廣西長生房地產(chǎn)開發(fā)項目工作總結

PAGEPAGE30廣西長生房地產(chǎn)開發(fā)項目工作總結2011年即將過去，轉眼間我們廣西長生房地產(chǎn)公司將走過了十個年頭?；厥走@十年，內(nèi)心不禁感慨萬千，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗和磨礪。在這十年中，非常感謝公司及各級領導給予工程部這個成長的平臺，令我們在工作中不斷地學習、不斷地進步，慢慢地提升了各自的素質(zhì)與才能。回首這十年，我們走過人生很重要的一個階段，使我們懂得了很多，領導給予了我們太多的支持與關愛，在此我作為代表向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝！因為有了你們的協(xié)助才能使我們在工作中更加的得心應手，也因為有了你們的幫助和努力，才能使公司的發(fā)展更上一個臺階。這十年來我們工程HYPERLINK"/jishu/"管理部，絕大部分精力用于項目的建設、施工管理工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。但都能較好地履行了各自的行政職務和專業(yè)HYPERLINK"/jishu/"技術職務的職責，發(fā)揮了領導管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動了廣大員工的工作積極性及團隊執(zhí)行力，較好地完成了：廣場公寓、水東公寓及海豚灣大廈這三個項目的工程建設任務。現(xiàn)將十年來所有的項目工作總結匯報如下：一、生產(chǎn)任務完成情況：1、開發(fā)項目：所開發(fā)的項目有三個項目：其中2002年11月開工至2005年8月竣工的廣場公寓一、二、三、四期工程建筑面積共40053.60㎡，預算總投資約21，868，885.64元；2004年6月開工至2005年9月竣工的水東公寓四幢建筑面積共23433.73㎡，預算總投資約15，427，715.75元；2007年8月開工至2011年3月竣工的海豚灣大廈建筑面積共89334.73㎡，預算總投資15，3057，806.56元。（由于財務人員未能提供各樓盤建設施工所投入的各項費用，所以不能得出準確的工程平方造價，準確的項目總造價及平方單價財務人員正在核箅中）。在開發(fā)的樓盤中有磚混結構七層的廣場公寓及水東公寓項目，也有地下二層地上高達28層(包括空中花院、樓中樓共30層)的框剪結構、高度達99.98米的海豚灣大廈項目，三個項目合計建筑面積15.3萬㎡，預算總投資約2億元，三個項目自2002年啟動以來經(jīng)過十年的努力，在全公司員工的共同努力和配合下，已圓滿竣工。項目的建成，樹立了公司良好的社會形象，是我們公司在房地產(chǎn)行業(yè)的起步和標志，同是亦是我司走向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標和成績。缺在洪十年咱來瓦項目虧的建妨設中右深刻運的體慎會到收一個祝企業(yè)墾要在鄰現(xiàn)有與的市疏場經(jīng)雙濟暑條件寨下生向存并希發(fā)展鄙，我辨?zhèn)冞€邁有很姓多東惕西要昨學習反、要歷改變淚，在腸公司意成立證十赴年真來，蜘工程HYPERLINK"/jishu/"什管理械部罪也肩券負硬著貴巨大害的挑仿戰(zhàn)，指以后真我們痰公司葉開發(fā)交項目勉是公熔司的免成長厘項目怕也是經(jīng)形象蘆項目測，我捏們部壯門在境以后炊的工叢程建晝設霧中必撲須要部更加機努力趙和細軟心，米具體國心得霸如下巧：爛第一于步：盞思想動觀念蹦創(chuàng)新兼：造現(xiàn)行兆的市盆場經(jīng)發(fā)濟奉捐行的蹈是公濫平競臣爭和橋抓住謹機遇婚再加談勤奮有、實降干民、巧流干，陣要臥避免終遭受壘到市霞場經(jīng)刊濟的刃淘汰造。培目前旁我們狹正一悼步步漲走向茶這個穴區(qū)域鼻，我楚們就疊要意盡識到燈在這糖個區(qū)洗域生冒存的富條件如是什傷么？盾該怎弱么樣壯去做腥才能理生存肚，不句能再喜依賴瘦于以訂往的他舊思攪想、料舊觀銷念、旺舊的鋼模式烘去衡公量我就們現(xiàn)包在新宋的生禾存環(huán)壺境，端我們繪必須筐要有桶這樣形的思孟想轉再變，府只有姜轉變范了這皺種觀霧念和例思想冬我們林才會蘿有更構好的編發(fā)揮撞空間舉，通堆過想三個屆項目售十腿年飽的現(xiàn)法場施諸工管督理我圖們也澆認識晴到了版思想父轉變迎的盲卻目和季空白鈴，因趣此下做一個啞工程望項目瞎開始陽之前垂，我副們就深要先醬給自驢己的酷思想訪定一狼個位叼置，威這也躬是我運們部惑門在闖逐步妙努力先向前尖轉變罷的第頁一步咽。嘩第二蕉步：血管理摧模式率創(chuàng)新韻俗話祝說：陵國有仆國法闊，家姿有家饑規(guī)。碗對撲我們羞工程質(zhì)管理欠部恢來說割，管板理的良好與障壞直弓接影腰響到跑公司開的經(jīng)覆濟沃效粘益。棕在郊項目傳中仍救然存垮在老佛的犬管理偉模式掙，新麻的管焰理模再式的駕加入坐也在暴逐步主取代站舊的狂管理僚模式忘，畢犧竟謊以后嗽我們賞公司胸開發(fā)熊的辱項目鹽是我船們公蕉司從蹄成立脖以來絹最大閃的、紗直接棵面向倦市場清的項劃目，蹲無論僚從思穗想轉黑變還咸是到皺管理摩模式醫(yī)的改貸變和樣加強稱對于惜我們?nèi)纴碚f償都需德要一遍個過用程，充我們葛要垮在這蓮個過何程中瞎認真當學習吹和尋創(chuàng)新耍并逐匆步實袖施新替的管宮理模移式，狐我們谷要料學郵會荒創(chuàng)新緩的管匯理模捎式是古什么閥樣子緩？迷每個碗職工好對自兆身的農(nóng)要求揉應該提是什龍么樣攔？板全部百門應油該怎資么去名做挎？涂都是泰有待級大家內(nèi)認真頸思考壟的問加題。拉第三竊步：HYPERLINK"/jishu/"盞技術待力量盯創(chuàng)新飲通過能十年耀來的籃項目允開發(fā)限建設亮，我紫們深碎刻的召認識羅到我許們部溪門在HYPERLINK"/jishu/"肅技術屆這點崖要求吊上還窮有很京大的晨缺陷搞，對巴新事戲務的甘領悟鵲能力故不夠紋，對活新施湯工工麻藝掌尋握不螺全面爛，對示現(xiàn)場捧的管拉理和述具體題計劃撲安排癢上還龜有很青大的衣差距殖，因周為對態(tài)某一蔥項HYPERLINK"/jishu/"鴉技術鼠要求誘監(jiān)督覽的不愧到位我，很帽容易聲就會瞎讓施虧工方杯有機裹可乘亞，這件樣也雁會公禮司帶分來不粱必要寄的經(jīng)濃濟損堵失，微因此縱我們估部門值每個西人將燭應該盆為此申制定之了一歡個學爐習計雄劃，晉邊學是習邊擁交流補邊考朝核，匆以此粗來提扒高個渠人的HYPERLINK"/jishu/"捕技術高處理柴能力捏，階同時采亦應葡招攬府更多那的人覆才晴為夸我所詠用，漏用才扶生財裕，為吹以后旗工程瓣項目輸?shù)慕ǔ痹O養(yǎng)做好座充足豪的準盾備。拉二、喬工作賢中存咐在的竟主要畜問題希及總刪結任：港1凍、企底業(yè)形場象：技一灰個樓綢盤的杰銷售雙價格吵，不圓僅關敲系到龜樓盤松的地德理位齡置、耕規(guī)劃競設計竭、建嚷筑設也計攪、建乖材采眾用、汽小區(qū)失環(huán)境橫、配茄套設淘施、送交通幣條件睜、價撿格徹定位古等因肯素，泳客戶烘對樓亞盤的練要求檢已經(jīng)椅上升叛到對左休閑鑼舒適飼、企愁業(yè)品子牌、夜文化礙內(nèi)涵甲等多艦方面杰的綜仰合需估求，滾對房頌地產(chǎn)鍋企業(yè)攪樹立枕良好頑形象柱提出扣了更哥高的拖要求鐘。疏2竹、項隙目前夠期：腳一個寸項目涉的成規(guī)功與吩否，漏項目熟的前趙期論布證是慘最重休要的年。前參期應街做好犁充分毅的論泥證，云包括然可行插性和舊設計瞧階段遣及圖漂紙會恰審茂，掃這樣虹雖加癥大了泄前期去的成膝本，張但是指從整董個項曾目的信成本膏控制題來考嗓慮，姥前期叉的投泥入是牛事半歌功倍狂的?？羁尚续f性研廳究對裕于一媽個房暮地產(chǎn)扛項目帆的成各敗起很著關滑鍵的年作用員，級每每儲項目疤雖然歪做了哪但雁也是東流于承形式盡，靠沃感覺粒去上毯項目秤，這演是非撒常危需險的吼。雖選然現(xiàn)鏟在可儀以說硬此項濟目基熊本成籍功了鳥，但腰對下蒜一個片項目腳我們離應充擊分掌捉握消縱費者語的心痰理，猾準確冒地估龜計市濱場的懼容量川，制以定好遲完美泥、可扎行的蜜銷售白計劃裁。另傷外在跳可行篩性階趕段必淚須把砌資金晴的流處量和旅銷售蹲計劃毫做出腫來，惱這樣兄就可峽盡量段的減副少開堪發(fā)者慘的現(xiàn)匙金投圈入，讓減少喇資金巧成本雙，讓寺項目姻得于框順利戀進行根下去鐮。賣3誦、項級目設量計：鮮1方）椅設計蜜和施刷工圖伐紙的辨審核毫工作紹：墓①躍項目環(huán)設計辜：鑄以海悠豚灣潛大營廈為沙例，旗該轉項目像的設蠶計是俊公司抵根據(jù)嫁地塊貼的定忍格結咳合實靜際情站況進擔行的權，設窯計網(wǎng)分兼為前擁后兩報部衰份選相結穗合而舟成、妹再作續(xù)通風靈、透擇光考梢慮處排理，悉其特脂點是豬節(jié)約馬土地嘩。在槽同一插土地辟面積宿上設采計出幕最大逐的建伙筑面燦積，械同時獨亦達尚到國休家規(guī)見定的億各項厘建筑炮指標頃。平票面設甜計（超戶型毀）較式為合最理分押為大簡、中闖、小俘戶型煙，戶破型的亦多樣詢化。瓣層高胃（后3維。筆1莊米剝）給蠅后來輪銷售作帶來歇暢順弟，不抖足的甲是綠燈化面獄積小盡，小英區(qū)設抹施不鍋夠全嶼面從弓而制蝴約了矛小區(qū)測檔次帝。悠②誓外立廚面設標計：牙海豚必灣大艙廈外電立面漫設計鐘為涂炎料飾痕面、虎塑剛規(guī)窗、慌方鋼金陽臺油欄宇桿顫，飄撥窗部常份用育方鋼恥做百命葉位上下藥連接欣裝飾子、整殘幢樓呆成蛇L語型。郊總體刊來說堂是較迷為合桃理外腫觀形捐象也因不錯表，但鞏設計皮時沒茂有考頁慮到要日后括所使基用的蕉建筑筒材料久因材踢質(zhì)問猴題會欠產(chǎn)生欄不良建的效持果。供特別裕是外唉立面秀部份察使用紀輕文質(zhì)傍節(jié)恰能迅磚作量為填萬充墻廚材料異，對襯外墻嚇抗裂御效果質(zhì)十分仿差等艇等不也好的密效果它。所辦以后槳來我蝶們作劇了調(diào)訴整及首設計史變更原?？?郵）序圖紙酒審核廟：禿建施躺圖審麗核方信面通奧過祥吵細分栽析審側核，揮把原然設計作的一價些不皆較合騙理的描漏洞臉調(diào)整碌及校胳核，彎并把互紫豚趴閣一掩個戶瑞型作唱了相姐應調(diào)濤整。住其它扇部分紋并沒惹有太胸大的瞞問題穴。設碌計基乞本能壁達到估了我典們的企要求牛。外席立面養(yǎng)設計堂存在粱的問塌題是墳外墻購面層踐裝飾抄是采黑用涂綱料飾折面，隆飄窗抹上下娛部分皂用撐60復*6墓0繁方鋼沙做百級葉窗滿式裝回飾。象大陽邊臺采斧用隔渣層砌烘塊做數(shù)空調(diào)灑機蔗亦擋，隔這幾卵項設到計都剛沒有撒考慮景到其級樓房泛使用疼時間墾長短輸所產(chǎn)撫生的僚后果昂。其去一鐘，輛外墻漲涂料置飾面雄工藝渾在我已們廣紋西地藏區(qū)使能用由煩于受雪氣候巴條件勝的影丈響和妻涂料叫工藝尸的不辰成熟逝所致蠻，一鑄般三貨年后弊極易饞開裂弟及退府色。丈且用監(jiān)較好安的涂哲料價跑格亦駕不低旨，所遙以我惰們改瓣變?yōu)槿继勺４u飾宗面。錄從而市基本丟上解首決外碎墻面徐層開看裂的推問題旅，同同時亦以不增棕大工腳程造廚價。呈其二質(zhì)，惱采用酒方鋼蒸烤漆松做百醋葉，掛由于性采用邁的是買鐵質(zhì)彎材料拉表面退烤漆許使用烘期限種最大蟲不會蜓超過德十年帖。就甘會問因油蔑漆老捉化生據(jù)銹而射要進輪行維擋修養(yǎng)及護苦油漆葛，否武則會謀通過得銹水電的外骨流腐卸蝕墻亞面給轟后期徑業(yè)主棉造成傘麻煩松。所挺以變垮更為紋采用奴鋁合互金做嘆百葉休，從兔根本統(tǒng)上解仆決了宮這個僻問題欄。其五三至，繁為了授減輕范樓層志承重桐荷載胃和整粉體立暴面效座果通窄過分塊析取康消了澇大陽洋臺隔嶺層砌上磚蔗塞擋的瓦設計剖，改察為欄甜桿圍能欄這勁樣效掩果更袖好。轎同時鍋亦達弦到減岔輕荷忽載，貪節(jié)約妨成本坑的效畢果。請商場嶄立面肺變更著是根買據(jù)黃磨總指念標和朱使用穗功能詢要求梨而改寄變的寄效果收甚佳穗，但紛價格遮昂貴斬。道盡管祝設計野費在槽建設渣工程絡全過展程費恨用中勇比例濃不大繞，一昌般只望占建糞安成須本甘的墓1.待5丙%鹿～國2書%趁，但侍對工橫程造案價的左影響詢可存高古達葬75氏%種以上秩，由專此可醫(yī)見，運設計蘇質(zhì)量發(fā)的好含差直漫接影塞響播到英建設李費用拍的多翠少和遲建設密工期澆的長菠短，婚直接亂決定看人力沸、物擺力和棵財力蔑投入充的多撤少糞（如氧海豚拾灣大律廈原雹設計掌圖紙絹鋼筋域含量西70何.8晃3k險g伴/坡㎡劫，后越來經(jīng)榨過審陡核優(yōu)泛化設壓計為乘60粱.2匹9k挨g都/益㎡褲，節(jié)肌約補10遷.5便4稍kg椅/欣㎡斃，自合計展節(jié)約賴鋼材鋸達親95蕩0姨噸，紅按椒50司0谷0河元外/宴噸計野節(jié)約勺成本冷達腳45艘0幸萬元降）攪。合對理科稈學的宿設計青，可協(xié)降低束工程枝造仍價嶄10御%談。但孟在工鼠程設眨計中僚不少曾設計義人員匆重HYPERLINK"/jishu/"漆技術其、輕賠經(jīng)濟營，任凳意提育高安休全系張數(shù)或潔設計矩標準恰，而帝對經(jīng)喚濟上倉的合井理性鳳考慮早得較紫少，移從根染本上屋影響適了項洞目成索本的黑有效壞控制鋤。莖4凈、息工程燃質(zhì)量巡與施耀工安遇全萬我們士公司習所開翁發(fā)的泉三個秘項目億工程矮在質(zhì)核量上感都能地一次辜性順吸利通置過質(zhì)脊檢、殊監(jiān)理泄、設饑計詢等鉗單位蟲的驗應收，哨且寒未坐發(fā)生雅過重剛大的宜質(zhì)量礎安全驕事故省，夸在確禾保工蘋程質(zhì)厚量和糟安全浩的情奔況下孫，佳成功革地袋在一格年時黑間內(nèi)尼完成剪了敏水東幕公寓顆的施癥工筒，泰取得蓮了非護常好敗的成戰(zhàn)績。翼但是屑，由顛于我副們的藏部分柱項目暈在未肌具備誼驗收豆的情施況下感強行著驗收綁，引杠起抗了襪在售霸后服普務過獅程中情存在殊問題貿(mào)比較連多，卸給業(yè)列主造照成了設一湊些此很不佳好的造印象陣。存觀在的誦質(zhì)量愁問題泰主要禁在以委下幾療個方芳面：萌1法）宰海豚全灣大紛廈序20請0鼓9努年抖8肌月厭8說日肉出現(xiàn)小的贈技護哄樁奶坍塌卵事故晃，造循成直疼接懷經(jīng)濟洲損失淚達躍10蹄0罷多萬久元，雞間接闖損失桐達虜20隊0漂0印多萬櫻元遍，工埋期延妙長羽3肚個月啞。算通過略分析須，造今成事針故的令起因拾有以而下方止面：獄①棕由于仗基礎默土方乖開挖樹工期牙的拖暈延錯革過了灣最佳座施工朵期，犯應該構在療旱季缸基礎駝施工裝的而騙拖到肅在雨燭季施鎮(zhèn)工；亭②宮沒有料詳細你了解攝地下槽管獻網(wǎng)增情況矮和暖構連建底筑物營有效察保護偉的情干況下黎盲目治施工墳；哥③毀沒有宿嚴格譯按設勤計要察求進校行施說工，畝設計猴上的微支護億樁是駕由二揮道錨謹索錨表固的探，踐施工瑞過程聽中書要求沫變更嘗部份格只做霸了一日道錨運索錨睬固；裙④音缺乏怕深基爪坑施盞工的污經(jīng)驗赴，施祖工過拴程中嗓由于驚出現(xiàn)炸大量佩的流怖砂沒汗辦法張及時境處理埋而引紹起其得它問收題的劉并發(fā)遞。識2饒）斃海豚助灣大蟲廈主鞭體工淹程出帳現(xiàn)轉卡換層浩大梁術龜裂潑的牌質(zhì)量格事故港，輛裂縫沖產(chǎn)生妥的原沃因潮有以身下幾循方面例：慣①娃混凝吵土租水熱患化過恰程裂。漢混凝約土沒水紅熱業(yè)化反悉應是鋪放熱懼過程半，每繼克水披泥放墓出熱封量協(xié)約也35改6回～布46綿1戴J橡，該稠熱量溉聚集煙在厚跌大結楚構內(nèi)兼部不織易失商散。醋水泥判水化潑熱引唯起的季溫升依一般處達到吐2旬0像～羅3介0喬℃控，堆而混騙凝土軍水熱末化過脊程溫關度超完過媽3塑0考℃員以上件，咽有時陸更高終。在依常溫熟條件失下水騙泥殿在雄3巖天內(nèi)亦放出風熱量追是總提水化媽熱的套一半虎左右劈，使稠得混極凝土奶內(nèi)部購升溫畢。在由澆灌多后童3鹿～閑5部天內(nèi)清，內(nèi)粉部溫翅度的績上升鄙使混嚇凝土尿表里商形成美很大墓溫差郵，降床溫時谷，內(nèi)文部對臘外部遮的收圖縮形觸成約版束，鴉其表瘦面將騾產(chǎn)生穿很大崇的拉個應力止。當航混凝喚土的爺初期溪抗拉猾強度杯不足樸以抵各抗內(nèi)裕約束汗拉應出力時宗，表店面將師會出冤現(xiàn)裂迷縫。用②動干燥尚收縮誘?；旃P凝土化拌合天水中走有愧80喊%房的自功由水掃要蒸蠶發(fā)，盲自由巾水的航逸散據(jù)一般勤不引幕起收鞏縮，指但混妄凝土住過于地干燥漸而形神成吸尾附水港脫水亞時，殃其麗產(chǎn)此生的徹干縮梁卻是濱不容咸忽視文的。指厚大份結構落的表狼面干岸燥收較縮快棉，中蜻心干爹燥收瞧縮慢編，表峰面的只干縮瑞受到敲中心曠部的叮約束褲，將夫在表答面產(chǎn)鴨生拉允應力紅，這喉往往疏也會好促使備裂縫戲產(chǎn)生糠。念控制梢裂縫匯的措傲施謎①勁預防叔溫度雙裂縫靜，可恐從控權制溫律度、況改進倚設計沉和施冤工操街作工布藝、至改善充混凝俊土性故能、限減少彈約束陳條件需等方胞面著榴手，怖一般帝，控景制裂鍵縫的城方法退及措擱施有踢：勿②鉤盡量字選用恥低熱歸或中工熱水速泥配沃制混欲凝土狼或摻珍用粉墊煤灰個，降棟低用龜灰量越，以壯減少摧水化知熱。燦選用鍬良好賠級配漠的骨憶料，涂嚴格拋控制彈砂、故石含此泥量血，加她強振素搗，齒保證積混凝墳土的窯物理精力學龜性能遷。大祥體積笨混凝照土中車一般娘應摻摔用緩筍凝型源減水寺劑，勤如木族鈣粉閃等。野這些顆措施貪都能韻一定肝程度呈上減耳少因緩溫差楊原因諒造成陸的開仰裂。犬③太混凝怎土上桃澆灌斃必須雅嚴格峽按熱抬工計始算要粗求進覽行。棕事先地應預躺測混背凝土爐的澆謝灌溫原度妨T六a躍和水度化熱慢溫銅度陡T居b刪，誼Ta透+T籍b塘即為慌混凝沒土的劉最高驅絕熱是溫度購。要翻控制舅該最恢高溫鈴度與恒表面獸溫度修之間歉的差劫值以芒及表繼面溫汪度與小外界井氣溫咬的差滑值均虛在休2析5侮℃搞之內(nèi)挨。為哈此，取炎熱瓜天氣碰澆灌創(chuàng)混凝還土宜泄降低夕澆灌別溫度競，可謀采取泥摻冰賴水攪軋拌等此措施禍；寒感冷天鼓氣澆持灌混栽凝土權以不殿遭凍恩為度綠?；煸勰琳椎牟鹚δr里間或尿撤除線保溫槽時間劫應考欺慮氣鵲溫環(huán)箭境等捧情況幟，確炎保兩致個溫熔差和須濕度味符合瓦要求冶。惑④敗對大瘦體積扣混凝忽土采留取分惑層澆剛灌，撤分層抬厚度其一般蜘為蔑80主cm癢～瓶10工0c躍m跟，這蠟樣可線加速它散熱榮減少獅混凝胸土硬撇化中舞的水堆化熱專，降爛低內(nèi)貫外溫局差，壘避免膊溫差侮應力級引起閉的裂呀縫。民為了詳解決壘分層攝澆灌廣施工御縫的膛問題紗，可疲以在猜底板看的中境間放坊置鋼摩筋網(wǎng)裝片，響此層燈鋼筋汪既可振保證對分層垂?jié)补嘧窌r兩方層混奇凝土下之間黎的有帆機結評合，村又能嬌抵抗普混凝塊土本柔身的扭收縮娛應力睜，這淺對于笑厚基忽礎底無板來拿說是嚼必不性可少磨的。娃⑤懷保證盯新澆服灌混痰凝土底有適跟宜的繁硬化仗條件豈，防豬止因片早期箱干縮暖而產(chǎn)呆生裂池縫。詞澆筑籮完畢逮后要縱及時沖覆蓋些，并蠢蓄水爭養(yǎng)護坦，保付持表挽面經(jīng)勝常濕瘡潤，窮但應塑注意睡水養(yǎng)惡護時討表面薄與內(nèi)槳部溫義差不廢得超省過渾2里5炊℃竊，否衰則，肅必須嫌覆蓋知塑料藥薄膜球和保夠溫材賭料，鍋以起微到既菜保水灑又保叛溫的賺效果亂。貍⑥覽裂縫棗是混剩凝土跡結構競中普強遍存統(tǒng)在的控一種堤現(xiàn)象附，在杠大體害積混失凝土要構件蘭中尤規(guī)為明登顯，玩它的首出現(xiàn)化不僅毫會降昨低建變筑物管的抗紐滲能涌力，田影響爽建筑舉物的驗使用雞功能自，而盟且會捕引起序鋼筋標的銹漠蝕，學混凝溝土的到碳化筍，降凳低材騎料的煤耐久蝕性，哈影響茫建筑推物的瓣承載石能力衡。因逼此要子對混著凝土好裂縫驚進行景認真唱研究腐、區(qū)疑別對盡待，次采用膠合理潔的方歡法進淘行處尖理，宣并在早施工外中采魚取各裝種有饑效的冠預防辜措施腐來預芽防裂許縫的準出現(xiàn)噸和發(fā)速展，況保證蜂建筑創(chuàng)物和違構件獅安全璃、穩(wěn)衛(wèi)定地永工作孟。鏈3棟）三迎個項懷目均慧出現(xiàn)職不同歉程度央的痕天面與、衛(wèi)舒生間屆開看裂海滲水民問題押。岔混凝克土屋啦面出寸現(xiàn)裂問縫滲命漏，炎是住條戶最害大意遮見的型起因要，對筑房屋樹的耐暫久性旗影響亡最大基的通霸病。哄因此蓄，應租認真慌查清基產(chǎn)生撥此通倆病的掩原因赤，以說采取術相應酬措施疤加于懇防范勇，避駱免以勉后的急鋼筋沈混凝紗土屋鋪面不膀再出匠現(xiàn)裂濱縫滲森漏現(xiàn)迫象，佛使用獲戶滿宗意坊。和

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堡握模板杠是干未燥館，混峰凝土委倒在技模板亡上，貍它的噸水分叨馬上雜被模貿(mào)板吸吳走，補使混亮凝土吸中的翁水泥震不能際充分歐進行看水化徐作用儀，在預硬化頭過程勝中缺要失水立分，渠使混倡凝土怒的質(zhì)惠量受廟到嚴呀重攏影響層，由賭于上張水困能難，森在混革凝土渴養(yǎng)護漿期間姐又不級能有久充足叮的水歉進行買養(yǎng)護笛，這婦樣屋擦面混墻凝土找的質(zhì)鄉(xiāng)量就墾無法凱保證染，因嫌此在分澆筑攀混凝磚土前牽認真鑼將模餃板濕的透，閥最好勢在杠澆筑售混凝概土的童頭天漂晚上批將模絨板濕獅透，旨使模標板不壞會大夕量吸姻入混南凝土艷中的扶水分泉，混節(jié)凝土仰硬化釀后趕應派退專人豐認真課澆再水稱養(yǎng)護壤混凝川土奇。鋒

辭宜混凝開土材準料中狐的砂趨、碎算石質(zhì)輛量存憶在較石大問厭題，辱含泥外率高貧，不歡認真牛自覺宵沖洗燥，會削降低稍混凝著土強凈度，賞碎石語的級黎配差射，有鉤些顆暫粒較爛大，鐮砂中汽含河菌卵石主過多龜且大富，使學砂、氏碎石貢配料指不準內(nèi)確；王當碎講石較戰(zhàn)大時影又不砌合理潔匹配雜各種胖材料柳用量家，便鉗會出閑現(xiàn)水盛泥漿掙不足旦的現(xiàn)鴿象，曾使混術凝土摸容易滋出現(xiàn)賭孔洞播蜂窩觸，無閣法保友證混斃凝土扣質(zhì)量肝。痰

宴票在混妥凝土刪攪拌肌過程秀中，堤隨意執(zhí)改變艙水灰筆化，策為柿了牢使做旋工居的人哀好做現(xiàn)工泛隨意抖增加宣用水廊量，北使混婆凝土炭內(nèi)水悠分過麥多，畝使混靠凝土礎內(nèi)孔晉隙率且增大奇而影腦響強喝度。孫同時由，混圾凝土曬的攪螺拌時課往往俯過短柱，水疊泥沒焦有充松足攪嬌拌時凡間與把水起攝水化發(fā)作用犧，攪娘出來牽的混溪凝土梢稠度勤低，棒也會狗影響睬它的優(yōu)質(zhì)量鍬。周

真洞由于駐用殘回舊模之板和際梁板篇模的迎縫隙腦大算，篇搗固掘振實趙混凝駕土時辣水泥煉漿流跳失多夏，因釣此，羽混凝軟土的負密實皮度差貿(mào)，強復度低瓶，抵匯抗溫伐度變昂化伸禍縮能叛力差橫而出國現(xiàn)裂幻縫而像滲漏裕等等妻。批

團迫③限在媽技撐沒屋面鴿板的忙模板稿時，祝未做跌到流也水坡劃度，吊在淋廢混凝記土時這采用茶中間省加厚佩邊沿朝減凱薄任的做捧法，昏使屋趴面混磁凝土濤厚度豈不一燭，這辮樣在蒼厚度橡小的誰地方元就容贏易出畏現(xiàn)裂響縫喝。畜

拜窮墓鎖④椒在屋退面水滑泥砂娘漿過沖面市層時萬，混鳳凝土矛基層暑沒有尸認真醫(yī)清洗夸，沒填有先碧掃水土泥漿膏，未址將原咽有的御微水腎孔隙真填充蠶，這嘴樣水番泥砂都漿面壇層與沙混凝待土基索層粘爺結不量好，晌造成識空鼓測而開即裂、蟻滲水攝。酬

4）三個項目均出現(xiàn)不同程度的外墻開裂滲水、窗邊滲水等問題。建筑物外墻滲漏的主要原因

：

材料方面的原因①HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E9%98%B2%E6%B0%B4%E6%9D%90%E6%96%99&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"防水材料質(zhì)量下降，合格率普遍低下，尤其是小型廠生產(chǎn)的產(chǎn)品，在生產(chǎn)過程中沒有經(jīng)過嚴格的工藝處理，質(zhì)量關、技術關都沒把好，甚至生產(chǎn)防水材料的原材料的質(zhì)量也有問題。②砌塊、機制HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%B2%98%E5%9C%9F%E7%A0%96&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"粘土磚、水泥的質(zhì)量達不到要求，強度不夠，施工所用的砂石含泥量大、超出規(guī)范要求。

施工方面的原因

不按設計要求和HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E6%96%BD%E5%B7%A5%E8%A7%84%E8%8C%83&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"施工規(guī)范進行施工，砼配合比掌握的不準確，HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E6%B0%B4%E7%81%B0%E6%AF%94&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"水灰比過大，影響到砼墻體的強度。澆筑時振搗不密實、養(yǎng)護不及時、拆模過早，也會造成砼墻體出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞以及裂縫等現(xiàn)象。

墻體砌筑質(zhì)量不良，在磚砌體的諸種質(zhì)量通病中，影響外墻滲漏的原因有：HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%A0%8C%E7%AD%91%E7%A0%82%E6%B5%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"砌筑砂漿配合比不符合設計及規(guī)范要求；磚層水平灰縫砂漿飽滿度不足80％，豎向灰縫無砂漿（空縫或瞎縫），為雨水滲漏預留了內(nèi)部通道；框架結構中HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%A1%AB%E5%85%85%E5%A2%99&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"填充墻砌至接近梁底或板底時，未經(jīng)停歇，即砌斜磚頂至梁、板底，以后隨著砌體因灰縫受壓縮變形，造成墻體下沉，斜HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%A0%8C%E7%A0%96&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"砌磚體與梁、板間形成間隙，外墻抹灰或刮毛時，在此間隙處形成裂縫；框架柱與填充墻間的拉結筋不滿足磚的模數(shù)，砌筑時折彎鋼筋壓入磚層內(nèi)，形成局部位置砌體與柱間產(chǎn)生較大的間隙，抹灰時該處易產(chǎn)生裂縫。

外墻洞口處理不當，上料口封堵砌筑時，與原有洞口接搓不嚴；工程竣工后，住戶在墻體上鑿取空調(diào)管洞、HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%A4%AA%E9%98%B3%E8%83%BD%E7%83%AD%E6%B0%B4%E5%99%A8&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"太陽能熱水器管孔、HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E6%8E%92%E6%B0%94%E6%89%87&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"排氣扇孔洞等，造成墻體及外粉裂縫。由于條件的限制，住戶及裝修者，無法對此進行認真的處理；HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%89%AA%E5%8A%9B%E5%A2%99&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"剪力墻施工時的螺栓套管在內(nèi)外墻前，未認真進行封堵或未封堵。

外墻抹灰或粘貼面磚的質(zhì)量不合要求外墻抹灰空鼓、裂縫；使用了翹曲、開裂或缺角的面磚；面磚脫落，未認真勾縫。

鋁合金或HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%A1%91%E9%92%A2%E7%AA%97&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"塑鋼窗框與墻體連結不牢固，密封不嚴墻體洞口尺寸或位置不符合設計要求，窗框與墻體間的間隙未能認真處理，間隙太小，無法HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%A1%AB%E5%85%85%E6%9D%90%E6%96%99&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"填充材料；間隙過大，填充不實；窗洞抹灰由內(nèi)、外墻兩家施工單位施工，施工的時間不同，使用的材料不同，形成縫隙；施工順序不當。外墻境刮毛囑后，宏即安逐裝窗珠框，壺造成唐窗框揉與墻威體間膝的砂色漿不匆易填塌實抹桌平。慘加之船固定酬窗框飯的調(diào)仆整墊騾塊殘直留于接窗框弓下，貨或拆腐除后面二次掠填充肅抹灰欄質(zhì)量用無法廊保障趟；窗槍框與野墻體乘固定喜不牢經(jīng)，致農(nóng)使窗說子在丸風荷柔載作鹽用下濫產(chǎn)生撿位移全，而獨使密樸封材脫料產(chǎn)絕生裂挽縫；播窗安蠢裝后和，沒穗有在慚窗框差外側猜與墻彩體的棕連接召部位翅進行防密封歐或密岸封失覺效；礦窗框鉆材料激與墻垃體材玩料HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%83%AD%E8%86%A8%E8%83%80%E7%B3%BB%E6%95%B0&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"層熱膨筐脹系卵數(shù)波不同敲，窗號框與撫墻體渠連接閃處易偶產(chǎn)生挨細小飲裂縫候。5、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持數(shù)年前的高利潤率，僅靠短、平、快運作，粗放式管理已經(jīng)無法適應目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應選擇設計經(jīng)驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等HYPERLINK"/jishu/"技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟實力強和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗、HYPERLINK"/jishu/"技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環(huán)節(jié)中。要想從工程項目的建設中獲得利潤，必須在保證安全、質(zhì)量和工期的前提下，嚴格實行成本控制?！百|(zhì)量是企業(yè)的生命”，產(chǎn)品質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)做大占有很大的比重，但當質(zhì)量達到一定水平再要求提高時，該項費用就會呈幾何級上升，提高工程質(zhì)量，降低工程成本，就加強內(nèi)部管理工作，以節(jié)約成本，降低工程造價，提高經(jīng)濟效益，成為我們的目標。運用成本、質(zhì)量、技術等因素合理控制工程成本，是我們的根本方法，也是取得最佳效益的基礎。

6、與政府各部門的關系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，了解政策，和各政府部門搞好關系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。7、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功所產(chǎn)生的作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失（如海豚灣大廈主體施工時木工亂割方條、模板）。我們覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從HYPERLINK"/jishu/"技術和經(jīng)濟上進行對比評價。尤其是主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。8、施工隊伍的選擇及工程承包單價1﹞、施工隊伍的選擇：－個好的施工隊對項目工程能須利完成施工任務并達到各項工程建筑指標起著關鍵性的作用，同時亦會對工程管理、成本控制等方面得到有效幫助。相反，如果施工隊不理想會對工程施工安全、質(zhì)量、工期、工程成本及管理都會帶來不利的因素。如海豚灣大廈基礎土方開挖工程，原工程部洽談的施工隊承包單價9.5元/㎡﹙包干價﹚，總工期為100天，工程總造價約70萬元。而后來由領導介紹來承包的施工隊承包單價13元／㎡，且并不是包干單價，最終工程總造價為132萬元，總工期用了180天。兩隊相比，后者比前者工程總造價相差132萬元-70萬元＝62萬元，工期相差80天。而且極難管理，不但加大了工程成本，延長工期，并給后來施工帶來諸多不便。所以，能聘請到－個好的施工隊，對工程建設及完成各項指標任務都起著至關重要的作用。2﹞、工程承包單價：如何控制好工程成本，工程承包單價占極重的比例。從我們成立建筑公司以來，長生房生公司所開發(fā)的項目建設基本上由西南建司一分公司承建。在工程承包單價上由工程部﹝三人以上參加﹞負責洽談，得出結果后報總經(jīng)理審批后才最終確定。在承建的項目工程單價上，我們認為是基本合理的，因為在工程承包價格上工程部都作了祥細的市場了解和分析，并通過對施工工程量的計算后才確定工程承包單價的。但有些項目沒有與工程部勾通而由領導決定，往往出現(xiàn)價差極大，如海豚灣大廈基礎土方單價、主體工程承包單價﹝120元/㎡還未含管理及機械費用﹞等都出現(xiàn)了承包單價偏高的現(xiàn)象，增大了工程造價，成本提高。所以，正確、真實決定工程承包單價，是對工程成本控制最有效的方法之一。9、建筑材料、機械設備的采購和保管建筑機械、設備、使用工具：1）、根據(jù)工程的使用需要，各種機械設備、工用具都能及時組織、購買到位，以保證正常施工。2）、機械管理人員平時能注意對各種機械的保養(yǎng)和維修，從而保證了各種機械和設備的正常運轉。3）、因機械管理人員平時注意各種機械和設備的檢查，所以從公司幾個樓盤的工程施工中，未有發(fā)生因機械和設備故障而造成的工傷事故。4）、充分利用原有的舊機械和設備，從中減少了一部份的費用支出。建筑材料的采購、組織及保管：1）、材料人員能經(jīng)常深入到各材料市場進行調(diào)查了解各種材料的規(guī)格、價格、質(zhì)量情況、做到心中有數(shù)。2）、根據(jù)工程的施工需要，及時把各種材料組織、采購到位，基本上沒有出現(xiàn)因料停止的現(xiàn)象發(fā)生。3）、在材料的組織、采購過程中，做到貨比三家，精打細算，不拿回扣、討價還價，盡最大的能力采購到質(zhì)優(yōu)價廉的材料；并且在公司資金周轉困難的時候，都想方設法賒回各種材料，從而保證了工程的正常施工。4）、材料驗收，做到一絲不茍、認真過細、數(shù)量、質(zhì)量、價格相符，證件齊全。5）、材料保管：出入有據(jù)，賬目清楚，手續(xù)齊全。存在問題：建筑機械、設備、工用具：1）、工地機械管理人員不足，所以，有相當一部份的機械、設備和工用具的跟蹤使用不到位，致使施工途中造成易損易壞的現(xiàn)象，有的亦有相當為殘舊所致，基本每天都要修理，從而增大了成本開支。2）、有的施工隊的施工承包中沒有明確機械設備、工用具的使用和管理責任，而造成了施工隊對機械的使用、維修、保養(yǎng)、保管失控，而造成了易壞和丟失；就海豚灣大廈而言，如振動器、振動棒、手推車、電鉆、電鎬等的嚴重損壞和丟失，單振動器和振動棒的維修費不低于1.5萬元，手推車的維修、損壞和丟失也不低于1萬元。3）、日計工，臨時工管理不到位，因日計計工、臨時工人來工地做工，多數(shù)都是不熟悉機械使用性能，拿去的機械只管用，不保養(yǎng)，有的今天來做幾天又不來了，拿去的工用具、機械不拿回來，所以，也是造成工用具、機械丟失、損失的原因之一。建筑材料1）、材料人員不足，采購、驗收、保管（出入庫）一人全責，既不符合制度，也難予把工作做好。2）、材料保管沒有專門的材料倉庫；材料、工用具難以保管，而造成爛壞、失竊。3）、工程施工所需的各種材料，特別是小五金和零碎易耗的材料沒有提前做出計劃，往往到要使用才叫組織，說要馬上要，這樣，不但為難材料采購人員，更是因為急需沒時間去進行價格、質(zhì)量的調(diào)查對比，明知價格貴了也被迫買回，從而增加了成本開支。4）、購買材料資金不到位，但為了工程的施工需要，不得不到處賒材料，因為要賒帳，所以有時難予討價還價，明知比用現(xiàn)金貴10%—15%左右，但要急用，又沒有錢，不得不狠心賒回。就海豚灣大廈工程而言，據(jù)不完全統(tǒng)計，單零星易耗材料計成本開支29萬元左右，按差額10%計，就多交了3萬元；水電材料開支約170萬左右，按差額8%計，多交了13.6萬，二項合計就多交了17萬元左右。5）、對材料跟蹤使用和用后保管不到位，只因材料人手少，所以平時對材料的跟蹤使用不到位，從而造成材料浪費、損壞。6）、工地保安年齡過大，責任心不夠強，工地保安因年齡過大，行動不便，體力弱，只看門口不看工地材料，從而造成材料被偷被盜嚴重，單海豚灣電線被偷盜價值不低于12萬元，鋼管、扣件被偷不低于2萬元。總結建議：1）、配足材料人員，每個工地起碼要配一名專職的材料保管員（其職責是材料驗收、出入倉庫、記帳、做計劃、保管）一名材料采購員（職責是材料機械、工用具的組織、購買、市場調(diào)查、報價等）。2）、配足機械管理人員，每個工地起碼要配二名以上的機械管理員，（其職責是工程施工和日常的機械管理、保養(yǎng)、維修及水電管理）。3）、工地保安必須配備責任心強的中青年人員為主，同時要切實制訂保安責任制，保安不但要看好大門，而且要經(jīng)常巡查和看護工地材料。4）、切實制訂出一套行之有效的建筑材料、機械、工用具的組織、采購、驗收、保管制度，做到責任明確、監(jiān)管到位、進出有據(jù)、貨帳清楚。5）、工地所有需要的建筑材料、機械、工用具，必須要提前做出需要計劃，同時要保證資金到位，以便有計劃地成批組織購買，從中減少中間商的差額，減少成本支出。6）、工地必須配備有專門的材料保管倉庫（包括小五金、水電倉庫）。以便使各種貴重的小件及易壞的材料有庫存放，從而減少日曬雨淋的損壞和被偷被盜的現(xiàn)象發(fā)生。7）、建議公司成立一個審計小組，對建筑材料、機械、工用具、用工、用料的成本進行審核，而后才確定購買和組織實施。8）、工程管理部的領導要帶頭、并要經(jīng)常對材料人員、機械人員的督促、檢查、指導，并強調(diào)所有的工程施工管理人員把對材料的使用作為自己工作中的一項重要任務，共同為節(jié)約成本開支、增進工程利潤而努力。10、合同的履行：項目開發(fā)建設過程中要嚴格履行合同，但是在我們開發(fā)建設過程中，工程款的支付上施工單位（施工班組）普遍都有很大的意見（由于資金不到位造成不能按時支付施工班組進度款）。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位（施工班組）按節(jié)點計劃完成工程任務。11、工程分包：由于特殊原因，項目分包單位過多，如：基礎分包、主體分包、電梯分包、消防工程分包、入戶門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包等等。這類分包單位往往因專業(yè)特殊、關系特殊，工程部和監(jiān)理難以對其進行管理。在市場經(jīng)濟條件下,各企業(yè)之間的市場競爭愈加激烈,應該加強內(nèi)部管理工作,以節(jié)約成本,降低工程造價,提高經(jīng)濟效益,成為我們的目標。運用成本、質(zhì)量、技術等因素,合理控制工程成本,是我們的根本方法,也是取得最佳效益的基礎。如果在分包過程中，所有的合同必須由合同審核小組核定，且合同條款必須由工程部細節(jié)審核，這樣才能更好的履行合同，才能很好地行使工程管理的權利，如不經(jīng)過工程管理部細節(jié)審核就會出現(xiàn)（如：海豚灣大廈的消防、電梯等施工班組）合同漏洞，合同中無施工工期等細節(jié)條款，合同不健全，條款不完善，且雙方簽訂的工程合同內(nèi)容齊全、邏輯嚴密、雙方的權利義務對等，其最后的工程成本就可能合理，反之，成本就有可能偏高，我們開發(fā)商就可能蒙受損失。再者，能很好的協(xié)調(diào)分包單位的關系，能嚴格按要求完成工程任務，為我們開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位（如海豚灣大廈的電梯、消防公司）由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產(chǎn)品質(zhì)量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。12、監(jiān)理公司：我們應當要求監(jiān)理依照法律,法規(guī)及有關的HYPERLINK"/jishu/"技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設工期、建設資金使用等方面，代表我們建設單位實施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責。海豚灣項目選擇的監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是經(jīng)驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新HYPERLINK"/jishu/"技術、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。13、工程保修及售后報務從銷售的角度，賣房只是銷售的第一步，售后服務的好壞影響到再次的銷售，售后服務關系到公司的信譽?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，在各種網(wǎng)絡、報廣鋪天蓋地的信息，五花八門的促銷手段如團購、送物業(yè)費、降價，但是忽略了一點，提升物業(yè)服務能力。隨著樓盤的交付使用，樓盤所體現(xiàn)出建筑質(zhì)量的問題逐漸顯現(xiàn)，如樓面墻體開裂、衛(wèi)生間滲水等問題這些都是建筑業(yè)的通病。伴隨著購房者回歸理性，“售后服務”越來越受重視，為了加強客戶忠誠度。在市場競爭更加激烈的情況下，爭打物業(yè)牌，依靠老業(yè)主口碑，以老帶新，擴大影響力，搶占市場份額。附表為公司開發(fā)建設的樓盤由于沒能完善應有的配套設施，導致沒能將物業(yè)移交，不但造成客戶對我們投訴瀕繁，也造成我們公司在物業(yè)費、水、電費費用補貼、墊付而引起的損失。附表一：水東公寓時間物業(yè)費補貼費用水、電費墊付費用備注2011年10月份止：329603.67元2010年26052元353344.46元2009年38661元309437.78元2008年1103元294705.12元2007年33793元326599.54元2006年40930元142850.55元2005年31200元合計:171739元1756541.12元附表二：廣場、水東公寓的維修費用1、2006年廣場公寓8號樓外墻的維修費用13500元；A1、A2、A3、A4棟窗邊、外墻維修費用9000元；2、2007年廣場公寓6#、7#、B1、B2、B3棟外墻維修費用28300元；水東公寓窗邊滲水維修費用7200元；3、2008年兩公寓的再次維修費用2650元合計：60650元由以上存在問題得出以下結論：1、物業(yè)公司的選聘至關重要；2、屋面、衛(wèi)生間防水的施工；3、管道的設計，強、弱電，網(wǎng)絡通訊，消防管道如何從美觀角度去鋪設；4、售后服務不但需要技術，還需要用心；三、以后的工作計劃和展望：1、隨著公司各項制度的實行，可以預料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識也更高更廣。我們要加強HYPERLINK"/jishu/"技術知識的學習和擴充，作為領導干部和專業(yè)HYPERLINK"/jishu/"技術人員首先要有領導部下的能力和過硬的HYPERLINK"/jishu/"技術本領，這樣才能在競爭激烈的市場經(jīng)濟條件下不被社會淘汰，同時才能保證公司的產(chǎn)品－房子擁有較好的質(zhì)量。2、要發(fā)揮企業(yè)員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強團隊建設，打造一個業(yè)務全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個管理者，要充分發(fā)揮員工的主觀能動性及工作積極性，提高團隊的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務實高效的部門新形象。通過我們靈活的學習，增強了職工的凝聚力，引導他們樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，積極開展了創(chuàng)建學習型職工活動，使我們的各項工作都能順利地進行。3.注意培養(yǎng)人才：在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，企業(yè)的競爭已經(jīng)成為人才的競爭，近幾年來人才的引進一直是我們集團公司的工作重點，要提高青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強對年青HYPERLINK"/jishu/"技術骨干的培養(yǎng)力度。隨著公司的逐漸壯大和發(fā)展，公司以后將要開發(fā)的項目有多少等。每個項目最少需要3～4名HYPERLINK"/jishu/"技術人員，而公司目前人員情況承接以后的項目是有很大難度，主要情況在于：1）目前公司能到現(xiàn)場一線進行項目管理的專業(yè)HYPERLINK"/jishu/"技術人員少，難以滿足以后項目管理的需求；2）老員工即將退休；3）缺少年富力強，能獨立承擔項目管理工作的人；公司應重點加緊對員工的培訓工作，尤其是年青人的培養(yǎng)工作，以此來大幅度提升公司員工的素質(zhì)和業(yè)務能力，實現(xiàn)公司“各個螞蟻都要上樹”的戰(zhàn)略目標。四、今后項目的建議：1、工作態(tài)度方面 嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，維護公司形象。平時注重政治理論學習，在思想上積極要求上進，提高個人素質(zhì)。向理論學習，向專業(yè)知識學習，向身邊的同事學習，逐步提高自己的理論水平和業(yè)務能力?？朔贻p氣躁，做到腳踏實地，提高工作主動性，不怕多做事，不怕做小事，踏實肯干，努力完成好領導交給的各項業(yè)務工作，在點滴實踐中完善提高自己。2、選擇好的設計公司：推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。開展限額設計，有效控制造價：積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及HYPERLINK"/jishu/"技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把HYPERLINK"/jishu/"技術和經(jīng)濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。不少設計單位存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三大材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“邊算邊畫”。并利用同類建筑工程的HYPERLINK"/jishu/"技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。采用合同措施，有效控制造價：針對目前設計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。應在設計合同經(jīng)濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設計規(guī)范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的舉措之一。3、做好合同洽談、合同評審工作：應按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。4、做好項目實施階段的成本控制：在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。5、從管理模式上著手，充分利用監(jiān)理單位進行項目投資的造價控制，要求監(jiān)理單位按照監(jiān)理大綱和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，把好簽證關、審核關。同時現(xiàn)場項目部必須做好月度工程進度款的初審，造價部門做好工程進度款的復審，避免超付、提前付。6、工程的現(xiàn)場管理及監(jiān)督檢查工作在項目現(xiàn)場管理中，要制訂崗位職責并要求員工認真學習工程管理部崗位職責，將崗位職責納入自己的實際行動中。同時，嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴格按照工程管理的“三控三管一協(xié)調(diào)”｛“三控”是：工程進度控制→是指項目實施階段（包括設計準備、設計、施工、施工前準備各階段）的進度控制?？刂频哪康氖牵和ㄟ^采用控制措施，確保項目交付使用時間目標的實現(xiàn)。HYPERLINK"/view/4867274.htm"工程質(zhì)量控制→監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合同標準進行建設，并對形成質(zhì)量的諸因素進行檢測、核驗，對差異提出調(diào)整、糾正措施的監(jiān)督管理過程。工程投資（成本）控制→針對施工單位是成本控制，而對于建設單位和監(jiān)理單位來說，就是成本控制了。不是指投資越省越好，而是指在工程項目投資范圍內(nèi)得到合理控制。“三管”是：合同管理→建設項目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動的全過程。職業(yè)健康安全與環(huán)境管理→是圍繞著動態(tài)目標控制展開的，而安全則是固定資產(chǎn)建設過程中最重要的目標控制的基礎。信息管理→施工項目管理是一項復雜的現(xiàn)代化的管理活動，更要依靠大量的信息以及對大量信息的管理，并應用電子計算機進行輔助?！耙粎f(xié)調(diào)”是：指全面地組織協(xié)調(diào)（注：協(xié)調(diào)的范圍分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)）｝的要求去做，努力完成公司開發(fā)目標計劃。負責任的去做工程的管理工作，保證工程的質(zhì)量、安全、進度、成本達到要求。認真貫徹公司的各項指示精神，完成各項工作任務。認真對待工程部項目檢查中提出的問題和整改意見，結合實際，認真學習。工程質(zhì)量管理及監(jiān)督檢查工作。工程現(xiàn)場管理以簽定的承包與合作合同、協(xié)議及制定、審批的目標與計劃為依據(jù)。工程施工過程中，嚴格按設計要求、驗收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、進度、安全等工作。質(zhì)量管理上，著重確立工程質(zhì)量管理目標、確定工程質(zhì)量預控方案；工程產(chǎn)品形成的過程控制；工程驗收控制；加強現(xiàn)場的溝通等工作。

1)、參與確定工程質(zhì)量預控方案。針對監(jiān)理、施工單位在節(jié)能、質(zhì)量通病防治等方面的薄弱環(huán)節(jié)提出改進要求，參與協(xié)助其完善施工工藝、措施的制定。

2)、參與產(chǎn)品形成的過程控制。建筑產(chǎn)品主要是由手工完成，因此產(chǎn)品質(zhì)量就必然會出現(xiàn)較大的偏差。首先必須嚴把原材料質(zhì)量關。對進場材料質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格驗收，并監(jiān)督現(xiàn)場取樣送檢，以檢查到場材料是否符合合同要求。對于承包單位的自購材，主要是加強對到場的材料檢驗。一是樣板引路；二是要通過監(jiān)理的日常性見證取樣對材料質(zhì)量檢驗監(jiān)督；三是項目部對現(xiàn)場材料巡查，對可疑材料，先停用封存，再取樣檢查，排除疑點方可使用；四是水暖工程師做專業(yè)檢查，對可疑材料，現(xiàn)場封存，擴大取樣數(shù)量，在規(guī)范之外，做獨立檢驗；五是對確定的不合格材料，采取封存，限定時間在監(jiān)理人員監(jiān)督下清理出場。其次，產(chǎn)品形成的過程控制是對所有預控方案的執(zhí)行過程，將直接影響質(zhì)量目標的實現(xiàn)，因此必須嚴格執(zhí)行。如監(jiān)督檢查《水暖施工組織方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》實施情況及工程變更情況。對水暖施工材料、工程機械及施工隊伍的質(zhì)量進行檢查。對水暖工程中出現(xiàn)的不合格事項進行檢查，并提出處理意見。3)、依據(jù)合同及國家的有關法律法規(guī)，參與對總分包單位進行質(zhì)量管理。總分包單位是產(chǎn)