房地產(chǎn)營銷策劃-金光華廣場正式版

金光華廣場中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/292區(qū)位交通基本參數(shù)特色分析項目定位業(yè)態(tài)分布營銷策略SWOT分析總結(jié)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部 2023/8/29 3區(qū)位交通-區(qū)位萬象城金光華廣場火車站湖羅

街老門東金光華廣場位于羅湖區(qū)人民南路與嘉賓路的交匯處，向北600米是東門老街，向南1200米是羅湖火車站，向西1000米是萬象城。中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/294區(qū)位交通-交通國貿(mào)國貿(mào)羅湖小學(xué)附近公交線路：

東門老街金城大廈1金城大廈2陽光酒店麗都酒店2金光華廣場站：2;11;14;17;82;102;205;229;300a線;300b線;300區(qū);306;307;309;335;336;351;378;381;386;387;b307;k307;n14夜;n15夜;n16夜;n19;n7夜;高峰專線2國貿(mào)站：11;m290;高峰專線25羅湖小學(xué)站：7;7短;12;17;38;82;83;97;101;102;205;211;300a線;300區(qū);302;306;307;352;b307;k302;n19附近地鐵線路：國貿(mào)站A出口（羅寶線）中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/295區(qū)位交通-周邊配套南洋大廈廈苑大廈心大廈東門大豐中海燕老街海貿(mào)易際圳國深廈大際商業(yè)場貿(mào)商國國大廈業(yè)大廈大廈湖心商中心深華展發(fā)場廣中心彭年里金嘉圳光深華廣場店石廣場陽光酒軒鉆場地逸麗廣置柏園花峰云苑名際國金光華廣場周邊環(huán)繞的寫字樓有國貿(mào)大廈，國際商業(yè)大廈，嘉里中心，發(fā)展中心大廈，彭年廣場等，星級賓館有新時代酒店，羅湖大酒店，彭年酒店，金碧酒店，陽光酒店，廬山酒店，鴻豐大酒店等，百貨商場有鉆石廣場，柏麗廣場，天虹商場等，居民住宅有置地逸軒，國際名苑，云峰花園等。中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/296基本參數(shù)占地面積 18814平方米建筑面積 102914平方米樓高45米，地上8層，地下3建筑規(guī)模層（B3為停車場，L8為辦公區(qū)）B2設(shè)有1個地鐵接駁入口，L1入口設(shè)計 設(shè)有2個主入口，3個次入口，L2設(shè)有2個天橋出入口（分別連接國貿(mào)和鉆石廣場）

垂直電梯17部扶梯42部商業(yè)連通二樓分設(shè)兩條長廊，連通國貿(mào)商場與鉆石廣場，成為“商圈樞紐”B3車位300個，B2車位50個。停車位聯(lián)動停車位：發(fā)展中心約200個。附近國貿(mào)大廈，鉆石廣場和友誼城停車場聯(lián)動約1200個。建筑主體緊依8500平米前廣場，且與地鐵站無縫連接（出口寬達(dá)16米）。特色在前廣場設(shè)計有60米陽光天庭，使得陽光直射地鐵站臺，“將人與商業(yè)的互動關(guān)系發(fā)揮到淋漓盡致”。中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/297特色分析特色：配套有文化廣場和商圈連通長廊空中長廊：連通人民南商圈，便于客流轉(zhuǎn)換；但設(shè)計繞道，未能新增客流量。廣場：晚間吸取客流較多，但未能新增有效客流；白天由于未設(shè)置方便客戶休息設(shè)施，且緊鄰地鐵，大多客流直接走地下通道，廣場空間未能有效利用。提袋率（估算）工作日客流量一般：提袋率≤50%周末客流量較大：提袋率≤70%中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/298項目定位-高中檔路線關(guān)鍵詞：國際，時尚，經(jīng)典，文化，消費(fèi)以國際標(biāo)準(zhǔn)衡量自身，以時尚標(biāo)準(zhǔn)丈量生活，以品質(zhì)和誠信為經(jīng)緯，將時尚和經(jīng)典、文化和消費(fèi)完美的融合于一身。揉合世間經(jīng)典消費(fèi)文化與現(xiàn)代精致生活。中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/299項目定位－客戶群定位中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2910業(yè)態(tài)分布－店鋪分布總表樓百貨/服裝/童裝/數(shù)碼家居鐘表/珠寶/個人護(hù)理影院/美容美發(fā)/飾品/禮品//藥品/餐飲溜冰場/銀行合計層超市鞋包玩具影音生活攝影/服務(wù)運(yùn)動用品保健品反斗樂園L7000000040004L6000000021205L50201810217022L4011801351010039L303000000111033L204200010101045L102001080101031B1029013293600071B2030268132403261013785305217414152311中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2911業(yè)態(tài)分布－概述店鋪總數(shù)：311個。主力店個數(shù)：4個，占比1.29%普通店個數(shù)：307個，占比98.71%普通店個數(shù)：主力店個數(shù)＝77：1店鋪總面積：88000平方米主力店總面積：9800平方米，占比：11.14%普通店總面積：78200平方米，占比：88.86%普通店總面積：主力店總面積＝8：1中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2912業(yè)態(tài)分布－主力店分布主力店名稱所在樓層估算面積面積占比（平方米）蘇寧B235003.98%ZARAB125002.84%南國影城L3－L420002.27%反斗樂園L418002.05%中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2913業(yè)態(tài)分布－主力店各商戶類別占比圖(按面積）由左側(cè)占比圖可以看出，主力店各商戶類別占比較為均衡。其中：精品電器類主力店占比36%;服飾類主力店占比26%;娛樂類主力店占比38%。中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部 2023/8/29 14業(yè)態(tài)分布－基本業(yè)態(tài)占比零售業(yè)態(tài)占比最大，為80%；餐飲業(yè)態(tài)占比其次，為13%；休閑娛樂占比7%。中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2915業(yè)態(tài)分布－商戶類別占比服裝/鞋包類占比最大，為43%。其次為鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動用品類商戶，占比為17%；再次為餐飲，為13%；家居生活，10%。中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2916業(yè)態(tài)分布－各層商戶個數(shù)分布中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2917業(yè)態(tài)分布－各層商戶占比分布中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2918業(yè)態(tài)分布－各層商戶占比簡析B2 第一大業(yè)態(tài)為餐飲業(yè)，占比40%。第二大業(yè)態(tài)是個人護(hù)理/藥品/保健品，占比21%。其次，占比較多的依次為鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動用品、家居生活，分別為13%和10%。B1 第一大業(yè)態(tài)為服裝/鞋包，占比42%；其次為鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動用品，占比41%。餐飲占比8%，為該層第三大業(yè)態(tài)。L1 占比最大業(yè)態(tài)為服裝/鞋包，占比為65%。第二大業(yè)態(tài)為鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動用品，占比26%。L2 占比最大業(yè)態(tài)為服裝/鞋包，占比94%。L3 占比最大業(yè)態(tài)為服裝/鞋包，占比91%。L4 業(yè)態(tài)分布較為多樣，第一業(yè)態(tài)為家居生活，占比32%；第二為服裝/鞋包，占比28%；第三為童裝/玩具，占比21%。L5 家居生活類商戶占比最大，約35%；其次是美容美發(fā)/攝影/服務(wù)類商戶，占比為32%。L6 餐飲類和美容美發(fā)/攝影/服務(wù)類商戶分別占比40%，影院/溜冰場/反斗樂園類商戶占比20%。L7 全部為餐飲類商戶。中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2919業(yè)態(tài)分布-樓層功能導(dǎo)視L7餐飲L6健身，餐飲L5家居用品，婚紗攝影，英語培訓(xùn)，健身娛樂，美容美發(fā)L4女裝，童裝，內(nèi)衣，運(yùn)動服飾，游樂場L3女裝，耶羅酒吧，南國影城，皮具箱包L2女裝，男裝，皮鞋皮具，珠寶飾品，咖啡廳L1女裝，男裝，男女休閑裝，皮鞋皮具，珠寶飾品，手表B1女裝，男裝，化妝品，珠寶飾品，餐飲B2餐飲，輕食，手機(jī)通訊，個人護(hù)理，家居內(nèi)衣，停車場B3汽車美容，停車場中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2920業(yè)態(tài)分布－（金光華自定義分類）中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部 2023/8/29 21業(yè)態(tài)分布－（金光華自定義大類分布）中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部 2023/8/29 22業(yè)態(tài)分布－店鋪分布特點普通店鋪：B2和B1，針對地鐵客流設(shè)置店鋪，價位相對較低。L1和L2，服飾類店鋪分布密集，多為品牌名店。L3-L5，業(yè)態(tài)異質(zhì)性強(qiáng)，店鋪種類多樣化。L6-L7，以餐飲為主。單個店面積占比較小，平均面積為245平方米。主力店鋪：分布在不同樓層，以引導(dǎo)客流。單個店面積占比較大，平均面積為2450平方米。主力店與普通店單店平均面積比為10：1中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2923營銷策略-動線分析之B2（地鐵口）潛在死角區(qū)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部 2023/8/29 24營銷策略-動線分析之B1（地面入口）潛在死角區(qū)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部 2023/8/29 25營銷策略-動線分析之L1（多個入口）車街邊展示面街中庭活動區(qū) 邊展示面車行出口街邊展示面潛在死角區(qū)車行入口中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部 2023/8/29 26營銷策略-動線分析之L2(長廊入口)潛在死角區(qū)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2927營銷策略-動線分析之L3中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2928營銷策略-動線分析之L4中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2929營銷策略-動線分析之L5中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2930營銷策略-動線分析之L6中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2931營銷策略-動線分析之L7中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2932營銷策略定位有序：地鐵接駁區(qū)設(shè)置相對便宜的餐飲和購物店，針對性強(qiáng)。店鋪布局：同質(zhì)品牌分布密集，主力店分布緊湊。中庭利用：固定店鋪，或作為各種儀式及活動的展示舞臺。空間營銷：廣告展示位置布局合理，有效利用平面和立體空間。中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2933營銷策略-B1層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2934營銷策略-B2層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2935營銷策略-L1層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2936營銷策略-L2層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2937營銷策略-L3層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2938營銷策略-L4層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2939營銷策略-L5層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2940營銷策略-L6層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2941營銷策略-L7層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2942SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：u最靠近羅湖站的大型u缺乏特色，業(yè)態(tài)定位商業(yè)綜合體，是港人北不清晰，無百貨、超市上和外地來深游客的最類主力店做支撐。便利購物中心。u周邊鉆石廣場，國貿(mào)，u接駁地鐵站，且附近友誼城等對客流有分散公交線路多達(dá)40余個，作用，有效客流較少?？土髁看蟆C(jī)會：威脅：u隨著地鐵多條線路的u附近有JUSCO精品開通，地鐵站會帶來更超市和茂業(yè)百貨，形大的客流量，促進(jìn)地鐵成同檔次客戶競爭。商業(yè)的繁榮。u1000米內(nèi)有萬象城，u空中長廊連通同區(qū)域形成同檔次競爭。多個商業(yè)中心，有利于客流交換。中原地產(chǎn)（深圳）市場研究部2023/8/2943總結(jié)：主力店缺位，特質(zhì)在哪里？金光華廣場從區(qū)位優(yōu)勢到建筑設(shè)計、從周邊配套到營銷策略、從人氣積聚到商業(yè)氣質(zhì)均呈現(xiàn)了一個成熟的SHOPPINGMALL應(yīng)有的品質(zhì)。但其最大的遺憾在于沒有一個真正意義上的主力