【F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制研究9600字（論文）】

F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制研究TOC\o"1-3"\h\u2928前言 1173621F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概況 1137881.1開發(fā)企業(yè)介紹 1260141.2F項(xiàng)目概況 2323522F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 2202112.1決策風(fēng)險(xiǎn) 350912.1.1項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn) 3193382.1.2項(xiàng)目類型風(fēng)險(xiǎn) 3209562.1.3項(xiàng)目位置風(fēng)險(xiǎn) 3135692.1.4項(xiàng)目開發(fā)方式風(fēng)險(xiǎn) 3285282.1.5投資風(fēng)險(xiǎn) 35102.2準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn) 3318602.2.1土地屬性風(fēng)險(xiǎn) 3203842.2.2購買土地風(fēng)險(xiǎn) 4173212.2.3融資風(fēng)險(xiǎn) 4162122.2.4招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn) 491312.2.5合同風(fēng)險(xiǎn) 452622.3實(shí)施風(fēng)險(xiǎn) 4154562.3.1成本管理風(fēng)險(xiǎn) 463802.3.2施工安全風(fēng)險(xiǎn) 4319872.3.3工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 5171012.3.4完工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn) 5160322.4經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 5147042.4.1市場(chǎng)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 5150642.4.2銷售風(fēng)險(xiǎn) 5273972.4.3服務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 5244533F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 6195493.1決策階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 6231633.1.1投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 6223083.1.2項(xiàng)目類型風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 6156973.1.3項(xiàng)目位置風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 6170873.1.4項(xiàng)目開發(fā)方式風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 7259223.1.5項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 754473.2準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 7283493.2.1購買土地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 7218203.2.2土地屬性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 7314383.2.3融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 7107173.2.4招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 8318853.2.5合同風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 8264513.3實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 8141253.3.1完工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 8115293.3.2成本管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 965033.3.3工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 9122623.3.4施工安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 9187693.4經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 9223453.4.1定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 930453.4.2銷售風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 10191903.4.3服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 10199054F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制策略 10167264.1決策階段風(fēng)險(xiǎn)控制策略 10324894.1.1開展市場(chǎng)調(diào)研，了解市場(chǎng)需求 1063194.1.2明確項(xiàng)目開放方式，合理預(yù)估成本費(fèi)用 11167834.1.3構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制 11233714.2準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)控制策略 11113134.2.1提高招標(biāo)質(zhì)量，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 1134924.2.2加強(qiáng)合同管理，完善項(xiàng)目簽證 1185864.3實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)控制策略 11243284.3.1建立和完善管理制度，降低施工風(fēng)險(xiǎn) 1154194.3.2加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理工作，預(yù)防安全風(fēng)險(xiǎn) 12226194.4經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)控制策略 1224844.4.1把握政策動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整定價(jià) 12168574.4.2完善營(yíng)銷策略，豐富營(yíng)銷模式 12158825總結(jié) 1312參考文獻(xiàn) 13前言近二十年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極其迅猛，有媒體形象的比喻為“按下了快進(jìn)鍵”。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及社會(huì)治理水平息息相關(guān)，具有“三高”的特點(diǎn)，即高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)部分問題的凸顯，如：房?jī)r(jià)過高、住房保障體系不夠完善、房地產(chǎn)開發(fā)方式有待調(diào)整優(yōu)化等，政府相關(guān)部門己陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)控。當(dāng)前，受新型冠狀病毒疫情影響，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)正在發(fā)生新的重大變化，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨資金短缺、銷售下降等嚴(yán)峻問題，加之市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)缺乏、企業(yè)管理不夠完善，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨眾多難題，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理迫在眉睫。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估與控制，才能防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而為整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的管理與實(shí)施工作提供指導(dǎo)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)因受新冠疫情影響出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難甚至有的企業(yè)己經(jīng)破產(chǎn)，這反映出部分中小房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)低以及風(fēng)險(xiǎn)管理能力差的問題。因此本文選取YH房地產(chǎn)開發(fā)公司為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的代表，以F開發(fā)項(xiàng)目為例，通過對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制進(jìn)行分析，以期為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供借鑒。1F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概況1.1開發(fā)企業(yè)介紹F項(xiàng)目由YH房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。YH房地產(chǎn)公司于2009年11月注冊(cè)登記，注冊(cè)資本6000萬元，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)有員工140余人。公司按照工作性質(zhì)、部門職責(zé)劃分為行政序列和業(yè)務(wù)序列。為推進(jìn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，公司制定了6項(xiàng)制度和管理辦法，涉及融資投資、人事管理、財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目管理等多個(gè)方面，為項(xiàng)目開發(fā)奠定基礎(chǔ)。YH公司建筑施工經(jīng)驗(yàn)豐富。YH公司成立至今己有11年，成立初期主要從事建筑施工項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目十余個(gè)，有著豐富的建筑施工經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)化建設(shè)團(tuán)隊(duì)，其開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目以過硬的房屋質(zhì)量和卓越的品質(zhì)獲得業(yè)內(nèi)一致認(rèn)可和消費(fèi)者廣泛好評(píng)，在威海市有一定知名度，較其他中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。1.2F項(xiàng)目概況F項(xiàng)目位于山東省威海市火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，具體位置為古寨南路以北、福山路以西、沈陽路以東、筆架山以南，土地面積共計(jì)約61畝。威海市環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人、海洋物產(chǎn)豐富，空氣質(zhì)量位居全國前列，不僅是知名的濱海旅游城市，更被聯(lián)合國授予“最適宜人類居住城市”的美譽(yù)，吸引著眾多一、二線城市的消費(fèi)者到此購房居住、投資，加之本地消費(fèi)者購房剛需的影響。項(xiàng)目臨近威海市火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心位置，所在的社區(qū)屬于威海市城市規(guī)劃中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，緊鄰兩個(gè)高檔住宅小區(qū)，有成熟的配套。項(xiàng)目附近交通便利，周邊學(xué)校、超市、商場(chǎng)、醫(yī)院齊全，居民生活便利；北面緊鄰山體公園，環(huán)境清幽、鬧中取靜，適宜居住。F項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地面積40681平方米，擬建造住宅45000平方米，公共建筑面積300平方米，地下室7100平方米，地下停車位14539平方米，住宅11棟，分別為小高層住宅、花園洋房住宅及六層帶閣樓住宅。小區(qū)共有479戶，地下車位490個(gè)，地上車位70個(gè)，基本滿足每戶1-2個(gè)車位的多樣化需求。2F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目作為一般建設(shè)項(xiàng)目，具有建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、產(chǎn)品一次性成型、初始投資大、投入資金多等特點(diǎn)，這決定了風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目的各個(gè)階段，同時(shí)也給風(fēng)險(xiǎn)控制帶來了壓力。本文基于房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期理論，結(jié)合F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為決策階段、準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段、經(jīng)營(yíng)階段四個(gè)階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。如圖2.1所示。圖2.1F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素2.1決策風(fēng)險(xiǎn)2.1.1項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目可行性是決定項(xiàng)目是否能夠?qū)嵤┑闹匾疤?。F開發(fā)項(xiàng)目可行性分析應(yīng)重點(diǎn)從項(xiàng)目市場(chǎng)需求、資金狀況、人才配置、銷售前景等方面進(jìn)行，為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析提供有效的指引，進(jìn)一步提高F項(xiàng)目的整題風(fēng)險(xiǎn)管理水平。2.1.2項(xiàng)目類型風(fēng)險(xiǎn)F開發(fā)項(xiàng)目類型為住宅，市場(chǎng)需求量大且多層住宅及花園洋房型住宅相較于高層住宅來說，公攤面積小，在高層住宅越來越多的市場(chǎng)背景下能夠以得房率高的優(yōu)勢(shì)吸引眾多消費(fèi)者。因此，F(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的住宅有較好的市場(chǎng)前景。2.1.3項(xiàng)目位置風(fēng)險(xiǎn)F項(xiàng)目周邊有小型超市、文體公園，且靠近主干道，交通便利，1.3公里處有在建大型商場(chǎng)，生活便利。威海市山脈眾多，相較于周邊其他城市，地勢(shì)起伏較大，因此，消費(fèi)者購房時(shí)多考慮山坡對(duì)采光的影響。F開發(fā)項(xiàng)目位于山的向陽坡，有著采光好的特殊優(yōu)勢(shì)，但坡度較大也是該項(xiàng)目的缺點(diǎn)之一。因此，F(xiàn)項(xiàng)目位置也是需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)因素。2.1.4項(xiàng)目開發(fā)方式風(fēng)險(xiǎn)YH公司成立初期與其他公司合作開展了多個(gè)建筑施工項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)豐富，但房地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)立開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。F項(xiàng)目由YH公司直接獨(dú)立自主開發(fā)建設(shè)，存在一定的開發(fā)方式風(fēng)險(xiǎn)。2.1.5投資風(fēng)險(xiǎn)自2017年開始，W市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)，F(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間為2020年，雖目前來看時(shí)機(jī)良好，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是暫時(shí)回暖還是持續(xù)增長(zhǎng)仍需要深入判斷。2.2準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)2.2.1土地屬性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所選地塊的地質(zhì)條件、土壤條件、水文條件等關(guān)系著項(xiàng)目施工難度，通過事先的地質(zhì)勘察，可以及時(shí)規(guī)避土地屬性風(fēng)險(xiǎn)，為后續(xù)施工進(jìn)度及安全提供重要保障。F項(xiàng)目土地屬性較好，后期面臨的施工等風(fēng)險(xiǎn)降低。2.2.2購買土地風(fēng)險(xiǎn)隨著城中村、棚戶區(qū)改造的進(jìn)行，購買土地面臨的一大風(fēng)險(xiǎn)是拆遷風(fēng)險(xiǎn)。絕大多數(shù)居民對(duì)原居住地存在較強(qiáng)的留戀與不舍，若拆遷補(bǔ)償不符合原居民的心理預(yù)期，將會(huì)使得拆遷難度增大，所以購買土地風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)公司必須重視的風(fēng)險(xiǎn)問題。F項(xiàng)目所選地塊拆遷居民較多，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購買土地風(fēng)險(xiǎn)的重視。2.2.3融資風(fēng)險(xiǎn)融資作為近些年日漸興起的資金籌措方式，較大程度的緩解了項(xiàng)目資金壓力，但因受信用、完工情況等因素的影響而存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。通過有效的融資風(fēng)險(xiǎn)分析，才能盡量避免出現(xiàn)資金方面的異常問題，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量。2.2.4招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)F項(xiàng)目雖為YH公司獨(dú)立開發(fā)，但部分建筑施工項(xiàng)目也需要分包給其他建筑公司，因此，需要對(duì)分包商的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核把關(guān)，通過招標(biāo)形式篩選出最佳分包商，并對(duì)各環(huán)節(jié)工期進(jìn)度及生產(chǎn)安全和質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，從而降低招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量。2.2.5合同風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要與不同對(duì)象簽訂眾多合同，如與原住戶簽訂拆遷補(bǔ)償合同、與材料供應(yīng)商簽訂采購合同、與分包商簽訂施工合同等等，若合同中的條款存在瑕疵，則會(huì)產(chǎn)生極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，為后期項(xiàng)目實(shí)行帶來不必要的麻煩。2.3實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)2.3.1成本管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別成本管理風(fēng)險(xiǎn)需要多方面的綜合考慮，包括項(xiàng)目總體規(guī)劃方案、施工方案、建筑材料采購等等。YH公司對(duì)于成本管理風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)還不夠完善，只有充分考慮F項(xiàng)目的成本管理風(fēng)險(xiǎn)，才能保障整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的順利開展。2.3.2施工安全風(fēng)險(xiǎn)施工安全是所有開發(fā)項(xiàng)目中必須高度重視的問題，施工安全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，有利于降低安全事故的發(fā)生。施工安全風(fēng)險(xiǎn)因素主要涉及三個(gè)方面：施工環(huán)境、建筑材料、作業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)因素。2.3.3工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)對(duì)建筑施工質(zhì)量管理有著非常高的要求是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一大特點(diǎn)，這也是整個(gè)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行的保證。YH公司有著豐富的建筑施工經(jīng)驗(yàn)，自成立以來一直嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，但施工材料、施工人員及分包商施工所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)仍然要密切關(guān)注。2.3.4完工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)工程完工進(jìn)度主要受到兩方面風(fēng)險(xiǎn)因素影響，一是客觀因素，常見的有突發(fā)自然災(zāi)害及惡劣天氣等外部環(huán)境因素導(dǎo)致工期進(jìn)度減緩，這類因素可觀性強(qiáng)，無法進(jìn)行人工干預(yù)；另一方面是主觀因素，主要表現(xiàn)在計(jì)劃不科學(xué)、施工人員分工不合理、管理不到位、機(jī)械設(shè)備出現(xiàn)故障等，這類風(fēng)險(xiǎn)因素可由建筑施工主體加以控制，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。2.4經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)2.4.1市場(chǎng)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格是影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售的重要指標(biāo)。F項(xiàng)目土地成本、施工成本較其他項(xiàng)目略低，與此項(xiàng)目位置相近、品類相似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)區(qū)間為10000-13000元/平方米，對(duì)比發(fā)現(xiàn)此項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)波動(dòng)范圍較大，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)。2.4.2銷售風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)秀的銷售可以幫助項(xiàng)目獲利，反之若無優(yōu)秀的項(xiàng)目即使項(xiàng)目開發(fā)的再好也并不能體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。YH公司房產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏，存在銷售風(fēng)險(xiǎn)，因此，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)行情及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷模式，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。2.4.3服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，銷售并不意味著項(xiàng)目的終止，后續(xù)服務(wù)仍很重要。包括物業(yè)等配套服務(wù)在內(nèi)的售后服務(wù)的質(zhì)量往往影響著未來將要開發(fā)項(xiàng)目的銷售。為提升F項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量，YH公司應(yīng)制定服務(wù)細(xì)則及工作規(guī)范等，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平。3F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在分別對(duì)F項(xiàng)目決策階段、準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段及經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，對(duì)四個(gè)階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，幫助改進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作。3.1決策階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.1.1投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估自2017年以來威海市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上漲勢(shì)頭加快，交易量增加，尤其是2019年，成交面積較2014年增加一倍多，房?jī)r(jià)明顯升高。YH房地產(chǎn)開發(fā)公司F項(xiàng)目2020年開始開發(fā)，正是W市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需強(qiáng)勁時(shí)期，投資時(shí)機(jī)有利，但因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，加之經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化與國家宏觀調(diào)控，有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。3.1.2項(xiàng)目類型風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估F項(xiàng)目規(guī)劃建造住宅11棟，面積共45000平方米，分別為小高層住宅、花園洋房住宅及六層帶閣樓住宅，主要有78平方米至93平方米小面積戶型、100平方米至130平方米中等面積戶型及130平方米至160平方米大面積戶型，中小面積戶型約占總戶型的76%。威海市2018-2019年銷售量最高的戶型面積為80-100平方米，其次為100-130平方米。據(jù)此分析，F(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的中小面積戶型在W市廣受青睞，市場(chǎng)前景較好，因此項(xiàng)目類型風(fēng)險(xiǎn)較低。圖3.12019年威海市各類住宅戶型成交占比圖3.1.3項(xiàng)目位置風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估F項(xiàng)目緊鄰筆架山公園，植被覆蓋率高、空氣清新、環(huán)境清幽，國際海水浴場(chǎng)及新天地商圈距離此項(xiàng)目?jī)H6分鐘車程，西面1公里處有一在建占地4萬平方米的大型文體公園，東面1.3公里處有一在建大型商場(chǎng)，南臨威海市交通主干道世昌大道及市立醫(yī)院西院區(qū)，周邊步行15分鐘即有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)。F項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、生活便利，不足之處為地勢(shì)較高坡度大，總體來說項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)較低。3.1.4項(xiàng)目開發(fā)方式風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估YH公司雖然根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要優(yōu)化了公司組織架構(gòu)并制定了相關(guān)制度、規(guī)程防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，但在風(fēng)險(xiǎn)管理方面仍存在一些風(fēng)險(xiǎn)問題，如目標(biāo)的制定沒有體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)思維、風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)缺乏、沒有形成完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系等，這些都直接關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目能否成功以及是否可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。由此可見，YH公司此次獨(dú)立規(guī)劃、開發(fā)、經(jīng)驗(yàn)F項(xiàng)目，存在一定程度的項(xiàng)目開發(fā)方式風(fēng)險(xiǎn)。3.1.5項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估F項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)投資28251萬元，預(yù)計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入53607萬元，初步測(cè)算增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等各項(xiàng)稅費(fèi)2763.2萬元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)18125.3萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)較為可觀，但此為按照項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的銷售價(jià)格及成本費(fèi)用預(yù)計(jì)，因材料設(shè)備價(jià)格上漲、房?jī)r(jià)變動(dòng)等不確定性因素較多，項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)加以重視。3.2準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.2.1購買土地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估F項(xiàng)目開發(fā)所需地塊雖不涉及占用耕地的情況，但該地塊有原住戶要進(jìn)行拆遷。該地塊己于2016年購入，且原有住戶己經(jīng)全部簽訂拆遷協(xié)議，前期在該地塊附近開發(fā)的A項(xiàng)目住房己基本完成，待房屋交付后原有住戶將統(tǒng)一回遷至A項(xiàng)目，所以F項(xiàng)目地塊拆遷風(fēng)險(xiǎn)較低，購買土地風(fēng)險(xiǎn)也較低。3.2.2土地屬性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估F項(xiàng)目土地地形結(jié)構(gòu)并不復(fù)雜，地上承載力較高且穩(wěn)定性好，該地塊無地震帶及裂縫帶，地質(zhì)條件總體較好，發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的可能極低。該地塊地下水位較深，地下水對(duì)建筑施工所用混凝土及鋼筋腐蝕性較弱，距海域較遠(yuǎn)，受到海水、海風(fēng)侵蝕的可能極低。綜上，F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地屬性風(fēng)險(xiǎn)較小。3.2.3融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估F項(xiàng)目總投資計(jì)劃為28251萬元，經(jīng)初步測(cè)算項(xiàng)目銷售收入約53607萬元，其中YH房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金14611萬元，房屋預(yù)售收入9130萬元，商業(yè)銀行貸款4510萬元，具體投資計(jì)劃與資金情況如表3-1所示。表3-1投資計(jì)劃與資金情況表（萬元）序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年合計(jì)1項(xiàng)目總投資12428124943329282512自有資金94964983132146113預(yù)售收入5933319791304銀行貸款293215784510經(jīng)分析，企業(yè)自有資金占總投資計(jì)劃數(shù)的51.72%，超過總投資計(jì)劃數(shù)的一半，加之近年來W市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)銷售收入可以達(dá)到預(yù)期的53607萬元。YH公司前期信用度較高，且在威海市商業(yè)銀行開立了公司賬戶，銀行賬戶余額超過1.2億元，與該銀行建立了長(zhǎng)期的良好合作關(guān)系，經(jīng)過前期協(xié)調(diào)，銀行己經(jīng)向上級(jí)提交放款申請(qǐng)以提供資金支持。2020年2月，己審批通過并發(fā)現(xiàn)貸款4000萬元，剩余款項(xiàng)正在審批中。由此可見，YH公司申請(qǐng)行業(yè)銀行貸款難度不大，企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)程度較低，但因貸款政策變化性及不可控性，企業(yè)仍要持續(xù)關(guān)注貸款融資情況。3.2.4招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估YH公司前期主要從事建筑施工項(xiàng)目，累計(jì)施工面積45萬平方米，施工經(jīng)驗(yàn)較為豐富，其長(zhǎng)期合作企業(yè)信譽(yù)度高、對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量把控嚴(yán)格，此次F項(xiàng)目基本由YH公司獨(dú)立自主施工建造，其中的部分建筑施工項(xiàng)目分包給的其他公司多為長(zhǎng)期合作企業(yè)，對(duì)分包商嚴(yán)格篩選并對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，因此F項(xiàng)目招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)總體較低。3.2.5合同風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估YH公司有來自于威海市知名度較高的律師事務(wù)所的金牌律師作為法律顧問，由其負(fù)責(zé)起草各類合同，至今未產(chǎn)生過法律糾紛，“軟件”方面風(fēng)險(xiǎn)較低。但在“硬件”方面，YH公司沒有研發(fā)或購入合同管理系統(tǒng)，未形成科學(xué)管理體系及數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。3.3實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.3.1完工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估YH公司有著較為豐富的項(xiàng)目建筑施工經(jīng)驗(yàn)，作為F項(xiàng)目建筑施工方能夠自主控制工期，盡量避免工期延長(zhǎng)問題。根據(jù)F項(xiàng)目建筑施工計(jì)劃及完成情況表可以看出，YH公司各工程階段基本能夠按照原定的計(jì)劃時(shí)間完成，完工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)較低，如表3-2所示。表3-2F項(xiàng)目建筑施工計(jì)劃及實(shí)際完成情況表建筑施工項(xiàng)目預(yù)計(jì)完成時(shí)間時(shí)間完成時(shí)間地基及基礎(chǔ)工程2020年8月底2020年8月底封頂2020年12月底2021年1月底樓體施工及小區(qū)道路施工2021年4月底2021年4月底3.3.2成本管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估F項(xiàng)目總投資計(jì)劃為28251萬元，假設(shè)除土地出讓金、契稅等土地成本外，其他各項(xiàng)成本再增加15%，總成本將增加4237.65萬元為32488.65萬元，若按照市場(chǎng)預(yù)測(cè)銷售收入為53607萬元，減去增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等各項(xiàng)稅費(fèi)2763.2萬元，企業(yè)將獲利13887.65萬元。但在實(shí)際施工過程中，還存在很多不確定因素，成本管理風(fēng)險(xiǎn)依然存在。3.3.3工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估YH公司成立初期主要從事建筑施工項(xiàng)目，有著豐富的建筑施工經(jīng)驗(yàn)和較為完善的質(zhì)量把控體系，此次F項(xiàng)目又是其自主施工，分包商也多為其長(zhǎng)期合作企業(yè)，從原材料采購、分包商施工建設(shè)等多個(gè)方面都層層把關(guān)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。3.3.4施工安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估YH公司長(zhǎng)期開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工，其所建造的房屋質(zhì)量得到了相關(guān)部門和眾多購買者的一致肯定，這為F項(xiàng)目的建筑施工安全夯實(shí)了基礎(chǔ)。但原負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工的張工程師因上升空間有限于2020年初跳槽到大型房地產(chǎn)公司，他在生產(chǎn)安全、項(xiàng)目質(zhì)量管理等方面經(jīng)驗(yàn)豐富，完成了許多大型項(xiàng)目的建設(shè)，而接任此職位的李工程師經(jīng)驗(yàn)較張工程師相對(duì)缺乏，這在一定程度上增大了項(xiàng)目施工安全風(fēng)險(xiǎn)。3.4經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.4.1定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估F項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯交通、生活均非常便利，周邊品質(zhì)類似小區(qū)均價(jià)約為每平方米12000元左右。F項(xiàng)目土地成本較低，為其自主建筑施工，相較于其他項(xiàng)目能夠較好的壓縮成本費(fèi)用。根據(jù)前期初步測(cè)算，F(xiàn)項(xiàng)目的成本約為每平方米6820元，相比于周邊小區(qū)均價(jià)而言，F(xiàn)項(xiàng)目有較大的浮動(dòng)定價(jià)空間，定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較低。3.4.2銷售風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估F項(xiàng)目由YH公司自主建筑施工并獨(dú)立銷售，YH公司建筑施工經(jīng)驗(yàn)豐富，但房產(chǎn)項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏，2020年下半年計(jì)劃銷售120套，實(shí)際完成71.43%，因2021年上半年銷售計(jì)劃為2020年底制定，當(dāng)時(shí)無法預(yù)見到突發(fā)公共事件的發(fā)生，所以仍按照正常銷售情況確定為140套。2020年上半年新冠疫情影響，實(shí)際銷售情況明顯降低，為原計(jì)劃的36.43%，如表3-3所示。銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期計(jì)劃，可見市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)較高。表3-3F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售情況表時(shí)間銷售計(jì)劃（套）實(shí)際銷售(套)完成比例2020年9月-12月1208671.67%2021年1月-6月1405136.43%3.4.3服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估YH房地產(chǎn)開發(fā)公司為提升F項(xiàng)目整體服務(wù)質(zhì)量，引進(jìn)威海市認(rèn)可度較高的紅色物業(yè)公司西郊物業(yè)，并根據(jù)業(yè)內(nèi)執(zhí)行的IS09001質(zhì)量管理體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定嚴(yán)格的服務(wù)細(xì)則及工作規(guī)范等，服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。4F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制策略4.1決策階段風(fēng)險(xiǎn)控制策略4.1.1開展市場(chǎng)調(diào)研，了解市場(chǎng)需求當(dāng)前，隨著住宅價(jià)格不斷爬升，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理人員應(yīng)充分了解市場(chǎng)情況，尤其是市場(chǎng)需求、同類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況、同類型公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與不足等，這樣才能為公司項(xiàng)目決策提供數(shù)據(jù)支持和科學(xué)指導(dǎo)。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)著重于兩大方面。一方面是外部環(huán)境分析，公司負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研的管理人員通過大數(shù)據(jù)分析、走訪調(diào)查等手段，了解分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)情況、政策環(huán)境、同行業(yè)同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況以及房屋戶型銷售情況等。另一方面是可行性論證，組織公司管理人員及專業(yè)人員結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研情況對(duì)F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的可行性分析論證。4.1.2明確項(xiàng)目開放方式，合理預(yù)估成本費(fèi)用F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在決策階段，應(yīng)結(jié)合自身情況選擇科學(xué)的開放方式。同時(shí)要對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行較為準(zhǔn)確的估算，主要包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，土地成本(含購買土地及拆遷安置成本)，建筑安裝工程造價(jià)，三大費(fèi)用(銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用)等等，為項(xiàng)目中、后期通過科學(xué)管理、技術(shù)升級(jí)等方式進(jìn)一步縮減成本費(fèi)用提供數(shù)據(jù)支持。4.1.3構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制YH公司應(yīng)在F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段建立可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)并及時(shí)預(yù)警的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，在發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題后第一時(shí)間對(duì)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)進(jìn)行預(yù)判并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)啟動(dòng)不同的預(yù)警機(jī)制，以保證風(fēng)險(xiǎn)管理人員在較短的時(shí)間內(nèi)得到準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判斷，有充足的時(shí)間和能力化解風(fēng)險(xiǎn)，從而降低F項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)。4.2準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)控制策略4.2.1提高招標(biāo)質(zhì)量，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)首先，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定有效地招標(biāo)形式從F項(xiàng)目自身特點(diǎn)出發(fā)，制定有針對(duì)性的定標(biāo)和評(píng)標(biāo)方式。其次，由項(xiàng)目工程部和法律顧問共同設(shè)置工程量清冊(cè)中的項(xiàng)目，明確項(xiàng)目名稱、內(nèi)容和具體要求，對(duì)所有招標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格把控，避免在后期的項(xiàng)目管理中出現(xiàn)責(zé)任不清、推諉扯皮等問題。最后，綜合投標(biāo)方綜合實(shí)力、項(xiàng)目專業(yè)水平、技術(shù)能力、項(xiàng)目報(bào)價(jià)等多方面因素，選取最優(yōu)合作方，為項(xiàng)目實(shí)施階段做好準(zhǔn)備，降低F項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。4.2.2加強(qiáng)合同管理，完善項(xiàng)目簽證公司可以通過項(xiàng)目簽證就未簽訂合同或協(xié)議的工程量增加補(bǔ)充協(xié)議，在明確簽證依據(jù)的前提下，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙和工程量清單加以規(guī)范，嚴(yán)格審核簽證所涉及的各類文件，明確項(xiàng)目工程建設(shè)、施工、建立等各方的責(zé)任，防控項(xiàng)目合同管理風(fēng)險(xiǎn)。4.3實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)控制策略4.3.1建立和完善管理制度，降低施工風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)加強(qiáng)管理人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)，團(tuán)隊(duì)成員應(yīng)該有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和熟練的業(yè)務(wù)技能，同時(shí)，建立和完善項(xiàng)目管理制度，形成一個(gè)有效的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)項(xiàng)目施工質(zhì)量、施工進(jìn)度管理。資金管理方面，工程建設(shè)實(shí)行專戶、專項(xiàng)管理。按照國家規(guī)定，制定規(guī)范的項(xiàng)目財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)和報(bào)賬管理制度，建立資金使用審批制度，設(shè)立規(guī)范的基本建設(shè)財(cái)務(wù)賬簿、編制用款計(jì)劃和定期上報(bào)工程進(jìn)展情況統(tǒng)計(jì)表。加強(qiáng)與審計(jì)部門的配合，對(duì)資金使用情況進(jìn)行定期檢查和審計(jì)。4.3.2加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理工作，預(yù)防安全風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量和安全管理方面，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制，將責(zé)任落實(shí)到人，總包項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目安全文明承擔(dān)首要責(zé)任，安全經(jīng)理、安全員承擔(dān)直接責(zé)任，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部及責(zé)任人實(shí)行獎(jiǎng)罰，以保障安全生產(chǎn)，文明施工，標(biāo)化管理。項(xiàng)目部組織監(jiān)理對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全文明進(jìn)行檢查，做好現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位整改。在編制具有一定危險(xiǎn)系數(shù)的施工方案時(shí)，必須符合相關(guān)規(guī)范，并驗(yàn)算合格，上報(bào)監(jiān)理、項(xiàng)目部審批后嚴(yán)格按照方案執(zhí)行，一經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施工與方案不符的，勒令停工整改，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。進(jìn)行全面的針對(duì)性的分部分項(xiàng)工程安全技術(shù)交底，采用新工藝、結(jié)構(gòu)、設(shè)備前，必須向工人進(jìn)行安全技術(shù)交底并逐一簽字遵守；特種作業(yè)人員必須進(jìn)行培訓(xùn)考核，合格后持證上崗。4.4經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)控制策略4.4.1把握政策動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整定價(jià)YH公司銷售企劃部人員應(yīng)該通過大數(shù)據(jù)查詢、市場(chǎng)調(diào)研等方式，密切關(guān)注威海市商品房?jī)r(jià)格走向，對(duì)中央、地方各級(jí)出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行深入的研究和分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，在有必要的前提下及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略，為F項(xiàng)目的銷售提供外部保障。4.4.2完善營(yíng)銷策略，豐富營(yíng)銷模式首先，YH公司可以尋找威海市有豐富經(jīng)驗(yàn)、業(yè)績(jī)突出的房屋銷售中介機(jī)構(gòu)，與其一同成立F項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，根據(jù)F項(xiàng)目特色及市場(chǎng)需求情況制定房屋銷售策略，同時(shí)邀請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)對(duì)YH公司銷售企劃部員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高本部門人員銷售能力。其次，YH公司還應(yīng)借助信息化方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化營(yíng)銷。對(duì)客戶進(jìn)行分類，分別按照己登記有購買意向、己成交、未成交三類建立客戶數(shù)據(jù)應(yīng)用系統(tǒng)，按照類別分別登記客戶信息，有針對(duì)性的采取不同營(yíng)銷策略。5總結(jié)在全國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，由追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度向追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量轉(zhuǎn)變及調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的時(shí)代背景下，加之房?jī)r(jià)過高等問題，我國相關(guān)部門頻頻推出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)發(fā)展，必須提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段所面臨的種種風(fēng)險(xiǎn)。本文在對(duì)相關(guān)理論資料研究的基礎(chǔ)上，以F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為案例研究對(duì)象，按照風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制的邏輯思路，基于項(xiàng)目生命周期理論，從不同階段對(duì)F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了識(shí)別。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，制定F房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同階段的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。通過不同階段的風(fēng)險(xiǎn)控制，以提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，幫助降低整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)[1]KwakChangJae,KimJungSoo.ImprovingDisasterRiskManagementAccordingtoDevelopmentProjects[J].Risks,2021,9(11).[2]RuimengLi,NaidingYang,YanluZhang,HuiLiu.