年廣州某項(xiàng)目商業(yè)裙樓策劃方案

策劃及銷(xiāo)售架構(gòu)2**商業(yè)項(xiàng)目策劃服務(wù)架構(gòu)

當(dāng)?shù)胤中校◤V州**）策劃總監(jiān)二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)籌發(fā)展中心****策劃經(jīng)理策劃師策劃經(jīng)理招商顧問(wèn)3項(xiàng)目總監(jiān)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理執(zhí)行建立溝通平臺(tái)制定培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)推廣/包裝銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)資源配合物料包裝區(qū)域經(jīng)理策劃經(jīng)理燈箱、海報(bào)、X架、吊旗、DM等現(xiàn)場(chǎng)參觀(guān)PPT講義帶看指標(biāo)成交指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)籌發(fā)展中心****商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售操作流程：4**地產(chǎn)過(guò)往操作商業(yè)項(xiàng)目介紹5**(CentaPro)商業(yè)顧問(wèn)收購(gòu)利嘉閣深圳公司成立**成立2001年2003年2004年CentaPro整合了**強(qiáng)大的資源，其主力成員擁有多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)主要有：商業(yè)項(xiàng)目策劃、招商、研究服務(wù)。

CentaPro在深圳本地的項(xiàng)目皆為深圳各區(qū)的重要代表項(xiàng)目，所負(fù)責(zé)策劃項(xiàng)目的總建筑面積累計(jì)達(dá)460萬(wàn)平方米，總商業(yè)面積累計(jì)達(dá)120萬(wàn)平方米

6招商成果——百老匯院線(xiàn)、王子牛扒城、Starbucks等招商成果——味千拉面、?；手嗟辍⑻赵淳萍?、WalkerShop/HOSOPlace、FashionCommunityKitterick、ANTEPRIMA、ATSUROTAYAMA、CallawayGOLFPEARLYGATES、CKUnderwear招商成功案例（深圳篇）**擅長(zhǎng)大型主力店的招商，尤其是海外品牌的商家。曾經(jīng)成功擔(dān)任眾多知名品牌的租戶(hù)代表。7招商成果——Mannings、Marco&Mari等招商成果——Carrefour、中影南國(guó)等招商成功案例（深圳篇）8項(xiàng)目介紹——規(guī)模：占地1.4萬(wàn)平方米全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃工作柏東廣場(chǎng)（原東山廣場(chǎng)）東山錦軒現(xiàn)代城項(xiàng)目介紹——地理位置：東山口地鐵站上蓋投資組合：廣州市**房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)模：占地8000平方米，總建筑面積：6萬(wàn)平方米，招商成功案例（廣州篇）水晶宮式全開(kāi)放動(dòng)感商城9——前期規(guī)劃設(shè)計(jì)廣州大學(xué)城項(xiàng)目10——招商策劃工作恒寶廣場(chǎng)11項(xiàng)目央總建鼓筑面?zhèn)兎e達(dá)太14筒萬(wàn)平宋方米說(shuō)，其鈔中：住宅6.況5萬(wàn)平畢方米光，以惹小面資積三曾房單繪位為乎主，古面對(duì)魄市區(qū)裹實(shí)用子型家陽(yáng)庭；東方跨文德左廣場(chǎng)寫(xiě)字敬樓3.皮2萬(wàn)平比方米挎，面距對(duì)市欠區(qū)中某心的足中小描型企猴業(yè)及萌投資扇者；商場(chǎng)4.兼5萬(wàn)平醉方米室，將資建成尼世界斜性的銷(xiāo)民族由工藝素、文回化展圍示、宜商業(yè)揭平臺(tái)摸；12北京灶路商島圈又傾一商奮業(yè)巨摘作，舊占地4萬(wàn)m2、建旗筑面唉積達(dá)15萬(wàn)m2商業(yè)叔航母堂，包蹦括綜樓合商刪業(yè)中配心、囑高級(jí)稠酒店傲、商匙業(yè)辦減公、菊商務(wù)僻公寓蜻、文蠢化保味留建遮筑等勵(lì)多種堅(jiān)物業(yè)法；大小槍馬站軍商業(yè)括中心**職公司稠現(xiàn)正講負(fù)責(zé)匆項(xiàng)目獻(xiàn)的前斜期策抹劃以鵝及主刪力商崇家招鐘商工尤作，由經(jīng)*形*公外司引折薦，絲式項(xiàng)目愉已與脖新世系界百若貨簽捆訂合客作意紡向；項(xiàng)目遣預(yù)計(jì)或在20濃10年正急式推亂出市蕉場(chǎng)；13荔灣艙區(qū)總漁建筑謠面積祝達(dá)14萬(wàn)m2的大寺型商惹業(yè)廣馳場(chǎng)；荔灣鍋陸居甚路步集行商遭業(yè)街**飼公司斑現(xiàn)正煤負(fù)責(zé)辣項(xiàng)目忙的前狠期策濃劃顧西問(wèn)工按作；14廣州地市越厭秀區(qū)倍北京精路大閑型商硬業(yè)項(xiàng)爽目，壘以網(wǎng)絞絡(luò)、洞潮流薯等新秀型業(yè)馳態(tài)組績(jī)合成享廣州纏市最掀“in擠”的購(gòu)隸物商置場(chǎng)；錦源使國(guó)際遲商場(chǎng)項(xiàng)目忍商場(chǎng)依建筑示面積策達(dá)2.臟3萬(wàn)m2，將桐于20錫07年下拳旬推氏出市姐場(chǎng)正山式招懼商；15佛山藥東方除廣場(chǎng)工作旺內(nèi)容期：項(xiàng)目煌區(qū)域籌市場(chǎng)楚研究底及商瞎鋪商根場(chǎng)情麗況分盆析項(xiàng)目籮質(zhì)素扮分析項(xiàng)目霜經(jīng)營(yíng)械規(guī)劃耕概念項(xiàng)目巖規(guī)劃衰設(shè)計(jì)喚改善溜方案目標(biāo)鼓客戶(hù)灣市場(chǎng)似分析各項(xiàng)諸宣傳背推廣潛及促釀銷(xiāo)策研略等熊方面移的策柱劃項(xiàng)目辭銷(xiāo)售位于易佛山狠市永胸安路毒與錦此華東往路交進(jìn)界，滔占地甩17您萬(wàn)平娃方米挺，總柳建筑桂面積叫為6船7萬(wàn)賴(lài)平方科米，雙其中威商場(chǎng)廊總建驚筑面久積為恐18監(jiān)萬(wàn)平祥方米械。由偷八大所組團(tuán)唐組成考，裙勿樓為砌商場(chǎng)會(huì)，塔木樓為導(dǎo)住宅右。16華林僵玉器燃廣場(chǎng)總建嘩筑面些積達(dá)編到1領(lǐng)0萬(wàn)較m2鏡的珠域?qū)氂皲z石專(zhuān)同業(yè)批廟發(fā)市朵場(chǎng)；開(kāi)售愈首月陳銷(xiāo)售翅額超笑3億彼元，尖首層祝街鋪龍售價(jià)拴超過(guò)廣11找萬(wàn)元堡/m根2；17項(xiàng)目居總建閑面積3.屋2萬(wàn)汁平方沾米，共絕有三番層地赴下商懂場(chǎng)，售使用嘴面積2萬(wàn)椒平方怖米，設(shè)金停車(chē)考位20黨0多寒個(gè)，其選規(guī)模贊是目倒前廣果州同至類(lèi)地列下商妥場(chǎng)中室最大呢的。得于2認(rèn)00航6年舉暑假秧期間柄試業(yè)，該軌項(xiàng)目食地面歷部分謀將建壩設(shè)綠耀化廣辦場(chǎng)，蘆既可倉(cāng)延伸殘人民敞公園妹更令門(mén)城市殃中心谷區(qū)域奧的添抬一新市亮點(diǎn)用。動(dòng)漫米星城首月謹(jǐn)招商蕩面積井已達(dá)唐80櫻%18Ⅰ、漿思想玩回歸Ⅱ、與市場(chǎng)他分析Ⅲ、樣項(xiàng)目待定位薯分析Ⅳ、縮慧業(yè)態(tài)索規(guī)劃豈及招博商策宣略Ⅴ、制**貼地產(chǎn)置優(yōu)勢(shì)附錄怕一：金色訪(fǎng)家園巷和龍渡津路看項(xiàng)目裁商業(yè)適裙樓嶺策略允建議附錄附二：**存地產(chǎn)置**良項(xiàng)目細(xì)專(zhuān)案衣組介濤紹目遠(yuǎn)錄19Pa桌rt障o柜ne構(gòu)：思想嗓回歸20鑒于墳本項(xiàng)誤目屬遲于*砍*地殊產(chǎn)住頃宅裙寫(xiě)樓商樸業(yè)，居除了賓基本念的要醒滿(mǎn)足蹲商業(yè)遠(yuǎn)地產(chǎn)成功哲招商鴉和經(jīng)林營(yíng)的前困提下槍?zhuān)?看*地舟產(chǎn)*偉*項(xiàng)歡目專(zhuān)爸案組放更以提升辜整體枯項(xiàng)目建形象和最殿大程栗度上提高權(quán)客戶(hù)蒜滿(mǎn)意率度的基惹本原趕則，恒通過(guò)殃對(duì)項(xiàng)錯(cuò)目詳本細(xì)的陜分析句和全恒面的它市場(chǎng)獻(xiàn)調(diào)研樂(lè)，在充分刊數(shù)據(jù)和*勾*地泰產(chǎn)豐富維的商志業(yè)地吹產(chǎn)操設(shè)作經(jīng)賢驗(yàn)的支義持下允，尋叫求出趴最佳勺適合昆本項(xiàng)耐目的捏運(yùn)作遇模式強(qiáng)。211.飯1墻廣層州市濤商業(yè)茫裙樓壟發(fā)展晚演變物業(yè)配套型主驅(qū)型裙樓獨(dú)立型裙樓綜合型裙樓利潤(rùn)增值型后現(xiàn)代裙樓22直接扯銷(xiāo)售旗典型野案例普：僑蓄宏大遍廈利潤(rùn)嶼增值主型物業(yè)睡配套芝型俱特點(diǎn)踏：便帝民服童務(wù)典型打案例游：天葛盛大視廈、鐮天寶基大廈返租陪銷(xiāo)售肯典型謊案例弄：名富匯商益廈23主驅(qū)烘型裙論樓獨(dú)立矩型裙共樓特點(diǎn)處：專(zhuān)頑業(yè)市養(yǎng)場(chǎng)方件向，體以裙蔑樓帶店動(dòng)寫(xiě)恥字樓詠銷(xiāo)售典型敬案例彼：萬(wàn)孔菱廣許場(chǎng)綜合顏型裙?jié)摌翘攸c(diǎn)柜：類(lèi)魯購(gòu)物莊中心傘方向秘，輻婦射人忌群廣典型許案例港：恒旺寶廣嘗場(chǎng)特點(diǎn)就：區(qū)糖域性業(yè)高檔度配套典型霜案例槍?zhuān)盒履愎獬窍笫袕V相場(chǎng)241.敏2跪?qū)ぬ斍箜?xiàng)引目最吳佳操懸作模射式銷(xiāo)售不銷(xiāo)矩售先租徹后售返租探銷(xiāo)售直接遮銷(xiāo)售只租箭不售自身通持有Re執(zhí)it保s上灑市√XXXX1、昂培養(yǎng)臨該商橋場(chǎng)的奴經(jīng)營(yíng)疼，刺激后全期銷(xiāo)誓售獲捷得較么好的養(yǎng)回報(bào)2、舊避免塞該區(qū)甲商業(yè)常氣氛坑較差的現(xiàn)予狀，限獲得吹最佳慮的銷(xiāo)迫售時(shí)機(jī)厚；區(qū)域類(lèi)內(nèi)商住業(yè)氛佳圍差寒，銷(xiāo)版售抗性快大經(jīng)營(yíng)膽、管香理成宵本相欣對(duì)過(guò)帆高項(xiàng)目寧體量攪相對(duì)過(guò)較小留，裙掏樓性質(zhì)前期貞無(wú)法何準(zhǔn)確臨估計(jì)殿商場(chǎng)溫的潛在碧經(jīng)營(yíng)疤價(jià)值251.遇3抵如乒何實(shí)弟現(xiàn)最績(jī)佳操蹲作模悼式前期性確定啟策略**椅地產(chǎn)招商初期授經(jīng)營(yíng)清和調(diào)翼整商場(chǎng)形經(jīng)營(yíng)葬良好租金顧提升銷(xiāo)售自身乏持有遵經(jīng)營(yíng)嘉一段筆時(shí)間26Pa縱rt近t黑wo補(bǔ)：市場(chǎng)曉分析27優(yōu)忘勢(shì)**嘗強(qiáng)大許的品烏牌號(hào)莫召力漁，抗田性相餃對(duì)較歉??；項(xiàng)目間所在戰(zhàn)區(qū)域址相對(duì)鳥(niǎo)成熟灘，居濱住氛寨圍濃絮厚，前交通樹(shù)便利來(lái)；項(xiàng)目別輻射轉(zhuǎn)范圍理內(nèi)高面端住稱(chēng)宅項(xiàng)張目較愧多，瞎消費(fèi)徹力巨容大；劣狀勢(shì)項(xiàng)目避位置炕相對(duì)廢孤立己，兩茂邊現(xiàn)叢營(yíng)商您業(yè)低飲檔；項(xiàng)目咐所在集路段繳商業(yè)效氛圍膨較差候，多銀個(gè)高背層住胳宅項(xiàng)予目底掩商處于意空置瀉狀態(tài)蹤蝶；項(xiàng)目紙負(fù)一忽層所沙連接弱的*橡*地肝下城妖商場(chǎng)冤經(jīng)營(yíng)良慘淡手，一糞定程度尾上影桿響本裳項(xiàng)目瓶負(fù)一然層的窩經(jīng)營(yíng)左信心晴；2.采1飛項(xiàng)跌目S陡WO統(tǒng)T分猜析28機(jī)船遇本項(xiàng)繩目輻肝射區(qū)嘉域現(xiàn)雕有商勁業(yè)經(jīng)宵營(yíng)較兼差；區(qū)域鋤內(nèi)商狹業(yè)趨券中檔贏(yíng)配套百性業(yè)歌態(tài)居命多，遍存在表新商莖業(yè)業(yè)態(tài)志的發(fā)炭展空糊間；荔灣局區(qū)政足府將盾**辛路列哀為未石來(lái)發(fā)鼠展的陪重要娘區(qū)域弦之一風(fēng)逃險(xiǎn)區(qū)域枝內(nèi)商銳業(yè)氛證圍較沖弱，碌人流跳量不經(jīng)夠理酷想；**搏路及界周邊勉現(xiàn)在鑒有空她地以嶺后建遮成項(xiàng)勒目對(duì)剪本項(xiàng)目的蜂沖擊秀；292.桂2貍荔話(huà)灣區(qū)筋商業(yè)憑格局亭構(gòu)成新大腔新動(dòng)感小西漫關(guān)恒寶享廣場(chǎng)十甫甜名都荔灣烏廣場(chǎng)名匯賺廣場(chǎng)西城跡都薈302.清3金荔勒灣區(qū)玻主要多消費(fèi)攀力組狗合長(zhǎng)期破居住畫(huà)在此獨(dú)的“杯老西夾關(guān)”外地丈來(lái)此牲經(jīng)商停的“蛙淘金壞族”在此稀區(qū)域隆謀求檔發(fā)展例的“愧白領(lǐng)結(jié)”荔灣昏區(qū)主符要消蠅費(fèi)力丸組合31周邊帝眾多的中岸小學(xué)生人桌群本項(xiàng)它目住傻宅部分游及*期*路區(qū)貌域高到端住宅尼小區(qū)人群其他括特定消費(fèi)暑人群**攻北路需區(qū)域舅消費(fèi)定力構(gòu)撈成以本嘉項(xiàng)目佩為圓銅心，撇周邊隙2公館里內(nèi)吳的可能劑性主力序消費(fèi)酸群體32一、蜂項(xiàng)目斤除將亮本項(xiàng)堂目及掌附近宵常住株居民給作為返本項(xiàng)殘目的植客戶(hù)品群外茫，更拆需要依靠炒自身仇經(jīng)營(yíng)命特色狗，吸顆引更屆多的言高端店目標(biāo)選消費(fèi)躲群體毛，以實(shí)礎(chǔ)現(xiàn)項(xiàng)店目經(jīng)律營(yíng)的鞭目標(biāo)灣；二、關(guān)項(xiàng)目馬所在正區(qū)域歸消費(fèi)阿力相臘對(duì)旺膜盛，刊除了巷普通獨(dú)的消酸費(fèi)者位外，芝可在業(yè)財(cái)態(tài)組楊合上堅(jiān)適合聯(lián)考慮姜“學(xué)類(lèi)生”拔這一戲較為兆特殊群的消外費(fèi)群幼體；啟示33商場(chǎng)名稱(chēng)地理位置商場(chǎng)規(guī)模功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類(lèi)主要品牌經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)新光城市廣場(chǎng)**中路和中山七路交匯處5層總面積5萬(wàn)平方米首層：化妝品、皮鞋、珠寶鐘表2層：時(shí)尚女裝、配套精美飾品3層：女裝/女內(nèi)衣、童裝玩具、床品4層：男士正裝、商務(wù)休閑裝、男士?jī)?nèi)衣、休閑運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)用品北區(qū)負(fù)一、二層：家樂(lè)福超市北區(qū)一層：肯德基餐廳北區(qū)五層：海鮮火鍋南區(qū)一層：棒約翰、7-11便利店、仙蹤林、月半灣南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖南區(qū)三層：香港NEWWAYKTVESPRIT、G2000、Attitude、百麗、芭迪、周大福、美寶蓮、耐克、阿迪達(dá)斯等經(jīng)營(yíng)狀況日益轉(zhuǎn)好中等檔次以頻繁的促銷(xiāo)活動(dòng)和折扣優(yōu)惠吸引西區(qū)人氣2.桂4辟*含*路微區(qū)域冶主要墾競(jìng)爭(zhēng)忘商業(yè)索項(xiàng)目探調(diào)研江分析主力國(guó)商家品牌誼商家點(diǎn)評(píng)揀：主號(hào)力商旺家作創(chuàng)用明仆顯，品牌潔商家笨歷經(jīng)眠洗牌34商場(chǎng)名稱(chēng)地理位置商場(chǎng)規(guī)模功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類(lèi)主要品牌經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)新大新荔灣商廈荔灣路彩虹橋4層首層：食品、煙酒、滋補(bǔ)品、藥品、小五金、化妝品、日用品2層：男士服飾、休閑服裝、鞋類(lèi)、皮具、、手袋3層：女士服裝、嬰童服裝、針織服裝、鐘表首飾4層：家用電器、影視音響、音像制品、通訊器材、體育用品、文具、床上用品等金利來(lái)九牧王千色店麥當(dāng)勞等經(jīng)營(yíng)狀況一般中等檔次傳統(tǒng)百貨，去年底轉(zhuǎn)型為品牌折扣店

品牌繩商家點(diǎn)評(píng)胡：傳敏統(tǒng)百蘆貨經(jīng)記營(yíng)備毫受考媽驗(yàn)，矮轉(zhuǎn)型些經(jīng)營(yíng)阻勢(shì)在餃必行35商場(chǎng)名稱(chēng)地理位置商場(chǎng)規(guī)模功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類(lèi)主要品牌經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)萬(wàn)佳百貨

中山八路10號(hào)6層1.7萬(wàn)平方米首層：國(guó)美、屈臣氏、肯德基、美心點(diǎn)心店2~3層：華潤(rùn)萬(wàn)佳超市4層：新東方英語(yǔ)培訓(xùn)點(diǎn)西區(qū)3層：太湖酒家東區(qū)2層：元綠壽司店?yáng)|區(qū)3層：洞庭土菜館東區(qū)4層：陽(yáng)臺(tái)西餐廳（意大利、土耳其菜）東區(qū)5層：牛扒城S&KSPARKLE屈臣氏經(jīng)營(yíng)狀況佳，廣場(chǎng)經(jīng)常做促銷(xiāo)活動(dòng)

中低檔次主要依靠中山八的大型高尚住宅和生活小區(qū)，滿(mǎn)足周邊居民日常一站式生活消費(fèi)。

主力拍商家拆品牌朽商家點(diǎn)評(píng)令：餐叛飲類(lèi)刻品牌普商家程所占鏈比重作超過(guò)稈一半36商場(chǎng)名稱(chēng)地理位置商場(chǎng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)狀況金禧大廈商業(yè)裙樓**北路1024號(hào)三層臨街長(zhǎng)約50米，進(jìn)深約30米；二、三層企業(yè)辦公；首層2家商鋪，且為企業(yè)辦公性質(zhì)荔康大廈商業(yè)裙樓金禧大廈南面，本項(xiàng)目斜對(duì)面三層；臨街約45米，進(jìn)深約45米；全部空置**大廈商業(yè)裙樓荔康大廈南邊（緊鄰位置）二層臨街長(zhǎng)約40米，進(jìn)深約25米，招租率95％首層：典藝琴行、通業(yè)地產(chǎn)、交通銀行、駿德酒業(yè)、鳳凰旅行社、泰奇食品等二三層：泰奇食品（辦公）2.棕5質(zhì)本冒項(xiàng)目互同路慮段裙少樓商挎鋪經(jīng)夢(mèng)營(yíng)現(xiàn)送狀點(diǎn)評(píng)熔：商壯業(yè)氛宅圍十美分淡灶薄，侮缺乏平合理魄的定虧位和乘主題蹄包裝評(píng)；37小結(jié)襖：*環(huán)*北治路區(qū)辨域商悲業(yè)機(jī)滿(mǎn)會(huì)及飼經(jīng)營(yíng)召風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)機(jī)會(huì)一、區(qū)域她內(nèi)裙嘆樓商張業(yè)經(jīng)酸營(yíng)較尖差，蝴缺乏棉主導(dǎo)測(cè)地位跳商業(yè)濱和特精色性屯商業(yè)鄰，存納在市伐場(chǎng)空舅白點(diǎn)餓；二、紫高端鎖消費(fèi)謎人群騎豐富蔬，消籮費(fèi)潛染力巨館大，藏高端嗽消費(fèi)預(yù)場(chǎng)所涉和額文輩化性能消費(fèi)講缺乏爹；三、黑居住裳及文屋化氛鄙圍濃摸厚，千商業(yè)鏈傳統(tǒng)咳發(fā)展片良好漁；四、蜓本區(qū)勸域內(nèi)橡城市禍規(guī)劃頓較好炎，交狹通十度分便破利。38一、區(qū)域次內(nèi)商痰業(yè)租密金較百低，身目前舌整體和商圈任經(jīng)營(yíng)話(huà)氛圍刪較弱魯，人疲流量素不夠傅理想燈；占二伯、區(qū)傳域內(nèi)騎消費(fèi)斜觀(guān)念逢較傳崗統(tǒng)，孫項(xiàng)目外周邊欠區(qū)域呈社區(qū)素配套瘋相對(duì)媽成熟責(zé)；陷三藝、*扎*中濕路及跟離本盤(pán)項(xiàng)目杠較近繪區(qū)域述存在理大量縱待開(kāi)敏發(fā)項(xiàng)隙目，揚(yáng)對(duì)本竟項(xiàng)目獅后期五穩(wěn)定雅經(jīng)營(yíng)憶帶來(lái)氧壓力窮。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)39市場(chǎng)相現(xiàn)狀末風(fēng)險(xiǎn)甲與機(jī)穗遇并型存，項(xiàng)目組裙樓粗定位滲該何倆去何貧從？40Pa愚r(nóng)t漠t鋸hr腰ee餅：定位攀分析413.少1艙項(xiàng)脅目定驕位及隙業(yè)態(tài)之組合提升四最終冰銷(xiāo)售湖時(shí)良好勢(shì)的商頂場(chǎng)租歌金提高管**客戶(hù)進(jìn)滿(mǎn)意仔度獲取逮良好洲而穩(wěn)霞定的租磁金收趨益最大辣程度陷上吸引誦人流凸現(xiàn)年**特色羞品牌腳文化差異旦化特稈色經(jīng)科營(yíng)，挖掘起空白屢消費(fèi)耗點(diǎn)定位杰依據(jù)423.揮2垮消費(fèi)訓(xùn)群體飼構(gòu)成本項(xiàng)預(yù)目住泰宅客袍戶(hù)、洋**白、荔背康大趕廈、德金禧駛大廈蠅、皇榆上皇斗大廈陜、華巧業(yè)大慈廈、尺康怡異居、霧偉業(yè)路閣等堂周邊饒20軍0米罵內(nèi)小往區(qū)人量群及啟眾多詢(xún)中小陰學(xué)生棟群體核心略客戶(hù)重要泄客戶(hù)**灶北路雁、*年*中絲式路中污山七押路、示龍津治路沿快線(xiàn)等磨此區(qū)貧域“騙老廣償州”嚷居民邊緣抖客戶(hù)該區(qū)猾域內(nèi)稍的專(zhuān)曲業(yè)市草場(chǎng)的母“淘昂金族鞭”及持部分礎(chǔ)白領(lǐng)岔人群偶得窮客戶(hù)荔灣悔區(qū)其損他中旅高端收消費(fèi)己群體革及偶噴過(guò)消已費(fèi)群槽體等43“老量西關(guān)肆”1、宵主動(dòng)鉛消費(fèi)唉力有耕限；2、目被動(dòng)蘇性消祥費(fèi)較猜大（受咬其父聽(tīng)母控憂(yōu)制）盆；3、儉文化虹與藝仍術(shù)類(lèi)裳消費(fèi)比魚(yú)重占屢大；3.嫁3范客泰戶(hù)消臨費(fèi)群蘋(píng)特征1、協(xié)喜歡廟時(shí)尚多消費(fèi)警，面子蔥消費(fèi)你和交膠際消費(fèi)比淡重較牧大，隔注重品牌王消費(fèi)僑和附英加值消費(fèi)協(xié)（如購(gòu)攪物環(huán)欲境等）；2、狀消費(fèi)療觀(guān)念蒼前衛(wèi)型，較能峰接受崇新鮮依的觀(guān)姨點(diǎn)和消饞費(fèi)習(xí)順慣；3、露注重榴文化揚(yáng)和健羊康消費(fèi)垂，小鉆資情題調(diào)比泊較突出半；1、碧喜歡非就近洽消費(fèi)竟，具有嬸濃厚燭的西噴關(guān)情結(jié)災(zāi)；2、反注重齡家庭款觀(guān)念銷(xiāo)；3、站崇尚醒茶樓土文化善，茶市翁消費(fèi)珠長(zhǎng)旺不衰狗；4、霸注重額消費(fèi)允的性?xún)r(jià)比敗，即育俗稱(chēng)的“則平、紫靚、正”速。淘金舌族與高級(jí)自白領(lǐng)中小枕學(xué)生浸群體443.協(xié)4理項(xiàng)擔(dān)目功惕能定豆位高檔宅裙樓能商業(yè)序，文勁化特蓄性濃溝厚集生活訂配套開(kāi)、健額康、利文化飼、休咬閑娛污樂(lè)消跨費(fèi)為一始體的主社區(qū)致性高磨品質(zhì)州生活膠商業(yè)伶中心**地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目裙樓缺乏高端、文化性主導(dǎo)商業(yè)該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡消費(fèi)力旺盛，可挖掘高端消費(fèi)群體453.布5聚功艘能定乳位理翅由與塑分析休閑抖時(shí)尚嚴(yán)消費(fèi)高級(jí)欄社區(qū)坐配套區(qū)域揮性商供業(yè)中旦心健康戒、文六化消碗費(fèi)社區(qū)朗商業(yè)悟，服獎(jiǎng)務(wù)整灣個(gè)社區(qū)搞，增敵強(qiáng)小謹(jǐn)區(qū)品質(zhì)，沃凝聚做**專(zhuān)客戶(hù)映的品牌鞏忠誠(chéng)遠(yuǎn)度及威提升煩客戶(hù)滿(mǎn)共意度傻；擴(kuò)大抖項(xiàng)目吳的輻瓦射范圍，柴吸引賣(mài)該區(qū)南更多龜?shù)母叨苏x人群格來(lái)項(xiàng)鎮(zhèn)目消熄費(fèi)廣州秩的亞濕健康希人群挽數(shù)量龐勝大，擴(kuò)廣州系人對(duì)解身心健魯康的識(shí)關(guān)注邊逐漸說(shuō)的成為敏新的層消費(fèi)付點(diǎn)。帶動(dòng)貨整個(gè)洲小區(qū)顏域商賀業(yè)發(fā)展出，增困強(qiáng)*塔*企迎業(yè)社會(huì)到號(hào)召某力；項(xiàng)目茶功能46考慮滑到*魂*地押產(chǎn)為旦行業(yè)奪領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)者的丑角色畜和其稅本身獨(dú)特狐的企華業(yè)文捆化及懂品牌輛形象，我族們?cè)谥俄?xiàng)目校形象使點(diǎn)位蘭的策遭略思摘考中賺，以騰不背袖離*斤*地歷產(chǎn)文妨化特看性為測(cè)基本戶(hù)，并且充分栗發(fā)揮償**管地產(chǎn)模在市駱場(chǎng)中還形成昌的**爆文化，充分階結(jié)合憂(yōu)本項(xiàng)鋒目整量體情古況和司所在匯區(qū)域拴市場(chǎng)逃情況茫，做描出最錯(cuò)適合遮本項(xiàng)梳目的鋪形象城定位灘。3.洗6果項(xiàng)掘目形悅象定螺位47項(xiàng)目倦功能區(qū)域培商業(yè)弓中心高級(jí)寶生活敬配套健康謝、文尺化消秤費(fèi)休閑頸娛樂(lè)久消費(fèi)健康烈向“尚”時(shí)尚健康獨(dú)特眼球高檔**微品牌形象秋表現(xiàn)芹點(diǎn)以時(shí)潤(rùn)尚、綿健康裙為主妙導(dǎo)形糖象樹(shù)南立本流項(xiàng)目反獨(dú)特建的經(jīng)犯營(yíng)方島向，所實(shí)現(xiàn)瞇差異哭化經(jīng)明營(yíng)特文色；找同時(shí)血以健逝康的蛾形象置示人婆，也費(fèi)能同每**騾的企倚業(yè)形破象實(shí)競(jìng)現(xiàn)較存好的栽融合槽。項(xiàng)目居整體異形象旬：48Pa且rt那fo抖ur鞠：業(yè)態(tài)警規(guī)劃及招閱商策輩略494.喪1崗項(xiàng)目卵業(yè)態(tài)魂組合威原則突出照項(xiàng)目襪的文荷化性悶、健曲康性葡的高典端消余費(fèi)的貴同時(shí)子，亦要考郊慮到灰作為鋪社區(qū)諸商業(yè)彩配套渾的合耽理規(guī)隨劃引入腦經(jīng)營(yíng)朝能力謹(jǐn)比較僅強(qiáng)的響商業(yè)廚業(yè)態(tài)醒，以伴提高扒商場(chǎng)申整體的經(jīng)氧營(yíng)能礎(chǔ)力，挎減少幫開(kāi)發(fā)捕商自樂(lè)身經(jīng)謊營(yíng)的陵難度有效扎控制奴品牌讓店鋪蝴和非露品牌呼店鋪?lái)暠壤。瑺?zhēng)議取項(xiàng)查目利潤(rùn)最牛優(yōu)組犁合；50主力聚商家瘡構(gòu)想奏及引猶入理暫由特色坊生活奏消費(fèi)近，提升跑項(xiàng)目遷檔次高級(jí)庭社區(qū)見(jiàn)配套帶動(dòng)斑商場(chǎng)憂(yōu)內(nèi)人屈流突出諸項(xiàng)目遠(yuǎn)的人科文特崖性；周邊冰眾多磚的中碧小學(xué)栗生群轉(zhuǎn)體打造慘高級(jí)每休閑泊配套4.亞2殲業(yè)遭態(tài)組密合策擔(dān)略高級(jí)休休閑簡(jiǎn)類(lèi)餐超飲銀行扭、便船利店逐等高通級(jí)生活程配套大型級(jí)特色溉餐飲鋼琴絡(luò)培訓(xùn)宵、樂(lè)夠器行罪、書(shū)凝吧等藝毀術(shù)休洋閑中鞏心品牌孫SP梳A體待驗(yàn)、碰健身尤中心業(yè)態(tài)軍組合貝比例城:狗生活拼配套體30諸%勾餐約飲2殖5%住休閑省文化課45培%51樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注負(fù)一層樂(lè)器行、書(shū)吧等業(yè)態(tài)利用項(xiàng)目鄰近東風(fēng)西路市少年宮的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目定位的文化特性首層銀行、通訊、咖啡屋等商務(wù)配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài)以滿(mǎn)足本項(xiàng)目住戶(hù)的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營(yíng)部分配套業(yè)態(tài)二層鋼琴培訓(xùn)中心、英語(yǔ)培訓(xùn)中心、創(chuàng)智天地等文化主題及Subway健康餐飲凸現(xiàn)項(xiàng)目的文化和健康的主題形象三層大型中餐及健身中心吸引人流的同時(shí)凸現(xiàn)項(xiàng)目健康時(shí)尚的主題四層SPA及瑜伽會(huì)館針對(duì)本項(xiàng)目的高端消費(fèi)人群的娛樂(lè)、休閑、商務(wù)消費(fèi)4.飄3汪業(yè)紹態(tài)布林局方粗案52負(fù)一床層業(yè)偉態(tài)分皮布書(shū)首吧西式饒樂(lè)器額行搖滾樂(lè)器參考腿圖片53目標(biāo)商家二層品牌餐飲樓面入口咖啡店發(fā)型屋便利店西餅屋茶莊移動(dòng)客服店銀行首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店）旅行社紅酒屋54首層見(jiàn)業(yè)態(tài)炭分布猶圖（際非品舍牌店溝）南北菜區(qū)（柱生活套配套撓）：藥房敵、零雙食、煙酒跡專(zhuān)賣(mài)四店洗衣奇店、福利朗彩票急投注烈點(diǎn)、純凈喚水配龜送點(diǎn)擺、中心攪區(qū)域慈（時(shí)傳尚區(qū)鍵）：美容族美甲無(wú)連鎖樓店眼鏡肺連鎖訊店、服裝罷飾品兆、音像顏、書(shū)器籍、保健那品55二層究業(yè)態(tài)浸分布味圖品牌燥快餐參考數(shù)圖片少兒峽英語(yǔ)教育拴中心創(chuàng)智霧天地（少旗兒智叛力開(kāi)炎發(fā)中鄭心）兒童塘攝影專(zhuān)門(mén)謊店少兒教育書(shū)店模型玩具琴教孔中心56三層元業(yè)態(tài)堂分布航圖健身舒中心參考埋圖片大型漲中餐57SPA、瑜珈會(huì)館四層雹業(yè)態(tài)蝕分布滾圖584.載4蜘周銜邊地仍段租峰金價(jià)閃格分驚析龍津榮中路地段標(biāo)示顏色租金水平中山七路200-250元/㎡龍津中路90-120元/㎡**中路120-150元/㎡長(zhǎng)曉壽遲路龍津堡東路康王中路康王北路中替山趴七剛路本案594.拍5記項(xiàng)目鈴周邊叢競(jìng)爭(zhēng)懷個(gè)案腳租金島水平鈔分析龍津迎中路長(zhǎng)擊壽肺路龍津那東路康王中路康王北路本案新光齊城市村廣場(chǎng)中擦山熄七吉路**懷城個(gè)案區(qū)位租金水平近地鐵站140-150中間地帶120-135遠(yuǎn)地鐵站80-100首層230-250二層100-150三層50-60**略城新光幕城市廣洲場(chǎng)（南仇區(qū)）604.冠6蔥部分?jǐn)y商家沈租金鳥(niǎo)水平昂參考店名租賃標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）租期（年）承租面積（㎡）消費(fèi)水平（元/人次）subway250-3505-8150-25030-40spa40-5010150-200150-200健身俱樂(lè)部45-555-81500-200035-50外資銀行150-25010-15500-1000----OK便利店150-350540-15015-257-11便利店130-350540-15010-20天天洗衣100-1503-520-7020-30東海堂西餅店120-2304-525-7010-30614.栗7肉項(xiàng)目猾周邊計(jì)商鋪粉個(gè)案你租金造水平紛分析地段面積（㎡）價(jià)格（元）單價(jià)（元）東風(fēng)西路（荔灣路口）2562500098東風(fēng)西路嘉和苑首層5311130210東風(fēng)西路（**路口附近市西路（鞋店）192500130西華路東段首層1051000095西華路467號(hào)皇上皇首層398580220光復(fù)北路地產(chǎn)中復(fù)北路（近中山七路）465198113龍津路323號(hào)688000118龍津中路（近**路）162320145龍津路東路（副食店）30288096荔灣北路119號(hào)15鋪12016500137荔灣北路（近東風(fēng)西）72600083**中路臨街鋪45550000109寶華路47號(hào)隆紀(jì)酒樓首層22042000191恒寶廣場(chǎng)負(fù)二層0068鋪7568839107福年4蛛月實(shí)傳地調(diào)吉研個(gè)卻案數(shù)祝據(jù)624.處8畫(huà)項(xiàng)糖目租躍金定蓋價(jià)依據(jù)臉上述酬對(duì)項(xiàng)潔目周忘邊的昂商業(yè)稀項(xiàng)目般租金包價(jià)格萍分析孩，加果以市挽場(chǎng)經(jīng)績(jī)驗(yàn)分聾析，此得項(xiàng)弟目首普層的評(píng)估彼租金攏均價(jià)斷幅度如下喊：項(xiàng)目名稱(chēng)**城新光城市廣場(chǎng)龍津中路中山七路**中路**北路租金水平100～150180～30080～120200～250120～150100～120評(píng)估租金首層臨街鋪位200～230單位蕩：元燥/㎡交·月634.廊9海項(xiàng)目夠各層闖商鋪湯租金磨定價(jià)樓層租金均價(jià)幅度負(fù)一層80-120元/㎡·月首層200-230元/㎡·月100-150元/㎡·月二層100-130元/㎡·月三層50-60元/㎡·月四層40-50元/㎡·月根據(jù)皺項(xiàng)目盒周邊奪其它管項(xiàng)目殺租金廚水平猜，我支司計(jì)河算得僅出項(xiàng)班目各旗層的磚商鋪笛租金悄均價(jià)戶(hù)幅度聰如下傭：644.揚(yáng)10病三寇年后丙出售件收益編分析按照霉我司迅操盤(pán)割經(jīng)驗(yàn)辨，合腳理的另招商渴及妥勞善的神經(jīng)營(yíng)揮可以面使一莊個(gè)新姜場(chǎng)在樂(lè)三年傘后，租金燙年遞輪增率悅達(dá)5羽%，根厲據(jù)現(xiàn)場(chǎng)在商綱業(yè)市望場(chǎng)反菜饋的它信息而，投下資者稿對(duì)商梢鋪投黨資回傲報(bào)率奧的期張望值培定在7%為樂(lè)負(fù)觀(guān)回觀(guān)報(bào)，梅預(yù)涉計(jì)三雙年后貧售價(jià)相：樓層售價(jià)(元/㎡)首層臨街鋪36000~41000內(nèi)街鋪25000~27000二層--------18000~23000654.弄11詳目標(biāo)乏商家基簡(jiǎn)介目標(biāo)商家商家簡(jiǎn)介Subway來(lái)自美國(guó)的健康快餐連鎖，以健康食品為主發(fā)展方向，產(chǎn)品以定制式三明治和涼拌沙拉為主稻香酒家來(lái)自香港的中式餐飲連鎖集團(tuán)，以提升中式餐飲形象為己任，以“好食、抵食”為經(jīng)營(yíng)宗旨外資銀行鑒于近期中國(guó)金融業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)放，外資銀行加快了在國(guó)內(nèi)各大城市擴(kuò)點(diǎn)步伐力美健健身俱樂(lè)部連鎖式大型健身會(huì)所，在廣州、上海、東莞、深圳擁有眾多的連鎖機(jī)構(gòu)，以“專(zhuān)業(yè)、健康、尊貴、時(shí)尚”為宗旨664.槽12牢項(xiàng)目室招商局策略柱及執(zhí)炭行招商稈組織惜的原根則●尋找濟(jì)符合本案宮市場(chǎng)霉定位鳥(niǎo)要求的商草戶(hù)；●優(yōu)先搞引進(jìn)臨主力襲店，桌靈魂慨店；●熱點(diǎn)震平均童分布淡、層茂層有秤賣(mài)點(diǎn)臥；●統(tǒng)一秘招商推、統(tǒng)獎(jiǎng)一管歇理、染統(tǒng)一明規(guī)劃爬、統(tǒng)凍一形競(jìng)象。67第一盞步、客源撤篩選。**堆從一摘手市漠場(chǎng)與駕二手投地鋪餡已經(jīng)亭掌握長(zhǎng)的客餐戶(hù)資蜂源中怠篩選乘出獄符合嬸本項(xiàng)平目商慶場(chǎng)招紗商條至件的嘴客戶(hù)婆進(jìn)行明點(diǎn)對(duì)膀點(diǎn)推毫薦，蜻主力徑店主寸要通食過(guò)這種形驕?zhǔn)?，則同時(shí)經(jīng)**雄在推白廣過(guò)畏程中臟產(chǎn)生噴新的花客戶(hù)燭，也淋是需錫要重古點(diǎn)推勝薦的對(duì)象姑；第二摘步、約見(jiàn)依客戶(hù)。贈(zèng)送釋本項(xiàng)資目商膜場(chǎng)宣障傳資棄料，溝約定渠地點(diǎn)谷進(jìn)行吊初步絮推薦仔，內(nèi)寄容春包括縱項(xiàng)目臣參數(shù)睛、商隊(duì)業(yè)氛疏圍、葬招商門(mén)政策方、同燥類(lèi)項(xiàng)奮目之霞對(duì)比啟優(yōu)勢(shì)巡壽等；第三塔步、現(xiàn)場(chǎng)傅考察。篩選塑入場(chǎng)魂經(jīng)營(yíng)譽(yù)意向粥較強(qiáng)榴之目慰標(biāo)客澇戶(hù)考鎖察本火項(xiàng)目貫現(xiàn)場(chǎng)罩，達(dá)成初每步合絹?zhàn)饕猱a(chǎn)向；第四郊步、后續(xù)考跟進(jìn)?，F(xiàn)場(chǎng)惹考察虛過(guò)后嚷，篩冊(cè)選出帆沒(méi)有誼明顯該抵觸粱態(tài)度詞之目到標(biāo)客老戶(hù)繼訪(fǎng)續(xù)幫跟進(jìn)議，促串其盡弱快確謀定進(jìn)街駐決萍定；第五旺步、確定汽意向。經(jīng)過(guò)撞反復(fù)敗推薦嚴(yán)，決察定進(jìn)不駐經(jīng)競(jìng)營(yíng)的雜客戶(hù)區(qū)，進(jìn)片入現(xiàn)估場(chǎng)合稀同簽奏訂程蘿序。4.狠13趴招商聾流程6808年06月08遍年0拖8月招商鳥(niǎo)工作協(xié)開(kāi)始魔籌備招商地工作正式杜開(kāi)展完成彎品牌房誠(chéng)商家悶的招街商工械作08炒年1典2月吸客鴨階段強(qiáng)攻習(xí)階段消尾睡階段4.爽14糕招商垮時(shí)間段節(jié)點(diǎn)線(xiàn)及策賭略篩選到商家主動(dòng)孩出擊危，重窮點(diǎn)接狼洽大大型品廊牌商魄家跟已虎經(jīng)達(dá)想成共誕識(shí)的智品牌啊商家址簽訂錯(cuò)意向鋸合同利用應(yīng)已經(jīng)爛簽訂貓的部季分品尿牌商姨家吸安引其猾它品緞牌商漏家現(xiàn)場(chǎng)異招租鴿，以敏品牌懷商家吩的進(jìn)拌駐吸推引零則散商彎家，趙解決萬(wàn)內(nèi)街澇鋪位妙的招法租難乳問(wèn)題69Pa昌rt眼f扶iv露e：**騰優(yōu)勢(shì)70客戶(hù)包網(wǎng)絡(luò)日韓仗市場(chǎng)香港宅市場(chǎng)互聯(lián)賭網(wǎng)絡(luò)廣州值市場(chǎng)國(guó)內(nèi)稿市場(chǎng)**廣州客戶(hù)資源一手市場(chǎng)**煌國(guó)內(nèi)各分罩公司客戶(hù)致資源二手市場(chǎng)雅虎網(wǎng)易新浪搜狐**香港公司香港同業(yè)協(xié)會(huì)**柔招商驢客戶(hù)箱網(wǎng)絡(luò)南圖71媒體筒優(yōu)勢(shì)**殃二手思分行張貼抬海報(bào)**頸地產(chǎn)婚雜志及周糧刊等捆自發(fā)劉媒介**蹲地產(chǎn)盛網(wǎng)站臘及部分脾合作般伙伴紡網(wǎng)站其他谷少量恩常規(guī)景媒體72**診長(zhǎng)期工合作樹(shù)伙伴Su斗bw眠ay儉健康陸餐飲懇集團(tuán)呆；Ne村wa是y娛弟樂(lè)連蘭鎖機(jī)套構(gòu);加州狠紅K在TV扁;肯德艇基餐權(quán)飲集壩團(tuán)；麥當(dāng)住勞餐有飲集齊團(tuán);中森終名菜撈;西關(guān)順人家揮