培選擇右圖活中紅共色標(biāo)育注地軋為臨俘時售圖樓中疼心。主要絮原因困為目斷前項匪目南稠面道昨路未夸連通縮慧應(yīng)十肉大道笛，目箭前客秤戶到你訪還牌是要米經(jīng)過盈軍民鐘橋，滲且此竊面客披流量吊多，澆臨時贊售樓期部選叔擇此躍處，請昭示依效果洋好。此處賣為一谷期地明塊，景臨時職售樓顫選擇睡此地蘭，亦鋸可增任強(qiáng)產(chǎn)采品展姿示的才效果牙。后期津項目股南面溪道路松連通膝后，莊考慮優(yōu)在南催角商挖鋪做折正式因售樓委部。售樓妙中心容包裝售樓雷部包站裝建肢議：作為肯客戶皺第一欄印象代，裝胡修宜矮高端良、大誦氣、即上檔諸次，嚼給到究訪客踐戶以踩視覺在沖擊賓感。功能用性硬禾件齊轉(zhuǎn)備，遍如：汗大型認(rèn)沙盤僻、區(qū)舞位圖碗、項活目畫倆面平噴面展泰示等謀。現(xiàn)場附燈光殃、裝森飾、曉盆栽者等均近應(yīng)精攜致細(xì)是膩。建議羨分隔用洽談打區(qū)，賤隔離暗出VI為P洽談好室，逢以保煩證折準(zhǔn)扣協(xié)悅商等傾步驟伏時，員提高叫成功最率。外展名售樓刮部選拖擇為增遍加客塌戶到麗訪量糕，建位議在盯東正歐街附耐近或則其他卻客流譯量大狼的區(qū)趨域做幼外展平售樓塌部。外展慎售樓爺部兼業(yè)顧外只展和伴售樓案的雙償重功全能，蓄既能滲收集單客戶話資料亡和意悼向，色又可懷對項耳目進(jìn)瞇行形滾象展儀示，錘起到賣巨大扇的作繭用。外展航售樓梢部建系議租真用街牢鋪，40平方鼻米左旦右，意做精昌裝修團(tuán)，放摘置項熊目戶慨型模瞇型，撫如空除間足成夠，靠可放壤置小槐型沙茅盤。建議鹿派專促車往元返于扭項目敞售樓妥部與驗外展腐售樓綢部之醋間，乎以保瘋證最斥快速享的使府客戶熄到訪次現(xiàn)場海，防玻止客軋戶流抵失。樣板坐房包士裝建阿議為增禍強(qiáng)展藥示面挑效果呢，使儲客戶堆更親漸切的翻體驗誓本項漿目的障居住鳴環(huán)境晴，給約到訪勉客戶肥視覺里刺激啦，建誓議首險批選預(yù)擇B戶型4-商1做樣班板房院，建靈議樓退層為13樓。貧樣板吹房為遙精裝優(yōu)樣板氣房。樣板塊房的鼓風(fēng)格稅建議賓為：翅現(xiàn)代顫簡約棗風(fēng)格孩?？捶勘赏ǖ缽R包裝看房忌路線自的設(shè)梯置原管則為挎：出離售樓紡中心舉后，輝選擇少最大謝化展好示項哲目園皂林、管樓盤肝規(guī)模鴉路線羊。前陷期需蓮考慮就與施籠工區(qū)鴨隔離凡封閉安，使撲用噴洽繪美燦化視森覺效洞果?？捶客仆ǖ览O周邊挽為展獲示區(qū)頁，建燙議此染部分席綠化殲及小差品裝犬飾提座前進(jìn)議行。在建酬筑主并體外賞架未闊拆之柜前，卻看房聰通道幸的安血全性圈須第章一，籍其次掩才是快展示鉤美觀語和體罵驗感府受。硬件型及人抄員3銷售夏準(zhǔn)備圍欄蓄、售位樓處墾、樣惜板房貼、售低樓處物料瓦準(zhǔn)備項目現(xiàn)場物料單張戶型圖手提袋水杯畫冊小禮品推廣準(zhǔn)備網(wǎng)絡(luò)廣告及軟文文字廣告文案三維動畫戶外畫面路旗畫面圍墻畫面廣告投放方案階段性營銷推廣執(zhí)行案銷售準(zhǔn)備人員分工及責(zé)任細(xì)化銷售案場管理制度接待流程及統(tǒng)一說辭激勵計劃與培訓(xùn)計劃各項銷售表單各項公示文本各項交易說明售后及反饋處理規(guī)范銷售報表范本預(yù)約客戶接聽客戶電話核審客戶資格專人預(yù)約專人專線整理分類預(yù)約時間通常要３天左右登門拜訪置業(yè)顧問全面介紹參觀現(xiàn)場堅定信心再次參觀現(xiàn)場簽約1）接待2）專業(yè)顧問介紹整合四塊主要內(nèi)容（區(qū)域分析）（產(chǎn)品分析）（資源展示）（置業(yè)分析）項目周邊濱河公園風(fēng)光贈送精美禮品到預(yù)陽客戶裁提獲高成雷交率五現(xiàn)虹場殺兼客丘客戶六滿意屬度禮儀齊要求辦及接門待流派程培訓(xùn)睛方式授課驚、沙名龍、饑辯論沒、座致談、繩交流4個門培訓(xùn)癥階段第一贏階段陰：1月—2月第二爸階段艷：3月—5月第三喪階段繳：6月—7月第四凈階段建：8月—昌12僅月1.魂常規(guī)逝培訓(xùn)蠢2匪.針箭對性屑知識認(rèn)培訓(xùn)3.漢節(jié)點(diǎn)刪前培部訓(xùn)輔4櫻.考備核后害糾正蛾培訓(xùn)培訓(xùn)巷模式培訓(xùn)拍總綱市場痰與知測識房地亞產(chǎn)基學(xué)礎(chǔ)知敞識項目俊周邊日地產(chǎn)慶市場紐奉的調(diào)俗研當(dāng)前趴樓市裝走勢手的分江析共反享項目甩知識援與賣禍點(diǎn)案場聚規(guī)章肺制度殃與接疏待禮頁儀銷售燦統(tǒng)一就說辭偷培訓(xùn)銷售舊百問撤的培鼠訓(xùn)銷售昏政策賺與技族巧銷售教政策素培訓(xùn)銷售證技巧膛培訓(xùn)客戶萌分析培訓(xùn)享主要賄內(nèi)容營銷赴總監(jiān)（銷過售主英管）置業(yè)捏顧問置業(yè)福顧問置業(yè)檔顧問置業(yè)肯顧問置業(yè)呈顧問置業(yè)眠顧問總經(jīng)璃理平面鈔設(shè)計消師策劃雅師公司牽后臺裝技互術(shù)支慈持（銷其售經(jīng)狼理）項目殿組人擋力架悔構(gòu)第五屑部分營銷換策略概述助：本章置將分原別從4P飾S及階還段性受營銷范上，累闡述傅整體厘營銷仿策略殲、階京段性劃策略遠(yuǎn)等內(nèi)備容。產(chǎn)品過策略價格宴策略促銷術(shù)活動階段在性策蘋略推廣休策略產(chǎn)品躺策略1產(chǎn)品暮