2023年房地產(chǎn)融資模式研究報(bào)告

2023年房地產(chǎn)融資模式研究報(bào)告第一章概況融資，英文為Financing，指為繳交多于現(xiàn)金或充值的購(gòu)貨款而推行的貨幣交易手段，或者為贏得特定資產(chǎn)而籌集資金所推行的貨幣手段。融資通常指貨幣資金的特有者和需求者之間，輕而易舉或間接地進(jìn)行資金融通的活動(dòng)。廣義的融資指資金在持有者之間流動(dòng)，以余伯粉的經(jīng)濟(jì)犯罪行為，它就是資金雙向互動(dòng)的過程，涵蓋資金融人（資金的來(lái)源）和購(gòu)匯（資金的運(yùn)用）。狹義的融資指資金的單向融人。房地產(chǎn)融資就是所指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及有關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，涵蓋資金的籌集，運(yùn)用和支付。從狹義概念上給，房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的輕而易舉和間接融資的總和，涵蓋房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的目的、種類、途徑多種多樣，許多房地產(chǎn)企業(yè)也都已經(jīng)已經(jīng)開始設(shè)立專門的融資機(jī)構(gòu)或部門，也可以招考一些“具有成功融資經(jīng)驗(yàn)”“明朗融資渠道”的融資經(jīng)理或融資主管一類的高級(jí)經(jīng)理人員。房地產(chǎn)融資的首要前提就是必須能夠根據(jù)企業(yè)自身和項(xiàng)目的情況回來(lái)分析，融資方為何可以鐘情于項(xiàng)目及對(duì)項(xiàng)目做出符合市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估；其次也就是最重要的一點(diǎn)，如何在融資過程中并使融資方的資金安全贏得保證，即為對(duì)融資資金的步入和挑選選擇退出的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，必須充分考慮融資方對(duì)資金安全的絕對(duì)建議。依據(jù)相同標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)融資的類型各有不同，其中最基本的、最常用的指標(biāo)就是資金來(lái)源，據(jù)此可以劃分為如下六類。（1）住房?jī)?chǔ)蓄存款住房?jī)?chǔ)蓄存款就是隨著住房制度改革的大力大力推進(jìn)和深化而出現(xiàn)的儲(chǔ)蓄存款業(yè)務(wù)，就是消費(fèi)者個(gè)人為購(gòu)房和建房而進(jìn)行的儲(chǔ)蓄犯罪行為。這種儲(chǔ)蓄存款就是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)解決住房信貨資金的一個(gè)關(guān)鍵方面。住房?jī)?chǔ)蓄存款具有四個(gè)特點(diǎn)：定向性、利率低、穩(wěn)定性、契約性。（2）銀行貨款銀行貸款就是指銀行向房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房居民發(fā)放的貨款，就是房地產(chǎn)資金市場(chǎng)需求最傳統(tǒng)、最廣為、也就是最主要的融資形式。在這種融資方式中，銀行就是債權(quán)人，房地產(chǎn)企業(yè)和居民就是債務(wù)人。借款雙方事前簽訂書面借款合約，到期還本付息或分期付款。房地產(chǎn)企業(yè)貨款就是銀行關(guān)鍵資產(chǎn)業(yè)路之一，由于土地和房產(chǎn)具備天然的兩個(gè)關(guān)鍵屬性：價(jià)值增值性和永續(xù)利用性，并使房地產(chǎn)變成一種優(yōu)良的抵押品，銀行基于房地產(chǎn)發(fā)放貨款，遭遇抵押物損毀或者抵押物價(jià)值下降的可能性并不大。如果借款人到期不能償還貸款或者中途償還，銀行可以按合約簽訂合同將抵押房地產(chǎn)佳士得變現(xiàn)用以償還債務(wù)借款人所欠貸款本息余額。（3）房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券就是各級(jí)政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺問題向投資者出示的、具有借款性質(zhì)的有價(jià)證券。從各國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況看一看，房地產(chǎn)債券就是籌集房地產(chǎn)資金的主要辦法之一。（4）房地產(chǎn)股票興盛的資本市場(chǎng)還為房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資提供更多更多了額外的渠道。自身利益籌集資金、資源整合資源等角度考忠，房地產(chǎn)企業(yè)常常挑選出土地出讓部分股權(quán)的形式回去不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，增加企業(yè)自建好資金的數(shù)量。（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)項(xiàng)目融資就是所指對(duì)仍須大規(guī)模資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目推行的特定融資精心安排，原則上僅將項(xiàng)目本身具備的資金及其收益作為借款人和借款來(lái)源。這種融資方式的一個(gè)顯著特征就是以項(xiàng)目為主體進(jìn)行融資，主要依賴項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)，而不是依賴項(xiàng)目的投資者或發(fā)起人的資信精心安排融資，貨款人對(duì)于項(xiàng)目發(fā)起人具有非常非常有限追索權(quán)，本質(zhì)來(lái)看屬于一種風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制。（6）其他涵蓋房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、租賃融資、典當(dāng)融資等多樣化的現(xiàn)代融資渠道。第二章企業(yè)房地產(chǎn)融資模式2.1銀行貸款一直以來(lái)，銀行貸款一直就是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的支柱。數(shù)據(jù)說(shuō)明，房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少存60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度非常大。優(yōu)點(diǎn)（1）企業(yè)利用銀行貸款融資，在貸款獲準(zhǔn)后，即以客戶的名義在銀行開戶貸款賬戶，用做貸款的提取、歸還和總額核算。（2）銀行貸款融資的管理比較簡(jiǎn)單，但最初提出申請(qǐng)比較復(fù)雜，仍須企業(yè)存詳盡的可行性研究報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表。（3）由于銀行種類多樣，原產(chǎn)廣為，而且貸款的類型、期限多種多樣，通常利用銀行貸款融資相對(duì)比較便捷、有效率。（4）銀行貸款融資風(fēng)險(xiǎn)較小，通常不牽涉到稅務(wù)問題。但銀行作為企業(yè)，也崇尚利潤(rùn)最大化，通常貸款利率較低。（5）銀行貸款融資不牽涉到企業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的搬遷，但一旦銀行因企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)而暫停貸款，則可能將將并使企業(yè)陷入困境，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。缺點(diǎn)（1）對(duì)于開發(fā)商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來(lái)越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件:

企業(yè)研發(fā)資質(zhì)，建議三級(jí)以上，如果就是項(xiàng)目公司提出申請(qǐng)研發(fā)貸款，控股有限公司有限公司股東具有三級(jí)以上研發(fā)資質(zhì)也滿足要求；國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押或企業(yè)借款。抵押價(jià)值通常為評(píng)估額的5八折以內(nèi)，并且研發(fā)項(xiàng)目已贏得四證，多數(shù)銀行還建議項(xiàng)目按揭貸款也由該行辦理；企業(yè)注冊(cè)資金3000萬(wàn)以上，行內(nèi)評(píng)級(jí)A+級(jí)以上，近三年總計(jì)研發(fā)面積20萬(wàn)平米以上。（2）對(duì)銀行而言：一就是呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)，銀行無(wú)法使用比如證券化的方式回去分散這種風(fēng)險(xiǎn)，而就可以將風(fēng)險(xiǎn)集中在自己身上；二就是成本增加風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)還沒有興盛的評(píng)估市場(chǎng)和評(píng)級(jí)市場(chǎng)。（3）對(duì)政府而言，如果大量的房地產(chǎn)融資都就是源于銀行系統(tǒng)，必然可以增加對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的中斷。2.2債券融資房地產(chǎn)債券就是企業(yè)債券的一個(gè)組成部分。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)售企業(yè)債券比較困難。房地產(chǎn)債券融資就是大力大力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑之一。債券作為一種債務(wù)憑證，可以涌向一部分閑置資金，集中用做住房建設(shè)，積極開展房地產(chǎn)債券減低房地產(chǎn)融資對(duì)銀行的壓力，活躍我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)。優(yōu)點(diǎn)（1）籌集的資金使用期限較長(zhǎng)（與貸款較之）；（2）對(duì)企業(yè)舊有股東的股權(quán)沒有影響；（3）發(fā)售債券的成本必須低于普通股；（4）發(fā)債融資具有財(cái)務(wù)杠桿作用；（5）籌資范圍廣、金額大、對(duì)象廣為；（6）對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，收益較為均衡，風(fēng)險(xiǎn)較低。缺點(diǎn)（1）對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，無(wú)權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策；（2）對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，發(fā)售程序比銀行貸款繁瑣；（3）對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)成本比發(fā)行股票大。2.3房地產(chǎn)股票融資優(yōu)點(diǎn)（1）籌資量大。股票融資與其他融資方式較之，能籌集的資金非常大，這就是股票融資的特點(diǎn)同意的。（2）融資能力強(qiáng)。由于股票的預(yù)期收益較低，并可以一定程度地抵銷通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實(shí)際情況，通過定向增發(fā)、定向定向增發(fā)或發(fā)售可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。（3）資金使用年限長(zhǎng)。發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不仍須歸還，不易房地產(chǎn)公司對(duì)資金使用方式的精心安排，而且普通股股權(quán)籌資沒有套管的股利經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。（4）提高企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。自建好資本在資金來(lái)源中所占比率的多寡就是去來(lái)衡量一個(gè)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的關(guān)鍵指標(biāo)。上市融資可以提高公司自建好資本比率，提高其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營(yíng)安全程度和競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而進(jìn)一步進(jìn)一步增強(qiáng)公司通過其他方式融資的能力。（5）分散風(fēng)險(xiǎn)。公司股票上市以后，可以存更多的投資者配售公司股份，公司股份的分散自然有利于舊有股東承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分散。（6）有利于企業(yè)股份制擴(kuò)建。根據(jù)規(guī)定，所所推薦上市的企業(yè)必須就是股份制企業(yè)，必須明晰產(chǎn)權(quán)、建立健全規(guī)范的法人環(huán)境治理結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，房地產(chǎn)企業(yè)也遭遇著改組的非常小壓力，以上市為契機(jī)，可以為尚未實(shí)行股份制的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑建立現(xiàn)代企業(yè)制度的可靠保證。（7）提高公司的價(jià)值。股票上市以后，公司股份流動(dòng)性大大進(jìn)一步進(jìn)一步增強(qiáng)，其價(jià)值必然顯著提高，從而提高公司價(jià)值進(jìn)而提高股東財(cái)富。同時(shí)，公司股價(jià)存市價(jià)無(wú)跡可尋，不易公司總體價(jià)值的證實(shí)，有利于公司采取措施提高其總體價(jià)值進(jìn)而同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)股東財(cái)富的最大化。（8）提高公司知名度。股票上市的公司更易為社會(huì)公眾所熟悉，而且往往被表示經(jīng)營(yíng)優(yōu)良，這將給公司平添較好的聲譽(yù)，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷售。特別地，由于股市具有的社會(huì)公眾效應(yīng)，上市后能夠有效地宣傳公司的品牌，提高公司的知名度。這將有助于全國(guó)性的品牌的形成，培育客戶的認(rèn)同感、形成均衡的客戶消費(fèi)群體。（9）不易公司進(jìn)行重組（資產(chǎn)重組）股票上市后更容易為人們所拒絕接受，為公司提供更多更多了一個(gè)進(jìn)行重組的有力工具。公司的重組與全面全面收購(gòu)將變得相對(duì)容易，從而有利于公司日后快速膨脹，轉(zhuǎn)型搞出大。缺點(diǎn)（1）融資成本高。首先，從投資角度來(lái)說(shuō)，股票投資風(fēng)險(xiǎn)較低，適度的必然建議存較低的投資報(bào)酬率；其次，股票股利從公司稅后利潤(rùn)繳交，不像債務(wù)利息那樣具有物業(yè)稅促進(jìn)作用；再次，股票的發(fā)售費(fèi)用也就是比較高的。（2）弱化舊有股東的控制權(quán)。上市公司后，董事局存其他代表，可以弱化大股東的掌控。股票代表著股東對(duì)公司的所有權(quán)。公司上市融資，股票向社會(huì)公眾出售，也就是公司的部分控制權(quán)從舊有股東向社會(huì)公眾搬遷，這就是對(duì)舊有股東控制權(quán)的弱化。在某些情況下，甚至可能將將導(dǎo)致舊有股東對(duì)公司控制權(quán)的喪失。（3）增加公司有關(guān)義務(wù)。仍須嚴(yán)格遵守上市的有關(guān)的法規(guī)并受監(jiān)督。上市公司除了信息發(fā)布的義務(wù)，公司必須對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況、關(guān)鍵性經(jīng)營(yíng)決策、重組活動(dòng)、關(guān)聯(lián)交易等等按時(shí)向社會(huì)公眾進(jìn)行發(fā)布。這些內(nèi)容有時(shí)牽涉到商業(yè)機(jī)密，對(duì)公司的競(jìng)爭(zhēng)可能將將產(chǎn)生不利影響。法定發(fā)布并使公司一些資料仍須官方，增加各種成本，比如公關(guān)費(fèi)和、律師費(fèi)等。（4）其他問題。增加了公司被全面全面收購(gòu)的可能性；管理者可能將將因管理不當(dāng)而引起刑事或民事責(zé)任；大股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起整個(gè)社會(huì)的高度高度關(guān)注。第三章個(gè)人房地產(chǎn)融資模式個(gè)人房地產(chǎn)融資最常用模式為銀行貸款，以下為各省可以最輕銀行個(gè)人房地產(chǎn)銀行貸款產(chǎn)品。表各省可以最輕銀行個(gè)人房地產(chǎn)銀行貸款產(chǎn)品資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行各大銀行官網(wǎng)第四章現(xiàn)狀與展望未來(lái)4.1存的主要問題融資渠道過分單一我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)研發(fā)資金來(lái)源中存60%～70%輕而易舉或間接源于銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自營(yíng)資金能達(dá)致目前35%的銀行貸款建議，相當(dāng)部分研發(fā)企業(yè)的自營(yíng)資金不足10%。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有助于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。銀行體系所分?jǐn)偟娘L(fēng)險(xiǎn)與收益不等距作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講究的就是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅就是套管的利息收益，分?jǐn)偟膮s是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加之各種違規(guī)貸款的存，整個(gè)房地產(chǎn)金融遭遇非常小風(fēng)險(xiǎn)，有助于銀行體系的均衡。缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒有形成多層次的多樣的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、借款機(jī)構(gòu)和保證機(jī)構(gòu)缺位輕微；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏單一制有效率的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言就是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟須突破為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通告》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的研發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自建好資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了苛刻規(guī)定，并使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資變成關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決不好的關(guān)鍵問題。4.2常用風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)牽涉到政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)融資影響非常大，同時(shí)又就是可以預(yù)測(cè)、可以防止的主要風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要囊括市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。利率風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)就是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能將將給投資者平添的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本可以增加，消費(fèi)者的出售性欲隨之增加-因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求增加。這無(wú)疑可以給投資者經(jīng)營(yíng)者平添?yè)p失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要就是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者出售能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品無(wú)法按市場(chǎng)消化，引致經(jīng)濟(jì)上的損失購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就是一種市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，市場(chǎng)需求就是一個(gè)非常不定的因素.由于消費(fèi)者的購(gòu)買力就是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上市場(chǎng)需求下降，將可以給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者平添?yè)p失。資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券充值成貨幣。相同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的厚薄程度就是相同的，一般來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最差，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能極差.房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要就是所指在交易過程中可能將將因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品無(wú)法變成貨幣或延后變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者平添?yè)p失。4.3有關(guān)政策人民銀行行長(zhǎng)易綱在2018年11月6日明確提出“三支箭”，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門從債券、信貸、股權(quán)三個(gè)融資主渠道，推行“三支箭”的政策女團(tuán)，大力支持拓寬融資途徑。第一支箭——信貸大力支持。人民銀行對(duì)商業(yè)銀行的宏觀慎重評(píng)估（MPA）中新增專項(xiàng)指標(biāo)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)增加民營(yíng)企業(yè)信貸引入，并通過貨幣信貸政策工具為金融機(jī)構(gòu)提供更多更多長(zhǎng)期、成本適度的信貸資金。第二支箭——民營(yíng)企業(yè)債券融資大力支持工具。2018年10月22日舉辦的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意，設(shè)立民營(yíng)企業(yè)債券融資大力支持工具，由人民銀行運(yùn)用再貸款提供更多更多部分初始資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，通過出售信用風(fēng)險(xiǎn)Daye工具、借款借款等多種方式，為經(jīng)營(yíng)正常、流動(dòng)性遇到暫時(shí)困難的民營(yíng)企業(yè)發(fā)展提供更多更多借款大力支持。第三支箭——民營(yíng)企業(yè)股權(quán)融資大力支持工具。2018年受股票市場(chǎng)持續(xù)下跌影響，部分民營(yíng)上市公司控股有限公司有限公司股東由于股票增發(fā)比例較低，遭遇平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行對(duì)金融市場(chǎng)的非理性預(yù)期和犯罪行為進(jìn)行引導(dǎo)，推動(dòng)由符合規(guī)定的公募基金基金管理人、證券公司、商業(yè)銀行金融資產(chǎn)投資公司等機(jī)構(gòu)，發(fā)動(dòng)設(shè)立民營(yíng)企業(yè)股權(quán)融資大力支持工具，由人民銀行提供更多更多初始引導(dǎo)資金，助推金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本共同參與，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為出現(xiàn)資金困難的民營(yíng)企業(yè)提供更多更多階段性的股權(quán)融資大力支持。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)行業(yè)疲軟時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也可以承受適度壓力。2021年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占到至名義GDP比重為6.8%，占到至固定資產(chǎn)投資比重為27.1%，對(duì)GDP間接貢獻(xiàn)率非常小。短期房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度大幅下滑有助于宏觀經(jīng)濟(jì)同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)快速增長(zhǎng)，當(dāng)前恢復(fù)正常房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的瓶頸就是房企融資，應(yīng)盡快調(diào)整有關(guān)政策提高融資環(huán)境，在此明確提出六個(gè)方面的建議。4.4未來(lái)展望未來(lái)階段性趨緊三道紅線監(jiān)管與貸款集中度管理建議自三道紅線政策推行以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)再再降杠桿效果較為顯著，房企短期償還債務(wù)能力有所進(jìn)一步進(jìn)一步增強(qiáng)。但之后多地在疫情發(fā)動(dòng)期間，房屋銷售大幅下降，房企遭遇前所未有的經(jīng)營(yíng)壓力、流動(dòng)性壓力與償還債務(wù)壓力。特定時(shí)期存必要階段性趨緊監(jiān)管建議，適當(dāng)延長(zhǎng)合格日期，趨緊各檔房企有息負(fù)債年增幅，適度提升各檔金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款比重與房地產(chǎn)貸款比重的上限，保證研發(fā)貸款與重組貸款的平衡有序引入。政策大力支持大力大力推進(jìn)銷售資金回籠，提升房企融資能力房地產(chǎn)開發(fā)資金中定金及預(yù)付款占比最高，政策應(yīng)大力支持房企銷售及資金回籠，減低流動(dòng)性緊繃壓力，提升房企融資能力。風(fēng)險(xiǎn)THF1的情況下，適度增加按揭比例，轉(zhuǎn)化成家庭購(gòu)房市場(chǎng)需求，恢復(fù)正常房地產(chǎn)銷售；下調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管比例、上調(diào)預(yù)售門檻、大力大力推進(jìn)預(yù)售證審查等，提高預(yù)售資金使用效率；鼓勵(lì)商業(yè)銀行大力大力推進(jìn)貸款審查，提升貸款速度。保證按揭貸款穩(wěn)定增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)化成合理的購(gòu)房市場(chǎng)需求按揭貸款快速增長(zhǎng)尚處合理區(qū)間，但部分地區(qū)在疫情發(fā)動(dòng)期間，嚴(yán)重影響了居民購(gòu)房，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整政策。鼓勵(lì)有條件的城市進(jìn)一步趨緊公積金貸款條件