建立普通標(biāo)準(zhǔn)住宅產(chǎn)品最佳定價(jià)模型

1建立普通標(biāo)準(zhǔn)住宅產(chǎn)品最佳定價(jià)模型——稅收籌劃方案：土地增值稅對(duì)產(chǎn)品定價(jià)和銷售凈利率影響討論作者：謝興明利潤(rùn)是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力和源泉。增加利潤(rùn)總量、提高產(chǎn)品利潤(rùn)率則是企業(yè)對(duì)一般制造行業(yè)而言：第一，增加產(chǎn)品利潤(rùn)總量的基本方法是：或者提高方面，它又具有區(qū)別于一般制造行業(yè)的個(gè)性——生產(chǎn)特殊產(chǎn)品(房屋)，國(guó)家特在考慮土地增值稅因素影響后，在特定的條件下，同一種產(chǎn)品，提高產(chǎn)品2：某種開發(fā)產(chǎn)品(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅)：元/平方米和3900元/平方米；②目標(biāo)單位開發(fā)成本(不含利息的法定扣除項(xiàng)目)：2000元/平方米；值稅和銷售凈利率預(yù)測(cè)如下：測(cè)單位：元序序號(hào)項(xiàng)目1單位售價(jià)2法定扣除項(xiàng)目單位開發(fā)成本3增值額4增值率5稅率6應(yīng)交增值稅金第一方案3,300.002,781.502,000.00 400.00 200.00 0 518.50 %0.00%0.00第三方案3,700.002,803.502,000.00 400.00 200.00 203.50 896.50 31.98%30.00%268.95第二方案3,500.002,792.502,000.00 400.00 200.00 0 707.50 25.34%30.00%212.25第四方案3,900.002,814.502,000.00 400.00 200.00 214.501,085.50 38.57%30.00%325.65測(cè)序序號(hào)項(xiàng)目1單位售價(jià)2單位開發(fā)成本4應(yīng)交土地增值稅％單位：元第四方案3,900.002,000.00 214.50325.6580第一方案3,300.002,000.00 00.0060第三方案3,700.002,000.00 203.50268.9540第二方案3,500.002,000.00 0212.250036699.000000799.0000008稅前利潤(rùn)總額814.90773.25887.151,001.059203.7331221.79250.26凈利潤(rùn)611.18579.94665.36750.79銷售凈利潤(rùn)率2%7%%優(yōu)惠，企業(yè)并沒(méi)有得到任何實(shí)惠，不僅銷售凈利率(質(zhì)量指標(biāo))下降，而且單位產(chǎn)品利潤(rùn)額(數(shù)量指標(biāo))也減少31.24元/平方米。優(yōu)惠，不僅銷售凈利率(質(zhì)量指標(biāo))下降，而且單位產(chǎn)品利潤(rùn)額(數(shù)量指標(biāo))僅優(yōu)惠，銷售凈利率(質(zhì)量指標(biāo))僅提高0.73個(gè)百分點(diǎn)，單位產(chǎn)品利潤(rùn)額(數(shù)量一般規(guī)律，同一種產(chǎn)品在成本不變的情況下，提高產(chǎn)品售價(jià)就能提高產(chǎn)品4、兩個(gè)有價(jià)值的基本概念解決上述問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，就是要解決在增值稅因素影響條件下，是否存在最本或者單位開發(fā)成本(開發(fā)成本的具體構(gòu)成由稅法規(guī)定)；㈠討論范圍界定：除項(xiàng)目金額20％(增值率)的，免交土地0％(增值率)的，一律應(yīng)交5；㈡單位產(chǎn)品應(yīng)交增值稅——預(yù)測(cè)模型計(jì)計(jì)算公式PC(1+30%)+P*5.5%CC*20%C*10%P*5.5%P-C(1+30%)-P*5.5%=P(1-5.5%)-C(1+30%)=94.5%*P-1.3*C(P(1-5.5%)-C(1+30%))/(C(1+30%)+P*5.5%)=(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)序號(hào)項(xiàng)目1單位售價(jià)2法定扣除項(xiàng)目單位開發(fā)成本3增值額4增值率5稅率6應(yīng)交增值稅金計(jì)計(jì)算公式序號(hào)項(xiàng)目6免免交土地增值稅(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)<20％(94.5%*P-1.3*C)<(1.3*C+5.5%*P)*20％＝(26％*C+1.1%*P)P(94.5%-1.1%)<C(26%+1.3)93.4%*P<1.56*CP<167.0235%*CC/P>59.8802%當(dāng)增值率<20％時(shí)增值率開發(fā)成本系數(shù)23這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅(稅率0％)條件下的定價(jià)模型。2、不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往P計(jì)計(jì)算公式(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)<50％(94.5%*P-1.3*C)<(1.3*C+5.5%*P)*50％＝(65％*C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)<C(65%+1.3)91.75%*P<1.95*CP<212.534%*CC/P>47.0513%47.0513％<C/P<59.8802%序號(hào)項(xiàng)目1當(dāng)：20%<增值率<50％時(shí)2增值率3開發(fā)成本系數(shù)4應(yīng)交土地增值稅系數(shù)區(qū)間7這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)交稅稅率30％條件下的定價(jià)模型。2、不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往當(dāng)P<3340.47元/平方米時(shí)，就可以享受免稅優(yōu)惠，適用稅率為0％P當(dāng)P＝4250.68元/平方米時(shí)，適用稅率30％的條件下，銷售凈利潤(rùn)率最計(jì)計(jì)算公式(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)<100％(94.5%*P-1.3*C)<(1.3*C+5.5%*P)*100％＝(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)<C(1.3+1.3)89%*P<2.6*CP<292.1348%*CC/P>34.2308%34.2308％<C/P<47.0513%項(xiàng)目增值率開發(fā)成本系數(shù)應(yīng)交土地增值稅系數(shù)區(qū)間序號(hào)12348這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)交稅稅率40％條件下的定價(jià)模型。2、不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往當(dāng)P＝4250.68元/平方米時(shí)，適用稅率為40％條件下，銷售凈利潤(rùn)率最當(dāng)P＝5842.69元/平方米時(shí)，適用稅率40％的條件下，銷售凈利潤(rùn)率最計(jì)計(jì)算公式(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)<50％(94.5%*P-1.3*C)<(1.3*C+5.5%*P)*50％＝(65％*C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)<C(65%+1.3)91.75%*P<1.95*CP<212.534%*CC/P>47.0513%序號(hào)項(xiàng)目1當(dāng)：增值率<50％時(shí)2增值率3開發(fā)成本系數(shù)92、不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往當(dāng)P＝4250.68元/平方米時(shí)，適用稅率30％的條件下，銷售凈利潤(rùn)率最計(jì)計(jì)算公式(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)<100％(94.5%*P-1.3*C)<(1.3*C+5.5%*P)*100％＝(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)<C(1.3+1.3)89%*P<2.6*CP<292.1348%*CC/P>34.2308%序號(hào)項(xiàng)目1當(dāng)：50%<增值率<100％時(shí)2增值率3開發(fā)成本系數(shù)宅應(yīng)交稅稅率40％條件下的定價(jià)模型(公式3)是一致的。㈧定價(jià)模型小結(jié)率確定，當(dāng)增值率大于50％時(shí)，應(yīng)交稅金模型還應(yīng)當(dāng)扣通標(biāo)準(zhǔn)住宅。K㈠、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——免稅(稅率0％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型計(jì)計(jì)算公式PCP*5.5%(94.5%*P-1.3*C)*0％＝0P*3.2%P*3.0%P*3.0%P-C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)＝P(1-14.7%)-C=85.3%*P-C(85.3%*P-C)*25%(85.3%*P-C)*75%(85.3%*P-C)*75%/P=85.3%*75%-75%*C/P=63.975%-75%*C/P序號(hào)項(xiàng)目1單位售價(jià)2單位開發(fā)成本3稅金及附加5.5％4應(yīng)交土地增值稅5營(yíng)銷費(fèi)用3.2％6管理費(fèi)用3％7財(cái)務(wù)費(fèi)用3％8利潤(rùn)總額9所得稅25％10銷售凈利潤(rùn)11銷售凈利潤(rùn)率這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——免稅(稅率0％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型。63.975%-75%*C/P＝18.52％，類似地可以推導(dǎo)出當(dāng)0<P<3340.47價(jià)格區(qū)間內(nèi)的所有對(duì)應(yīng)的銷售凈利潤(rùn)P平方米時(shí)，由于不可以享受免稅優(yōu)惠，只能適用稅率為㈡普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——交稅(稅率30％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型計(jì)計(jì)算公式PCP*5.5%(94.5%*P-1.3*C)*30%＝28.35％P-39%*CP*3.2%P*3.0%P*3.0%P-C-28.35P+39%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-28.35%-14.7%)-61%*C=56.95%*P-61%*C(56.95%*P-61%*C)*25%(56.95%*P-61%*C)*75%(56.95%*P-61%*C)*75%/P=56.95%*75%-61%*75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/P項(xiàng)目單位售價(jià)單位開發(fā)成本應(yīng)交土地增值稅利潤(rùn)總額銷售凈利潤(rùn)銷售凈利潤(rùn)率123456789這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——交稅(稅率30％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型。㈢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——交稅(稅率40％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型計(jì)計(jì)算公式PCP*5.5%＝37.8％P-52%*C-6.5％C-0.275％P＝37.525％P-58.5%CP*3.2%P*3.0%P*3.0%P-C-37.525P+58.5%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-37.525%-14.7%)-41.5%*C序號(hào)項(xiàng)目1單位售價(jià)2單位開發(fā)成本3稅金及附加5.5％4應(yīng)交土地增值稅5營(yíng)銷費(fèi)用3.2％6管理費(fèi)用3％7財(cái)務(wù)費(fèi)用3％8利潤(rùn)總額=47.775%*=47.775%*P-41.5%*C9所得稅25％(47.775%*P-41.5%*C)*25%10銷售凈利潤(rùn)(47.775%*P-41.5%*C)*75%(47.775%*P-41.5%*C)*75%/P11銷售凈利潤(rùn)率=47.775%*75%-41.5%*75%*C/P=35.8312%-31.125%*C/PP這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——交稅(稅率40％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型。P㈣非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅(稅率30％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅(稅率30％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅(稅率30％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型是一致的㈤非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅(稅率40％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅(稅率40％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅(稅率40％)條件下的銷售凈利潤(rùn)率模型是一致的。⑵當(dāng)I＝19.071％(與免稅模型的最大值相等)時(shí)19.071％=45.75%*C/PC/PC元/平方米時(shí)，PC5805.468用稅率為單位產(chǎn)品增值稅(稅率30％)模型測(cè)試單位：元PC(1+30%)+P*5.5%CP*5.5%94.5%*P-1.3*C/(1.3*C+5.5%*P)除項(xiàng)目成本加計(jì)扣除20％4,250.682,835.092,001.0049.93%3,500.002,792.502,000.005.34%3,870.322,814.162,001.0052%3,341.472,783.782,000.00.03%序號(hào)12340%增值稅金0%24.680%250%0%56普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——單位產(chǎn)品銷售凈利潤(rùn)率(稅率30％)模型測(cè)試PCP*5.5%PCP*3.2%P*3.0%P*3.0%56.95%*P-61%*C42.7125%-45.75%*C/P成本應(yīng)交土地增值稅潤(rùn)利潤(rùn)率4,250.682,000.00791.15.8621.19%3,341.472,000.00973,500.002,000.003,870.322,000.0086.4411序號(hào)123456789間可見：交稅模型——稅率30％時(shí)的P和I的最大值(4250.68和21.1865％)與交稅模型－稅率40％時(shí)的P和I的最小值(4250.68和21.18605％)是一致的。單位產(chǎn)品增值稅(稅率40％)模型測(cè)試單位：元序PPC(1+30%)+P*5.5%CP*5.5%94.5%*P-1.3*C/(1.3*C+5.5%*P)40.00%除項(xiàng)目成本增值稅金4,500.002,847.502,000.00%40.00%4,800.002,865.302,001.007.52%40.00%624,251.682,833.842,000.00%40.00%25.445,000.002,876.302,001.002,123.7040.00%號(hào)123456普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——單位產(chǎn)品銷售凈利潤(rùn)率(稅率40％)模型測(cè)試單位：元計(jì)計(jì)算公式PCP*5.5%37.525％P-58.5%CP*3.2%P*3.0%P*3.0%47.775%*P-41.5%*C(47.775%*P-41.5%*C)*25%(47.775%*P-41.5%*C)*75%35.8312%-31.125%*CP項(xiàng)目單位售價(jià)單位開發(fā)成本稅金及附加5.5％應(yīng)交土地增值稅