房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)科目1

房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)科目一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、土地款2、大配套費(fèi)3、土地出讓金4、土地契稅5、土地交易費(fèi)（拍賣手續(xù)費(fèi)）6、辦理土地證費(fèi)二、前期工程費(fèi)1、三通一平（1）臨電工程費(fèi)①紅線外②紅線內(nèi)（2）臨水工程費(fèi)①紅線外②紅線內(nèi)（3）臨路工程費(fèi)（4）填土及平整場(chǎng)地費(fèi)（5）臨時(shí)設(shè)施2、規(guī)劃管理費(fèi)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（1）咨詢費(fèi)（2）方案設(shè)計(jì)費(fèi)4、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)（1）方案設(shè)計(jì)費(fèi)（2）施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)5、環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)（1）方案設(shè)計(jì)費(fèi)（2）環(huán)境施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)6、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)7、人防費(fèi)8、招投標(biāo)費(fèi)（1）招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（2）代理費(fèi)9、墻改費(fèi)（新型建筑材料專項(xiàng)基金）10、地名費(fèi)11、施工圖審查費(fèi)12、勘察放線費(fèi)（1）地質(zhì)勘察費(fèi)（2）測(cè)繪費(fèi)（3）地基測(cè)量費(fèi)（4）人防物探費(fèi)13、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)14、銷售許可證及面積測(cè)量費(fèi)15、房屋交易手續(xù)16、分戶土地登記費(fèi)17、地籍地形圖、核地18、合同審查費(fèi)19、水泥專項(xiàng)基金20、環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)21、避雷檢測(cè)費(fèi)22、新建房屋白蟻防治費(fèi)三、建安工程費(fèi)1、地基處理（1）樁基礎(chǔ)工程費(fèi)（2）樁檢測(cè)費(fèi)用2、住宅土建、安裝（1）土建安裝工程費(fèi)

（1.1）土建工程費(fèi)（1.2）安裝工程費(fèi)（1.3）甲控、甲供材（2）電梯

（3）消防（4）排氣通風(fēng)3、工程預(yù)算編制費(fèi)4、土建監(jiān)理費(fèi)5、沉降觀測(cè)6、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)7、人防設(shè)施（1）人防監(jiān)理費(fèi)（2）人防設(shè)施費(fèi)8、變更及簽證

9、示范小區(qū)獎(jiǎng)

10、成品房裝修11、其他（外裝費(fèi)用）四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

1、供電（1）工程費(fèi)（2）小區(qū)管網(wǎng)2、供水（1）自來水工程費(fèi)（2）水表費(fèi)3、燃?xì)?、通訊線路安裝費(fèi)5、電視（1）電視線路安裝費(fèi)（2）電視外網(wǎng)工程費(fèi)6、智能化

7、區(qū)內(nèi)路燈

8、環(huán)衛(wèi)9、郵政10、環(huán)境工程（1）綠化

（2）道路11、排水

12、圍墻大門13、車棚14、水面

五、公共配套設(shè)施費(fèi)1、區(qū)內(nèi)非經(jīng)營(yíng)性公建（1）地下室及車庫(kù)(人防)（2）其他區(qū)內(nèi)設(shè)施（3）其它公共用房2、小區(qū)配套費(fèi)3、公共設(shè)施維修基金

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目

1土地費(fèi)用一、地價(jià)（一）土地出讓金國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中列明的土地出讓金或招拍掛的成交價(jià)（二）開發(fā)費(fèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中列明的開發(fā)費(fèi)，或者將生地變成熟地的開發(fā)投資費(fèi)用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1、向政府繳納的“大配套”費(fèi)用2、接駁市政管線等設(shè)施至紅線邊的施工費(fèi)用3、政府出讓土地時(shí)強(qiáng)行要求建設(shè)的紅線內(nèi)的市政路4、政府強(qiáng)行要求的紅線外的其他工程建設(shè)費(fèi)用"二、拆遷費(fèi)

（一）拆遷工程費(fèi)紅線內(nèi)拆除和遷移障礙物所發(fā)生的費(fèi)用，包括：地上建筑物的拆除，高壓線、光纜等的遷移，排洪溝、市政管線的改道，古樹的移植，文物勘探及相應(yīng)費(fèi)用等。（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)對(duì)紅線內(nèi)房屋或墾地所有人放棄所有權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)用及對(duì)其使用人的安置費(fèi)用三、土地辦證費(fèi)（一）土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（二）購(gòu)地契稅（三）過戶手續(xù)費(fèi)四、其它土地費(fèi)（一）土地中介費(fèi)指以各種名義支付給土地中介方的酬勞（二）合作方補(bǔ)償含為獲得土地支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)（三）其它2前期費(fèi)用一、調(diào)研評(píng)估費(fèi)（一）可行性研究費(fèi)項(xiàng)目可研階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如雇用咨詢公司進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的委托費(fèi)等（二）營(yíng)銷定位調(diào)研費(fèi)項(xiàng)目營(yíng)銷定位階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如雇用咨詢公司進(jìn)行目標(biāo)客戶群分析的委托費(fèi)等（三）環(huán)境評(píng)估費(fèi)委托專業(yè)公司對(duì)地塊周邊環(huán)境質(zhì)量影響的評(píng)估費(fèi)用，例如交通、空氣污染等（四）設(shè)計(jì)調(diào)研費(fèi)項(xiàng)目前期概念設(shè)計(jì)階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)而出國(guó)考察的費(fèi)用等（五）其它調(diào)研費(fèi)二、設(shè)計(jì)費(fèi)（一）設(shè)計(jì)招標(biāo)補(bǔ)償費(fèi)指向未中標(biāo)單位支付的標(biāo)底費(fèi)各項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)中除設(shè)計(jì)實(shí)體費(fèi)用外，應(yīng)包括其相應(yīng)的圖紙委托審查費(fèi)用（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（三）建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)（四）立面工程設(shè)計(jì)費(fèi)（五）環(huán)境工程設(shè)計(jì)費(fèi)（六）專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)環(huán)保、燃?xì)?、橋梁等需要專?xiàng)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用（七）裝修設(shè)計(jì)費(fèi)指精裝修、大堂、電梯廳的設(shè)計(jì)費(fèi)用等，不包含獨(dú)立賣場(chǎng)裝修設(shè)計(jì)等售樓工程設(shè)計(jì)費(fèi)（八）其他設(shè)計(jì)費(fèi)包括復(fù)印曬圖費(fèi)等小額費(fèi)用三、勘探測(cè)繪費(fèi)包括地質(zhì)勘查、放點(diǎn)測(cè)繪、超前鉆、氡氣檢測(cè)等施工前期需要的勘探測(cè)繪發(fā)生的費(fèi)用，不包含施工建造過程中對(duì)相應(yīng)工程的檢測(cè)費(fèi)用。四、報(bào)建費(fèi)（一）規(guī)劃報(bào)建費(fèi)為取得規(guī)劃許可證而向政府繳納的一切費(fèi)用，以及為完成規(guī)劃報(bào)建工作而發(fā)生的其他費(fèi)用。（二）施工報(bào)建費(fèi)為取得施工許可證而繳納的費(fèi)用和政府強(qiáng)制要求的工作發(fā)生的費(fèi)用（例如白蟻防治），以及為完成施工報(bào)建工作而發(fā)生的其他費(fèi)用。（三）各項(xiàng)基金不可回收基金,可回收基金五、其它前期費(fèi)3建安費(fèi)用一、臨時(shí)工程（一）臨時(shí)供水

臨時(shí)供水管線的接駁、鋪設(shè)，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。為項(xiàng)目整體服務(wù)的臨時(shí)性工程，不包含為單項(xiàng)工程而專門服務(wù)的具有以下性質(zhì)的工程。（二）臨時(shí)排水臨時(shí)排水管線的接駁、鋪設(shè)，臨時(shí)排水溝的修建，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。（三）臨時(shí)供電臨時(shí)變配電設(shè)備的購(gòu)置、租賃、安裝，臨時(shí)線路的架設(shè)，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。（四）場(chǎng)地平整主要是施工前期場(chǎng)地上的垃圾、雜草、樹木等障礙物的移除，應(yīng)區(qū)別于“巖土工程”中的“場(chǎng)地土方”。（五）臨時(shí)設(shè)施初次性建造、購(gòu)置的為甲方地盤管理服務(wù)的各種臨時(shí)建筑物和臨時(shí)設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用。（六）臨時(shí)圍墻按施工現(xiàn)場(chǎng)形象規(guī)范建造臨時(shí)性圍墻的費(fèi)用，包括附屬的大門等設(shè)施。（七）臨時(shí)道路為項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)的臨時(shí)性道路的建造費(fèi)用，包括道路施工中必要的土方開挖、邊坡支護(hù)、道路地基處理，而道路兩側(cè)的排水溝應(yīng)歸入“臨時(shí)排水”。（八）其它前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目開工前的場(chǎng)地看護(hù)費(fèi)及形象規(guī)范費(fèi)用等。二、巖土工程（一）地基處理包括換填、深層密實(shí)、排水固結(jié)、化學(xué)加固等地基處理方式。（二）土方工程基坑土方為進(jìn)行地下結(jié)構(gòu)施工而進(jìn)行的土方開挖、搬運(yùn)、回填場(chǎng)地土方為調(diào)整標(biāo)高或園林造型而進(jìn)行的大面積的土方開挖、搬運(yùn)、回填、整平、夯實(shí)等，應(yīng)區(qū)別于“前期工程”中的“場(chǎng)地平整”。（三）支護(hù)工程基坑支護(hù)

邊坡支護(hù)（四）其它巖土工程三、基礎(chǔ)工程（一）預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)包含截樁費(fèi)、驗(yàn)樁費(fèi)如基礎(chǔ)形式采用獨(dú)立基礎(chǔ)或者條形基礎(chǔ)，且該基礎(chǔ)不用于地下室工程，那么此項(xiàng)造價(jià)歸入相應(yīng)的可售物業(yè)的“地上結(jié)構(gòu)”；如采用筏形基礎(chǔ)或箱形基礎(chǔ)，此項(xiàng)造價(jià)歸入相應(yīng)的可售物業(yè)的“地下室結(jié)構(gòu)”（二）人工挖孔樁基礎(chǔ)包含樁基檢測(cè)費(fèi)（三）鉆孔灌注樁基礎(chǔ)包含樁基檢測(cè)費(fèi)（四）其它基礎(chǔ)工程四、可售物業(yè)防水工程地下室防水防水工程應(yīng)按照GB50500清單中的工程內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)成本拆分歸類。

1、分別按可售物業(yè)類型設(shè)置：多層住宅、小高層住宅、高層住宅、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、寫字樓、獨(dú)立商業(yè)等。雙拼、四拼別墅歸入聯(lián)排別墅中。2、如果單棟建筑內(nèi)有不同物業(yè)類型且建安費(fèi)用難以拆分，先將其費(fèi)用歸入占整體成本較大份額的物業(yè)類型。"

衛(wèi)生間防水屋外防水包括屋面、外墻防水，其它包括入戶花園防水、露臺(tái)防水、陽臺(tái)管根防水等。外墻裝修外墻磚包括石材

外墻涂料幕墻"1、包括外墻裝飾鋁扣板等2、住宅底層商鋪如果無法劃分為單獨(dú)商業(yè)，其外部的自立玻璃歸入該住宅的“玻璃幕墻”；如為獨(dú)立商業(yè)，將其歸入獨(dú)立商業(yè)的“幕墻”"裝飾百葉包括裝飾用鋁格柵、空調(diào)百葉窗、以及其他外墻裝飾用百葉窗其它外墻裝修裝修工程大堂裝修"包括單元大門建造費(fèi)用"室內(nèi)裝修可售物業(yè)內(nèi)裝修，

按物業(yè)類型劃分電梯廳裝修電梯轎廂裝修其它公共裝修包括樓梯間裝修，如屬臨時(shí)看樓通道性質(zhì)，則費(fèi)用歸集到銷售費(fèi)用的“臨時(shí)裝修費(fèi)”措施費(fèi)腳手架費(fèi)用模板費(fèi)用規(guī)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)用配合費(fèi)其他措施費(fèi)其它土建工程（二）機(jī)電工程強(qiáng)電包括單體內(nèi)的預(yù)埋管線和開關(guān)、插座、燈具等基本強(qiáng)電設(shè)施，應(yīng)區(qū)別于“供配電工程：弱電電視指單體內(nèi)的預(yù)埋管及其附屬設(shè)施電信自動(dòng)化其它弱電工程給排水給水

排水

直飲水

中水

其它給排水空調(diào)單體內(nèi)的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，如中央空調(diào)、樓梯間通風(fēng)、衛(wèi)生間集中抽風(fēng)系統(tǒng)等電梯其它機(jī)電工程（三）消防工程排煙送風(fēng)包括單體內(nèi)消防工程消防控制消防水其他消防工程3建安費(fèi)用可售物業(yè)（四）欄桿工程樓梯欄桿陽臺(tái)欄桿包括入戶花園欄桿\其它欄桿"

1、包括防盜欄、兒童防護(hù)欄等；2、不包括樓外私家花園欄桿，其歸入“室外圍欄工程”"（五）門窗工程外立面門窗指建筑物與室外直接接觸部位設(shè)立的門窗，如陽臺(tái)門等。包括鋁門窗、塑鋼門窗、木門窗、鋼門窗等類型門窗。防火門指公共部位防火門（如地下室防火卷簾門、商鋪入戶卷簾門等），不包括具有防火功能的入戶門和商鋪外自立玻璃門入戶門不包括單元大門其它門窗工程車庫(kù)門等其他門類，不包括人防門五、配套設(shè)施（一）配套項(xiàng)目會(huì)所配套設(shè)施應(yīng)涵蓋配套的土建、裝修、措施費(fèi)等所有費(fèi)用學(xué)校幼兒園物業(yè)管理用房公共部位裝修其它配套建安指不能銷售的專項(xiàng)設(shè)施六、配套工程（一）供配電工程配電室土建工程小區(qū)變電站、獨(dú)立配電室的土建成本，對(duì)于非獨(dú)立配電室的土建成本可并入相應(yīng)附屬結(jié)構(gòu)建安成本應(yīng)區(qū)別于“可售物業(yè)”中的“強(qiáng)電”變配電設(shè)備包括小區(qū)變電站設(shè)備、高壓電纜敷設(shè)、高壓電纜溝工程、變配電柜等低壓傳輸包括低壓電纜及母線槽的敷設(shè)、低壓電纜溝工程、電表安裝等發(fā)電機(jī)組其它供配電（二）燃?xì)夤こ蹋ㄈ┎膳こ虩崃φ緹崃?nèi)線取暖器包括燃?xì)獗趻鞝t或電熱膜取暖器其它采暖（四）有線電視包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程（五）電信工程包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程（六）網(wǎng)絡(luò)工程包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程（七）人防工程（八）市政管線自來水干管供水二次加壓"1、包括水泵、變頻泵、穩(wěn)壓器、穩(wěn)壓罐等設(shè)備2、對(duì)于獨(dú)立的水泵房，其土建費(fèi)用應(yīng)歸入本項(xiàng)費(fèi)用中"雨、污、糞水排水包括單體外的雨、污、糞水管，以及化糞池、生化池等處理設(shè)施。其它市政管線（九）環(huán)保工程降噪工程包括隔音壁等用以降低噪音影響的輔助工程環(huán)保檢測(cè)建筑裝修氣體排放檢測(cè)等水池防霉垃圾處理如垃圾站等其它環(huán)保工程（十）智能化工程室外影音背景音樂、信息發(fā)布顯示屏等包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程安防系統(tǒng)紅外線、攝像頭、可視對(duì)講、門禁、巡更等安全監(jiān)控系統(tǒng)停車場(chǎng)控制停車場(chǎng)出入電子閘門、讀卡系統(tǒng)等其它智能化（十一）其他配套工程包括信報(bào)箱、小區(qū)電子滅蚊系統(tǒng)等

七、室外工程（一）園林景觀工程園建工程指小區(qū)硬景工程，以及小品、雕塑、張拉膜、室外家私（如休閑椅、遮陽傘）等景觀水體工程包括游泳池的土建、機(jī)電及裝飾工程，及游泳池的輔助設(shè)施，如獨(dú)立更衣室等綠化工程包括小學(xué)、幼兒園等配套設(shè)施內(nèi)的綠化工程，以及小區(qū)噴淋澆灌系統(tǒng)室外圍欄工程小區(qū)圍欄例如小區(qū)外圍的圍墻、護(hù)欄、永久性擋板以及小區(qū)大門等私家花園圍欄其它室外圍欄包括小區(qū)保安廳等室外康樂設(shè)施小區(qū)標(biāo)識(shí)工程其它園林工程（二）道路及燈光工程道路指車行道路，包括消防通道，以及道路劃線、交通指示牌、紅綠燈、減速帶、轉(zhuǎn)彎鏡、地下室車位劃線等工程小區(qū)照明及泛光工程4其他直接費(fèi)一、工程管理費(fèi)（一）工程監(jiān)理費(fèi)（二）工程保險(xiǎn)費(fèi)（三）工程水電費(fèi)項(xiàng)目入伙之前發(fā)生的應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的水電費(fèi)用。如果售樓水電費(fèi)可以拆分出來，應(yīng)將其計(jì)入銷售費(fèi)用中的“賣場(chǎng)物管費(fèi)”。（四）檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)包括材料檢驗(yàn)、沉降觀測(cè)等（五）預(yù)決算編審費(fèi)（六）工程合同印花稅（七）工程驗(yàn)線查丈費(fèi)工程驗(yàn)收時(shí)的驗(yàn)線查丈（八）其他工程管理費(fèi)二、地盤管理費(fèi)（一）地盤工資（二）辦公費(fèi)用（三）福利費(fèi)用（四）郵電通訊費(fèi)（五）房租水電費(fèi)（六）差旅交通費(fèi)（七）用具購(gòu)置及維修費(fèi)（八）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)（九）現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)費(fèi)（十）折舊費(fèi)用（十一）地盤公關(guān)費(fèi)（十二）地盤獎(jiǎng)罰（十三）其他地盤費(fèi)三、增容費(fèi)（一）燃?xì)庠鋈葙M(fèi)指單獨(dú)繳納的增容費(fèi)，如“市政大配套費(fèi)用”中已涵蓋了此項(xiàng)費(fèi)用，注意此處不要重復(fù)錄入。（二）供電增容費(fèi)（三）供水增容費(fèi)四、物業(yè)基金5利息一、外部利息二、內(nèi)部利息指華強(qiáng)集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)調(diào)用資金的資金成本6公司管理費(fèi)

7銷售費(fèi)用

一、營(yíng)銷費(fèi)用一）廣告費(fèi)廣告發(fā)布費(fèi)報(bào)紙廣告包括軟性文章廣告和硬性廣告電視廣告戶外廣告包括路牌廣告、公交站牌廣告、墻面廣告、車體廣告等網(wǎng)絡(luò)廣告包括本廣告代理費(fèi)廣告公司的策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)布代理及其他服務(wù)費(fèi)用（二）活動(dòng)推廣費(fèi)展銷會(huì)費(fèi)參加房展會(huì)、舉辦推介會(huì)及租賃商業(yè)場(chǎng)所設(shè)立展位所發(fā)生的全部費(fèi)用促銷活動(dòng)費(fèi)為舉行促銷活動(dòng)所發(fā)生的演藝費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、資料費(fèi)、禮品費(fèi)、贈(zèng)送的管理費(fèi)和樓款等開盤活動(dòng)費(fèi)包括開盤時(shí)組織準(zhǔn)備的一切相關(guān)活動(dòng)費(fèi)用入伙活動(dòng)費(fèi)包括入伙時(shí)組織準(zhǔn)備的一切相關(guān)活動(dòng)費(fèi)用其它活動(dòng)推廣費(fèi)（三）賣場(chǎng)包裝費(fèi)售樓處包裝費(fèi)售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)如會(huì)所或商業(yè)在銷售期作為售樓處使用，屬于永久性裝修的費(fèi)用不計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用售樓處裝修費(fèi)售樓處建安費(fèi)指搭建臨時(shí)售樓處的建安費(fèi)售樓處布置費(fèi)包括辦公家俱、電腦、電視、DVD、音響、飾品等費(fèi)用其它售樓處包裝費(fèi)樣板房包裝費(fèi)樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)實(shí)體樣板房帶裝修出售后，裝修部分的凈值應(yīng)扣減營(yíng)銷費(fèi)用樣板房裝修費(fèi)樣板房建安費(fèi)指搭建臨時(shí)樣板房的建安費(fèi)樣板房布置費(fèi)包括家私、家電、飾品等費(fèi)用其它樣板房包裝費(fèi)場(chǎng)景包裝費(fèi)制作類包裝費(fèi)包括導(dǎo)示性廣告、樓體外包裝、看樓通道包裝、園林包裝等中的噴繪、圍板、彩布、彩旗、氣球、燈飾、指標(biāo)牌等的制作及安裝費(fèi)用。園藝類包裝費(fèi)包括室內(nèi)外的臨時(shí)盆栽、花卉、草坪等費(fèi)用。