全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試《房地產(chǎn)相關知識》重點

2010年《房地產(chǎn)經(jīng)紀相關知識》2010年9月一、公式的應用在《相關知識》考試中，其難易度主要是通過計算題來控制，如果要提高考試難度，則相應增加一些計算題。但不管怎么樣，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試全是客觀題的形式，故計算題的解答關鍵還是要知道用哪個公式，知道是哪個公式后直接套用公式來計算便可。因此，理解透題干，知道運用哪個公式顯得至關重要。

而且，通過對歷年考題的分析，每年《相關知識》的考式中，均有15分左右的小計算題，甚至有些年份更多，但全書中可出計算題的知識點相對比較集中，甚至有些地方的計算公式形式上有異，但實質(zhì)上是一樣的，所以消化計算的知識點，顯得很有意義。從考試形式上看：1、對概念的理解。例1(2009年第13題單項選擇題)：某住宅組團占地20000m2，共建住宅樓10幢，總建筑總面積為62832m2。其中8層住宅樓2幢、10層住宅樓2幢、12層住宅樓4幢、16層住宅樓2幢。該組團住宅建筑基底總面積為5712m2，則該組團住宅樓的平均層數(shù)是（）層。A．11.0B．11.5C．11.6 D．12.0解：P161“住宅平均層數(shù)是住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)”，所以是62832÷5712=11層，其他的數(shù)據(jù)都是干擾值。2、書中例題的翻版。例2:甲銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲戶，其5年期存款的單利利率不應小于()。A．2．16%B．2.25%C．2.35%D．2.38%解：這題實際上是P188“例如”部分的翻版，即“單利與復利的換算”。與計算有關的，最重要的知識點：——資金的時間價值因為“利息本質(zhì)上都是復利”(P188)，即F=P(1+i)n——這是最重要的公式，所以得到折現(xiàn)的公式P=F/(1+i)n——這是最關鍵的公式。通過以上兩個公式，可以推出“資金時間價值換算的各種公式”，即P190-193，P239(收益期限為有限年且凈收益每年不變的收益法計算公式)、P280-286(各種還款方式下的還款額計算)?？紤]到“將現(xiàn)值轉換為等額年金的公式”(P192)基本必考，故只需理解此公式，其他公式均可以通過推導的方式得出。當然，要理解這些公式，要對復利公式(P190，“將現(xiàn)值轉換為將來值的公式”)和“現(xiàn)金流量分析技術”(P195)充分理解到位。在此類的計算題中，均只與F(將來值)、P(現(xiàn)值)、A(泛意義上的年金)、i(利率或折現(xiàn)率)、n(計息的周期數(shù))等五個數(shù)據(jù)(P190，G和s有關的計算不會考)中的4個有關，且每一個相關計算題中，均會明確3個已知數(shù)據(jù)，要計算另1個數(shù)據(jù)，故可通過題干的信息進行判斷運用哪個公式。(舉例略……）二、各種題型的解答(一)單項選擇題共50題，每題1分；每題共有4個選項，只有一個答案最符合題意。此類題也叫“最優(yōu)選擇題”，即可能答案不是唯一，但只有一個最符合題意。此類題，是得高分之處，要謹慎，往往是考大家的細致與否；要相信自己的第一印象，即在考試末尾，不要輕意將開始做的答案給改了；實在不會做，就跳過去，最后還是不會做，那就根據(jù)“機會均等”的原則來猜一個，即A、B、C、D選項在最后的答案中基本都在12個左右，基本平均分配，所以看看自己哪個答案選的少，就選哪個。（二）多項選擇題共30題，每題2分；每題中有5個選項，答案為2個或2個以上，但最多為4個；錯選不得分，少選且正確，每個選項得0.5分。在做此類題時，要奉行謹慎保守的原則，即似是而非的選項，最好不要選，但不能一味保守，不然失分會很嚴重，一般來講，再保守也要盡量選2個選項。此類題的原型在書本上很容易找到，尤其是“分類、特點、特征、優(yōu)缺點、因素、包括、措施、原則、職能、指標、方法、類型、原因、方式、包括或不包括、要點、表現(xiàn)在”等。（三）綜合分析題共20題，每題2分；每題選項有4個，答案為1－3個，全選的必錯。此類題實際上是不定項選擇題；大部分的小題是須結合背景資料來作答的，但也有一些與背景資料無關。此類題也應該要成為拿高分的陣地。例如：為了加強對房地產(chǎn)的市場調(diào)控，2007年我國十次上調(diào)金融機構存款準備金率，并上調(diào)存貸款利率，還在2008年實行從緊的貨幣政策，這是10年以來我國貨幣政策的首次轉向。一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果明顯，各地的房價都出現(xiàn)了不同程度的下降。例20、假如S市2007年8月16日商品住宅的均價為15000元/m2，2008年8月15日在這次調(diào)控的影響下降至10500元/m2，比上年同期下降30%。這反映的是哪種相對指標（）。P322A.動態(tài)相對指標B.強度相對指標C.比較相對指標D.比例相對指標例21、“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”屬于房地產(chǎn)市場周期的（）。P171A.低谷期B.衰退期C.高峰期D.上升期例22、假設某種商品住宅的價格從4000元/m2上升到4500/m2，其需求量從1000套減少為800套。那么采用中點法計算該種商品住宅需求的價格彈性為（）。P180A.1.78B.0.4C.1.89D.2.00例23、由于不確定性因素較多，某房地產(chǎn)項目采用預售的方式營銷。假設該期房還有1年時間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4000元/m2，出租的年末凈收益為350元/m2，折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%。那么該期房目前的價格為（）。P212A.3500元/m2

B.3596元/m2C.3615元/m2D.3670元/m2例24、假如開發(fā)商通過市場法來了解當前類似商品住宅的市場價值，以便指導自己的定價。那么，估價人員一般應選?。ǎ﹤€可比實例。P231A.2個B.5個C.8個D.11個三、易出考題的10種方式（已講，略……；例題也略……）四、2010年考試重點總的說來，本人認為，今年本科目考試的重點有（重點章為第2、6、7、8章；未列入的并非不是重點；為應付不確定性情況出現(xiàn)，共有A和B卷，即平均每章有30分）：（一）第一章，法律和消費者權益保護（P1－34）我國現(xiàn)行法律體系的分類及具體例子；法律適用的基本原則；民法的概念及基本原則；民事權利的分類；自然人及民事行為能力；法人的一些特征；委托代理是代理中適用最廣泛、最普遍的一種形式（P11）；訴訟時效期間為1年的情況（P13）；合同的分類（P15，尤其是房地產(chǎn)買賣和租賃合同P19－22）；合同的履行（P17）；定金罰則（P19）；買賣、租賃、委托、居間、行紀合同的特征；物權概念（P26）、與債權的區(qū)別（P27）、物權的分類、效力和特征；用益物權和擔保物權的種類（P29、30）；消費者的權利（P31）。（二）第二章，建筑和房地產(chǎn)測繪（P35－80）建筑物的分類（必考）；建筑物耐火等級由什么決定（P37）；建筑設計使用年限由什么決定（P38）；房屋完損等級的特征（P39）；筏板基礎和箱形基礎適用范圍（P41）；地基的要求（P41）；地面、樓板和屋頂?shù)慕M成；常用的供水方式適用范圍（P46）；電梯設置的規(guī)定（P51）；建筑施工圖有哪幾種及其反映的內(nèi)容（P57）；結構施工圖包括哪些（P59）；房屋及其用地調(diào)查與測繪的最小單位（P66）；房地產(chǎn)圖；房屋面積測算（P73）。（三）第三章，建筑裝飾裝修和材料（P81－114）裝修滿足功能需要，裝飾滿足視覺需要（P81）；洛可可風格（83）；室外裝飾裝修的原則（P86）；建筑外立面藝術形式遵循的形式美規(guī)律（P93）；建筑外立面色彩的影響因素（P96）；室內(nèi)裝飾裝修的基本要求（P97）；建筑材料的性質(zhì)有哪三種（如物理性質(zhì)）（P106）；建筑裝飾材料選擇考慮因素（P110）；頂棚材料（P113）。（四）第四章，環(huán)境和景觀（P115－141）房地產(chǎn)經(jīng)紀人看待環(huán)境的角度；住宅居民面對的社會環(huán)境（P116）；環(huán)境污染的分類（P117）；火力發(fā)電廠煙鹵屬于什么污染源；對人體危害最大的是飄塵（P118）；硫氧化物中數(shù)量最多，危害最大的是二氧化硫；一氧化碳在城市大所污染中含量最多，大都來自汽車尾氣；光化學煙霧（P120）；生活污染源特點；影響面