房地產行業(yè)市場分析2

房地產行業(yè)市場分析新房：高開低走的上半年2023上半年，房地產市場整體仍可概括為弱復蘇，結構上2-4月市場需求脈沖式釋放推動成交快速回暖，而5-6月市場成交熱度有所下降，整體呈現(xiàn)弱復蘇的態(tài)勢。全國銷售：同比尚未轉正全國商品住宅成交面積累計同比尚未轉正。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023上半年，商品房銷售面積/金額累計同比下降5.3%/上升1.1%；商品住宅銷售面積/金額累計同比下降2.8%/上升3.7%。月度來看，4月商品住宅銷售面積與金額同比均達到上半年高點，5-6月有所回落。2023上半年全國商品住宅銷售面積約是2015-16年的水平，銷售金額約是2018年的水平；6月銷售對比歷年6月而言，銷售面積約是2013年水平，銷售金額約是2016-17年的水平。成交金額的增長主要依靠東部地區(qū)。2023上半年，東部、東北地區(qū)商品房成交面積同比為正，中部、西部地區(qū)同比為負。東部地區(qū)商品房成交金額同比為正，其余三地區(qū)同比為負。2023上半年，東部地區(qū)商品房成交面積/金額分別占全國的45.2%/61.4%，較2022全年提升3/3.4pct。這也是全國商品房銷售均價大幅提升的原因。重點城市：高能級城市銷售面積同比增長的城市占比更高根據(jù)我們統(tǒng)計的高頻數(shù)據(jù)，2023上半年，60城新房累計成交面積同比+1%；分城市能級，一線、二線、三線新房累計成交面積同比分別為+21%、-2%、-3%，城市間熱度分化明顯，一線城市由于經(jīng)濟基本面較好，需求韌性更強。二季度以來，市場開始走弱，4月和5月的60城新房日均成交面積分別環(huán)比-28%/+0.4%，6月新房市場較弱，成交面積環(huán)比-0.4%，同比-31%。重點城市成交面積上半年恢復到2019年的78%水平。各城市間分化也比較明顯。我們從兩個角度觀察各城市的成交表現(xiàn)：1）2023上半年，各城市同比表現(xiàn)如何？2）各城市2023上半年的成交水平處于2017年以來的什么位置？2023上半年80城中成交面積同比為正的城市有41個。同比為正的城市中，一線城市4個，占比100%；二線城市18個，占比67%；三線城市19個，占比39%。一線城市中，上海、北京、深圳、廣州分別同比+38%、+19%、+12%、8%，上海排名80城中第12名；二線城市中，呼和浩特（+131%）、長春（+78%）、貴陽（+68%）、天津（+54%）、鄭州（+51%）、杭州（+49%）、廈門（+47%）7城成交同比增幅較為領先；三線城市中，淮南（+66%）、唐山（+50%）、惠州（+47%）、東莞（+44%）4城成交同比增幅較為領先。2023上半年80城成交面積較2017年以來峰值成交面積跌幅在一半以內的城市有27個，跌幅在10%以內的為上海，其余26城跌幅均在20-50%之間。上海、北京、廣州、深圳分別下降9%、24%、30%、31%。二線城市中，天津、鄭州、青島、成都、呼和浩特、濟南的跌幅相對較少，均在20-30%范圍內；跌幅前十中僅有1個三線城市，三線城市跌幅較大的城市較多。進入下半年，截至2023年7月15日，新房復蘇指數(shù)為45，同比-38%（上周-39%）；分城市能級，一線、二線、三線新房復蘇指數(shù)分別同比-17%、-38%、-47%。23年7月1-15日，60城新房累計成交面積同比-40%，環(huán)比-26%；23年1月1日-7月15日，60城新房累計成交面積同比-2%。我們認為，一線城市及部分二線城市由于人口、產業(yè)基本面更好，銷售表現(xiàn)將繼續(xù)優(yōu)于低能級城市。城市分化的邏輯：因城施策對銷售存在正反饋，高庫存城市去化承壓我們整理了核心一二線城市（包括下屬區(qū)縣）的樓市限購限貸放松政策，并予以賦值，對應23上半年的成交狀況，呈現(xiàn)一定正相關性。我們認為政策的放松對銷售有實際促進作用。一線城市由于城市基本面較好，我們暫不考慮政策放松帶來的成交增量。對于二線城市來說，除廈門、鄭州、東莞、南京四城市偏離度較大，其他城市散點圖顯示政策寬松次數(shù)越多，各城市銷售面積同比增長的更多，政策的放松對樓市回暖確有一定促進作用。截至2023年6月末，克而瑞80城新房庫存面積4.9億平米，較2022年末下降6.4%；平均去化周期18.8個月，較2022年末縮短1.3個月。分城市能級看，一線、二線、三線城市截至6月末庫存分別較2022年末下降3.7%、下降13.6%、上升3.8%；去化周期分別在14.3個月、17.5個月、22.1個月，較2022年末分別下降2.2、下降4.2、上升1.5個月。典型城市開盤去化率依舊分化，寧波、成都、杭州去化率攀高，而蘇州、南京、武漢去化率降至低位。二手房：復蘇強于新房上半年復蘇表現(xiàn)比較亮眼二手房修復進程明顯快于新房，但近期復蘇有所轉弱。根據(jù)我們統(tǒng)計的高頻數(shù)據(jù)，2023上半年，26城二手房累計成交面積同比+46%，為2019年的101%，2021年的96%；二手房復蘇明顯優(yōu)于新房；分城市能級，一線、二線、三線二手房房累計成交面積同比分別為+24%、+57%、+42%。與新房市場不同，二三線城市的二手房市場復蘇行情優(yōu)于一線城市。截至2023年7月15日，二手房復蘇指數(shù)為81，同比-16%（上周-13%）；分城市能級，一線、二線、三線二手房復蘇指數(shù)分別同比-18%、-13%、-20%。23年7月1-15日，26城二手房累計成交面積同比-20%，環(huán)比-17%；23年1月1日-7月15日，26城二手房累計成交面積同比+39%。據(jù)有二手房數(shù)據(jù)的城市成交數(shù)據(jù)顯示，各城市上半年二手房成交均有不同程度的增長。其中煙臺、青島、西安的成交同比均超過100%，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都分別同比增長31.5%、71.9%、13.7%、68.8%、53.0%、68.1%。我們在4月28日發(fā)布的報告《二手房持續(xù)回暖能帶動新房復蘇嗎？》中強調，2023上半年二手房復蘇快于新房有三點原因：1）二手房相對供給平穩(wěn)，新房存在供給彈性的季節(jié)性效應，一季度供給偏少一定程度上抑制了成交水平；2）“地產業(yè)主風波”導致購房者在進行購房決策時將更多地傾向于購買無“保交樓”問題困擾的二手房或者準現(xiàn)房；3）二手房掛牌量持續(xù)提升導致二手房價格吸引力增加。關于二手房和新房之間的傳導關系，我們認為，短期來看房地產市場目前仍處于銷售復蘇初期，整體預期較弱，當前二手房在一定程度上是對新房的替代作用，而非引領作用。從中長期來看，二手房如果能保持一到兩個季度的持續(xù)改善，將有望激活新房改善鏈條。后續(xù)需關注二手房成交的景氣持續(xù)度、成交結構以及價格變化等因素。重點城市：景氣程度分化明顯二手房市場二季度以來景氣程度有所下滑。據(jù)領先指標，貝殼二手房市場相關景氣指數(shù)自3月起環(huán)比下滑；6月二手房折價率指數(shù)88.8%，環(huán)比-1.3pct，成交價相較掛牌價的折價幅度有所擴大。分城市來看，二手房市場景氣指數(shù)TOP10的城市分別為福州、佛山、珠海、中山、泉州、廈門、杭州、深圳、寧波、溫州。二手房折價率指數(shù)TOP10的城市分別為濟南、太原、北京、成都、西安、昆明、長沙、福州、石家莊、銀川。市場領先指標：回暖后再回落在經(jīng)歷了2、3月份的景氣修復后，貝殼領先指標在4月份開始走弱。6月，新房領先指標同比表現(xiàn)弱于二手房，案場指數(shù)由3月的24.8回落至18.0。二手房方面，帶看指數(shù)由27.2回落至21.6；二手房景氣指數(shù)16，環(huán)比下降0.8，成交量KMI指數(shù)經(jīng)歷了2、3月份的短暫復蘇后，從3月5日的74下降至7月2日的27，反映了經(jīng)紀人信心的走弱。多數(shù)城市熱度較低，一線城市依舊占優(yōu)。新房案場指數(shù)TOP5為上海、西安、太原、呼和浩特、成都；分位數(shù)角度，上海、嘉興、銀川、哈爾濱的新房案場指數(shù)歷史分位比較高（2020年以來），均在40%以上，其中上海高達83.7%，且指數(shù)絕對值為第一，熱度獨占一檔。二手房帶看指數(shù)TOP5為北京、上海、成都、西安、深圳，均為熱度比較高的城市。房價：弱需求下有所承壓70城房價指數(shù)：城市分化更為明顯與成交相一致，房價在2023年2-4月有所改善，6月小幅下跌。新房價格方面，2023上半年，70城新建商品住宅價格同比降幅逐漸收窄，6月同比降幅0.4%，較1月收窄1.9pct；1-5月環(huán)比均為正，價格逐步回升，6月上漲態(tài)勢中斷，環(huán)比下降0.1%。分城市能級來看，各能級城市復蘇的趨勢基本一致，但高能級城市韌性更強，同比方面，一線城市仍持續(xù)同比上漲，二線城市自4月開始同比由降轉升，三線城市價格同比降幅收窄；環(huán)比方面，各線城市環(huán)比上升的趨勢均有所趨緩，6月一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比持平，三線城市環(huán)比下降0.1%。二手住宅價格復蘇與新建住宅相比反應更快。6月，70城二手住宅價格同比降幅較5月有所擴大，而環(huán)比方面，5、6月環(huán)比分別下降0.2%、0.4%，降幅同樣有所擴大。分城市能級，6月各線城市價格同比均下降，三線降幅最大；環(huán)比方面，6月各線城市價格環(huán)比分別下降0.7%、0.4%、0.4%，一線城市價格回落最多。2023上半年，6月新房價格同比上漲的城市較2月增加13個，且逐月有所增加，帶動整體降幅逐步收窄，但自4月開始，同比漲幅回落以及跌幅擴大的城市有所增多。環(huán)比來看，也是從4月開始，環(huán)比上漲的城市逐月減少，由3月的64個降至6月的31個。二手住宅同比下降的城市3月為最少，為60個，至6月增加至64個，環(huán)比下跌城市由3月的13個增加至6月的63個。新建商品住宅價格指數(shù)同比排名TOP10為成都、上海、杭州、寧波、合肥、濟南、長沙、北京、南昌、銀川；二手住宅價格指數(shù)同比排名TOP10為成都、長沙、北京、南充、三亞、上海、合肥、昆明、西安、煙臺。其中均在新房價格與二手房價格TOP10的城市有成都、上海、合肥、長沙、北京。新房房價與去化周期：去化周期偏長的城市房價承壓更大去化周期偏長的城市房價承壓更大。80樣本城市中，28城市去化周期小于18個月，52城市大于18個月；37個城市房價同比增長；43城市同比下降。去化周期偏長的城市相對來說房價承壓更大：1）去化周期小于18個月的城市中，11個城市房價同比下降，占比39%；而去化周期大于18個月的52個城