淮海國際商務大廈項目分析簡報

研發(fā)處2007/12/30淮海國際商務大廈工程簡報一、工程情況簡介二、板塊分析三、問題與結論四、價格建議工程情況簡介本項目淮海國際商務大廈工程地處上海市黃浦區(qū)。本工程具體位于淮海東路南側(cè)，近云南南路?；匚恢霉こ绦再|(zhì)：純辦公樓基地用地面積：2021.5m2總建筑面積：17323.27m2地上建筑總面積：14448m2〔22層〕地下室建筑總面積：2884m2〔2層〕建筑高度：84.3m容積率：7.36建筑密度：36.4％綠化率：10.9％停車位：70稀缺小規(guī)模辦公產(chǎn)品建筑指標建筑指標半包圍狀態(tài)，僅一面臨街主入口臨街車流動線圍繞建筑體施工車唯一入口樓層層面積（m2）用途小計（m2）層高地下部分地下2層1432.17設備停車1432.174.75地下1層1085.49停車1085.494.05地上部分層高1層702.12商業(yè)702.125.202層904.96商業(yè)904.964.403層866.22商務配套866.223.604層633.30辦公633.303.605層673.37辦公673.373.606～21層673.36辦公10773.763.6022層251.88辦公251.883.60可售建筑面積14805.61總建筑面積17323.27備注此表分層數(shù)據(jù)為預測繪數(shù)據(jù).建筑指標建筑指標大堂大堂面積偏小，進深較短，挑高三層商業(yè)局部為臨街雙開門，單間使用面積在40、90左右394142809535通往二層與地下室唯一出入口產(chǎn)品根本面朝淮海路,共7間使用面積在40-80m2之間得房率約為55%預計建筑面積到達約75-145m2建筑指標淮海東路75.174.6144.976.176.8139.8107.5工程現(xiàn)狀工程已于2005年10月開工；主體結構現(xiàn)已根本完成，2006年9月底結構封頂；工程建設進度工程現(xiàn)狀板塊分析板塊分析淮海中路人民廣場延安東路人民路根據(jù)工程周邊辦公分布特征將其分為四大板塊：人民廣場延安東路淮海中路人民路人民廣場傳統(tǒng)核心的商業(yè)中心和軌道交通的樞紐，以萊福士廣場為代表的甲級寫字樓，是市中心城區(qū)規(guī)模最大商務商貿(mào)中心。萊福士廣場港陸廣場明天廣場天安中心仙樂斯廣場海通證券區(qū)域項目層數(shù)標準層面積(㎡)單間面積(㎡)得房率租金（元/平米*天）物業(yè)費（元/平米*月）電梯出租率租金范圍人民廣場來福士廣場512198.89121-42270%103212部奧的斯98%5.2-10仙樂斯廣場372153131-43470%7.228迅達17臺90%明天廣場55000200-50055%5.6282部三菱95%天安中心281600100-20082%8228部迅達95%港陸廣場36150080-25066.70%5.226客8部貨2部90%海通證券大廈351500～180070-18067%10257部90%人民廣場來福士廣場海通證券大廈天安中心仙樂斯廣場延安東路區(qū)域項目層數(shù)標準層面積(㎡)單間面積(㎡)得房率租金（元/平米*天）物業(yè)費（元/平米*月）電梯出租率租金范圍延安東路旺角廣場24131060-12070%4.525OTIS6部60%4-7.4海洋大廈21130064-16372%7.429客10部貨1部85%高登金融大廈1689195-25070%4.4204部85%外灘新界261300、2500110-60060%4.5214部三菱90%東海商業(yè)中心231500100-20072%4.422.4客12部貨3部90%聯(lián)誼大廈3093074-11468%4244部日立95%旺角廣場海洋大廈高登金融大廈外灘新界東海商業(yè)中心聯(lián)誼大廈沿延安東路高架，以海洋大廈為代表的新建中高檔寫字樓群，由于靠近高架且交通動線不佳，租金相對人民廣場較低。延安東路東海商業(yè)中心高登金融大廈旺角廣場海洋大廈外灘新界淮海中路從黃陂南路到陜西南路一帶的高檔商品消費區(qū)、嘉華中心等新興的高檔寫字樓群。企業(yè)天地蘭生大廈金鐘廣場大上海時代廣場上海廣場力寶廣場香港廣場瑞安廣場中環(huán)廣場香港新世界區(qū)域項目層數(shù)標準層面積(㎡)單間面積(㎡)得房率租金（元/平米*天）物業(yè)費（元/平米*月）電梯出租率租金范圍淮海中路香港廣場38127292-21265%7.232客25部貨2部95%6.4-13力寶廣場401200142-20055%835富士達8部95%淮海國際廣場451600自由分割70%831客8部貨1部95%香港新世界大廈601008-1886自由分割70%8.332TOSHIBA14部90%瑞安廣場262300120-38070%11.428客9部貨2部90%企業(yè)天地10，21200060-30070%133014部迅達100%中環(huán)廣場381500自由分割70%1230客梯11部90%金鐘廣場453000100-30065%6.4276部OTIS90%蘭生大廈27120080-20068%6.529三菱7部95%嘉華中心371800150-40070%123019部東芝100%淮海中路嘉華中心力寶廣場企業(yè)天地香港廣場瑞安廣場人民路淮海中華大廈金天地恒積大廈柳林大廈永銀大廈柳林路以西，淮海中路以南的區(qū)域，除永銀大廈外，以老式的商住樓為主，檔次較低，設備陳舊。區(qū)域項目層數(shù)標準層面積(㎡)單間面積(㎡)得房率租金（元/平米*天）物業(yè)費（元/平米*月）電梯出租率租金范圍淮海東路恒積大廈20200060-20068%4226部寶來電梯90%3.5-6金天地21160050-16870%3.5103部三菱60%淮海中華大廈321800100-20075%4.385部三菱95%永銀大廈161100120-37067%6255部三菱100%柳林大廈33150050-16067%4255部三菱90%人民路金鐘廣場柳林大廈淮海中華大廈恒積大廈金天地4.8-12元/平米*天5.2-10元/平米*天2.7-6.3元/平米*天3.5-6元/平米*天本工程所處區(qū)域較周邊區(qū)域為一個租金低谷隨著淮海中路辦公的飽和，對本工程未來租金有一定的拉動工程銷售前景看好稀缺性決定價格空間大中心結論：使用價值決定投資價值將本工程作為投資產(chǎn)品分析投資產(chǎn)品投資回報率其他選擇價格空間依據(jù)對于工程投資保證租金預估物業(yè)名稱層數(shù)量體（萬㎡）單位租金（元/㎡/天）入住率（%）永銀大廈1616100金鐘廣場4515690蘭生大廈395.946.595柳林廣場334.1490淮海中華大廈324.14.395恒積大廈206490周邊辦公租金在4-6元/天/㎡之間本工程規(guī)模品質(zhì)與永銀大廈相當本工程租金可以到達6元/天/㎡

市場認可稅前投資回報率：8%

入住率取均值：95%；市場認可售價為：26000元/平米本工程能否保證該售價？存在多少上浮空間？投資回報率投資保證其他選擇能否保證該售價？宏觀市場位置環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域市場軌道交通：M8線連接三林上南、淮海路、人民廣場、虹口足球場和楊浦地區(qū)。07年底試運營一號線本項目M步行約5分鐘南京西路商務區(qū)淮海中路商務區(qū)豫園商圈二號線M8線（規(guī)劃中）地面交通：本工程臨近主干道，淮海路、西藏路，延安路高架商務商業(yè)環(huán)境：臨近南京西路、淮海路商業(yè)商務區(qū)與豫園商圈宏觀市場位置環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域市場淮海東路云南南路人民路淮海中華大廈淮云大廈本工程公寓淮海賓館人壽大廈沿街商鋪雙向單車道宏觀市場位置環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域市場不利于整體形象提升商務商業(yè)綜合用地公共綠地環(huán)境:根據(jù)規(guī)劃,現(xiàn)有臨時搭建的商鋪將撤除或改建為公共綠地，改建方案未定形象:憑借本公司的專業(yè)度，通過包裝宣傳提升整體形象宏觀市場位置環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域市場對策：租金穩(wěn)步上漲，控制率連年下降,寫字樓行情近期一路攀升，行情看好隨著上海經(jīng)濟穩(wěn)步增長，投資增多，未來幾年內(nèi)仍將保持增長勢頭黃浦區(qū)與盧灣區(qū)辦公出售市場供給缺乏，連續(xù)一年供不應求上海甲級寫字樓租金和空置率走勢宏觀市場位置環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域市場物業(yè)名稱層數(shù)量體（萬㎡）單位租金（元/㎡/天）物業(yè)費（元/㎡/月）入住率（%）大上海時代廣場309.329.23395香港廣場3847.23295瑞安廣場265.7611.352990香港新世界大廈6013.78.33290中環(huán)廣場385.46123090力寶廣場406.583595中海大廈263.026.82595上海廣場366.46.42690企業(yè)天地10,217.81230100永銀大廈161625100金鐘廣場45156.42590蘭生大廈395.946.52995柳林廣場334.142590淮海中華大廈324.14.3895人壽大廈自用自用自用自用自用恒積大廈20642290高租金主要集中在柳林路西側(cè)，在6.5-12元/㎡/天左右，東側(cè)租金相對較低，在4-6.5元/㎡/天；在地段認知度和硬件設施配套上存在的差異是形成租金差異的主要原因；租賃市場宏觀市場位置環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域市場二手辦公價格在22000-24000元/m2；一手價格26000元/m2區(qū)域內(nèi)無新建辦公樓，無直接競爭對手區(qū)域內(nèi)辦公樓價格行情逐年上漲在售市場宏觀市場位置環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域市場宏觀市場位置環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域市場序號分類項目配置及服務范圍（暫定）品牌1硬件設備電梯辦公區(qū)域4臺，裙房觀光梯1臺進口品牌2空調(diào)全中央空調(diào)BA控制、高舒適度的新風系統(tǒng)。進口品牌3通訊中國電信、中國網(wǎng)通。/4覆蓋移動、聯(lián)通、小靈通、天翼通、無線對講。/5網(wǎng)絡中國電信、中國網(wǎng)通、天翼通。/

樓宇自控控制：中央空調(diào)、泛光照明等；監(jiān)視：高壓配電、水箱集水井高低水位、水泵等。進口品牌6消防報警覆蓋整個大樓。進口品牌7技防報警每個單元設置應急報警與大樓監(jiān)控中心聯(lián)通。能美

背景音像應急時可切換為消防廣播。進口品牌8監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視大樓所有公共區(qū)域。進口品牌9車庫機械式停車和地面停車。/10裝修標準外墻全玻璃幕墻。/11內(nèi)墻高級涂料、石材。進口品牌12辦公房套內(nèi)高級礦棉板吊頂；高級塊狀地毯。/13公共走道高級礦棉板吊頂；高級塊狀地毯或石材。/14大堂高級石材、木材、玻璃綜合裝飾。/15衛(wèi)生間高級墻、地磚、礦棉板吊頂、臺盆、坐便器、隔斷等；電加熱熱水。/16其它商務中心復印、傳真、發(fā)送郵件、打印、票務等/17會議中心高級配置中、小型會議室/18專賣店

/19物業(yè)管理仲量聯(lián)行/位置環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)宏觀市場面積小品質(zhì)中高上海辦公總體走勢看好稀缺地段地鐵支撐能夠保證26000元/平方米區(qū)域市場租售旺盛行情看漲價格空間有多大？投資門檻是否過高是否存在競爭對手有無其他更好投資產(chǎn)品？本工程產(chǎn)品建筑面積：74-145m2對于辦公產(chǎn)品，投資門檻相對較低以每平方26000估算主力總價預計在200萬左右使用面積（m2）建筑面積（m2）預計總價（萬元）141.174.64194241.3475.07195341.9176.11198442.2776.76200559.18107.47279676.96139.76363779.77144.86377投資回報率投資保證其他選擇物業(yè)名稱層數(shù)量體（萬㎡）開盤日期出售率（%）主力面積（㎡）主力總價（萬元）均價（元/㎡/）物業(yè)費（元/㎡/月）備注大眾金融大廈3252005.952.1200320160004.8商住樓金天地210.22005.5--1303302600012辦公部分12月月底開盤旺角廣場253.82005.59890-1902502600025檔次較高嘉匯國際35102006.93060-801382300016小戶型為主B&W175.4即將開盤--70-100175-2502500020--選取內(nèi)環(huán)線以內(nèi)、蘇州河以南區(qū)域內(nèi)的在售產(chǎn)權辦公樓：在同一檔次上無競爭對手本案投資回報率投資保證其他選擇綜上所述：工程銷售前景看好稀缺性決定價格空間大價格建議2、售價估算本工程辦公局部建筑面積為：12300㎡預計一年后租金為：6-6.5元/平米天；收益率為：8%；入住率取均值：95%；依據(jù)收益公式：P＝a/r

(4.8～5)×365×95%8%可得工程單位售價為：26000-28000元/平米那么本工程辦公總體售價為：億元P＝物業(yè)名稱層數(shù)量體（萬㎡）單位租金（元/㎡/天）入住率（%）永銀大廈1616100金鐘廣場4515690蘭生大廈395.946.595柳林廣場334.1490淮海中華大廈324.14.395恒積大廈206490周邊辦公租金在4-6元/天/㎡之間本工程規(guī)模品質(zhì)與永銀大廈相當根據(jù)近三年甲級寫字樓租金增長情況，2007年租金將上漲10%左右到達：6-6.5元/天/㎡之間1、租金估算根據(jù)工程優(yōu)勢與稀缺性對未來一年價格進行修正：保守估計+5%單價：27000-29000辦公總體售價為：億元樂觀估計+10%單價：29000-30000辦公總體售價為：億元辦公樓金鐘廣場上海廣場柳林廣場淮海中華大廈海通證券大廈恒積大廈金天地國際大廈

金鐘廣場位置盧灣區(qū)淮海中路98號開發(fā)商金鐘商業(yè)發(fā)展有限公司總建筑面積91781.92平方米標準層面積約3,000㎡（建筑面積）主力面積100-150

㎡停車位200個左右得房率65%凈層高2.45米架空地板100mm車位價格2000元/個/月（租賃）乘客電梯6部OTIS客梯2部貨/消防梯2部觀光電梯空調(diào)設備進口TRANE中央空調(diào)空調(diào)運營時間：周一~周五9:00~18:00超時收費：RMB0.2/m2/小時入口大堂大堂挑空2層，面積較小外墻材料不銹鋼飾框＋雙層中空玻璃幕墻交房標準天花吊頂、架空地板、地毯、涂料墻等建筑層數(shù)1—5層為大型綜合商場，單層面積3500—4300平方米。6—9層設酒樓、娛樂及會所，單層面積2600—2800平方米。10—45層為寫字樓，單層面積500—3000平方米，均可自由組合。基本信息產(chǎn)品附加值金鐘廣場標準層平面圖位置黃浦區(qū)西藏中路268號開發(fā)商凱德置地（中國）總建筑面積112143㎡標準層面積2198.89㎡層數(shù)51層停車位地庫共設498個停車位，地面共設15個停車位得房率73%-76%凈層高2.7m；樓板與樓板間高度4.05米架空地板150mm建筑層數(shù)1—7層為大型綜合商場8-51層為寫字樓外墻花崗巖及雙層鋁制玻璃幕墻。電力供應電壓為380伏三相50赫茲，220伏單相50赫茲電

梯客用電梯12部進口“奧的斯”雙箱電梯(24人/1800公斤)服務于2個辦公區(qū)域服務電梯2部進口“奧的斯”電梯(21人/1600公斤)服務于地下三層至五十一層標準地板載重量4千牛頓/平方米中央空氣

調(diào)

節(jié)中央恒溫變風量空調(diào)系統(tǒng)，壁裝式溫度調(diào)節(jié)器，每層約30個恒溫變風量空調(diào)控制箱通訊系統(tǒng)共10000條電話線；一個衛(wèi)星天線可接收電視節(jié)目來福士基本信息產(chǎn)品附加值25-32層平面圖8-20層平面圖上海廣場外灘中心位置黃浦區(qū)延安東路222號開發(fā)商金光集團總建筑面積80000平方米標準層面積2253-2270㎡車位車庫：499個；地面：64個得房率75%凈層高2.68米標準地板承載量200公斤/平方米架空地板100mm建筑層數(shù)50層應急電源2臺2250千瓦的應急發(fā)電機在緊急情況下維持大樓基本設施的運作。電

梯21部進口三菱電梯服務于3個辦公區(qū)域；1部進口三菱電梯服務于地下三層至1樓大堂2部進口三菱的消防服務電梯服務于地下2層到50層中央空調(diào)四管式恒溫變風量空調(diào)系統(tǒng)，溫度可由電子溫度調(diào)節(jié)器控制。通訊功能兩路光纖接入；光纖及超5類電纜垂直布線；通訊設備可支持ADSL、ISDN、DDN、E1及寬帶接入物業(yè)管理怡高物業(yè)服務（中國）有限公司基本信息產(chǎn)品附加值標準層平面圖柳林廣場淮海中華大廈位置黃浦區(qū)人民路885-905號開發(fā)商上海南嘉房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總建筑面積41982平方米標準層面積約1800㎡（建筑面積）單間面積100-200㎡得房率75%凈層高2.5米架空地板100mm車位價格1500元/個/月（租賃）建筑層數(shù)28F外墻鋁板玻璃幕墻石幕墻入口大堂大理石地坪、石材與優(yōu)質(zhì)木墻面電梯5臺三菱原裝電梯、1臺貨梯智能化系統(tǒng)英國TREND智能型樓宇設備自動化管理系統(tǒng)，大廈進出口及主要通道電視監(jiān)控及電子巡更系統(tǒng)，日本JVC背景音樂系統(tǒng)。中央空調(diào)開利中央空調(diào)通訊功能數(shù)據(jù)信息點有線電視進戶基本信息產(chǎn)品附加值淮海中華大廈標準層平面圖海通證券大廈位置黃浦區(qū)廣東路689號開發(fā)商上海谷元房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總建筑面積65000平方米標準層面積約1800㎡（建筑面積）單間面積70-180㎡得房率75%凈層高3.85米架空地板100mm車位價格1500-1800/月車位數(shù)量約200個建筑層數(shù)35F地下3層為車庫1-5層為商業(yè)裙房消防系統(tǒng)