蘇州的經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)-個(gè)人房地產(chǎn)論文

蘇州的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)流動(dòng)人口減少工廠倒閉

治安惡化

海關(guān)情況零售

房地產(chǎn)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

銀行

大學(xué)生就業(yè)

擔(dān)憂

蘇州房?jī)r(jià)蘇州的經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在預(yù)期中加速下滑，“倒閉潮”席卷著出口前沿長(zhǎng)三角地區(qū)，今后的蘇州可能是這樣的：勞動(dòng)力成本、租金成本上升使得很多企業(yè)開始向內(nèi)地遷移，工廠倒閉增加；制鞋、玩具出口開始受到?jīng)_擊，接單開始減少；社會(huì)治安開始轉(zhuǎn)差，群體性事件增多（企業(yè)倒閉，工人拿不到工資，沖擊工廠），警察工作負(fù)荷增加；房?jī)r(jià)止升轉(zhuǎn)跌，幅度不比深圳小。

流動(dòng)人口減少

大量的工廠倒閉和裁員使得蘇州的流動(dòng)人口少了很多，大量的民工已經(jīng)返鄉(xiāng)，這點(diǎn)從傍晚街道兩邊的人群可以感覺到，比以前看到的明顯要少。流動(dòng)人口的減少直接沖擊著餐飲、零售、出租屋等生意，除了少數(shù)餐館生意火爆外，大部分餐館都不像去年那樣要排隊(duì)等位了；超市小賣部的生意少了很多，不少也已經(jīng)關(guān)門了；出租屋的空置率大幅上升，房租價(jià)格大幅下跌，一套50－60平方米2房1廳的房子月租金目前大約是600－700元，前年去年價(jià)格在1000元以上。

工廠倒閉

倒閉的企業(yè)主要集中在制鞋、玩具、紡織服裝等出口型行業(yè)，預(yù)計(jì)可能占全部企業(yè)數(shù)量的1/3-1/4左右。造成倒閉主要有幾個(gè)原因：第一是接不到訂單，現(xiàn)在國(guó)外訂單不斷減少，中小企業(yè)接單難度越來越大，很多訂單是提前一年下的，今年的成交數(shù)據(jù)的情況反映的是去年的訂單情況，情況還不會(huì)太差，而從今年下半年尤其是廣交會(huì)的訂單急劇下滑來看，明年的出口情況會(huì)比今年惡劣很多，預(yù)計(jì)制鞋、玩具、紡織服裝出口數(shù)量會(huì)下降超過15％；成本尤其是勞動(dòng)力成本并沒有降下來，毛紡廠工人非常辛苦，每天需要站立工作，目前月工資超過3000元，電子廠、玩具廠等員工工資也都在1200－1500元左右，比2006年高出了很多，雖然目前形成了大量的失業(yè)，但是目前工人寧可回家找工（從長(zhǎng)沙了解的情況是，目前工資水平也是非常高，以建筑工人為例，現(xiàn)在日工資是100元左右，包吃住、中午有休息、晚上6點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)收工，不過現(xiàn)在施工項(xiàng)目也開始減少，很多人也開始返鄉(xiāng)）或者是待業(yè)也不愿意降低工作目標(biāo)，預(yù)計(jì)還要等到失業(yè)的進(jìn)一步加劇工資才會(huì)降下來；制鞋、玩具、紡織服裝等行業(yè)向印尼、緬甸、越南等地轉(zhuǎn)移非常厲害，雖然這些地區(qū)面臨工會(huì)力量強(qiáng)大、局勢(shì)不穩(wěn)定等不利因素，但是國(guó)家和地區(qū)勞動(dòng)力成本比蘇州低50％以上，匯率又大幅貶值，使得向這些國(guó)家轉(zhuǎn)移遠(yuǎn)比在蘇州甚至內(nèi)地大部分地區(qū)有利可圖。甚至某些大型毛紡企業(yè)，現(xiàn)在也非常困難，今年勉強(qiáng)能夠做到盈虧平衡，根據(jù)近期的訂單數(shù)量和價(jià)格來看，明年肯定是虧損，他們也被迫解聘了幾百名工人。

很多港資和臺(tái)資企業(yè)將要倒閉，工廠老板會(huì)采取攜款“跑路”的方式來關(guān)閉企業(yè)，最常見的做法就是離境到了香港或者臺(tái)灣后給工廠的管理者打電話說，“我走了，剩下的問題你們解決”，然后就換掉電話，再也見不到人了。接下來就是工人索取工資、供應(yīng)商追貨款、銀行追貸款、海關(guān)追關(guān)稅的混亂過程，哄搶暴力的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。

工廠倒閉后，為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，政府采取了保障工人工資的做法。今后可能的做法是要廠房的房東來承擔(dān)倒閉企業(yè)所欠工資，如果房東無法承擔(dān)，就沒收其土地和廠房拍賣發(fā)工資，剩余部分再有政府來出。這種非市場(chǎng)的做法大大損傷了房東的利益，他們得為承租廠是否倒閉而擔(dān)憂，相當(dāng)于額外給承租廠擔(dān)保，扭曲了經(jīng)濟(jì)效率。所以很多房東會(huì)根本不愿意出租物業(yè)，不然就收很高的抵押品，實(shí)際上就跟銀行緊縮信貸一樣，這種政策使得本來不穩(wěn)定的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)未來會(huì)更加艱難。

由于房東的補(bǔ)償能力有限，實(shí)際上大部分的欠薪是由各鎮(zhèn)政府在出，這種財(cái)政的壓力非常巨大。可能會(huì)耗光一個(gè)鎮(zhèn)一年的財(cái)政盈余。隨著出口形勢(shì)的加速惡化，越來越多的企業(yè)倒閉，政府需要堵的窟窿越來越大，而經(jīng)濟(jì)形式不好已經(jīng)使得政府的稅收和賣地收入大幅減少了，所以我們預(yù)期政府的這種做法最終將被迫放棄（實(shí)際上目前政府償付的也主要是規(guī)模較大的工廠倒閉員工的工資，對(duì)于小廠的倒閉，由于員工行不成談判能力，往往就被迫疏散了）。

由于工廠的倒閉不斷增加，廠房閑置的情況也不斷上升，公路兩旁閑置的廠房成片成片，很多打出“低價(jià)招租”的廣告牌。租金價(jià)格也出現(xiàn)了很大的下降，下降幅度將達(dá)20％－30％。

與制鞋、玩具、紡織服裝大量倒閉相對(duì)應(yīng)的是電子廠目前倒閉得比較少，主要還只是裁員。其中的原因可能是電子廠固定資產(chǎn)投資比較大，老板直接跑路損失很大；緬甸、越南等地的電子行業(yè)配套尚未完成，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的范圍還不大。

治安惡化

隨著工廠的倒閉和失業(yè)人口的增加，社會(huì)上閑散人員也越來越多，為了生存，很多就鋌而走險(xiǎn)，因此治安壓力越來越大了，治安狀況也不斷惡化。立案率可能會(huì)比去年上升了100％以上，警察每天都在忙著處理各種案件，幾乎天天都要加班，即使周末假期也不能離開，隨時(shí)可能要回來處理突發(fā)事件。

禁摩對(duì)治安的改善有些作用，但是也導(dǎo)致了開車搶劫的增加，其惡劣程度比摩托搶劫更嚴(yán)重，通常是將人從路邊直接拉到車上，洗劫一空后扔下去。

海關(guān)情況

出口企業(yè)倒閉非常嚴(yán)重，追繳所欠關(guān)稅非常困難。海關(guān)每天接到申請(qǐng)停止出口的企業(yè)將是去年的好幾倍。由于來料加工企業(yè)進(jìn)口材料需要補(bǔ)繳關(guān)稅或者退貨，海關(guān)接到工廠的申請(qǐng)停止出口的報(bào)警后，海關(guān)立即攜帶槍支去查封工廠追繳稅款，不過通常是要么就是工廠早已被工人、供貨商哄搶一空（原材料被搶走，機(jī)器設(shè)備被搬走、嚴(yán)重的情況連廠房都被拆了），要么就是工人、供應(yīng)商等將工廠團(tuán)團(tuán)圍住，看誰搶得快，供貨商往往還雇傭武警、部隊(duì)人員去搶貨，暴力事件時(shí)有發(fā)生，海關(guān)即使帶槍封廠也不一定能追回多少。

重要出口產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)下降。從來料加工企業(yè)的訂單和進(jìn)口原材料來看，預(yù)計(jì)明年的出口情況將非常差，海關(guān)出口金額不排除出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的可能；目前出口沖擊最嚴(yán)重的鞋帽、玩具和服裝，占出口一半以上的機(jī)電產(chǎn)品下滑也開始出現(xiàn)，大規(guī)模惡化預(yù)計(jì)在明年上半年出現(xiàn)。

關(guān)稅征繳力度很難得到提升。近幾年關(guān)稅的大幅提升與出口形勢(shì)大好分不開，但也與海關(guān)加大征繳力度和緝私力度分不開，并且隨著關(guān)稅的降低，走私情況也在減少，因此，從征繳力度上提高關(guān)稅的難度越來越大，尤其是一些進(jìn)出口大關(guān)，征稅效率已經(jīng)是非常高了。從這點(diǎn)也可以延伸到除關(guān)稅外的個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等的征收，過去幾年的高速增長(zhǎng)除去經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的本身原因，稅收征繳力度加強(qiáng)應(yīng)該也貢獻(xiàn)了很大一部分，繼續(xù)增加的難度應(yīng)該越來越大，這樣看來在未來經(jīng)濟(jì)下滑的情況下，稅收的增長(zhǎng)更加值得擔(dān)憂了。

海關(guān)開始降薪，基層海關(guān)下降幅度10％－20％，省級(jí)機(jī)關(guān)下降了20－30％，當(dāng)然這些都是以福利形勢(shì)發(fā)放的工資，下降這應(yīng)該與關(guān)稅收入增長(zhǎng)放緩直接有關(guān)；至于灰色收入，海關(guān)現(xiàn)在已經(jīng)管得非常嚴(yán)，誰出事誰負(fù)責(zé)，現(xiàn)在都已經(jīng)成了清水衙門了。公務(wù)員減薪的情況也將出現(xiàn)，北京銀監(jiān)會(huì)工資下降約20－30％，降為與普通公務(wù)員一樣；上海銀監(jiān)會(huì)公務(wù)員工資幅度下降超過40％。

零售

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的零售數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)近期大幅放緩，現(xiàn)實(shí)中的零售情況更為嚴(yán)重。

零售商店、商場(chǎng)可能會(huì)零增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)；各店預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)非常難，空調(diào)銷售同比下降；為了實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，各分公司往往會(huì)與廠商通過“走貨”形式來完成（廠商和家電連鎖都達(dá)到各自的銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“雙贏”，廠商走貨需要給家電連鎖大約1.5%的費(fèi)用），以往年度銷售目標(biāo)容易達(dá)到，走貨金額占銷售收入大約6-7%，今年的銷售難度很大，預(yù)計(jì)走貨量會(huì)達(dá)到10%-15%，這也將拉低公司的毛利率；同時(shí)，房地產(chǎn)成交量大幅下降對(duì)家電銷售也構(gòu)成很大沖擊。

家具城出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)的困境，由于新房銷售下降和裝修減少，銷售將減少30％以上，積壓的存貨無法處理；大家都在為工程單竭力競(jìng)爭(zhēng)，主要原因也還是新房銷售下降了。

開肉制品店的同樣生意艱難，銷量下降不是問題，關(guān)鍵是肉價(jià)一直下降，根本不敢屯貨，稍微多存了點(diǎn)貨就得賠錢（多么簡(jiǎn)單的道理，與目前的鋼鐵、有色、化工等很多行業(yè)相似）。

百貨公司銷售壓力巨大，周六晚去逛商場(chǎng)，顧客寥寥無幾，被市場(chǎng)推崇的美特斯邦威更是很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)一個(gè)顧客都沒有（售貨小姐反映，今年經(jīng)濟(jì)形式這么差，又發(fā)生這么多事情，買衣服的肯定少了很多），每天都要發(fā)打折短信；各店周六晚上人擠人的場(chǎng)面也沒有了，國(guó)美電器周六晚上服務(wù)員比顧客多；大多數(shù)強(qiáng)勢(shì)品牌都有不少店鋪關(guān)閉。

公務(wù)員、上班族等，都在削減消費(fèi)，減少了外出就餐，減少了衣服、化妝品、電子產(chǎn)品等產(chǎn)品的購(gòu)買，很多也考慮推遲買車。原因很簡(jiǎn)單，大家都預(yù)期未來收入會(huì)下降（其實(shí)很多行業(yè)收入下降幅度已經(jīng)很大了），所以都減少了現(xiàn)在的消費(fèi)。

房地產(chǎn)

房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。現(xiàn)在的房租回報(bào)率，大約在3％左右，離5%左右的國(guó)際水平（香港是6％－7％）還差很遠(yuǎn)，也就是說，現(xiàn)在的泡沫還很大（并且租金也是動(dòng)態(tài)的，也會(huì)下降）；如果按照房?jī)r(jià)收入比，泡沫就更大。如果經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷下去，房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)大規(guī)模調(diào)整。

回顧去過的以及朋友去了解的各個(gè)城市，幾乎每個(gè)城市都是密密麻麻的蓋滿了房子（我們了解的內(nèi)蒙的滿洲里、甘肅的天水<甘肅省第二大城市，城區(qū)人口約40萬，2007年工人平均工資每月907元，市區(qū)房?jī)r(jià)過3000元/平方米>、山東的青島濟(jì)南、湖北的武漢荊州、湖南的長(zhǎng)沙湘潭，四川的成都，廣東的珠三角，海南的三亞都是如此），從CBD、政務(wù)區(qū)到科技園、開發(fā)區(qū)和沿江沿湖觀光帶等等，都構(gòu)成了建房和房?jī)r(jià)上漲的理由，我們的房子不是少了，而是太多了，多到不知道要多少年才能消化完。而這其中最令人擔(dān)憂的是中部地區(qū)，一直到今年房地產(chǎn)投資增速還是很高，很多省份都在50%以上，這些地區(qū)房租回報(bào)率很多連2％都不到（很多地方由于缺少外來人口，根本無法租出去），泡沫非常嚴(yán)重。

當(dāng)夜間去觀察很多已經(jīng)售出的一些樓盤，開燈率通常比較低，投機(jī)樓盤的比率非常嚴(yán)重。蘇州供電局今年中期曾對(duì)近兩年新接入電網(wǎng)的住戶進(jìn)行過統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)今年內(nèi)根本未用電的住戶的比例高達(dá)20%。

地產(chǎn)商的資金情況非常緊張。一些中等規(guī)模的地產(chǎn)公司，為了海外上市，去年拼命擴(kuò)大規(guī)模，在各地高價(jià)拿地，結(jié)果今年上市未成功，開盤的樓盤滯銷，公司被迫以買入價(jià)50%的價(jià)格將佛山、珠海的3處地轉(zhuǎn)手用于還貸，同時(shí)裁員50%削減成本；房地產(chǎn)開發(fā)上也陷入資金困境，由于銷售不理想，公司根本沒有流入的現(xiàn)金，公司將面臨無法償還銀行利息和發(fā)不出工資的困境。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

路上的車會(huì)少很多，今后都將是一路暢通，不會(huì)遇到任何塞車，市區(qū)時(shí)速都能保持在60公里/h以上，這是去年前年不敢想象的?，F(xiàn)在全中國(guó)都在建高速公路，如果長(zhǎng)三角都跑不滿，其它高速公路能跑滿嗎（想起去年在山東出差的情形，雙向8車道的濟(jì)清高速路上都見不到幾輛車）。

其實(shí)中國(guó)的各個(gè)城市，在前幾年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程中，和東莞一樣，都進(jìn)行了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市都變漂亮了，路都修寬修漂亮了，各種大大小小的廣場(chǎng)和活動(dòng)中心都建立起來了，各個(gè)城市都有了CBD、政務(wù)新區(qū)、沿江沿湖觀光帶、大學(xué)城、整齊劃一的開發(fā)區(qū)，如果還需要大規(guī)模建設(shè)的話，估計(jì)也主要也是拆了重建了。

銀行

存款方面，由于降息預(yù)期非常強(qiáng)烈，活期轉(zhuǎn)定期的情況非常明顯，各個(gè)銀行都有這種情況。不少客戶將未到期的定期存款取出來，轉(zhuǎn)存為更長(zhǎng)期的定期。匯豐那邊反應(yīng)的情況時(shí)，由于很多港人與外國(guó)人對(duì)于人民幣升值的擔(dān)心以及預(yù)期利率會(huì)出現(xiàn)大幅下調(diào)，有不少人已經(jīng)開始把存款從內(nèi)地撤出了（如果未來利率大幅下調(diào)，預(yù)計(jì)會(huì)有更多外資流出）。

貸款方面，各個(gè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款新政、鼓勵(lì)向中小企業(yè)貸款以及放開信貸控制等方面反應(yīng)的情況不一樣：大部分銀行表示會(huì)綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和收益，對(duì)中小企業(yè)貸款和房貸按照2成首付和7折利率會(huì)持謹(jǐn)慎態(tài)度（再考慮審批流程、不讓今年基數(shù)過高等原因，預(yù)計(jì)短期內(nèi)貸款大幅增加不太可能），并不會(huì)盲目樂觀；但隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化，更多企業(yè)面臨困境，如果政府逼迫銀行向企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)貸款，銀行將不得不從。

部分股份制銀行為了完成房貸額度目標(biāo)，在加大房貸新政的實(shí)施，包括幫助銀行前期按照8.5折利率、3成首付的客戶還清貸款再按新政進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭的情況；中小企業(yè)貸款方面，銀行通常有貸款比例目標(biāo)，下面的支行現(xiàn)在常有額度尚未完成，會(huì)努力在年底完成目標(biāo)。

銀行將普遍把目光投向政府推出的大項(xiàng)目以及大的國(guó)企單位，不過這部分貸款由于競(jìng)爭(zhēng)和政府擔(dān)保關(guān)系，利息通常非常低，將降低銀行息差。為了短期利益，部分銀行的下屬支行也會(huì)協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“假按揭”，并且每筆涉及的商品房常是幾十套上百套，里面的風(fēng)險(xiǎn)非常大。

不良貸款方面，雖然大規(guī)模上升還沒有，但是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在不斷增加：近期鋼鐵、化工產(chǎn)品的價(jià)格下跌，已經(jīng)使得部分原材料抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；出口型企業(yè)倒閉已經(jīng)使得銀行出現(xiàn)不少壞賬，銀行對(duì)企業(yè)的監(jiān)控一般都比較慢，等到銀行趕到時(shí)，工廠的原材料、設(shè)備等早被工人、供應(yīng)商一搶而空，甚至連廠房都被拆了，銀行即使有抵押，也沒有辦法；房貸的斷供情況越來越多，一些價(jià)格跌幅超過50%的樓盤斷供情況非常多；局部地區(qū)壞賬上升明顯，而更令人擔(dān)憂的是江浙地區(qū)的相互擔(dān)保問題，江浙民間資本的泛濫使得江浙地區(qū)的資金鏈問題可能更大，如果一家公司倒閉，可能會(huì)迅速以擔(dān)保的形式拖垮其他公司；信用卡的過度泛濫的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，惡意透支、套現(xiàn)方式層出不窮，信用卡壞賬率在迅速上升，尤其是股份制銀行。本輪經(jīng)濟(jì)下降程度應(yīng)該是大幅超過1998年金融危機(jī)的時(shí)候，悲觀的預(yù)計(jì)銀行的壞賬率也很可能達(dá)到上次的程度。

中間業(yè)務(wù)方面，下降非常明顯。去年占中間業(yè)務(wù)重要構(gòu)成的基金、理財(cái)產(chǎn)品、三方存管等業(yè)務(wù)今后將急劇萎縮；由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的減少，票據(jù)、信用證等項(xiàng)目也出現(xiàn)萎縮。關(guān)于銀行理財(cái)產(chǎn)品的投訴卻是越來越多，銀監(jiān)會(huì)對(duì)這些問題的調(diào)查都忙不過來，掛鉤澳元/歐元產(chǎn)品、掛鉤港股產(chǎn)品、海外投資產(chǎn)品等等，由于銀行宣傳時(shí)基本上沒有提示風(fēng)險(xiǎn)，投訴的情況將非常多（由于很多產(chǎn)品虧損嚴(yán)重，很多大客戶都開始威脅銀行的客戶經(jīng)理了）。

大學(xué)生就業(yè)

情況非常差，招聘會(huì)的次數(shù)比往年減少了很多，來學(xué)校開宣講會(huì)的公司也少了很多（其中有不少基本上是來作宣傳的，招聘的人數(shù)非常少），各個(gè)公司招的人也很少。2006、2007年的9月份正是外企和大公司大規(guī)模招聘的時(shí)候，到10月底基本上有30％左右的學(xué)生拿到Offer了，今年是管理學(xué)院每個(gè)班拿到Offer的只有2－3個(gè)人，占全部學(xué)生的5％左右。

大學(xué)生對(duì)就業(yè)形勢(shì)都比較平靜，認(rèn)為這也是沒有辦法，都是金融危機(jī)惹的禍（美國(guó)很不幸地又一次充當(dāng)了替罪羊的角色）。

擔(dān)憂

1、出口部門的困境將加劇，外貿(mào)順差將減少，勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)向東南亞等地轉(zhuǎn)移；

2、人民幣匯率貶值，資金外流；

3、大規(guī)模失業(yè)的到來，國(guó)民收入水平可能會(huì)大規(guī)模下降；

4、消費(fèi)的下降會(huì)超出預(yù)期，各行業(yè)都將面臨困境；

5、房?jī)r(jià)還會(huì)大幅下跌，房地產(chǎn)投資及相關(guān)的鋼鐵、有色、建材、化工等也將大幅下降，政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動(dòng)不足以彌補(bǔ)房地產(chǎn)及相關(guān)投資的下滑

6、政府大規(guī)模赤字年代的重新到來；7、銀行大規(guī)模壞賬的到來；

8、通縮的到來09年國(guó)家穩(wěn)定壓倒一切，房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到100多個(gè)相關(guān)行業(yè)，如果房地產(chǎn)公司倒閉，那么對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的影響很大，所以國(guó)家緊急出臺(tái)了很多救市政策就是基于這方面的考慮，但是從這些政策分析來看，我覺得力度不大、影響有限，這可能和政府投石問路的做法有關(guān)，市場(chǎng)是