杭州天陽丁橋R21-11地塊市場調(diào)研分析及產(chǎn)品建議報告

天陽丁橋R21-11地塊市場調(diào)研分析及產(chǎn)品建議報告第一局部：有關丁橋第二局部：有關杭州房地產(chǎn)市場第三局部：有關我們的競爭板塊第五局部：有關我們的消費者第六局部：有關我們的地塊第四局部：有關目前市場上90㎡左右的戶型第七局部：工程產(chǎn)品建議第一局部：有關丁橋在?杭州市中心城區(qū)圖?上，丁橋鎮(zhèn)以一顆紅五角星的形式，躲在地圖右上角距離紙張上沿不到兩厘米的地方，似乎只差一點點就要被地圖忽略掉?！惨弧扯蚺c杭州的關系丁橋距離杭州市中心地標武林廣場僅10多公里丁橋距離杭州市中心地標西湖僅20多公里但目前由于區(qū)域道路拓寬改建的原因，目前從市區(qū)到丁橋的公交行程大約需要1個多小時。

〔杭州城區(qū)地圖，丁橋鎮(zhèn)位于東北角，緊鄰杭滬鐵路及繞城高速。〕〔三〕區(qū)域行政：丁橋鎮(zhèn)隸屬于杭州江干區(qū)，目前共轄10個行政村，1個居民區(qū)，1個市級開發(fā)區(qū)———杭州私營經(jīng)濟園區(qū)。〔四〕區(qū)域人口：總人口2.5萬，其中常住人口1.18萬?！参濉硡^(qū)域經(jīng)濟：海通木業(yè)、阿思家羽絨、祝強醫(yī)療設備、西林鏈條等杭州私營經(jīng)濟園區(qū)的著名企業(yè)，成為丁橋建設經(jīng)濟大鎮(zhèn)的支柱?！捕硡^(qū)域簡介：丁橋一個新興的私營經(jīng)濟開展基地、杭城重要的副食品供給基地和重要的風景旅游開發(fā)區(qū)域。她東接天都城四季歡樂公園，西連下城區(qū)科技經(jīng)濟園，南至與市區(qū)及繞城公路相連的大石一級公路，北倚皋亭山、黃鶴山風景區(qū)。

〔杭州江干區(qū)規(guī)劃結構圖，丁橋鎮(zhèn)位于江干區(qū)的北端，北臨皋平風景區(qū)，南依筧橋民用機場?！?/p>

目前通到了丁橋的主要公交線路是從延安路

至丁橋335/K334路和龍居寺至筧橋的345路。

在杭州地鐵規(guī)劃中，軌道交通3號線穿丁橋大型居住區(qū)而過。3號線西起留下，沿天目山路，途經(jīng)汽車西站，再向東至武林門廣場，后向北轉向河東路再到上塘路，然后往東

北方向轉到沈半路，經(jīng)丁橋，最后到達臨平。

秋石高架路：正在建設中的秋石高架路，規(guī)劃成雙向6車道，比中河高架更寬闊，更暢通，經(jīng)石橋路-秋濤路-錢江新城。

規(guī)劃中的留石高架路；連接石大路-石祥路-上塘高架-市區(qū)。1、丁橋通往的主要道路是臨丁路-沈半路-市區(qū)。

2、臨丁路-石橋路-體育場路-市區(qū)。

3、華豐路-石橋路-機場路-體育場路-市區(qū)。

4、筧丁路-機場路-體育場路-市區(qū)。〔六〕區(qū)域交通規(guī)劃及現(xiàn)狀：丁橋〔七〕區(qū)域居住規(guī)劃：遠景規(guī)劃：丁橋居住區(qū)一期、二期、長睦居住區(qū)、半山田園居住區(qū)和天都城成片建成后，杭城東北部將崛起一個40萬人左右的衛(wèi)星城。中期規(guī)劃：丁橋將建成為一個大型居住區(qū)，居住區(qū)作為杭州目前最大的新居住區(qū)將承擔起中央居住區(qū)的重要功能，成為新杭州的城市副中心。丁橋大型居住區(qū)位于杭州主城東北部江干丁橋鎮(zhèn)范圍內(nèi)，規(guī)劃范圍東起繞城公路，西至丁橋港、筧丁路，南起滬杭鐵路，北至上塘河，與下城科技經(jīng)濟園區(qū)、半山生活區(qū)以及即將開發(fā)建設的長睦小區(qū)相鄰?！捕虼笮途幼^(qū)一期規(guī)劃總平圖〕近期規(guī)劃：一期大型居住區(qū)規(guī)劃用地5000多畝，總建筑面積347萬平方米，規(guī)劃一期進駐居民3萬多戶，居住人口10萬。5-10年內(nèi)，丁橋將和長睦等居住區(qū)塊聯(lián)成一體，最終建成一個居住人口近20萬人，功能完備的現(xiàn)代化新城。丁橋大型居住區(qū)二期，系杭城北部入住10萬人的生態(tài)核心區(qū)塊，東至丁橋一期和長睦居住區(qū)，南至筧橋鎮(zhèn)，西至下城科技園區(qū)，北至半山田園地塊，包括同協(xié)、建塘、趙家等村，總占地7000余畝。二期區(qū)在原杭州私營經(jīng)濟園區(qū)、城北工業(yè)區(qū)和錢江新城搬遷企業(yè)園區(qū)的根底上，結合未來丁橋城市化開展遠景而確定的，是集工業(yè)、商貿(mào)、居住為一體的綜合區(qū)域，也是未來丁橋的重要經(jīng)濟支柱區(qū)域?！舶恕硡^(qū)域生活配套規(guī)劃：〔一期大型居住區(qū)〕〔丁橋大型居住區(qū)一期配套規(guī)劃圖〕〔九〕區(qū)域土地用途及開發(fā)情況：〔一期大型居住區(qū)〕已成功出讓的商品房地塊，包括本地塊在內(nèi)共有三塊，其它分別為廣宇集團R21-06號地及新筑R21-11-2號地。還未出讓的商品房地塊，共有16塊地，其中R21-01號地及R21-05號地將于近期掛牌出讓。經(jīng)濟實用房地塊，總面積約150萬平方米，目前已累計開建的工程有華元鄰里人家、瑞立辰秀嘉園、丁橋蘭苑、丁橋景園、美都雅苑等，總面積達70萬平方米。拆遷安置房地塊，用來安置原地塊后珠村全部、丁橋村大部、大塘村和長睦村一部的原村民，目前已有約36萬平方米多層安置房已結頂。商業(yè)用途地塊，主要集中在居住區(qū)的中部，目前10萬平方米華元新城廣場已開工建設。教育文化用地，將建有36班中學2所，小學4所，幼兒園7所，目前杭州師范大學丁橋實驗學校已投入使用。項目名稱總建面積總戶數(shù)容積率主力戶型建筑類型銷售價格交付時間華元·鄰里人家22萬平方米2000余戶2.5080-90平方米小高層（13層）、高層（16層）2960元/平方米、超面積3200元/平方米2009年2月瑞立·辰秀嘉園25萬平方米2407戶2.7370-90平方米26幢高層2520-3250元/平方米2009年4月丁橋蘭苑23.08萬平方米1981戶2.5170-90平方米19幢小高層、6幢高層、一幢獨立會所2957元/平方米2007年7月丁橋景園16.93萬平方米1467戶2.9118幢高層2978元/平方米、超面積3200元/平方米2007年12月美都雅苑8.29萬平方米949戶2.6380-90平方米9幢高層2938元/平方米2009年5月〔十〕區(qū)域經(jīng)濟實用房開發(fā)情況：〔一期大型居住區(qū)〕沉著積率上看：區(qū)域經(jīng)濟實用房的容積率幾乎都在2.5以上，決定了建筑形態(tài)上以13層以上的小高層與高層為主，這也使得丁橋區(qū)域經(jīng)濟實用房與杭州其它區(qū)域〔如都市水鄉(xiāng)、北景圓等〕以多層建筑為主的情況不同。而從本地塊自身2.2的容積率來看，建筑形態(tài)也將以小高層、高層為主，如何與周邊經(jīng)濟實用房相區(qū)別是本地塊的一個重要命題。從交房時間上看：正在開發(fā)中的經(jīng)濟實用房半數(shù)以上集中在2021年交付使用，其中丁橋蘭苑、丁橋景園將于今年下半年交付使用，加上目前已經(jīng)交付使用的大量回遷安置房，等到一年以后本地塊上市銷售時，本區(qū)域的居住氣氛將趨向成熟，而等到本地塊工程交付使用后，本區(qū)域的居住氣氛應該已相當成熟?！捕騾^(qū)域首個經(jīng)濟實用房工程丁橋蘭苑沿街建筑效果圖〕〔經(jīng)濟實用房——丁橋景園沿街建筑效果圖〕〔差遷安置房房——長睦家苑建筑實景圖，涂料面磚及干掛組成的三段式立面、四坡面屋頂、和諧的顏色搭配、底層半架空等設計在此已有廣泛地應用，整體建筑呈現(xiàn)的效果頗像桂花城的簡化版〕〔丁橋蘭苑建筑實景圖，從圖看整體建筑顯得簡單不夠美觀?！场簿驮诒镜貕K隔壁丁橋最新商品房工程華元.鄰里人家的總體規(guī)劃圖及代表戶型圖。無障礙電梯、殘疾人坡道、中心花園等規(guī)劃設計手法，雙層中空門窗、外保溫復合墻體、鋼質入戶門、合資名牌電梯、變頻技術供水等近幾年興起的商品房開發(fā)新技術在這里全部得以使用，戶型設計上也表達了精細化設計帶來的“緊湊實用性〞〕?！彩弧硡^(qū)域商品房開發(fā)情況：丁橋區(qū)域目前除經(jīng)濟實用房在大面積開發(fā)建設之外，商品房開發(fā)還未真正起動，但目前以有三塊商品用地已成功出讓〔廣宇集團R21-06號地、新筑R21-11-2號地及本地塊〕，另有兩塊商品房用地將近期掛牌，于是我們將與丁橋緊鄰的石橋區(qū)域的三個已開發(fā)的商品房作為比較的參考。項目名稱總建面積（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)總戶數(shù)（戶）戶型區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）綠化率(%)車位配比交房時間億城嘉園13萬余2.06幢多層、11幢小高層63650-240690035.201：1.15預計08年祥和人家10萬2.3010幢10-11層小高層700100-1206918351：0.42已交付都市楓林20萬2.304幢多層22幢小高層155750-1507500301：已交付〔本地塊周邊可參考工程的主要經(jīng)濟規(guī)劃指標及價格水平一覽表〕規(guī)劃特色及建筑風格分析：項目名稱億城嘉園祥和人家都市楓林規(guī)劃特色架空層、人車分流、中央花園、1：1.15的車位配比等不足30%的建筑密度、南北大間距等小高層入戶花園、挑空錯層陽臺、弧線型的三面采光結構、新風系統(tǒng)等“洋房”級設計建筑風格現(xiàn)代簡約風格現(xiàn)代簡約風格現(xiàn)代簡約風格圖片展示〔以磚紅色面磚為主的多層建筑立面〕〔以灰白色涂料為主的小高層建筑立面〕〔多層建筑實景面〕〔小高層建筑實景面〕〔純面磚立面的小高層建筑實景圖〕〔建筑局部——架空層實景面〕推盤速度及銷售情況分析：項目名稱億城嘉園祥和人家都市楓林開盤時間推盤順序2006/9/1推出1#、2#、4#樓2006/10/19推出7#、8#樓2006/12/16推出5#、6#、9#、16#樓2007/6/7推出10#－15#、17#樓2004/10/25推出5#、6#樓2004/12/10推出7#、8#、9#、10#樓2005/5/16推出1-4#樓2004/5/14推出1－7#、18－22#樓2004/12/9推出9#－12#樓2005/1/1推出13#、26#樓2005/3/14推出8#、14#、15#樓2005/4/8推出23、24、25#樓2005/6/23推出16#、17#樓銷售率（%）72.9（截止9月21日636套房源已銷售467套）93.7（截止9月21日700套房源已銷售656套）99.1（截止9月21日1557套已銷售1543套）最新價格(元/㎡)均價80007000以上約7300歷史價格走勢暢銷戶型及滯銷戶型分析：項目名稱億城嘉園祥和人家都市楓林主力戶型90㎡左右兩房/120-130㎡三房/150㎡左右四房110㎡左右三房80余㎡兩房/100-120㎡三房/140余㎡四房暢銷戶型圖片舉例特點點評整體戶型設計一般，不夠緊湊，走道等公共空間的利用率不夠，唯一的亮點是臥房及書房朝南陽光設計。整體戶型設計同樣一般，不夠緊湊，走道等公共空間的利用率不夠，為了臥房及書房朝南陽光而犧牲客廳的陽光。整體戶型設計已經(jīng)向緊湊實用方面發(fā)展，方正通透，還有雙陽臺、飄窗等人性化設計。〔95㎡2室2廳1衛(wèi)〕〔128㎡3室2廳2衛(wèi)〕〔110㎡3室2廳2衛(wèi)〕〔119㎡3室2廳2衛(wèi)〕〔89.98㎡2室2廳1衛(wèi)〕〔106.9㎡3室2廳1衛(wèi)〕項目名稱億城嘉園祥和人家都市楓林滯銷戶型頂層躍室/133.33㎡頂層躍室頂層躍室滯銷戶型圖片舉例原因分析縱觀這三個項目的滯銷戶型，頂層復式房源由于面積大、總價高等原因對追求性價比為主的郊區(qū)型消費群而言，這種銷售抗性是避免不了的，但億城嘉園133.33㎡中間套戶型的滯銷也是在空間設計上存在明顯的弊端?！矁|城嘉園133.33㎡戶型〕〔億城嘉園頂層戶型〕〔都市楓林頂層戶型〕〔利用缺乏的公共走道空間，是該戶型明顯的弊端，而133方的這種戶型在三期推出的16幢中還有一半未售出?！车诙植浚河嘘P杭州房地產(chǎn)市場2007年8月，杭州市6區(qū)商品住宅上市房源1551套(上月為440套)，環(huán)比上升252.50%，新增住宅面積為18.76萬㎡(上月為8.98萬㎡)，環(huán)比上升108.91%。〔一〕供給量分析2007年8月，杭州主城區(qū)加上余杭區(qū)，商品房共成交了6261套(上月成交6603套)，成交面積為83.52萬㎡(上月成交83.25萬㎡)，成交面積環(huán)比上升0.32%。其中主城區(qū)成交面積49.02萬㎡(上月成交56.32萬㎡)，成交面積環(huán)比下降12.96%?！捕吵山涣糠治?007年8月，杭州市7區(qū)商品住宅成交均價為8935元/㎡，環(huán)比上升4.93%；其中市6區(qū)商品住宅成交均價為10707元/㎡，環(huán)比上升7.97%。

〔三〕成交均價分析〔四〕市場存量分析截至8月底，杭州市7區(qū)網(wǎng)上剩余可售住宅共計11984套，共計面積為172.15萬㎡，房源單套平均面積為143.65㎡。住宅市場區(qū)域存量最大的是余杭區(qū)，其次的是西湖區(qū)，第三位是濱江區(qū)。

第三局部：有關我們的競爭板塊就區(qū)位及交通環(huán)境而言，丁橋板塊未來的競爭主要來自于星橋、喬司、九堡、下沙、臨平等板塊，因為這幾個板塊同丁橋板塊同處于杭州的城東相臨開展區(qū)位，而潛在競爭壓力來自于三墩、、城北、閑林、聞堰等板塊，這些板塊雖然與丁橋板塊不處于同一開展區(qū)塊，但同處于繞城高速的內(nèi)外側，距離杭州市中心的距離差不多，同樣可以分流相當局部的市中心購置人群。聞堰板塊喬司板塊項目名稱總建面積（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）價格（元/㎡）綠化率（％）車位配比交房時間東城麗景840001.70多層75－13675－136均價5830302007年9月東冠逸家500001.67多層80-12080-120均價5500301：0.612007年11月復地·連城國際5146042.20小高層75-17075-170預計7000以上301：0.602011年5月喬司板塊起步較晚，目前在運作的就東城麗景、東冠逸家及復地連城國際三個工程，其中前兩個工程是外鄉(xiāng)開發(fā)商開發(fā)的兩個缺乏10萬方的小工程，在規(guī)劃、建筑等產(chǎn)品設計方面相當一般，戶型設計也相對緊湊，走“經(jīng)濟實惠〞路線，而隨著復地入駐該板塊及地鐵建設等利好，該板塊極有可能成為繼九堡以后杭州近郊又一個新興板塊，而實際上東冠逸家價格也經(jīng)濟從07年3月的4250元/㎡上升到現(xiàn)在的5500元/㎡，預計11月首次開盤的復地連城國際也把價格定在了7000元/㎡以上?！矕|城麗景入口廣場效果圖〕〔連城國際中心景觀效果圖〕〔東冠逸家整體鳥瞰圖〕九堡板塊項目名稱總建面積（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）均價（元/㎡）綠化率（％）車位配比交房時間紅蘋果20萬2.70高層、小高層70.8-130.2110-130三房兩廳9500元352009年6月魅力之城994422.30小高層、高層90兩室8200元301：0.62008年10月九月庭院15萬2.70高層10棟:8棟點式,2棟板式98-13098-130三房預計9月開盤8000以上53.602010年9月

九堡板塊是2007年杭州樓市城東區(qū)域崛起最快的板塊，萬科、綠城、宋都等品牌開發(fā)商都已進入，該板塊樓盤主要集中在艮山路以北的九堡中心區(qū)域及艮山路以南的沿江區(qū)域，隨著四季青、汽車東站、地鐵等工程的遷入及興建，該板塊最近拍出的土地價格較以前已有較大幅度的提升，從2000余元/㎡漲到了4000余元/㎡，房產(chǎn)銷售價格也是迅速提升，紅蘋果2006年9月的價格是5560元/㎡，時隔一年，目前是8500元/㎡，萬科魅力之城從今年6月首批房源6900元/㎡價格到目前的8200元/㎡，時間相差僅3個月。在產(chǎn)品規(guī)劃設計方面，以萬科魅力之城與紅蘋果為代表的樓盤帶來了戶型空間的創(chuàng)新理念，如萬科魅力之城的功能陽臺與設備平臺設計、紅蘋果的X創(chuàng)意戶型設計都引起了市場的強烈轟動，同時帶來了樓盤的熱銷?！簿旁峦ピ和ピ盒Ч麍D〕〔魅力之城沿街建筑效果圖〕〔紅蘋果建筑立面效果圖〕下沙板塊項目名稱總建面積（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）均價（元/㎡）綠化率（％）車位配比交房時間海天城50萬2.65高層，小高層70.26-161.7180-120720033.702008年11月福雷德廣場19萬2.50高層70-16570-1656000311：0.622007年3月中慶·第六大道11000高層40-8047-7550002009年6月?江景房用地集中供給據(jù)杭州市2007年方案出讓土地分布圖可以清楚得看出，下沙全年將有數(shù)十幅土地集中出讓，其中半數(shù)為一線江景用地，跟其它居住板塊相比，下沙無疑是杭州江景房用地的集中供給地，同時也將是杭州未來近段時間江景住宅的集中供給板塊。?外地房產(chǎn)商紛紛進場從李嘉誠和記黃埔系港資房產(chǎn)進軍下沙拿地不斷的傳聞到上海世茂、南京朗詩、北京金隅、保利集團等外地品牌開發(fā)商的實際進駐下沙，下沙板塊的潛力價值與價格優(yōu)勢吸引了越來越多的品牌開發(fā)商的參與，改變了該板塊由外鄉(xiāng)開發(fā)商一統(tǒng)天下的局面?！埠Ｌ斐墙ㄖ嵕皥D〕〔第六大道沿街建筑效果圖〕〔福雷德廣場建筑實景圖〕臨平、星橋板塊項目名稱總建面積（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）均價（元/㎡）綠化率（％）車位配比交房時間東?！に俺?0萬多層、高層、小高層38-380120500050綠城·藍庭66萬1.15多層、小高層、高層、排屋100-300130550040綠城·桂花城25萬1.22多層，小高層，排屋120-140120-1407100382005年5月毓秀家園12萬2.1021幢小高層、高層40-8040-807000351：0.882008年12月?區(qū)域中心的影響力逐漸加強截至目前為至，臨平各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)已達80余家，新城房產(chǎn)、東海房產(chǎn)、順昌房產(chǎn)、綠城房產(chǎn)等一大批區(qū)域優(yōu)勢非常明顯的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)了大量的房地產(chǎn)物業(yè)；在此根底上，西南面星橋街道的天都城又對臨平的房地產(chǎn)開發(fā)格局形成了有效的補充，使得整個臨平的房地產(chǎn)開發(fā)結構更為完善。同時作為余杭區(qū)政府所在地，臨平正以其獨特的魅力吸引周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)向其靠攏。?2007年底迎來樓盤集中交付小高潮2007年臨平星橋板塊有星雅嘉園、臨平桂花城北區(qū)、城市花園、華清山莊、保元澤第、紅楓苑等6個樓盤交付，其中星雅嘉園在上半年交付，其他5個樓盤在下半年，該板塊將在年底有個交付的集中期?！菜俺墙ㄖ嵕皥D〕〔桂花城建筑實景圖〕〔藍庭會所實景圖〕〔康城國際建筑效果圖〕城北板塊項目名稱總建面積（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）均價（元/㎡）綠化率（％）車位配比交房時間易構街區(qū)483223高層、商鋪33-8635、37、65、788500251：0.342008年10月銀樹灣10萬高層小高層85-13080-1302室、3室9200嘉泰·馨庭10萬2.01高層,小高層40-13585-11512000351：0.62009年9月凱德·視界12.9萬2小高層高層73-8973、89301：0.582009年6月?杭州傳統(tǒng)制造工業(yè)區(qū)的悄然變身作為杭州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，城北板塊呈現(xiàn)給人們的印象是：雜亂骯臟的運河碼頭和擁擠的道路；沒有完備的區(qū)域大配套、環(huán)境嘈雜，居住品質差。但近些年來，隨著以運河保護為軸心的運河景觀帶建設的全面拉開序幕，沿岸房地產(chǎn)工程的長足開展，不僅改善了運河兩岸居民的生活質量，更極大地提升了該板塊品質和綜合競爭力。?運河房產(chǎn)獨樹一幟縱觀城北板塊的房產(chǎn)工程，不難發(fā)現(xiàn)半數(shù)以上的樓盤沿運河由南至北分布，從清水公寓、協(xié)安景上到錦昌文華、橋西板塊，包括嘉德置業(yè)、天陽置業(yè)、名城房產(chǎn)、新南北投資等在內(nèi)的十余家國際、外鄉(xiāng)開發(fā)企業(yè)已紛紛在運河兩岸成功拿地，把運河由南至北串聯(lián)起來?！惨讟嫿謪^(qū)建筑效果圖〕〔銀樹灣中心庭院效果圖〕〔嘉泰·馨庭中心庭院效果圖〕三墩板塊項目名稱總建面積（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）均價（元/㎡）綠化率（％）車位配比交房時間文鼎苑70萬2.50小高層、高層55-30389方兩房兩廳戶型1400038芳滿庭710003高層87、88、89三室預計9500301：0.55

2010年9月萬家花城40萬2.40高層90-14090方以下2室、3室、117方3室8500元302011年5月?由郊區(qū)板塊逐漸向成熟板塊過渡在三墩鎮(zhèn)原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套及西湖產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)支持根底上，伴隨著浙大紫金港校區(qū)的遷入及沃爾馬、銀泰、歐尚等品牌商家的強勢進駐，三墩板塊的居住氣氛受到了較大的改變完善，已從原來的郊區(qū)板塊逐漸與城西板塊無縫接軌，成為杭州最聚市場人氣的板塊之一。?杭州小戶型創(chuàng)新設計的“試驗田〞從9070政策以后以90㎡以下房源為主的純新盤工程，如萬家花城代表性戶型為90㎡的三房兩廳、橡樹園84㎡的三房兩廳也占到了整個工程面積的15％左右，到前期以100㎡以上大戶型為主的規(guī)模大盤，如親親家園、文鼎苑，在后期上市的房源中都設計了相當比例的中小戶型，如幸福里五月即將上市的第三批房源中，主力戶型為精細化設計的80－110㎡，其中90㎡以下的兩方占到了半成，主打戶型為80㎡的兩房和110㎡的三房，不管是從個體樓盤數(shù)量，還是戶型總量上講，三墩目前無疑已是90㎡中小戶型房源最多的居住板塊。〔萬家花城中心庭院效果圖〕〔芳滿庭建筑效果圖〕〔文鼎苑建筑效果圖〕第四局部：有關目前市場上90㎡左右的戶型在劇烈的市場競爭下，特別是9070宏觀調(diào)控政策出臺后，杭州還是涌現(xiàn)了一些90㎡左右特色戶型設計的樓盤，其中代表性的有萬科魅力之城的工作陽臺與設備陽臺設計、濱江萬家花城的公共走道零浪費設計、華元芳滿庭免費贈送的挑空露臺設計、華元芳滿庭由空中庭院相連的子母套設計、橡樹園的軟隔斷小臥室設計、復地連城國際只算一半面積的可變空間設計、凱德視界躲避塔樓弊端的多窗體設計等等。他們的出現(xiàn)為杭城消費者帶來更多樣化選擇的同時，同時也造就了一個個熱銷的神話?！踩f科魅力之城約89㎡戶型〕〔濱江萬家花城約88㎡戶型〕點評：做到了全明戶型、多方位陽臺、成長型臥室、寬客廳、干濕別離的衛(wèi)浴間、復合式廚房等多房位合理的空間設計。點評：整體空間設計緊湊實用，在缺乏90㎡空間里設計出了三房，同時南陽臺、北露臺、多飄窗的設計也使室內(nèi)空間更通透明亮。亮點：設備平臺與工作陽臺亮點：合理利用了每一寸空間公共走道零浪費〔華元芳滿庭約88㎡戶型〕點評：奇偶層的錯位陽臺設計，形成兩層高的空中庭院，這種不計面積的空中庭院給住戶提供了更多的戶外空間。〔橡樹園約86.5㎡戶型〕點評：采用的是軟隔斷。與餐廳、客廳相鄰的小臥室采用軟隔斷，交付的時候其實并沒有實體墻阻隔，小臥室可以作為起居空間的一局部。亮點：多個免費贈送的挑空露臺亮點：軟隔斷的小臥室點評：可變空間是業(yè)主完全可以根據(jù)自己的需求和生活情趣來規(guī)劃這個空間——可以是一個開放型的戶內(nèi)花園；可以是一個隨意而有情調(diào)的咖啡廳；可以是一個陽光書房；當然也可以是一個獨立的房間，面積上也是計一半面積。

〔復地連城國際約106㎡戶型〕〔凱德視界約89㎡戶型〕點評：雖然標準層一梯設計有3-6戶，但多窗體〔飄窗、陽臺、入戶花園、功能陽臺等〕的設計，有效了彌補了室內(nèi)空氣對流不暢的弊端。亮點：只算一半面積的可變空間亮點：塔樓的多窗體設計亮點：由空中庭院相連的子母套

點評：在9070宏觀政策調(diào)控下，有兩個產(chǎn)權組成的子母套型，有效躲避了普遍住宅和非普通住宅140平方米的界限。進而在減少稅收費用的條件下，滿足了局部客戶對大面積住宅的需求性，從而在以后小戶型一統(tǒng)天下的情況下形成市場的稀缺性。其它代表性戶型圖片舉例〔天陽上河/約89㎡/3室2廳1衛(wèi)〕小結：在9070戶型政策后，大家都把心思集中在如何設計出有特色的90方以下的小戶型，隨著越來越多的新工程上市銷售，這方面競爭的壓力將越來越大，就目前杭州市場而言，不管是開發(fā)商還是消費者，大家都是首次經(jīng)歷這樣一個政策，只要在小戶型設計上稍花心思，市場就很快做出了反映，事實也證明：在相同的面積條件限制下，誰給消費者設計了更多的使用面積，誰就是勝利者，這也是上面所列舉樓盤熱銷的一個共同原因。〔幸福里/約107㎡/3室2廳2衛(wèi)〕

〔嘉泰.馨庭/約67㎡/1室

2廳

1衛(wèi)〕第五局部：有關我們的消費者——以客戶置業(yè)目的及客戶來源地兩個維度來劃分A：市區(qū)首次自主客戶B：丁橋首次自住C：丁橋周邊被動換房D：丁橋周邊主動換房E：投資兼自主客戶置業(yè)目的首次置業(yè)自住杭州客戶省內(nèi)客戶投資兼自住ABCEDE丁橋周邊E細讀客群A類客群-市區(qū)首次置業(yè)客群〔新杭州人〕客群基本特征客群來源來自市中心區(qū)域（主指新杭州人）家庭結構未婚，或剛結婚不久年齡30歲以內(nèi)家庭年收入6-10萬居多交通工具公交車為主、經(jīng)濟型私家車置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)、二次置業(yè)購房用途結婚用房、改善性用房，第一居所價值取向注重性價比，比較務實、理性人群特征新興白領階層，處于事業(yè)奮斗期，擁有較高的學歷，消費非常理性，不容易受媒體影響。普遍認同丁橋的發(fā)展?jié)摿??？腿嘿彿刻卣髻彿縿訖C：購置婚房、改善居住條件購房關注點房產(chǎn)總價、交通便利、戶型結構、生活配套戶型結構：兩房（75-100方），三房（90-120方）總價范圍：兩房：50-60萬元，三房：70-80萬元代表樓盤：旅游紅蘋果兩房（95方兩房，114-115三房）、金海香濱灣（90-100兩房，105-115三房）購房特征：這類人群一般以中等收入家庭為主，承受力有限，購房首先關注房產(chǎn)總價，其次是交通、戶型。首次置業(yè)兩房需求客群帶有一定過度性置業(yè)特點客群基本特征客群來源丁橋區(qū)域內(nèi)企業(yè)員工、剛起步創(chuàng)業(yè)者家庭結構已婚有小孩、未婚單身年齡26-30歲居多家庭年收入5-10萬元交通工具公交車、經(jīng)濟型私家車學歷高中置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)價值取向講究實用，不注重外表人群特征文化水平較低，多為省內(nèi)外來客群，處于事業(yè)起步階段，每天忙于自己工作，對生活品質要求并不高客群購房特征購房動機改善居住條件，結婚用房購房關注點房產(chǎn)總價、戶型結構、交通便利、生活配套戶型結構兩房（70方）總價范圍50-60萬元購房特征對樓盤的品質要求并不高，比較關注房產(chǎn)總價，戶型、生活配套。要求能方便照顧自己工作。B類客群—丁橋首次置業(yè)客戶客群基本特征客群來源來自城東北區(qū)域，居住采荷、景芳等老小區(qū)家庭結構未婚，已婚有小孩年齡30歲以內(nèi)家庭年收入10萬元以內(nèi)，6-10居多交通工具公交車，經(jīng)濟型私家車學歷大專/本科置業(yè)次數(shù)首次、二次置業(yè)價值取向比較注重房屋功能實用性，比較節(jié)儉，注重性價比人群特征年輕人居多，多居住在城東老小區(qū)內(nèi)，部分年輕人與父母同居住在一起。學歷一般，比較理性，關注子女教育?？腿嘿彿刻卣髻彿縿訖C購置婚房、改善居住條件購房關注點戶型結構、房產(chǎn)總價、子女教育、交通便利、生活配套戶型結構兩房（80-100方），三房（100-120方）總價范圍兩房：50-70萬元代表樓盤紅蘋果兩房（95方兩房，114-115三房）、金海香濱灣（90-100兩房，105-115三房）購房特征多由于人口的增多或者小孩長大，帶來居住空間的不足，而被迫購置新房。需求產(chǎn)品以經(jīng)濟型兩房、三房為主。最關注戶型功能實用性，其次總價、交通、生活配套。C類客群-城東北被動換房客群〔丁橋周邊〕客群基本特征客群來源來自城北東區(qū)域，居住采荷、景芳等老小區(qū)家庭結構已婚有小孩年齡35-45歲居多家庭年收入10萬元以上占一半、20萬元占30%交通工具私家車、公交車學歷大專/本科置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)居多價值取向注重產(chǎn)品居住的舒適性，對產(chǎn)品比較挑剔，也比較愛面子人群特征城東富裕階層，社會精英階層，擁有一定的財富積累，工作收入穩(wěn)定，對城東比較有感情。也比較關注子女教育客群購房特征購房動機改善居住條件購房關注點居住環(huán)境、戶型結構、房產(chǎn)總價、交通便利、生活配套戶型結構三房（130-150方）總價范圍80-100萬元代表樓盤萬科魅力之城（130方三房）、金海香濱灣130-140方三房、160方四房購房特征多由于對居住現(xiàn)裝的不滿，希望改善居住環(huán)境。出于舒適性居住的要求，這部分人群需求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質提高，較為關注樓盤的品質、總價、環(huán)境。D類客群—城東北主動換房客群客群基本特征客群來源區(qū)域各類專業(yè)市場企業(yè)、溫州等投資客、杭州市區(qū)家庭結構已婚有小孩年齡36-45歲居多家庭年收入8-20萬元交通工具私家車、公交車學歷高中置業(yè)次數(shù)二次、多次置業(yè)價值取向追求舒適生活，附庸風雅的心理也較重，喜歡用“產(chǎn)品”包裝自己人群特征以中年人為主，生意相對比較穩(wěn)定，收入較高，每天忙于自己生意，對購房消息不靈通，容易受媒體等誘導。小群體內(nèi)意見較容易影響客群決策，購房時多出現(xiàn)“群購”客群購房特征購房動機投資兼且自住購房關注點升值潛力、房產(chǎn)總價、戶型結構、交通便利戶型結構三房（120-150方）總價范圍80-100萬元代表樓盤金海香濱灣130-140方三房、160方四房購房特征此類客群，擁有較高的財富積累，但無良好的投資渠道，多購置房產(chǎn)，做為投資兼且自住。需求產(chǎn)品以大戶型為主，注重面積的增大，對社區(qū)居住環(huán)境、居住舒適度有較高要求E類客群—投資兼自主客戶細分市場特征分析細分市場市場份額發(fā)展趨勢及特征取勝關鍵A類客群（市區(qū)客群）份額一般多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)階段，發(fā)展?jié)摿Υ螅赡艹砷L為城市中堅力量；家庭結構多處在變化當中；首次置業(yè)客群由于有過渡性，可能在數(shù)年后換房或出租；一般會成為區(qū)域的忠實客戶。來自區(qū)域間競爭，關鍵消除區(qū)域抗性B類客群（丁橋首次）份額較多生意處于發(fā)展期，財富積累不多，需要一定的資金做為生意流動資金，因此購房總價有限。隨著此類客群事業(yè)發(fā)展，逐步向E類客群轉變總價控制功能合理以高性價比取勝C類客群（城東北被動換房客群）份額較大事業(yè)上處于發(fā)展期，家庭結構基本穩(wěn)定，在意兒童的教育，多數(shù)面臨房和車的矛盾，居住理念較為實用和節(jié)儉，但對于居住的品質和氛圍也有較高的要求，多數(shù)處在人生壓力較大的階段，屬于較為理性和挑剔的客戶。總價控制功能合理以高性價比取勝D類客群（城東北主動換房客群）份額一般社會精英階層，家庭結構穩(wěn)定，重視居住品質，對于居住和購房有一定經(jīng)驗，比較挑剔，目前絕對數(shù)量較大。功能合理品質提升以價值感取勝E類客群（投資及自主）份額一般生意處于穩(wěn)定期，擁有一定的財富積累，無良好的投資渠道，多希望通過購買房產(chǎn)來保值。購房者多為投資兼且自住，注重居住舒適性、居住氛圍功能合理品質提升以價值感取勝本地塊客群初步定位客戶類型來源購房動機主力客源（60%）來自丁橋周邊中高收入人群如：公務員、市場私營業(yè)主，企業(yè)中層等城東老小區(qū)的改善住房居民熟悉城東北的生活環(huán)境，對城東比較有感情，部分工作在城東次級客源（30%）杭州市區(qū)的中高收入白領階層追求舒適生活的享受，由于收入有限，被郊區(qū)化。同時認同丁橋的發(fā)展?jié)摿ε嫉每驮矗?0％）省內(nèi)其他城市居民和投資者認同丁橋的發(fā)展?jié)摿ΓJ同天陽房產(chǎn)的投資潛力。丁橋便捷交通，杭州大型居住區(qū)比較內(nèi)容本項目客群支撐點居住理念以經(jīng)濟實用為重總價低、可支付性強工作與生活的關系要求兩者交通快捷，節(jié)約生活成本公交發(fā)達，可達性強對配套要求比較豐富，滿足各種需求項目周邊居住配套中心（文體、凈菜超市等）對交通要求比較發(fā)達，多種選擇，滿足出行要求。多條道路直通主城區(qū)，項目附近有公交首末站本地塊客群購置誘因基地資源賦予本工程“城市邊緣區(qū)的成長型板塊〞的特質。同時由于住宅市場受“9070〞政策影響，面臨階段性調(diào)整的現(xiàn)狀。我們所開發(fā)的戶型面積將趨小化，以緊湊戶型為主，但也需充分注意到各房間功能分布問題，保證目標客群居住的舒適度。[戰(zhàn)略突破點]：精致實用兼舒適型產(chǎn)品是本工程的市場時機●具有高度的實用度、舒適度與可支付性〔控制總價，擴大客群容量〕●最大程度滿足目標客群潛在需求，具有廣泛的市場根底與有效的市場支撐。

本地塊客群戰(zhàn)略突破單位所屬行業(yè)經(jīng)營規(guī)模經(jīng)營狀況杭州東帆印刷包裝有限公司印刷包裝公司占地面積2萬多平方米，員工100多人。年產(chǎn)值達5000多萬杭州圣力電器有限公司電器總投資3000萬人民幣，總資產(chǎn)1.8億元人民幣職工人數(shù)156人，其中具有中高級職稱人數(shù)32人杭州西子泵業(yè)有限公司水泵員工200人杭州海通木業(yè)有限公司木業(yè)總資產(chǎn)1億多，員工1000多人年產(chǎn)值近4億元人民幣，年進出口總額達2000萬美元浙江西奧建筑工程有限公司建筑具有土建總承包資質貳級，幕墻、市政、鋼構專業(yè)承包叁級資質，有員工985人。杭州阿思家羽絨制品有限公司羽絨制品生產(chǎn)廠房面積1.5萬平方米，員工人數(shù)大概有300人2005年銷售額分別為370萬、250萬、260萬、120萬、150萬、150萬杭州秋水伊人服飾有限公司服飾公司已在全國擁有600多家專賣店和商場.杭州東聯(lián)廣告印刷有限公司印刷一家集廣告、設計、制版、印刷為一體的專業(yè)公司。注冊資金為1000萬人民幣，有員工200-300余人附：丁橋周邊主要企事業(yè)單位、市場統(tǒng)計表杭州市江干區(qū)丁橋衛(wèi)生院衛(wèi)生院建筑面積2100平方米,單位固定資產(chǎn)370余萬元?，F(xiàn)有醫(yī)務人員36人，其中中級技術人員6人。門診病人日平均180人次浙江省腫瘤醫(yī)院醫(yī)院開放床位1306張，設有19個病區(qū)，建筑面積64297平方米，現(xiàn)有職工近1100人，高級職稱125人，中級職稱299人。據(jù)1963-2006年12月底資料統(tǒng)計，醫(yī)院總門診量已達2452620人次，住院191298人次，手術83757人次。44年收治患者逾二百萬。杭州虎牌集團有限公司電器建筑面積16萬平方米，總注冊資本1.5億元，總資產(chǎn)3.5億元。2005年8月，虎牌綜合實力入選“中國機械500強企業(yè)”排行榜。2006年7月，虎牌綜合實力躋身“中國民營企業(yè)500強”第273位。杭州紙張市場紙張市場投資總額5000萬元，規(guī)劃用地136畝，首期總建筑面積2萬余平方米，鋪位300個，標準鋪位分上下兩層共60平方米，并提供近2萬余平方米倉儲物流服務是杭州乃至浙江省唯一一家以印刷物資貿(mào)易為平臺，以信息交流、物流配送、廣告推廣、技術服務等增值服務為配套，涵蓋印前、印中、印后的新型專業(yè)化市場。杭州超時代電子電子注冊資金人民幣1000萬元，廠房面積一萬平方米以上。

丁橋周邊分布著不同行業(yè)不同層次的企業(yè)共有60來家，（主要有物流、服飾、印刷、建筑、鞋業(yè)等），通過采訪幾家比較大型的企業(yè)了解到，大部份企業(yè)員工福利都比較好，除了普通員工，高級員工的福利可以算得算可觀，大概年收入在7－10萬之間，大部分員工都是外來人員，大部分都有購房的意向，因為這幾年政府對丁橋的大力開發(fā)，促進丁橋房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由經(jīng)濟適用房帶動商品房的發(fā)展，他們都相信丁橋將會成為下一個德勝或大關，他們都看到了其所具備很大的升值空間,因此他們想買房，以來解決了住房問題，二來業(yè)可以當作自住型投資(到時候要是什么原因不在杭州了也可以賣個好價錢)(續(xù)上表)第六局部：有關我們的地塊地塊坐落：江干區(qū)（規(guī)劃丁橋居住區(qū)R21-11-1地塊），東至規(guī)劃小學，南至杭政儲出[2007]40號地塊，西至規(guī)劃六號路，北至規(guī)劃一號路。規(guī)劃用途：住宅（設配套公建）用地土地總面積：61畝容積率：≤2.2出讓方式：掛牌起始價(萬元)：28518每畝單價(萬元)：625樓面地價(元/M2)：4264成交時間：2007-8-29(本地塊在丁橋大型居住區(qū)一期規(guī)劃總平的具體位置)〔一〕本地塊的主要經(jīng)濟規(guī)劃指標〔地塊西北面華元鄰里人家的建筑工地〕〔地塊東北面與繞城高速之間的道路〕〔地塊西南面已建好交付的拆遷安置房〕〔地塊內(nèi)部目前地貌及東南面正在新建的辰秀嘉園經(jīng)濟實用房〕〔二〕本地塊目前周邊地理交通環(huán)境〔紅線上方為本地塊具體位置〕〔三〕地塊SWOT分析題？Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1：地塊地形規(guī)整，附近有大規(guī)模繞城公路綠化帶及東風港景觀帶。S2：項目周邊規(guī)劃有幼兒園、小學等教育配套資源，具有先天的“學區(qū)房”優(yōu)勢。W1：基地東北側靠繞城公路，車流大、污染較嚴重。W2：原較統(tǒng)一的地塊被一分為二，項目面積過小，不利于規(guī)劃布局的展開。W3：公交、商業(yè)配套缺乏，地塊價值在短期內(nèi)尚無法體現(xiàn)。Opportunity機會分析Threat威脅分析O1：丁橋大型居住區(qū)的規(guī)劃，交通、公建等配套設施的跟進，未來升值潛力巨大。本案是第一批被拍賣的土地之一，也將是今后最早受益的樓盤。O2：隨著國家宏觀金融利率的不斷上調(diào)，對于以按揭為主要購房手段的年輕置業(yè)者、中產(chǎn)置業(yè)者來說，每月的還款壓力是他們不得不面對的實際問題，“丁橋”較高的性價對他們有著非常大的誘惑性。T1：丁橋板塊一直給購房者留有著“臟亂差”的印象，對部分主流購房人群（有一定經(jīng)濟實力及受過高等教育）來說是無法接受的。T2:丁橋目前的開發(fā)以經(jīng)濟適用房為主，如何使消費群認識丁橋片區(qū)的居住價值，將是本案營銷工作中一個非常關鍵的問題?！菜摹车貕K綜合評估分析從2.2的容積率來看：本地塊的未來建筑形態(tài)以小高層為主，如何從小高層建筑已普及的丁橋板塊〔經(jīng)濟實用房也已經(jīng)是小高層〕凸顯出來，是我們從規(guī)劃及建筑方面值得伸入思考的問題。從周邊環(huán)境來看：本地塊緊鄰杭州繞城高速，雖與高速之間有數(shù)十米之遠，同時中間還有綠化隔離帶，怎么從建筑材料方面去躲避噪音等方面的不利影響將是我們建筑設計的重點之一。從面積規(guī)模來看：本地塊規(guī)劃總建筑面積為891176㎡，相對較小，不利于整體規(guī)劃布局設計，如果與新筑地塊聯(lián)合開發(fā)，將更利于產(chǎn)品的規(guī)劃設計，但如果是單獨開發(fā)建設，如何規(guī)劃設計出特色產(chǎn)品將相當關鍵。本地塊地形較為規(guī)整，但面積較?。痪o鄰繞城高速，但公共交通方面的配套很不成熟；周邊環(huán)境一般，無可以明顯借鑒的環(huán)境資源，但依托于丁橋10萬㎡大型居住區(qū)〔二期還有10余萬㎡〕的整體配套，未來在交通、學校、商業(yè)等方面的綜合配套將會逐漸成熟。說明：本工程最大的優(yōu)勢在于工程所處的地段具有良好的開展前景、交通便捷、距離主城區(qū)較近等特征，如何利用并充分挖掘工程特有的資源，打破工程目前配套設施與環(huán)境等的局限性，塑造工程獨特的居住理念，滿足潛在客群內(nèi)在的居住需求，是本工程定位的方向所在?！参濉潮镜貕K相鄰地塊——未來的關鍵競爭對手就丁橋板塊目前情況而言，商品房開發(fā)還未真正起步，而第一個商品房開發(fā)工程極有可能在廣宇R21-06號地、新筑R21-11-2號地及本地塊之間產(chǎn)生，從這幾塊地的出讓面積、日容積率、土地用地及未來的建筑面積來看，都表現(xiàn)出諸多相似性，但從各方面的綜合條件來看，廣宇R21-06號地的各項經(jīng)濟指標要約占優(yōu)勢，同時地理位置上沒有噪音等不利因素影響，同時緊鄰該板塊未來的商業(yè)中心與休閑公園。土地坐落容積率樓面地價（元/M2)出讓面積（M2）土地用途綠化率總成交價格（萬元）競得人丁橋居住區(qū)R21-06地塊2.0424058714住宅（設配套公建）用地49800廣宇集團股份有限公司丁橋居住區(qū)R21-11-2地塊≤2.2466234319住宅（設配套公建）用地32000杭州新筑置業(yè)有限公司丁橋居住區(qū)R21-11-1地塊≤2.2426440508住宅（設配套公建）用地38000杭州祥瑞置業(yè)有限公司丁橋居住區(qū)R21-1地塊≤2.248253住宅（設配套公建）用地≥30％丁橋居住區(qū)R21-5地塊≤2.440578住宅（設配套公建）用地≥30％〔丁橋板塊目前已成功出讓及即將出讓的商品房用地經(jīng)濟指標統(tǒng)計表〕除了以上經(jīng)濟規(guī)劃指標方面的研究外，下面我們接著深入研究一下同時杭州外鄉(xiāng)開發(fā)商拿下的廣宇R21-06號地與新筑R21-11-2號地，雖然我們目前對于這兩塊地未來的產(chǎn)品設計還不能具體深入研究，但我們或許可以從這兩個開發(fā)商在杭州相似區(qū)域已開發(fā)的工程三墩的廣宇西城年華及城北的聯(lián)合世紀新筑上得到一些啟示。項目名稱總建面積（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）價格（元/㎡）產(chǎn)品設計團隊廣宇西城年華26萬2.6

2幢板式小高層4幢板式高層8幢點式高層42-22690余㎡兩房120-140㎡三房160余㎡四房均價12000澳大利亞柏濤（建筑）香港泛亞易道（環(huán)境）聯(lián)合世紀新筑15萬2.43幢點式高層4幢板式小高層1幢單身公寓50-17550—70㎡單身公寓80-110㎡兩房115-140㎡三房9500以上杭州城建設計院（建筑）原田華建筑景觀咨詢（景觀）分析：依上面兩個工程的產(chǎn)品設計來看：廣宇與新筑都有在杭州近郊或緊鄰主城區(qū)地段開發(fā)小高層或高層住宅的相關經(jīng)驗，在戶型方面堅持了經(jīng)濟型戶型與享受型戶型多樣化設計，目前的銷售去化率都已經(jīng)到達了90％以上，其中世紀新筑1154套所有房源僅剩躍層的3套〔來自9月21日杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)〕，銷售率接近100％，同時銷售價格同首期開盤時的價格都有了較大幅度的提升。產(chǎn)品設計研究項目名稱廣宇西城年華聯(lián)合世紀新筑規(guī)劃特色院落式布局/2萬方中央花園/點式塔樓與圓弧形板樓的巧妙結合/架空層花園/品牌新風系統(tǒng)/斷橋隔熱/中空玻璃/內(nèi)開彩色鋁合金窗/日立品牌電梯/外墻及屋面保溫技術“沙龍社區(qū)”開發(fā)模式/1萬多方中心庭院/1萬方市政景觀綠化帶24小時熱水/進口“FRANCEAIR”新風系統(tǒng)/廣州日立（合資）電梯/室內(nèi)游泳池/彩色可視對講系統(tǒng)建筑風格現(xiàn)代簡約風格現(xiàn)代簡約風格圖片舉例

產(chǎn)品深入研究

〔工程鳥瞰圖〕〔中央花園效果圖圖〕〔建筑實景圖〕〔99㎡戶型圖〕〔工程鳥瞰圖〕〔沿河建筑實景圖〕〔建筑實景圖〕[工程產(chǎn)品定位]：建筑形式塔、板結合，動感、時尚的園林式社區(qū)塔、板結合：主要基于地塊的具體特點所決定的。動感、時尚：主要從所定位的客群角度出發(fā)闡述。園林社區(qū)：工程鄰繞城高速，為消除客戶的心理障礙，勢必要求我們在內(nèi)部景觀上精心打造。第七局部：工程產(chǎn)品建議〔一〕、總體規(guī)劃布局幼小學次入口、消防通道小高層及高層住宅精品商業(yè)街〔西北側〕入口及主題會所〔西北側〕東北面考慮塔樓、板塔結合樓南面主要考慮板樓隔離帶及繞城高速景觀軸〔中央花園〕由于本工程容積率的限制，本工程全部設計成板樓產(chǎn)品必然會造成占地面積過大，影響社區(qū)綠化率及園林的品質。故建議在平衡園林規(guī)劃及建筑單體的前提下，塔樓與板樓的建筑面積應該保持一定的比例。塔樓：板樓＝3：7♂塔樓類型及位置擺放詳細建議建議本工程選用一梯三至四戶新型塔樓形式，如Y字型、風車形，蝶形等，既照顧到客戶對日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中央花園，戶型設計中盡量戶戶朝向景觀，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值〞。東北側地塊開口較小，建議沿路布置新型塔樓。〔或塔樓與板樓的結合，即通常所稱的板塔結合樓?！彻こ號|北側塔樓或板塔結合樓設置的優(yōu)勢：●在冬季可遮擋西北風；●東北部沿繞城公路噪音較大，可起到屏蔽作用。塔樓與板樓關系

♂板樓類型及位置擺放詳細建議杭州的建筑根本以板樓為主，丁橋經(jīng)濟適用房亦是如此，主要原因是采光通風效果好，受到普遍性青睞。建議本工程的板樓設計成一梯三戶的新型板樓，布置位置為中南側區(qū)域。中南側區(qū)域板樓設置優(yōu)勢：南側區(qū)域及中間區(qū)域不管是噪音還是景觀都較好，是地塊的“高價值區(qū)〞，適合設置工程的高端產(chǎn)品，可以打造出社區(qū)精品?？臻g布局

圍合形成的中央大花園中式架空層從?丁橋讀地手冊?里一系列待拍賣地塊的經(jīng)濟技術指標分析可得出，丁橋工程的共性是占地面積都不是很大，因此，在規(guī)劃中表達出必要的特色顯得尤為重要。整體建筑布局建議設計一中心花園，形成公共交往空間。在社區(qū)中南部的板樓樓體中，采用層高大于4.5米高的底層架空層，庭院中的綠化從架空中穿過，人在其中，視野通透。本工程占地有限，園林的合理營造是本工程有待解決的首要問題，通過損失局部樓體首層面積，營造大面積的景觀園林是非常值得的。由動至靜的轉換建立小區(qū)內(nèi)部景觀秩序的起點多重過渡空間表達人居關心小區(qū)主入口

大型商業(yè)配套便捷的生活配套，現(xiàn)代生活的追求商業(yè)街：提升商業(yè)形象，滿足生活配套。設計要點：◆建筑層高挑高◆空調(diào)室外機組設置在北部◆門前沿街設置局部環(huán)藝小品◆水、電、有線電視入戶，集中抄表◆獨立電路布線◆建筑框架結構預留業(yè)主加層位置◆