房地產(chǎn)估價報告模板-抵押

房地產(chǎn)抵押估價報告武永信估報字（2010）第F00828號估價委托人：……………估價機構(gòu)：武城縣永信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司估價人員：********估價作業(yè)日期：2009年5月8日～目錄一、致估價委托人函二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明三、估價假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告估價委托人估價機構(gòu)估價目的估價對象估價時點價值定義估價依據(jù)估價原則估價方法估價結(jié)果房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析相關(guān)風險提示估價人員審核人員估價作業(yè)日期估價報告應(yīng)用的有效期

五、附件估價委托書估價對象《房屋產(chǎn)權(quán)證》（復印件）房地產(chǎn)權(quán)利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（身份證、營業(yè)執(zhí)照等）（復印件）關(guān)于估價對象租賃情況的說明法定優(yōu)先受償權(quán)調(diào)查資料估價對象地理位置圖估價對象現(xiàn)場查看照片房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)證書和估價人員資格證書（復印件）一、致估價委托人函…….：受貴單位委托，我估價公司對位于…….的房地產(chǎn)進行了估價。估價對象房地產(chǎn)權(quán)利人為…..，房權(quán)證為德房權(quán)證武字第…….號，用途…，建筑面積合計為…..平方米。[]本次估價設(shè)定的估價目的是為委托方以房地產(chǎn)進行抵押貸款提供價值參考依據(jù)。估價時點設(shè)定為…年…月…日。本次估價采用市場比較法和成本法。估價結(jié)果如下：估價對象在全部假設(shè)和限制條件下的抵押價值為人民幣=600880000\*CHINESENUM2陸億零捌拾捌萬元整（RMB60088萬元）,[注意：取整或保留小數(shù)點后兩位，建議1000萬元以下取兩位]折合建筑面積單價為35802元/平方米。詳見下表：項目總額（萬元）備注1假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值…詳見本估價報告中“估價假設(shè)和限制條件”部分。2估價師知悉的法定優(yōu)先受償款2.1未付建筑工程價款-2.2已抵押擔保債權(quán)-2.3其他法定優(yōu)先受償權(quán)-3抵押價值…..武城永信評估咨詢有限公司法定代表人：扈國玉0000年0月0日二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的制約。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.注冊房地產(chǎn)估價師***（或估價人員）在0000年00月00日已對本報告中的估價對象進行了實地查看。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7.其他聲明事項：出于職業(yè)責任，我們與委托方進行必要溝通，避免對本估價報告使用不當?shù)那闆r發(fā)生，提示估價報告使用者合理并恰當使用估價報告，并聲明不承擔相關(guān)當事人決策的責任。注冊房地產(chǎn)估價師：******注冊號：**********注冊房地產(chǎn)估價師：*******注冊號：**********

三、估價假設(shè)和限制條件（一）估價的假設(shè)前提1.估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的公開交易市場。2.估價對象的使用、處置方式、處置程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。3.估價對象按照房地產(chǎn)權(quán)證登記的用途保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用。（估價對象按照房地產(chǎn)權(quán)證登記的用途并經(jīng)裝飾裝修改造后繼續(xù)使用）4.估價委托人和相關(guān)當事人提供的情況和資料合法、真實、完整。5.。6.估價對象相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)證中記載的內(nèi)容與估價時點房地產(chǎn)登記部門相應(yīng)房地產(chǎn)登記冊中記載的內(nèi)容完全一致，且真實、準確地反映了估價對象于估價時點的權(quán)利狀況。7.[估價時點不是完成實地查看之日時用]假定估價對象在估價時點狀況與在完成實地查看之日的狀況一致。8.9.估價結(jié)果的有效性有賴于本次估價的前提、假設(shè)限制以及遵循的經(jīng)濟原則，這些條件是由本公司估價人員根據(jù)估價對象實際情況并結(jié)合估價相關(guān)規(guī)定綜合提出的，具有客觀性和合理性，以上條件若不成立，本估價結(jié)果無效。（二）估價報告使用的限制條件1.本估價報告在注冊房地產(chǎn)估價師簽字并加蓋本公司公章后方能生效，報告文本的復印件無效。2.本報告只能用于報告中載明的估價目的和報告使用者或應(yīng)用方向，對任何第三者及其他目的用途不承擔責任。3.價值定義及估價假設(shè)和限制條件其中任何一條發(fā)生變化，結(jié)果自動失效。4.估價人員對估價對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對估價對象的法律權(quán)屬作任何形式的保證，本報告也不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。5.估價人員對估價對象在估價時點是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況進行了調(diào)查、查詢，但報告使用者仍需在進行進一步調(diào)查的基礎(chǔ)上做出獨立判斷。6.本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導致的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔責任。7.未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分內(nèi)容不可在公開的文件、通告或報告中引用，也不得以任何方式公開發(fā)表。（三）其他需要說明的事項1.根據(jù)查詢武城縣房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)資料，估價對象未設(shè)定抵押擔保債權(quán)，因此本次評估扣除抵押擔保的債權(quán)數(shù)額為零。（若登記冊摘錄資料與實際情況不符，按謹慎原則，詳細披露及處理）[關(guān)于擔保債權(quán)情況的說明：結(jié)合房地產(chǎn)登記冊摘錄資料等的調(diào)查資料詳細揭示債權(quán)情況，包括他項權(quán)利人、債權(quán)數(shù)額、設(shè)定日期、結(jié)束日期及備注等。]本次估價確定抵押價值時不扣減已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額。在建工程：第一種情況：根據(jù)委托人提供的《關(guān)于建筑工程價款情況的說明》，截止年月日，在建設(shè)工程價款的支付上，工程發(fā)包方嚴格按照《建設(shè)工程施工合同》的付款條件以及其他相關(guān)補充協(xié)議規(guī)定付款，已經(jīng)支付工程款項合計為人民幣元（大寫：元）。工程發(fā)包方不存在拖欠承包人工程價款的事實。截止年月日，工程承包方已經(jīng)完成的工程價款總額為人民幣元（大寫：元）。[委托人提供不出該內(nèi)容的，本段刪除。]第二種情況：根據(jù)委托人提供的《關(guān)于建筑工程價款情況的說明》，截止年月日，按照《建設(shè)工程施工合同》的付款條件以及其他相關(guān)補充協(xié)議規(guī)定，發(fā)包人應(yīng)支付承包人工程價款總額為人民幣元，實際支付承包人工程價款為人民幣元，尚未支付承包人工程價款總額為人民幣元（大寫：元）。 截止年月日，工程承包方已經(jīng)完成的工程價款總額為人民幣元（大寫：元）。[委托人提供不出該內(nèi)容的，本段刪除。]（以下通用）受專業(yè)能力和責職限制，估價師對上述情況未作進一步的查證，建議貸款銀行調(diào)查核實，必要時進行建筑工程款支付情況的專項審計。按照慣例，建筑工程款按照工程發(fā)包方與承包方簽訂的《建設(shè)工程施工合同》以及其他相關(guān)補充協(xié)議約定的期限和付款方式支付，于估價時點與工程形象進度相對應(yīng)的應(yīng)付工程價款需審計確定，未經(jīng)審計該應(yīng)付工程款估價時無法確定，故本次估價確定抵押價值時沒有扣除可能存在的未付的建筑工程價款，特此說明。除此之外，本次估價未發(fā)現(xiàn)可能存在的其他法定優(yōu)先受償款。2.估價采用的權(quán)屬信息、面積數(shù)據(jù)均根據(jù)委托人和相關(guān)當事人提供的房地產(chǎn)權(quán)證復印件資料。3.估價人員對估價對象的實地查看僅限于其表面特征，故不能確定估價對象建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備等的內(nèi)在質(zhì)量及其他隱蔽部分是否存在缺陷4.估價對象于估價時點已出租使用，租約較短且租金水平與市場客觀租金水平差異較小，經(jīng)征詢委托人和報告使用方的意見，本次估價不考慮實際租約對估價對象房地產(chǎn)價值的影響。估價對象于估價時點已出租，經(jīng)征詢委托人和報告使用方的意見，本次估價不考慮實際租約對估價對象房地產(chǎn)價值的影響。[于估價時點,估價對象出租給XXX用于XXX，租金，租約自。現(xiàn)承租方出具承諾函，承諾當估價對象房地產(chǎn)抵押后，當?shù)盅簷?quán)人行使抵押權(quán)時，愿協(xié)助抵押權(quán)人處置抵押物，自愿無條件放棄租賃權(quán)利及優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)貸款銀行要求，本次估價不考慮租約限制對估價對象房地產(chǎn)價值的影響。]估價對象于估價時點已出租使用，本次估價結(jié)果是在租約限制條件下的價格。5.本次估價對象的土地使用權(quán)取得方式為劃撥，估價時首先求取假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。6.其它需披露事項[權(quán)證內(nèi)建筑物已拆除、建筑面積出處、實際用途與權(quán)證用途不一致等]。

四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（一）估價委托人單位名稱：…………..住所：…………….法定代表人：…………（二）估價機構(gòu)機構(gòu)名稱：武城縣永信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司住所：武城縣少年路北側(cè)法定代表人：扈國玉資質(zhì)等級：國家三級證書編號：………………有效期限：2010年7月19日至2013年7月18日聯(lián)系電話：……...傳真三）估價目的為中國工商銀行上海市分行營業(yè)部確定對上海乾鵬置業(yè)有限公司的抵押貸款發(fā)放額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。（四）估價對象1.估價對象范圍本次估價對象為位于…………….的房屋建筑物及相應(yīng)土地使用權(quán)。估價對象建筑面積合計為……平方米，商業(yè)、辦公和其他用途。估價對象范圍（土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益的，應(yīng)說明），說明估價對象基本狀況(名稱幢號室號部位\坐落\面積\用途，多幢建筑物時列明細)2.估價對象權(quán)益狀況[交代登記狀況，權(quán)屬來源和權(quán)利現(xiàn)狀。必要內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)權(quán)利人；（2）權(quán)證編號；（3）土地使用權(quán)性質(zhì)、來源、土地使用年限，土地用途、規(guī)劃條件等；（4）房屋類型：（5）他項權(quán)利狀況：抵押權(quán)、擔保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等；（6）相鄰關(guān)系權(quán)利；（7）其它受限制狀況：法院查封等。如有抵押他項權(quán)利，結(jié)合房地產(chǎn)登記冊摘錄資料等的調(diào)查資料,詳細揭示債權(quán)情況，包括他項權(quán)利人、債權(quán)數(shù)額、設(shè)定日期、結(jié)束日期及備注等。]如已出租，結(jié)合《關(guān)于估價對象租賃情況的說明》等調(diào)查資料,詳細揭示租賃情況，包括租賃期限、租賃面積和部位、出租用途、租金等。3.土地基本狀況[說明土地坐落，四至，開發(fā)程度等。]四至、臨街狀況：基地形狀、地勢：開發(fā)程度：4.建筑物基本狀況[描述房屋建筑物的名稱、面積、建筑結(jié)構(gòu)、竣工日期、設(shè)備設(shè)施、裝飾裝修、維護保養(yǎng)、使用情況等。（可以將物業(yè)管理、建設(shè)單位、設(shè)計單位等其他內(nèi)容列出）]5.區(qū)位狀況[要求(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，不可缺項。(2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，不可缺項。(3)環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不可缺項。(4)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施（學校、醫(yī)院等），不可缺項。(5)商業(yè)繁華程度、辦公集聚程度、產(chǎn)業(yè)配套及集聚狀況。如估價對象為住宅，則須重點描述自然環(huán)境、人文環(huán)境及景觀，如估價對象為商、辦、工等，則須選擇第(5)項中的內(nèi)容進行重點描述，環(huán)境狀況仍需描述。坐落：上海市**********號方位：估價對象位于黃浦區(qū)東部，人民路、麗水路東北。[說明估價對象在某個較大區(qū)域（如所在區(qū)中的方向和位置以及在某個較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。]與重要場所（設(shè)施）的距離：（距外灘300米、距人民廣場2公里、距虹橋機場1.5公里等）臨街（路）狀況：一面臨街朝向：估價對象建筑物坐北朝南（說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對的方向）樓層：估價對象建筑物位于地上三層，或估價對象建筑物為整幢商場（如有名義層和實際層，均須說明）。道路狀況：估價對象緊鄰附近有人民路、福佑路，交通流量較大。[說明附近有幾條道路，到達這些道路的距離，各條道路的路況（道路等級、路面狀況、交通流量大?。?，有無過路費、過橋費及收費標準]出入可利用交通工具：附近有26、807、64等公交車及地鐵10號線。估價對象距離公共汽車站約30米、距地鐵10號線500米。平均每隔10分鐘有一輛公共汽車通過。交通管制情況：無（說明受步行街、單行道、限制行車速度等影響）停車方便程度：估價對象建筑物地下二層為車庫，數(shù)量為80余個。（說明有無停車場、車位數(shù)量等）自然環(huán)境：（說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔、有無空氣、噪音等污染，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，特別需要說明周邊有無高壓輸電線路、垃圾站、公共廁所等）人文環(huán)境：[說明估價對象所在區(qū)域的聲譽、居民特征（如職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（如犯罪率）等]景觀：[有無水景（江景、河景、湖景）、山景]?；A(chǔ)設(shè)施：道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等均完備，并滿足供應(yīng)。公共服務(wù)設(shè)施：上海市第一人民醫(yī)院、***小學、***中學、****超市、*******商場、*******銀行。估價對象所處區(qū)域，屬城隍廟商圈，周邊有福佑門商廈、悅園商廈、福民商廈、福佑商廈等，商業(yè)繁華程度較高。估價對象所處區(qū)域，屬人民廣場辦公聚集區(qū)，周邊有海通證券大廈、新世界廣場、世界貿(mào)易大廈等，辦公集聚程度較高。（五）估價時點根據(jù)現(xiàn)場查看日及報告使用的實際需要，設(shè)定估價時點為2009年8月27日。（六）價值定義本報告提供的評估價值類型為房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。評估的價值內(nèi)涵為：估價對象土地用途為商業(yè),土地使用權(quán)來源為出讓，土地使用年限至2055年6月1日止，房屋類型為商場、辦公樓、其他，土地開發(fā)程度達到七通一平，在全部假設(shè)和限制條件下，并計算實際租約影響后于估價時點的房地產(chǎn)價值。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。（七）估價依據(jù)1.有關(guān)的法律、法規(guī)、行政規(guī)章；；《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年10月1日起施行）；《中華人民共和國擔保法》（1995年10月1日起施行）；《中華人民共和國合同法》（1999年10月1日起施行）；《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令第56號）；《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（2000年12月13日起施行）；《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》（上海市人民政府令第76號）；其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策。2.有關(guān)技術(shù)標準中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》（建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合制定，2006年3月1日起施行。3.委托人提供的有關(guān)資料《房屋產(chǎn)權(quán)證書》[滬房地黃字（2009）第001165號]；委托人和房地產(chǎn)權(quán)利人身份證明材料復印件；委托人提供的其他有關(guān)資料。4.其他資料（八）估價原則本次房地產(chǎn)估價遵循下列估價原則：1.獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)有完全獨立性，估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進行估價。2.合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值。依法判定的權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。3.謹慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應(yīng)保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。4.最高最佳使用原則在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。5.替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不應(yīng)明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。同一供求圈中，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會互相牽制而趨于一致。6.估價時點原則估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，所以房地產(chǎn)價格也是不斷變化的，具有很強的時效性，估價結(jié)果必須是體現(xiàn)估價對象在某一特定時間（即估價時點）的客觀合理價格或價值。（九）估價方法要求：理論上適用的估價方法未選用，需充分說明理由[特別是市場比較法，需進一步說明無可比案例的理由]。估價對象用途為….，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和評估人員現(xiàn)場踏勘，以及對估價對象的特點、評估目的及所處區(qū)域的影響因素等資料進行收集、分析和整理，并結(jié)合估價對象的實際情況，在近幾年內(nèi)市場交易活動活躍，市場交易價格案例較易于收集，且較真實有效，宜使用市場比較法進行估價；同時其周邊行政及生活配套完善，經(jīng)濟地理位置較好且周圍已形成較為成熟的居住小區(qū)，該區(qū)域房地產(chǎn)未來收益有一定增幅，估價方法的應(yīng)用也符合收益法測算的相關(guān)條件；作為估價三大方法的成本法則不宜使用，因為該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)建設(shè)項目均是在幾年前取得，目前相關(guān)政策變化較大，其不同項目的取得成本差異較大，調(diào)整參數(shù)過大。按估價目的及基本前提限制條件，考慮估價對象自身的情況，以及估價對象所處地區(qū)市場狀況等因素，因此考慮用市場比較法、收益法綜合測算。收益法是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。本次估價采用報酬資本化法。報酬資本化法是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。市場比較法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。（十）估價結(jié)果估價對象在全部假設(shè)和限制條件下的抵押價值為人民幣=600880000\*CHINESENUM2陸億零捌拾捌萬元整（RMB60088萬元）,[注意：取整或保留小數(shù)點后兩位，建議1000萬元以下取兩位]折合建筑面積單價為35802元/平方米。詳見下表：項目總額（萬元）備注1假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值60088詳見本估價報告中“估價假設(shè)和限制條件”部分。2估價師知悉的法定優(yōu)先受償款2.1未付建筑工程價款-2.2已抵押擔保債權(quán)-2.3其他法定優(yōu)先受償權(quán)-3抵押價值60088（十一）房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1.變現(xiàn)能力影響因素分析影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：=1\*GB2⑴通用性：所謂通用性，通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說，通用性越差，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，特殊廠房比標準廠房的通用性差。估價對象為沿街商場、辦公綜合樓，通用性一般。=2\*GB2⑵獨立使用性：所謂獨立使用性，通俗地說就是能否單獨地使用而不受限制。例如，某個單位大院內(nèi)或工廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨立使用性就不好，如果大門封閉，就難以出入。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為整幢商業(yè)、辦公綜合樓，獨立使用性較好。=3\*GB2⑶可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個球洞，工廠的一個車間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象可按照房地產(chǎn)權(quán)證的確權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓。綜合分析以上影響因素，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般。假定在估價時點拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低，預計約為評估價值的75%左右。2.變現(xiàn)時間房地產(chǎn)變現(xiàn)的時間長短與處置方式和估價對象類型、特點等因素有關(guān)。本次估價對象為大型商場，若采用協(xié)議變賣方式變現(xiàn)，通常短期協(xié)議變賣方式時間通常在三個月以內(nèi)（兩個月以內(nèi)，一個月以內(nèi)），合適議價期變現(xiàn)時間通常在三個月至一年以內(nèi)（兩個月至六個月、一個月至三個月）；采用拍賣方式處置抵押物則變現(xiàn)時間較短，通常在一至兩個月以內(nèi)。3.變現(xiàn)費用、稅金和清償順序=1\*GB2⑴變現(xiàn)費用若采用協(xié)議變賣方式、合適議價期變現(xiàn)方式時，通常變現(xiàn)費用主要為發(fā)生的營銷費用、交易手續(xù)費；若采用拍賣方式處置抵押物處，變現(xiàn)費用主要有執(zhí)行費、評估費、拍賣費、交易手續(xù)費等。=2\*GB2⑵稅金抵押物變現(xiàn)所需繳納的各項稅費主要有印花稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅、個人所得稅等。=3\*GB2⑶清償順序一般依下列順序分配：支付變現(xiàn)費用，應(yīng)繳納的各種稅金，償還抵押債權(quán)本息及違約金，賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失，剩余金額交給抵押人。（十二）相關(guān)風險提示1.估價時點期后事項請抵押權(quán)人關(guān)注估價時點至抵押登記期間估價對象是否會出現(xiàn)實物或權(quán)益狀況的變化。2.關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險（對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進行分析說明，主要為宏觀經(jīng)濟政策等未來的不確定因素）（住宅類參考）預期隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施可能造成居住類房地產(chǎn)的價格有所下跌。（商、辦、工業(yè)等參考）若宏觀經(jīng)濟形勢第二次探底，有可能造成辦公類房地產(chǎn)價格的下跌。（定期發(fā)布，關(guān)注公告）3.估價對象為續(xù)貸房地產(chǎn)， 兩次估價時點之間，該類房地產(chǎn)的市場價格有較大幅度上漲（總體變化不大等）（評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明）3.估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響。在抵押期間因抵押物出現(xiàn)功能性貶值、使用維護不善、區(qū)域規(guī)劃發(fā)生重大變化以及因社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境變化導致房地產(chǎn)市場狀況波動而導致房地產(chǎn)抵押價值發(fā)生減損。4.在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點=1\*GB2⑴抵押物區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況變化；=2\*GB2⑵抵押房地產(chǎn)出現(xiàn)違法或違規(guī)的出租、轉(zhuǎn)讓、重復抵押等法律風險；=3\*GB2⑶宏觀經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場狀況等市場風險。5.合理使用評估價值房地產(chǎn)抵押價值有著獨特的價值形成過程，估價過程更加謹慎、保守，因而既不能將其它房地產(chǎn)估價報告的評估價值作為房地產(chǎn)抵押價值，也不能將房地產(chǎn)抵押估價報告的結(jié)論與其它房地產(chǎn)估價報告的評估價值作簡單比較，更不宜將房地產(chǎn)抵押估價報告的結(jié)論作其他用途。若對抵押物進行處置，將產(chǎn)生變現(xiàn)折扣及變現(xiàn)費用、稅金等。6.房地產(chǎn)價值有動態(tài)變化的特性，抵押權(quán)人應(yīng)在抵押期內(nèi)定期或在房地產(chǎn)市場價格發(fā)生較快變化時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。（十三）估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：******注冊號：**********注冊房地產(chǎn)估價師：*******注冊號：**********（十四）審核人員注冊房地產(chǎn)估價師：******注冊號：**********（十五）估價作業(yè)日期2009年5月8日～（十六）估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告應(yīng)用的有效期為自報告完成之日起一年。

編號：滬信衡估技（2010）第F00828號房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（一）實物狀況描述與分析1.土地實物狀況描述與分析(1)描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、開發(fā)程度等名稱（地號）：黃浦區(qū)金陵路街道54街坊1/4丘（1-2）四至：東臨川路，南沿水產(chǎn)西路，西近聯(lián)泰路，北近楊鑫路。（四至范圍明確的如實描述，若無按照臨街狀況描述）面積：宗地（丘）面積18719平方米，估價對象分攤土地面積為890平方米。用途：商業(yè)形狀：規(guī)則、不規(guī)則、正方形、長方形、狹長地形地勢：平地，與相鄰土地、道路等高。開發(fā)程度：七通一平。[根據(jù)用途，選擇影響房地產(chǎn)價值的主要因素進行適當分析（項目較大時，應(yīng)就土地形狀、開發(fā)程度、地形地勢、土地面積等項目逐條分析）]例：估價對象的土地形狀、開發(fā)程度、地形地勢均屬平均水平。估價對象土地面積適中（較大、較?。?，有利于合理充分利用。2.建筑物實物狀況描述與分析(1)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成時間、使用及維護狀況、完損狀況等。名稱：福都商廈規(guī)模：建筑面積合計為16783.19平方米（其中地下2層、地上1-6層建筑面積為14372.00平方米，地下1層建筑面積為2411.19平方米）用途：商業(yè)、辦公和其他用途層數(shù)：7層建筑結(jié)構(gòu)：鋼混設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)系統(tǒng)、客梯一部，貨梯二部裝飾、裝修：建筑物外墻刷涂料，內(nèi)部一般餐飲裝飾裝修標準，內(nèi)墻面貼石材，地面鋪地磚、地毯，無框玻璃門，落地玻璃櫥窗，夾板吊頂，鑄鐵樓梯，玻璃踏步。層高：總高2層，各層層高均為4米左右空間布局：三房兩廳兩衛(wèi)生；每層分為80-100平米不等的10套單獨辦公用房；一層為大堂，二至五層為客房。建筑物呈南北走向，長約100米，寬約80米，底層為精品商場，二層為辦公。建成時間：2000年使用及維護狀況：一般完損狀況：基本完好[根據(jù)用途，選擇影響房地產(chǎn)價值的主要因素進行適當分析（項目較大時，應(yīng)逐條詳細分析）]例：估價對象的建筑面積、設(shè)施設(shè)備及內(nèi)外裝修程度與同類物業(yè)相比，屬平均水平，而建成時間較長，且使用及維護狀況一般，對其價格有不利影響。（二）權(quán)益狀況描述與分析(1)土地權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況、土地使用管制、其他特殊情況等。不可缺項。(2)建筑物權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：房屋所有權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、不可缺項。(3)在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。1.土地權(quán)益狀況土地所有權(quán)狀況：國有；土地使用權(quán)狀況：出讓，（注明土地使用期限）；他項權(quán)利設(shè)立情況：無；土地使用管制、其他特殊情況：無。2.建筑物權(quán)益狀況房屋所有權(quán)狀況：上海**有限公司；他項權(quán)利設(shè)立情況：無；出租或者占用情況：已出租（租賃的具體情況見下表）；其他特殊情況：無（或有拖欠建設(shè)工程價款及拖欠的具體情況）。如有抵押他項權(quán)利，結(jié)合房地產(chǎn)登記冊摘錄資料等的調(diào)查資料,詳細揭示債權(quán)情況，包括他項權(quán)利人、債權(quán)數(shù)額、設(shè)定日期、結(jié)束日期及備注等。]如已出租，結(jié)合《關(guān)于估價對象租賃情況的說明》等調(diào)查資料,詳細揭示租賃情況，包括租賃期限、租賃面積和部位、出租用途、租金等。3.在建工程權(quán)益狀況包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。估價對象為無其他權(quán)利負擔的國有出讓土地上的商業(yè)店鋪房地產(chǎn)，利用、處分不受限制。估價對象已設(shè)定抵押他項權(quán)利，若轉(zhuǎn)讓、拆除、改建等應(yīng)按照相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。估價對象已出租，若所有權(quán)發(fā)生變動，租賃關(guān)系是否存續(xù)應(yīng)按照相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。（三）區(qū)位狀況描述與分析[要求(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，不可缺項。(2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，不可缺項。(3)環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不可缺項。(4)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施（學校、醫(yī)院等），不可缺項。(5)商業(yè)繁華程度、辦公集聚程度、產(chǎn)業(yè)配套及集聚狀況。如估價對象為住宅，則須重點描述自然環(huán)境、人文環(huán)境及景觀，如估價對象為商、辦、工等，則須選擇第(5)項中的內(nèi)容進行重點描述。環(huán)境狀況仍需描述。1.位置狀況坐落：………..方位：估價對象位于…………..。[說明估價對象在某個較大區(qū)域（如所在區(qū)中的方向和位置以及在某個較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。]與重要場所（設(shè)施）的距離：（距…….米、距……..公里、距………..公里等）臨街（路）狀況：一面臨街朝向：估價對象建筑物坐北朝南（說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對的方向）樓層：估價對象建筑物位于地上三層，估價對象建筑物為整幢商場（如有名義層和實際層，均須說明）。2.道路狀況：估價對象緊鄰….路、….路，交通流量較大。[說明附近有幾條道路，到達這些道路的距離，各條道路的路況（道路等級、路面狀況、交通流量大?。?，有無過路費、過橋費及收費標準]出入可利用交通工具：附近有26、807、64等公交車及地鐵10號線。估價對象距離公共汽車站約30米、距地鐵10號線500米。平均每隔10分鐘有一輛公共汽車通過。交通管制情況：無（說明受步行街、單行道等）停車方便程度：估價對象建筑物地下二層為車庫，數(shù)量為80余個。（說明有無停車場、車位數(shù)量等）3.自然環(huán)境：（說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔、有無空氣、噪音等污染，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，特別需要說明周邊有無高壓輸電線路、垃圾站、公共廁所等）人文環(huán)境：[說明估價對象所在區(qū)域的聲譽、居民特征（如職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（如犯罪率）等]景觀：[有無水景（江景、河景、湖景）、山景]。4.外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施：道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等均完備，并滿足供應(yīng)。公共服務(wù)設(shè)施：上海市第一人民醫(yī)院、***小學、***中學、****超市、*******商場、*******銀行。5.商業(yè)繁華程度、或辦公集聚程度、或產(chǎn)業(yè)配套及集聚狀況。估價對象所處區(qū)域，屬城隍廟商圈，周邊有福佑門商廈、悅園商廈、福民商廈、福佑商廈等，商業(yè)繁華程度較高。估價對象所處區(qū)域，屬人民廣場辦公聚集區(qū)，周邊有海通證券大廈、新世界廣場、世界貿(mào)易大廈等，辦公集聚程度較高。6.區(qū)位狀況優(yōu)劣分析從影響商業(yè)物業(yè)價值的主要因素來看，估價對象位于城隍廟商圈，商業(yè)繁華度較高，兩面臨街，總體區(qū)位狀況較好。（四）房地產(chǎn)市場分析2011年，在國家和省一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，德州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境，拉動國民經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。

2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資90.19億元，比上年同期增長23.0%，分別比一季度、前三季度下降28個和4.4個百分點，比上半年上升1.6個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資69.12億元，增長12.3%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的84.0%下降到76.6%；辦公樓投資0.54億元，增長111.0%，比重由上年同期的0.3%提高到0.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資10.79億元，增長41.8%，比重由上年同期的10.4%上升到12.0%；其他投資9.74億元，增長151.0%，比重由上年同期的5.3%上升到10.8%。在住宅投資中，90平方米及以下住宅投資15.35億元，比上年同期增長20.0%，高于住宅投資增速7.7個百分點，占住宅投資的比重僅為17.0%；經(jīng)濟適用房住宅投資3.40億元，增長23.6%，高于住宅投資增速11.3個百分點，占住宅投資的比重僅為3.8%。武城縣位于魯西北平原，京杭大運河東岸，西北隔京杭運河與河北省衡水市故城縣、清河縣相望，南連夏津、聊城，東接平原縣，東北瀕四女寺減河與德城區(qū)為鄰，為兩省三地六縣交匯之地，是魯冀邊界的重要交通樞紐。武城對外交通方便快捷，縣城距濟南機場約1.5小時車程，距天津海港約2小時車程，距北京約3小時車程，距青島海港約4小時車程，緊鄰京滬、京九兩大鐵路干線和京福高速公路。青銀高速公路德州出口距武城僅5.6公里。105國道、德商一級公路、鄭夏公路貫穿南北，臨武公路橫跨東西。即將開工的德商高速公路和南水北調(diào)工程穿境而過，跨越全縣大部分地區(qū)。武城縣深入實施工業(yè)立縣戰(zhàn)略，銷售收入過億元的企業(yè)達到88家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到367家。2010年，完成工業(yè)增加值78.5億元、銷售收入312.5億元、利稅35.2億元。汽車零部件、新材料、農(nóng)副產(chǎn)品深加工三大產(chǎn)業(yè)的主導地位突出，汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群被評為“中國縣域產(chǎn)業(yè)集群競爭力100強”、“山東省首批特色產(chǎn)業(yè)集群”，武城縣被命名為“中國汽車零部件產(chǎn)業(yè)城”“中國民營經(jīng)濟最具潛力縣”、“全省發(fā)展中小企業(yè)先進縣”。實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值125.3億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到41%，位居全市前列。全縣全部實現(xiàn)了通公路、客車、自來水、電話、寬帶網(wǎng)、有線電視等“六通”，電力、天然氣等供應(yīng)充足，是德州率先用上國家“西氣東輸”天然氣的縣市。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完備，城區(qū)建成區(qū)面積15平方公里。城市建成區(qū)園林綠地面積204公頃，其中公共綠地面積60公頃；城市建成區(qū)綠化覆蓋面積1890公頃，城市綠化覆蓋率為28％，人均公共綠地面積為6平方米。（五）最高最佳利用分析最高最佳使用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用下的價值。最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件:①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟上可行；④價值最大化，并且按照以上順序進行篩選。當估價對象已經(jīng)做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做保持現(xiàn)狀、裝飾裝修改造、改變用途、重新開發(fā)等的判斷和選擇。針對本估價對象，從上述四個方面進一步分析：根據(jù)估價對象《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》反映的用途為辦公，估價對象實際用途為辦公,符合法定規(guī)劃用途，若轉(zhuǎn)變用途將與“法律上許可”相沖突；根據(jù)估價人員對周邊房地產(chǎn)調(diào)查，估價對象目前的開發(fā)規(guī)模、建筑形態(tài)、成新及內(nèi)外部裝修狀況均屬正常合理范圍，若對估價對象進行重新開發(fā)或裝飾裝修改造，雖然在“技術(shù)上可能”，但不符合“經(jīng)濟上可行”。因此，經(jīng)全面分析認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為最為有利，以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進行估價。（六）估價方法適用性分析房地產(chǎn)估價通常有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，根據(jù)本項目的具體情況，對各種方法的適用性分析如下：=1\*GB2⑴市場比較法適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價。估價對象為住宅（辦公樓、商鋪），在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，適宜采用市場比較法進行評估。市場比較法適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。估價對象為工業(yè)廠房，在估價時點的近期類似房地產(chǎn)很少發(fā)生交易，因此難以采用市場法估價。=2\*GB2⑵收益法適用于有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。估價對象為辦公樓（商鋪、工業(yè)廠房），租賃活躍，未來的收益和風險可以預測，適宜采用收益法進行評估。收益法適用于有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。估價對象為住宅，雖然具有經(jīng)濟收益但未來的收益和風險較難預測，因此難以采用收益法。=3\*GB2⑶新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了市場法運用，又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)特別適用成本法估價。有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。成本法不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。估價對象為可以假設(shè)重新開發(fā)的工業(yè)房地產(chǎn)，適宜采用成本法進行評估。估價對象為整幢大廈中的部分辦公樓，雖然可采用成本法進行測算，但測算結(jié)果的可靠性較市場比較法和收益法低，因此不選用成本法作為本次估價的方法。=4\*GB2⑷凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)都適用假設(shè)開發(fā)法估價。估價對象為在建工程，開發(fā)利用方式明確，開發(fā)完成后價值可以預測，適宜采