永川房地產(chǎn)環(huán)境分析

永川房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報告進行永川房地產(chǎn)投資環(huán)境分析可以自然環(huán)境，社會環(huán)境，經(jīng)濟環(huán)境，政策環(huán)境，宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境分析自然環(huán)境永川位于重慶西部，東距市區(qū)56公里，西離成都276公里永川屬于亞熱帶季風性濕潤氣候，平均氣溫18.2℃，最高氣溫39℃，最低氣溫2℃。年平均降雨量1042.2毫米，平均日照1298.5小時，年平均無霜期317天，地理環(huán)境優(yōu)越，氣候宜人，常年保持濕潤氣候，有利于中老年人的修身養(yǎng)性，很多老年人喜歡永川這種不干燥的氣候特征。這種氣溫為房地產(chǎn)的建設也比較有利，適宜于建設大型房地產(chǎn)項目。永川現(xiàn)有森林面積64萬余畝，森林覆蓋率達24.63%。大面積的森林保證永川在相當長的時間段內(nèi)氣候不會有太大變化，有益于房地產(chǎn)的投資，并且境內(nèi)小安溪、臨江河、大陸溪、九龍河、圣水河和龍溪河等六條河域橫貫南北，全區(qū)水資源總量58852萬立方米，人均水資源占有量573立方米，可以保持水資源的充足，而房地產(chǎn)更是一個需要大量淡水的工程，有比較好的水資源供使用，并且水資源的充分能使永川永遠更多的未來人口，這樣使得未來需要更多的房地產(chǎn)，必然導致增值效應，適宜于投資房地產(chǎn)。 而永川北面有茶山竹海，南面有衛(wèi)星湖、四季飄香的國家農(nóng)業(yè)生態(tài)示范園--百里水果長廊和野趣十足的重慶野生動物世界;有全國首例發(fā)現(xiàn)的恐龍化石——上游永川龍;有全國著名金石微刻藝術(shù)家劉聲道的作品——三教鎮(zhèn)石龍山摩崖石刻;有杜甫所書的“萬年松化石”;有奇山怪石組成的男、女石筍山，有大文豪蘇東坡留連之地——來蘇梳妝臺，以及宋代石刻——佛巖寺等風景名勝。其中以“茶、竹、石”三大特色旅文化游資源尤為引人注目，是全國優(yōu)秀旅游城區(qū)。提供多種住宿更是迫在眉睫，需要大量的房地產(chǎn)投資來給這些游客提供住宿條件，使得房地產(chǎn)投資會火爆。社會環(huán)境永川社會穩(wěn)定，生活富裕。城市居民人均住房面積達到36.2平方米，農(nóng)村居民人均居住面積達到37.1平方米。永川政府對于勞動保障工作積極推進，不停完善和落實就業(yè)再就業(yè)扶持政策，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率僅為2.57%。同時啟動農(nóng)民工養(yǎng)老保險制度，提供更好的社會保障設施；開設農(nóng)民工維權(quán)“綠色通道”，農(nóng)民工合法權(quán)益得到有效保護。并且社會保險覆蓋面繼續(xù)擴大，建筑行業(yè)基層工人比較危險，而社?；鹨?guī)范安全運行使得農(nóng)民工有比較好的保險措施。由于房地產(chǎn)的建設需要大量農(nóng)民工，這一政策為房地產(chǎn)投資提供很大的便利，可以保障房地產(chǎn)建設有足夠基礎(chǔ)工人，為房地產(chǎn)投資提供比較便利條件。永川的城鄉(xiāng)社會救助體系不斷健全。取消了大病醫(yī)療病種限制。加快五保供養(yǎng)救助制度，五保老人集中供養(yǎng)率提高到62%。并且改造殘疾人危房，救助貧困精神病患者，創(chuàng)建殘疾人康復示范社區(qū)。慈善事業(yè)不斷發(fā)展，每年募集大量善款物資，建立了鎮(zhèn)街稻草援助服務中心，使得貧困家庭的孩子也能夠上大學，并且為孤殘兒童和困難家庭送去了救助金。這使得永川社會環(huán)境比較穩(wěn)定，居民生活條件持續(xù)改善，城鄉(xiāng)居民收入水平大幅提高。人們生活狀況好，精神世界豐富，不存著不安全的破壞因素。經(jīng)濟環(huán)境糧食是國民生活的基本保障，永川政府不斷加大“三農(nóng)”投入，積極兌現(xiàn)落實支農(nóng)惠農(nóng)政策，新農(nóng)村建設步伐穩(wěn)步推進。為促進農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，全區(qū)投入農(nóng)業(yè)發(fā)展資金1.22億元，其中本級財政投入農(nóng)業(yè)資金7003萬元，發(fā)放各類財政直補資金3055萬元。（引于永川政府網(wǎng)），糧食的保障使得人口可以穩(wěn)定增長，這為房地產(chǎn)投資提供有效的促進作用。工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模也不停壯大，具有重慶市電子信息（元器件）產(chǎn)業(yè)園、市級印刷包裝特色產(chǎn)業(yè)基地、市級循環(huán)經(jīng)濟園區(qū)。重慶啤酒、松填匯鉭電容、紫光化工甲醛等一批工業(yè)項目相繼竣工，理文紙業(yè)、大功率柴油機等一批重點項目加快建設，大項目-產(chǎn)業(yè)鏈-產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展態(tài)勢初步顯現(xiàn)。保障能力進一步增強，新增供氣指標1500萬立方米；現(xiàn)有發(fā)電企業(yè)2戶，重慶渝永電力公司和重慶永榮礦業(yè)公司永川發(fā)電分廠。2戶企業(yè)共有4臺發(fā)電機組，裝機容量2.85萬千瓦，并且建成500千伏板橋輸變電工程，電力供應總量達8.2億千瓦時。這為房地產(chǎn)建設的電力提供啦很好的保障，并且由于工業(yè)園區(qū)的建設提供大量的就業(yè)機會，會帶動周邊房地產(chǎn)的升值和，使得房地產(chǎn)投資相當有益，周圍的住宿，娛樂，酒店等都需要房地產(chǎn)投資，為未來提供啦很好的房地產(chǎn)投資環(huán)境，使得房地產(chǎn)增值。政策環(huán)境分利用區(qū)位優(yōu)勢，建設區(qū)域性商貿(mào)物流中心，培育大市場，引進大商家，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，消費品市場穩(wěn)步擴大。其中財稅優(yōu)惠包括增值稅，營業(yè)稅，所得稅，契稅等稅務優(yōu)惠都有很大的支持力度，而土地優(yōu)惠更是很大，特別是省級以上重點院校在永川新辦大專以上職業(yè)院校的職教項目，按成本地價供給土地。詳細見—（永川委發(fā)〔2007〕38號中共重慶市永川區(qū)委重慶市永川區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《永川加快產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展若干優(yōu)惠政策》）。宏觀和微觀環(huán)境國家出于對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控目的，不斷出臺政策限制房價，但我認為這更加快了永川的房價提升。由于國家房價限制的重點區(qū)域在于大城市，這導致目前大城市房價開始輕微降低，導致啦大量房地產(chǎn)投資基金流向二三線城市，促使二三線城市的房地產(chǎn)火熱的發(fā)展，作為二線城市的永川具有這種大趨勢。可以明顯看出，在國家出臺國十條嚴厲限制房價的時候，一線城市房地產(chǎn)緩慢上升，而對于永川房地產(chǎn)卻是大幅的提升，舉例說明2009年的永川房地產(chǎn)均價只有2600元/平方米，而2010年永川小戶型房子的均價3400元/平方米（來源永川房交網(wǎng)），而國家開始限制房價正是2008年開始，2010年的國十條達到最嚴厲，但是永川的房價卻大幅度跳高，說明房地產(chǎn)投資資金的轉(zhuǎn)移，可以預測未來的永川的房價在達到一線城市的價格前，還有很大的提升空間。而對于微觀來講，永川正在高速發(fā)展，離不開房地產(chǎn)的投資，一系列的基礎(chǔ)建設會陸續(xù)實施中，從而帶動永川房價的不停提高，而人口基數(shù)也會提高，從