公寓策劃方案

公寓籌劃方案篇一：酒店式公寓籌劃方案工程籌劃方案經(jīng)過深入細(xì)致的市場調(diào)研分析，結(jié)合本案的位置、文化、周邊環(huán)境、政府規(guī)劃等具體狀況，我們以高度負(fù)責(zé)的工作精神，就該樓盤擬訂方案如下。●酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于歐洲。是當(dāng)時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又供給應(yīng)他們統(tǒng)一的上門治理，所以既有店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受寬闊消費者的好評。隨著進(jìn)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早消滅在深圳。當(dāng)時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸取了外來的信息。之后在上海、北京等地均有進(jìn)展。由此可見該類物業(yè)一般都消滅在比較興盛的大城市或是一些旅游區(qū)?！窬频晔焦⒌母拍罹频晔焦?，意為“酒店式的效勞，公寓式的治理”，是亞洲興起的一種只做效勞、沒有任何酒店經(jīng)營的純效勞公寓。酒店式公寓既吸取了星級酒店的效勞功能和治理模式，又吸取了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地供給秘書、信息、翻譯等商務(wù)效勞，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)治理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體?！窬频晔焦⒌奶攸c：1：供給酒店式的效勞和治理。酒店式公寓的物業(yè)治理比一般公寓完善，能夠為客戶供給全方位、全天候的效勞和綜合治理，主要內(nèi)容有：〔1〕建筑外墻的清洗，24小時保安，水、電、空調(diào)、汽車泊位治理等。圖書，信函、電報及報刊速遞，預(yù)約及訪客留言?！?〕代收租金，票務(wù)訂購，日用品購置，預(yù)定酒店，旅游效勞，安排酒宴、會議，郵政報刊。此外還供給上門常規(guī)保健效勞，定期身體檢查等，不一而足。2：供給舒適豪華的居住環(huán)境與共性化的家庭生活。3：商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品嘗的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求?！窬频晔焦⑶熬罢雇@一階層擁有格外客觀的商務(wù)消費力量。從另一方面來看，中國參與世貿(mào)以后也將為煙臺這樣的沿海開放城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。中小型公司由于資金實力有限，既想要交通便利、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最正確選擇。酒店式公寓為住戶供給了家庭住房的格局和家居式效勞，同時供給了完善的辦公環(huán)境，是中國房地產(chǎn)業(yè)的一種模式，它擁有更多、更全的效勞功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種的具有更高回報率的選擇。有關(guān)專家認(rèn)為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，由于此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比30%左右，而酒店式公寓單位小、好治理、易出租等特點是其它物業(yè)工程難以比較的。我們認(rèn)為“酒店式公寓”的市場潛力是巨大的，并且具有及強(qiáng)的可操作性。因此，我們的樓盤怎樣進(jìn)展籌劃、設(shè)計及形象的定位、包裝是至關(guān)重要的，從而爭取更大的市場份額，制造熱銷奇跡！二銷售群體定位隨著居民生活水平的不斷提高和消費力量的增加，人們對居住環(huán)境也有了更潮、更時尚、更具品嘗的要求。本案推出的“酒店式公寓”概念，不但符合當(dāng)代潮流，更迎合了群眾需求，而我們的工程選擇怎樣的目標(biāo)消費群體，又是其至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)。第一類：單身貴族該局部客戶多從事一些興產(chǎn)業(yè)或正在自己投資創(chuàng)業(yè)，經(jīng)濟(jì)收入IT行業(yè)精英以及一些畢業(yè)留在大連工作的外地大學(xué)生等。25－35于結(jié)婚。對居住要求：素食、共性且對物業(yè)治理要求較高，并且擅長把握時代脈搏，對興事物有很快的承受力氣和適20－50不等，樓款總數(shù)額在6－15萬之間，首付2－5萬元左右，300－800其次類：婚夫婦該累客戶因結(jié)婚而需要購房，建立自己的小家庭。但是由于年齡較為年輕，多在25－30歲之間，經(jīng)濟(jì)實力有限。并且多為夫妻雙方各有工作單位，正處于事業(yè)進(jìn)展期，所以對居住環(huán)境的配套效勞有相對較高的要求。房屋面積在50－70平方米左右就能滿足他們的需求。該類客戶多為打工一XX－3000右。購房打算樓款總額在15－25萬元左右，首付5萬元，1000第三類：置業(yè)投資對于市場化程度越來越高的房產(chǎn)市場來說，投資者的存在本質(zhì)上E主辦單位：湖州師范學(xué)院社會進(jìn)展與治理學(xué)院承辦單位：社會進(jìn)展與治理學(xué)院公寓治理部協(xié)辦單位：社會進(jìn)展治理學(xué)院自律部社會進(jìn)展治理學(xué)院心理安康效勞部社會進(jìn)展治理學(xué)院保衛(wèi)部為了更好的豐富同學(xué)們的校園生活,增進(jìn)同學(xué)間的友情,塑造一個深厚的校園生活氣息.公寓部主要挖掘?qū)掗熗瑢W(xué)在這方面的呈現(xiàn)，此類活動迎合了當(dāng)代大學(xué)生追求自我、張揚共性的性格特點，通過寢室才藝大比拼等活動的組織開展，為在校學(xué)生供給了一個呈現(xiàn)自我、完善自我的舞臺，表達(dá)了學(xué)生們的青春魅力和飛揚共性，呈現(xiàn)了旅游學(xué)子安康向上的思想意識和飽滿熱忱的精神風(fēng)貌。三．活動意義：期望通過開展一系列學(xué)生喜聞樂見的寢室文化活動，豐富住宿學(xué)生的課余文化生活，深化寢室文化生活內(nèi)涵，營造富有特色的寢室文化氣氛。促進(jìn)各寢室成員的團(tuán)結(jié)與互助，提高寬闊同學(xué)的團(tuán)隊精神，讓大學(xué)生活始終布滿陽光和樂趣。從活動中，還可以開掘出潛藏在我們身邊的精英和有特別才能的人，給他們一個充分生疏自己、發(fā)揮自己、表現(xiàn)自己、塑造自己的良機(jī)。同時通過開展寢室文化節(jié)活動，堅決學(xué)生以寢為家的信念，激發(fā)大家對生活的寵愛、對校園的寵愛，形成良好的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境，推動良好校風(fēng)的建設(shè)，營造和諧的校園氣氛。528日下午五.具體活動安排：1、大學(xué)生心理安康日籌劃一．活動主題：陽光心理，溫馨寢室二．活動目的：為了迎接全國大學(xué)生心理安康日，使在校大學(xué)生能夠緩解學(xué)習(xí)生活中的心理壓力，樹立更加樂觀向上的生活態(tài)度，形成更安康，更有利于進(jìn)展的心理素養(yǎng)。同時，為了給同學(xué)一個呈現(xiàn)自我、呈現(xiàn)寢室的時機(jī)，創(chuàng)立一個更加溫馨的寢室環(huán)境，深化同學(xué)間的友情。心理安康效勞部與公寓部打算舉行“曬曬小幸?！闭掌褂[及評比活動。三．活動對象：社會進(jìn)展與治理學(xué)院大一大二全體學(xué)生四．活動時間：XX530日下午五．活動地點：中校區(qū)食堂門口六．活動流程：向各寢室征集寢室內(nèi)溫馨，搞笑，有創(chuàng)意的照片，月28日晚上之前交至負(fù)責(zé)人處；負(fù)責(zé)人預(yù)備好掛照片所需的繩子、照片夾、投票箱及紙；3.5284.5月30日中午將照片掛在中校區(qū)食堂對面空地上，5.6.授予相應(yīng)的嘉獎。七．活動分工：2、寢室整理大行動活動日期：528指導(dǎo)對象：社會進(jìn)展學(xué)院全體寢室指導(dǎo)依據(jù)：寢室內(nèi)務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、寢室衛(wèi)生檢查評分標(biāo)準(zhǔn)活動參與：分管公寓樓輔導(dǎo)員、生活指導(dǎo)教師、生活區(qū)治理委員3、游園互動玩?；顒幽康模簞诼档拇髮W(xué)生活或許讓我們無暇去顧及來自身邊的微小關(guān)愛，或許讓我們漸漸淡忘了為班級榮譽而盡一己之力的那種熱忱。但是，友愛是人與人之間最貴重的感情，團(tuán)結(jié)則是一個班級分散力與向心力的重要保障。這樣看來，我們有必要重去體會友愛和團(tuán)結(jié)予我們的意義。通過此活動緩解大學(xué)生活壓力，促進(jìn)同學(xué)之間友好互助，加強(qiáng)班級榮譽感，建設(shè)和諧校園活動時間：530日下午活動地點：13幢前廣場〔以團(tuán)體形式參與，每班至少10人，大三的同學(xué)按到場的人數(shù)進(jìn)展歸隊〕1、視力大比拼主持人預(yù)備好假設(shè)干筷子，一個空塑料瓶。參賽者站在塑料瓶的一側(cè)，筷子離瓶口約一米的距離，瞄準(zhǔn)瓶口，放掉手中筷子。假設(shè)筷子掉進(jìn)瓶里，便是優(yōu)勝者。每人有三次機(jī)會。最終比較每組的最終成績2、兩人三足10名成員〔假設(shè)場地不允許則取5名成員〕競賽規(guī)章：每組參賽成員首先站成一排，左右兩兩用繩子將左右腳綁在一起〔必需綁在腳踝處先到者獲勝。假設(shè)場地不夠為5人一組的話，那么就實行接力的形式，該組前5名隊員先從起點到終點，完成之后解下繩子交給該組的下5名隊員〔下5名隊員在終點等候點走到起點處。留意事項：在行進(jìn)的過程中，假設(shè)繩子松開，則在原地將繩子系好之后連續(xù)行進(jìn)，在行進(jìn)過程中要講究協(xié)作留意安全。3、背氣球〔1〕10人〔2〕競賽規(guī)章：10名隊員兩兩一組，分成5氣球，其余的4兩名隊員背對背夾住氣球，將其球運至終點，最終用背將氣球擠爆，然后進(jìn)展下輪依次的動作，用時最短的獲勝。〔3〕假設(shè)氣球掉落，則從掉落的地方撿起連續(xù)必死啊。其次，在最終擠爆氣球時，必需用背不準(zhǔn)用手或腳之類的其他動作，否則視為無效從頭開頭。最終，必需在上一組隊員完成擠爆氣球的動作之后，吹氣球的隊員才可以4、搶椅子10張鼓或者喊話器〔每一次競賽時每組派出2名代表參與〕10個人，椅子比人數(shù)少一把，然后大家圍著椅子轉(zhuǎn)，圍繞凳子走的時候，每個參與者必須依主持人的要求做諸如單腿跳、蛙跳、閉上眼睛等動作。負(fù)責(zé)人員播放背景音樂，同學(xué)們聽到音樂停頓就搶位子，每輪淘汰一個人，到最終剩余的一個人獲勝。名次是按班級全部淘汰完的挨次。5、左右轉(zhuǎn)相反玩耍規(guī)章：由主持人喊口號，左轉(zhuǎn)，右轉(zhuǎn)，舉左手，舉右手，抬左腿，抬右腿，主持人也可以漸漸增加其他動作以增加難度，參與同學(xué)應(yīng)作出相反方向的動作，做錯的淘汰，做的最慢的也淘汰。6玩耍道具：一次性紙杯，水玩耍介紹：10人一組，男女交替協(xié)作。每人口中有個杯子，由第一人開頭將杯中水傳給后一個人，不能用手另有兩名同學(xué)關(guān)心第一名同學(xué)倒水至紙青年公寓籌劃方案一、工程概況、位置該工程位于杭州市西湖區(qū)，天目山路與教工路穿插處，緊鄰西湖旅游景區(qū)，周邊盡是郁郁蔥蔥的林木，為工程供給了絕佳的自然賞識景觀及取之不竭的自然空氣資源。、工程技術(shù)指標(biāo)建筑密度：xx幼兒園：xx、周邊設(shè)施學(xué)校：杭州電子科技大學(xué)、浙江教育學(xué)院、浙江電大、浙江大學(xué)西溪校區(qū)菜場：農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院：省立同德醫(yī)院酒店：金都賓館，浙江嘉海大酒店超市：世紀(jì)聯(lián)華、24銀行：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行500交通：慶豐村、跑馬場、教工路口等多個公交站點、工程時機(jī)點市場空間：隨著人們生活水平的提高，對居住質(zhì)量的要功能配套較完善的中高檔住宅小區(qū)，將有一個持續(xù)成長的市場空間。好市場調(diào)研，充分利用社會資源，從整體上進(jìn)展規(guī)劃，使項目有的放矢，搶占自然先機(jī)，并且能夠在開盤后將籌劃理念始終如一的貫徹實施到底。二、市場分析、杭州市房地產(chǎn)市場根本狀況、杭州市同類住宅調(diào)查分析、消費者分析一般狀況下消費者的消費心理和對居住環(huán)境的要求有以下根本的幾點：首先，環(huán)境規(guī)劃確定要好，周邊的根本生活配套要齊全〔包括學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、圖書館等，各種消費、活動、消遣站場所要足夠。尤其該工程針對的主要是一些中高端消費人群，那么在規(guī)劃設(shè)計時，要留意整體設(shè)計的現(xiàn)代化氣息，要緊跟時尚潮流，外立面的顏95%以上的消費者傾向于購置全封閉式的小區(qū)。其次，綠化率要高，這一點已經(jīng)成為消費者對居住環(huán)境的必要要求之一。大局部的消費者相較高層還是偏向于選大局部的消費者不會傾向于選擇單體別墅，因其涉及的資金相對較大。消費者對物業(yè)治理方面不外乎以下幾點根本要求：保安、清潔、房屋修理、園林綠化及一些特色效勞〔家政、訂票、托兒、托老等〕三、工程分析、本工程優(yōu)勢綠地掩蓋及自然風(fēng)光接近商業(yè)繁華地帶，周邊電腦城，高檔寫字樓，大中院校眾多，離目標(biāo)消費者工作地近。交通：周邊公交站點很多，更有幾路夜間直通車，交通2424物業(yè)要與業(yè)主加強(qiáng)聯(lián)系、溝通。、本工程劣勢配套設(shè)施：周邊超市、運動場、游泳池根本設(shè)施已經(jīng)配備，因面對目標(biāo)消費群體是青年人群，但后期尚待進(jìn)一步引進(jìn)、完善一些休閑、消遣設(shè)施。房屋設(shè)計：房源種類較多、層次不一，面比照較簡潔。價格：因地價較高，價格比照方面稍顯劣勢，這是本案銷售的最大難點。、競爭對手作為主要競爭對手，具體狀況如下：綠水城優(yōu)勢：工程資金雄厚、周轉(zhuǎn)力度大，價格上具有優(yōu)勢劣勢：周邊環(huán)境比較嘈雜世紀(jì)花園優(yōu)勢：設(shè)計、規(guī)劃合理、現(xiàn)代化，極具吸引力劣勢：面對的是高端人群，市場承受力有限四、推廣策略、目標(biāo)消費群體目標(biāo)消費者：電腦、電子、通訊城的業(yè)主、周邊高檔寫字樓白領(lǐng)、各大中院校工作人員以及對生活品質(zhì)要求較高具有確定經(jīng)濟(jì)力氣的階層。年齡：大約在25—45歲之間休閑性要求較高具有生活品嘗，對住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費觀點，期望通過外在的居住環(huán)境表達(dá)自己的文化內(nèi)涵、賣點接近工作地點，便利便利，保證足夠的業(yè)余時間智能化的物業(yè)治理、24小時全封閉治理，安全保障社區(qū)環(huán)境鬧中取靜，既不脫離都市的繁華，又緊鄰自然風(fēng)光周邊交通便利，免除后顧之憂休閑性、消遣性完全融入生活五、媒體分析及選擇大的報紙媒體，閱讀率高、讀者層次廣泛，可以作為該工程依據(jù)他們的閱讀愛好習(xí)慣，選擇針對性的報紙媒體作為補充。最終一些閱讀量較高的房地產(chǎn)專刊也可以作為不錯的選擇。電視媒體：杭州電視1臺等一些頻道，收視率、影響力在本地區(qū)都比較高，可以通過贊助某專題的形式獲得在開盤前后一個月黃金時段廣告宣傳片投放，以更加生動、直觀的形象將信息傳遞到消費群體。播送媒體：收聽播送多以乘坐出租車、私家車時收聽，為打發(fā)時間，多為比較被動?？梢钥紤]長期、大容量、反復(fù)的宣傳。戶外媒體：針對目標(biāo)消費群體，選擇適宜公交車站牌的19信息，投入少，可以準(zhǔn)時獲得反響信息。六、廣告策略、總體策略把該工程的宣傳與樹立華邦地產(chǎn)的品牌形象有效的結(jié)合在一起。與競爭對手相區(qū)分，徹底的分析調(diào)研，開掘該工程的共性之處。要細(xì)致周到，表達(dá)出處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。塑造工程“將都市繁華和大自然的安靜渾然為一體，共性、休閑、時尚、現(xiàn)代”的形象。不僅是家，更是身心的渡假場所、生活品質(zhì)的表達(dá)。該工程重在樹形象，在這個期間通過多方位的媒體宣傳來造勢，針對目標(biāo)消費者給出足夠的信息，通過強(qiáng)勢的宣傳吸引消費者的留意力。在正式投入之前要對對媒體進(jìn)展嚴(yán)格篩選，爭取到達(dá)最好的效果；同時也要對目標(biāo)市場及產(chǎn)品進(jìn)展嚴(yán)格的調(diào)查和細(xì)分，從而給樓盤準(zhǔn)確地定位，也更準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)消費群體。公開強(qiáng)銷期媒體宣傳連續(xù)造勢，穩(wěn)固前期宣傳結(jié)果適時宣傳銷售成果，刺激消費者充分利用媒體資源，進(jìn)一步挖掘潛在客戶銷售沖刺期方向、廣告主題及口號“居住在風(fēng)景里，生活在城市里”——都市與自然合一“回到家就開頭渡假”——消遣性、休閑感七、營銷活動、營銷渠道建設(shè)及人員培訓(xùn)銷售渠道的建設(shè)：售樓處、售樓熱線、樣板間、房交會以及通過在目標(biāo)消費者聚攏地開展無形的廣告銷售，以點帶面。人員培訓(xùn)：時間、人數(shù)合理安排，打造高效、專業(yè)的銷售團(tuán)隊、營銷活動活動概要：時間：地點：青年公寓社區(qū)擬邀媒體：電視臺、報社、廣告公司活動方案：前期預(yù)備——到場嘉賓、禮品、剪彩儀式、請柬、秩序維護(hù)、廣告公布、媒體報道現(xiàn)場活動——現(xiàn)場布置、會場布置、儀式流程把握現(xiàn)場買房送禮/抽獎活動盡量突破傳統(tǒng)，以穎、有用，制造聞，引起消費者的興趣和關(guān)注某某大型廣場明星才藝表演宣傳會和消費者最近距離的接觸，工程更加深入人心。利用明星效應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳的力度和廣度，使得信息盡可能的傳播開來，挖掘出盡可能多的潛在客戶。八、預(yù)算及安排廣告總額應(yīng)占銷售總額的5%左右，其中80%為打算中投入，20%做為機(jī)動費用6030%、電視402073%表現(xiàn)制作類為打算廣告投入的10%活動及公關(guān)為打算廣告投入的20%禮品類為為打算廣告投入的10%方案說明：本方案中的局部內(nèi)容尚需要大量的實地調(diào)研來進(jìn)一步驗證。方案籌劃必需要建立在實際調(diào)研的根底之上，需要有調(diào)研數(shù)據(jù)的支撐才夠準(zhǔn)確，才能有效的、切實的指導(dǎo)銷售。篇四：XX公寓全程營銷籌劃方案前言房地產(chǎn)全程營銷思想是在中國房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中，結(jié)合市場營銷的理論和實踐產(chǎn)生的具有實踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運作方法。不少進(jìn)展商具有雄厚的實力進(jìn)展房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握工程運作的各個環(huán)節(jié)。假設(shè)只靠進(jìn)展商自己摸索工程操作方法，往往費時耗力，周期太長，時機(jī)本錢很大，專業(yè)房地產(chǎn)營銷策略的導(dǎo)入已成為大勢所趨。房地產(chǎn)全程營銷是從工程用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系。本案即是利用富可達(dá)置業(yè)公司的專業(yè)眼光及手段，通過對天津市河北區(qū)天沽公寓為中心點的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析。然后，以工程為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的供求狀況，工程所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購置行為進(jìn)展調(diào)研分析，再結(jié)合工程進(jìn)SWOT的價值，并就躲避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)展策略提示，同時對工程開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。富可達(dá)置業(yè)—〔022〕230401861全案共分六局部，其核心內(nèi)容包括：富可達(dá)置業(yè)—〔022〕230401862——目錄——引子工程背景第一局部：區(qū)域市場個案調(diào)查分析一、工程鄰近地段住宅市場分析〔一〕區(qū)域內(nèi)商品房供給量及空置率統(tǒng)計〔二〕商品房銷售個案分析二、工程周邊環(huán)境分析〔一〕本工程土地性質(zhì)調(diào)查〔二〕本工程周邊環(huán)境調(diào)查〔三〕本案交通條件調(diào)查〔四〕周邊市政配套設(shè)施調(diào)查〔五〕周邊人文環(huán)境調(diào)查其次局部：工程的投資分析一、天沽公寓工程的概況二、工程所在區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢推斷〔一〕工程所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景〔二〕工程所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀及價格走勢〔三〕工程所在地住宅客戶的構(gòu)成及購置心態(tài)分析三、本工程的可行性爭論富可達(dá)置業(yè)—〔022〕230401863SWOT〔一〕〔二〕〔三〕〔四〕五、本案市場定位六、本案價值分析第三局部：工程規(guī)劃設(shè)計營銷二、主力戶型選擇工程形象營銷一、工程視覺識別系統(tǒng)核心局部〔一〕〔二〕〔三〕標(biāo)準(zhǔn)色〔四〕標(biāo)準(zhǔn)字體富可達(dá)置業(yè)—〔022〕230401864二、延展及運用局部〔一〕營銷接待中心包裝設(shè)計〔二〕工地環(huán)境包裝設(shè)計〔三〕公司及物業(yè)治理系統(tǒng)包裝設(shè)計第五局部：工程推廣籌劃效勞營銷富可達(dá)置業(yè)—〔022〕230401865篇五：酒店式公寓籌劃方案酒店式公寓籌劃案商業(yè)是本工程最大的利潤獵取點，由于本工程所處地理商業(yè)物業(yè)是炙手可熱的投資對象，但假設(shè)缺乏確定的商業(yè)底蘊，利潤空間將受到很大的影響。依據(jù)我們初步的統(tǒng)一規(guī)劃意見，通過工程小地塊底商超市的引進(jìn)將帶動大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在確定的經(jīng)營風(fēng)險，主要表達(dá)為：1式廣場，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業(yè)缺乏連貫性，不利于大地塊北面臨街商鋪的銷售以及后期經(jīng)營。2帶動臨湖商業(yè)氣氛”這一方案，目前持保存意見，緣由在于：其一，聯(lián)合打造臨湖景觀帶操作有確定的難度；其二，受地理條件的限制，臨湖景觀帶較為狹長，可利用空間較小，“打造臨湖景觀帶”可能僅僅是一些根本休閑設(shè)施的增設(shè)；其三，水上運開工程規(guī)模效應(yīng)較強(qiáng)，對自然條件要求較高〔特別是水質(zhì)的要求且季的一個〔公園的經(jīng)營狀況都是免堪其難。基于商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的考慮，建議將標(biāo)志性建筑布設(shè)在大地塊西北角臨湖處：1面的商業(yè)氣氛，充分挖掘工程的商業(yè)潛力。2業(yè)規(guī)模效應(yīng)的形成。3型的經(jīng)營業(yè)態(tài)相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征〔配套、休閑〕的完善，另一方面有利于臨街商鋪人氣的聚集。4求，酒店式公寓選在動靜皆宜之處。臨湖景觀、安靜、私密、差異等地段因素能充分發(fā)揮酒店式公寓的物業(yè)特征。二、酒店式公寓行業(yè)特點酒店式公寓，是指既可短期或者長期租賃，而又兼?zhèn)溆芯频晔椒块g的居所，它通常集住宅、酒店、會所等多功能于197630年的歷史了，酒店式公寓在中國的興起是上個世紀(jì)90年月末的事情，國內(nèi)的酒店式公寓最早消滅在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點。近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，人們生活和消費水平的提高，大量高檔物業(yè)不斷推向市場，其中有相當(dāng)數(shù)量的高檔公寓面市，為迎合選購這類公寓的購房人消費心理，滿足他們對高質(zhì)量物業(yè)治理的需求，很多開發(fā)商和物業(yè)治理企業(yè)推出象征最高的效勞水平的星級酒店效勞〔也稱管家式效勞〕來適應(yīng)當(dāng)今的物業(yè)治理市場和銷售市場的需要，因此，這類公寓被貫以了酒店式效勞公寓的名稱。真正意義上的酒店式公寓是除了供給傳統(tǒng)酒店的各項效勞外，更重要的是向住客供給家庭式的居住布局、家居式的效勞，真正使租戶實現(xiàn)賓至如歸的感覺。比起傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，而與傳統(tǒng)的純租賃的公寓相比，則更重于效勞，可以說集傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的特長于一身，而價格又比住酒店要廉價，實際消費群體為商務(wù)、旅游人士為主。當(dāng)前，國內(nèi)各大中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有格外可觀的商務(wù)消費力量，傳統(tǒng)的物業(yè)治理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來看，中小型公司由于其資金實力較弱，既想便利，又想價位適宜，那么酒店式公寓應(yīng)是其最正確選擇。1、香港酒店式公寓市場進(jìn)展?fàn)顩r在香港的酒店式公寓市場可能是最強(qiáng)勢的，它們的長期租客的百分比要高于大多數(shù)別的城市，如：約有50％的租客租期超過6個月，15％的租客租期超過1年。所以，在香港絕大多數(shù)酒店式公寓的起租期為 3個月，只有少數(shù)的如parkview的租期可以以天計算但一天的租金是長期租金的雙倍。近兩年來，香港酒店式公寓的租市有較大下滑。2、北京酒店式公寓市場進(jìn)展?fàn)顩r目前北京房地產(chǎn)市場消滅了酒店式公寓，并且數(shù)量在逐漸增加，尤其東部房地產(chǎn)市場數(shù)量增幅更快。有幾點利好因素的誘惑開發(fā)商投資建設(shè)酒店式公寓：CBDWTO中、小公司；投資熱過程中獵取高回報率；小型SOHO是個時機(jī)；由于東部工廠拆遷及有關(guān)部門對效勞業(yè)的扶持，目前開發(fā)商將效勞業(yè)定為目標(biāo)客戶之一等。3、上海酒店式公寓市場進(jìn)展?fàn)顩r上海作為中國的金融貿(mào)易中心，正吸引著越來越多的跨國集團(tuán)、跨國大公司和大財團(tuán)的進(jìn)駐，隨之而來的是大量的外籍經(jīng)營治理都民擁入了上海。優(yōu)厚的津貼補助，使駐滬的外籍人員一般都選擇租用豪華和效勞完善的短期居所。同時，國際性商務(wù)活動的往來頻繁，使越來越多的境外駐上海辦事機(jī)構(gòu)如雨后春筍般快速“搶灘”上海，但出于資金本錢有效把握的考慮，這些公司越來越傾向于租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通便利、價格僅為賓館房租七八分之一的酒店式公寓，這樣既能享受便利、舒適的效勞，又能節(jié)約開銷，公司也樂于承受。武漢市的酒店式公寓物業(yè)是繼深圳、北京、上海的成功案例的根底上進(jìn)展而來的。雖然在深圳、北京、上海都有比較成功的案例，但在武漢市場仍屬于一個的產(chǎn)品形態(tài)。特都僅僅假借了這樣一個概念，真正實施的精裝酒店式公寓只有圣淘沙萬松園國際公寓、武漢陽光假日公寓、吉利國際大廈、彩天名苑酒店式公寓等少數(shù)工程。1、圣淘沙萬松園國際公寓圣淘沙萬松園國際公寓是武漢圣淘沙置業(yè)開發(fā)的武漢市首座鋼構(gòu)造全精裝修酒店式公寓工程。該工程地處漢口金融中心和篇六：中5號樓酒店式公寓營銷籌劃方案5營銷推廣打算重慶盈方營銷籌劃〔XX112〕目錄第一局部：市調(diào)分析協(xié)信中心國會中心日月光中心廣場1891創(chuàng)匯首座2.樓盤綜合分析市調(diào)樓盤分布分析樓盤供給量分析物業(yè)效勞分析戶型面積分析裝修標(biāo)準(zhǔn)分析銷售率分析價格分析3.結(jié)論1、工程屬性根本資料本工程根本特征2SWOT優(yōu)勢〔S〕〔W〕〔O〕〔T〕第三局部：工程定位1酒店式公寓概念酒店公寓概念及根本要求以及結(jié)合本工程物業(yè)進(jìn)展方向建議工程屬性定位主題2、工程主體定位工程賣點歸納核心賣點思考 推廣主題定位推廣形象定位3、客戶定位酒店式公寓主要客戶分類客戶購置目的分析4、戶型面積定位市調(diào)戶型面積比例圖工程戶型比例分析客戶購置特點分析1、總體營銷策略強(qiáng)調(diào)工程“由外而內(nèi)，多方優(yōu)勢”特征，賣點整合推廣營銷手法必需尋求差異化重視體驗式營銷2、六大營銷策略工程認(rèn)知階段：搶先入市策略價格策略主動出擊策略點式滲透策略3、工程入市時機(jī)安排入市打算入市八大預(yù)備工作第五局部：產(chǎn)品包裝推廣建議1、樓體廣告23、燈桿旗4、售樓部和樣板間包裝第六局部：銷售與施工的協(xié)作1、售樓處搬遷23、電梯建議第一局部：市調(diào)分析協(xié)信中心6A鉑金生態(tài)工程特色酒修狀況精裝修所屬商圈觀音橋物業(yè)地址江北建北路68號開盤時間XX-8入住時間XX-02-28容積率/平方米·預(yù)售許可證渝國土房管(XX)預(yù)字第(455)號售樓地址江北區(qū)觀音橋步行街茂業(yè)百貨旁占地面積:12670平方米建筑面積:152474開發(fā)商:協(xié)信集團(tuán),重慶置尚房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)治理公司:第一太平戴維斯物業(yè)參謀公司:上海錦江物業(yè)治理公司代理商:領(lǐng)域機(jī)構(gòu)交通狀況輕軌”現(xiàn)代立體交通格局，上萬泊車位、300多國會中心物業(yè)類別寫字樓工程特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況精裝修環(huán)線位置無143061平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1500物業(yè)費：暫無資料入住時間：XX-12占地面積：11976平方米建筑面積：143061平方米承建商：重慶建工集團(tuán)開發(fā)商重慶會展中心置業(yè)物業(yè)地址南岸重慶國際會議展覽中心售樓地址重慶國際會議展覽中心開FlaHalo廣告物業(yè)治理公司：德國凱賓斯基酒店治理公司標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500交通狀況距南坪商圈、南濱路濱江商業(yè)帶步行僅10分5日月光中心廣場類別超高層裝修狀況精裝修開盤時間XX-01入住時間20%物業(yè)費元/平方米·月物業(yè)現(xiàn)狀:構(gòu)造封頂占地面積:42353建筑面積:7XX0物業(yè)公司重慶鼎固物業(yè)治理開發(fā)商:重慶鼎固房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)商重慶鼎固房地產(chǎn)開發(fā)(XX)預(yù)字第(131)號物業(yè)治理公司:重慶鼎固物業(yè)治理所屬商圈解放碑CBD城市中心宜居豪宅購房圈88〔得意世界旁〕售樓地址渝中區(qū)較場口轉(zhuǎn)盤民權(quán)路88〔得意世界旁〕21XXX一、工程的地理位置1工程的地理位置本工程地塊位于XXX市海珠區(qū)滘東路同科韻南路交匯處(近斯巴魯4S店)，該地塊屬于XXX市海珠區(qū)村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，地塊性質(zhì)為農(nóng)民集體全部。本工程位于眾多XX城市主XXXXXX、華南快速、南部快速、環(huán)城高速、琶洲大橋，北通廣園路，交通便利，四通八860公里左右，吸引了不少車流通過。駕車只需約5分鐘便可直10工程的周邊環(huán)境得益于政府近年大力投入進(jìn)展XXX城市快捷路，帶旺了滘南路，使這個地段的商業(yè)進(jìn)展?jié)摿薮螅^已進(jìn)展成熟的黃石路、XXX東路已成為XXX長寧會展店、龍星行奔馳4S店、廣駿名車日產(chǎn)4S店〔進(jìn)口車、高質(zhì)東南汽車4S店、廣駿二手車賣場〔、4S4S店等，目前滘南路已成為集銷售、汽配、修理和二手車車市等為一體的汽車效勞貿(mào)易集聚區(qū)，也是華南乃至全國最大型、最標(biāo)準(zhǔn)的二手車交易商圈。對于滘南路的進(jìn)展，XXX風(fēng)、龍?zhí)秲蓚€城市生態(tài)公園，重點打造以“萬畝果林”為主同時集游憩、高檔住宅區(qū)、產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)公園。2、工程的具表達(dá)狀工程地塊毗鄰XXX琶洲國際會展中心，在海珠區(qū)進(jìn)展規(guī)劃中，琶洲國際會展將構(gòu)筑成面對國際的中心商務(wù)區(qū)，同時，海珠區(qū)將來的城市構(gòu)造為：以江、涌、圍、園的生態(tài)格局為根底，以軌道交通為主要進(jìn)展軸的“東部創(chuàng)業(yè)、西部居住”的城區(qū)構(gòu)造。滘南路正好是海珠區(qū)東部與西部連接的交通大動脈，其北面或?qū)⑦M(jìn)展生態(tài)果園和商業(yè)住宅區(qū)。一、工程數(shù)據(jù)及定位本工程用地面積m2，容積率，總建筑面積m2，其中高層公寓面積m2m2m2配套設(shè)施建筑面積為500m2XXX地段，工程規(guī)模適中，周邊環(huán)境優(yōu)越，適宜引入大型商業(yè)中的經(jīng)營的理念，發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)勢，將本工程建成海珠區(qū)時尚公寓及大型商業(yè)體閑中心。SWOT〔一〕工程優(yōu)勢與時機(jī)分析1、地理位置優(yōu)勢：工程位于海珠區(qū)，屬于海珠區(qū)規(guī)劃中重點進(jìn)展的“宜居”片區(qū)，同時工程周邊住宅社區(qū)，為進(jìn)展商業(yè)供給較好的環(huán)境根底。2、經(jīng)濟(jì)根底優(yōu)勢：工程周邊大型樓盤社區(qū)少，整體商品房房價處于海珠區(qū)中間水平，表達(dá)了周邊，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，該片區(qū)的消費力將更進(jìn)一步釋放。3、市場優(yōu)勢：4、交通優(yōu)勢：〔二〕工程劣勢與風(fēng)險分析1、工程相對遠(yuǎn)離海珠區(qū)核心商圈，周邊商業(yè)氣氛還不夠深厚，可能會延長工程的培育期；2、從工程周邊樓盤價格來看，周邊消費力處于海珠區(qū)中檔水平，這一消費承受力需要對工程前期整體定位進(jìn)展重點考量，對招商的品類與品牌檔次定位要適當(dāng)造成確定程度的影響；3、目前該工程所處位置，交通不便利，公交配套不完善，將會對工程招商、開業(yè)、以及消費者到達(dá)帶來確定程度的影響。1、目標(biāo)市場的需求分析酒店式公寓供給的是酒店式公寓既吸取了星級酒店的效勞功能和治理模式，又吸取了信息時代寫字樓的特點，集住宅、酒店、辦公、會所等多種功能于一體，附屬設(shè)施還可以增加銀行、超市等其他項目，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)〔有人稱之為“公寓式寫。無論是投資還是自住，都不失為一種值得重視的選擇。對于開發(fā)商來說，酒店式公寓因其使用功能靈敏、市場適應(yīng)性強(qiáng)，削減了市場風(fēng)險，增加了投資收益；對于投資者而言，酒店式公寓因其戶型較小，總價較低，投資回報率通常高于一般住宅，因此受到人們的青睞?！局苓吂⒎植肌繌纳媳砜芍Ｖ閰^(qū)目前在售的公寓出售均價約為23213元/CPI增長率，估量往后公寓銷3/平方米.2、規(guī)劃定位⑴商場工程定位依據(jù)工程所處的地理位置以及目前的市場狀況，本工程定位于所在地區(qū)的商業(yè)中。工程主要以公寓、商場為主。⑵公寓工程客戶群定位本工程公寓主要客戶群定位于公務(wù)員、私企業(yè)主、個體1、定位：精品公寓2、戶型面積：小戶精品公寓，由 棟層塔樓組成，設(shè)有觀光電梯；裙樓1-2層為商業(yè)，3層以上為住宅功能，35-801121/㎡精裝修，送全屋家私家電，酒店式物業(yè)管理。3、價格：均價元/㎡，付款方式一次性或按揭。4、定位詮釋“酒店式的效勞，公寓式的治理。由專門的酒店治理公司進(jìn)展統(tǒng)一治理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅。此種物業(yè)的特點在于： 其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥房、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全。其二它配有全套的家具電器。同時，能夠為客人供給酒店的專業(yè)效勞，如室內(nèi)清掃、床單更換以及一些商業(yè)效勞等。它既有公寓的私密性和居住氣氛，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)效勞。公寓式酒店供給的效勞則更為周到，如包括餐飲、消遣、洗理、游泳、復(fù)印、、打印、翻譯等。5、產(chǎn)品形象定位廣告語：與酒店同步的居住模式宣傳主題：1、酒店式公寓2、高效·快捷·時尚之生活主見1、家具配套精裝修配送[白色家電]：每戶配裝、贈只需簡潔拎包即可直接入住。2每戶預(yù)留、寬帶絡(luò)外線接口。3、凈化水裝置凈化水裝置實現(xiàn)五層凈化，飲用水、生活用水獨立分開，生活品質(zhì)不言而喻。4、完善的生活配套長租公寓籌劃書XX1班何歡XX9408一、工程簡介本工程是長租式公寓酒店，將承受集中式公寓的形式提供租住效勞，其一酒店式的物資配置、人性化的裝修、友好的效勞，即融合了酒店的微小效勞，又保存了公寓的家居特色，舒適、友好、便捷。我們將致力于為租客營造如酒店一樣的家。我們將租下整棟樓，重改造之后出租。打算是裝修到開業(yè)周期約3個月。賣點是良善的公共空間和嚴(yán)密的社區(qū)氣氛，讓年輕人之間更好地溝通。數(shù)字電視、熱水器、廚房、獨立衛(wèi)生間、陽臺、米床，電熱水壺、茶幾、衣櫥、24公寓內(nèi)全部的床上用品均經(jīng)過專業(yè)洗滌公司清楚消毒，衛(wèi)生間、廚房等均經(jīng)過統(tǒng)一消毒，進(jìn)展簡潔的入住手續(xù)后，你就可以甩開沉重的包袱，享受家一般的溫馨和酒店式的優(yōu)質(zhì)效勞。本工程將會建筑一個自己的電子商務(wù)平臺，供給上查詢和上預(yù)定等效勞。承受線上線下相結(jié)合的模式。二、市場調(diào)查分析Airbnb了國內(nèi)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊的爭相效仿，也得到了投資人們的追捧。XX年更多的目光轉(zhuǎn)移到了長租市場上，雷軍五分鐘打算投資YOU選擇信息類平臺的方向空間將會格外有限。將租房與效勞結(jié)合，切入到交易的過程中可以產(chǎn)生更多的想象空間。對于不限房源種類的中介效勞平臺，獵取房源并非難事，目前主要58內(nèi)。據(jù)億家的石總介紹，效勞平臺的難點在于獵取租客上，愛屋吉屋的經(jīng)紀(jì)人為獵取客源也會親自去信息平臺上重公布房源信息。共性化的效勞可以強(qiáng)化品牌的概念，并漸漸降低獵取客戶的本錢。下面是調(diào)查的關(guān)于租房行業(yè)市場概況：依據(jù)58同城《XX，XX年全國租房市場規(guī)模約為萬億RMB。我國目前房屋空置率較高，照舊存在可拓展房源，《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場進(jìn)展趨勢》的報告中顯示了房屋空置狀況：租客方面，趕集公布的《XX58%的人選擇整租，4242%為20~24歲，3525~29歲，1230~34歲，835歲以上，319依據(jù)調(diào)查我們覺察公寓品牌長租為重資本的