房地產(chǎn)開發(fā)基本知識

房地產(chǎn)開發(fā)全然知識第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、 房地產(chǎn)1、 地產(chǎn)業(yè)的概念和分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可不離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)能夠劃分為不同類型，房地產(chǎn)大體上能夠分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)等。2、 房地產(chǎn)的特性〔一〕地產(chǎn)位置的固定性〔二〕房地產(chǎn)地域的差異性〔三〕房地產(chǎn)的高值耐久性〔四〕房地產(chǎn)的保值增值性二、 房地產(chǎn)業(yè)1、 房地產(chǎn)業(yè)的概念和內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、治理、效勞等行為與企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)的要緊內(nèi)容具體地講確實是根基：〔1〕土地開發(fā)和再開發(fā)；〔2〕房屋開發(fā)和建設(shè)；〔3〕地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；〔4〕房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)〔含土地使用權(quán)〕買賣、租賃、抵押等；〔5〕房地產(chǎn)中介效勞，包括咨詢、估價、測量、效勞、效勞公證等；〔6〕房地產(chǎn)物業(yè)治理效勞，包括家居效勞、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；〔7〕房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。2、 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)不又有緊密聯(lián)系。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)那么兼有開發(fā)、經(jīng)營、治理和效勞等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。三、 我國住宅產(chǎn)業(yè)的開展前景1、 都市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大要求2、 流淌人口增長對住宅形成巨大需求3、 居民消費結(jié)構(gòu)變化對住宅形成巨大的需求4、 舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的要緊時期和過程依據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序，以及各時期經(jīng)營治理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體上能夠劃分為七個時期或運行過程。1、 建設(shè)工程工程設(shè)立和企業(yè)組建；2、 房地產(chǎn)建設(shè)工程工程規(guī)劃與審批；3、 土地使用權(quán)的取得；4、 征地與拆遷；5、 工程建設(shè)與治理；6、 房地產(chǎn)的租售治理；7、 房地產(chǎn)的物業(yè)治理。二、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全然程序盡管房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性特點使得各地區(qū)或各都市情況不完全相同，然而房地產(chǎn)業(yè)運行的規(guī)律和時期全然是相同的。依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開展規(guī)律和國家有關(guān)政策規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理各時期以及各時期需要完成的工作，進(jìn)行比立具體地講明。廈門市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理全然程序如下：第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得一、 國家土地公有制的形式我國土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；都市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和都市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。任何個人不能取得土地的所有權(quán)。二、 土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓〔一〕土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。1、 土地占有權(quán)。土地占有權(quán)確實是基家鄉(xiāng)地所有者對土地的實際操縱權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的根底。2、 土地使用權(quán)。土地使用權(quán)確實是基家鄉(xiāng)地所有者依據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。3、 土地收益權(quán)。土地收益權(quán)確實是根基基于對土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)緊密相關(guān)，土地收益確實是基家鄉(xiāng)地使用的結(jié)果。4、 土地處分權(quán)。土地處分權(quán)確實是根基依法對土地處置的權(quán)利，即在法律準(zhǔn)許的范圍之內(nèi)決定土地的種種最終回屬?！捕惩恋厥褂脵?quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。依據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保衛(wèi)，任何單位和個人不得侵犯。同時，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對土地?fù)?dān)當(dāng)保衛(wèi)和合理利用義務(wù)。土地使用權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！踩惩恋厥褂脵?quán)出讓1、 土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和都市規(guī)劃等條件，將都市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊能夠是待開發(fā)的土地生地），也能夠是完成市政設(shè)施〔〕的土地〔熟地〕，還能夠是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。2、 土地使用權(quán)出讓形式土地使用權(quán)出讓采納協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種合同形式進(jìn)行?！?〕協(xié)議出讓土地使用權(quán)確實是根基當(dāng)事人雙方通過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式?！?〕招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)劃規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人依據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式?！?〕拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時刻、公開場合，在土地治理部門拍賣主持人主持下，競標(biāo)者按規(guī)定方式應(yīng)價，競投土地使用權(quán)，由出價高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。〔4〕掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門公布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，同意竟買人的報價申請并更新掛牌價格，依據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。3、 土地使用權(quán)出讓年限（1） 居住用地70年；（2） 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；（3） 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程經(jīng)營治理一、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程前期預(yù)備工作工程前期預(yù)備工作要緊包括以下一些內(nèi)容：1、 勘察設(shè)計2、 工程設(shè)計3、 落實各項配套工程4、 搬遷撤除工程二、 房地產(chǎn)建設(shè)工程招標(biāo)與承包房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程工程涉及的內(nèi)容許多，在社會化大生產(chǎn)的條件下，許多工作是通過招標(biāo)投標(biāo)、承包發(fā)包、托付專業(yè)部門進(jìn)行的。1、 可行性研究招標(biāo)2、 工程設(shè)計任務(wù)書招投標(biāo)3、 勘察設(shè)計招投標(biāo)4、 建筑工程設(shè)計招標(biāo)5、 建筑材料設(shè)備需求招標(biāo)投標(biāo)6、 建設(shè)工程工程施工招標(biāo)投標(biāo)7、 工程總承包招標(biāo)投標(biāo)三、 房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量治理建設(shè)工程工程的施工質(zhì)量治理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)治理工作中最重要環(huán)節(jié)之一。工程質(zhì)量的要緊任務(wù)是確保工程的施工質(zhì)量到達(dá)設(shè)計要求，對施工全過程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查監(jiān)督。建設(shè)工程治理的全然內(nèi)容包括：1、 對施工所用的要緊材料，在使用前對其質(zhì)量及試驗報告進(jìn)行復(fù)核。2、 對施工企業(yè)集中加工或采購的成品、構(gòu)件、配件、設(shè)備等進(jìn)行質(zhì)量檢驗。3、 對施工的建筑物，構(gòu)筑物、地下網(wǎng)線路等開工前的定位進(jìn)行測量復(fù)核；對沉落有要求的建筑物，做定期瞧瞧；對混凝土的澆注質(zhì)量應(yīng)指定有關(guān)的試塊制作、養(yǎng)護(hù)、試壓等治理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行。4、 對重要承重結(jié)構(gòu)要緊部位的隱蔽工程，進(jìn)行檢查驗收，經(jīng)檢查合格后辦理隱蔽工程驗收手續(xù)。5、 參加給排水、熱通、空調(diào)、電氣安裝、設(shè)備安裝的試壓、試水、試運轉(zhuǎn)、試車等，并簽證試驗記錄。6、 參加工程質(zhì)量評定和竣工驗收。7、 監(jiān)督施工單位文明施工、平安施工、正確用料、按操作規(guī)程規(guī)定施工。工程進(jìn)度治理建設(shè)施工工程進(jìn)度治理，是建設(shè)單位為確保工程按合同規(guī)定時刻完成、對施工生產(chǎn)的時刻所進(jìn)行的操縱。其具體工作內(nèi)容要緊包括：參與承包企業(yè)編制工程施工組織設(shè)計，包括施工方法確實定、機(jī)械設(shè)備的選用、施工進(jìn)度方案和材料需求方案的編制等。熟悉把握施工企業(yè)對承包工程的施工組織治理，包括對材料、勞力、機(jī)械、資金的協(xié)調(diào)操縱和優(yōu)化使用等。依據(jù)施工進(jìn)度方案表比立檢查各具體作業(yè)的工期是否有延誤并講明延誤的緣故。分析施工進(jìn)度偏差的緣故，建議并協(xié)助施工企業(yè)做出調(diào)整或重新安排方案。做好日常的工程進(jìn)度記錄，每周每日寫出進(jìn)度報告。為保證正常的施工進(jìn)度，開發(fā)企業(yè)治理人員要關(guān)注和鞭策物資采購部門和運輸部門，使施工所需的各類材料和機(jī)器設(shè)備能按時到達(dá)施工現(xiàn)場。隨時注重施工過程出現(xiàn)的突發(fā)事件，對相關(guān)外部關(guān)系的事件，開發(fā)企業(yè)要代表施工單位出面協(xié)調(diào)處理。工程預(yù)算治理工程預(yù)算治理的要緊內(nèi)容是：按施工圖、施工清單、施工條件進(jìn)行工程預(yù)算，確定工程定額。按施工承包合同進(jìn)度、核撥工程款。工程結(jié)算?？⒐を炇罩卫砜⒐を炇帐菄覟榱吮ＷC工程質(zhì)量，由法律規(guī)定的一個法定程序，也是開發(fā)企業(yè)對工程工程治理的最后一個環(huán)節(jié)?？⒐を炇盏哪康暮妥饔檬峭ㄟ^驗收檢驗工程設(shè)計和工程質(zhì)量，及時發(fā)覺并解決一些礙事正常使用、正常生產(chǎn)的咨詢題，保證工程能夠到達(dá)設(shè)計要求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。對驗收合格的工程，發(fā)給工程質(zhì)量合格證，并及時辦理有關(guān)手續(xù)。第五節(jié)房屋買賣經(jīng)營治理一、 房屋買賣房屋買賣，是房地產(chǎn)交易的一種形式。房地產(chǎn)交易，是有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的經(jīng)濟(jì)過程與法律行為。由于房地產(chǎn)是一種特不商品，在交換過程中，還引起了一系列權(quán)利關(guān)系的變化，即他項權(quán)利變化。在我國目前的條件下，房地產(chǎn)交易中的權(quán)利關(guān)系，要緊是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等。這些權(quán)利關(guān)系的變化，只有得到在國家房地產(chǎn)主管部門登記并得到確認(rèn)，才具有法律效力?！惨弧秤捎诜康禺a(chǎn)商品和其他商品有著全然不同的性質(zhì)，因此房地產(chǎn)商品的買賣有著以下一些特點：1、 房地產(chǎn)商品買賣雙方在達(dá)成協(xié)議時，必須訂立具有法律約束力的、買賣雙方必須遵守的房地產(chǎn)買賣契約；2、 訂立房地產(chǎn)買賣契約，必須遵守國家的法律和法規(guī)，同時同意房地產(chǎn)行政治理部門的監(jiān)督與治理；3、 房地產(chǎn)買賣成交后，必須按照規(guī)定到房地產(chǎn)行政部門，辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的相對性權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)的所有權(quán)和土地的使用權(quán)證書，以便取得國家法律的保衛(wèi)?！捕撤课葙I賣條件及治理在我國目前的條件下，不管是私房出售，依舊已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房的出售以及商品房出售，都必須符合以下的條件：1、 房屋的產(chǎn)權(quán)必須是清楚的，有合法的產(chǎn)權(quán)證件；2、 通過改建和擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)的所有者必須在房地產(chǎn)治理部門辦理變更登記手續(xù)后，才能進(jìn)進(jìn)市場進(jìn)行交易；3、 凡以優(yōu)惠方式購置的公有住宅或以優(yōu)惠方式建筑的住宅，原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)治理部門有優(yōu)先購置權(quán)；4、 出售差不多出租的房屋，必須提早三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購置的權(quán)利；5、 出售共有的房屋，出售人必須提交共有人同意或托付出售的證實文件。在同等條件下，房屋共有人有優(yōu)先購置權(quán)；6、 關(guān)于接著、贈予等方式取得的房屋，必須在辦理合法手續(xù)后才能投進(jìn)房地產(chǎn)交易市場。具有以下情況的房屋，不能投進(jìn)房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行交易；1、 沒有合法證件的房屋〔包括違章建筑的房屋〕；2、 有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋；3、 差不多批準(zhǔn)征用或劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋；4、 經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)人民法院批準(zhǔn)代管的房屋；5、 未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的外國僑民的房屋；6、 因其他特不情況不能出售的房屋。進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場的交易主體，必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。1、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出售新建的商品房，必須持有工商行政主管部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照.八、、，2、 居民個人購置都市房屋，必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；3、 居民個人出售房屋必須符合國家的有關(guān)規(guī)定；4、 單位購置公房，必須有市級主管部門的或區(qū)、縣有關(guān)政府的批準(zhǔn)證實；5、 企業(yè)、事業(yè)單位購置私房，必須通過主管部門審批?！踩撤课葙I賣契約治理房地產(chǎn)商品與其他商品不同，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)在買賣房地產(chǎn)時必須簽訂契約。房屋買賣契約是標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣行為的重要環(huán)節(jié)。1、 房屋買賣契約的特點〔1〕房屋買賣契約標(biāo)志著房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋買賣雙方必須簽訂房屋買賣契約，這是與其他商品不同的。房地產(chǎn)買賣一經(jīng)成立或完成，買賣雙方就能夠到房地產(chǎn)治理部門辦理立契過戶手續(xù)，買方交付購房款，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，就能夠行使對房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利。也確實是根基講，房地產(chǎn)買賣契約一旦簽訂，就標(biāo)志著房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；〔2〕房地產(chǎn)買賣契約必須以書面的形式簽訂，并經(jīng)房地產(chǎn)治理部門簽證，才能具有法律效力；〔3〕房地產(chǎn)買賣契約是買賣雙方的有償合同。雙方當(dāng)事人在地位上是平等的，既有一定的權(quán)利，也要擔(dān)當(dāng)一定的義務(wù)；雙方的合法權(quán)益受到國家的法律保衛(wèi)。2、 房屋買賣契約的內(nèi)容房地產(chǎn)買賣的契約包括以下的內(nèi)容?！?〕買賣雙方的名稱、地址。雙方當(dāng)事人必須是自然人或法人，要是是法人，還應(yīng)有法人代表名稱和簽字；〔2〕對標(biāo)的房屋的情況確實切講明。應(yīng)講明房屋建成年代、建筑質(zhì)量、建筑面積、坐落地址、室內(nèi)裝修、設(shè)備等情況；〔3〕房屋的價格。買賣的房屋應(yīng)當(dāng)按照建筑面積計價，必須標(biāo)明每平方米的價格，房屋的總價格。房屋的買賣價格必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；〔4〕房地產(chǎn)買賣契約，必須講明房屋交付使用和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時刻；〔5〕房地產(chǎn)買賣契約，還必須規(guī)定買方在什么時刻、地點，用什么方式、以什么貨幣支付房屋的價格；〔6〕房地產(chǎn)契約也要規(guī)定違約責(zé)任，以及補(bǔ)償?shù)姆椒ǖ取?、 房屋買賣雙方權(quán)利和義務(wù)〔1〕賣方的權(quán)利，賣方有權(quán)按照契約規(guī)定的房地產(chǎn)的價格、時刻收取房地產(chǎn)售賣的價款。要是買方違約，賣方能夠請求法律保衛(wèi)，或者要求償付違約金；〔2〕賣方的義務(wù)。按照房地產(chǎn)買賣契約的規(guī)定，賣方有義務(wù)把房屋轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)的購置方。要是違約也要交納違約金；〔3〕買方的權(quán)利與義務(wù)。依據(jù)房地產(chǎn)買賣契約確實定取得房屋并支付房地產(chǎn)的價格。4、 房地產(chǎn)買賣契約的解除。〔1〕房地產(chǎn)買賣成交后契約即告解除；〔2〕經(jīng)雙方同意，房地產(chǎn)買賣成交后契約能夠在成交往常解除；〔3〕法定緣故解除；〔4〕房地產(chǎn)交易主體滅失導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣契約的解除；〔5〕其他緣故導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣契約的解除。二、商品房預(yù)購預(yù)售治理房屋預(yù)售的具體程序是：1、 房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)治理局提出房屋預(yù)售申請。2、 經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)后，預(yù)售單位與預(yù)購房者就能夠簽訂?房屋預(yù)售合同?。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價款；房屋預(yù)售款支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的?房屋使用、治理、維修公約?；違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。3、 辦理房屋登記、簽證。4、 房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按?房屋預(yù)售合同?辦理房屋交付手續(xù)。要是出現(xiàn)以下情形，預(yù)售房購置者能夠要求取消預(yù)售房合同：〔1〕房屋開發(fā)公司部門按照原定日期交付預(yù)購房屋?！?〕建成后的房屋實際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符合?！?〕建成后房屋建筑的材料與預(yù)售房合同所列剪裁不相符合。因此，購房者能否取消買賣合同，還需要由法院做出最后裁決。要是法庭裁決準(zhǔn)許購置者的申請，房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要退回預(yù)交定金，而且還必須補(bǔ)償一定的利息損失。第六節(jié)房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格治理一、 房地產(chǎn)價格的特點第一，由于土地價格是地租的資本化收進(jìn)，因此土地價格不是由價值決定的而是由地租和利息率決定的。第二，由于土地的有限性，土地的價格要緊是由土地的需求決定。第三，由于土地位置的不動性，就使房地產(chǎn)〔土地〕的價格具有地點性。第四，由于土地位置的不動性或固定性，以及自然的差異性，使房地產(chǎn)〔土地〕價格具有個不性。第五，由于土地的有限性，以及對土地的需求不斷增長的特性，決定了土地〔房地產(chǎn)〕價格隨著社會經(jīng)濟(jì)的開展總是不斷在上漲的，或者講土地價格具有不斷上漲的趨勢。二、 礙事房地產(chǎn)價格的因素1、 經(jīng)濟(jì)因素2、 物理因素3、 環(huán)境因素4、 行政和政策因素5、 社會因素6、 心理因素7、 國際因素三、 房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、 征地補(bǔ)償費2、 拆遷安置補(bǔ)償費3、 其他土地開發(fā)費4、 住宅建筑安裝工程費5、 附屬工程費6、室外工程費7、 公共配套工程費8、 環(huán)衛(wèi)綠化工程費9、 政府性收費及“四源〃費:10、 土地出讓金大市政費。11、 兩稅一費12、 治理費13、 利潤第八節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)治理與經(jīng)營一、物業(yè)治理公司〔一〕物業(yè)治理公司的特點物業(yè)治理公司，是專門從事地上永久性建筑物、根底設(shè)施及四面環(huán)境現(xiàn)代化治理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟(jì)實體。物業(yè)治理公司的要緊職能是遵照國家有關(guān)政策和法規(guī)，運用現(xiàn)代治理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)治理物業(yè)，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶制造一個幽雅、舒適、寧靜、平安的居住和工作環(huán)境。物業(yè)治理公司全然特點，是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、制度化的要求治理物業(yè)，堅持“統(tǒng)一治理、綜合效勞〃、“取之于民，用之于民〃、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)〃、“自我運轉(zhuǎn)、自我開展、自我完善〃的宗旨。物業(yè)治理公司或組織，是一種經(jīng)營型的經(jīng)濟(jì)實體。〔二〕物業(yè)治理公司的性質(zhì)1、 物業(yè)治理公司具有獨立的法人資格。2、 物業(yè)治理公司屬于效勞性行業(yè)?！踩澄飿I(yè)治理公司的權(quán)利和義務(wù)1、 物業(yè)治理公司的權(quán)利要緊是:〔1〕依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合實際情況制定物業(yè)治理方法?！?〕依據(jù)？托付物業(yè)治理體制合同？和治理方法收取治理費用?！?〕有權(quán)制止違反物業(yè)治理方法及有關(guān)規(guī)定的行為?！?〕有權(quán)選聘專營公司〔清潔、保安、綠化等〕擔(dān)當(dāng)經(jīng)營業(yè)務(wù)?！?〕開展多種經(jīng)營及有償效勞。2、 物業(yè)治理公司的要緊義務(wù)是:〔1〕履行物業(yè)治理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營治理；〔2〕同意治理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；〔3〕重大的治理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可通過；〔4〕同意房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。二、業(yè)主與業(yè)主治理委員會〔一〕物業(yè)業(yè)主業(yè)主是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人?！捕硺I(yè)主治理委員會性質(zhì)業(yè)主治理委員會，是物業(yè)或物業(yè)使用人為了自己的共同利益，組織成立的一處群眾性的團(tuán)體。關(guān)于這種團(tuán)體的法律地位或社會性質(zhì)，國家目前還沒有明確的規(guī)定。然而，這種團(tuán)體或組織，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)成立以后，在規(guī)定的活動范圍內(nèi)，國家成認(rèn)其合法性。〔二〕業(yè)主治理委員會的產(chǎn)生和組成依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定以及住宅小區(qū)的實際情況，為了物業(yè)治理委員會治理和活動的方便，一般來講，一個治理處所管轄的區(qū)域內(nèi)，可成立一個業(yè)主治理委員會。業(yè)主治理委員會，能夠由街道辦事處、家居委員會、也能夠由物業(yè)治理公司出面組織。業(yè)主治理委員會，由代表業(yè)主利益的物業(yè)業(yè)主組成。業(yè)主治理委員會能夠定期改選〔章程中規(guī)定任期〕。在新一屆管委會成立后，上屆管委會要將全部資料向新一屆管委會移交。管委會的成立和換屆選舉，要有政府主管部門參加，同時在政府主管部門備案。〔三〕業(yè)主治理委員會的權(quán)利與義務(wù)1、 業(yè)主治理委員會的權(quán)利要緊有：〔1〕訂業(yè)主管委會章程，代表物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利?！?〕決定選聘、續(xù)聘或改聘專業(yè)物業(yè)治理公司?！?〕審核物業(yè)治理公司擬訂的物業(yè)治理費用和水電費標(biāo)準(zhǔn)，?！?〕審議物業(yè)治理公司制訂的年度治理方案和有關(guān)治理效勞的重大措施?！?〕審批物業(yè)維修基金的使用方案?！?〕檢查、監(jiān)督各項治理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。2、 權(quán)利與義務(wù)是相對應(yīng)的，業(yè)主治理委員會也要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)，要緊有：〔1〕依據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)治理公司的治理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督。〔2〕嚴(yán)格履行聘用合同，協(xié)助和支持物業(yè)治理公司落實各項治理工作。物業(yè)治理公司在執(zhí)行決議、行使權(quán)力碰到阻力時，業(yè)主治理委員會有義務(wù)出面調(diào)停?！?〕有義務(wù)聽取和同意業(yè)主的意見、建議和投訴，并和物業(yè)治理公司協(xié)商解決處理?！?〕同意業(yè)主的監(jiān)督?！?〕同意房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及當(dāng)?shù)厝嗣裾谋O(jiān)督指導(dǎo)?！?〕通過各種形式向業(yè)主宣傳關(guān)于物業(yè)治理的方針政策，組織業(yè)主參與各類教育和文化娛樂活動。〔五〕組織召開業(yè)主代表大會和業(yè)主治理委員會會議。業(yè)主代表大會的要緊任務(wù)是：〔1〕選舉新的業(yè)主治理委員會；〔2〕聽取管委會的工作；〔3〕聽取和審查管委會的工作報告；〔4〕聽取會員的意見和建議；〔5〕研究決定涉及業(yè)主利益的重大咨詢題；〔6〕改變和撤消管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；〔7〕其他需要研究的咨詢題。業(yè)主代表大會閉會期間，由業(yè)主治理委員會履行大會的權(quán)利和義務(wù)。三、物業(yè)治理公司與業(yè)主治理委員會的關(guān)系物業(yè)治理公司和業(yè)主治理委員會根基上治理委員會根基上物業(yè)治理機(jī)構(gòu)，它們共同治理著一定范圍的物業(yè)。它們之間的區(qū)不要緊是：業(yè)主治理委員會治理的是其他代表的業(yè)主們自己的物業(yè)：物業(yè)治理公司治理的是他人的即業(yè)主們的物業(yè)，并為業(yè)主和物業(yè)使用人提供各種勞務(wù)。因此也就決定了它們之間的特定關(guān)系?！惨弧撤缮系钠降汝P(guān)系〔二〕在權(quán)利與義務(wù)方面是一種效勞與被效勞關(guān)系〔三〕在工作中是相互協(xié)商和相互體貼的關(guān)系第九節(jié)房地產(chǎn)中介經(jīng)營治理一、 房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介確實是根基聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營者與消費者以有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的各種社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的紐帶。依據(jù)房地產(chǎn)中介活動的范圍，能夠把房地產(chǎn)中介分為廣義的中介和狹義的中介。廣義的房地產(chǎn)中介，確實是根基在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中從生產(chǎn)到消費一切為房地產(chǎn)運行效勞的活動。狹義的房地產(chǎn)中介，確實是根基專門為房地產(chǎn)市場交易主體效勞的活動。房地產(chǎn)業(yè)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是一個綜合性的產(chǎn)品，它的生產(chǎn)涉及到50多個部門。房地產(chǎn)中介包括的范圍特殊廣，大體來講，要緊包括以下幾種。1、房地產(chǎn)信息中介。2。房地產(chǎn)咨詢中介。3.房地產(chǎn)金融中介。4.房地產(chǎn)價格評估中介。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)代理中介。6.房地產(chǎn)財務(wù)會計中介。7.房地產(chǎn)法律中介。8.房地產(chǎn)治理或物業(yè)中介。房地產(chǎn)中介是由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行過程的客瞧規(guī)律決定的。只要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運行和開展，這些聯(lián)系就必定發(fā)生，沒有這些聯(lián)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是無法運行。二、 房地產(chǎn)中介效勞業(yè)性質(zhì)與特點〔一〕房地產(chǎn)中介效勞業(yè)的性質(zhì)房地產(chǎn)中介是為