房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理

一、精細(xì)化管理概述

精細(xì)化管理主要是針對企業(yè)在當(dāng)代社會化大生產(chǎn)背景下面對一系列巨大改變和挑戰(zhàn)中怎樣應(yīng)對而且樹立自己連續(xù)關(guān)鍵競爭力而展開。它結(jié)合以往理論中關(guān)于細(xì)節(jié)作用思索和探索，實質(zhì)是追求企業(yè)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化，強(qiáng)調(diào)在企業(yè)管理全過程都要注意對細(xì)節(jié)觀察和把握，從戰(zhàn)略制訂到詳細(xì)執(zhí)行無一例外。

精細(xì)化管理歷史能夠追溯到19世紀(jì)末泰勒科學(xué)管理思想。泰勒為了提升勞動生產(chǎn)率進(jìn)行了勞動方法標(biāo)準(zhǔn)化研究，提出了標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)方法，改進(jìn)錯誤方法，選定適宜工具，并對工人進(jìn)行培訓(xùn)，極大地提升了勞動生產(chǎn)率。二次世界大戰(zhàn)后，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模日益擴(kuò)大，技術(shù)日趨復(fù)雜，產(chǎn)品換代周期大大縮短，社會化協(xié)作大大增強(qiáng)，因而對企業(yè)經(jīng)營管理提出了愈加精細(xì)化要求。在這種背景下，一批教授學(xué)者，將嚴(yán)密精細(xì)自然科學(xué)和工程技術(shù)領(lǐng)域理論和方法，引入到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，用以處理企業(yè)管理上種種問題。其主要理論與方法包含：決議理論、運(yùn)籌學(xué)、系統(tǒng)工程、數(shù)理統(tǒng)計、行為科學(xué)、價值工程、預(yù)測論等。戰(zhàn)后日本，為提升產(chǎn)品競爭力和質(zhì)量，降低成本，于是，品質(zhì)控制、全方面質(zhì)量管理、無缺點運(yùn)動、精益生產(chǎn)、合理化提議與創(chuàng)新制度便應(yīng)運(yùn)而生。

伴隨管理環(huán)境日益復(fù)雜化，我國企業(yè)面臨著很大生存危機(jī)，于是一批企業(yè)主動尋找對策，苦練內(nèi)功，并逐步走上了精細(xì)化管理之路，海爾就是一個著名例子。推行精細(xì)化管理是緩解社會資源約束矛盾需要，也是適應(yīng)市場發(fā)展成熟、需求多樣化、競爭更激烈有效對策，更是企業(yè)加強(qiáng)基礎(chǔ)工作、挖掘潛力、提升企業(yè)效益關(guān)鍵路徑。所以對于我國企業(yè)來說，現(xiàn)在應(yīng)該把精細(xì)化管理作為發(fā)展戰(zhàn)略。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施精細(xì)化管理必要性

伴隨我國金融、土地和審批等各種政策完善，房地產(chǎn)業(yè)門檻不停抬高；同時消費者日益成熟，競爭越來越激烈，這些改變使房地產(chǎn)企業(yè)選擇開發(fā)品質(zhì)愈加優(yōu)良、更適合不一樣階層客戶需求住宅，而不只是局限于建高檔別墅和寫字樓。因而精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨主要戰(zhàn)略選擇。

1.外部環(huán)境改變迫使開發(fā)企業(yè)實施精細(xì)化管理

中央政府提出“90平方米以下住宅占70%以上”政策，以及建筑節(jié)能節(jié)地強(qiáng)制性規(guī)范等已經(jīng)出臺，這就使開發(fā)商們認(rèn)真思索怎樣有效地利用好每一寸土地?，F(xiàn)在消費者在購置商品房時變得越來越理性，市場主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到消費者手中。依據(jù)波特理論，這個時期，對市場爭奪已升級到虎口奪食，以前是一分投入，三分產(chǎn)出，現(xiàn)在則是三分投入，一分產(chǎn)出。市場格局改變意味著開發(fā)企業(yè)唯有強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新、強(qiáng)化內(nèi)部管理，為市場提供性價比更高產(chǎn)品才能在市場上立于不敗之地。

2.內(nèi)部環(huán)境壓力要求開發(fā)企業(yè)實施精細(xì)化管理

多年來低價拿地和寬松貸款政策降低了行業(yè)門檻，產(chǎn)品供不應(yīng)求使得開發(fā)商不重視房產(chǎn)品制造與客戶服務(wù)精細(xì)化，而把土地與資本運(yùn)行看成發(fā)展重中之重。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了許多具備雄韜偉略戰(zhàn)略家，但嚴(yán)重缺乏精益求精執(zhí)行者，出現(xiàn)了許多營銷上新概念，但嚴(yán)重缺乏能經(jīng)受時代考驗精品。而伴隨項目開發(fā)成本大幅度加大、財務(wù)風(fēng)險不停擴(kuò)大、利潤空間不?？s小，尤其是消費者成熟，內(nèi)生性地要求開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變，從外延性擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵性發(fā)展，即以市場為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為關(guān)鍵，認(rèn)真、精細(xì)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、專業(yè)地做房產(chǎn)品，這是提升產(chǎn)品價值、企業(yè)價值唯一伎倆。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實施精細(xì)化管理路徑

經(jīng)過以上分析，能夠看到房地產(chǎn)企業(yè)實施精細(xì)化管理主要性。本文從以下五個方面提出了房地產(chǎn)企業(yè)實施精細(xì)化管理路徑。

1.樓盤策劃精細(xì)化

策劃是樓盤開發(fā)龍頭，只有策劃優(yōu)異，才能開發(fā)出優(yōu)異樓盤，才能讓客戶買得稱心、住得舒心。在策劃階段尤其要注意對客戶分析，要合理地進(jìn)行客戶細(xì)分。房地產(chǎn)企業(yè)客戶細(xì)分能夠分為三個階段：客戶細(xì)分、客戶價值定位、客戶共同需求。第一階段客戶細(xì)分變量包含：地理原因、社會原因、心理原因和人口原因，經(jīng)過不一樣客戶細(xì)分變量來進(jìn)行經(jīng)典或者有代表性細(xì)目分類，從而將客戶細(xì)分為不一樣細(xì)目標(biāo)客戶區(qū)隔，進(jìn)行精準(zhǔn)定位；第二階段客戶價值定位：在客戶細(xì)分之后，需要進(jìn)行價值定位，分辨高價值和低價值客戶細(xì)分區(qū)隔?？蛻魞r值定位變量包含：客戶響應(yīng)率、客戶銷售收入、客戶利潤貢獻(xiàn)、忠誠度、推薦成交量等等，依照房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注不一樣點經(jīng)過不一樣變量對客戶細(xì)分區(qū)隔進(jìn)行價值定位，選定最有價值細(xì)分客戶；第三階段客戶共同需求：圍繞客戶細(xì)分和客戶價值定位，選定最有價值客戶細(xì)分作為目標(biāo)客戶細(xì)分，提煉他們共同需求，以客戶需求為導(dǎo)向精準(zhǔn)定義企業(yè)運(yùn)行流程，為每個目標(biāo)細(xì)分市場提供差異化營銷組合。客戶細(xì)分過程中，最關(guān)鍵是確定選擇進(jìn)行客戶細(xì)分變量要素，不一樣變量要素直接影響著客戶細(xì)分結(jié)果和對不一樣細(xì)分客戶價值評定，從而也影響后續(xù)營銷組合。客戶細(xì)分變量要素不是靜態(tài)，一成不變，應(yīng)該是依照市場環(huán)境和客戶響應(yīng)情況等等進(jìn)行動態(tài)調(diào)整和優(yōu)化。

2.樓盤設(shè)計精細(xì)化

優(yōu)異樓盤設(shè)計以節(jié)約成本和對業(yè)主人性化關(guān)心為關(guān)鍵，是確保工期、質(zhì)量和成本控制關(guān)鍵。樓盤設(shè)計精細(xì)化要求認(rèn)真研究地塊特質(zhì)，很好地把握整體造型、建筑格調(diào)、戶型結(jié)構(gòu)以及建筑細(xì)節(jié)等，實現(xiàn)房產(chǎn)品最大化價值。比如，一些房產(chǎn)品位于黃金地段，不過設(shè)計時就沒有仔細(xì)考慮與周圍生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境友好共生，嚴(yán)重降低了房產(chǎn)品價值，且人為縮短了房產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)壽命；一些多出空間與設(shè)施奢侈設(shè)置，既增加了消費者購置成本，更增大了日后維護(hù)費用；在多層設(shè)計中，采取160mm厚短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，可降低鋼筋和混凝土單平米含量，又增加室內(nèi)凈面積，出房率可達(dá)80%以上。所以，設(shè)計階段是價值創(chuàng)造源泉，設(shè)計上精益求精是很主要一步。

3.選材與施工管理精細(xì)化

施工工藝和建筑用材對產(chǎn)品品質(zhì)至關(guān)主要。開發(fā)商應(yīng)以建造品質(zhì)優(yōu)良樓盤為目標(biāo)，嚴(yán)格把好選材關(guān)、施工管理關(guān)。以墻體材料為例，一些開發(fā)商在外墻上選取蒸壓輕質(zhì)砂加氣，單一材料滿足三步節(jié)能，省去保溫，比傳統(tǒng)做法節(jié)約成本，效果好。選材與施工管理是鑄就品牌房產(chǎn)主要細(xì)節(jié)。施工質(zhì)量要追求高標(biāo)準(zhǔn)，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固、永恒藝術(shù)。

4.成本管理精細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)成本包含直接成本和間接成本。直接成本中有土地成本、設(shè)計成本、貸款利息支出、銷售成本等；間接成本中有管理成本、機(jī)會成本等。機(jī)會成本、貸款利息支出等對項目甚至企業(yè)影響非常大，所以在考慮成本時必須綜合來考慮，大處著眼，而在控制成本時要從細(xì)節(jié)下手。單純考慮單個任務(wù)成本往往會產(chǎn)生完全相反結(jié)果。比如采購經(jīng)理花了很大心血買了物美價廉建材，但耽擱了工期3天，耽擱工期損失可能比節(jié)約建材成本還要大。所以，應(yīng)綜合考慮這些成本原因影響，可采取動態(tài)控制法，也就是動態(tài)成本法，它與現(xiàn)在市場上動態(tài)成本法是不一樣，這種方法需要建立一個模型，把各個任務(wù)之間關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個任務(wù)成本發(fā)生了改變，那么由該模型自動得到該項目標(biāo)總預(yù)測成本，經(jīng)過與項目標(biāo)目標(biāo)成本比較能夠得到結(jié)論：當(dāng)前項目是否在成本控制范圍內(nèi)。

5.營銷與服務(wù)精細(xì)化

營銷精細(xì)化要以提升用戶滿意度和忠誠度為關(guān)鍵，需重視以下工作：對用戶需求準(zhǔn)確把握，對新消費趨勢分析，制訂完善日常營銷管理制度，加強(qiáng)對營銷員業(yè)務(wù)知識和服務(wù)水平培訓(xùn)，做好售樓中心陳列,對銷售成本有效監(jiān)控等。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在實施精細(xì)化管理中應(yīng)注意問題

實施精細(xì)化管理是一項系統(tǒng)工程，企業(yè)在推行精細(xì)化管理過程中還要注意以下問題。

1.轉(zhuǎn)變觀念，正確認(rèn)識精細(xì)化管理

企業(yè)實施精細(xì)化管理，首先要使員工認(rèn)識到實施精細(xì)化管理不但僅是某個人事，也不但僅是某個部門事，它是企業(yè)戰(zhàn)略決議，是企業(yè)賦予全體員工主要使命，它強(qiáng)調(diào)全員參加。所以，全體員工必須把思想認(rèn)識統(tǒng)一到精細(xì)化管理上來；企業(yè)各項管理活動都要進(jìn)行精細(xì)化改進(jìn)，每位員工都要把本職員作做細(xì)做精，逐步形成精細(xì)化意識，并使之根深蒂固。

2.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任

作為單位責(zé)任人或部門領(lǐng)導(dǎo)，在其所在單位各個方面都起著主要作用，所以各級領(lǐng)導(dǎo)高度重視、身先士卒是精細(xì)化管理順利實施首要前提。精細(xì)化管理方法建立在規(guī)章制度基礎(chǔ)之上，單位責(zé)任人或領(lǐng)導(dǎo)主要作用就是提升現(xiàn)有制度執(zhí)行力。比如，企業(yè)如建立了《施工班精細(xì)化管理試行方法》，這個方法中采取“班隊日常自控、項目部日常檢驗控制、企業(yè)定時監(jiān)督控制”檢驗控制程序，以《日控表》、《周檢表》、《周評表》和《月匯表》為運(yùn)行載體和見證資料，其關(guān)鍵為“日控”，主要作用是加強(qiáng)基層管理人員對施工班隊日常檢驗和考評，各單位對《日控表》必須堅持做到日清日結(jié)。所以，要使精細(xì)化管理落到實處，加強(qiáng)各級管理人員某一時間段工作計劃性和實效性，強(qiáng)化目標(biāo)管理和主體責(zé)任意識就尤為主要。

3.持之以恒，不折不扣，重視實效

在全方面推行精細(xì)化管理過程中，企業(yè)要提倡持之以恒精神，建立健全與之匹配長久有效機(jī)制，果斷反對虎頭蛇尾不良現(xiàn)象，不然精細(xì)化管理工作將前功盡棄。在市場競爭日益激烈今天，毫無瑕疵精細(xì)化管理方案是不存在。所以，不能因為精細(xì)化管理方案不完美而拒絕接收它，更不