中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書-中指研究院

中國房地產(chǎn)

代建行業(yè)發(fā)展

藍(lán)皮書

第2版

中指研究院

BlueBook

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Agent-constructionIndustry

SecondEdition

企業(yè)管理出版社

ENTERPRISEMANAGEMENTPUBLISHINGHOUSE

中指研究院

中指研究院（ChinaIndexAcademy,簡稱

“中指院”）是中指控股有限公司（ChinaIndex

HoldingsLtd.)歷時(shí)最長的下屬機(jī)構(gòu)。中指研究院

建立了龐大的數(shù)據(jù)庫——CREIS中指數(shù)據(jù)庫，涵

蓋土地、住宅及商用物業(yè)、企業(yè)、宏觀經(jīng)濟(jì)等數(shù)

據(jù)?；陂L期深厚的數(shù)據(jù)積累，中指研究院的研

究成果已成為房地產(chǎn)及上下游相關(guān)行業(yè)的重要決

策參考，出版的專著填補(bǔ)了多項(xiàng)行業(yè)研究空白；

研究成果在中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ChinaRealEstateIndex

System,簡稱CREIS)是一套以價(jià)格指數(shù)形式來

反映全國各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展

趨勢(shì)的指標(biāo)體系和分析方法。它由國務(wù)院發(fā)展研

究中心、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)等于1994年發(fā)起，

1995年通過部級(jí)評(píng)審，2005年再次通過由國務(wù)院

發(fā)展研究中心、建設(shè)部、國土資源部、中國銀監(jiān)

會(huì)、清華大學(xué)和北京大學(xué)等單位的著名專家學(xué)者

組成的鑒定委員會(huì)的學(xué)術(shù)鑒定。中國房地產(chǎn)指數(shù)

系統(tǒng)（CREIS)目前覆蓋全國主要城市，定期發(fā)布

中國主要城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，包括新房價(jià)格指

數(shù)（綜合指數(shù)、住宅指數(shù)、寫字樓指數(shù)、商鋪指

數(shù)）、百城新建住宅價(jià)格指數(shù)、百城二手住宅價(jià)

格指數(shù)及租賃價(jià)格指數(shù)等。2010年起，中國房地

產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)啟動(dòng)“百城價(jià)格指數(shù)”研究，每月發(fā)

布100個(gè)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)，成為中國覆蓋范

圍最廣、城市最多的房屋價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)。

中國房地產(chǎn)

代建行業(yè)發(fā)展

藍(lán)皮書

第2版

中指研究院

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圖書在版編目(CIP)數(shù)據(jù)

中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書/中指研究院著.

—2版.—北京:企業(yè)管理出版社,2021.5

ISBN978-7-5164-2389-9

Ⅰ.①中…Ⅱ.①中…Ⅲ.①房地產(chǎn)業(yè)-經(jīng)濟(jì)發(fā)展-

研究報(bào)告-中國Ⅳ.①F299.233

中國版本圖書館CIP數(shù)據(jù)核字(2021)第085380號(hào)

書名:中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

作者:中指研究院

責(zé)任編輯:尚元經(jīng)鄭小希

書號(hào):ISBN978-7-5164-2389-9

出版發(fā)行:企業(yè)管理出版社

地址:北京市海淀區(qū)紫竹院南路17號(hào)郵編:100048

網(wǎng)址:

電話:編輯部(010)68414643發(fā)行部(010)68701816

電子信箱:qiguan1961@163.com

印刷:北京市密東印刷有限公司

經(jīng)銷:新華書店

規(guī)格:170毫米×240毫米16開本19印張268千字

版次:2021年5月第1版2021年5月第1次印刷

定價(jià):90.00元

版權(quán)所有翻印必究·印裝錯(cuò)誤負(fù)責(zé)調(diào)換

《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》(第二版)

編委會(huì)名單

主編莫天全黃瑜

副主編李建橋高院生劉水

編委會(huì)成員(按姓氏拼音排序)

蔡戈鳴遲峰樊紅雷胡葆森華學(xué)嚴(yán)

黃瑜李軍張盼盼張鵬趙勝華

朱燦朱榮斌

編輯部王琳顏海清孫小東劉雪瑞丁曉

李連成黃警汪勇黃秀青張化學(xué)

樊鵬飛程宇黃雪胡佳娜高小妹

梁波濤黃月林李濤童曉玲蘇宇

尹興婷郝夢(mèng)媛

序一

時(shí)隔四年再次收到我國代建行業(yè)發(fā)展報(bào)告的書稿時(shí),內(nèi)心充滿了期

待,急切地想知道,經(jīng)過四年的發(fā)展,我國房地產(chǎn)代建行業(yè)又發(fā)生了哪些

變化,取得了哪些進(jìn)步,積累了哪些新的經(jīng)驗(yàn),創(chuàng)新了哪些服務(wù)模式,尤

其是有哪些最佳實(shí)踐案例可以分享。讀完書稿,主要有三點(diǎn)感受和讀者

分享。

一是有更多企業(yè)涉足房地產(chǎn)代建行業(yè)。黨的十九大以來,基于房住不

炒定位的住房制度和房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境,加速了我國房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)

型發(fā)展的步伐,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到代建業(yè)務(wù)對(duì)于企業(yè)持續(xù)發(fā)展

的意義,開始探索如何從土地、資金等生產(chǎn)要素驅(qū)動(dòng)的傳統(tǒng)發(fā)展模式,向

知識(shí)、價(jià)值、管理驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變;如何借助品牌商譽(yù)、專業(yè)

團(tuán)隊(duì)和平臺(tái)文化等投入擴(kuò)大服務(wù)杠桿,在獲取管理服務(wù)費(fèi)收入的同時(shí),進(jìn)

一步分享資產(chǎn)增值收益和服務(wù)增值收益,在實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利能力提升的同

時(shí),也提高企業(yè)發(fā)展的韌性。與此同時(shí),社會(huì)各界也越來越熟悉房地產(chǎn)代

建行業(yè),感受到了代建行業(yè)通過提供高水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù),提高了開發(fā)建設(shè)

質(zhì)量和水平,降低了開發(fā)建設(shè)成本,提升運(yùn)營管理效率,為社會(huì)創(chuàng)造了新

的價(jià)值,因此有了更多的代建需求。

二是優(yōu)秀案例更加豐富多元,更加鮮活。書中最重要的內(nèi)容,是第二

篇關(guān)于中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展特征的剖析和優(yōu)秀案例介紹。研究團(tuán)隊(duì)采

用定性和定量分析相結(jié)合的方法,從品牌影響力、經(jīng)營管理能力、團(tuán)隊(duì)建

設(shè)能力以及資源整合能力四個(gè)方面,對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)代建企業(yè)進(jìn)行了評(píng)價(jià),

002中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

篩選出13家典型代表性企業(yè),并介紹了來自典型代表性企業(yè)的優(yōu)秀實(shí)踐

案例。這些案例內(nèi)容豐富、模式多元、各具特色,既有華潤置地深圳灣體

育中心“春繭”代建代運(yùn)營項(xiàng)目案例,也有房地產(chǎn)代建領(lǐng)先企業(yè)綠城管理

成功上市案例,還有借助綠色科技、增值賦能、資源整合等特殊能力拓展

代建服務(wù)的案例。值得指出的是,堅(jiān)持實(shí)踐導(dǎo)向、問題導(dǎo)向,深化案例研

究,不僅可以更好地推動(dòng)房地產(chǎn)代建行業(yè)的規(guī)范健康發(fā)展,也能讓世界更

好地理解中國實(shí)踐、吸收中國經(jīng)驗(yàn),為世界范圍的房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展貢

獻(xiàn)中國方案。

三是代建行業(yè)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。對(duì)中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研

究,雖然占據(jù)的篇幅是三篇中最少的,但應(yīng)該也是讀者最關(guān)注的內(nèi)容。從

商品房代建、政策性住房代建和資本代建三個(gè)主要代建服務(wù)業(yè)務(wù)看,其市

場(chǎng)容量有進(jìn)一步發(fā)展空間,尤其是來自政府的政策性住房代建和來自投資

基金等機(jī)構(gòu)投資者的資本代建,還有發(fā)展住房租賃市場(chǎng)過程中的資本代建

代運(yùn)營機(jī)會(huì),至少從現(xiàn)有國際經(jīng)驗(yàn)看這些維度的發(fā)展前景尤其值得期待。

所以房地產(chǎn)代建企業(yè)需要進(jìn)一步加強(qiáng)品牌和管理能力建設(shè),加快地產(chǎn)科技

研究和應(yīng)用步伐,建設(shè)強(qiáng)大的數(shù)字化運(yùn)營管理平臺(tái),打造為委托方提供規(guī)

劃、設(shè)計(jì)、營銷、招租、投資融資、資產(chǎn)管理等一體化解決方案的核心能

力,科學(xué)把控建設(shè)質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)。對(duì)中國房地產(chǎn)代建行業(yè)而言,則要加

速行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范、行業(yè)倫理標(biāo)準(zhǔn)的制訂完善和推廣實(shí)施工作,加強(qiáng)

行業(yè)自律,持續(xù)提升全社會(huì)對(duì)代建行業(yè)的信任和信心。

總體而言,第二版《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》的基礎(chǔ)更扎

實(shí)、更加系統(tǒng)深入,案例內(nèi)容更加鮮活、解讀更加精準(zhǔn),讓讀者可以通過

此書分享來自中國房地產(chǎn)代建行業(yè)一線的卓越案例、最佳實(shí)踐。非常感謝

本書編委會(huì)和一線研究人員的艱苦努力,感謝代建企業(yè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)分享。

站在“十四五規(guī)劃”開局之年的起點(diǎn),我們期待著房地產(chǎn)代建行業(yè)不斷發(fā)

序一003

展壯大,在我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中扮演重要角色,為我國經(jīng)濟(jì)實(shí)

力、科技實(shí)力、綜合國力大幅躍升做出重要貢獻(xiàn)。

2021年3月26日于清華大學(xué)

劉洪玉,清華大學(xué)建設(shè)管理系長聘教授、房地產(chǎn)研究所所長,清華大學(xué)學(xué)位評(píng)定

委員會(huì)委員、土木工程學(xué)位評(píng)定分委員會(huì)主席,清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院副院

長,清華大學(xué)國家治理與全球治理研究院兼職研究員。兼任住建部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)住

房和房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任委員,中國房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)專業(yè)

委員會(huì)主任委員,亞洲房地產(chǎn)學(xué)會(huì)Fellow(前會(huì)長)、世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)(GCREC)

常務(wù)理事,香港大學(xué)榮譽(yù)教授等。曾主持國家自然科學(xué)基金、國家社科基金等數(shù)十項(xiàng)

縱向科研課題,曾獲國家級(jí)優(yōu)秀教學(xué)成果獎(jiǎng)、北京市科技進(jìn)步獎(jiǎng)和優(yōu)秀教學(xué)成果獎(jiǎng)、

華夏建筑科技獎(jiǎng)。是享受國務(wù)院特殊津貼專家。主要研究領(lǐng)域:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地

產(chǎn)金融與投資、住房政策和土地管理。

序二

很高興有機(jī)會(huì)為《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》第二版作序,藉

此機(jī)會(huì)講四點(diǎn)看法。

第一,代建行業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)專業(yè)化發(fā)展的成果。隨著中國

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,服務(wù)業(yè)的發(fā)展日益重要。國家統(tǒng)計(jì)局的初步核算指出2020

年中國服務(wù)業(yè)增加值為553977億元,雖然受疫情影響比上年只增長2.1%,

但服務(wù)業(yè)增加值已占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重的54.5%,已是中國經(jīng)濟(jì)增加值的

大頭。服務(wù)業(yè)的發(fā)展過程必然出現(xiàn)“為服務(wù)業(yè)提供服務(wù)”的企業(yè)。這些企

業(yè)多了,就成為產(chǎn)業(yè)了,即產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步專業(yè)化了。專業(yè)化發(fā)展包括企業(yè)內(nèi)

專業(yè)化發(fā)展和企業(yè)外專業(yè)化發(fā)展兩種情況。通常是先出現(xiàn)企業(yè)內(nèi)的專業(yè)分

工,當(dāng)分工規(guī)模達(dá)到一定程度以后,企業(yè)內(nèi)分工就開始變成企業(yè)外分工。

隨著企業(yè)外分工的發(fā)展,建立在專業(yè)分工基礎(chǔ)上的新行業(yè)就開始出現(xiàn)。代

建行業(yè)就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)專業(yè)化發(fā)展的成果,其發(fā)展表明房地產(chǎn)業(yè)不僅規(guī)模

大,同時(shí)開始逐漸成熟,開始現(xiàn)代化了。

第二,代建行業(yè)的發(fā)展是多種因素推動(dòng)下的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。代建行業(yè)發(fā)展

有三個(gè)主要驅(qū)動(dòng)因素。一是如前所述的產(chǎn)業(yè)規(guī)?；l(fā)展因素,二是市場(chǎng)發(fā)

展變化因素。在房地產(chǎn)業(yè)從高速發(fā)展變?yōu)榈退侔l(fā)展時(shí)期以后,政策性住房

和得到資本支持的目標(biāo)為租賃的住房業(yè)務(wù)開始發(fā)展。三是政策因素。政策

性住房和租賃住房的發(fā)展都與政策關(guān)系密切。實(shí)際上,由于房地產(chǎn)業(yè)與國

民生活及國家的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭力關(guān)系密切,住房產(chǎn)業(yè)本來就是一個(gè)受政府政策

序二005

影響很大的產(chǎn)業(yè)。一些發(fā)達(dá)國家沒有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策,但是有住宅政策,

政府有專門的政策管理部門,原因就在于此。這些因素影響大了就會(huì)出

現(xiàn)創(chuàng)新,并且會(huì)因?yàn)閯?chuàng)新互動(dòng)推動(dòng)。按創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)學(xué)的說法就是出現(xiàn)基于技

術(shù)、市場(chǎng)和制度因素的組織創(chuàng)新。創(chuàng)新的結(jié)果就是代建行業(yè)的發(fā)展,出現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新變化。政策性住房和租賃住房的發(fā)

展有需求,有資金支持,有投資機(jī)會(huì),但住房業(yè)主和因?yàn)闄C(jī)會(huì)吸引而希望

或者已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)不熟悉房地產(chǎn)開發(fā)及有關(guān)的工程建設(shè)業(yè)務(wù),

因此它們希望有代建企業(yè)為其提供代建服務(wù)。與三年前相比,創(chuàng)新發(fā)展的

代建行業(yè)已經(jīng)得到公認(rèn),綠城管理成功上市,中原建業(yè)遞交招股書,更多

優(yōu)秀企業(yè)日益關(guān)注代建領(lǐng)域,代建行業(yè)正在與房地產(chǎn)行業(yè)互動(dòng)共同發(fā)展。

第三,代建行業(yè)的發(fā)展有利于房地產(chǎn)業(yè)更好地為消費(fèi)者提供更多樣化

更精細(xì)的服務(wù),自身也要進(jìn)一步向精益經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)要搞精

益經(jīng)營、精益服務(wù)。代建行業(yè)企業(yè)也要搞精益經(jīng)營,向房地產(chǎn)企業(yè)提供精

益服務(wù),通過精益服務(wù),幫助不同類型的直接提供生活服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)

更好地發(fā)現(xiàn)、改進(jìn)對(duì)最終客戶的服務(wù),這也是一種創(chuàng)新。代建行業(yè)企業(yè)經(jīng)

營模式的創(chuàng)新支持了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化吸引

更多的企業(yè)及投資進(jìn)入代建行業(yè)。二者互動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展,最終是有利于消費(fèi)

者,有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

第四,《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》(第二版)出版有利于幫助

各界進(jìn)一步了解代建行業(yè),同時(shí)有利于幫助代建行業(yè)企業(yè)更好的發(fā)展。四

年前《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》的出版填補(bǔ)了中國房地產(chǎn)代建研

究的空白。而第二版有了新的發(fā)展:對(duì)代建行業(yè)的分類進(jìn)行了重新梳理、

界定及必要的調(diào)整,提供了了解代建行業(yè)更好的認(rèn)識(shí)論框架;新增了許多

優(yōu)秀代建企業(yè)的實(shí)操案例,為讀者提供了更多詳實(shí)的參考資料;對(duì)代建領(lǐng)

域的發(fā)展趨勢(shì)做了預(yù)測(cè),這些都有利于進(jìn)入該領(lǐng)域的企業(yè)及投資者更好地

006中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

進(jìn)行有關(guān)決策。

希望并相信本書能對(duì)代建行業(yè)企業(yè)及所有關(guān)心代建行業(yè)的各位有所

幫助。

2021年3月

陳小洪,國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員,國務(wù)院發(fā)展研究中心學(xué)術(shù)委員會(huì)委員,中

國發(fā)展研究基金會(huì)理事,工業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)部信息通信經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)理事,華芯投資

管理公司獨(dú)立董事。1982年1月、1984年12月于華中工學(xué)院(現(xiàn)華中科技大學(xué))分

別獲學(xué)士、碩士學(xué)位。1985年5月進(jìn)入國務(wù)院發(fā)展研究中心在中心技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究部、

企業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部、企業(yè)研究所工作;先后任副處級(jí)研究員、副研究員、研究員,及室

主任、副部長、副所長,2000年11月至2011年4月任企業(yè)研究所所長。主要研究領(lǐng)

域?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和有關(guān)政策。2次獲中國孫冶方經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。

目錄

Contents

第二版前言……………001

第一篇中國房地產(chǎn)代建的起源與演變

第一章中國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展歷程…003

第一節(jié)“98房改”開啟市場(chǎng)化、規(guī)?；贰?05

第二節(jié)房地產(chǎn)高速增長,品牌房企初現(xiàn)………………011

第三節(jié)貨幣寬松期,土地增值向開發(fā)增值轉(zhuǎn)變………018

第四節(jié)白銀時(shí)代專業(yè)化訴求提升,房企紛紛謀求多元轉(zhuǎn)型…………024

第五節(jié)“房住不炒”定位不動(dòng)搖,行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量階段……………032

第二章中國房地產(chǎn)代建的起源與演變……045

第一節(jié)中國房地產(chǎn)代建的起源及發(fā)展模式……………045

第二節(jié)代建制度正式推出,政府代建成為主流………049

002中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

第三節(jié)市場(chǎng)廣闊,商業(yè)代建不斷發(fā)力…………………070

第四節(jié)資本介入,商業(yè)代建模式不斷演變……………079

第五節(jié)代建行業(yè)日趨規(guī)范,標(biāo)準(zhǔn)體系應(yīng)運(yùn)而生………087

第三章中國香港及海外房地產(chǎn)代建概況與模式研究……093

第一節(jié)美國房地產(chǎn)代建模式……………094

第二節(jié)英國房地產(chǎn)代建模式……………099

第三節(jié)德國房地產(chǎn)代建模式……………103

第四節(jié)新加坡房地產(chǎn)代建模式…………107

第五節(jié)日本房地產(chǎn)代建模式……………111

第六節(jié)中國香港房地產(chǎn)代建模式………115

第四章海內(nèi)外房地產(chǎn)代建的總結(jié)啟示及研究意義……119

第一節(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)代建總結(jié)……………119

第二節(jié)中國香港及海外房地產(chǎn)代建的啟示……………121

第三節(jié)房地產(chǎn)代建的界定及研究意義…………………124

第二篇中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展特征及優(yōu)秀案例

第五章中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展特征……133

第一節(jié)房地產(chǎn)代建行業(yè)研究背景及方法體系…………133

第二節(jié)經(jīng)營業(yè)績分析……………………140

目錄003

第三節(jié)抗周期能力分析…………………145

第四節(jié)經(jīng)營管理能力剖析………………147

第五節(jié)品牌影響力分析…………………164

第六節(jié)團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力分析………………168

第七節(jié)資源整合能力分析………………170

第六章中國房地產(chǎn)代建典型企業(yè)及項(xiàng)目案例………………176

第一節(jié)典型企業(yè)及項(xiàng)目案例篩選原則及名錄…………176

第二節(jié)綠城管理:中國代建第一股……179

第三節(jié)中原建業(yè):在轉(zhuǎn)型中發(fā)展,做具有建業(yè)特色的房地產(chǎn)開發(fā)

運(yùn)營綜合服務(wù)商…………………192

第四節(jié)金地管理:不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)管理與資源整合服務(wù)商………………196

第五節(jié)雅居樂房管:中國不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)賦能專家………211

第六節(jié)華潤置地:為城市服務(wù)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營提供全流程服務(wù)………216

第七節(jié)當(dāng)代管理:以綠色科技打造差異化代建產(chǎn)品…219

第八節(jié)藍(lán)光發(fā)展:溫度人居時(shí)代引領(lǐng)者的代建之路…225

第九節(jié)陽光城:綠色地產(chǎn)運(yùn)營商再啟代建……………230

第十節(jié)朗詩集團(tuán):綠色地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商的資產(chǎn)輕型化路徑…………234

第十一節(jié)招商蛇口:領(lǐng)先的PPC模式,美好生活的責(zé)任擔(dān)當(dāng)…………238

第十二節(jié)聯(lián)發(fā)集團(tuán):代建運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)………………243

第十三節(jié)中天美好集團(tuán):推動(dòng)全過程代建轉(zhuǎn)型升級(jí)的品質(zhì)

服務(wù)商…………250

第十四節(jié)鴻坤集團(tuán):創(chuàng)新型特色代建業(yè)務(wù)開拓者……260

004中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

第三篇中國房地產(chǎn)代建的發(fā)展趨勢(shì)

第七章房地產(chǎn)代建發(fā)展趨勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)…………267

第一節(jié)代建市場(chǎng)容量……………………267

第二節(jié)代建市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)…………271

第三節(jié)房地產(chǎn)代建行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范……275

參考文獻(xiàn)…………………281

第二版前言

自本書第一版面世以來,已歷三年余,中國房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入“白銀

時(shí)代”后,行業(yè)分化與競(jìng)爭進(jìn)一步加劇,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化、精細(xì)化

運(yùn)營能力的要求亦日益增強(qiáng)。代建行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)重要組成領(lǐng)域,是

企業(yè)經(jīng)營規(guī)模提升的有效補(bǔ)充。近年來,越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。

越來越多的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入代建這一細(xì)分領(lǐng)域,也加速了代建行業(yè)的

競(jìng)爭。在這個(gè)過程中,中國房地產(chǎn)行業(yè)和代建行業(yè)均發(fā)生了一系列變化,

這些變化包括如下方面。

①在“房住不炒”的基調(diào)下,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代,市場(chǎng)競(jìng)

爭焦點(diǎn)正發(fā)生改變。

②城市更新、未來社區(qū)等概念的提出和實(shí)踐,催化代建理念與空間的

新變革。

③代建行業(yè)快速發(fā)展,行業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)容量、行業(yè)特征等均發(fā)生了較

大變化。

④資本市場(chǎng)對(duì)代建行業(yè)積極關(guān)注,綠城管理上市、中原建業(yè)遞交招股

書等。

⑤代建規(guī)模與需求持續(xù)增長,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)運(yùn)而生,行業(yè)規(guī)范日趨完善。

面對(duì)以上變化,本書第二版在第一版基礎(chǔ)上做了以下調(diào)整。

①梳理并增加了近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況。

②校訂并更新了政府代建和商業(yè)代建的定義,力圖使定義更加準(zhǔn)確且

具有普適性。

002中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

③增加了有關(guān)代建行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的發(fā)展歷程的內(nèi)容。

④更新了代建行業(yè)的研究背景和方法體系,以更好地適應(yīng)資本市場(chǎng)的

要求。

⑤更新了房地產(chǎn)代建典型企業(yè)和經(jīng)典案例,涵蓋了京津冀、長三角、

粵港澳大灣區(qū)、成渝、中西部等主要城市群內(nèi)優(yōu)秀的代建企業(yè)及最新、最

典型的代建項(xiàng)目。

⑥校訂并更新了代建的行業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)容量和未來趨勢(shì)等相關(guān)數(shù)據(jù)。

本書第二版歷經(jīng)月余,百余人參與,既包括編委會(huì)成員的孜孜以求,

亦囊括了編委會(huì)外默默付出的工作人員。特別是在項(xiàng)目案例撰寫過程中,

綠城管理、中原建業(yè)、金地管理、雅居樂房管、華潤置地、當(dāng)代管理、藍(lán)

光發(fā)展、陽光城、朗詩集團(tuán)、招商蛇口、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、中天美好集團(tuán)、鴻坤

集團(tuán)等優(yōu)秀的代建企業(yè)不吝提供了大量的企業(yè)信息和項(xiàng)目資料,分享了

企業(yè)在代建業(yè)務(wù)實(shí)踐中取得的成功經(jīng)驗(yàn)及對(duì)未來代建行業(yè)的期許。在此,

我們代表編委會(huì)對(duì)為本書付出的各位同事、企業(yè)、專家顧問表示真摯的

感謝!

2021年,是我國“十四五”的開局之年,亦是本書的付梓之年。

《“十四五”規(guī)劃建議》提出,到2035年,我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技實(shí)力、綜

合國力要大幅躍升,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。在此目標(biāo)

下,房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮其在就業(yè)、稅收以及穩(wěn)增長等方面的優(yōu)勢(shì),通

過自身發(fā)展帶動(dòng)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展,助力國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)增長。中國房地產(chǎn)

代建行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)重要組成部分,在這一過程中,亦將發(fā)揮著不可

或缺的積極作用;更多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)也必將加入代建這片藍(lán)海中來,

去創(chuàng)造更加巨大的企業(yè)和社會(huì)價(jià)值!

編者

2021年1月

第一篇

中國房地產(chǎn)代建的起源與演變

本篇闡述了國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)五個(gè)階段的發(fā)

展,已經(jīng)走向“向管理要紅利”的階段,房地產(chǎn)代

建應(yīng)運(yùn)而生并順勢(shì)有了一定的發(fā)展;從我國當(dāng)前存

在的兩種代建模式發(fā)展現(xiàn)狀和存在的普遍性問題,

剖析房地產(chǎn)代建對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響;系

統(tǒng)梳理了美、英、德、加、日等國外成熟房地產(chǎn)代

建的發(fā)展及盈利模式;通過總結(jié)國內(nèi)外房地產(chǎn)代建

的經(jīng)驗(yàn)與啟示,界定并明確了房地產(chǎn)代建的內(nèi)涵及

研究意義。

第一章中國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展歷程003

第一章

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展歷程

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)始于1998年房改。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在近20年時(shí)間

里,歷經(jīng)金融危機(jī)、數(shù)次政府調(diào)控,在經(jīng)濟(jì)增長、城鎮(zhèn)化、適齡購房人口

增加等內(nèi)外因素的推動(dòng)之下,市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張,價(jià)格水平節(jié)節(jié)攀升,房

地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨成熟。由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、貨幣政策與政府調(diào)控政策的變

化,房地產(chǎn)市場(chǎng)的量價(jià)表現(xiàn)出階段性特征,同時(shí)在不同的市場(chǎng)背景之下,

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭格局及行業(yè)特征都在發(fā)生變化。據(jù)此,我們將中國1998

年至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為以下五個(gè)階段。

第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段

市場(chǎng)化初期快速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期轉(zhuǎn)型變革期高質(zhì)量發(fā)展期

(1998-2003)(2004-2008)(2009-2013)(2014-2016)(2017至今)

1998年房改從制度上住房需求迸發(fā),行業(yè)市場(chǎng)供需兩旺,與政政策先松后緊,市場(chǎng)中央堅(jiān)持“房住不炒”

確立市場(chǎng)化之路發(fā)展迎來“黃金十年”策調(diào)控博弈加劇量價(jià)再創(chuàng)新高基調(diào),各地因城施策

市場(chǎng)化初期,需求集房企進(jìn)入快速資本化地王潮壓縮利潤空間,行業(yè)整合加劇,進(jìn)入市場(chǎng)回歸理性,房企

中暴發(fā),市場(chǎng)供不應(yīng)時(shí)代,企業(yè)分化開始房企開發(fā)愈加精細(xì)化,細(xì)分與專業(yè)化時(shí)代,更加注重經(jīng)營效率和

求顯現(xiàn)品牌意識(shí)更濃房企謀求多元化轉(zhuǎn)型質(zhì)量

圖1.1.1中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的五個(gè)階段

市場(chǎng)化初期(1998～2003年)。以1998年“房改”為標(biāo)志,中國福利

分房時(shí)代正式終結(jié),開啟了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展進(jìn)程,房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)

展。市場(chǎng)在房改之前量價(jià)波動(dòng)較大,房改之后量價(jià)走勢(shì)則以平穩(wěn)增長為過

渡,并于2001年左右開始迅速攀升。2001～2003年,銷售增速保持在23%

004中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

左右,投資情緒高漲,北京、上海等城市房價(jià)迅速攀升。僅2003年,北

京、上海的新房價(jià)格指數(shù)同比漲幅分別達(dá)到了9.6%和27.1%。

快速發(fā)展期(2004～2008年)。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入第一輪快速上漲

周期,房企資本化與分化顯現(xiàn)。2004年開始,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來“黃金

十年”,房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增速高達(dá)25.2%。房價(jià)也進(jìn)入快速上漲周

期,2004～2008年,深圳綜合指數(shù)累計(jì)漲幅88.8%,北京、天津漲幅均超

過70%,其中2007年北京、上海的新建住宅價(jià)格突破10000元/平方米。

2004年的“831大限”后,土地與市場(chǎng)的關(guān)系更為緊密,也加劇了行業(yè)對(duì)

資本的渴求,推動(dòng)房企進(jìn)入快速資本化時(shí)代,內(nèi)地房企掀起一輪赴港上市

熱潮,A股上市房企則通過增資擴(kuò)股迅速擴(kuò)張,資金實(shí)力的差異導(dǎo)致房企

分化開始顯現(xiàn)。此階段,經(jīng)濟(jì)高速增長、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),房地產(chǎn)投資熱

潮方興未艾,共同帶動(dòng)了住房市場(chǎng)的旺盛。

調(diào)整發(fā)展期(2009～2013年)。政府調(diào)控政策密集出臺(tái),城市格局逐

步分化,市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整。2009年,為應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)沖擊,國

家出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),國內(nèi)房地產(chǎn)投資被迅速

激活,重新走向擴(kuò)張之路。這段時(shí)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺,房價(jià)快速上

漲,政府調(diào)控政策密集出臺(tái),與市場(chǎng)的博弈更加頻繁。與此同時(shí),中國房

地產(chǎn)市場(chǎng)的城市格局也發(fā)生了較大變化,一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求

突出,部分三四線中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開工面積大幅攀升,供求矛盾開

始隱現(xiàn)。這一階段,伴隨地價(jià)開始明顯攀升,尤其2010年和2013年出現(xiàn)

的兩次地王潮,致使行業(yè)成本快速提高,利潤空間受到擠壓。

轉(zhuǎn)型變革期(2014～2016年)。調(diào)控政策先松后緊,市場(chǎng)量價(jià)創(chuàng)新高,

競(jìng)爭向規(guī)?；c專業(yè)化轉(zhuǎn)變,市場(chǎng)集中度明顯提高,白銀時(shí)代來臨成為共

識(shí)。2014年,市場(chǎng)分化加劇,市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升,但房地產(chǎn)經(jīng)過上一

輪的快速擴(kuò)張后,供求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變,市場(chǎng)逐步進(jìn)入買方市場(chǎng);同時(shí),房

地產(chǎn)資本化已由投資端轉(zhuǎn)向需求端,加速了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入細(xì)分與專

第一章中國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展歷程005

業(yè)化時(shí)代,品牌房企的優(yōu)勢(shì)再度疊加,并為專業(yè)能力薄弱的開發(fā)商帶來了

巨大的競(jìng)爭壓力,房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)。

高質(zhì)量發(fā)展期(2017年至今)。中央堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào),各地因

城施策,房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán),相比之前更加注重供給端調(diào)控機(jī)制的

建立,在此背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)回歸平穩(wěn),土地市場(chǎng)也逐步降溫,房

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期。在居民債務(wù)及調(diào)控政策約束下,行業(yè)告別

過去以追求規(guī)模為首要目標(biāo)的粗放式發(fā)展階段,更加注重從品牌、產(chǎn)品、

融資、營銷等環(huán)節(jié)精益求精提升企業(yè)綜合實(shí)力,房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入以

“管理紅利”為制勝優(yōu)勢(shì)的全新發(fā)展階段。

第一節(jié)“98房改”開啟市場(chǎng)化、規(guī)?；?/p>

始于1998年房改,中國正式進(jìn)入商品房時(shí)代。此時(shí)市場(chǎng)剛

剛起步,前期累積多年的需求得以爆發(fā),加之房貸政策調(diào)整,房

地產(chǎn)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài),市場(chǎng)規(guī)模得到快速增長,同時(shí)

價(jià)格水平穩(wěn)步攀升,國務(wù)院于2003年確立了房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟(jì)

支柱產(chǎn)業(yè)地位。1998～2003年商品房銷售面積同比增速均值為

24.7%,持續(xù)呈現(xiàn)高速增長之勢(shì)。在寬松的貨幣政策環(huán)境下,大

量的民營房地產(chǎn)企業(yè)開始煥發(fā)活力,房地產(chǎn)市場(chǎng)由國資企業(yè)統(tǒng)領(lǐng)

的局面得到扭轉(zhuǎn)。但此時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)發(fā)展時(shí)間不長,行業(yè)

集中度偏低,追求規(guī)?；?jīng)營成為這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核

心訴求。

006中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

4商品房銷售面積(左)商品房銷售面積同比(右)40%

330%

220%

億平方米

110%

00%

199819992000200120022003

經(jīng)濟(jì)迅速回暖房地產(chǎn)開啟上行周

“98房改”申奧成功明確國民

加入WTO經(jīng)濟(jì)支柱

圖1.1.21998～2003年全國商品房銷售面積及同比增速

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,CREIS中指數(shù)據(jù),。

一、“98房改”從制度上確立房地產(chǎn)市場(chǎng)化之路

1996年和1997年房地產(chǎn)全行業(yè)虧損,大量房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金困境。

國民經(jīng)濟(jì)也遇到較大困難,央行開始頻頻降息以刺激投資,同時(shí)中央層面

開始加速推動(dòng)住房制度改革,意圖通過住房消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需,提高經(jīng)濟(jì)增

長。1998年,國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快

住房建設(shè)的通知》(國發(fā)〔1998〕23號(hào)),正式宣告福利分房制度終結(jié)和新

的住房制度改革開始。

城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速房地產(chǎn)投資增速

40%

30.3%

30%

房地產(chǎn)投資逆勢(shì)上揚(yáng)

20%

投資增速持續(xù)攀升

10%13.7%

0%

199819992000200120022003

圖1.1.31998～2003年我國固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,CREIS中指數(shù)據(jù),。

第一章中國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展歷程007

房改的落地正式開啟了以“取消福利分房,實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化”為

核心的住房制度改革,“市場(chǎng)化”正式成為住房建設(shè)的主題詞。房改之后,

房地產(chǎn)投資增速由1997年的-1.2%升至1998年的13.7%,并持續(xù)高速增

長。1998年房改成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化的分水嶺,房地產(chǎn)投資的高增長帶

動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速趨勢(shì)性攀升,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的作用持續(xù)提升,

2003年國務(wù)院18號(hào)文件將房地產(chǎn)業(yè)定位為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”,由此推

動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速增長。

二、市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境明顯改善

商品房銷售面積增速新開工面積增速

50%

40%

35.2%

房改前突擊建房分房

30%

20%

10%銷售增速均值24.7%

0%

-0.1%

-10%

199519961997199819992000200120022003

圖1.1.41995～2004年商品房銷售面積及新開工面積增速走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,CREIS中指數(shù)據(jù),。

房改明顯改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境,過去多年累積的住房需求

集中暴發(fā)。從數(shù)據(jù)來看,房改前夕的突擊建房分房使得1998年商品房

銷售面積同比增速一度高達(dá)35.2%,1998～2003年商品房銷售面積同比

增速均值為24.7%,持續(xù)呈現(xiàn)高速增長之勢(shì)。同期商品房新開工面積

增速幾乎同步于銷售面積增速走勢(shì),在1998年增速達(dá)到45.3%的歷史

高位。

008中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

1991年1995年1998年1999年2003年

·建行、工·我國銀行·諸多住房·首付降低·央行開始

行成立房商業(yè)性住貸款限制為兩成,適度收緊

地產(chǎn)信貸房貸款走取消,商貸款期限開發(fā)貸和

部,辦理上正軌,業(yè)住房貸延長至個(gè)人住房

個(gè)人住房但限制性款快速增30年貸款

信貸業(yè)務(wù)條件多長

圖1.1.52004年之前我國個(gè)人住房貸款政策變遷歷程

與房改相伴的個(gè)人住房信貸政策調(diào)整成為該時(shí)期居民購買力快速釋放

的重要支撐。我國個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)自1991年開始出現(xiàn),1995年央行頒

布《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》,標(biāo)志著我國銀行商業(yè)性住房

貸款走上正軌,但限制性條件較多,如貸款期限最高僅為10年,需提供

雙重保障等。為配合房改政策,1998年央行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦

法》,所有城鎮(zhèn)、所有銀行均可開展個(gè)人住房貸款,居民可用貸款購買所

有自用商品住房。政策的實(shí)施刺激了住房貸款的大幅增長,1998年個(gè)人住

房貸款較上年增加了324億元。1999年央行下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若

干意見》,首付比例降低為兩成,最長貸款期限由20年延長至30年,當(dāng)

年個(gè)人住房貸款增加了858億元。2003年由于市場(chǎng)投資過熱,央行信貸

政策對(duì)開發(fā)貸和個(gè)人住房貸款均作了相關(guān)限制,其中個(gè)人住房貸款對(duì)大戶

型、高檔住宅、別墅等項(xiàng)目的首付款比例和貸款利率作了相應(yīng)限制?？傮w

來看,在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)化初期,個(gè)人住房貸款逐步走進(jìn)了人們的生活視

野,通過消費(fèi)信貸杠桿提升了購買力水平,激發(fā)了旺盛的居住需求。

三、房改三年后房價(jià)指數(shù)迎來首輪上漲

在房地產(chǎn)市場(chǎng)化初期,絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段,整

體規(guī)模有限,北京、上海、天津、武漢等城市市場(chǎng)基本反映了全國市場(chǎng)狀

第一章中國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展歷程009

況。單就房價(jià)而言,從中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中兩個(gè)核心城市北京、上海的

指數(shù)運(yùn)行來看,這一階段兩城市的房價(jià)指數(shù)變化趨勢(shì)基本相同:在房改后

的三年內(nèi),政策變化對(duì)房價(jià)影響效果一般,但三年之后房價(jià)迎來了市場(chǎng)化

后的首輪快速上升。

北京上海

30%

20%

北京申奧成功,中國入

10%世,投資性需求旺盛

0%

-10%

-20%

19961997199819992000200120022003

圖1.1.61996～2003年北京、上海住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)情況

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù),。

北京新建住房價(jià)格指數(shù)在1996～2002年間總體保持平穩(wěn),且穩(wěn)中有

升,之后指數(shù)迅速攀升,2002至2004年兩年時(shí)間,指數(shù)累計(jì)增長22%。

上海房價(jià)在1998年受金融危機(jī)影響同比降幅達(dá)到11.5%,2001年起開始

顯著上漲,2001至2004年三年期間,指數(shù)累計(jì)增長82%。特別是受2001

年北京申奧成功、中國加入WTO等事件影響,市場(chǎng)投資情緒高漲,以溫

州炒房團(tuán)為代表的投資客加速涌入熱點(diǎn)城市,北京、上海等城市房價(jià)迅速

攀升,2003年,北京、上海的房價(jià)同比漲幅分別達(dá)到了9.6%和27.1%。

四、房企數(shù)量快速增長,優(yōu)秀企業(yè)嶄露頭角

“房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)既是城市化創(chuàng)造出來的巨大需求和市場(chǎng)的受

益者,又是城市化進(jìn)程強(qiáng)有力的推動(dòng)者、建設(shè)者和美容師”。1998年房改

010中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

確立了住宅貨幣化路徑,城鎮(zhèn)居民從福利分房開始進(jìn)入商品房時(shí)代。在寬

松的貨幣政策環(huán)境下,大量的民營房地產(chǎn)企業(yè)開始煥發(fā)活力,房地產(chǎn)市場(chǎng)

由國資企業(yè)統(tǒng)領(lǐng)的局面得到扭轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量快速膨脹,由1990

年的4400家增加到2003年的近37123家,從業(yè)人數(shù)由14萬人增加到120

萬余人。

這一階段,我國房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊,多數(shù)企業(yè)發(fā)展時(shí)間不長,行業(yè)

集中度偏低,追求規(guī)模化經(jīng)營成為這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心訴求和

趨勢(shì)。最為典型的萬科,集中資源發(fā)展房產(chǎn)業(yè)務(wù),并通過專業(yè)化經(jīng)營進(jìn)行

跨區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)。同期,在業(yè)內(nèi)具有一定的跨區(qū)域發(fā)展規(guī)模和市場(chǎng)影響

力的企業(yè)還包括中海、華新國際、香港新世界等。除此之外,華潤置地、

萬通、金地等多數(shù)企業(yè)仍以區(qū)域性發(fā)展為主。

盡管在市場(chǎng)化起步階段,多數(shù)開發(fā)商依靠粗放的發(fā)展方式進(jìn)行擴(kuò)張,

但企業(yè)的開發(fā)能力已與福利分房時(shí)期有明顯的提高,在房屋設(shè)計(jì)和質(zhì)量上

開始有所作為,更加符合宜居特點(diǎn)和人文品位的商品房小區(qū)開始出現(xiàn)。從

20世紀(jì)90年代的筒子樓到單元房,再到后來的多層、小高層、洋房、別

墅等,中國人的居住水平發(fā)生了質(zhì)的改變和飛躍。

筒子樓中,多數(shù)家庭都是一居多用,廚臥客一體。廚房、衛(wèi)生間多為

公用,生活環(huán)境嘈雜不便。90年代末期,隨著棚戶區(qū)拆遷改造的推進(jìn),多

數(shù)城鎮(zhèn)家庭住上單元房,盡管戶型設(shè)計(jì)仿蘇式,偏緊湊,小客廳,但衛(wèi)生

間、廚房基本告別排隊(duì)時(shí)代,居住水平上了一個(gè)臺(tái)階,市場(chǎng)化后出現(xiàn)的客

廳偏大、南北通透的多層樓房使得居住體驗(yàn)更為舒適。

總體來看,這一階段的房地產(chǎn)企業(yè)整體規(guī)模實(shí)力與當(dāng)期的香港特

區(qū)、美國等大型開發(fā)商在規(guī)模性和專業(yè)性方面都存在很大的差距,即

使作為當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的萬科,2003年銷售額僅61億元,凈利潤不

足6億元。

第一章中國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展歷程011

第二節(jié)房地產(chǎn)高速增長,品牌房企初現(xiàn)

始于2004年831大限,全國推行經(jīng)營性用地“招拍掛”制

度,中國房地產(chǎn)進(jìn)入全面發(fā)展的新階段。這一階段中,中國經(jīng)濟(jì)

高速增長,城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn),房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張,行業(yè)迎來黃

金發(fā)展期,政府也于此階段開始應(yīng)用調(diào)控手段以抑制投資和房價(jià)

過快上漲,但在城市快速發(fā)展的帶動(dòng)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持著高

速增長。此時(shí)房地產(chǎn)投資熱度提升也加劇了行業(yè)對(duì)資本的渴求,

推動(dòng)房企進(jìn)入快速資本化時(shí)代,資金實(shí)力的差異導(dǎo)致房企分化開

始顯現(xiàn)。經(jīng)過一段時(shí)間的市場(chǎng)化和專業(yè)化磨練,品牌房企開始

誕生。

10商品房銷售面積(左)商品房銷售面積同比(右)30%

820%

610%

40%

億平方米

2-10%

0-20%

20042005200620072008

市場(chǎng)快速增長銷售增速回落市場(chǎng)又市場(chǎng)下行

快速升溫

831大限國八條國六條10次上調(diào)存準(zhǔn)率金融危機(jī)

土地市場(chǎng)規(guī)范化6次加息

圖1.2.12004～2008年全國商品房銷售面積及同比增速

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,CREIS中指數(shù)據(jù),。

012中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

一、經(jīng)濟(jì)高增長和城鎮(zhèn)化帶動(dòng),行業(yè)發(fā)展迎來“黃金

十年”

2004年全面推行土地招拍掛制度,規(guī)范了土地市場(chǎng)交易,并一定程

度上抑制了過去“炒地皮”的行為,更多真正以開發(fā)為目的的企業(yè)進(jìn)入市

場(chǎng),標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了全面發(fā)展的階段。

2004～2008年為中國經(jīng)濟(jì)高速增長期,一方面,GDP年平均增速為

11.6%,其中2007年GDP增速14.2%,為近20年最高;另一方面,國內(nèi)

城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略加速推進(jìn),尤其2006、2007年,我國城鎮(zhèn)化率分別增長了1.4

和1.6個(gè)百分點(diǎn)。在此背景下,2004～2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資額年平均增

速高達(dá)25.2%,延續(xù)之前高速增長態(tài)勢(shì)。進(jìn)入2008年,金融危機(jī)暴發(fā)導(dǎo)致

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行,GDP增速由2007年的14.2%驟然下降至2008年的9.6%,

降幅高達(dá)4.6個(gè)百分點(diǎn),同期房地產(chǎn)銷售面積增速降至15%;但房地產(chǎn)開

發(fā)投資增速并沒有出現(xiàn)明顯下滑態(tài)勢(shì),并且從2004～2013年整體看來,房

地產(chǎn)開發(fā)投資額保持20%以上的年均增速,堪稱國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的

“黃金十年”。

商品房銷售面積增速房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

50%

44%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%-8%

-20%-15%

20042005200620072008200920102011201220132014

圖1.2.22004～2014年全國商品房銷售面積及房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù),。

第一章中國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展歷程013

二、多數(shù)城市價(jià)格指數(shù)普漲

2004～2008年期間,多數(shù)城市房價(jià)過快上漲,北京、上海房價(jià)破萬。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市數(shù)據(jù)顯示:深圳綜合指數(shù)累計(jì)漲幅最

高為88.8%,北京、天津累計(jì)漲幅均超70%,廣州、上海超40%,而且北

京、上海新建住宅價(jià)格于2007年先后突破10000元/平方米;杭州、成

都表現(xiàn)較為平穩(wěn),而南京波動(dòng)較大,綜合指數(shù)由2005年的1089點(diǎn)驟降為

2006年的877點(diǎn),主要因?yàn)檎哒{(diào)控下低價(jià)盤大量入市以及周邊城市降價(jià)

的影響,但之后觸底反彈,城市綜合指數(shù)在旺盛的需求帶動(dòng)下迅速恢復(fù)上

漲態(tài)勢(shì)。

深圳,88.8%

北京,75.5%

天津,74.2%

重慶,54.6%

上海,43.5%

廣州,40.6%

30%40%50%60%70%80%90%100%

圖1.2.32004～2008年部分重點(diǎn)城市綜合指數(shù)累計(jì)漲幅

這段時(shí)期房價(jià)的快速上漲主要基于以下幾個(gè)原因。一方面經(jīng)濟(jì)的高速

增長大大提升居民的購買力水平,并且在城鎮(zhèn)化帶動(dòng)下,市場(chǎng)需求十分旺

盛;另一方面,市場(chǎng)有效供應(yīng)相對(duì)不足,2005年商品房銷售開工比為0.82,

為近20年最高,供不應(yīng)求特征顯著;另外,“831大限”后土地出讓制

014中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(第二版)

度市場(chǎng)化,地價(jià)的變化在一定程度上開始影響房價(jià)的走勢(shì)。以北京為例,

2004～2008年,北京住宅用地成交樓面均價(jià)累計(jì)上漲98%,同期北京住宅

價(jià)格指數(shù)亦累計(jì)上漲100%。

1400

12001197

1000998

816

800

600

萬平方米

400380

294

200

0

2004年2005年2006年2007年2008年

圖1.2.42004～2008年北京住宅用地成交量走勢(shì)

成交樓面均價(jià)(左)溢價(jià)率(右)

400060%

3769

3500348450%

3000285740%

2578

250030%

元/平方米

2000190020%

150010%

10000%

2004年2005年2006年2007年2008年

圖1.2.52004～2008年北京住宅成交樓面價(jià)與溢價(jià)率

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù),。

第一章中國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展歷程015

三、房價(jià)過快上漲、投資過熱引發(fā)行政干預(yù)

商品住宅銷售面積(左:萬平)商品住宅銷售面積同比(右)商品住宅銷售價(jià)格同比(右)

政府開始出手調(diào)控,且愈加嚴(yán)厲,但調(diào)控效果極其有限,反而越調(diào)越漲

20000120%

2007年,總共10次上調(diào)存準(zhǔn)

90%

率,6次加息

15000

60%

30%

10000

927新政0%

國六條

90/70政策-30%

5000831大限

國八條

-60%

0-90%

04-0304-0404-0504-0604-0704-0804-0904-1004-1104-1205-0305-0405-0505-0605-0705-0805-0905-1005-1105-1206-0306-0406-0506-0606-0706-0806-0906-1006-1106-1207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-12

05:1-206:1-207:1-2

04:1-2

圖1.2.62004～2007年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)與政策變化

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù),。

2003～2004年房地產(chǎn)投資過熱態(tài)勢(shì)引起中央的格外重視,高房價(jià)問題

也一時(shí)成為社會(huì)輿論焦點(diǎn),2005年的“國八條”,對(duì)房價(jià)的調(diào)控力度空前,

但在供不應(yīng)求的市場(chǎng)特征下,政策整體效果有限。中央于