青年公寓策劃方案

青年公寓策劃方案一、項(xiàng)目概況位置該項(xiàng)目位于杭州市西湖區(qū)，天目山路與教工路交叉處，緊鄰西湖旅游景區(qū)，周邊盡是郁郁蔥蔥的林木，為項(xiàng)目供應(yīng)了絕佳的自然欣賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)用地面積：XXXXX總建筑面積：XXXXX建筑密度：XX容積率：XX綠化率：XX停車場：XX健身會(huì)所：XX幼兒園：XX周邊設(shè)施學(xué)校：杭州電子科技高校、浙江教化學(xué)院、浙江電大、浙江高校西溪校區(qū)菜場：農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院：省立同德醫(yī)院酒店：金都賓館，浙江嘉海大酒店超市：世紀(jì)聯(lián)華、24小時(shí)便利店銀行：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行郵局：距離本項(xiàng)目約500米交通：慶豐村、跑馬場、教工路口等多個(gè)公交站點(diǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)市場空間：隨著人們生活水平的提高，對居住質(zhì)量的要求也在不斷擴(kuò)大，面對他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套較完善的中高檔住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長的市場空間。策劃前瞻性：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”剛好精確的做好市場調(diào)研，充分利用社會(huì)資源，從整體上進(jìn)行規(guī)劃，使項(xiàng)目有的放矢，搶占自然先機(jī)，并且能夠在開盤后將策劃理念始終如一的貫徹實(shí)施究竟。二、市場分析杭州市房地產(chǎn)市場基本狀況杭州市同類住宅調(diào)查分析2?3、消費(fèi)者分析一般狀況下消費(fèi)者的消費(fèi)心理和對居住環(huán)境的要求有以下基本的幾點(diǎn)：首先，環(huán)境規(guī)劃肯定要好，周邊的基本生活配套要齊全（包括學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、圖書館等），各種消費(fèi)、活動(dòng)、消遣站場所要足夠。尤其該項(xiàng)目針對的主要是一些中高端消費(fèi)人群，那么在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要留意整體設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化氣息，要緊跟時(shí)尚潮流，外立面的顏色要新奇、大方協(xié)調(diào)，內(nèi)部設(shè)計(jì)要智能化。另外95%以上的消費(fèi)者傾向于購買全封閉式的小區(qū)。其次，綠化率要高，這一點(diǎn)已經(jīng)成為消費(fèi)者對居住環(huán)境的必要要求之一。大部分的消費(fèi)者相較高層還是偏向于選擇多層住宅，因其價(jià)格便宜，而且后期的管理費(fèi)用也會(huì)較低。大部分的消費(fèi)者不會(huì)傾向于選擇單體別墅，因其涉及的資金相對較大。消費(fèi)者對物業(yè)管理方面不外乎以下幾點(diǎn)基本要求：保安、清潔、房屋修理、園林綠化及一些特色服務(wù)（家政、訂票、托兒、托老等）三、項(xiàng)目分析v本項(xiàng)目優(yōu)勢環(huán)境：鬧中取靜，，緊鄰西湖風(fēng)景區(qū)，擁有自然的巨大綠地覆蓋及自然風(fēng)光地段：經(jīng)過多年的開發(fā)，該地區(qū)已經(jīng)積累了肯定的人氣，接近商業(yè)繁華地帶，周邊電腦城,高檔寫字樓，大中院校眾多，離目標(biāo)消費(fèi)者工作地近。交通：周邊公交站點(diǎn)許多，更有幾路夜間直通車，交通24小時(shí)都特別便利。物業(yè)：智能化的物業(yè)管理、24小時(shí)保安，全封閉式管理。物業(yè)要與業(yè)主加強(qiáng)聯(lián)系、溝通。本項(xiàng)目劣勢配套設(shè)施：周邊超市、運(yùn)動(dòng)場、游泳池基本設(shè)施已經(jīng)配備，因面對目標(biāo)消費(fèi)群體是青年人群,但后期尚待進(jìn)一步引進(jìn)、完善一些休閑、消遣設(shè)施。房屋設(shè)計(jì)：房源種類較多、層次不一，面對比較困難。價(jià)格：因地價(jià)較高，價(jià)格對比方面稍顯劣勢，這是本案銷售的最大難點(diǎn)。競爭對手依據(jù)樓盤的位置和定位，把“綠水新城”、“世紀(jì)花園”作為主要競爭對手，具體狀況如下:綠水新城優(yōu)勢：項(xiàng)目資金雄厚、周轉(zhuǎn)力度大，價(jià)格上具有優(yōu)勢劣勢：周邊環(huán)境比較嘈雜世紀(jì)花園優(yōu)勢：設(shè)計(jì)、規(guī)劃合理、現(xiàn)代化，極具吸引力劣勢：面對的是高端人群，市場承受力有限四、推廣策略v目標(biāo)消費(fèi)群體目標(biāo)消費(fèi)者：電腦、電子、通訊城的業(yè)主、周邊高檔寫字樓白領(lǐng)、各大中院校工作人員以及對生活品質(zhì)要求較高具有肯定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的階層。年齡：大約在25—45歲之間家庭結(jié)構(gòu)進(jìn)入初中期，人口簡潔，對居住環(huán)境的消遣性、休閑性要求較高具有生活品嘗，對住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費(fèi)觀點(diǎn)，希望通過外在的居住環(huán)境體現(xiàn)自己的文化內(nèi)涵、賣點(diǎn)接近工作地點(diǎn)，便利便利，保證足夠的業(yè)余時(shí)間智能化的物業(yè)管理、24小時(shí)全封閉管理，平安保障社區(qū)環(huán)境鬧中取靜，既不脫離都市的繁華，又緊鄰自然風(fēng)光周邊交通便利，免除后顧之憂休閑性、消遣性完全融入生活五、媒體分析及選擇平面媒體：《杭州日報(bào)》、《都市快報(bào)》等一些杭州市較大的報(bào)紙媒體，閱讀率高、讀者層次廣泛，可以作為該項(xiàng)目宣揚(yáng)的主要媒體。此外，須要針對目標(biāo)群體進(jìn)行調(diào)研、分析，依據(jù)他們的閱讀愛好習(xí)慣，選擇針對性的報(bào)紙媒體作為補(bǔ)充。最終一些閱讀量較高的房地產(chǎn)?？部梢宰鳛椴诲e(cuò)的選擇。電視媒體：杭州電視1臺(tái)等一些頻道，收視率、影響力在本地區(qū)都比較高，可以通過贊助某專題的形式獲得在開盤前后一個(gè)月黃金時(shí)段廣告宣揚(yáng)片投放，以更加生動(dòng)、直觀的形象將信息傳遞到消費(fèi)群體。廣播媒體：收聽廣播多以乘坐出租車、私家車時(shí)收聽，為打發(fā)時(shí)間，多為比較被動(dòng)?？梢钥紤]長期、大容量、反復(fù)的宣揚(yáng)。戶外媒體：針對目標(biāo)消費(fèi)群體，選擇合適公交車站牌的燈箱廣告、大廈外墻巨幅立體效果圖海報(bào)、高速路廣告牌等。網(wǎng)絡(luò)媒體：如杭州19樓的房產(chǎn)專題模塊，即時(shí)更新發(fā)布信息，投入少，可以剛好獲得反饋信息。六、廣告策略總體策略把該項(xiàng)目的宣揚(yáng)與樹立華邦地產(chǎn)的品牌形象有效的結(jié)合在一起。與競爭對手相區(qū)分，徹底的分析調(diào)研，發(fā)掘該項(xiàng)目的特性之處。要細(xì)致周到，體現(xiàn)出處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。塑造項(xiàng)目“將都市繁華和大自然的安靜渾然為一體，特性、休閑、時(shí)尚、現(xiàn)代”的形象。不僅是家，更是身心的渡假場所、生活品質(zhì)的體現(xiàn)。分期策略引導(dǎo)試銷期該項(xiàng)目重在樹形象，在這個(gè)期間通過多方位的媒體宣揚(yáng)來造勢，針對目標(biāo)消費(fèi)者給出足夠的信息，通過強(qiáng)勢的宣揚(yáng)吸引消費(fèi)者的留意力。在正式投入之前要對對媒體進(jìn)行嚴(yán)格篩選，爭取達(dá)到最好的效果；同時(shí)也要對目標(biāo)市場及產(chǎn)品進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和細(xì)分，從而給樓盤精確地定位，也更精確地鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。公開強(qiáng)銷期媒體宣揚(yáng)接著造勢，鞏固前期宣揚(yáng)結(jié)果適時(shí)宣揚(yáng)銷售成果，刺激消費(fèi)者充分利用媒體資源，進(jìn)一步挖掘潛在客戶銷售沖刺期根依據(jù)前期市場反應(yīng)，剛好檢討，適時(shí)的調(diào)整宣揚(yáng)策略、方向廣告主題及口號(hào)“居住在風(fēng)景里，生活在城市里”一一都市與自然合一“回到家就起先渡假”一一消遣性、休閑感七、營銷活動(dòng)v營銷渠道建設(shè)及人員培訓(xùn)銷售渠道的建設(shè)：售樓處、售樓熱線、樣板間、房交會(huì)以及通過在目標(biāo)消費(fèi)者聚集地開展無形的廣告銷售，以點(diǎn)帶面。人員培訓(xùn)：時(shí)間、人數(shù)合理支配，打造高效、專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)、營銷活動(dòng)開盤慶典活動(dòng)活動(dòng)概要：時(shí)間：地點(diǎn)：青年公寓社區(qū)擬邀媒體：電視臺(tái)、報(bào)社、廣告公司活動(dòng)方案：前期打算一一到場嘉賓、禮品、剪彩儀式、請柬、秩序維護(hù)、廣告發(fā)布、媒體報(bào)道現(xiàn)場活動(dòng)一一現(xiàn)場布置、會(huì)場布置、儀式流程限制現(xiàn)場買房送禮/抽獎(jiǎng)活動(dòng)盡量突破傳統(tǒng)，以新奇、好用，制造新聞，引起消費(fèi)者的愛好和關(guān)注某某大型廣場明星才藝表演宣揚(yáng)會(huì)和消費(fèi)者最近距離的接觸，項(xiàng)目更加深化人心。利用明星效應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)大宣揚(yáng)的力度和廣度，使得信息盡可能的傳播開來，挖掘出盡可能多的潛在客戶。八、預(yù)算及安排廣告總額應(yīng)占銷售總額的5%左右，其中80%為支配中投入，20%做為機(jī)動(dòng)費(fèi)用媒體費(fèi)用為支配廣告投入的60%,其中報(bào)紙30%、電視40