房地產(chǎn)運營 -上海萬科產(chǎn)業(yè)資管公司發(fā)展戰(zhàn)略匯報

產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司（籌）二零一五年九月上海萬科產(chǎn)業(yè)資管公司發(fā)展戰(zhàn)略匯報(完整版）機密：僅呈內部匯報1Part1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式研究…………………3Part2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場分析…………………41Part3萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路…………………522產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式研究3產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地類型：

工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)類型：

傳統(tǒng)制造業(yè)，生產(chǎn)加工載體類型：

廠房土地類型：

倉儲用地，工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)類型：

倉儲，物流載體類型：

倉庫土地類型：

工業(yè)用地，科研用地，文化用地等產(chǎn)業(yè)類型：

科技產(chǎn)業(yè)，知識性產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)性服務業(yè)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)等載體類型：

研發(fā)廠房，孵化器，研發(fā)樓，園區(qū)辦公樓等工業(yè)地產(chǎn)是以廠房為主要載體的制造業(yè)和生產(chǎn)加工的項目。物流地產(chǎn)則是以倉庫為主要載體的倉儲及物流項目。產(chǎn)業(yè)園區(qū)則包括研發(fā)樓，孵化器和園區(qū)辦公樓等多種載體用于承載科技產(chǎn)業(yè)，知識產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等項目。盡管這些都可以在工業(yè)用地上實現(xiàn)，但事實上每個細分所面向的客戶和載體表現(xiàn)是完全不同的。這樣的分類可以更加清楚的說明“工業(yè)地產(chǎn)”和“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的關系。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定義五大行公認：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以分為工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)三個細分4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)平臺模式園區(qū)開發(fā)模式基金模式管理輸出模式園區(qū)開發(fā)模式與產(chǎn)業(yè)平臺模式成為目前國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要發(fā)展模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式分類目前，國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)有了進一步發(fā)展，形成了以產(chǎn)業(yè)平臺模式、園區(qū)開發(fā)模式、基金模式、管理輸出模式為主的四類主要發(fā)展模式5開發(fā)商政府產(chǎn)業(yè)片區(qū)配套產(chǎn)品開發(fā)住宅/商業(yè)物業(yè)管理股權投資機會稅收收益新增投資經(jīng)濟產(chǎn)值就業(yè)崗位人口聚集消費力配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入企業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)人口開發(fā)管理收入廠房物流孵化器辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務其他創(chuàng)新物業(yè)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式投資模式政府收益社會效益盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求土地資源產(chǎn)業(yè)平臺發(fā)展模式模型6政府是大片區(qū)土地的開發(fā)主體；政府也可以授權或與開發(fā)商合作，實現(xiàn)共同開發(fā)。開發(fā)主體獲得未開發(fā)土地（生地）的投資和開發(fā)權。對未開發(fā)土地進行投資和基礎設施建設，使其成為可以發(fā)展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)片區(qū)（熟地）。此階段實現(xiàn)了土地價值的提升。產(chǎn)業(yè)片區(qū)的土地可以吸引產(chǎn)業(yè)客戶以買地的的形式形成產(chǎn)業(yè)集聚。產(chǎn)業(yè)片區(qū)的土地可以根據(jù)政府規(guī)劃，出讓給開發(fā)商，建設各種用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，如廠房、物流、孵化器及辦公樓等。完成發(fā)展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品后，可以通過產(chǎn)品租賃或者出售的方式吸引產(chǎn)業(yè)客戶。在吸引客戶的過程中，政府和開發(fā)商需要提供附加服務，如物業(yè)管理，孵化，產(chǎn)業(yè)投資和運營服務等。除了發(fā)展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品之外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地還可以建設一定的配套產(chǎn)品，如住宅和商業(yè)，為產(chǎn)業(yè)人口服務。配套用地出讓給開發(fā)商，開發(fā)商建成配套產(chǎn)品之后銷售給產(chǎn)業(yè)人口。產(chǎn)業(yè)客戶和產(chǎn)業(yè)人口是主要發(fā)展目標，可以帶來新增投資，稅收，就業(yè)崗位，人口聚集，租賃收入，銷售收入和提高消費力等社會和經(jīng)濟效益。這種由生地開始，通過不斷的投資增值，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)客戶和產(chǎn)業(yè)人口聚集的商業(yè)模式，即稱為產(chǎn)業(yè)平臺模式。其中，以完成產(chǎn)業(yè)片區(qū)作為分界點，越向前端越是受到政府意愿的影響，越向后端越是受到市場行為的影響。產(chǎn)業(yè)平臺發(fā)展模式說明7物業(yè)管理股權投資機會稅收收益新增投資經(jīng)濟產(chǎn)值就業(yè)崗位人口聚集消費力配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入開發(fā)管理收入廠房物流孵化器辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務其他創(chuàng)新物業(yè)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式投資模式政府收益社會效益盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位資源獲取政府關系公司體制發(fā)展目標融資平臺融資渠道基建開發(fā)土地條件融資渠道營銷能力土地條件融資渠道營銷能力物業(yè)管理生活服務行政服務物業(yè)管理招商能力業(yè)務拓展投融資孵化產(chǎn)業(yè)平臺發(fā)展模式競爭力8與政府的關系和資源獲取能力是獲得政府授權或合作的核心競爭力。開發(fā)商自身的核心競爭力包括企業(yè)發(fā)展目標（如全國性還是地方性，主要商業(yè)模式，盈利方式等），公司體制（如國營，私營，上市公司，外資）和企業(yè)融資平臺（上市，對接基金，國內融資渠道）等。在獲取土地開發(fā)權的過程中，核心競爭力包括產(chǎn)業(yè)定位能力和城市發(fā)展規(guī)劃水平。在將生地開發(fā)成產(chǎn)業(yè)片區(qū)的過程中，核心競爭力包括基礎設施開發(fā)能力（如七通一平），配套開發(fā)能力（如學校，醫(yī)院），及項目的融資渠道（開發(fā)資金規(guī)模量較大，回收期較長）。在產(chǎn)業(yè)片區(qū)吸引產(chǎn)業(yè)客戶的過程中，核心競爭力包括能為客戶提供的各種服務以及優(yōu)惠政策。在開發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品的過程中，是不是懂得客戶需求提供好的產(chǎn)品設計，能否根據(jù)設計建設成有品質的載體以及開發(fā)過程中的融資能力是核心競爭力。在建成產(chǎn)品后吸引產(chǎn)業(yè)客戶的過程中，優(yōu)秀的招商系統(tǒng)和團隊，提供增值服務能力和進行產(chǎn)業(yè)投資的能力是核心競爭力。在開發(fā)配套產(chǎn)品的過程中，能否取得優(yōu)惠的土地條件，是否具有良好的融資渠道以及產(chǎn)品營銷能力是核心競爭力。產(chǎn)業(yè)平臺發(fā)展模式核心競爭力說明9√目前除了漕河涇本部區(qū)域外，在上海共有約6個分園區(qū)（包括研發(fā)辦公物業(yè)及生產(chǎn)制造型物業(yè)），并在海寧和鹽城成立了當?shù)氐匿詈記軋@區(qū)。漕河涇未來項目的開發(fā)包括本部區(qū)域和浦江區(qū)域新的產(chǎn)業(yè)載體項目2013年數(shù)據(jù)指標營業(yè)收入35.33億元利潤率13%總資產(chǎn)131.7億元負債率75.69%可經(jīng)營面積82.39萬平方米出租率95.86%銷售面積3.41萬平方米在開發(fā)面積25.5萬平方米園區(qū)入駐企業(yè)2500家園區(qū)經(jīng)營總收入3276億元經(jīng)營時間25年產(chǎn)業(yè)平臺模式園區(qū)開發(fā)模式基金模式管理輸出模式代表公司分析——漕河涇10開發(fā)商政府產(chǎn)業(yè)片區(qū)物業(yè)管理稅收收益新增投資經(jīng)濟產(chǎn)值就業(yè)崗位人口聚集消費力載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入外資、高新技術企業(yè)廠房辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式政府收益社會效益盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求土地資源漕河涇在產(chǎn)業(yè)平臺和載體開發(fā)方面的大部分環(huán)節(jié)都具備很強的競爭力；上海國企的公司體制使其擴張比較保守，且優(yōu)勢只能集中在上海地區(qū)。漕河涇開發(fā)公司模式分析11政府要素市場要素物業(yè)管理廠房辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務提供服務盈利點經(jīng)營模式回報城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位資源獲取政府關系公司體制發(fā)展目標融資平臺融資渠道基建開發(fā)土地條件融資渠道營銷能力土地條件融資渠道營銷能力物業(yè)管理生活服務物業(yè)管理招商能力業(yè)務拓展投融資孵化行政服務不具備實力弱實力強漕河涇在產(chǎn)業(yè)平臺和載體開發(fā)方面的大部分環(huán)節(jié)都具備很強的競爭力；上海國企的公司體制使其擴張比較保守，且優(yōu)勢只能集中在上海地區(qū)。稅收收益新增投資經(jīng)濟產(chǎn)值就業(yè)崗位人口聚集消費力載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式政府收益社會效益漕河涇開發(fā)公司核心競爭力12本質上漕河涇開發(fā)公司是一個企業(yè)，通過政府授權和政府合作的方式在上海及周邊區(qū)域開發(fā)項目。在上海具有非常親密的政府關系。多年的發(fā)展積累了很強的招商能力和客戶服務能力。目前已考慮將招商部門單獨設立新公司，以便于對外部市場服務。注重產(chǎn)業(yè)載體的開發(fā)，項目品質很高，同時成本和投資也較大。越來越注重載體租金和售價的表現(xiàn)，通過較高的租金和價格門檻就可以保證產(chǎn)業(yè)層次和客戶水準。對產(chǎn)業(yè)的投資和資金扶持力度不高。漕河涇開發(fā)公司關鍵詞13√產(chǎn)業(yè)平臺模式園區(qū)開發(fā)模式基金模式管理輸出模式目前，公司投資運營的產(chǎn)業(yè)新城主要布局于環(huán)渤海和長三角區(qū)域，事業(yè)版圖遍布北京、河北、天津、遼寧、江蘇、浙江、湖北等地，輻射全國20余個區(qū)域。2014年數(shù)據(jù)指標營業(yè)收入268.8億元利潤率19%總資產(chǎn)1140億元負債率85%主要項目可租賃面積11.2萬平方米出租率65%銷售面積581萬平方米新開工面積749萬平方米經(jīng)營時間16年比較依賴于政府的合作關系。住宅占比重較高，產(chǎn)業(yè)載體更多作為配套考慮。與國內資本合作較多全部業(yè)務統(tǒng)一收歸集團管理代表公司分析——華夏幸福14開發(fā)商政府產(chǎn)業(yè)片區(qū)配套產(chǎn)品開發(fā)住宅/商業(yè)物業(yè)管理稅收收益新增投資經(jīng)濟產(chǎn)值就業(yè)崗位人口聚集消費力配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入制造、新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)人口廠房辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)提供服務重資產(chǎn)模式政府收益社會效益盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求土地資源華夏幸福是產(chǎn)業(yè)平臺模式的典型代表，與政府合作十分緊密，主要受益來源于配套產(chǎn)品銷售。華夏幸福模式分析15物業(yè)管理稅收收益新增投資經(jīng)濟產(chǎn)值就業(yè)崗位人口聚集消費力配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入廠房辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務提供服務重資產(chǎn)模式政府收益社會效益盈利點經(jīng)營模式回報城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位資源獲取政府關系公司體制發(fā)展目標融資平臺融資渠道基建開發(fā)土地條件融資渠道營銷能力土地條件融資渠道營銷能力物業(yè)管理生活服務物業(yè)管理招商能力業(yè)務拓展投融資孵化行政服務華夏幸福雖然是一家民營企業(yè)，但在處理政府關系上很有心得。中國領先的產(chǎn)業(yè)新城運營商。公司業(yè)務主要集中在北京，近年計劃在全國鋪開。不具備實力弱實力強政府要素市場要素華夏幸福核心競爭力1617開發(fā)商政府配套產(chǎn)品開發(fā)住宅/商業(yè)物業(yè)管理股權投資機會稅收收益新增投資經(jīng)濟產(chǎn)值就業(yè)崗位人口聚集消費力配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入企業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)人口開發(fā)管理收入廠房物流孵化器辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務其他創(chuàng)新物業(yè)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式投資模式政府收益社會效益盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求園區(qū)開發(fā)發(fā)展模式模型物業(yè)管理股權投資機會稅收收益新增投資經(jīng)濟產(chǎn)值就業(yè)崗位人口聚集消費力配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入開發(fā)管理收入廠房物流孵化器辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務其他創(chuàng)新物業(yè)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式投資模式政府收益社會效益盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求資源獲取政府關系公司體制發(fā)展目標融資平臺土地條件融資渠道營銷能力土地條件融資渠道營銷能力物業(yè)管理生活服務物業(yè)管理招商能力業(yè)務拓展投融資孵化行政服務園區(qū)開發(fā)發(fā)展模式核心競爭力18園區(qū)開發(fā)模式的核心是開發(fā)產(chǎn)品，租賃或銷售給客戶使用，獲取經(jīng)營性收益。因此在大的平臺模式中，產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的核心競爭力主要集中在市場端。產(chǎn)業(yè)片區(qū)開發(fā)過程中的要素并不是園區(qū)開發(fā)模式的核心競爭力，如產(chǎn)業(yè)定位，城市規(guī)劃，基礎設施建設能力等。由于相比于產(chǎn)業(yè)平臺模式的全程參與，園區(qū)開發(fā)模式更多集中在面向市場的產(chǎn)品開發(fā)，很難享受到產(chǎn)業(yè)平臺開發(fā)過程中的紅利和溢價，因此對市場化的要求更高。在開發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品的過程中，是不是懂得客戶需求提供好的產(chǎn)品設計，能否根據(jù)設計建設成有品質的載體以及開發(fā)過程中的融資能力是核心競爭力。在建成產(chǎn)品后吸引產(chǎn)業(yè)客戶的過程中，優(yōu)秀的招商系統(tǒng)和團隊，提供增值服務能力和進行產(chǎn)業(yè)投資的能力是核心競爭力。在開發(fā)配套產(chǎn)品的過程中，能否取得優(yōu)惠的土地條件，是否具有良好的融資渠道以及產(chǎn)品營銷能力是核心競爭力。園區(qū)開發(fā)模式核心競爭力說明19園區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)載體主導開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)載體+住宅平衡開發(fā)模式住宅主導開發(fā)模式載體自用+經(jīng)營模式在開發(fā)模式中，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)，辦公樓，總部基地等產(chǎn)業(yè)載體為主，主要收入來自產(chǎn)業(yè)載體的租賃和銷售。住宅開發(fā)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套，不是主要收入來源。在開發(fā)模式中，既開發(fā)產(chǎn)業(yè)載體實現(xiàn)租賃和銷售收入，也開發(fā)一定規(guī)模的住宅作為收入來源。住宅不僅僅是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套，也是園區(qū)和城市發(fā)展的重要要素在開發(fā)中以大規(guī)模的住宅開發(fā)作為主要收入來源。產(chǎn)業(yè)載體的開發(fā)作為園區(qū)的主題，用以獲取更多住宅的開發(fā)機會，產(chǎn)業(yè)載體的租賃和銷售并不是主要收入。開發(fā)主體不是開發(fā)商，而是產(chǎn)業(yè)客戶。通過存量土地或新增土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)載體，建成后的載體一部分用于自己使用，另外一部分用于對外出租或銷售。這種模式兼顧自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和市場經(jīng)營性收益。園區(qū)開發(fā)模式分類20212014年數(shù)據(jù)指標營業(yè)收入10.3億港元利潤率42%總資產(chǎn)285億港元負債率46%可經(jīng)營面積131萬平方米項目數(shù)量15個銷售面積15萬平方米在開發(fā)面積112萬平方米園區(qū)入駐企業(yè)6000家經(jīng)營時間24年目前已在全國完成10余個園區(qū)的開發(fā)，主要集中在珠三角未來項目足跡會擴張到全國，以珠三角和沿海地區(qū)為主。產(chǎn)業(yè)載體主導開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)載體+住宅平衡開發(fā)模式住宅主導開發(fā)模式載體自用+經(jīng)營模式√產(chǎn)業(yè)平臺模式園區(qū)開發(fā)模式基金模式管理輸出模式代表公司分析——天安數(shù)碼城22開發(fā)商政府配套產(chǎn)品開發(fā)住宅/商業(yè)物業(yè)管理股權投資機會配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入中小、成長企業(yè)產(chǎn)業(yè)人口孵化器辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資服務產(chǎn)業(yè)服務產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式投資模式盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求天安數(shù)碼城定位于服務中小企業(yè)和成長性企業(yè)，為其提供地產(chǎn)產(chǎn)品，配套產(chǎn)品，以及孵化，投資和產(chǎn)業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)服務。收入主要來自產(chǎn)品銷售收入，以及住宅和商業(yè)的銷售收入。天安數(shù)碼城模式分析物業(yè)管理股權投資機會配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入孵化器辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資服務產(chǎn)業(yè)服務提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式投資模式盈利點經(jīng)營模式回報城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位資源獲取政府關系公司體制發(fā)展目標融資平臺融資渠道基建開發(fā)土地條件融資渠道營銷能力土地條件融資渠道營銷能力物業(yè)管理生活服務物業(yè)管理招商能力業(yè)務拓展投融資孵化行政服務天安數(shù)碼城的核心競爭力在于專注中小企業(yè)的產(chǎn)品設計和產(chǎn)業(yè)服務，以及較強的融資平臺能力。（香港上市）其弱項在于發(fā)展目標受限于小企業(yè)客戶定位，同時以銷售為主的商業(yè)模式在走出華南這個政策寬容度較高的城市之后會遇到政府和市場的挑戰(zhàn)。不具備實力弱實力強政府要素市場要素天安數(shù)碼城核心競爭力23在華南起家，近年來步伐邁向全國。核心模式是服務中小企業(yè)，在工業(yè)用地上建設辦公和研發(fā)物業(yè)，將其分拆成小單元出售給中小企業(yè)。在中小企業(yè)的服務和培育方面具有出眾的經(jīng)驗。由于華南地區(qū)的特性，中小企業(yè)數(shù)量眾多，外資企業(yè)不多，且中小企業(yè)主更傾向于購買房產(chǎn)，因此可以保證天安即能實現(xiàn)載體銷售，也能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和聚集。這種模式在走出華南后受到了一定的挑戰(zhàn)，一是其他區(qū)域沒有如此多的中小企業(yè)，也沒有這么強的購買意愿；二是分拆成小單元的做法會受到當?shù)卣叩南拗?。天安也開發(fā)和銷售住宅及配套商業(yè)產(chǎn)品。天安數(shù)碼城關鍵詞24開發(fā)商融資收購/開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目基金投資開發(fā)商少數(shù)股權企業(yè)自有資金其他債權性融資出售給開發(fā)商/基金/其他投資者持有租賃開發(fā)商管理運營基金運營管理基金少數(shù)持股，以分享項目開發(fā)收益為主要目的項目建設完成后基金可能選擇性收購，或分享項目出售或租金收益基金對項目選擇，開發(fā)選址建設環(huán)節(jié)會有一些限制，以降低未來收益率風險，相應地，也會降低決策效率委托運營管理基金參股模式開發(fā)商融資收購/開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目基金投資開發(fā)商多數(shù)股權項目主要出售給基金，實現(xiàn)開發(fā)部門資金回籠基金運營管理基金多數(shù)持股，對合資平臺公司具有較大話語權，開發(fā)商作為GP負責項目開發(fā)和管理項目建設完成后主要通過基金收購完成退出，便于開發(fā)部門迅速投入新項目開發(fā)基金從自身投資收益和回報要求對開發(fā)選址和建設提出限制要求，根據(jù)基金和公司簽訂的合作協(xié)議不同，投資風格可能有穩(wěn)健和激進等不同基金通過委托專門的項目運營管理團隊進行項目培育和成熟化管理，并分配項目租金收益基金控股模式基金發(fā)展模式模型2526股權投資機會稅收收益新增投資經(jīng)濟產(chǎn)值就業(yè)崗位人口聚集消費力配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入開發(fā)管理收入廠房物流孵化器辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓其他創(chuàng)新物業(yè)重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式投資模式政府收益社會效益盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求公司體制發(fā)展目標融資平臺融資渠道融資渠道融資渠道基金發(fā)展模式核心競爭力基金模式的核心競爭力是融資渠道，資金成本和與資本市場對接的能力?；鹉Ｊ揭惨缶邆淝逦`活的企業(yè)體制以便于運營和退出。具有長期，穩(wěn)定且成本較低的資金方，可以在產(chǎn)業(yè)片區(qū)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品開發(fā)中尋找合作伙伴，共同投資和開發(fā)。在開發(fā)過程中，資金方負責資金的籌措，投資和退出計劃，開發(fā)方負責獲取土地，建設載體和招商運營。資金成本越低，則對項目開發(fā)的收益率要求越低，更利于容易操作。資金周期越長，則對項目開發(fā)的持有和經(jīng)營期限要求約長，更利于項目操作。退出渠道越多，則項目在退出時的選擇越多，溢價越高，更利于項目操作。除了資金能力是基金模式最核心的競爭力之外，其他方面的競爭力也是越多越好?；鸢l(fā)展模式核心競爭力說明272013年數(shù)據(jù)指標載體類型：產(chǎn)業(yè)園，廠房，住宅收入來源：載體租賃，載體銷售，產(chǎn)業(yè)服務騰飛集團下設騰飛中國和AREIT基金（新加坡上市）。騰飛中國在中國主要進行產(chǎn)業(yè)園項目的開發(fā)和項目收購，在管理和經(jīng)營成熟后裝入AREIT基金中。AREIT向機構投資者和公眾募集資金后成立信托基金投資和收購項目，為投資者提供穩(wěn)定的租金回報，并收取資金管理費用。特點分析：基金模式可以保證項目穩(wěn)定的退出渠道，在亞洲多年的產(chǎn)業(yè)積累能夠帶來更多客戶資源，由于海外融資成本相對較低但要求穩(wěn)定，正適合國內產(chǎn)業(yè)園項目的特點。未來將投資更多商辦和住宅類的載體。商業(yè)模式分析營業(yè)收入3.43億元管理資產(chǎn)規(guī)模89億元總資產(chǎn)53億元可經(jīng)營面積112萬平方米可租賃面積67.6萬平方米在開發(fā)面積82萬平方米項目數(shù)量11個經(jīng)營時間12年騰飛目前在國內十個城市已有項目：上海、蘇州、北京、深圳、大連、天津、沈陽、西安、杭州、濟南。未來的項目開發(fā)將分布在蘇州，杭州，西安，大連，北京和廣州。未來項目產(chǎn)業(yè)載體主導開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)載體+住宅平衡開發(fā)模式住宅主導開發(fā)模式載體自用+經(jīng)營模式√√產(chǎn)業(yè)平臺模式園區(qū)開發(fā)模式基金模式管理輸出模式園區(qū)開發(fā)與基金模式代表分析——騰飛中國28開發(fā)商政府配套產(chǎn)品開發(fā)住宅/商業(yè)物業(yè)管理配套產(chǎn)品銷售載體租賃收入制造、科技企業(yè)產(chǎn)業(yè)人口開發(fā)管理收入廠房辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務其他創(chuàng)新物業(yè)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求騰飛是國際先進基金模式的代表，在國內通過收購資產(chǎn)，以及開發(fā)新的項目擴大資產(chǎn)規(guī)模，在運營成熟后將其推向資本市場平臺。騰飛中國模式分析29物業(yè)管理配套產(chǎn)品銷售載體租賃收入開發(fā)管理收入廠房辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓產(chǎn)業(yè)服務其他創(chuàng)新物業(yè)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式盈利點經(jīng)營模式回報產(chǎn)業(yè)定位資源獲取公司體制發(fā)展目標融資平臺融資渠道土地條件融資渠道營銷能力土地條件融資渠道營銷能力物業(yè)管理生活服務物業(yè)管理招商能力業(yè)務拓展行政服務不具備實力弱實力強政府要素市場要素物業(yè)管理配套產(chǎn)品銷售載體租賃收入開發(fā)管理收入廠房辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務其他創(chuàng)新物業(yè)提供服務重資產(chǎn)模式盈利點經(jīng)營模式回報城市規(guī)劃資源獲取政府關系公司體制發(fā)展目標融資平臺基建開發(fā)土地條件融資渠道營銷能力土地條件融資渠道營銷能力物業(yè)管理生活服務物業(yè)管理招商能力業(yè)務拓展投融資孵化行政服務騰飛的發(fā)展目標明確，但企業(yè)文化相對保守，因此擴張速度較慢。在融資和產(chǎn)品開發(fā)方面具備顯著優(yōu)勢，也具備一定的客戶資源和較強的服務能力。騰飛中國核心競爭力30在建項目已建成項目土地管理運營管理運營成熟資產(chǎn)機構投資者公眾投資者GP投資投資開發(fā)信托基金資金池資產(chǎn)收購項目挖掘資產(chǎn)收購資產(chǎn)出售收取服務費值得投資的項目基金管理費投資LP投資LP超額收益分成騰飛關鍵詞新加坡國有企業(yè)，風格保守。成熟的房地產(chǎn)信托模式。收益包括資產(chǎn)證券化收益，開發(fā)管理及基金管理收益。項目已分布在全國十個城市。保守的風格會影響在其他城市進一步擴展的速度。騰飛基金模式研究31品牌開發(fā)商品牌開發(fā)商向項目提供品牌使用權，收取品牌費用。品牌開發(fā)商對項目開發(fā)，管理及運營方面將有所要求，以保證其品牌美譽度。品牌輸出品牌開發(fā)商向項目開發(fā)主體提供開發(fā)，管理，服務及招商方面的知識和經(jīng)驗，收取服務費用。管理輸出方通常會向項目派駐若干名直屬員工以指導和開展工作。在管理輸出的基礎上，合作雙方還可以進一步約定未來更加深入的合作，如招商代理及合作開發(fā)機制等。管理輸出管理輸出模式模型3233物業(yè)管理股權投資機會稅收收益新增投資經(jīng)濟產(chǎn)值就業(yè)崗位人口聚集消費力配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入開發(fā)管理收入廠房物流孵化器辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務其他創(chuàng)新物業(yè)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式投資模式政府收益社會效益盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求公司體制物業(yè)管理招商能力業(yè)務拓展投融資孵化行政服務管理輸出模式核心競爭力管理輸出的核心競爭力是招商和運營服務能力。包括成熟的招商系統(tǒng)，客戶資源以及理解產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的能力。包括為客戶提供全方位服務的能力，包括物業(yè)管理，產(chǎn)業(yè)服務，投資，孵化，行政服務和業(yè)務拓展等能力。由于管理輸出通常是在異地輸出，因此對公司體制也有要求，即可以在各地設立分支機構或現(xiàn)場人員。管理輸出模式核心競爭力說明342013年數(shù)據(jù)指標營業(yè)收入63.9億元利潤率19%總資產(chǎn)367億元負債率140%可經(jīng)營面積213.1萬平方米在開發(fā)面積237萬平方米園區(qū)入駐企業(yè)超過1000家園區(qū)經(jīng)營總收入750億元經(jīng)營時間15年億達在大連、天津、蘇州、武漢均有已建、在建、擬建和聯(lián)合開發(fā)項目，其中大連地區(qū)是集團總部所在地，也是園區(qū)項目最為集中的地區(qū)，包括大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城核心商務區(qū)、億達信息谷、天地軟件園、騰飛軟件園等項目。產(chǎn)業(yè)載體主導開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)載體+住宅平衡開發(fā)模式住宅主導開發(fā)模式載體自用+經(jīng)營模式√產(chǎn)業(yè)平臺模式園區(qū)開發(fā)模式基金模式管理輸出模式√園區(qū)開發(fā)與管理輸出模式代表分析——億達集團35開發(fā)商政府產(chǎn)業(yè)片區(qū)配套產(chǎn)品開發(fā)住宅/商業(yè)物業(yè)管理股權投資機會配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入軟件科技企業(yè)產(chǎn)業(yè)人口廠房辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務其他創(chuàng)新物業(yè)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式投資模式盈利點經(jīng)營模式回報政府訴求開發(fā)主體訴求億達的模式是軟件新城，以建設軟件園，研發(fā)樓和辦公樓提供給軟件企業(yè)，提供管理運營和投資服務服務。并通過開發(fā)住宅獲取銷售收入收入主要來自產(chǎn)品銷售收入以及住宅銷售收入不占主要比例，其住宅銷售的金額要略高于產(chǎn)品銷售收入。億達也承擔片區(qū)開發(fā)的角色，主要體現(xiàn)在配套住宅的拆遷和建設。億達還通過管理輸出的模式在武漢和蘇州等地輸出管理，前期收取管理費并提高品牌在當?shù)厥袌龅挠绊懥Γ笤偻卣剐碌耐顿Y機會。億達集團模式分析36物業(yè)管理股權投資機會配套產(chǎn)品銷售載體銷售收入載體租賃收入產(chǎn)業(yè)服務收入廠房辦公樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓投資服務產(chǎn)業(yè)服務其他創(chuàng)新物業(yè)提供服務重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式投資模式盈利點經(jīng)營模式回報城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位資源獲取政府關系公司體制發(fā)展目標融資平臺融資渠道基建開發(fā)土地條件融資渠道營銷能力土地條件融資渠道營銷能力物業(yè)管理生活服務物業(yè)管理招商能力業(yè)務拓展投融資孵化行政服務億達是“官助民辦”的典范，與政府具有非常深厚的關系，借助21世紀初軟件服務外包產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展契機形成了明確發(fā)展目標和公司體制。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面也具有很強的積累，對產(chǎn)業(yè)的理解，政策扶持和產(chǎn)業(yè)投資方面頗具心得。實現(xiàn)香港上市對億達集團在融資平臺方面是明顯的提升，管理輸出的模式也能更好的帶動新項目的投資。由于軟件產(chǎn)業(yè)已經(jīng)度過高速發(fā)展，因此億達也面臨目標產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展的問題。但其現(xiàn)有的強大產(chǎn)業(yè)基礎對轉型實現(xiàn)會有正面的推動。不具備實力弱實力強政府要素市場要素億達集團核心競爭力37軟件園的領先者，大連是主要項目所在地，深厚的大連政府關系。早期發(fā)展是借助了大連政府發(fā)展軟件和服務外包的政策紅利和產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的契機推動，并以此奠定了發(fā)展基礎。多年積累了豐富的軟件和服務外包產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗。但服務外包產(chǎn)業(yè)是成本導向型，因此可承受的價格很低，也導致億達的項目租金多年來不能實現(xiàn)有效增長，影響了其資產(chǎn)價值。在軟件和服務外包產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展滯后，億達也面臨轉型和資金瓶頸。已開始涉及一級開發(fā)，并通過大量住宅的銷售平衡資金。已實現(xiàn)香港上市。產(chǎn)品設計并不完美，有些設計明顯偏離市場。但其項目品質較高。以管理輸出為先導，進而獲得了武漢和蘇州的項目開發(fā)機會。億達集團關鍵詞38模式核心驅動因素挑戰(zhàn)機遇產(chǎn)業(yè)平臺模式政府授權或合作是最主要驅動因素，具有分享土地出讓金和稅收收益的資格是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的前提。地區(qū)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是重要驅動因素。經(jīng)濟基礎的實力和發(fā)展?jié)摿Q定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度和聚集度。招商能力也是重要驅動因素，決定了產(chǎn)業(yè)聚集的速度和客戶層次。資金是驅動產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的核心要素之一。產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式開發(fā)體量及資金規(guī)模量較大，周期較長，穩(wěn)定的融資渠道是成功的關鍵。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域性對項目異地擴張帶來的限制；政府關系及政策風險；產(chǎn)業(yè)同質化帶來的競爭壓力；宏觀經(jīng)濟的波動和方向轉變對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響；難以與國際資本及基金對接。產(chǎn)業(yè)升級與轉型帶來的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會；更高技術含量和更高附加值產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更高效益和效率；城市化進程對傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)域城市價值的推動。園區(qū)開發(fā)模式有競爭力的土地條件是主要驅動因素，包括低廉的土地成本，較少的開發(fā)限制，或者多樣的開發(fā)空間。（如工業(yè)用地上開發(fā)辦公樓或企業(yè)總部等）有競爭力的產(chǎn)品設計是重要驅動因素。重要驅動因素還包括招商，管理和服務能力。產(chǎn)業(yè)土地政策日益趨緊；非核心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展層級不足以支持過多的項目開發(fā)。住宅及商業(yè)地產(chǎn)的弱勢表現(xiàn)使產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)更具吸引力，玩家與資本日益增加，熱度逐年提升；未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來更多項目需求和開發(fā)機會基金模式閉環(huán)基金或平臺基金資源渠道是最核心驅動因素有經(jīng)驗的投資團隊和成熟的決策模式可以挖掘出好的開發(fā)和項目投資機會。開發(fā)后端的管理和運營能力。除物流之外，其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的區(qū)域性限制；由于不易實現(xiàn)產(chǎn)品或載體標準化，因此會影響資產(chǎn)包規(guī)模；投資回報周期較長。市場熱度的提升帶來了更多投資資本的進入，帶來更多投資機會和退出選擇。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)度和實力有望實現(xiàn)快速提升，未來可能將產(chǎn)生更多平臺融資的機會。管理輸出模式具有影響力的品牌價值和代表性項目是管理輸出的最核心驅動因素。穩(wěn)定和高效的團隊是另一個主要的驅動因素。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域性會限制管理輸出表現(xiàn)；已有客戶資源不易實現(xiàn)跨區(qū)域整合。市場熱度的提升帶來更多管理輸出項目機會。目前國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍主要以在重資產(chǎn)基礎上的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)為主，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)內部服務型消費目前仍處于供應缺失狀態(tài)，因此萬科除可進行傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外，還可以在服務型消費領域進行輕資產(chǎn)運營管理。分開發(fā)模式發(fā)展分析39產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢更多開發(fā)主體加入產(chǎn)品品質將有顯著提升提升服務能力將更加重要一線城市市場更加火爆，二三線城市需求依舊疲弱會有更多鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及限制地產(chǎn)投機的政策出臺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特點政府主導多種開發(fā)模式投資周期長，回報穩(wěn)健顯著的區(qū)域性快速發(fā)展與革新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策窗口與市場形勢國家性政策聚焦“工業(yè)用地招拍掛”“最低指導價”“鼓勵工業(yè)用地集約及發(fā)展服務業(yè)”地方性政策主要集中在工業(yè)用地供應方式、是否允許分割銷售、鼓勵方向等國家性政策沒有明確指明的方面。目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的整體市場形勢是物流地產(chǎn)市場火熱，工業(yè)地產(chǎn)市場保持穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場則日益火爆。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有“政府主導”和“顯著的區(qū)域性”的特點，未來將進入快速發(fā)展階段，政策將鼓勵更多開發(fā)者加入，核心市場火熱而非核心市場供需失衡的局面仍將持續(xù)40產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場分析41長三角京津冀武漢/西安/鄭州成都/重慶一二級土地聯(lián)動開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺發(fā)展模式對開發(fā)商實力及區(qū)域發(fā)展水平要求較高，目前主要集中于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高的長三角與京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺模式發(fā)展商分布42武漢/西安/鄭州青島長三角南昌/長沙珠三角京津冀沈陽/大連成都/重慶園區(qū)開發(fā)模式成為目前國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對成型的模式，同時分布也最為廣泛，除傳統(tǒng)的長三角與京津冀區(qū)域外，成渝、海南、西安等也逐漸開始出現(xiàn)園區(qū)開發(fā)項目園區(qū)開發(fā)模式發(fā)展商分布43武漢/西安/鄭州長三角成都/重慶珠三角京津冀沈陽/大連較為依賴融資模式的基金模式主要發(fā)展仍主要集中于以上海為中心的長三角區(qū)域，近年來隨著此類機構在國內的發(fā)展相對成熟，逐步向京津冀、珠三角等區(qū)域發(fā)展基金模式發(fā)展商分布44京津冀沈陽/大連武漢/西安/鄭州長三角目前國內的管理輸出模式主要以大連軟件園與清華科技園為主，主要集中于華東、華北及中部的武漢等高校較為集中，軟件等高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的區(qū)域。管理輸出模式發(fā)展商分布45數(shù)據(jù)截止至2014年底總存量租金平方米元/平方米/天上海蘇州杭州廠房合計總存量1000萬350萬550萬租金0.90.670.6空置率3.8%10.5%20%產(chǎn)業(yè)園區(qū)合計總存量691萬320萬449萬租金3.541.471.71空置率11.7%28.5%24%其中：孵化器總存量32萬29萬45萬租金1.5-2.51.2-1.51-1.2空置率5%5%2%其中：研發(fā)樓總存量265萬233萬368萬租金1.2-4.51-20.8-2空置率9%25%24%其中：園區(qū)辦公樓總存量233萬32萬9萬租金3-51.5-1.81.5-2空置率14%50%5%其中：企業(yè)獨棟總存量123萬10萬5萬價格11000-3000090009000空置率25%40%70%其中：配套服務設施總存量38萬16萬22萬租金2.5-40.8-11-1.5華東—上海，蘇州，杭州46北京天津廠房合計總存量656萬200萬租金1.760.7空置率19%8%產(chǎn)業(yè)園區(qū)合計總存量380萬416萬租金3.811.73空置率9.8%27.9%其中：孵化器總存量30萬21萬租金2.0-3.01-1.4空置率2%10%其中：研發(fā)樓總存量198萬270萬租金1.5-51.2-2.0空置率10%26%其中：園區(qū)辦公樓總存量95萬62萬租金3.5-5.51.4-2.5空置率12%35%其中：企業(yè)獨棟總存量35萬42萬價格20000-300007000-16000空置率20%35%其中：配套服務設施總存量22萬21萬租金3-41.5-2數(shù)據(jù)截止至2014年底總存量租金平方米元/平方米/天華北—北京，天津47廣州深圳廠房合計總存量900萬560萬租金0.960.94空置率10%4.9%產(chǎn)業(yè)園區(qū)合計總存量372萬491萬租金1.992.8空置率22.4%15%其中：孵化器總存量19萬30萬租金0.8-11.5-2.5空置率5%13.6%其中：研發(fā)樓總存量140萬245萬租金1-2.51.5-3空置率18%16%其中：園區(qū)辦公樓總存量157萬148萬租金2-3.63-4.8空置率18%18%其中：企業(yè)獨棟總存量38萬44萬價格17000-250002-3.5空置率35%6.5%其中：配套服務設施總存量18萬24萬租金2-32.5-4數(shù)據(jù)截止至2014年底總存量租金平方米元/平方米/天華南—廣州，深圳48數(shù)據(jù)截止至2014年底總存量租金平方米元/平方米/天成都西安武漢廠房合計總存量160萬200萬900萬租金0.5-0.80.4-0.60.3-0.5空置率15%65%25%產(chǎn)業(yè)園區(qū)合計總存量452萬141萬402萬租金1.741.761.36空置率11%2.6%25%其中：孵化器總存量23萬11萬20萬租金1.2-21.2-1.60.8-1.0空置率8%1%10%其中：研發(fā)樓總存量127萬116萬140萬租金1.2-1.71.2-20.8-1.5空置率2%3%30%其中：園區(qū)辦公樓總存量158萬10萬102萬租金1.7-3.31.5-2.31.2-1.6空置率13%2%15%其中：企業(yè)獨棟總存量113萬4萬120萬價格7000-1000065007000-9000空置率5%1%25%其中：配套服務設施總存量31萬-20萬租金1.5-2.5-0.6-1中西部—成都，西安，武漢492014年各城市載體存量2014年各城市GDP市場發(fā)展成熟，分布均衡，更多的面向國際客戶，二產(chǎn)主要發(fā)展高端制造業(yè)，三產(chǎn)主要發(fā)展創(chuàng)意和新興產(chǎn)業(yè)，客戶關注對載體品質和發(fā)展機會。建筑物尺寸通常適中，風格偏現(xiàn)代?？傮w開發(fā)規(guī)模較大。投融資渠道最為豐富，模式最多華東市場集中度比較高，更多的面向國內的大型國企，二產(chǎn)主要發(fā)展大型制造業(yè)，三產(chǎn)主要發(fā)展科技和服務型企業(yè)，客戶關注區(qū)位條件和政策。建筑物尺寸通常較大，風格偏大氣?？傮w開發(fā)規(guī)模適中。華北市場自由化程度高，更多的面向中小型企業(yè)，二產(chǎn)主要發(fā)展輕型工業(yè)，三產(chǎn)主要發(fā)展創(chuàng)意和科技型企業(yè)，客戶關注價格和開放程度。建筑物尺寸通常較小，風格偏時尚。總體開發(fā)規(guī)模適中。華南市場發(fā)展初期，更多的面向區(qū)域性企業(yè)，二產(chǎn)主要發(fā)展傳統(tǒng)制造業(yè)，三產(chǎn)主要發(fā)展科技和服務性企業(yè)，客戶關注價格和政策。建筑物尺寸通常適中，風格偏復古?？傮w開發(fā)規(guī)模較小。中西部單位：萬平方米單位：億元一線及經(jīng)濟發(fā)達城市一手市場的供求結構比較健康，但大部分2、3線城市則面臨開發(fā)量過剩的局面且沒有健康的營業(yè)收入。（數(shù)據(jù)來源：高力國際）萬科產(chǎn)業(yè)如何布局？——聚焦一線及重點城市50產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)何以支撐？—四大因素1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)處于朝陽期4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機會市場與規(guī)模足夠大起步期成長期成熟期衰退期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)發(fā)展階段發(fā)展初期發(fā)展中模式成熟競爭格局進入少發(fā)展側重不同競爭激烈行業(yè)龍頭多競爭激烈行業(yè)龍頭多盈利情況剛起步，潛力大利潤有限利潤下降行業(yè)門檻進入門檻高有一定壁壘無進入壁壘政策取向政府扶持政府支持政府打壓客戶對象B端B端+C端C端運營方式產(chǎn)業(yè)平臺建設、孵化投資活動等復雜方式品牌推廣活動、換租等簡單方式物業(yè)管理等基礎方式14年主要城市總成交工業(yè)用地14年中國工業(yè)土地成交面積每年新增固定資產(chǎn)價值預計14年土地樓面均價較13年上漲產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的載體量占全部物業(yè)載體比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)出占全部國民經(jīng)濟的比在土地稀缺的核心城市，產(chǎn)業(yè)升級和老舊物業(yè)利用將成為未來趨勢，帶來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機會。6850宗40.73萬畝約5000億3.1%>50%>60%3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有足夠的客戶和能量級中國第三產(chǎn)業(yè)占比已經(jīng)超過第二產(chǎn)業(yè)，其中由第二產(chǎn)業(yè)衍生出的生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展勢頭最猛，而承接生產(chǎn)性服務業(yè)的主要載體就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向更多高水準的客戶，上海的高新技術企業(yè)有70%位于各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內。工業(yè)用地政策杭州允許和鼓勵工業(yè)用地轉變?yōu)樯剔k類項目，并支持銷售

上海產(chǎn)業(yè)類、研發(fā)總部類、標準廠房類工業(yè)用地嚴禁轉讓，而研發(fā)總部通用類可分割轉讓三成。加大盤活存量土地力度深圳鼓勵資源流轉：工業(yè)樓宇可分割轉讓成都工業(yè)用地產(chǎn)權可以分割，但最小分割面積為300平米中山首次提出工業(yè)廠房也可以實行預售制，但預售部分不能超過七成。青島經(jīng)認定的科技企業(yè)孵化器載體房屋符合條件的可以分割轉讓。2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策足夠好（數(shù)據(jù)來源：高力國際）51萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路分析52傳統(tǒng)地產(chǎn)模式承載力有限，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是個新方向萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的使命緊迫探索消費類地產(chǎn)住宅地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)共筑傳統(tǒng)地產(chǎn)模式對高市值的增長貢獻有限，主業(yè)的分拆上市提供新的方向，產(chǎn)業(yè)的新模式帶來機遇產(chǎn)業(yè)之路，對手已先行。萬科崛起，需集聚力量。2015年市值1512億732億華夏幸福4年時間市值增長4.4倍，萬科只增長了1.8倍165億2011年市值818億產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目40多個入園企業(yè)達4000多家面積超3000萬平方米高新技術企業(yè)占全市80%園區(qū)科技企業(yè)3萬余家世界500強300多家企業(yè)孵化器80多家經(jīng)濟總量2.7萬億元研發(fā)機構1030多家萬億市值規(guī)模4000億年銷售額53541234產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)廠房，物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)）的載體量占全部物業(yè)載體比例超過50%。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)貢獻的經(jīng)濟產(chǎn)出占全部國民經(jīng)濟的比重超過60%。在土地稀缺的核心城市，產(chǎn)業(yè)升級和老舊物業(yè)利用將成為未來趨勢，帶來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機會。萬科獨立發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的必要性Appealingvisualizationofyourcontents發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對其他業(yè)務的協(xié)同效應發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要性與商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在顯著的不同點，因此很難實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在同部門發(fā)展：客戶不同：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多為生產(chǎn)和生產(chǎn)性服務客戶，而商業(yè)地產(chǎn)為服務業(yè)客戶。載體不同：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體種類豐富，且有更復雜的參數(shù)標準，而商業(yè)地產(chǎn)多為標準化產(chǎn)品。專業(yè)知識不同：目標市場，政府關系，招商營銷，投融資模式等都具備明顯不同。人才不同：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的人力資源素質和人才渠道與商業(yè)地產(chǎn)不同。加大萬科品牌的影響領域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目能帶來物業(yè)管理服務的機會能帶動投融資業(yè)務的發(fā)展能成為資產(chǎn)證券化標的資產(chǎn)能積累更多企業(yè)資源，從而積累更多客戶資源，拓展住宅和商業(yè)客戶萬科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展邏輯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在客戶，載體，專業(yè)知識和人才方面與商業(yè)和住宅地產(chǎn)存在顯著差異，因此獨立發(fā)展有利于萬科更好的把握龐大市場機遇（超過50%的城市開發(fā)機會），并能帶動其他業(yè)務共同發(fā)展充分釋放萬科品牌溢價，拓展萬科業(yè)務范圍輕資產(chǎn)服務能帶動投融資業(yè)務的發(fā)展增強與政府之間的相互依存和博弈能力輕重資產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展以產(chǎn)業(yè)切入，聯(lián)動獲取商業(yè)和住宅土地產(chǎn)業(yè)介入規(guī)劃政府信任商業(yè)住宅以產(chǎn)業(yè)驅動配套產(chǎn)品例如：華夏幸福基業(yè)由產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務帶動的配套住宅銷售額約占銷售總額70%，約占產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務本身的80%在重點城市退2進3的過程，抓住重要機會成為與政府產(chǎn)業(yè)合作的切入點，形成新的產(chǎn)業(yè)格局萬科走產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在輕，而實現(xiàn)輕的過程需要重重資產(chǎn)能成為資產(chǎn)證券化標的資產(chǎn)通過服務更多企業(yè)資源，形成新的客戶生態(tài)圈產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目能帶來物業(yè)管理服務的機會……萬科產(chǎn)業(yè)與其他業(yè)務的關系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以覆蓋B2B&B2C&C2B。而優(yōu)質的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能有效帶動商業(yè)、住宅、養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)及旅游產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，同時輕資產(chǎn)運營是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的核心驅動力。551、對產(chǎn)業(yè)需要有更加深刻的理解，更深的介入2、提高園區(qū)企業(yè)的效能，從傳統(tǒng)商辦的被動服務，到產(chǎn)業(yè)服務的主動出擊；3、從傳統(tǒng)樓宇的品牌到專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務的品牌；4、從傳統(tǒng)商辦的市場化，到產(chǎn)業(yè)與政府的緊密合作；5、從傳統(tǒng)的“包租婆”身份，到產(chǎn)業(yè)共同成長的“伙伴”關系；6、從之前單一的盈利模式，到產(chǎn)業(yè)服務閉環(huán)生態(tài)圈的多方面盈利模式。從“甲方”到“準乙方”；產(chǎn)業(yè)要求公司轉變公司架構從單一的股權結構，到產(chǎn)業(yè)服務合作多股權結構；人才從“地產(chǎn)人”到“產(chǎn)業(yè)人”，需要更多的復合型人才與在各類行業(yè)工作過的人才政府關系跟政府從“單方面求助”，轉變?yōu)椤昂献餍驼勁小?，在招商和產(chǎn)業(yè)導入上有更緊密的利益捆綁；觀念品牌從地產(chǎn)商到專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務商；例如：華夏很多招商人員是來自于產(chǎn)業(yè)企業(yè)，而不是地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商辦的不同，將對萬科提出不同的要求，而這樣的要求亟需萬科做出轉變。萬科產(chǎn)業(yè)獨立的必要性56產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要資本市場的支持，而上海擁有國內最多的地產(chǎn)資本機構及地產(chǎn)投融資市場，有利于萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)合伙伙伴及后期物業(yè)的退出；豐富的資本來源國內最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市市場目前上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場化項目存量已接近700萬平方米，遠超北京、深圳等城市為中國最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市市場；最大的產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求市場上海跨國公司地區(qū)總部達到490家，研發(fā)中心超過380家，來自闊過公司擴張和新設推動了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的持續(xù)增長人才供給充足眾多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、資本中介機構加之以上海本地良好的高等教育資源及眾多海外人才回國的首選城市，使得上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展人才供給充足合作平臺資源豐富作為國內資本市場最為成熟、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量最大的城市，上海擁有國內資源最為豐富的咨詢顧問機構與投融資中介機構等合作平臺國內最大的市場基礎，豐富的資本來源及旺盛的企業(yè)發(fā)展需求，適合作為啟動區(qū)域實現(xiàn)優(yōu)先發(fā)展和表率效應，上海在人才儲備及服務機構方面也具有顯著優(yōu)勢。上海競爭優(yōu)勢萬科產(chǎn)業(yè)第一步—上海應為主要戰(zhàn)場57目前上海2400平方公里建設用地中,工業(yè)用地占1000平方公里，包括“104區(qū)塊”、“195區(qū)域”和“198區(qū)域”。其中104區(qū)塊是指全市現(xiàn)有的104個規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，195區(qū)域指規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設區(qū)內的現(xiàn)狀工業(yè)用地；198區(qū)域指規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、規(guī)劃集中建設區(qū)以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地。上海產(chǎn)業(yè)用地總量和結構“四新”促上海經(jīng)濟轉型發(fā)展，產(chǎn)業(yè)跨界協(xié)同創(chuàng)新用地總量大，存量多中央對上海的全新定位產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資機制創(chuàng)新與豐富的資本來源上海擁有國內最多的地產(chǎn)資本機構及地產(chǎn)投融資市場，有利于萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)合伙伙伴及后期物業(yè)的退出；引發(fā)產(chǎn)業(yè)體系重大變革的產(chǎn)業(yè)。比如互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)指伴隨信息等技術升級應用，從現(xiàn)有領域中衍生疊加出的新環(huán)節(jié)新活動。車聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)應用、互聯(lián)網(wǎng)金融等。指可實際推廣、替代傳統(tǒng)應用和形成市場力量的新技術。如3D打印、物聯(lián)技術、云計算、機器人、、智能駕駛、可穿戴設備等。新技術新模式打破原先垂直分布的產(chǎn)業(yè)鏈及價值鏈，實現(xiàn)重新高效組合。如制造業(yè)與服務業(yè)融合、制造業(yè)平臺化、平臺經(jīng)濟、聯(lián)盟經(jīng)濟等。新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)104區(qū)塊790k㎡升級導向195區(qū)域195k㎡轉型導向198區(qū)域198k㎡減量化導向上海首戰(zhàn)場—四大利好1、土地利好2、政策利好3、產(chǎn)業(yè)利好4、資金利好（數(shù)據(jù)來源：高力國際）“四大中心”國際創(chuàng)新中心國際經(jīng)濟中心國際金融中心國際航運中心國際貿易中心58萬科VANKE政府市經(jīng)信委市發(fā)改委各區(qū)縣商委富二代寶鋼集團上海電氣上海地產(chǎn)獨立團大連億達聯(lián)東U谷華夏幸福天安數(shù)碼中央軍張江高科漕河涇臨港104地塊幫會組織開發(fā)區(qū)協(xié)會各地商會各類服務機構萬科定位政府的“試驗田”，勇于承擔模式和制度創(chuàng)新的開拓者中央軍的“理財師”，抓住市場主線共同攻城略地富二代的“好管家”，協(xié)助其進行資產(chǎn)管理和資本運作幫會組織的“好朋友”，提供最市場化的謀劃方略獨立團的“新旗幟”，根據(jù)形勢需要合縱連橫“五大家族”構成上海產(chǎn)業(yè)市場大格局，我們認為萬科不是其中的任何一種，而應該具有自己獨特的定位；上海產(chǎn)業(yè)五大家族59基金+持有為核心的重資產(chǎn)模式及輕資產(chǎn)管理服務將成為萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來的主要發(fā)展方向，在保持較好的地產(chǎn)開發(fā)利潤的基礎上，同時以自持物業(yè)為載體發(fā)展輕資產(chǎn)管理服務。政府獲得房地產(chǎn)開發(fā)收益，就業(yè)人口的增加和更多城市配套服務重資產(chǎn)模式具有較強地產(chǎn)開發(fā)能力與較好的現(xiàn)金流都將成為萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢，重資產(chǎn)開發(fā)亦能為輕資產(chǎn)運營提供載體輕資產(chǎn)管理區(qū)域開發(fā)產(chǎn)城融合存量資產(chǎn)優(yōu)化升級投資金融增值服務工程策劃服務星商匯品牌中心受制于區(qū)域開發(fā)進展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務型消費供應相對短缺，將成為輕資產(chǎn)服務轉型的可能性核心城市重點區(qū)域2.5項目開發(fā)二級開發(fā)萬科政府合作伙伴萬科實現(xiàn)平臺建設，完成企業(yè)資源積聚，通過大數(shù)據(jù)和服務品牌輸出，快速占領市場初級階段：以重資產(chǎn)培育輕資產(chǎn)的綜合發(fā)展模式高級階段：以輕資產(chǎn)助力重資產(chǎn)的跨越發(fā)展模式初級階段高級階段萬科應尋求各級政府的支持，并依托合作伙伴的協(xié)助和資源，構建起新發(fā)展模式。萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式—重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)融合發(fā)展60輕重資產(chǎn)模式指標對比指標重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式總投資高低內部收益率中高利潤率低高利潤總額高中回收期長短產(chǎn)業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)服務業(yè)，創(chuàng)新性企業(yè)收益來源產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目資產(chǎn)增值收益。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目資產(chǎn)經(jīng)營性租金收益。股權投資收益。服務性收益。渠道性收益投資性收益。輕重資產(chǎn)模式收益對比重資產(chǎn)模式具有極大的發(fā)展空間，預計在2020年北上廣深重資產(chǎn)規(guī)模能實現(xiàn)510億元的年增貨值，其中包含新建及改造類項目150萬平方米的物業(yè)開發(fā)量以及400萬平方米的一級土地開發(fā)量，而輕資產(chǎn)業(yè)務在6年內將實現(xiàn)約11億元的年營業(yè)額萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模及業(yè)務比較（數(shù)據(jù)來源：高力國際P24）輕資產(chǎn)模式2020年北上廣深產(chǎn)業(yè)服務營業(yè)額：10.85億元；2020年毛利潤：3.27億元；2020年正編員工總數(shù)

727人2020年北上廣深產(chǎn)業(yè)年開發(fā)貨值：510億元（其中新開發(fā)貨值150億元、存量資產(chǎn)貨值150億元，一級整治貨值210億元）；2020年毛利潤：

10億元；2020年正編員工總數(shù)1100人61依托萬科現(xiàn)有地產(chǎn)開發(fā)平臺，將在成本控制、時間節(jié)點控制等防線體現(xiàn)發(fā)展優(yōu)勢票務、接待等：提供園區(qū)商務中心服務以節(jié)約入駐企業(yè)行政費用傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)一級開發(fā)其他創(chuàng)新載體輕資產(chǎn)運營轉型彌補地產(chǎn)開發(fā)財務指標下降萬科服務品牌輸出物業(yè)資產(chǎn)管理：提供租賃、物業(yè)升級等為核心的資產(chǎn)管理業(yè)務產(chǎn)業(yè)園區(qū)就業(yè)人口消費型服務中介服務：利用萬科品牌資源吸引細分行業(yè)服務商為企業(yè)以可復制的輕資產(chǎn)運營方式為目標萬科持有現(xiàn)金超過400億元，可為其他參與一級開發(fā)的企業(yè)提供投資服務以小型孵化器、wework等作為載體的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展載體有希望成為萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特點以輕資產(chǎn)服務彌補產(chǎn)業(yè)園區(qū)消費型服務缺失園區(qū)運營業(yè)務地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展訴求在萬科輕資產(chǎn)運營與高利潤的要求下進行地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務與園區(qū)運營業(yè)主62重資產(chǎn)模式聚焦三大產(chǎn)品線：區(qū)域開發(fā)產(chǎn)城融合，核心城市重點區(qū)域的2.5產(chǎn)業(yè)園開發(fā)，存量資產(chǎn)優(yōu)化升級（二次開發(fā)）核心城市重點區(qū)域2.5項目開發(fā)存量資產(chǎn)優(yōu)化升級介入一級土地市場開發(fā)，產(chǎn)城融合模式綜合開發(fā)產(chǎn)品（產(chǎn)業(yè)園+配套商業(yè)+配套住宅等，其中面積比產(chǎn)業(yè)園：商業(yè)：住宅=1：2：7）。產(chǎn)業(yè)與商業(yè)局部持有，住宅銷售。

以教育科研設計用地C6為基礎的2.5產(chǎn)業(yè)（介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的中間產(chǎn)業(yè)，既有服務、貿易、結算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫毺氐难邪l(fā)中心、核心技術產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運行服務等第二產(chǎn)業(yè)運營的職能。）部分銷售、部分持有產(chǎn)業(yè)園。以待升級與存量物業(yè)改造多種產(chǎn)業(yè)形態(tài)（創(chuàng)意辦公、青年公寓等），重點區(qū)域以持有運營為主，公司提供產(chǎn)業(yè)扶持政策或以基金模式運作，３～５年形成穩(wěn)定現(xiàn)金流后退出。重資產(chǎn)模式之——業(yè)務說明區(qū)域開發(fā)產(chǎn)城融合模式63星商匯品牌投資與金融中心土地資源獲取投融資收益招商運營中心客戶推薦、招商談判及中介代理，租金提升計劃、租賃調整計劃、客戶管理；場地租賃與贊助、組織大型活動；品牌服務中心企業(yè)服務：人力資源服務、企業(yè)旅游及智慧云辦公平臺等；個人服務：個人消費業(yè)務；工程與研發(fā)中心產(chǎn)品研發(fā)、項目定位策劃及顧問外包服務，建設、開發(fā)周期中工程技術支持；輕資產(chǎn)模式：即產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)服務，將形成以星商匯服務品牌為核心的招商運營、工程與研發(fā)、投資與金融、品牌服務四大業(yè)務中心，形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈增值服務新模式輕資產(chǎn)模式之——業(yè)務說明64力爭2020年，在北上廣深四個一線城市實現(xiàn)510億元的年開發(fā)總貨值：其中新增項目開發(fā)貨值150億，存量資產(chǎn)開發(fā)的貨值預計150億元，以及210億的一級土地開發(fā)貨值。預計上海區(qū)域將占據(jù)30%-35%的比重，達到150-178億元的貨值北京、廣州、深圳三市重點區(qū)域年產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)量合計約150萬平方米上海重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)年開發(fā)量約120萬平方米預估萬科在一線城市重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)可實現(xiàn)的市場占有率約為10%，年復合增長率為30%預估2020年一線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)年開發(fā)量約為77萬平方米，總貨值約150億元因一級開發(fā)資金量需求較大，預估萬科一級整治項目市場占有率約為5%一線城市一級整治項目年開發(fā)量約2,000萬平方米預估萬科在一線城市年一級整治量約100萬平方米，年復合增長率為30%預估2020年一線城市一級整治年開發(fā)量約為285萬平方米，總貨值約210億元預估存量資產(chǎn)的開發(fā)貨值不低于新開發(fā)貨值現(xiàn)有土地政策逐漸緊張，一線城市鼓勵進行存量資產(chǎn)開發(fā)預估2020年一線城市存量資產(chǎn)年開發(fā)量將達到150億元（數(shù)據(jù)來源：高力國際）單項目開發(fā)貨值：一級開發(fā)貨值：存量資產(chǎn)開發(fā)：上海重點產(chǎn)業(yè)園：高力有數(shù)據(jù)統(tǒng)計的，漕河涇、市北高新、張江、臨空、金橋重資產(chǎn)模式之—發(fā)展路徑6566組建行銷團隊，通過渠道、直接拜訪企業(yè)、建立客戶地圖等方式拓客基于大數(shù)據(jù)的眾籌眾包營銷招商模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)電商營銷模式（如建立萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商電商網(wǎng)站）與政府、協(xié)會、商業(yè)或產(chǎn)業(yè)類專業(yè)媒體等合作的會議營銷與政府或機構等聯(lián)動，定向定制產(chǎn)業(yè)政策的招商方式萬科招商運營方式Step1Step2Step3Titleinhere實現(xiàn)客戶招商入園及完成銷售目標Titleinhere建立具有萬科特點的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營體系Titleinhere建立產(chǎn)業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫，未來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商的大數(shù)據(jù)及電商模式招商運營中心招商運營中心業(yè)務簡介招商運營中心將服務園區(qū)銷售及客戶入駐，建立產(chǎn)業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫并形成具有萬科特點的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營體系土地資源獲取投融資收益資本市場與公司橋梁土地信息、可研報告、合作模型、拿地談判配合、政府與社會關系投資項目篩選、洽談與管理，融資渠道拓展、資金平臺建設中心將作為公司與資本市場的橋梁，為未來打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品做準備；土地資源獲取投融資收益資本市場與公司橋梁中心主要業(yè)務內容構建投資與金融中心業(yè)務簡介投資與金融中心將作為公司與資產(chǎn)市場及政府的橋梁，在土地資源獲取，投融資業(yè)務等實現(xiàn)業(yè)務收益6768服務外包業(yè)務工程與研發(fā)中心

以策劃及可研報告、社會資源推薦、合作談判與后續(xù)服務管理、工程組織，租戶進場協(xié)調為內容的產(chǎn)品研發(fā)、項目定位策劃及顧問等外包服務；創(chuàng)新研發(fā)具有萬科特色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，乃至未來建立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域內的產(chǎn)品標準化和標桿；建設、開發(fā)周期中工程技術支持，確保按節(jié)點完成客戶進場裝修、開業(yè)及按目標完成開業(yè)計劃；工程與研發(fā)中心業(yè)務簡介工程研發(fā)中心將主要承接策劃、工程服務外包、技術支持及萬科內部產(chǎn)品研發(fā)等功能服務外包業(yè)務產(chǎn)品研發(fā)功能工程技術支持69星商匯構建以智慧辦公、智慧園區(qū)、線上O2O服務等為核心的星商匯智慧云辦公平臺品牌服務中心簡介整合萬科現(xiàn)有優(yōu)勢服務資源，同時引入合作伙伴，依托于萬科星商匯智慧云辦公平臺提供人力資源、旅游、線上辦公、個人消費等企業(yè)扶持、專業(yè)扶持等業(yè)務體系品牌服務中心企業(yè)人力資源服務企業(yè)商旅定制服務企業(yè)線上辦公服務個人消費服務運用辦公云平臺形成企業(yè)間信息開發(fā)共享、資源無縫對接、供需快速匹配。企業(yè)管家園區(qū)總服務臺智慧辦公云平臺依托萬科整體品牌資源，為園區(qū)客戶提供多元化6大類企業(yè)基礎類服務，包括行政管理、人才管理、金融專項、企業(yè)專項、基礎物業(yè)降低企業(yè)運營成本，提供商務會務、企業(yè)前臺、會議服務、品牌展示、孵化器等多項園區(qū)公共服務內容。通過線上云平臺提供智慧園區(qū)、智慧辦公、智慧物業(yè)、線上O2O等云平臺服務。政府的機制者關注企業(yè)“創(chuàng)業(yè)、成長、發(fā)展、穩(wěn)定、擴張”全周期服務。通過建立政府與企業(yè)橋梁，提供更為優(yōu)質的企業(yè)成長服務，助力企業(yè)成長。輕資產(chǎn)模式之—產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)服務的核心：星商匯星商匯星商匯企業(yè)生態(tài)服務系統(tǒng)力爭打造為企業(yè)的保姆，園區(qū)的總服務臺，為企業(yè)多元化企業(yè)服務，從空間提供商逐步轉變?yōu)槌鞘信涮追丈?071企業(yè)管家園區(qū)總服務臺品牌定位中國知名產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)運營商品牌基因萬科的人文關懷、綠色健康、開放分享、互聯(lián)網(wǎng)+客戶定位中小型成長企業(yè)發(fā)展策略前期跟隨主頁發(fā)展、后期定位項目發(fā)展星商匯數(shù)字時代產(chǎn)業(yè)成長生態(tài)系統(tǒng)72核心職能自身服務品牌價值，形成產(chǎn)業(yè)配套服務商附加值企業(yè)客戶會員，為主營業(yè)務帶來源源不斷的企業(yè)客戶基礎。通過服務價值提升，資源的快速聚集，更有效的運營管理園區(qū)星商匯數(shù)字時代產(chǎn)業(yè)成長生態(tài)系統(tǒng)協(xié)助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)貢獻三大核心價值貢獻品牌價值貢獻客戶價值貢獻運營與服務價值73星商匯數(shù)字時代產(chǎn)業(yè)成長生態(tài)系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)建立用戶激活資源聚集策劃先行發(fā)展階段從企業(yè)需求調研、行業(yè)細分定位、萬科資源整合、企業(yè)痛點挖掘服務資源聚集、企業(yè)客戶資源聚集、萬科物業(yè)及各事業(yè)部資源聚集、國際資源聚集服務網(wǎng)點布局、全國規(guī)模拓展.建立細分行業(yè)聯(lián)盟、形成行業(yè)群+項目群，形成資源無縫對接、信息開發(fā)共享、供需快速匹配核心發(fā)展階段發(fā)展模式政府的敲門磚招商的蓄水池機制的保障平臺萬科基因研展通道拿地、城市更新配套商行業(yè)客戶積累企業(yè)客戶細分企業(yè)的保姆園區(qū)的前臺萬科8大創(chuàng)新服務發(fā)展通道、人文關懷基因：企業(yè)成長、員工成長74互聯(lián)網(wǎng)金融第三方理財P2P網(wǎng)貸創(chuàng)新投資第三方支付O2O服務醫(yī)療服務云計算移動互聯(lián)網(wǎng)服務家庭娛樂網(wǎng)絡游戲開發(fā)動漫制作教育培訓金融服務智能家居軟件和信息服務文化創(chuàng)意服務建筑設計施工技術新材料新能源建研中心時代風口的行業(yè)政府支持的行業(yè)契合萬科資源的行業(yè)產(chǎn)業(yè)池客戶池谷歌、微軟、藍莓影音、奇虎360、SMG、弗徠威智…

行業(yè)選擇原則客戶原則聚焦于目標行業(yè)內的龍頭企業(yè)及潛力企業(yè)，深入了解目標企業(yè)的真實服務需求，解決客戶痛點，伴隨客戶同步成長我們的客戶來自于上海市經(jīng)信委，規(guī)劃中的26個重點發(fā)展行業(yè)與萬科相關匹配程度較高的行業(yè)為：互聯(lián)網(wǎng)教育與機器人服務浪花將推出藝術衍生品，將藝術家原作精品經(jīng)過設計再加工，然后轉化成可供大眾消費收藏的藝術商品。并同時通過線上、線下同步銷售。浪花可以整合內外部藝術資源，國際聯(lián)動、市級聯(lián)動、國際拓展、藝術圣殿、藝術設計、影視媒體、各大院校資源整合。浪花將與各大藝術中心、藝術機構、藝術酒店、文化藝術品牌合作，將知名品牌、文化藝術項目導入園區(qū)，整體提高文化藝術品牌效應。依托萬科整體品牌資源，為企業(yè)提供文化服務，帶來市民運動賽事、音樂盛宴、時尚薈萃、影像先鋒、創(chuàng)意融匯為企業(yè)抹上無線色彩…….浪花文化生活季品牌訴求浪花基于城市文化生活，新時代文化的創(chuàng)想者，為企業(yè)提供文化服務；真正成為城市文化配套服務商，塑造文化生態(tài)圈；浪花文化生活季首先作為城市文化服務平臺，整合國內外文化藝術資源，提供一個開放平臺之余，形成藝術經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，為城市文化活動筑入新活力。文化服務資源整合文創(chuàng)平臺藝術產(chǎn)業(yè)鏈運用文化藝術，為企業(yè)提供文化服務，塑造文化生態(tài)圈，共筑文化城市。輕資產(chǎn)模式之—產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)服務的核心：浪花文化生活季75奉賢區(qū)域臨港區(qū)域松江區(qū)域青浦區(qū)域嘉定區(qū)域寶山區(qū)域黃浦楊浦虹口長寧寶山松江閔行浦江北蔡康橋張江金橋產(chǎn)品主線一關注區(qū)域產(chǎn)品主線二關注區(qū)域產(chǎn)品主線三關注區(qū)域普陀開發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值上海萬科產(chǎn)地圖上海更加規(guī)范化的市場環(huán)境更加利于在模板項目成功后對外進行復制和擴張。在上海的發(fā)展策略——重點關注A20內及軌交沿線的2.5產(chǎn)業(yè)項目（包括輕重資產(chǎn)運營）以及環(huán)線內的二次開發(fā)園區(qū)舊改項目。76在客戶的眼中萬科的住宅，其中最明顯的標志就是物業(yè)服務的優(yōu)勢，軟實力的打造，使得物業(yè)的口碑增加了住宅的價值。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，輕資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)服務更加是重點，相對物業(yè)服務對象（家庭）而言，產(chǎn)業(yè)服務對象（企業(yè)）對服務有更大的需求性和依賴性，服務的內容也更廣泛。萬科住宅物業(yè)服務萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務政策背景：大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新核心城市重點區(qū)域創(chuàng)新型2.5產(chǎn)業(yè)園以北上廣深為核心城市重點區(qū)域創(chuàng)新型2.5產(chǎn)業(yè)園為發(fā)展思路，輕資產(chǎn)服務為方向邁進，注重后端品牌服務。輕資產(chǎn)萬科產(chǎn)業(yè)如何定位細分？—2.5產(chǎn)業(yè)園服務為核心上海、北京等一線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場發(fā)展明顯優(yōu)于其他二線城市2.5產(chǎn)業(yè)園更加適合國內產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場發(fā)展園區(qū)開發(fā)模式較其他模式更為成熟輕資產(chǎn)模式中，產(chǎn)業(yè)服務較物業(yè)服務有更寬的范圍、更大的粘性。77以萬科品牌與專業(yè)能力提前切入城市一級開發(fā)，為政府解決產(chǎn)業(yè)模式與資源課題，增加合作雙方的信任感，為以更低的價格獲取意向土地創(chuàng)造條件重資產(chǎn)模式之一：區(qū)域大規(guī)模產(chǎn)城融合開發(fā)上海地產(chǎn)（集團）有限公司現(xiàn)有代表項目：顧村拓展區(qū)、奉賢奉城項目名稱顧村拓展區(qū)一級開發(fā)項目項目地址:顧村拓展區(qū)整體區(qū)塊項目總面積：總面積8.4平方公里商品房體量：166萬平方米保障房體量：166萬平方米動遷房面積：90萬平方米商辦面積：70萬平方米公建體量：70萬平方米規(guī)劃重點：1、產(chǎn)城融合方式2、分區(qū)分階段開發(fā)節(jié)奏合作方：上海地產(chǎn)、奉賢區(qū)政府+項目名稱奉城奉城鎮(zhèn)一級開發(fā)項目項目地址:上海市奉賢區(qū)大葉公路7628號（近新奉公路）項目總面積：855畝開發(fā)性質：138畝租用地將規(guī)劃為教衛(wèi)和公共事務配套用地，717畝中，住宅面積不少于85%土地性質：住宅、商業(yè)和公共設施配套的城市綜合體屬性住宅面積：280萬平方米其余面積：50萬平方米78萬科獨立，或與合作伙伴共同獲取優(yōu)質產(chǎn)業(yè)園項目的開發(fā)權，通過打造高品質的載體并提供優(yōu)質服務，以最佳的租賃和銷售的比例，實現(xiàn)重資產(chǎn)投資回報和輕資產(chǎn)運營收益現(xiàn)有代表項目：御河硅谷、青浦趙巷青橙重資產(chǎn)模式之二：核心城市重點區(qū)域的2.5產(chǎn)業(yè)園開發(fā)+合作方：天安中國、瑞嘉科技項目名稱北蔡御河企業(yè)公館項目地址位于上海浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)，東至:環(huán)業(yè)西路,南至:A3-05地塊和A4-03地塊,西至:A1-04地塊、A1-07地塊、A3-01地塊,北至:A1-06地塊、A2-05地塊。項目緊貼上海中環(huán)東南段，地段優(yōu)越；周邊道路體系發(fā)達，交通便利；距離張江高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)僅3公里，距離陸家嘴金融中心9.5公里項目面積本項目土地面積13.72萬平米，可售計容面積16.21萬平米項目工期一期2015年11月預售、二期2016年10月預售項目投資30億招商及銷售整體項目25%租賃、計劃2015年銷售額5.6億預期收益IRR21%服務內容招商、星商匯、浪花項目名稱青浦移動置地項目地址位青浦區(qū)滬青平公路項目面積200961.3平方米（即301.4畝,其中水域及綠化代征68.2畝））項目工期一期已建（獨棟及辦公），剩余空地233畝待建容積率及限高0.8≤容積率≤2.0；限高≤60米（規(guī)劃批復有：辦公、獨棟、酒店等業(yè)態(tài)）項目現(xiàn)狀2014年8月份進行的竣工驗收?，F(xiàn)在已經(jīng)簽訂意向協(xié)議的有6家企業(yè)，20多家企業(yè)在談；目前項目的租金是1.5元/平/天起租；一期均價在9500元/㎡左右。獲取方式部分股權收購，占股小于49%,銷售比50%（TBC)79收購優(yōu)質的存量資產(chǎn)，進行改造后出租，并通過運營服務提升其資產(chǎn)價值，再以資本化運作的方式在３～５年形成穩(wěn)定現(xiàn)金流后整體退出重資產(chǎn)模式之三：存量資產(chǎn)優(yōu)化升級改造開發(fā)現(xiàn)有代表項目：張江國際創(chuàng)新中心、長寧上生所項目名稱張江劍騰國際創(chuàng)新中心項目地址上海浦東新區(qū)丹桂路799號，位于龍東大道南側、申江路東側、丹桂路西北側項目面積本項目土地面積6.31萬平米，現(xiàn)有廠房建筑面積為8.01萬平方米項目工期目前還在最終策劃階段項目投資預計總投資12億招商及銷售項目預計5年中租金收入6.38億，若整體銷售收入為32.8億預期收益項目預計5年中租金收入6.38億，若整體銷售收入為32.8億服務內容策劃、招商、星商匯、浪花+合作方：張江國創(chuàng)、長寧上生所項目