房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例講義

第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目分析簡(jiǎn)述房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述11.1.1房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、或租賃經(jīng)營(yíng)以獲取收益的商業(yè)活動(dòng)。這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營(yíng)的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)投資等。11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述11.1.2房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤(rùn)率4．資本金利潤(rùn)率5．資本金凈利潤(rùn)率6．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11.2房地產(chǎn)買賣投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬元購買一套120㎡住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬元。其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%。營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的5%、營(yíng)業(yè)稅的1%、售價(jià)的0.5%、售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項(xiàng)投資？11.2房地產(chǎn)買賣投資分析解：簡(jiǎn)要投資回報(bào)分析如下：1．計(jì)算相應(yīng)指標(biāo)1）投資成本（購買價(jià)）：300000元2）銷售手續(xù)費(fèi)：400000×1.5%=6000元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析3）有關(guān)稅費(fèi)（1）營(yíng)業(yè)稅：400000×5%=20000元（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用：約2000元（7）所得稅：（銷售價(jià)-購買價(jià)-利息-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-直接稅費(fèi)）×20%=12760元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤(rùn)：51040元（2）投資利潤(rùn)率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利潤(rùn)率（年投資收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地產(chǎn)買賣投資分析2．簡(jiǎn)要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為25200元，總投資利潤(rùn)率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤(rùn)率）為2.8%。11.2房地產(chǎn)買賣投資分析兩者相比，儲(chǔ)蓄投資比購房投資的投資收益率低2.87%，但儲(chǔ)蓄投資相對(duì)穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風(fēng)險(xiǎn)，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如3年內(nèi)用于出租經(jīng)營(yíng)，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時(shí)機(jī)。投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資回報(bào)分析時(shí)，其收益率的底線通常是與銀行利息作對(duì)比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲(chǔ)蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)

投資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價(jià)格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)

投資分析假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。11麗.5該房地露產(chǎn)置校業(yè)出衣租經(jīng)魚營(yíng)跑投資番分析解：補(bǔ)簡(jiǎn)要懲分析渴如下思：1．丸相應(yīng)仁指標(biāo)堤計(jì)算1）嬌寫字膊樓投辭資的捕基本僻情況態(tài):（1通）寫礎(chǔ)字樓粘購買晉總價(jià)永：泉2林7越00睬0×臭10軌0晚00組=2肚7丙00巷0（池萬元顯）（2炸）購紡買寫販字樓辣的稅行費(fèi)：瘋27練0馳00央×5貧.3類%=依1獅43熱1（揚(yáng)萬元乓）（3濕）股螺本投槽資：具2躺7槳00澤0×餡30探%+貼1繞43件1=義9仗53騰1（搶萬元嘴）（4臘）抵?jǐn)D押貸呀款額默：暴27株0相00千×7瓣0%爺=1按8會(huì)90倆0（壩萬元捆）11哀.5蹲房地眾產(chǎn)置與業(yè)出依租經(jīng)側(cè)營(yíng)甘投資趁分析2）辯抵押截貸款步年還槍本付役息額11而.5男房地接產(chǎn)置隊(duì)業(yè)出拘租經(jīng)種營(yíng)乘投資待分析3）押寫字垃樓各搬年凈暫經(jīng)營(yíng)演收入峽情況第1陶年凈呀經(jīng)營(yíng)牛收入曠：27互0豬00忍×1粉60盜×1伙2×而65汁%×錢（1撇-2速8%哀）=晴2扔42術(shù)6.素11勸（萬羞元）第2場(chǎng)年凈葡經(jīng)營(yíng)筍收入遷：27浙0厭00魔×1截60倚×1使2×犁75屢%×殊（1丘-2距8%壤）=慕2河79濃9.頌36泥（萬替元）第3印年凈王經(jīng)營(yíng)婚收入以：27寇0螞00輸×1馳60循×1心2×聚85超%×涂（1弟-2但8%對(duì)）=盜3拿17秒2.穩(wěn)61滾（萬矩元）第4量年及洽以后哪各年戴凈經(jīng)乏營(yíng)收突入：27奧0敞00厲×1沈60盞×1相2×搶95辨%×涂（1河-2清8%侵）=種3最54季5.坐86屯（萬梁元）本項(xiàng)紡目投先資自牌有資退金的仆現(xiàn)金霧流量芹表，邪如表剃11返-3至所示發(fā)。年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營(yíng)收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表1蹄1-甲3絕現(xiàn)已金流鏈量表借（自東有資白金、核稅前因）書單渡位：拿萬元11傅.5完房地鐵產(chǎn)置心業(yè)出野租經(jīng)漿營(yíng)魔投資經(jīng)分析4）駛該投恰資項(xiàng)而目的叔財(cái)務(wù)醉凈現(xiàn)弄值因?yàn)閕c=1酬4%叫，故11沃.5鉛房地棵產(chǎn)置營(yíng)業(yè)出寸租經(jīng)慰營(yíng)投釣資分洲析5）甚該投吧資項(xiàng)贈(zèng)目的茶財(cái)務(wù)門內(nèi)部抄收益清率因?yàn)檎琲1=1偷4%兔時(shí)，NP斧V1=7堆89惠.8悄1萬莖元，解設(shè)i2=1旁5%下，則旺：用插讓入法11舌.5灘房地理產(chǎn)置稱業(yè)出谷租經(jīng)凝營(yíng)江投資私分析2．湖結(jié)論因?yàn)橹翹P烈V=堤78徒9.時(shí)81攻萬元那＞0殖，F(xiàn)搜IR紀(jì)R祖=1名4.裙78傭%＞傅14定%，電故該型項(xiàng)目曾可行炒。11獵.5飲房地帶產(chǎn)置仙業(yè)出番租經(jīng)遇營(yíng)素投資召分析案例褲11看-5丟：某寫鑒字樓托售價(jià)槍1練95鵲0萬集元，筍該樓況宇擁叫有辦束公單藍(lán)元6幻玉0個(gè)富，每聾個(gè)單緊元平蹈均月鑰租金街6傅00凝0元納，并性以每駱年5論%的歲速度眼遞增暫。設(shè)鄙每單夕元每仙年的高空置炒及其倚他損和失費(fèi)蔬為單面元月泊租金典收入揭的2胡倍。蘆第1批年的節(jié)經(jīng)營(yíng)揀成本沃為毛消租金炒收入別的2是0%恒，以扮后每步年按壇6%股的幅洪度遞要增。結(jié)投資團(tuán)者可冶獲得舌利率區(qū)為1剪2%坐，期顫限1黨5年柏的1指5顯00情萬元奪的貸荷款，西要求勻按月敗等額惕還本冊(cè)付息奇。貸圍款成譽(yù)本（倆申報(bào)陳費(fèi)、宣評(píng)估炕費(fèi)、冒活動(dòng)睡費(fèi)等劑）占訪貸款杜額的憤2%選。該物良業(yè)資旦產(chǎn)使晴用1鎮(zhèn)5年跨，按窯線性茶折舊封法計(jì)卻算折托舊費(fèi)炮用。蜓折舊攜基數(shù)輝為投牢資額適的8睡5%歇。若笑投資音者要益求的的投資正收益岸率為輕20碼%，腸該項(xiàng)儀目是墻否值崗得投汽資？11繞.5星房地日產(chǎn)置贊業(yè)出殺租經(jīng)糕營(yíng)暴投資山分析分析醉：大部諒分投怨資者桶都要辣依賴丑籌措姓的資感金進(jìn)留行房燈地產(chǎn)拳投資鞏，而遵抵押屑貸款沖是房湊地產(chǎn)波資金尿籌措胖的主倘要形著式。鉗投資辣者經(jīng)輝常面址臨的繞問題描之一海就是鵝權(quán)衡宴抵押歌貸款楊投資盜的效坦益，餅作出乒投資散決策用。本果案例抬實(shí)際輩上是醉想考豆察該摘項(xiàng)目津的抵道押貸胡款投哭資決齊策是叼否可闊行。只也就嘴是說丹，該趟項(xiàng)目幣在貸痕款的償情況峽下再的考慮迫各種擱應(yīng)交戶稅款薯，還余能否怕獲得肢預(yù)期遞收益優(yōu)。為了頓求解盆這一距問題海，應(yīng)您分別振計(jì)算揚(yáng)該項(xiàng)墳?zāi)康奈抠J款梁分期差償付婚計(jì)劃繞、年極度折鋪舊額創(chuàng)、稅泰額、寶稅前條及稅結(jié)后現(xiàn)刺金流范量，爺并依摩據(jù)稅請(qǐng)后現(xiàn)辨金流猛量及街投資猛者要基求的豆收益術(shù)率計(jì)置算該微項(xiàng)目忌的凈媽現(xiàn)值伯及內(nèi)挽部收付益率拐，據(jù)霜此作竹出投仰資決池策。11置.5屑房地坡產(chǎn)置蹲業(yè)出代租經(jīng)幫營(yíng)辟投資倘分析解：1．完貸款紙分期蒙償付晴計(jì)劃已知就:個(gè)該筆控貸款金年利服率r=河12脹%，憲期限n=1約5×此12溜=1摩80搖個(gè)月從，要設(shè)求按脅月還否本付明息，牧則：（1香）每殊月計(jì)月息利挨率：i=r/n=優(yōu)0.殲12肺/1毒2倒=員0.環(huán)01（2逗）月稍還款棵系數(shù)灰:11推.5征房地臣產(chǎn)置缺業(yè)出傷租經(jīng)脖營(yíng)扶投資認(rèn)分析（3勁）月腎還本齡付息止額貢:斑1僚50內(nèi)0×陜0.垂01仗2鮮=伙18參(萬叼元)（4狗）年糕還本肢付息篩額各:勻1殺8×妙12刮=宮2但16岡(萬罷元)（5源）年捕貸款潛余額求：11同.5竭房地章產(chǎn)置洲業(yè)出海租經(jīng)舒營(yíng)投喚資分紫析把上俘述已詢知條駐件代噸入，庫將會(huì)宜得到設(shè)各年督末的悶貸款謀余額留數(shù)值極。例：木第5竹年末爐貸款雜余額說為：又∵策某年線償還珍本金韻=告上廈一年豎貸款驕余額跌–落該侮年貸弓款余騰額某年穿償還配利息何=則每乳年付旦款額顫–賠該萬年償理還本爆金∴徹各顧年償儲(chǔ)還本敏金和叼利息里情況茂依次競(jìng)可以鋪算出爺。詳見末抵押邪貸款術(shù)分期去償還垮計(jì)劃餡,見疤表1賢1-奮4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表1梳1-膊4訂抵止押貸沒款分島期償廟還計(jì)獸劃表互單善位：蟻萬元11愁.5垂房地桂產(chǎn)置番業(yè)出居租經(jīng)快營(yíng)花投資施分析2．崗折舊欲計(jì)劃已知啦：該隱物業(yè)跨按線捷性折急舊法冤計(jì)算戲折舊殃額；折舊坑基數(shù)吹為：椅1智95慈0×近85樸%=賀1集65儲(chǔ)7.篩5萬瘡元；則年防平均良折舊建額為衫：1浪6卷57扶.5巧×1塌/1課5=男11文0.脖55翻（萬車元）11眉.5父房地反產(chǎn)置煮業(yè)出民租經(jīng)矩營(yíng)貧投資視分析3．婚稅前篇現(xiàn)金紹流量各年宰稅前看現(xiàn)金芬流量=各些年潛首在總橫收入何-各妙年空扯置及壤其他掘損失幟-經(jīng)遞營(yíng)成俱本（巖或經(jīng)私營(yíng)費(fèi)瘋用）辭-年討還本淋付息載額。按題石設(shè)已仍知條勺件，（1仔）該忘項(xiàng)目氏年潛鎮(zhèn)在總往收入=單浮元月已租金召×單曠元數(shù)起×1克2個(gè)按月×慶（1互+席升幅似）（2嶼）該隙項(xiàng)目袍空置跨及其杏他損雕失=2斑×單淹元月止租金跟×單計(jì)元數(shù)唐×（仿1+烈升短幅）（3悅）實(shí)瓶際總地收入汽=潛巨在總河收入嶼-空貪置其穴他損槳失11族.5榆房地制產(chǎn)置舉業(yè)出憲租經(jīng)盾營(yíng)撐投資培分析（4斷）經(jīng)果營(yíng)成沿本：泳第1渡年為春當(dāng)年有實(shí)際峰總收暫入的垂20博%，留以后每蛙年按遺6%回比覺例遞畝增，棕即：經(jīng)營(yíng)峽成本刃=第書1年胸實(shí)際應(yīng)總收尸入×豬20若%×茫（1茶+乘升幅之）（5閣）凈拔經(jīng)營(yíng)棒收入付=實(shí)碧際總?cè)率杖胫?經(jīng)西營(yíng)成軌本（6妄）年扛還本拿付息慣額，亞見表垮11曉-4耀①姿欄壩。（7雜）稅粉前現(xiàn)屑金流季量=煌凈經(jīng)原營(yíng)收丸入-獄年還崇本付返息額上述記計(jì)算攤結(jié)果麗見表躬11碌-5非。年份經(jīng)營(yíng)收入空置及其他損失實(shí)際總收入經(jīng)營(yíng)成本凈經(jīng)營(yíng)收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表1東1-名5占稅抹前現(xiàn)殖金流滿量計(jì)工算表礙單時(shí)位：既萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表輩11午-5藥稅前嘴現(xiàn)金崇流量中計(jì)算掀表任單位雞：萬目元11誕.5霸房地殖產(chǎn)置檔業(yè)出卡租經(jīng)薦營(yíng)急投資準(zhǔn)分析4．稅金甲及稅寬后現(xiàn)避金流聞量計(jì)姐算稅后激現(xiàn)金辣流量宣=稅報(bào)前現(xiàn)凳金流摟量-務(wù)應(yīng)納延稅額應(yīng)納綿稅額叢=應(yīng)博納稅販?zhǔn)杖胂灐辆C哪合稅久率應(yīng)納醒稅收煤入=蘭凈經(jīng)忘營(yíng)收近入-裳利息繡-折蝦舊-郵年均稈分?jǐn)傟嚾谫Y閉成本其中良：年晶平均殃分?jǐn)偼谫Y歡成本混=1孕5清00養(yǎng)×2棗%÷庭15晉=2郊（萬削元）沿；本案盾例中體，該夕項(xiàng)目時(shí)應(yīng)交杠納的淋稅金華主要塊有：翻營(yíng)業(yè)贊稅、夢(mèng)印花籮稅、五房產(chǎn)厘稅、械所得勺稅分體別為夜租金童純收厚入的舉3%凳、0熱.1最‰、漿18都%、窗9.繪84劫%。由上述照四項(xiàng)晚合計(jì)嚴(yán)的綜滿合稅臉率為把租金糟純收掌入的旨30騰.8奸5%城。上述獎(jiǎng)稅后翼現(xiàn)金慮流量挺計(jì)算韻結(jié)果威如表役11你-6債所示雖。年份凈經(jīng)營(yíng)收入還貸利息折舊費(fèi)分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表1吳1-泰6魄稅足后現(xiàn)系金流晚量計(jì)縮慧算表被單悟位：助萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表膽11辣-6鳥稅后賤現(xiàn)金堡流量貨計(jì)算摔表鍬單位數(shù)：萬變?cè)?1當(dāng).5鄉(xiāng)豐房地女產(chǎn)置蒼業(yè)出毒租經(jīng)網(wǎng)營(yíng)勁投資查分析5．曠凈現(xiàn)香值及體內(nèi)部繞收益非率的鍬計(jì)算（1測(cè)）凈鞭現(xiàn)值廈計(jì)算設(shè)基風(fēng)準(zhǔn)收數(shù)益率ic為2崖0%泉，則豎凈現(xiàn)脊值計(jì)步