深圳龍崗某項(xiàng)目整體定位報(bào)告

XXXX項(xiàng)目整體定位報(bào)告XX地產(chǎn)事業(yè)四部產(chǎn)品定位形象定位客戶定位初步占位研判市場看點(diǎn)與項(xiàng)目分析基本物業(yè)建議思維導(dǎo)圖——本次提案，是通過項(xiàng)目組人員對片區(qū)實(shí)地踩盤三次，全面對項(xiàng)目進(jìn)行深挖，對市場進(jìn)行詳細(xì)研判，以及結(jié)合以往操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行的整體定位。政策熱點(diǎn)1政府打出“組合拳”，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已經(jīng)形成政府此次有規(guī)則的打出了“組合拳”央行三次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率市場看點(diǎn)市場反應(yīng)2深圳市場全面下滑，且在春交會期間，樓市慘淡；客戶觀望濃厚，投資客漸漸離場。全面下滑1、新政策出臺，上門量明顯減少；部分嗅覺敏感的投資客已經(jīng)出現(xiàn)大量拋盤的情況，而政策出臺之后，業(yè)主更是紛紛打電話要求代理商盡快出貨；2、短期之內(nèi)，客戶對二手房市場更多的將會呈現(xiàn)觀望態(tài)度。首次置業(yè)的客戶將以等待為主，關(guān)注市場價(jià)格走勢；3、新政出臺后兩天，房源呈現(xiàn)突增勢頭,擔(dān)心市場重新陷入觀望,已有不少二手房業(yè)主主動調(diào)低了掛牌價(jià)格?？蛻舴从硰?qiáng)烈市場看點(diǎn)后期預(yù)測32~3個月內(nèi)新房價(jià)格不會有大變動，但成交量會有所減少，半年內(nèi)預(yù)計(jì)價(jià)格會有波動預(yù)計(jì)2010年底會出現(xiàn)價(jià)跌量升的態(tài)勢，進(jìn)而樓市會漸漸平穩(wěn)進(jìn)入2010年后，深圳的供求比不斷下降，雖然3月份供求比有所回升，但新增供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，決定了價(jià)格不會發(fā)生大幅度的降低。市場看點(diǎn)新政下的機(jī)遇4本次國務(wù)院會議主要是在差別化信貸政策有較大的調(diào)整。2010年以來，各大銀行不同程度收緊了房貸，目前深圳市場上實(shí)行的房貸政策為，首套房最低首付2成，利率下浮30%，二套房最低首付4成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。從下表對比可以看出，政策對首套房在90平米以上的貸款以及二套房貸影響較大。以購買價(jià)值100萬元的物業(yè)為例，貸款年限20年，且面積在90平方米以上，按照等額還款計(jì)算：首付月供利息支付調(diào)整前20萬4915379529調(diào)整后30萬4300332088差額10萬-615-47441首付月供利息支付調(diào)整前40萬4485476510調(diào)整后50萬3738397091差額10萬-747-79419情形一：首套房情形二：第二套房新政嚴(yán)控首套房在90平米以上以及二套房貸，對于首次90平米以下的多套房沒有進(jìn)行嚴(yán)厲控制。啟示：本項(xiàng)目產(chǎn)品面積段控制在90平米以下的小戶型為宜。市場看點(diǎn)規(guī)劃設(shè)想階段——艱難起步階段——加速發(fā)展階段——成熟階段（2004年前）（2004-2005）(2006-2009）（2010以后）我們在這里相對封閉的區(qū)域市場打破，中心對外輻射能力加大；經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展催生更多置業(yè)人群，消費(fèi)梯度漸漸完善，戶型供應(yīng)豐富；價(jià)格繼續(xù)攀升是大趨勢（此判斷不考慮政策調(diào)控影響）；品牌發(fā)展商逐鹿XX，競爭日益激烈。市場概況5本項(xiàng)目緊鄰XX中心城，所以以XX中心城房地產(chǎn)市場為分析基礎(chǔ)市場看點(diǎn)由此可以看出，XX中心城樓盤開始注重品牌塑造和產(chǎn)品打造。重量級品牌發(fā)展商紛紛加入XX圍戰(zhàn)。未來，高性價(jià)比、高端形象的樓盤將不斷涌現(xiàn)，從而不斷推升XX地產(chǎn)的市場價(jià)值市場概況5市場看點(diǎn)市場概況5目前中心城房地產(chǎn)發(fā)展逐漸形成了三大板塊：中心城板塊、XX鎮(zhèn)板塊以及奧體新城板塊。中心城板塊處于中心位置且屬于XX中心城成立街道辦后規(guī)劃的區(qū)域，配套完善，樓盤普遍的綜合素質(zhì)較高，在中心城供應(yīng)格局中占據(jù)主流地位；XX鎮(zhèn)板塊受農(nóng)民房及工業(yè)廠房較多的制約，城市面貌陳舊，市場認(rèn)可程度較中心城板塊低；奧體新城板塊是依托大運(yùn)會所發(fā)展起來的新興板塊，雖然目前市場供應(yīng)較少，但是未來兩年市場供應(yīng)的核心板塊。同時(shí)該片區(qū)較受關(guān)內(nèi)客戶的認(rèn)可，關(guān)內(nèi)客戶置業(yè)比例約高出其它兩個板塊10％。市場看點(diǎn)XX中心區(qū)2010年在售預(yù)售項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)尾房XXXX郡公寓,高尚住宅,多層,小高層15044228萬1.57

XXXXXX都普通住宅,別墅,多層,高層,小高層,聯(lián)體別墅2117623075801.452739XXX普通住宅,小高層454901592173.51124XXXX風(fēng)景普通住宅,公寓,小高層51135880001.661141XX灣(XX灣園)高尚住宅,高層,小高38464XXXXX別墅,聯(lián)體別墅2000014613761.83535市場概況5市場看點(diǎn)市場概況5市場看點(diǎn)競爭供求價(jià)格客戶對產(chǎn)五品的糞需求照逐漸挨改變綱，由過丑去關(guān)從注3房和4房逐凍漸向2房和脫小3房改祥變。2房和困小3房的要消化釀速度婦較快克，大3房和4房相并對消放化較休慢。產(chǎn)品中心轉(zhuǎn)城房嫩地產(chǎn)像可謂琴“大泊鱷”露云集榮，風(fēng)席起云陶涌，肢競爭柿將日昂趨白汗熱化壟；另宵一方辰面使XX成為航置業(yè)皺熱點(diǎn)蝕片區(qū)察，吸您引更塘多的白置業(yè)按者的殘流入…20裝09年中至心城腐市場震供應(yīng)餐量近12勵0萬平班米，稻南區(qū)壟供應(yīng)棵達(dá)73萬平壯米，瘡市場愉競爭量非常霉激烈中心創(chuàng)城市細(xì)場需孟求強(qiáng)勁。但絡(luò)整體供大份于求得。20惕07年借取助申灣大成羽功，跡進(jìn)入料快速菠升溫備通道戒。20齡08年短窄暫回貌調(diào)，20費(fèi)09年重怨新進(jìn)伙入上民升通言道，鉤但漲寸幅相爽比其譯他區(qū)寺域要?dú)q小，20漂10年受探政策著影響莊很大自主個需求手以本也地及舍周邊立客戶價(jià)為主羨，關(guān)謀內(nèi)客斤戶的翻比例廳逐年岔上升中心償城內(nèi)知部的撤客戶窯也在屯發(fā)生者變化哥，與塘商品瘦房的匠發(fā)展嫂線路白一樣謎，逐懼漸從瓦以區(qū)亮政府赴為核歇心的檢傳統(tǒng)節(jié)居住拆區(qū)逐賠漸向劇北區(qū)制、奧崇體新夕城與噴南區(qū)系流動啦。市場總結(jié)6市場淺看點(diǎn)項(xiàng)目分析7項(xiàng)目冠分析總用聚地面匪積：38芬58平米容積倦率<3碎.5建筑里面積勢：13項(xiàng)50睛0平米性質(zhì)燦：商迎業(yè)辦狀公用果地地塊瓣屬性帥：容掩積率蓬中等參偏上悼、規(guī)信模在賠十萬收平米熄建面阻左右強(qiáng)的商敘業(yè)辦嚼公用脆地項(xiàng)目養(yǎng)地塊期平整既，規(guī)病模較鴨小。西北泉面隔下農(nóng)業(yè)掌銀行醬沿XX公路育及地駝鐵3號線城排開刺，越瘡過道肆路為夠農(nóng)民鑼房，娛景觀嶼差。盞目前央地鐵湯三號驕線在怠建，XX公路弊正在釘整改儲，嚴(yán)盲重影幕響客崗戶，賴但后勾期交升通質(zhì)涂量將行有極吐大提緊升。項(xiàng)目鐘西南喬面為XX路，警與東媽嘉國六際廣胖場、跪摩爾童城臨理近。（摩修爾城占地2.就67萬㎡，是菌涵蓋住宅質(zhì)、商能業(yè)、皂商務(wù)性中心的新洋一代XX鐵X綜合家體。20蓋09年12月份遲開盤封至今寒銷售宇率為30切%）項(xiàng)目撓東南惠緊挨吐福臨湖超市祖（萬音眾電罵子、矮人才用市場妖）西剩北面杯為XX長途盯客運(yùn)脹站、臘原吉采之島徹商場/五洲倍風(fēng)情愛商業(yè)竟區(qū)，孤以及為預(yù)計(jì)敗于20突10年7月份擊開盤積的怡煩龍楓鬧景園取。項(xiàng)目分析7項(xiàng)目絞分析項(xiàng)目如四至孔分析（怡累龍楓樸景園雙占地把約4.以3萬㎡，為確商住貨混合箱用地吃為主裙，由12棟15客-2宿8層高閱層住順宅，1棟3層會秤所、1棟4層幼炊兒園上構(gòu)成卸，本施項(xiàng)目他套型論建筑原面積90平方地米以擦下住費(fèi)房面警積為銹開發(fā)蜓建設(shè)觸總面租積的70駕.0棟2%。丸）S優(yōu)勢W劣勢地塊城市資源配置齊全,交通、市政配套、教育相對完善地塊屬于未來的地鐵沿線物業(yè)，具備良好的規(guī)劃前瞻價(jià)值支撐地塊緊鄰區(qū)域主干道，具有較強(qiáng)的物業(yè)昭示性，利于后期物業(yè)宣傳及實(shí)體展示周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，并逐漸形成商圈效應(yīng)，提升項(xiàng)目溢價(jià)空間。項(xiàng)目規(guī)模較小，難以形成社區(qū)氛圍相比較中心城其它大型開發(fā)商而言，XX地產(chǎn)的品牌影響力較弱項(xiàng)目周邊有較多的農(nóng)民房，整體環(huán)境較差，且臨近XX路有較大的噪音和尾氣污染O機(jī)會T威脅商貿(mào)服務(wù)的定位將來大量商務(wù)需求;地鐵三號線與XX公路改造將帶來大量關(guān)內(nèi)客戶隨著周邊大型地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)，將帶旺整個片區(qū)的市場的發(fā)展。大運(yùn)會將于2011年舉辦，引發(fā)社會、媒體、大眾對片區(qū)的關(guān)注。新政對于樓市的沖擊和不明朗因素項(xiàng)目分析7項(xiàng)目灑分析項(xiàng)目sw嗓ot分析產(chǎn)品烈定位形象杠定位客戶賭定位初步肌占位設(shè)研判市場跟看點(diǎn)錫與項(xiàng)筐目分畫析基本平物業(yè)犧建議思維究導(dǎo)圖初步研判1初步浪占位榴研判研判覺基礎(chǔ)市場索小戶矮型產(chǎn)幫品消貓化迅儉速、叢受歡西迎程算度高政策次對90平米皺以下斥戶型金相對逆較寬項(xiàng)目拳為1萬多魯平方糧建面艷，3.高5容積羨率的商業(yè)戶用地商務(wù)掘公寓or酒店脾式公榴寓？首先遷看看XX商務(wù)射公寓插的市鼻場中心辦組團(tuán)--維--按不毅同的勒功能忽由南艦向槍北堪依次因劃分途為產(chǎn)申業(yè)拓指展功既能區(qū)妖城市印商貿(mào)營功能悅區(qū)和桌城市收更新最功能農(nóng)區(qū)產(chǎn)業(yè)齊功能寧拓展身區(qū)--法--主要裂集中思在坪遠(yuǎn)地和寶龍怖片區(qū),重點(diǎn)熔發(fā)展刑現(xiàn)代現(xiàn)制造孤業(yè),科技首型和城斗市型病工業(yè)城市嗎商貿(mào)卸功能遇區(qū)—重點(diǎn)軍發(fā)展芒商務(wù)振辦公,金融畜、會莫展、水房地婚產(chǎn)等削服務(wù)抗型產(chǎn)森業(yè)城市旨更新圍功能特區(qū)--蘆-對舊飄城區(qū)談居住洗環(huán)境狼進(jìn)行予升級識改造,對舊燈城區(qū)按的工無業(yè)用墨地進(jìn)淚行置換筐調(diào)整估現(xiàn)有休商業(yè)鴨結(jié)構(gòu)功能規(guī)劃2初步絹占位電研判項(xiàng)目賄片區(qū)凳功能忠定位--癥--城市糧商貿(mào)纖綜合翁服務(wù)絡(luò)區(qū)本項(xiàng)像目位臥于XX山XX路旁,隸屬XX街道江辦的XX中心授片區(qū)城市勻商貿(mào)煮綜合桶服務(wù)普區(qū)范圍:X臭X片區(qū),X軋X中心鏟片區(qū),南約鐘片區(qū)斑和愛拜聯(lián)片剛區(qū).功能:以居校住、收商務(wù)魂辦公啦、現(xiàn)筍代服盲務(wù)業(yè)跑為主,通過芝工業(yè)薦逐步咸外遷隨置換,加快XX片區(qū)捏舊城朋改造,建立熱完整廳現(xiàn)代相化城市生礦活區(qū),最終連形成務(wù)以第跪三產(chǎn)狗業(yè)為主窄的綜禍合服餡務(wù)區(qū)功能規(guī)劃2初步曠占位境研判XX經(jīng)過喇多年陪的快加速發(fā)密展,產(chǎn)業(yè)餃結(jié)構(gòu)膽、體領(lǐng)系不癢斷完捆善。保在工翠業(yè)總痰體規(guī)端?？靺R速擴(kuò)爹張的怪同時(shí)森，產(chǎn)物業(yè)內(nèi)機(jī)部結(jié)覽構(gòu)也母在不瞎斷升宅級。獲第一欲產(chǎn)業(yè)猴產(chǎn)值遲逐漸楚下降,二三位產(chǎn)業(yè)廉競相冶發(fā)展.目前堤區(qū)內(nèi)俱已經(jīng)政形成藥了以輪高新刊技術(shù)帆產(chǎn)業(yè)紡和先用進(jìn)技瞧術(shù)工西業(yè)為師支柱丹產(chǎn)業(yè),如科串技電寇子、哀光電好、生淘物、額機(jī)械散加工滔制造巖等,但現(xiàn)股代服碗務(wù)業(yè)抄異軍慢突起,成為春經(jīng)濟(jì)獲新的忠增長釣點(diǎn).數(shù)據(jù)騰來源榮：深珠圳市煙統(tǒng)計(jì)興網(wǎng)第一噸產(chǎn)業(yè)招下降幻玉，二昂三產(chǎn)置業(yè)迅筑速增握長，背產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)喘逐漸仇完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3初步漿占位腥研判XX區(qū)是鑄一個副制造護(hù)業(yè)的保大區(qū)窩，區(qū)叼內(nèi)經(jīng)釘濟(jì)以路制造使業(yè)為怠絕對仇主力年。XX中心柴城作蝕為XX的中污心，薄也相艷應(yīng)的柏體現(xiàn)貝了XX這樣覽的特臭點(diǎn)。毛大量肚制造攤業(yè)的譯實(shí)業(yè)遞公司挽成為XX中心呈城寫所字樓罩的需鍋求主襯力.近幾段年,X督X中心鼓城的議商業(yè)熊氛圍膊逐漸固形成,制造玩業(yè)一迎統(tǒng)天程下的植格局宰有所戶改變,各種綢小型絞貿(mào)易昨公司舍和服停務(wù)業(yè)蹈增長畫較快,這類厘公司塵在XX中心枝城也莫有一船定的對規(guī)模.產(chǎn)業(yè)率發(fā)展林不均求衡，跑制造牙業(yè)和暗小型塊貿(mào)易晃公司左成為乏寫字肆樓需擦求主潛力商務(wù)發(fā)展4初步狐占位錫研判XX樣X大廈天安烏數(shù)碼吃城東嘉礎(chǔ)國際癥廣場珠江道廣場XX時(shí)代兔廣場01年03年05年07年09年海關(guān)模大廈投資賢大廈10年XX中心XX行X大廈XX公寓項(xiàng)目簽名稱入市奸時(shí)間隨著免如此似飛速強(qiáng)發(fā)展楊的經(jīng)留濟(jì)，酒經(jīng)濟(jì)忘的形延態(tài)、趕組成安部分臨更為逆復(fù)雜愈，XX中心踐城已攜經(jīng)不鍵復(fù)XX區(qū)整新體給緊人工挪業(yè)園好的印學(xué)象，XX中心型城已曾經(jīng)開稱始出機(jī)現(xiàn)了蔬專門然的寫掘字樓榮來滿耳足現(xiàn)蔽在經(jīng)貝濟(jì)的碧不同害需求尸。XX中心聽城的速寫字粘樓市腎場還陪只是愛剛剛革起步創(chuàng)，比扇起關(guān)悟內(nèi)XX、福撐田區(qū)悄的寫陳字樓繭差距臺較大紫，但胳總體聾供應(yīng)沸較為舅平穩(wěn)銹。商務(wù)蒸剛剛導(dǎo)起步熊，比唯起關(guān)盼內(nèi)商勾務(wù)物榮業(yè)差摩距較光大，楊但總意體供察應(yīng)比練較平退穩(wěn)商務(wù)發(fā)展4初步錘占位況研判樓盤名稱產(chǎn)品類型月租金空置率

XXX大廈寫字樓

40元/㎡

55%

XX中心商住公寓

35元/㎡

20%

XX公寓商住公寓

30元/㎡

15%

XXX大廈寫字樓70元/㎡

18%XX時(shí)代大廈寫字樓

80元/㎡

70%整體墨租金廚水平窮較低,05年之蜓前的常產(chǎn)品擊租金裹在30點(diǎn)-4延0元/平米/月,典型扒寫字涌樓有XX托X大廈紛，XX中心.X麗X公寓笛寫字找樓,0旦8年之鍵后推束出產(chǎn)冷品租靈金相傳對較踩高在50宴-8猶0元/平米/月.典型蓮寫字搜樓如XX時(shí)代購廣場.由于XX以實(shí)報(bào)業(yè)型因企業(yè)燥為主,多采喉取工窮廠辦仔公,對寫幸字樓駁需求域不刻多,一些但創(chuàng)業(yè)記性企犁業(yè)和黃中小關(guān)貿(mào)易喂企業(yè)輛紛紛查選擇查成本萌低廉娘的商引鋪?zhàn)骼@為辦咐公場源所,導(dǎo)致寫字倦樓的脈空置膽率居霜高不緒下.寫字箏樓空密置率缸分析商務(wù)發(fā)展4初步迷占位圍研判XX中心那城對傘寫字山樓的宿需求我有限,市場駁上呈匯現(xiàn)出育供過蛋于求悉的局縣面,整體遣租金岡水平親較低,07年之未前的領(lǐng)產(chǎn)品易租金木在30卻-4釣0元/平米/月,典型鍬寫字利樓有XX洪X大廈瀉，XX中心.X濟(jì)X公寓趨寫字酸樓，08年之河后推拌出產(chǎn)適品租帖金相輪對較有高在50要-8延0元/平米/月，斷典型漏寫字河樓如XX時(shí)代柄廣場.寫字咳樓租柜金水粗平分租析商務(wù)發(fā)展4初步楚占位治研判中心滴城寫業(yè)字樓門調(diào)查商務(wù)發(fā)展4初步鵝占位廣研判中心拌城寫和字樓房誠較為運(yùn)集中,處于屬城市膨商貿(mào)液生活界服務(wù)舍區(qū)內(nèi),基本重上分就布在汽區(qū)政悲府周燃圍,區(qū)域宋外需冶求較局少?，F(xiàn)有刃寫字萄樓供震應(yīng)量段集中偵釋放,供應(yīng)址量較總大,市場勿競爭甩由為尺激烈,在短雁期內(nèi)痕難以軌消化扇存量鳥產(chǎn)品商務(wù)病市場尿不成城熟,前期弄仍然輛處于紀(jì)市場練培育綁發(fā)展師期，虧成熟乖的商桌務(wù)氛充圍尚六需一饒定時(shí)咸間才雜能形新成租金保水平即低,寫字欺樓空私置率植居高用不下楊，區(qū)散域內(nèi)境企業(yè)恒難以碗支撐搏現(xiàn)有輝市場.中心弊城商欄務(wù)地蔑產(chǎn)特努點(diǎn)結(jié)論:區(qū)域極內(nèi)商霞務(wù)辦街公市把場供穿大于想求，允商務(wù)棚氛圍跑尚不憐成熟XX判定應(yīng)：本煌項(xiàng)目涼不適稼宜商角務(wù)公倡寓的榨開發(fā)酒店主式公寒寓的梳定義收：物業(yè)效的建筑痕結(jié)構(gòu)且形式按類似夸于酒貸店，購?fù)匈I者撿擁有單元單產(chǎn)權(quán)，既席提供疊酒店季專業(yè)歷服務(wù)元又擁夜有私絞人公襲寓秘凡密性剩和生詠活風(fēng)煉格的綜合尋物業(yè)。酒店慚式公弟寓從逝用途波可分手為居住劫性公善寓和商務(wù)構(gòu)性公墓寓酒店屬式公瞇寓的怕特征臂：“酒店挑式的縫服務(wù)+公寓摩式的夏管理”，是科一種只做律服務(wù)、沒有穿酒店蘆經(jīng)營的純奧服務(wù)啟公寓榜。與傳期統(tǒng)的飯酒店閱相比蟻，其房型生以類箱似酒計(jì)店標(biāo)允準(zhǔn)間汗為主，配屈有豪浙華商巧務(wù)套棉房，斑向住同客提凈供家能庭式硬的居織住布飲局、傭家居槳式的蠅服務(wù)并，提紫供居初家生引活所婚需的永廚衛(wèi)存、家尚具等綿多種省生活淋設(shè)施敬。高檔鳥的酒錢店服眉務(wù)式柴公寓棟一般汽統(tǒng)一估裝修衡，其物業(yè)萬管理涌由星共級酒吹店直榨接管左理或雪有酒跨店背陣景的也物業(yè)屢公司屆進(jìn)行魂管理夏。單位斬小、恢好管攻理、盈易出蘭租集住姐宅、詳酒店環(huán)、會祥所等根多種輸功能騰于一拴體酒店浮式公案寓定秧義及浙特征酒店式公寓研判5初步米占位琴研判最早出現(xiàn)發(fā)展93年：最早出現(xiàn)在深圳，以荔景大廈為代表后來又出現(xiàn)在上海、北京等地97年：匯展閣把這一投資理念推向高潮隨后，一大批開發(fā)商也相繼推出酒店公寓衰退起源出現(xiàn)“爛尾樓”版酒店式公寓，市場混亂99年：步入低谷源于歐洲在旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息由專門管理公司統(tǒng)一上門管理酒店性質(zhì)的個人“臨時(shí)住宅”自99年來緞，隨蒜著房批市的扶復(fù)蘇灶，酒浙店式兇公寓徐的租陡金一鞭路上曾揚(yáng)，錘投資命回報(bào)在8－10％之間傾，是指投資勿置業(yè)除者的護(hù)上選兔，尤籮其是龍異地幻玉置業(yè)向的首悼選。酒店懲式公哪寓發(fā)默展概吉況酒店式公寓研判5那么淚，本辨區(qū)域己本項(xiàng)仗目適移合做沫酒店煮式公選寓嗎鳴？在大貧運(yùn)經(jīng)業(yè)濟(jì)的泰影響震下，痛區(qū)域醉發(fā)展書迎來描了聚跡變…20鄙07年1月17日，殼深圳廉市成臘功贏蛛得20料11年第26屆世胞界大勉學(xué)生救夏季估運(yùn)動請會舉滿辦權(quán)弄。舉忠辦本副屆大東運(yùn)會危的核破心區(qū)彈域——深圳臘市體吐育新懶城，頭已落姓戶在XX中心予城西氣區(qū)，且這將腳為XX區(qū)的扛城市鼻化、據(jù)現(xiàn)代功化、京國際最化加泥速發(fā)盜展，崗提供豈絕佳誼的載蜓體和縫支撐昏。大運(yùn)警會的閱國際間影響擔(dān)力巨大船的影熄響力現(xiàn)場叉觀看呼比賽絡(luò)觀眾嫂：約20貴00萬；雷電視合觀眾瓜：10兇0億人/年家庭可觀眾腥：2億家近庭歐洲己觀眾邁：50墳0萬/年,每年10萬遞當(dāng)增媒體錄：電收視：19蘆1個國魂家；還平面磚媒體圾：20崇00多家觀眾償定位端：90輝%的觀踏眾是倚年輕灑人電視醒媒體:央視長五套紡在內(nèi)司的國使內(nèi)幾甚十家脖電視匹媒體崗轉(zhuǎn)播蕉，CC酷TV容1,良C有CT仔V9添,C逐CT壯V新聞毅頻道碼等專拔題報(bào)筍道平面熄媒體:新華就社、文中新愚社、上人民懂日報(bào)槽、中者國體默育報(bào)獎、經(jīng)睛濟(jì)日爭報(bào)等鼓百余森家報(bào)抱刊雜抹志媒攀體.網(wǎng)絡(luò)委媒體充：新尚浪網(wǎng)專、21虹CN、中跌經(jīng)網(wǎng)怕、國型際在竭線、趴新華揉網(wǎng)、槐搜狐隨網(wǎng)、盆網(wǎng)易鈴、TO景M網(wǎng)、翠人民龜網(wǎng)等數(shù)據(jù)玩：體育況的國溉內(nèi)影巡壽響力數(shù)據(jù)塞：大運(yùn)韻會提誤高了視中心討城片守區(qū)的梳關(guān)注填度、危國際理影響群力帶拒動中霧心城人氣塔。酒店式公寓研判5全面梳完善我們耳將面侮臨交通文化塊教育休閑葬娛樂地鐵攏三號綁線XX路改胳造北通悟道留學(xué)私生創(chuàng)當(dāng)業(yè)園信息血學(xué)院XX會展絲式中心回龍執(zhí)埔片洞區(qū)石塘拘片區(qū)黃龍權(quán)坡大運(yùn)侄會舉斑辦對XX意義丙深遠(yuǎn)找，奧龍?bào)w新牽城將習(xí)加快收建設(shè)誘步伐續(xù)，基科礎(chǔ)設(shè)恒施—地鐵滴、公滑路、揭舊城稠改造田、文冠化教舌育等散日趨監(jiān)完善谷，XX城市當(dāng)面貌都將發(fā)爬生翻冷天覆監(jiān)地、燥日新崖月異喂的變善化。大運(yùn)索會將軍對XX的交穗通、掛配套燃、面料貌、屋文化疾建設(shè)斯等提刺升帶冠來契辮機(jī)，縮慧整體期配套捐不斷丟完整暢中，托將吸幫引更輸多關(guān)煮內(nèi)客祖戶關(guān)場注XX的項(xiàng)恢目。舊城般改造XX公園五星制級酒名店59個體永育場飄館城市弟整體漸升級柜，價(jià)姐值迅細(xì)速放荒大的覺重要坊歷史蘋機(jī)遇酒店式公寓研判5大運(yùn)狗會將孔對XX的交垮通、董配套貼等提勒升將亮吸引輕更多瓦關(guān)內(nèi)是客戶艷關(guān)注XX的項(xiàng)轎目。大運(yùn)診會帶朵來的釀機(jī)會大運(yùn)經(jīng)會目狀前帶習(xí)來的蜂變化申大下成功懷將提例速XX交通桃、市仆政、漁環(huán)境籌、商餃業(yè)配阿套的企建設(shè)但：如俱地鐵斤三號枕線、XX路改先造拆蛋遷工側(cè)程、XX北通節(jié)道、XX公園剪、八辟仙嶺冰公園紡等建餐設(shè)明支顯提康速；大運(yùn)耽會直唉接投損資達(dá)20蹤蝶0億，大光大加錄快XX的城攀市化棗、國武際化永、現(xiàn)委代化仁的進(jìn)竊程；大運(yùn)謹(jǐn)會將雪促進(jìn)鞠中心畝城第熊二產(chǎn)裕業(yè)向熱第三侮產(chǎn)業(yè)刺的轉(zhuǎn)換之，商催務(wù)需燥求大多大增或加；提升練土地濕價(jià)值揪，商稼品房盡建設(shè)海加速乎，中蔑心城腹成為巾置業(yè)薯熱點(diǎn)周區(qū)域震；大談運(yùn)會殲將匯電聚巨翻大的岸人流褲；樓盤申大成功前申大成功后區(qū)域關(guān)內(nèi)客戶比例上升率關(guān)內(nèi)客戶比例關(guān)內(nèi)客戶比例奧林華府20%50%30%招商·依山郡12%25%13%天健·現(xiàn)代城10%25%15%XX華府20%30%10%東方明珠城13%22%9%中央悅城10%15%5%XX國際10%12-15%3%君悅龍庭6-8%10-13%5%城市鋒尚5%8%3%XXX都8%16%8%龍園印象30%35%5%酒店式公寓研判5軌道緣瑞交通代、區(qū)究域交診通網(wǎng)壺絡(luò)將帆迅速麻盤活療。將診為本岡區(qū)域膠注入珍更多呼的各郊方人滔流和賤活力眾。地鐵3號線通車銷時(shí)間驗(yàn)：20粘10年10月30日起點(diǎn)肥為紅祖嶺站去，終甚點(diǎn)為XX區(qū)龍幻玉興街士站，蹦溝通釋關(guān)內(nèi)角及布躍吉、略橫崗艱、XX三個數(shù)衛(wèi)星岸新城高峰咐時(shí)段著每小宰時(shí)對壓開12列列甘車，荷間隔8分鐘驢；三號筆線最抗大運(yùn)懸行速征度將遍達(dá)每辣小時(shí)10老0公里魯，定揪員載守客14琴40人，粒超員勾載客抬量可恐達(dá)18舞22人瓜；三號閃線建芒成后吩，從XX到XX中心刻城的體交通抗時(shí)間悠縮短樸為不嗎足半嘗小時(shí)磨，極熟大地朽方便陳了XX、布困吉的分客戶蘿前來XX置業(yè)。地鐵12號線完工洗時(shí)間墻：20柄20年前聯(lián)系XX體育篇新城瞞、XX中心甩城、在坪山腎、坑向梓等卵片區(qū)尚，并暫銜接撐深圳損火車駁東站培；起遠(yuǎn)點(diǎn)大樓運(yùn)新竟城，槽終點(diǎn)尖坑梓乎新橋啟，全答長約36浮.4公里綿，設(shè)面站24座；12號線嘩連接XX次中此心區(qū)販、大情工業(yè)竟區(qū)及井坑梓壇衛(wèi)星女新城早，與3號線迷一起蜻形成袖東部酬發(fā)展糕軸上參的快毛速型軌道言交通篩走廊怖，采殘用城胡市鐵院路制蒼式。酒店式公寓研判5片區(qū)招內(nèi)現(xiàn)爸共有16個項(xiàng)督目在燦售，準(zhǔn)從上穿圖可梳以看座到，賄片區(qū)傷內(nèi)皆兄為大貞規(guī)模故、中栽大戶星型為在主的儀中高雷檔精而品高功層住斬宅項(xiàng)蕉目，牢片區(qū)則內(nèi)居跡家氛劣圍濃泉厚。蔥但也駝?wù)f明片區(qū)蔑內(nèi)產(chǎn)紀(jì)品同熔質(zhì)化促嚴(yán)重磚，大資戶型殺競爭甜激烈餡。本項(xiàng)目酒店式公寓研判5XX中心院城房狹地產(chǎn)榆市場原戶型杜分析——小戶僻型稀烘缺，肆是市魂場空型白點(diǎn)同質(zhì)柱項(xiàng)目子戶型脫比例做來看礎(chǔ)，中電心城喜以90偉㎡以上斥大戶可型為嫁主，料占總扁量的80挑%以上為，而肯一房購和70社㎡以下蔥兩房部的小粘戶型開僅占召總量蹄的1.綁6%，小戶艘型稀障缺，紅是市融場的聽空白糞點(diǎn)。酒店式公寓研判5區(qū)域推市場衡供應(yīng)?？偨Y(jié)有：片區(qū)沫內(nèi)以筍后供慨應(yīng)仍傘以大戴戶型擁為主腹，小司戶型掙稀缺結(jié)；普通唱住宅暫是中擔(dān)心城勉主力未產(chǎn)品削，酒店油式公栽寓為粉市場及空白泄類物縣業(yè)形刊態(tài)。酒店式公寓研判5XX中心畜城供堅(jiān)應(yīng)——酒店帖式公企寓是澡市場很空白膽物業(yè)XX中心城星級酒店酒店星級配套五星級中餐廳、西餐廳、大堂休閑吧、多功能會議廳，XX首家室內(nèi)外兼營的特色酒吧和俱樂部及XX目前規(guī)模最大、裝修最豪華的卡拉OK夜總會四星級中、西餐廳，多功能廳、會議室、夜總會、桑拿康樂中心、美發(fā)廳等設(shè)施三星級周邊金融網(wǎng)點(diǎn)眾多，大小商業(yè)點(diǎn)比較集中，XX廣場，電子世界，萬家百貨，全國著名的東方國際茶都，客家民族博物館及建設(shè)中的明珠大廣場等經(jīng)濟(jì)型酒店長途客運(yùn)站、XX區(qū)政府,東方茶都,文化廣場,天虹商場、吉之島、樂購、蘇寧、國美等經(jīng)濟(jì)型酒店——就目案前統(tǒng)拋計(jì)來務(wù)看,截止20灰09年6月，XX區(qū)有對酒店10煉8家,而星夾級酒婆店只盜有9家，教而位慨于中塌心城摧的星棕級酒追店鳳嫁毛麟化角，XX中心儀城的嚼星級屠酒店錦數(shù)量款遠(yuǎn)遠(yuǎn)怒跟不柏上經(jīng)求濟(jì)發(fā)軋展的是需求砍。酒店式公寓研判5酒店電式公肅寓研報(bào)判小怖結(jié)5規(guī)劃凍利好大運(yùn)塊會的僚啟動怕不僅豎使政刷府的殘規(guī)劃雕、財(cái)份政利嬌好都饒傾向XX，而醉且更槽重要篩的是霸帶動抱區(qū)域汁商業(yè)楚的興膚旺與賴人流管的涌抱入，疲進(jìn)而米片區(qū)匠整體過物業(yè)飼價(jià)值忽也將區(qū)不斷聾提高交通在利好地鐵迎三號攪線的項(xiàng)開通柏將會劣成為咳一個詠重要鐮的交卵通樞振紐，哲連接XX、福漂田、單南山慨等，觸使得勢關(guān)內(nèi)善外融溉合更蔬加迅育速，喘也將狠帶來需大量勇的關(guān)撕內(nèi)投丟資客侄的青獨(dú)睞市場辟（酒線店、成住宅默）空晉白片區(qū)觀內(nèi)都竟是中農(nóng)大戶點(diǎn)型的姿供應(yīng)名，而櫻小戶睡型產(chǎn)端品與介酒店店式公花寓供體應(yīng)是弓片區(qū)棍空白片區(qū)喘星級脂酒店受配套陜發(fā)展吐不完邀善，殲跟不贊上經(jīng)稻濟(jì)發(fā)曾展速司度項(xiàng)目籃本身從項(xiàng)甚目屬語性與和市場坡研判菊本項(xiàng)嶄目最白適合趟做公忙寓類洲產(chǎn)品從以緩上方裹面，職我們?？梢匝雠卸⊕?，本項(xiàng)扁目適寨宜塑咱造成著為片區(qū)頭內(nèi)唯您一的——酒店臂式公遠(yuǎn)寓產(chǎn)品強(qiáng)定位形象妻定位客戶碰定位初步爹占位既研判市場駛看點(diǎn)互與項(xiàng)眨目分此析基本憂物業(yè)馬建議思維麗導(dǎo)圖客源撇分析1客戶怠定位“擠慨出效譽(yù)應(yīng)”-得益惰于城胸市化老進(jìn)程蛙和關(guān)徑內(nèi)土綠地開霧發(fā)接咐近尾郵聲，桿南山玩、福殲田和XX客戶樣呈現(xiàn)桶向關(guān)略外區(qū)字域置酷業(yè)趨勝勢，XX的規(guī)廊劃優(yōu)庭勢將符使其惱迎來強(qiáng)接納“擠但出型奇客戶閥”的良蓬機(jī)；深圳命早期宵三大番主力凡購房洋人群溪：南驚山客算、福涌田客駕、XX客基浮本上確都呈鼓現(xiàn)向惠毗鄰篇關(guān)外蒙區(qū)域砌置業(yè)逮的趨殿勢。鄭我們僵形象帽地把予他們綁稱作“擠曲出型擱客戶宵”?？驮粗薹治?客戶棍定位XX中心城客戶附來源-中心由化：中愛心城飯的配秒套和謝區(qū)位亮吸引棕著周餅邊橫戴崗、氧布吉津等鎮(zhèn)碌客戶告，而慢價(jià)格騎洼地榨效應(yīng)耀又吸喚引著駱來自男關(guān)內(nèi)黑的購撐房者翠；由于XX幅員貓廣大桂，中鋼心城注在資儉源、騰配套旁和交汗通等烤方面莫占有萄絕對奮的優(yōu)壇勢，XX坪山旁、橫廈崗等材鎮(zhèn)的液客戶親也屬搜于中掌心城鎖樓盤鍛的主揮力客絞戶；XX房市剖在價(jià)續(xù)格上溉的“鉗洼地議”效應(yīng)罰，也曬吸引得著XX、福財(cái)田等愁關(guān)內(nèi)深客戶停置業(yè)民；資料吧來源釀：XX市場沖研究捉部本項(xiàng)胃目緊缺鄰XX中心蔽城，撤在享趨受中粘心優(yōu)撈越配關(guān)套的脖同時(shí)潛也共橫享了僻中心岸城的丙客戶燥資源害?？驮次谭治?客戶餃定位地鐵露效應(yīng)：項(xiàng)鐮目所脖在3號線協(xié)將會組承接2、4、5線以霧及廣例深港倘客運(yùn)賤站、膏廈深輕鐵路離，做丸為城液市重率點(diǎn)樞甲紐，守將會佛升級滾片區(qū)帶客戶毛結(jié)構(gòu)銳。軌道駁交通炒的改孤善能恩夠迅距速帶軋來商蹄業(yè)、妙物業(yè)差的價(jià)葛值：未來度的XX商業(yè)莖中心談隨著折３號顫線和XX路的窗改造籠完成去，其潛價(jià)值論將在生未來掌２－斑３年控內(nèi)體欄現(xiàn)3號線桿具備兩城市稈樞紐販地位雖：這條相線路盜不僅瞞與１競號線憲承擔(dān)幕城市芒的南羞北和泳東西胡的交亮通，捎同時(shí)形還接霧地鐵針２、貿(mào)４、的５號揀線及劉廣深職港客甲運(yùn)站儲、廈張深鐵漫路。小最強(qiáng)強(qiáng)大的瘋連通浮城市聚經(jīng)濟(jì)番發(fā)展己道路漢，使黎其現(xiàn)紙有的項(xiàng)和即票將呈鞭現(xiàn)的屢商業(yè)頸旺角束統(tǒng)統(tǒng)寧在我唇們舉墨步可碧達(dá)的箭范圍綁之內(nèi)警。軌道私交通場帶來魄生活爹與經(jīng)繭濟(jì)的忘便捷蛇將會期吸引父更多仁關(guān)內(nèi)軍人士窩：將來酷我們姓便會儉感受謊到去XX、福乞田只卷需半則小時(shí)槐，到屬香港貫也僅青用一感個小德時(shí)，荷穿梭鉛區(qū)域列城際鄭間，苗經(jīng)濟(jì)叮效率懷被大共大提敵高，菌生活禾工作潤輕松手自如環(huán)。案例劈燕分析2客戶姐定位XX酒店嘴式公轎寓，1房和2房約哀占70右%，帶劃有明歪顯的域投資竹及外趙銷特夸點(diǎn)XX區(qū)小牽戶型社主要域集中逮在東鋒門、XX口岸辦人民令南、XX劍XX遙XX、蓮狂塘片泡區(qū)。XX區(qū)憑橋借口堵岸優(yōu)慨勢和炎商圈覺優(yōu)勢蹤蝶，成管為首屢選投略資區(qū)義域。從產(chǎn)癥品上丈看XX酒店養(yǎng)式公陷寓以濱單體遷建筑儀為主輕，呈像現(xiàn)社違區(qū)化駁（城支市天旗地廣振場）漿和豪搶宅化洗（白鈴金、XX迫XX）的字趨勢脫，面晨向高突收入柱的商伯務(wù)人勤士。案例族分析2客戶鴨定位XX公寓壘調(diào)研冠：XX口岸加、人幅民南收片區(qū)信具有乘商住番兩用魂、均撲價(jià)高蟲、投資花與外暗銷比畜例高學(xué)的特密點(diǎn)XX口岸憶人民柿南片芹區(qū)是糊深圳族最早馳的商梯務(wù)區(qū)寫和高國檔商串業(yè)區(qū)拿，是軍港資皇企業(yè)薪和面薯向港針人的夾機(jī)構(gòu)題辦公壁首選竄區(qū)域錦，港睛式生聞活和邀文化踢氛圍器非常隱濃。案例照分析2客戶擦定位XX公寓駝?wù){(diào)研猶：XX鹿XX多XX、春怠風(fēng)路手片區(qū)春外銷丹占絕混對數(shù)甚量，駝三級抹市場宮二手聲樓交候易頻駁繁，烘與一艙手樓瓶交易侵的客蛋戶可念相互龍轉(zhuǎn)化高，投甘資比次例高XX榜XX躍XX片區(qū)余是90年代程初深義圳最摘早的百高尚咬居住帝區(qū)，研春風(fēng)欲路是汁深圳縣早期歇著名掃的娛峽樂購?fù)挛锾煨√?，刷集中趴了中塌高檔礎(chǔ)消費(fèi)茂娛樂斧場所蛇，純硬港式煎生活秘方式較，被缸港人竹喻為斜“吃運(yùn)喝玩躁樂不嗽夜天對”。該片豪區(qū)三梯級市替場的法二手氧樓交柔易非念?；鸹?，二抵手樓預(yù)客戶仆與一劃手樓索的客墨戶基寸本相嘗似，挪二者蝕在很殃大程來度上參可以挖相互動轉(zhuǎn)化葬，因宣此投耀資比燭例很去高。案例格分析2客戶休定位XX公寓越調(diào)研屑：東門您片區(qū)絹?zhàn)鳛閷W(xué)市級邪商業(yè)毛中心培區(qū)，燦其小善戶型縮慧具有紹宜商舟宜住究、可稠多元什組合堤的特舉點(diǎn)，禾客戶紛主要銅是區(qū)兵域內(nèi)睡的商艘貿(mào)人迎士東門禍商圈爐業(yè)態(tài)磚主要眉是專蘇業(yè)市夾場（勒布料罩市場基）和哨服裝料鞋類卷市場端，約爪占60寸%。小忠戶型綿客戶會有60篇-7擾0%為這抖類從琴事商抖貿(mào)的無小業(yè)惑主。案例宏分析2客戶秋定位福田匙公寓滋調(diào)研卵：華強(qiáng)托北片烘區(qū)具運(yùn)有宜茫商宜亂住的朵特點(diǎn)局，以露與華兵強(qiáng)北嗽有工喊作、捷生活陰緣的唇客戶摩為主舉，由盛于華豪強(qiáng)北藍(lán)租賃摘市場沈旺盛巷，所日以投遙資比桃例很鳴高案例源分析2客戶悲定位福田搬公寓揪調(diào)研目：崗廈禍片區(qū)京以過擾渡居合住為島主，漸憑借茫臨近劣中心璃區(qū)和莖地鐵項(xiàng)的優(yōu)乘勢，涂依托蒜三級股租賃岡市場山旺盛勾的需稿求，公寓的投膊資比析例很逝高案例廈小結(jié)2客戶腔定位國內(nèi)塑及海航外?？民v深鳳圳的最機(jī)構(gòu)打，規(guī)浪模較站大、納派駐這人員鐵較多光的，雖一般類有專它門辦哪公和遙居住酸場所肥，二構(gòu)者分污離。作為掃辦公童場所素，他轎們可軟能選瘡擇辦愛公樓智、商協(xié)住樓憐或酒根店式墻商務(wù)吉公寓屑；作為罩住所乘，可屆選擇蜻住宅朱或居疏住功花能齊乎全的冷酒店杠式公禿寓，考私密紫性更避強(qiáng)，造活動會空間準(zhǔn)更自耕由，充故一電般不嫁會選眠擇酒帆店喪。規(guī)模兄較小醫(yī)、派齊駐人郊員較汽少的曠，往潔往將鍋居住去空間瞇與辦嚇公室蓬空間流合為孟一體愛，所惑需的另戶型壘面積奇較小鍵，酒次店式憐公寓碰亦可疑滿足禍他們帥的要畝求。第一關(guān)類：遙內(nèi)外眉常駐鄉(xiāng)豐深圳伙機(jī)構(gòu)斑的商塌務(wù)人字員、脹管理頂人員專、技副術(shù)人女員第二把類：軟經(jīng)常篩往來今深圳乳的國介內(nèi)及伐海外港商務(wù)得人員由于游業(yè)務(wù)取上的災(zāi)關(guān)系諒，國焦內(nèi)及佩海外罩都有剃不少授商務(wù)禮人員禽經(jīng)常漁往返冶深圳.這類更人會叨選擇爛酒店稱，也獎可能令在商雪住樓晴或酒控店式左公寓螞中選港擇購?fù)栀I或?yàn)I租用害住房票，以翼方便喚居住偉和辦弊公。案例躬小結(jié)2客戶瞞定位第三浙類：型深圳慘的小惰企業(yè)筑和SO羊HO族第四谷類：笨投資灶者深圳完的小化企業(yè)希數(shù)量客眾多它，少吸數(shù)盈稍利能蔽力強(qiáng)友的小澆企業(yè)耀會購搜買或努租用栽酒店廟式商色務(wù)公諒寓，穩(wěn)用于跟辦公葛、休供息及械接待估客戶橫。隨著表科技息發(fā)展容和計(jì)橋算機(jī)腰網(wǎng)絡(luò)五的普宰及，福家庭職辦公輔已成期現(xiàn)實(shí)秤，深仁圳已綱有少辨數(shù)人選在家煮辦公抱，這鹽部分挎人即SO知HO族。刊酒店乓式公權(quán)寓兼矮具居那住和泡辦公霸兩種辰功能稿，適梳合SO涼HO族。深圳其和香筑港都韻有不絮少人階購買區(qū)房屋洗用于圣投資嬸，他婚們一食般選咐擇戶材型面氏積小谷，總綱價(jià)低企的物沙業(yè)，除酒店蠶式公落寓是鋤投資房誠者樂歲于購槐買的示物業(yè)脆。第五旋類：祥自住鴉客帶有議廚房旱、衛(wèi)停生間語甚至胃陽臺網(wǎng)，居混住功唯能齊做全的院酒店蹈式公碧寓也桐可用巡壽于家朽庭居含住，赤但其儲單價(jià)牛、總膜價(jià)和動物業(yè)逝管理倚費(fèi)都惰相當(dāng)背高，間只有惱少數(shù)坊人會侮作為念純粹穿居家正之用斧。典型仰案例3客戶點(diǎn)定位摩爾膠城，疤緊鄰卵本項(xiàng)虜目，啦產(chǎn)品柱為80威~1作60平的偷兩房猛至五株房，菠客戶蛛源對清本項(xiàng)執(zhí)目非尾常具星有參謹(jǐn)考意煌義客戶賭調(diào)查腐：職業(yè)欄：以悟私營雙企業(yè)轎主為些主要老客戶朝群，蓋部分兩香港才人士屑，職問位較高高的綢公務(wù)和員居住涌區(qū)域禁：50孩%X惜X本地題，25暑%由XX遷到緒香港癢的本溜地人瞇，25坐%關(guān)內(nèi)辦客戶蠶（XX、福胳田為緒主，江南山廚比較召少）投資催關(guān)注新點(diǎn)：孫地鐵稠、地綢段、姓城市密綜合叛體、暗高品膝質(zhì)精延裝置業(yè)狐目的慣：自附住占50萌%，投稻資者瓣占20頸%，投超資兼捆自住林占到30花%客戶跪定位3客戶極定位綜合XX區(qū)域草特性絮、以掃及軌徑道交寺通帶珍來的慈擠出吳性人楚群效垃應(yīng)，陵綜合堤考慮械，判嚼定本調(diào)項(xiàng)目言客戶勒群為準(zhǔn)以下——第一陣圈層軌：XX本地宋投資笨客戶糾（如禿坪山攻、坪納地、門坑梓拘、大躲工業(yè)轎區(qū)等蜜地的饞工廠宴企業(yè)拘主；泊中高霸級公注務(wù)員放；港穴客第二動圈層閑：福礦田、XX、南削山的淺投資埋客與處投資告兼自前住客句戶（帥企業(yè)序中高石層管脹理人舊員、盒高級烘技術(shù)胖工人洪、高紀(jì)級白儲領(lǐng)。第三屬圈層漁（偶混得客揪戶）殘：深競圳其賺他區(qū)哥域投嶼資兼租自住潮、投環(huán)資客想戶。產(chǎn)品農(nóng)定位形象偉定位客戶歇定位初步抬占位共研判市場棄看點(diǎn)雨與項(xiàng)獸目分激析基本搜物業(yè)雀建議思維宗導(dǎo)圖價(jià)值抗梳理1形象羨定位通過鍵價(jià)值焦梳理員進(jìn)行很最恰瀉當(dāng)?shù)拿闲蜗蟓h(huán)定位資源位于XX中心貍城與XX鎮(zhèn)的初交匯睡處，照享受凱最優(yōu)辱質(zhì)的收城市可資源較配套朽（市糖政、橋交通蘋、教粘育、璃商業(yè)胃公共境設(shè)施座等）交通地鐵3號線狗樞紐叛區(qū)域袍，具勉備良搖好的巖前瞻擔(dān)價(jià)值懲支撐吹，未毒來升災(zāi)值潛慎力巨蠅大利好大運(yùn)蠻會的敗召開貴將會驚大大舍提升替區(qū)域劉板塊梳的興予奮點(diǎn)石，片沿區(qū)物逼業(yè)價(jià)屋值與啞投資虛價(jià)值森巨大產(chǎn)品酒店愁式公孩寓不孝僅填縫補(bǔ)了讀片區(qū)憶市場夏的空娃白通過紋價(jià)值抹梳理甜，我蘋們能姜夠感爽受到求的是引領(lǐng)權(quán)性的資源味豐厚族的高規(guī)畜劃的投資舉潛力炊巨大顫的案名裳：XX國際1號XX：打答出開歉發(fā)商黨品牌1號：翁代表漏一種嬸區(qū)域吃產(chǎn)品芝的領(lǐng)廟導(dǎo)型懶，第并一的腫意思國際溝：拔站高項(xiàng)江目形淹象，江以國喝際公罩寓來娛定義盟整個劉項(xiàng)目蕩檔次現(xiàn)在放開始擠，在XX國際1號，盲您也魔可以禾擁有費(fèi)屬于匪自己凝的酒勸店式棋公寓改，惡有朋憶自遠(yuǎn)芳方來繳隨即掌便可擾享受準(zhǔn)來自巧酒店搜般的沫悉心匹呵護(hù)送，輕翻松感嚴(yán)受雙租面佳貨人的碗別樣早風(fēng)華繁。稍微聽對生煌活有收點(diǎn)要順求的誰人都養(yǎng)知道招，應(yīng)杰該有逢個屬姻于自扭己的刻私享京空間充，或森辦公汁，或但出租物，或猜投資放心補(bǔ)物管飾，天桌天都恥住星眼級酒勸店產(chǎn)品躁定位形象毀定位客戶日定位初步挑占位君研判市場侵看點(diǎn)憲與項(xiàng)辱目分厘析基本觀物業(yè)垃建議思維糖導(dǎo)圖客戶浮為本，到底即什么良能吸陡引目段標(biāo)客償戶的？競爭敵差異巷性co脅nt徹en勵d產(chǎn)品煉價(jià)值pr山od責(zé)uc獲t消費(fèi)榨者需蠅求cu詢st洋om康er核心臉價(jià)值目標(biāo)晉客戶牲群需鼓求共床性獨(dú)立仙自我盆，追床求個月性品東位追求黎高端恐的生年活品鐘質(zhì)，爬需求旋尊貴蜻、舒劫適、饑便利司的生各活氛均圍走在候時(shí)代輛的最鑰前端歉，表王達(dá)著滿對自綱由、肉開放量、交狼流及沈有品嬸位有粥內(nèi)涵犬生活悶的向塞往到底昌什么陷最能秒打動逐客戶燥？產(chǎn)品鋼品質(zhì)項(xiàng)目樓配套闊品質(zhì)周邊朗配套規(guī)模景觀彰顯共身份酒店式公寓XXX中心XXXX金中環(huán)一號雅蘭酒店XXXX丹楓白露XX07競-0坊9年深盞圳酒聾店式暈公寓拘項(xiàng)目料分布爹圖酒店機(jī)式公濤寓分政布主亞要以XX為主神，關(guān)漂外絕遙少有棋酒店紋式公諷寓項(xiàng)刪目推卵出市威場。背景握與定指位XX野XX位于質(zhì)深圳XX區(qū)深街南東趙路與贊和平壘路交暢匯處合，地處桌蔡屋米圍金蹤蝶融中輩心區(qū)墨、東挎門商始業(yè)區(qū)斤、國殖貿(mào)商閃業(yè)區(qū)仗三大尺商圈適的中喜心。迅暢牛的交蓄通條才件完美瞧的生兄活配判套現(xiàn)代膝的建喊筑設(shè)牙計(jì)絕版邁的復(fù)殺式戶蟲型頂級托的硬論件裝軋修五星瘦酒店膛級的狗物業(yè)爪管理案例引分析1XX興XX產(chǎn)品燃亮點(diǎn)嶼與配眉套戶型份亮點(diǎn)：號稱策“全若復(fù)式樹總統(tǒng)線宮寓號”犬、復(fù)式空間歇締造儲的稀描缺性4.借6米客偏房凈桌空高，宮魯?shù)畎阃频暮篮廊A享藥受設(shè)計(jì)古方正紹朗闊呼，配濫合室旗內(nèi)低胃臺超糕大凸仇窗，冬一眼叫攬盡侵深港們繁華贈送奮二層號整層唇面積抱、贈厚送儲傻物間違、贈橡送超怕大凸憲窗，朗讓業(yè)場主真嶄正感撲受到冷物業(yè)家的超商值戶型復(fù)式1房或2房面積30.95－64.97㎡樓層兩棟23層B棟建面19943.34㎡C棟建面14601.47㎡總戶數(shù)718戶案例黨分析1產(chǎn)品已分析XX目X中心驅(qū)位于章福田余區(qū)南香園路營與上更步南植路交泊叉口島的東晌北角玻，為詢酒店嘆式公板寓，素設(shè)有脫五星典級會洽所，箏并配撐有高饞端的襲智能紀(jì)化配苦套設(shè)靈施。淘還將澤引進(jìn)速國際迎知名薦酒店舒式管扇理顧偏問公沸司進(jìn)秒行統(tǒng)與一管解理。定位：英國刷王室直風(fēng)格桶的“東白金繳漢宮吃”推廣舌主題啦：深南囑王朝們·國路際名食流會粒館案例菠分析1XX眉X中心戶型殖亮點(diǎn)雹：“B&商B的精境貴空須間”基、正“城隨市精羅品主私人裂酒店斯”“B＆B”含義:“BN謠ES＆BM偏W”：寓姿意項(xiàng)泄目有殘著奔避馳和系寶馬替級的跨品質(zhì)仆和品茫位“Ba踢by＆Be爺e”：嬰己兒、負(fù)蜜蜂湯都很杏小，雨這點(diǎn)抄與項(xiàng)襯目產(chǎn)甩品的昨精貴傭空間密的定戰(zhàn)位很壁相似“Be篇d＆Br階ea武kf刮as鴉t”：XX墾X中心穩(wěn)賦予價(jià)了產(chǎn)概品基創(chuàng)本的許生活夠設(shè)施兔和用全途，刷空間傾雖小潮，五敢臟俱蹄全，葛床和其早餐灘正是臨人們歪一天妹最重牽要的等東西戶型單房、1房和2房面積19－68㎡樓層兩棟29層總建面84643㎡總戶數(shù)1500戶案例結(jié)分析1產(chǎn)品辨與配無套XX紋XX位于XX區(qū)XX路黃迅金地堆段，XX題X廣場肉東側(cè)語，有XX工業(yè)漸集團(tuán)強(qiáng)投資堤。由余于地捉處繁越華，弓以及協(xié)周邊蝴市場緣瑞傳統(tǒng)陳用家盤需求尺，該套項(xiàng)目以小淹戶型技出擊，并校包裝饒以“六寄星級虎國際睜服務(wù)萍公寓頂”推售抄。案例責(zé)分析1XX罪XX戶型廉配比抬及亮響點(diǎn)戶內(nèi)局廳、狐房、邊廚、嬌衛(wèi)、蝴陽臺揉功能筑齊全排、空補(bǔ)間適譜用；1房1廳帶壇雙陽柄臺、古單方究帶1陽臺乒，是哪市場餐上少稀有產(chǎn)任品，秘受到證客戶侮歡迎過。1房1廳單身趁公寓戶型面積配比單身公寓28-32㎡20%1房1廳40-45㎡60%2房2廳55㎡20%樓層34層總建面7.9萬㎡總戶數(shù)718戶案例駝分析1XX鎖XX產(chǎn)品摘分析根據(jù)影我司醋調(diào)研楚統(tǒng)計(jì)鐮，房型面積戶數(shù)比單房26-3725%一房33-5155%二房54-7620%從圖末表可押以看片出，斬目前串酒店輩式公榜寓的匠戶型故，以疾一房納為市花場主識導(dǎo)，房誠其次即是單戒房、收兩房阻。面嶺積分砌別為筑：單房胸：27野-3爸2平米一房怒：38俱-4促5平米兩房移：54溝-6抽9平米案例俯總結(jié)1深圳懷現(xiàn)有鑒酒店傅式公宅寓戶狂型有丘單房掀、一騙房一碼廳、開兩房產(chǎn)一廳討、兩矩房兩虎廳等濁多種塔戶型怕；戶呈型面歷積范遞圍在26亭-8碌0平米喪之間合。產(chǎn)品搞定位參考們市場療未來瓦供應(yīng)史產(chǎn)品甜面積筋段及社在售清熱銷仰戶型藏，并尸結(jié)合轟目標(biāo)臭客戶伍群體上的特坡征，莫我們纏建議祝產(chǎn)品廣面積療段為屯：40稻-5勉5㎡、70裝-8輕5㎡XX建議徐：釀以90平米熔的小桿戶型佩為主儀，滿件足本奶項(xiàng)目耐的屬靜性，復(fù)以及獅客戶鼻的投濤資及耕自住蒸需求造。產(chǎn)品類型面積段比例單房40-50㎡35%一房50-65㎡55%二房65-85㎡10%合計(jì)100%XX建議易：說明:一房后及單摟房共防占90梨%，主蒜力目烈標(biāo)客嗽群為特第一向和第瞇二圈揮層的指客戶藍(lán)；二房殊共占10法%，主搜力目避標(biāo)客潑群為炭游離佳圈層躁的客夸戶；產(chǎn)品螞定位產(chǎn)品惰定位形象環(huán)定位客戶腐定位初步腳占位炭研判市場訴看點(diǎn)父與項(xiàng)申目分愈析基本遼物業(yè)滿建議思維斃導(dǎo)圖硬件龍方面五星椅級酒握店式奮大堂拎包大入住兼精裝犧修智能躺化安挨防系昆統(tǒng)軟件乏方面酒店銅式服號務(wù)知名秀物管泛會扔所功舅能純酒政店式闖的功佳能與赤裝修保風(fēng)格硬因件挽方睛面突出殖空間立典雅狂．舒居適．歷時(shí)尚榜的感搜受雙層蠶挑高什設(shè)計(jì)功能勞區(qū)：辣大堂盡前臺異（２佩４小換時(shí)前畏臺服晌務(wù)）大堂右休息海等候輕區(qū)（暴沙發(fā)最、文撿件架倚）高檔什水晶慰吊燈缸、植宜物大堂——客戶為感知處的第倘一場莊所,設(shè)計(jì)絞上要亭體現(xiàn)叼五星耽級酒墊店的末豪華,可以禾體現(xiàn)框項(xiàng)目害在區(qū)搬域內(nèi)宮的形帽象，繭更能玩突出號優(yōu)質(zhì)徒的服漏務(wù)，榆更好咬的彰枝顯居今住者昨的身消份和架尊貴怨感.入戶大堂1大堂屯采用盤高檔復(fù)花崗友巖或址大理寺石墻捏面、寄地面嫌，配睡以藝幻玉術(shù)作祝品等戲掛件塑，增虛添環(huán)律境的譽(yù)藝術(shù)竊文化賀氣氛打，天中花用涉石膏就吊頂援及高購雅水腐晶燈手飾，亞另備滿盆景啟、植態(tài)物等班作為續(xù)大堂父的陳亡設(shè)；垮設(shè)獨(dú)峽立信券報(bào)箱憂。精裝修

2公共方部分外墻鋼：優(yōu)質(zhì)迅外墻型條磚偵，局賓部采叮用進(jìn)絹口優(yōu)史質(zhì)涂級料和某石材恥等；首層魂住戶息大堂唱及標(biāo)貴準(zhǔn)層歲電梯炒間：精裝挽修天花柜：石膏瞞吊頂墻面救：高級甜面磚刊，或坑高級下面磚堅(jiān)配裝下飾線仆條地面宏：優(yōu)質(zhì)嶺花崗待巖、瞎大理猶石或僅拋光爸磚墻面謙：拋光志磚、末大理惑石或脂花崗五巖，站大理釣石或雀花崗裹巖配供裝飾請線條消防間樓梯叉：乳膠慎漆內(nèi)經(jīng)墻和刃天花棄，優(yōu)催質(zhì)地隙磚貼殃面，鋤設(shè)防居火門電梯督：知名類品牌偏電梯筐（ot濤is、三停菱）安全席系統(tǒng)局：門進(jìn)軟系統(tǒng)焦（HO胸NN婦EY柏WE授LL陸)、攝杜像頭咸（LG鎖)等精裝修

2室內(nèi)肉部分地面切：地蹄磚/地板柿，廳旺、房局可在奮用料崖上有難所區(qū)勉別，巨也可灑保持請一致墻面果：涂甘料/墻紙?zhí)旎ㄊ撸和恐窳?吊頂一些瞞采光弟較差琴戶型煤的廚碼房、虹廳、劍房之召間可始考慮迅設(shè)玻染璃隔昆墻，傾以保箭證采克光廳、誕房廚房地面閃：地?fù)?jù)磚墻面朋：磁廳磚/涂料天花斯：吊輩頂廚具誤（全搬套）治：廚盜柜、郊洗菜渠盆、壞煤氣貼灶、彩抽油術(shù)煙機(jī)笛等注：宅以上發(fā)為獨(dú)蘿立廚撲房裝倘修標(biāo)軌準(zhǔn)，噸如為丹開敞假式廚緞房，夢則除全益套廚登具外孝，可威保持退與其朗所在抗廳的定裝修濫材料丹相同鋼。精裝修

2室內(nèi)續(xù)部分地面早：地凈磚墻面股：磁貼磚/石材辛飾面/涂料天花肆：吊杰頂潔具萄（全灶套）申：洗館臉盆喝、坐竄廁、附淋浴腸盒、花灑棵、毛義巾架虜、肥籠皂托憶盤等洗手找間請?jiān)趶卦O(shè)計(jì)略中考隊(duì)?wèi)]一厚些人女性化就的小橡配飾姨；在臥當(dāng)室內(nèi)灰設(shè)計(jì)悔固定涉衣柜陪，用斑以提揪高項(xiàng)銅目裝至修檔扁次；在客守廳內(nèi)肌設(shè)液渣晶電吹視，品作為暖提升萍項(xiàng)目評檔次溪與促裂銷的貞手段驕。其他敲附加橫建議外立面3星級漢酒店窩的氣娃質(zhì)同貪時(shí)，妖應(yīng)更貿(mào)多的絞傾向龜公建島色彩并，造熊型現(xiàn)謀代而者時(shí)尚灣；材灘質(zhì)上工玻璃身幕墻改更利并于酒哭店高分端形阿象的彼表現(xiàn)哀。本和手表現(xiàn)亞外立撿面現(xiàn)麗代感務(wù)最推為理登想的皮結(jié)合噴主式英。外立財(cái)面——現(xiàn)代潤時(shí)尚戀品質(zhì)濫感突鞠出，吊公建帝色彩渾濃重巡壽。電梯等候區(qū)4電梯盈等候遼區(qū)——門面拳的象濤征，放要突鋪出品挑質(zhì)感縮慧尊貴蒸感電梯加廳人壟流集桂中，難也是極體現(xiàn)攔酒店慈公寓俘品質(zhì)贈的重重要區(qū)銅域。在燈務(wù)光設(shè)麗計(jì)與歇裝修沃調(diào)性威上與蓄大堂肚風(fēng)格胳統(tǒng)一如暖旱色大筒理石睛地面戶，鋁戶塑裝磁飾立軌體墻輩面配憶時(shí)尚稱壁飾烏，劈燕明亮絡(luò)溫暖治的燈堅(jiān)光效渠果會愁減弱符等待膚者的稻焦急劫情緒電梯煤門可脖選擇級時(shí)尚抓的鏡焦面鋼晴材配臉打磨犯雕花律裝飾欠，采綠用高渾檔花距崗巖壓或大穩(wěn)理石伯地面笛、墻農(nóng)面。公共通道5公共動通道——現(xiàn)代禍時(shí)尚拳品質(zhì)友感突殿出，設(shè)公建腫色彩必濃重督。公共摸走廊盤的地踏飾和娘燈飾節(jié)需合否理搭助配，戲避免予過暗慘或過避亮，偵墻面態(tài)為壁界紙，瓜配嵌原入式平裝飾鉛畫或浴小型果雕像查，題年材可勵選擇賢藝術(shù)銅油畫積等地面次鋪設(shè)狼地毯各戶犬戶門加選用域高檔否實(shí)木員材質(zhì)訴，色弓調(diào)與瞞環(huán)境抵相諧壟調(diào)。門窗6門窗——品牌袍造就擋品質(zhì)戶門旅：顆國際冶品牌跟的四閘防門爸，密敲碼門膏鎖，他如“恩源”或“霍曼”戶門根；

椅內(nèi)熔門費(fèi)：臥固室采凝用高鈴檔實(shí)琴木復(fù)覆合門眨；櫥棍衛(wèi)采掙用