開發(fā)商(甲方)對物業(yè)(乙方)考核表

開發(fā)商(甲方)對物業(yè)(乙方)考核表物業(yè)管理工作質量考核表日期：_______序號考核內容基礎管理分值1房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善。261.1每發(fā)現(xiàn)一處不完善扣0.5分。1.2制度、工作標準建立完善得2.5分。主要檢查：物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。2行政管理制度、人事管理制度、工程管理制度、安保管理制度、保潔管理制度、綠化管理制度、收費管理制度、崗位考核制度等。每發(fā)現(xiàn)一處不完整不規(guī)范的扣0.5分。22.1制定具體的落實措施和考核辦法得0.5分，缺項即不得分。3物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)管理人員和技術人員持證上崗。14員工培訓14.1專業(yè)管理人員及技術人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.5分。4.2記錄不齊全的每項扣0.2分。5著裝統(tǒng)一規(guī)范、整潔，鞋襪統(tǒng)一色系；標準佩戴工號牌、工作證上崗；頭發(fā)梳理得體，不染彩發(fā)，女員工長發(fā)扎起，男員工頭發(fā)后面不過衣領，兩側不過耳；女員工面部淡妝，男員工不蓄胡須；指甲長短合適、清潔，不涂有色指甲油；不戴式樣夸張、色彩鮮艷飾物；標準服務站姿、坐姿；工作規(guī)范，作風嚴謹。55.1上崗未按規(guī)定標準著裝；未按標準持證、掛牌上崗；頭發(fā)梳理夸張，長發(fā)未扎起，男員工留長發(fā)；濃妝或彩妝、蓄留胡須、留長甲、涂有色指甲油、戴夸張飾物等；未按標準服務站姿、坐姿服務，且出現(xiàn)不雅行為的舉動；每出現(xiàn)一例扣0.2分。0.5分不符合全扣。6房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。17建立租戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。18建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。29制訂規(guī)范標準的客戶意見征詢操作流程。定期進行滿意度調查，對合理的意見和建議及時整改完善，滿意率達95％以上。210建立并落實維修服務承諾制；零維修急修及時率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄。211員工勞動紀律。112按崗位編制設置，安排上崗人數(shù)，上崗人數(shù)不得少于崗位編制人數(shù)。1房屋管理與維修養(yǎng)護方面，需要準備房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖、房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊、房屋及共用設施設備大中修記錄、共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。如果發(fā)現(xiàn)任何一項不齊全或不完善，將會扣除0.1分。如果發(fā)現(xiàn)任何一處不符合要求，將會扣除0.2分。此外，如果值班制度不符合要求，將會扣除0.4分；如果未設服務電話，將會扣除0.2分；如果處理不及時或沒有回訪記錄，將會扣除0.1分。如果整體不符合要求，則將會全扣。在崗人員方面，如果單個崗位人數(shù)少于核崗位編制數(shù)量，每出現(xiàn)一例將會扣除0.5分。如果上崗人員不足以履行必要職責，將會影響運行安全，此項考核將不得分。此外，如果上崗人員未經過崗前培訓擅自上崗服務或操作設備，不能獨立完成所需工作，或者出現(xiàn)突發(fā)事件在崗人員未按相關預案進行報告或先期處置，崗位所轄區(qū)域內設施設備、相關標識報修不及時等情況，每出現(xiàn)一例將會扣除0.5分。如果非該崗位工作人員擅自操作設備，且造成安全隱患，每出現(xiàn)一例將會扣除2分。要求上崗人員了解崗位的性質、熟悉崗位職責、內容與關系等；熟練操作設施設備，能獨立處理崗位日常事務；對崗位突發(fā)事件能作出恰當?shù)奶幚?。在采購及庫房管理方面，需要準備物品需求計劃、入庫單、出庫單、物品領用登記表、物品借用登記表、庫房定期盤點記錄、物品月消耗情況表、緊急（例外）采購物品單、報廢申報表、物品（材料）帳簿等。如果出現(xiàn)任何不符合要求的情況，將會扣除0.2分，扣完為止。此外，需要合理使用、養(yǎng)護、維修管理方的財物（包括場地、設備、設施、用具、檔案資料等），不得以任何形式予以擅自處置或變更用途或人為損壞、丟失。還需要對物業(yè)范圍內的水、電、煤、空調等公用事業(yè)費及能源費進行計收管理，按時記錄、建檔、匯總上報并及時統(tǒng)計分析等。最后，在房屋管理與維修養(yǎng)護方面，需要注意以下幾點：無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；大樓及展館外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈、標志標牌按園區(qū)規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損；房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。1.裝修申請審批表和裝修責任協(xié)議書每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5分。私搭亂建或擅自改變房屋使用用途也扣0.5分。對于建材貼面的大樓外墻，每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2分；對于玻璃幕墻，每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2分；對于涂料，每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1分；對于紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分。未按規(guī)定設置的扣全分，按規(guī)定設置但不整齊或有安全隱患的每處扣0.1分，有安全隱患的每處扣0.5分。2.建筑裝飾裝修施工治安消防責任書和裝修登記表、裝修人員登記表每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.2分。3.共用設備管理對于設備安全運行、維護保養(yǎng)制度、年度設施設備維修養(yǎng)護計劃、設施設備臺帳、崗位制度和各專業(yè)崗位人員配置方案，每發(fā)現(xiàn)下列一處不符合扣0.2分，扣完為止。制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，有各工種操作規(guī)程，特殊工種持證上崗。設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。每月抽查不同機房共10個閥門無跑、冒、滴、漏，無銹蝕并上黃油。室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。設備房及各樓層設備清潔狀況。4.水泵房、配電房、發(fā)電機房、電梯機房每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。空調機房、新風機房、消防監(jiān)控室等地面整潔，沒有積水、煙頭等雜物，設備沒有灰塵，配電柜沒有積灰。道路通暢，路面平整，井蓋沒有缺損或丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。供電系統(tǒng)要制定管理措施并嚴格執(zhí)行，記錄完整。供電設備運行正常，配電管理符合規(guī)定，公共照明設備如路燈、樓道燈等完好。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知住戶。制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行。弱電系統(tǒng)要按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各系統(tǒng)正常工作。監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。并做好弱電維保單位監(jiān)管。消防系統(tǒng)要24小時值班。消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。沒有火災安全隱患。保證場館滅火器材、消火栓、應急燈、防火門、正壓送風閥等消防設施設備的完好。電梯系統(tǒng)要有準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同。電梯按規(guī)定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。轎廂、井道、機房保持清潔。電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗，并做好專業(yè)維保單位的監(jiān)管工作。運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修。（一）消防安全1、建立健全消防安全管理制度，明確各部門職責。2、各種消防標志、消防設施、消防器材應齊全、完好、清晰，無遮擋、損壞、老化等情況。3、不得擅自動用消火栓及搬動滅火器材等，應按時完成每月消防設施設備檢查，記錄完整、規(guī)范。4、應急燈、防火門、滅火器材等缺失或故障應及時報修。5、電梯內外應保持清潔，機房門道槽應無雜物。6、應制定消防安全應急處理方案，定期進行演練。（二）給排水系統(tǒng)1、建立園區(qū)用水、供水管理制度，協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。2、設備、閥門、管道應保持正常工作，無漏水、跑冒滴漏等情況。水泵運行、備用切換情況良好，控制線路、終端設備動作性能正常。3、對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒，保證水池、水箱清潔衛(wèi)生。4、高壓水泵、水池、水箱應有嚴格的管理措施，周圍無污染隱患。5、限水、停水應按規(guī)定時間通知用戶。6、排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生。7、遇有事故，維修人員應在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。8、制定事故應急處理方案。（三）空調系統(tǒng)1、制定中央空調系統(tǒng)應急處理預案并上墻，室內清潔、地面無水。2、冷凍機組應保持清潔完整、無銹蝕、無泄漏、螺栓緊固，電氣部分應保持干燥，無漏油、漏制冷劑，主機儀表顯示狀態(tài)正常。3、水泵電機運行正常，電機溫度和電控柜功能正常，沒有異常雜音和碰撞沖擊聲。4、所有閥門開閉靈活，沒有漏水，管道保溫層完好，沒有冷凝水。5、空氣處理器、風機盤管和管道系統(tǒng)正常工作，江水源冷卻系統(tǒng)和風機盤管沒有漏水現(xiàn)象，水泵出口壓力正常，水壓波動在規(guī)定范圍內。定期清洗和記錄空氣處理器、風機盤管的過濾網(wǎng)和各Y型過濾器。6、設備銘牌和各種標識清晰，有標牌和保養(yǎng)負責人。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分。共用設施管理1、值班人員要求在崗。2、定期保養(yǎng)、維修、巡視和運行記錄。每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分。3、共用配套服務設施完好，沒有隨意改變用途。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。4、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，沒有架空管線，沒有礙觀瞻。5、道路、樓道、大堂等公共照明完好。6、園區(qū)范圍內的道路通暢，路面平坦。保安及車輛管理1、園區(qū)基本實行區(qū)域化管理（人防、技防、聯(lián)防）。2、有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班和巡邏制度；保安人員熟悉園區(qū)環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責，遺失物品上繳登記手續(xù)和記錄完整。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。如果沒有專業(yè)保安隊伍扣1.0分。3、消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應急方案。消防器材和標志完好有效，有消防設備分布圖、保養(yǎng)記錄、維修記錄、消防通道暢通、消防人員培訓記錄、義務消防員名單和消防安全預案。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。如果全部不符合扣1.0分。4、結合園區(qū)特點，制訂安全防范措施。5、園區(qū)外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，進出園區(qū)各種車輛管理有序，沒有堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分。對特殊部位要有相應的防范措施，每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.5分。6、室內停車場管理嚴格，對車輛出入進行登記，勸阻攜帶危險物品和在停車場內進行維修清洗等行為。7、非機動車有專門的停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地保持整潔。8、危及人身安全的區(qū)域設置明顯標志和防范措施。9、園區(qū)內的公共場所未發(fā)生重大違紀違法案件，沒有大型廣場舞、集會、遛狗、危害公共安全的體育活動等。環(huán)境衛(wèi)生管理1、環(huán)衛(wèi)設施完備，包括垃圾箱、果皮箱和垃圾中轉站等。2、清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍以及清潔記錄，實行標準化清潔保潔。3、垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大堂、樓梯