房地產(chǎn)利率和資本化率

第五章 房地產(chǎn)利率和資本化率學習指導 重點掌握房地產(chǎn)利率和資本化率的基本概念和內涵，掌握二者之間的區(qū)別和聯(lián)系，熟悉兩種不同利率在房地產(chǎn)估價中的具體應用，并通過實例了解房地產(chǎn)利率和資本化率對估價結果的影響。重要性凈收益（萬元）資本化率（％）評估價值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67貼現(xiàn)率變化對評估結果的敏感性貼現(xiàn)率比較小時，其變動對評估結果帶來的影響比較顯著。貼現(xiàn)率比較大時，其變動對評估結果帶來的影響比較不那么敏感。資本化率（capitalizationrate）的概念國外觀點：貼現(xiàn)率和資本返還率之和。資本化率被定義為一種貼現(xiàn)率，用來發(fā)現(xiàn)一系列未來現(xiàn)金收益的現(xiàn)在價值，也被稱作貼現(xiàn)率。爭論焦點：資本化率是否應該包括資本返還率。56頁例題國內觀點:資本化率是將一項投資的凈收益折現(xiàn)以確定該投資在估價時點的價格的投資收益率。資本化率是反映資本價值隨時間變化而產(chǎn)生的變化幅度的參數(shù)。資本化是將房地產(chǎn)未來年凈現(xiàn)金流轉化為現(xiàn)在價值的過程，資本化率是這一轉化過程的百分率。

本質資本化率實際上是一種資本投資的收益率。資本化率的本質不能簡單地界定為資本投資的收益。與收益處置相匹配。房地產(chǎn)估價中的資本化率就是投資房地產(chǎn)的收益率，等同于投資房地產(chǎn)具有相同風險水平的行業(yè)的資本收益率。資本化率實際上是投資者所投資房地產(chǎn)行業(yè)不同類型物業(yè)的基準收益率或最低期望收益率，對于任何投資行為，一旦其所預測的收益率低于該最低期望收益率，該投資行為就不會發(fā)生。資本化率與最低期望收益率在性質上屬同一范疇，但這并不是說資本化率就是某項投資的期望收益率。最低期望收益率內部收益率資本化率——與內部收益率在性質和數(shù)值上不同，不可類比（是否包含資本回收）數(shù)值上相同，但性質不同回收回報觀點之一資本化率的兩個基本組成部分是資本返還率（recapturerate）和房地產(chǎn)利息率（interestrate）。投資者期望投入的資本能全部得到返還，并得到報酬。因此，收益資本化法中應明確區(qū)分資本返還和資本報酬。資本返還率和房地產(chǎn)利息率則是分別衡量這兩個部分的指標。觀點之二——作為投資1延期消費補償2通貨膨脹補償3風險補償4投資回收補償資本化率的求取方法1、累加法(安全利率加風險調整值法)累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風險報酬率：又稱安全利率，是無風險投資的報酬率，一般選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。風險報酬利率：是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。資本化率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠①投資風險補償，是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔的額外風險有補償，否則就不會投資。②管理負擔補償，是指一項投資要求的關心和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券。③缺乏流動性補償，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產(chǎn)與股票、債券相比，買賣較困難，交易費用也較高，缺乏流動性。④投資帶來的優(yōu)惠，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應的扣減。資本化率的影響因素投資風險補償就變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款的風險補償；管理負擔補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款管理負擔的補償；缺乏流動性補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款缺乏流動性的補償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠。需要注意的是，上述無風險報酬率和具有風險性房地產(chǎn)的報酬率，一般是指名義報酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。累加法應用舉例2、市場提取法市場提取法是利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益的可比實例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化公式，反求出報酬率的方法。（1）在V＝的情況下，是通過r＝來求取r，即可將市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價格的比率作為報酬率。ArAV可比實例凈收益a（萬元/年）價格（萬元）V還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8（2）在V＝[]的情況下，可通過下式求取r。在手工計算的情況下，是先采用試錯法試算，計算到一定程度后再采用線性內插法求取。

[]–V=01(1+r)n1-Ar1(1+r)n1-Ar3、復合投資收益率法（1）抵押貸款與自有資金的組合購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構成：一部分為抵押貸款；另一部分為自有資金。房地產(chǎn)價格×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)＋自有資金額×自有資金資本化率(2)土地與建筑物的組合土地資本化率是和僅由土地產(chǎn)生的凈收益具有相同風險的資本投資收益率。建筑物資本化率是指和僅由建筑物產(chǎn)生的凈收益具有相同風險的資本投資收益率。綜合資本化率是指由土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益具有相同風險的資本投資收益率。某宗房地產(chǎn)，土地價值占總價值的30％，土地資本化率為7％，建筑物資本化率為9％，試求綜合資本化率。【解】

ro=30％×7％＋（1－30％）×9％

=8.4％1．同等條件下，房地產(chǎn)的收益期越長，資本化率越高；收益期越短，資本化率越低。2．房地產(chǎn)的投資風險高于國債，因此，即便是低風險的工業(yè)用房，資本化率也應高于國債的年利率。3．不同用途的房地產(chǎn)，其資本化率不同，同等條件下，商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的資本化率應依次降低。升高或降低？高或低？高或低？高于或低于？報酬率房地產(chǎn)資本化率與國債利率不能簡單地比較收益高低，因為房地產(chǎn)收益期結束時房地產(chǎn)價值消失，而國債到期后本金尚存。如果用房地產(chǎn)資本化率與國債利率比較收益時，還應考慮國債本金的年回收額。資本化率的求取方法1、累加法(安全利率加風險調整值法)2、市場提取法3、復合投資收益率法（1）抵押貸款與自有資金的組合

（2）土地與建筑物的組合4、投資報酬率排序插入法5、實質利率法4、投資報酬率排序插入法操作步驟與主要內容：（1）調查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關投資及其報酬率的資料；如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率、風險投資報酬率及其他投資的報酬率等。（2）將所搜集的不同類型的報酬率按從高到低的順序排列，制成圖表（3）將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，確定估價對象風險程度應落的位置；（4）根據(jù)估價對象風險程度所落的位置，由估價人員根據(jù)其經(jīng)驗判斷待評估房地產(chǎn)的資本化率應該落在哪個范圍之內，從而就求出了估價對象的報酬率。實質利率法臺灣的林英彥教授提出的，其計算公式為：實質利率=一年期定期存款利率÷物價指數(shù)資本化率的分類凈經(jīng)營收益綜合資本化率自有資金收益自有資金資本化率抵押貸款收益抵押貸款資本化率土地收益土地資本化率建筑物收益建筑物資本化率出（承）租人收益出（承）租人資本化率房地產(chǎn)利率的內涵和本質房地產(chǎn)資本化率反映了不同類型房地產(chǎn)在不同區(qū)位、環(huán)境和其他條件下的收益與價值之間的關系，資本化率是因房地產(chǎn)類型不同、區(qū)位不同、環(huán)境不同而不同的“個體”指標數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)利率就是能夠反映某種類型房地產(chǎn)在一定時期的平均化的資本和收益之間關系的“群體”指標。房地產(chǎn)利率反映的是一定區(qū)域范圍內的同一種類型房地產(chǎn)的平均化的收益能力，是平均化的代表性指標。德國關于房地產(chǎn)利率的觀點和求取方法德國估價界專家學者認為房地產(chǎn)利率是用房地產(chǎn)交易價值計算房地產(chǎn)利息的市場平均化的利息率。房地產(chǎn)利率是采用收益法的基本原理，針對不同的土地或者房地產(chǎn)類型，在考慮到剩余使用年限之后，從適當?shù)姆康禺a(chǎn)交易價格及其相對應的凈收益推導計算出來的。德國關于房地產(chǎn)利率的觀點和求取方法房地產(chǎn)利率具有如下作用：房地產(chǎn)利率在采用收益法評估房地產(chǎn)時起著市場調節(jié)作用。房地產(chǎn)利率對收益法評估模型固有的缺點和模型的一般化處理起著修正作用。房地產(chǎn)利率對房地產(chǎn)投資的收益效果起著指示器的作用。在德國，估價師應用的測算房地產(chǎn)利率的基本公式是： 房地產(chǎn)利率=凈收益/交易價格推導房地產(chǎn)利率必須選擇合適的房地產(chǎn)交易價格，選擇用于推導房地產(chǎn)利率的房地產(chǎn)交易價格需要遵守如下原則：交易價格必須隸屬于“同種類型建筑和使用”的房地產(chǎn)組團或樣本；交易價格以及收益關系不能受到非正?；騻€別因素影響；交易價格必須具有現(xiàn)時性，針對的是同一個價格基準日；除了已知上述的房地產(chǎn)交易價格外，還必須知道土地、凈收益和建筑物的剩余使用年限等信息；被用來推導房地產(chǎn)利率的交易價格所對應的房地產(chǎn)規(guī)模大小必須與其用途相符；房地產(chǎn)不僅在建筑上應該一致，在使用上也應該相同。牛頓迭代計算求解房地產(chǎn)利率在初始資金K0、最終資金Kn和期限n已知的條件下求取利率，計算公式如下：【例4-6】、【例4-7】可比實例凈收益a（元/年）價格（元）V資本化率（%）1418.959007.1245060007.53393.3

57006.94459.9

63007.3550765007.8在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例，見表(假設交易價格為無限年期)。計算待估房地產(chǎn)資本化率

購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為()。

A．6.0%

B．6.9%

C．8.8%

D．9.0%

B某宗不動產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，頂計該宗不動產(chǎn)年有效毛收人為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風險補償率為安全利率的40％，該不動產(chǎn)的收益價格為（

）。

A．368萬元B．552萬元C．561萬元D．920萬元某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價值為（）萬元。

A417B500C460D450CB土地價值=（50-200

12%）÷10%=260萬元采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為（）A.報酬率=安全利率+投資風險補償率-投資帶來的優(yōu)惠率B.報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率-投資帶來的優(yōu)惠率C.報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+通貨膨脹補償率-投資帶來的優(yōu)惠率D.報酬率=安