酒店管理投資-酒店投資和開業(yè)流程管理公司的聘請(qǐng)-集團(tuán)連鎖酒店管理公司課件

酒店投資和開業(yè)流程管理公司的聘請(qǐng)——集團(tuán)連鎖酒店管理公司國(guó)內(nèi)許多房產(chǎn)商紛紛進(jìn)入酒店投資領(lǐng)域，以下幾點(diǎn)建議或許可以幫助業(yè)界人士少犯錯(cuò)誤，這是經(jīng)歷了20多年酒店投資和管理的前輩們付出沉重代價(jià)換來的經(jīng)驗(yàn)，特與同仁分享，希望汲取并有所補(bǔ)益。2023/9/3葉予舜1酒店投資和開業(yè)流程管理公司的聘請(qǐng)——集團(tuán)連鎖酒店管理公司國(guó)內(nèi)酒店建設(shè)、籌建和開業(yè)2023/9/3葉予舜2正確的酒店投資和開業(yè)流程酒店管理公司的聘請(qǐng)關(guān)于買地建房還是租賃物業(yè)開酒店和申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問題開業(yè)審批環(huán)節(jié)的關(guān)鍵部位前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義一家新開業(yè)酒店的營(yíng)運(yùn)周期及其規(guī)律酒店固定資產(chǎn)及其回收期的概念酒店運(yùn)行成本和費(fèi)用解析有關(guān)酒店的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估有關(guān)工程造價(jià)的控制酒店建設(shè)、籌建和開業(yè)2023/8/3葉予舜2正確的酒店投資和關(guān)于聘請(qǐng)酒店管理公司的思想準(zhǔn)備酒店管理公司的聘請(qǐng)，目前是比較流行的，特別是房地產(chǎn)公司喜歡找國(guó)際品牌，至少得是香港品牌。但要請(qǐng)他們，你得先學(xué)會(huì)放棄自己好多自以為“是”的想法，因?yàn)橐苍S你認(rèn)為很對(duì)的地方，往往在他們看來恰恰是很大的錯(cuò)誤，比如后勤配套面積的大小標(biāo)準(zhǔn)，可能你會(huì)認(rèn)為可省則省，或者還是你設(shè)計(jì)節(jié)約的一大亮點(diǎn)。比如員工電梯的配置多了一臺(tái)等等。還有你得接受他們很多遠(yuǎn)超過你的想象的員工和管理人員工資、福利條件。2023/9/3葉予舜3關(guān)于聘請(qǐng)酒店管理公司的思想準(zhǔn)備酒店管理公司的聘請(qǐng)，目前是比較聘請(qǐng)國(guó)際品牌酒店管理公司的經(jīng)濟(jì)代價(jià)一般國(guó)際品牌酒店管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：基本管理費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入提1~3％，經(jīng)營(yíng)毛利按5~8％提，還有訂房提成（如每間房10美元不等)、年度集團(tuán)推廣費(fèi)等其它額外費(fèi)用，外聘管理團(tuán)隊(duì)（管理公司派駐人員）的薪酬、探親及福利（一般要包括外籍總經(jīng)理及其家屬往返原駐地國(guó)際機(jī)票和當(dāng)?shù)匦『⒕蛯W(xué)等費(fèi)用），一般每年在1,000多萬左右。他們不承諾固定回報(bào)。所以一般在一線和國(guó)內(nèi)主要二線城市，即可以賣較高房?jī)r(jià)，這些地區(qū)的酒店比較適合聘請(qǐng)他們，一般平均房?jī)r(jià)要能達(dá)到800~1,000元以上，才比較適合聘請(qǐng)國(guó)際大品牌；否則如果預(yù)期房?jī)r(jià)在400~600元之間的，不太適合。2023/9/3葉予舜4聘請(qǐng)國(guó)際品牌酒店管理公司的經(jīng)濟(jì)代價(jià)一般國(guó)際品牌酒店管理公司收關(guān)于買地建房還是租賃物業(yè)開酒店和申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問題開酒店可以自己買土地建房也可以租賃土地和房屋。如果你只租賃土地，但還要蓋房子的話，建議自己買土地，因?yàn)檫@有個(gè)開業(yè)后，資產(chǎn)增值和未來資本運(yùn)作的問題。而這塊產(chǎn)生的間接效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于每年經(jīng)營(yíng)毛利所得（后面有專門介紹）。在國(guó)外，這才是投資商投資酒店的真正目的。當(dāng)然，無論投資買地建房，還是只是租賃物業(yè)自己裝修和購(gòu)置設(shè)備，兩者都是可以申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。前者用土地證和房產(chǎn)證加上開業(yè)所需要的其它前面提到的各政府職能部門的批準(zhǔn)文件，就可以辦理申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。后者租賃的物業(yè)或土地，只需要有租賃合同和業(yè)主的土地證和房產(chǎn)證就可以，但申領(lǐng)酒店?duì)I業(yè)執(zhí)照必須要有前面幾關(guān)的政府職能部門的批準(zhǔn)文件，才可以向工商局申請(qǐng)。（注:目前新興的經(jīng)濟(jì)型酒店大多只租物業(yè)，投資裝修和購(gòu)置設(shè)備，因?yàn)檫@樣投資少回報(bào)快。）2023/9/3葉予舜5關(guān)于買地建房還是租賃物業(yè)開酒店和申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問題開酒店可以開業(yè)審批環(huán)節(jié)的關(guān)鍵部位消防是所有審批的關(guān)鍵和先決條件，是硬杠子，高壓線。衛(wèi)生防疫許可對(duì)于餐飲相對(duì)嚴(yán)格，廚房布局必須經(jīng)過他們審核。評(píng)星時(shí)，前期主管旅游局參與，有加分因素。（建議千萬別玩擦邊球，因?yàn)槟懔粝铝艘院箝L(zhǎng)期惹麻煩的把柄。）2023/9/3葉予舜6開業(yè)審批環(huán)節(jié)的關(guān)鍵部位消防是所有審批的關(guān)鍵和先決條件，是硬杠前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義酒店管理者在一開始就要參與最初方案設(shè)計(jì)。2023/9/3葉予舜7前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義酒店管理營(yíng)運(yùn)不同的市場(chǎng)和酒店等級(jí)及類型，對(duì)于選址、建筑設(shè)計(jì)非常不同。未來經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)和星級(jí)的不同以及不同類型的酒店，設(shè)計(jì)和選址大不相同。比如度假酒店和城市商務(wù)酒店、五星和四星以及快捷商務(wù)等都有很大區(qū)別。類似以餐飲為主帶動(dòng)客房、以?shī)蕵穾?dòng)酒店、以客房經(jīng)營(yíng)為主的酒店、度假村等等在以下方面都很大不同：包括功能布局、建筑和安裝設(shè)計(jì)、選址、各功能面積和位置配比等。2023/9/3葉予舜8前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義營(yíng)運(yùn)不同的市場(chǎng)和酒店等級(jí)及類型，對(duì)于選址、建筑設(shè)計(jì)非常不同。設(shè)計(jì)對(duì)酒店未來盈利的重要影響。一家酒店日后經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值中的客房、餐飲、娛樂、休閑、商場(chǎng)等收入比例，也是因你的選址、目標(biāo)客源市場(chǎng)和酒店定位設(shè)計(jì)和類型的選擇，大不相同。如經(jīng)濟(jì)型酒店以客房為主（客房收入占80％以上）、會(huì)議型酒店以客房、宴會(huì)廳、會(huì)議廳和西餐廳等和娛樂休閑配套為主（收入比例一般為：客房：餐飲：娛樂休閑收入＝5:4:1）、城市商務(wù)酒店突出客房、高檔餐飲和會(huì)議設(shè)施、商務(wù)服務(wù)中心、高檔商業(yè)專賣店和高檔健康休閑項(xiàng)目為主（收入比例一般為：客房：餐飲：娛樂休閑：商場(chǎng)＝4：3：2：1）、當(dāng)然，有些酒店以餐飲帶動(dòng)客房，則收入比例一般為：客房：餐飲：娛樂休閑＝4：5：1……度假酒店一般客房收入占總營(yíng)收的大頭，50％以上。這樣酒店的毛利率可以達(dá)到35-45％左右，甚至更高。2023/9/3葉予舜9前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義設(shè)計(jì)對(duì)酒店未來盈利的重要影響。一家酒店日后經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值中的客房、總之，不同定位決定布局和配套、進(jìn)而決定未來經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的流向和結(jié)果。所以我們說其實(shí)一家酒店是否能夠經(jīng)營(yíng)成功，在一開始選址和投資決策時(shí)已經(jīng)70％以上決定了項(xiàng)目是否成功。依我的經(jīng)驗(yàn)：客房平均經(jīng)營(yíng)毛利是65-70％，餐飲平均經(jīng)營(yíng)毛利是18-20％（注：對(duì)于餐飲按社會(huì)化方式運(yùn)行的酒店，一般就這樣。），桑拿平均經(jīng)營(yíng)毛利80-85％，娛樂經(jīng)營(yíng)毛利45-65%。所以，餐飲區(qū)域越大，酒店整體經(jīng)營(yíng)毛利影響越大（當(dāng)然除了餐飲帶動(dòng)客房的酒店除外），但餐飲能帶來很大的營(yíng)業(yè)收入和現(xiàn)金流，經(jīng)營(yíng)什么樣的酒店跟投資者的取舍也有很大關(guān)系。不是越高利潤(rùn)的項(xiàng)目越好做，如桑拿和娛樂，利潤(rùn)率很高，但風(fēng)險(xiǎn)也就很大，因?yàn)槭苷哂绊懞艽蟆＃ㄗⅲ航?jīng)營(yíng)毛利（GOP）指除去投資利息、折舊和董事會(huì)費(fèi)用、房產(chǎn)稅等經(jīng)營(yíng)管理者無法控制的費(fèi)用以外的利潤(rùn)。）2023/9/3葉予舜10前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義總之，不同定位決定布局和配套、進(jìn)而決定未來經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的流向和結(jié)我的經(jīng)驗(yàn)是客房收入為主的酒店（占總營(yíng)收50％以上）GOP率應(yīng)該在35~45％之間，甚至更高。如三亞國(guó)際品牌酒店GOP率都在50％以上。以餐飲收入為主的酒店（如占總營(yíng)收50％以上），酒店總的GOP率一般在25~33％之間。2023/9/3葉予舜11前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義我的經(jīng)驗(yàn)是客房收入為主的酒店（占總營(yíng)收50％以上）GOP率應(yīng)專業(yè)酒店機(jī)構(gòu)對(duì)于酒店設(shè)計(jì)和規(guī)劃時(shí)的參與還決定了這家酒店日后是否能最經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和比較容易產(chǎn)生利潤(rùn)。比如：我們現(xiàn)在許多酒店將主要設(shè)備（特別是桑拿、游泳池、洗衣房、員工食堂和浴室等）設(shè)置于地下室是值得商榷的，每年至少浪費(fèi)大量的電耗，因?yàn)槊繒r(shí)每刻必須需要用泵來提升至地面，才能排放。而酒店目前最消耗電的除了空調(diào)外，就是所有的泵。一家酒店一般都有幾十臺(tái)泵。如果這些設(shè)施設(shè)置于地下，使得酒店只要營(yíng)運(yùn)一天，就得二十四小時(shí)不停地運(yùn)行?；蚣词箷簳r(shí)儲(chǔ)存于積水井，也必須要依靠泵抽上去，所以電耗還是沒能省。2023/9/3葉予舜12前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義專業(yè)酒店機(jī)構(gòu)對(duì)于酒店設(shè)計(jì)和規(guī)劃時(shí)的參與還決定了這家酒店日后是當(dāng)然有時(shí)候是由于地面面積和商業(yè)價(jià)值的影響，但往往我們會(huì)計(jì)算地面價(jià)值帶來的收益，而忽視了實(shí)際每天因設(shè)計(jì)造成的日后運(yùn)營(yíng)浪費(fèi)。但這些都是日后營(yíng)運(yùn)者無法改變的。還有，比如經(jīng)營(yíng)區(qū)域功能設(shè)計(jì)不合理，帶來日后運(yùn)營(yíng)中的人力成本的浪費(fèi)：一個(gè)樓層設(shè)計(jì)了20間房，而五星級(jí)酒店每個(gè)服務(wù)員每天打掃房間的數(shù)量是13間，最多15間，但我們往往設(shè)計(jì)是20間，造成清潔運(yùn)行人力浪費(fèi)和加重員工勞動(dòng)力。加之營(yíng)業(yè)點(diǎn)分的過散，造成收銀人員的浪費(fèi)和服務(wù)員勞動(dòng)強(qiáng)度增加等等……這些都是我們目前普遍存在的問題，很少有投資者會(huì)算這本帳。他們往往只注意了建設(shè)期的投資節(jié)約，其實(shí)不知道已經(jīng)為永遠(yuǎn)的運(yùn)營(yíng)浪費(fèi)留下了伏筆。2023/9/3葉予舜13前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義當(dāng)然有時(shí)候是由于地面面積和商業(yè)價(jià)值的影響，但往往我們會(huì)計(jì)算地各區(qū)域面積的規(guī)劃決定了產(chǎn)品品質(zhì)，是與酒店定位和以后目標(biāo)市場(chǎng)開發(fā)有很大關(guān)系。比如喜達(dá)屋對(duì)于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米，但我們可能認(rèn)為這樣的房間太大了，會(huì)空蕩，太浪費(fèi)、沒必要，所以我們可能會(huì)定位在40－45平方夠了。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為一個(gè)好的地段的酒店應(yīng)該要賣1000元一間，不是這樣品質(zhì)的房間，就沒有競(jìng)爭(zhēng)力。而我們?cè)O(shè)定的這樣的房間可能就只能賣500元一間了。我們往往是按自己的習(xí)慣和喜好決定自己認(rèn)為合適的房型和決定房間的面積。所以，最后經(jīng)營(yíng)的結(jié)果也是很大不同。包括餐飲包房的面積設(shè)定也是一樣，現(xiàn)在所謂豪華餐飲包房至少要60－80平方米，最豪華的要達(dá)到100－120平方米，而我們往往覺得為什么要這么大，為什么不能多做幾間，而結(jié)果往往檔次和規(guī)格上不盡人意，這些都決定于經(jīng)營(yíng)定位。2023/9/3葉予舜14前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義各區(qū)域面積的規(guī)劃決定了產(chǎn)品品質(zhì)，是與酒店定位和以后目標(biāo)市場(chǎng)開設(shè)備選型也與酒店功能緊密相關(guān)，包括強(qiáng)弱電等，我們建議投資時(shí)要充分考慮日后經(jīng)營(yíng)的運(yùn)行成本，比如采用節(jié)能型設(shè)備和其它有助于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的設(shè)備，這些設(shè)備投資費(fèi)用可能大于傳統(tǒng)設(shè)備，但在經(jīng)營(yíng)過程中可以賺回來，如果經(jīng)過測(cè)算是劃算的，我們應(yīng)該采納。2023/9/3葉予舜15前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義設(shè)備選型也與酒店功能緊密相關(guān)，包括強(qiáng)弱電等，我們建議投資時(shí)要此外，還有一個(gè)問題值得我們注意：依我的經(jīng)驗(yàn)，一般設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)容量和系數(shù)偏大很多（一般留夠余量30％~50％），所以酒店管理團(tuán)隊(duì)的設(shè)備設(shè)計(jì)把關(guān)相當(dāng)重要。比如電力容量的設(shè)計(jì)、建筑抗震系數(shù)、空調(diào)容量計(jì)算等等這些設(shè)計(jì)師往往放得很大。而實(shí)際營(yíng)運(yùn)空置和造成多交配套費(fèi)。這也是設(shè)計(jì)常常帶來的浪費(fèi)。2023/9/3葉予舜16前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義此外，還有一個(gè)問題值得我們注意：依我的經(jīng)驗(yàn)，一般設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)容在空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)上，人們往往不考慮各營(yíng)業(yè)區(qū)域的實(shí)際營(yíng)運(yùn)特殊性，比如、每年4、5和9、10月季節(jié)交換時(shí)，餐飲區(qū)域和娛樂區(qū)域往往反季節(jié)使用空調(diào)（因?yàn)檫@時(shí)餐飲和娛樂包廂會(huì)比酒店大廳和客房更悶熱，可能在那時(shí)需要開冷氣了。）但因?yàn)槭谴髾C(jī)組設(shè)計(jì)，要啟動(dòng)空調(diào)就要啟動(dòng)可供整家酒店的大機(jī)組。浪費(fèi)！設(shè)計(jì)師往往認(rèn)為大機(jī)組可以開小模塊運(yùn)營(yíng)來節(jié)能，但其實(shí)是“大馬拉小車”，還是比小機(jī)組運(yùn)行浪費(fèi)多。由于設(shè)計(jì)師從未參與運(yùn)行和使用過他們所設(shè)計(jì)的機(jī)組和也從未做實(shí)際設(shè)備運(yùn)行的調(diào)研，所以他們根本不知道不同設(shè)計(jì)帶來的實(shí)際能耗的差別。這些都是需要酒店管理團(tuán)隊(duì)要求把關(guān)和堅(jiān)持的。2023/9/3葉予舜17前期設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的參與和控制將對(duì)日后運(yùn)行具有巨大意義在空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)上，人們往往不考慮各營(yíng)業(yè)區(qū)域的實(shí)際營(yíng)運(yùn)特殊性，一家新開業(yè)酒店的營(yíng)運(yùn)周期及其規(guī)律酒店建成以后，一般三至五年為一個(gè)營(yíng)運(yùn)周期。特別是新開業(yè)酒店不能因?yàn)榈谝荒晡催_(dá)到預(yù)期目標(biāo)，就急功近利，頻繁換人。否則得不償失。只要管理和培訓(xùn)基礎(chǔ)打好了，市場(chǎng)反映品質(zhì)符合定位、市場(chǎng)拓展有計(jì)劃和按步進(jìn)展，就要堅(jiān)持既定方針，這是國(guó)際品牌酒店成功的很重要的地方。三年以后酒店將進(jìn)入盈利高峰期，并開始進(jìn)入成熟階段。特別是酒店所在地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈時(shí)期，堅(jiān)持自己做法顯得更為可貴。當(dāng)然市場(chǎng)處于酒店短缺時(shí)期，可以在開業(yè)初三年就產(chǎn)生令人滿意的投資效益。對(duì)于投資購(gòu)地建房的投資酒店的回收期，如果在酒店成熟地區(qū)，酒店投資回報(bào)期常常設(shè)定在13－15年。在酒店短缺地區(qū)，投資回收期一般可以達(dá)到6－9年。而租賃型物業(yè)，裝修投資回收期一般在3－6年，經(jīng)濟(jì)型酒店裝修和設(shè)備投資回收期在3－5年（但租賃性酒店就沒有了資產(chǎn)增值的收益）。國(guó)外投資人一般對(duì)于投資型酒店（即購(gòu)買土地和建房）預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是前三年能賺回投資利息是個(gè)理想目標(biāo)。（注：國(guó)內(nèi)業(yè)界有一個(gè)看法：投資性酒店年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最低要確保獲得的毛利和現(xiàn)金流要至少確保能支付銀行利息和支付當(dāng)年應(yīng)付工資、能耗等日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。否則容易進(jìn)入惡性循環(huán)。2023/9/3葉予舜18一家新開業(yè)酒店的營(yíng)運(yùn)周期及其規(guī)律酒店建成以后，一般三至五年為酒店固定資產(chǎn)及其回收期的概念酒店固定資產(chǎn)一般指建筑、土地、設(shè)備和安裝、家具、裝修等，一般折舊年限國(guó)家有規(guī)定：比如建筑和設(shè)備按15~30年，裝修按10年。當(dāng)然很多企業(yè)為了避所得稅，將折舊提前、即快速折舊。日后裝修改造一般要每年預(yù)提大修理基金，用于定期的維修改造，一般3~6年會(huì)局部改造。每年逐步進(jìn)行。2023/9/3葉予舜19酒店固定資產(chǎn)及其回收期的概念酒店固定資產(chǎn)一般指建筑、土地、設(shè)酒店運(yùn)行成本和費(fèi)用解析目前酒店經(jīng)營(yíng)成本最大的是人力成本，一般運(yùn)行良性的，占整個(gè)收入的15~20％，其中工資應(yīng)該占收入的13~16％比較理想、人力成本占收入比例（含福利、員工膳食等）占到20~22％（以后這個(gè)比例將越來越大，美國(guó)酒店行業(yè)這個(gè)比例現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到50％）；能耗（水、電、氣等）是第二大營(yíng)運(yùn)費(fèi)用：占總收入7~10％以內(nèi)，一般要求達(dá)到7％比較理想。還有稅方面，主要是營(yíng)業(yè)稅，一般加上其它雜項(xiàng)政府稅和費(fèi)用，占酒店總收入6－7%左右。2023/9/3葉予舜20酒店運(yùn)行成本和費(fèi)用解析目前酒店經(jīng)營(yíng)成本最大的是人力成本，一般有關(guān)酒店的宣傳推廣費(fèi)用新開業(yè)的酒店宣傳推廣費(fèi)用會(huì)大些，一般預(yù)算是營(yíng)業(yè)收入的5％左右，國(guó)外酒店達(dá)到4~7％，。這要看酒店所處的位置和需要宣傳的量。如果委托給國(guó)際品牌集團(tuán)管理，則還有一筆固定的每年用于他們集團(tuán)幫助你在國(guó)際市場(chǎng)推廣的宣傳推廣費(fèi)用。我覺得總的營(yíng)銷費(fèi)用（包括營(yíng)銷人員工資、廣告、辦公和差旅費(fèi)用）占收入3~5％比較合理，但這不是絕對(duì)的，還是要看酒店本身所處的位置和市場(chǎng)等。2023/9/3葉予舜21有關(guān)酒店的宣傳推廣費(fèi)用新開業(yè)的酒店宣傳推廣費(fèi)用會(huì)大些，一般預(yù)什么是攤銷建筑和安裝投資作為固定資產(chǎn)投資，按規(guī)定年限折舊的，不作為攤銷。攤銷只是指開辦費(fèi)部分（如開業(yè)購(gòu)置的易耗品、棉織品、服裝、等開業(yè)所需的物資、開業(yè)前廣告和營(yíng)業(yè)推廣、開業(yè)前的人力成本、籌備費(fèi)用和培訓(xùn)費(fèi)等），這部分費(fèi)用一般通過幾年攤銷到以后營(yíng)運(yùn)過程中，這部分?jǐn)備N也不應(yīng)計(jì)入酒店GOP中，也不作為考核酒店當(dāng)年GOP經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2023/9/3葉予舜22什么是攤銷建筑和安裝投資作為固定資產(chǎn)投資，按規(guī)定年限折舊的，有關(guān)酒店的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估酒店價(jià)值的評(píng)估是由資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)于整個(gè)酒店資產(chǎn)（包括有形和無形部分），新開業(yè)酒店比較多考慮有形的部分實(shí)際投入，比如你投資2億開一家酒店，開業(yè)幾個(gè)月后，評(píng)估一般最多2億多一點(diǎn)；但開業(yè)幾年后，一般無形部分會(huì)大起來，假如你經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不錯(cuò)，開業(yè)一年后，評(píng)估值就可能會(huì)達(dá)到2.5億（因?yàn)樵u(píng)估時(shí)還考慮你每年的現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)），而開業(yè)三年后，可能就是5~6億了。這些都稱為間接效益，其實(shí)