2018年長沙寫字樓市場報(bào)告-2018半年刊

./封封面頁.前言：上半年,"政策向左,市場向右"的困局格外明顯。房地產(chǎn)行業(yè)政策一方面繼續(xù)支持高庫存的二線和三四線城市落實(shí)各種措施去庫存;另一方面,一線城市和熱點(diǎn)二、三線城市密集出臺以"限購、限貸、限價(jià)、限售"為核心的緊縮調(diào)控措施。從政策效果看,無疑陷入了"政策向左,市場向右"的困局,緊縮政策的四面"圍堵"只是讓投資需求和資金從核心城市四處"外溢"至其他城市,以至于前期諸多高庫存壓力城市都走出了"量價(jià)齊升"之路。這些現(xiàn)象的核心原因在于:無論是信貸收縮還是"四限"擴(kuò)圍,都沒有從根本上改變投資者對熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場前景和房產(chǎn)投資財(cái)富效應(yīng)預(yù)期的判斷。雖然金融"縮表",但整體融資環(huán)境仍相對寬松,但5月房貸增量規(guī)模卻并不算少。在熱點(diǎn)一、二線城市"四限"情況下,更多資金流向三四線城市。正是在這樣的情況下,上半年各線城市成交量全線回落,一線城市成"重災(zāi)區(qū)",成交量同、環(huán)比跌幅都在40%左右。二線城市成交表現(xiàn)不容樂觀,XX、XX、XX等市同比腰斬。核心城市周邊的三四線成交持續(xù)低迷,XX、XX、XX、XX、常熟等市成交量明顯回落。與此形成鮮明對比的是,XX、XX、XX等三四線城市市場熱度顯著提升,成交量同、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)較大比例增長,XX更是同比大增215%,市場熱度可見一斑。綜合而言,當(dāng)下三四線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)一步分化,市場熱度梯次轉(zhuǎn)移,核心城市周邊的三四線城市收政策抑制成交量降至較低水平；更多三四線城市如雨后春筍般迅速成為熱點(diǎn),如XX、XX、XX等成交量呈加速上漲之勢。從房價(jià)趨勢看,隨著緊縮調(diào)控政策不斷升級、效果疊加的確減緩了房價(jià)上漲勢頭,二季度以來重點(diǎn)一、二線城市房價(jià)漲幅持續(xù)放緩,如XX、XX、XX、XX等。而XX、XX、XX等城市漲幅在5%左右。與此同時(shí),新晉熱點(diǎn)二線城市和部分三四線城市房價(jià)快速持續(xù)上漲,譬如XX、XX、XX、XX,部分城市價(jià)格已達(dá)高位。而環(huán)一線和熱點(diǎn)二線的三四線城市,在需求外溢以及政策利好下,住宅價(jià)格較去年下半年快速增長,例如XX、XX同環(huán)比漲幅均高于40%；其次,如太倉、XX、XX、XX等在去年房價(jià)瘋漲基礎(chǔ)上繼續(xù)高位上漲的城市,環(huán)比保持10%的增幅,同比漲幅均在20%以上。針對當(dāng)前政策造成的"逆向分化"也好,還是"按下葫蘆浮起瓢"也罷,之前的高庫存壓力二線和三四線市場開始走上量價(jià)齊升的通道。我們預(yù)計(jì)不排除會(huì)有更多的三四線城市跟進(jìn)落地"限購、限貸、限價(jià)、限售"等緊縮政策,輪動(dòng)效應(yīng)帶來的結(jié)果就是三四線城市將成為樓市調(diào)控的新主場。隨著政策調(diào)控蔓延至三四線城市,以及部分城市開始執(zhí)行"四限"之下,未來樓市將逐漸在政策的威力之下慢慢回歸理性。對于非熱點(diǎn)城市,應(yīng)當(dāng)抓好2017年限購、限貸帶來的需求溢出機(jī)會(huì),尤其是環(huán)核心城市圈的三、四線城市,更應(yīng)抓好機(jī)會(huì)加速去化庫存產(chǎn)品。在這些有銷售量沒有入住量的地區(qū)盲目囤貨,最終只能得落得作繭自縛的結(jié)局。目錄一、宏觀市場環(huán)境11.1XX上半年主要政策11.2宏觀環(huán)境11.3樓市資訊31.4城市規(guī)劃41.5典型城市新入市高級辦公樓6二、土地市場82.1土地市場供應(yīng)82.2土地市場成交92.3典型商務(wù)地塊分析10三、樓市數(shù)據(jù)123.1商品房市場供求分析123.2商業(yè)市場供求分析133.3寫字樓市場供求分析14四、半年度銷售排名174.1商品房銷售TOP20174.2商業(yè)銷售TOP10184.3寫字樓銷售TOP10184.4商務(wù)企業(yè)銷售金額TOP1019五、重點(diǎn)產(chǎn)品研究205.1在售項(xiàng)目動(dòng)態(tài)205.2重點(diǎn)競品分析235.3潛在產(chǎn)品研究24六、租賃市場分析256.1租賃市場格局256.2重點(diǎn)項(xiàng)目月度租金監(jiān)控26七、總結(jié)277.1市場小結(jié)277.2政策分析277.3未來市場走勢及預(yù)判27.一、宏觀市場環(huán)境1.1XX上半年主要政策時(shí)間政策屬性主要內(nèi)容對商辦市場影響2017/3/18限購限購區(qū)域?yàn)檐饺貐^(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、XX縣<限XX經(jīng)開區(qū)、星沙區(qū)域>暫停出售二套房；非本市戶籍家庭可申購1套商品住宅利好2017/3/18限貸商貸：首套房首付比例不低于30%,1套房貸款已結(jié)清購買2套房首付比例不低于35%,1套房貸款未結(jié)清購買2套房首付比例不低于45%,暫停發(fā)放3套房及以上住房商業(yè)貸款公積金：首套房首付比例不低于20%,1套房貸款已結(jié)清購買2套房首付比例不低于35%,暫停發(fā)放3套房及以上住房公積金貸款。無影響2限購暫停對限購區(qū)域內(nèi)已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房<含新建商品住房和二手房>；暫停對限購區(qū)域已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房；限購區(qū)域內(nèi)無住宅的非本市戶籍家庭可申購1套住宅利好2限價(jià)年月有銷售的,申報(bào)單價(jià)不得高于該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的分面積段銷售均價(jià)；首次開盤的,申報(bào)單價(jià)不得高于同質(zhì)可比項(xiàng)目年月的銷售均價(jià)實(shí)施區(qū)域：芙蓉區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、XX縣適用范圍：XX市新建商品住宅<不含保障房、經(jīng)濟(jì)適用住房、定向開發(fā)、單位自建房、拆遷安置房>利好2人才新政在XX工作、具有專科及以上學(xué)歷或技師及以上職業(yè)資格的人才,首套購房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制無影響點(diǎn)評：目前為止,XX實(shí)施的主要房產(chǎn)政策有限購、限貸、限價(jià)等,均指向商品住宅,將會(huì)造成今年商品住宅的成交量大幅下降。直至目前為止,暫無針對商業(yè)、辦公兩市場的相關(guān)政策信息。整體而言,目前實(shí)施的房產(chǎn)政策對商業(yè)、辦公利好。1.2宏觀環(huán)境1、[住建部]保持特色小鎮(zhèn)特色不盲目拆老街區(qū)蓋高樓住建部日前下發(fā)通知,要求各地保持和彰顯特色小鎮(zhèn)特色,尊重小鎮(zhèn)現(xiàn)有格局、不盲目拆老街區(qū),保持小鎮(zhèn)宜居尺度、不盲目蓋高樓,傳承小鎮(zhèn)傳統(tǒng)文化、不盲目搬襲外來文化。根據(jù)通知,各地要尊重小鎮(zhèn)現(xiàn)有格局、不盲目拆老街區(qū)。一要順應(yīng)地形地貌。小鎮(zhèn)規(guī)劃要與地形地貌有機(jī)結(jié)合,融入山水林田湖等自然要素,彰顯優(yōu)美的山水格局和高低錯(cuò)落的天際線。嚴(yán)禁挖山填湖、破壞水系、破壞生態(tài)環(huán)境。二要保持現(xiàn)狀肌理。尊重小鎮(zhèn)現(xiàn)有路網(wǎng)、空間格局和生產(chǎn)生活方式,在此基礎(chǔ)上,下細(xì)致功夫解決老街區(qū)功能不完善、環(huán)境臟亂差等風(fēng)貌特色缺乏問題。嚴(yán)禁盲目拉直道路,嚴(yán)禁對老街區(qū)進(jìn)行大拆大建或簡單粗暴地推倒重建,避免采取將現(xiàn)有居民整體遷出的開發(fā)模式。三要延續(xù)傳統(tǒng)風(fēng)貌。統(tǒng)籌小鎮(zhèn)建筑布局、協(xié)調(diào)景觀風(fēng)貌、體現(xiàn)地域特征、民族特色和時(shí)代風(fēng)貌。新建區(qū)域應(yīng)延續(xù)老街區(qū)的肌理和文脈特征,形成有機(jī)的整體。新建建筑的風(fēng)格、色彩、材質(zhì)等應(yīng)傳承傳統(tǒng)風(fēng)貌,雕塑、小品等構(gòu)筑物應(yīng)體現(xiàn)優(yōu)秀傳統(tǒng)文化。嚴(yán)禁建設(shè)"大、洋、怪"的建筑點(diǎn)評：特色小鎮(zhèn)的出現(xiàn),也導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)盲目跟風(fēng)等弊端現(xiàn)象,破壞老舊街區(qū)、破壞原有山水林田等自然要素,幾乎失去了原有小鎮(zhèn)的特色。該通知的下發(fā),可有效降低特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的各類弊端現(xiàn)象。特色小鎮(zhèn)的打造不僅需要尋求和保持自身特色,更需要著重關(guān)注后期運(yùn)營維護(hù),對歷史文化遺產(chǎn)、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)要做好保護(hù)和活化。2、[XX市委市政府]XX發(fā)布22條人才新政?？埔陨蠈W(xué)歷首套房不受限XX市建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才高地的若干措施。6月29日,XX市委市政府"全力支持人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)系列政策"新聞發(fā)布會(huì)舉行。中共XX市委XX市人民政府關(guān)于印發(fā)《XX市建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才高地的若干措施》的通知,在XX工作、具有?？萍耙陨蠈W(xué)歷或技師及以上職業(yè)資格的人才,首套購房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。點(diǎn)評：無論是經(jīng)濟(jì)增長情況,還是人口增長情況,XX在中部地區(qū)都處在前列,而且XX在省內(nèi)的首位度也非常的高,僅次于XX。首位度高的一個(gè)最大優(yōu)勢是可以快速聚集全省資源,實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。城市的發(fā)展離不開人才,人才政策的實(shí)施將會(huì)加大XX發(fā)展?jié)摿Αl(fā)展速度。從另一個(gè)角度來看,人才的停留也將加大購買力度,商品的需求、住宅的需求也將隨之增加。3、[三湘都市報(bào)]XX首套房貸取消利率優(yōu)惠二套房利率上浮10%6月全國首套房貸款平均利率為4.89%,為基準(zhǔn)利率的9.97折,環(huán)比上升了3.38%。去年同期,全國房貸有利率優(yōu)惠的銀行占比85.31%,今年6月優(yōu)惠占比為14.61%,環(huán)比5月的47.38%下降約70%。6月XX房貸為基準(zhǔn)利率,15家監(jiān)測銀行全部取消了利率優(yōu)惠,首付方面,監(jiān)測銀行首付多為三成起。二套房方面,監(jiān)測的15家銀行利率均為基準(zhǔn)利率上浮10%,首付多為4.5成起,部分銀行要求二套房首付6成起。點(diǎn)評：首套房貸回歸基準(zhǔn)利率、二套房利率上浮10%,影響最大的還是尚未購房的剛需人群和改善性住房人群,主要體現(xiàn)在還貸壓力方面。對商業(yè)、辦公市場影響較小。目前房貸份額占比較小的少數(shù)銀行分行暫停房貸業(yè)務(wù),對樓市不會(huì)造成較大影響。但XX各銀行在首套房及二套房方面,暫時(shí)未暫停房貸業(yè)務(wù),隨著信貸政策從緊,不排除暫停房貸業(yè)務(wù)的出現(xiàn),需關(guān)注五大行對商業(yè)、辦公房源貸款的發(fā)放情況。4、[21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道]XX出臺限價(jià)令：新房定價(jià)比照去年10月水平6月29日,XX市發(fā)展和改革委員會(huì)、XX市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、國家統(tǒng)計(jì)局XX調(diào)查隊(duì)三部門聯(lián)合印發(fā)《XX市商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制操作規(guī)程》〔長發(fā)改價(jià)控[2017]96號,通知強(qiáng)調(diào),XX市的商品住房項(xiàng)目申請預(yù)售許可證,價(jià)格比照2016年10月的均價(jià)來確定。具體而言,2016年10月有銷售的,申報(bào)單價(jià)不得高于該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的分面積段銷售均價(jià)。首次開盤的,申報(bào)單價(jià)不得高于同質(zhì)可比項(xiàng)目2016年10月的銷售均價(jià)。此次"限價(jià)令"的實(shí)施區(qū)域?yàn)椋很饺貐^(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、XX縣。適用范圍為XX市新建商品住宅〔不含保障房、經(jīng)濟(jì)適用住房、定向開發(fā)、單位自建房、拆遷安置房。點(diǎn)評：據(jù)克而瑞觀察,2017年1月至6月,XX住宅市場成交均價(jià)均有較大幅度上漲,其中內(nèi)五區(qū)住宅均價(jià)漲幅、內(nèi)六區(qū)住宅均價(jià)漲幅、六區(qū)一縣住宅均價(jià)漲幅。六區(qū)一縣中,天心區(qū)漲幅最大：；雨花區(qū)漲幅最?。?。XX本次實(shí)施"限價(jià)令",實(shí)則限制住宅市場房價(jià)上漲速度、穩(wěn)定住宅市場。"限價(jià)令"并無針對商業(yè)、辦公的規(guī)定,短期內(nèi)利好商業(yè)、辦公市場,但需關(guān)注XX市對商業(yè)及辦公市場的后續(xù)政策。1.3樓市資訊1、[綠地控股]綠地10億轉(zhuǎn)讓子公司給雅居樂并擬結(jié)成合作伙伴6月30日,綠地控股公告,公司擬將全資子公司上海綠地物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司,股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)為10億元。同時(shí),公司擬與雅居樂物業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略性合作伙伴,支持雅居樂物業(yè)未來物業(yè)管理及各類社區(qū)增值服務(wù)的快速發(fā)展。為此,公司與雅居樂物業(yè)達(dá)成共識,自2018年至2022年的5年內(nèi),公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將以雅居樂物業(yè)作為優(yōu)先級物業(yè)合作商。點(diǎn)評：從表面看,此事件為雅居樂收購綠地旗下物業(yè)服務(wù)公司,但此交易或許更多是為日后雅居樂物業(yè)上市所做的鋪墊,而綠地所真正希望獲得的,也并非僅有9.93億元的投資收益而已。雅居樂董事局主席陳卓林曾在2017年3月的業(yè)績會(huì)上表示,雅居樂物業(yè)板塊"雅生活"已經(jīng)籌備在香港上市。吸納綠地旗下的物業(yè)板塊,將讓雅居樂如虎添翼,并一定程度上促使其上市進(jìn)程更為順利2、[融創(chuàng)中國]融創(chuàng)632億收購獲萬達(dá)296億元貸款項(xiàng)目建面超6千萬方7月10日,萬達(dá)集團(tuán)官方網(wǎng)站發(fā)布消息稱,其當(dāng)天已與融創(chuàng)簽訂了76個(gè)酒店的轉(zhuǎn)讓協(xié)議,同時(shí)將十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng),并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款,兩項(xiàng)轉(zhuǎn)讓總價(jià)達(dá)631.7億元。據(jù)萬達(dá)披露,為了充分發(fā)揮雙方各自產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,經(jīng)友好協(xié)商,雙方于2017年7月10日簽訂了西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目、XX萬達(dá)文旅項(xiàng)目等十三個(gè)文化旅游城項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓及北京萬達(dá)嘉華、XX萬達(dá)瑞華等七十六個(gè)酒店轉(zhuǎn)讓協(xié)議。點(diǎn)評：此事件加快萬達(dá)對文旅地產(chǎn)的布局,主要與目前文旅熱的興起有關(guān)。隨著人們生活水平的提高和追求美好生活的向往,國民也開始更加注重生活質(zhì)量的提高,對文化和旅游相關(guān)消費(fèi)支出有所增長。1.4城市規(guī)劃1、[XX]高鐵XX西站啟動(dòng)場站規(guī)劃編制XX西站位于望城區(qū)南部金山橋街道和黃金園街道交界處,北臨望城國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),南靠梅溪湖片區(qū),東連麓谷片區(qū),西接寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),區(qū)位優(yōu)勢明顯。XX西站是XX市最重要的交通樞紐之一。渝長廈高鐵、長九高鐵、京廣高鐵西復(fù)線、XX至XX高鐵4條高鐵線路從此經(jīng)過；長益常城際、長株潭城際、長岳城際、長瀏城際4條城際鐵路在此接駁；除此之外,地鐵2號線、地鐵10號線,有軌電車〔T2、T3,磁浮快線〔寧鄉(xiāng)支線,多條城市公交等在此匯集。XX西站將成為匯集高鐵、地鐵、城際、有軌電車、磁浮快線、城市公交六位一體的綜合型交通樞紐,是國家級對外交通樞紐與城市軌道換乘中心相結(jié)合的復(fù)合型交通樞紐,與XX火車站和XX火車南站一起,成為XX市三個(gè)國家級高鐵樞紐。點(diǎn)評：高鐵XX西站的啟動(dòng),標(biāo)志著湘江新區(qū)在高等級交通配套上,與高鐵新城板塊形成東西兩翼的發(fā)展能級,將進(jìn)一步帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展、加快周邊區(qū)域配套設(shè)施的完善,確定了金橋新城的綜合性功能區(qū)的作用,同時(shí)也標(biāo)志著湘江新區(qū)和望城區(qū)站在了發(fā)展的主引擎上。2、[XX]平安不動(dòng)產(chǎn)XX總部落子南湖新城,金融外灘輪廓初現(xiàn)7月4日出讓的南湖新城C5地塊,位于湘江大道與湘漢路交匯處東南,出讓面積11516.77平方米；用地性質(zhì)為商業(yè)。起始價(jià)為44052萬元人民幣。點(diǎn)評：該宗地未來建成后10年內(nèi),競買人自持該宗地開發(fā)后計(jì)容面積的50%,該宗地需建區(qū)域性金融總部。平安集團(tuán)獲得該宗地將會(huì)打造平安不動(dòng)產(chǎn)XX總部,將與周邊的匯景發(fā)展、華融湘江、保利國際廣場形成新的金融中心,同時(shí)也將加快區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。1.5典型城市新入市高級辦公樓今年1月-6月,北京、上海、XX、XX和天津五個(gè)一線城市寫字樓市場66個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)200.68萬方,1.66萬套,其中首次供應(yīng)的項(xiàng)目為53個(gè)；XX省周邊省會(huì)城市〔包含XX、XX寫字樓市場112個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)337.71萬方,4.67萬套,其中首次供應(yīng)的項(xiàng)目為58個(gè)。城市屬性城市新入市面積〔萬方新入市套數(shù)套均面積〔㎡新入市項(xiàng)目數(shù)一線城市上海0.091092.801北京49.32523594.2114XX47.273972119.0114XX52.06539296.5516天津51.932007258.7521總計(jì)200.6816616120.7766XX周邊城市XX12.81194665.826XX144.462026171.3050XX24.43607440.2226XX36.75638557.557XX48.98709569.0419XX23.011007228.524XX47.273972119.0114總計(jì)337.714674072.25112——XX37.623374111.517據(jù)克而瑞監(jiān)測,2017年上半年,一線城市及XX省周邊省會(huì)城市辦公市場共有164個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)491.12萬方,其中XX供應(yīng)144.46萬方,供應(yīng)量排第一,XX供應(yīng)52.06萬方,供應(yīng)量排第二。一線城市及XX省周邊省會(huì)城市中,上半年寫字樓供應(yīng)量超過10萬方的項(xiàng)目共有5個(gè),具體項(xiàng)目及具體供應(yīng)量如下表所示：城市項(xiàng)目名稱新入市面積〔萬方↓新入市套數(shù)套均面積〔㎡備注XX中天未來方舟15.20289252.57天津四季匯14.43412350.27首次入市XX花樣年美年中心14.36719199.76首次入市XX商聯(lián)中心10.66336317.3XX僑城坊10.01483207.29首次入市XX-中天未來方舟項(xiàng)目位于XX市云巖區(qū)漁安安井片區(qū),地處XX母親XX明河下游流域的起點(diǎn),且河流貫穿片區(qū)而過,景觀優(yōu)越；北接烏當(dāng)溫泉旅游帶,具備豐富的溫泉旅游資源。項(xiàng)目體量龐大,總占地9.53平方公里,建設(shè)用地5600畝,建筑面積約720萬方,建成后將成為集旅游引擎、綜合型宜居新城和標(biāo)志性生態(tài)廊道于一體的XX城市副中心,將是XX實(shí)現(xiàn)城市功能空間再造和城市形象升級的重大標(biāo)志性引擎項(xiàng)目。天津-四季匯項(xiàng)目位于天津市和平區(qū)XX道138號,周邊有兩條地鐵、四大公園、兩大醫(yī)院等眾多配套實(shí)施,集出行、購物、游玩等眾多配套優(yōu)點(diǎn)于一體。項(xiàng)目占地1.1萬方、總建筑面積27.8萬方,是四季酒店管理集團(tuán)在中國大陸地區(qū)第三家四季酒店品牌公寓,由全球頂級建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所SOM負(fù)責(zé)整體建筑設(shè)計(jì),由加拿大四季酒店集團(tuán)為四季匯業(yè)主提供24小時(shí)超五星級物管服務(wù),與四季酒店服務(wù)同步。XX-花樣年美年中心項(xiàng)目位于XX國際城南,天府大道西側(cè),緊鄰錦江,XX而建一脈相承。距市中心僅20分鐘車程,緊鄰地鐵一號線,交通便捷?？傉嫉?55畝,總建面約100萬㎡,是西南首個(gè)亮相的世界級都市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目集住宅、寫字樓、LOFT、公寓、酒店、商業(yè)、培訓(xùn)中心于一體,涵蓋居住、商務(wù)、辦公、休閑、娛樂、購物、教育、文化全方位功能。XX-商聯(lián)中心項(xiàng)目位于XX市紅谷灘新區(qū),毗鄰贛江之濱的鳳凰洲,占地約187畝,總建筑面積78萬平米,總投資60億元,項(xiàng)目集企業(yè)總部甲級寫字樓、贛商文化博物館、國際白金五星級酒店、主題體驗(yàn)式商業(yè)中心、高端住宅、藝術(shù)大道于一體的世界贛商平臺。由地塊A與地塊B構(gòu)成；其中地塊A由1棟58層高層辦公樓〔為辦公酒店混合建筑,含3層裙樓,1棟57層高層辦公樓〔含4層裙樓組成；地塊B由2棟41層高層住宅,1棟42層高層住宅,1棟48層高層辦公樓,2棟3層集中商業(yè),1棟2層幼兒園組成。且地塊A和地塊B均設(shè)有地下車庫。XX-僑城坊項(xiàng)目地處僑香路北側(cè),位于華僑城片區(qū)內(nèi),園區(qū)周邊交通便利,環(huán)境優(yōu)美,配套齊全。園區(qū)共有12棟獨(dú)立建筑,總占地約5萬平方米,總建筑面積約33萬平方米,建筑密度30%,綠地率為35%,停車位1800個(gè)。僑城坊是XX市政府批復(fù)的大沙河創(chuàng)新走廊新興產(chǎn)業(yè)基地〔一期重點(diǎn)園區(qū)之一。園區(qū)定位文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),將大力引進(jìn)文化創(chuàng)意類企業(yè),并為入園企業(yè)提供研發(fā)創(chuàng)意、人才公寓、金融、文體、商務(wù)等綜合配套服務(wù),逐步形成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。二、土地市場2.1土地市場供應(yīng)今年上半年XX內(nèi)六區(qū)新增土地供應(yīng)52宗,總出讓面積235.83萬方。其中非經(jīng)營用地27宗,占總供應(yīng)土地的51.9%；純住宅用地5宗、商住用地10宗、商業(yè)用地8宗、辦公類用地2宗。A、上半年商業(yè)、辦公類土地新增供應(yīng)詳情：地塊號地址板塊區(qū)域土地性質(zhì)出讓面積<萬平米>容積率建筑面積<萬平米>起拍價(jià)<萬元>起拍樓板價(jià)<元/㎡>長土網(wǎng)001號黑石鋪街道黑石村省府南天心商業(yè)1.1944.7871331493長土網(wǎng)008號谷豐路以東杜鵑路以北市政府岳麓商業(yè)0.2951.4634842392長土網(wǎng)009號洞井街道洞井村紅星洞井雨花商業(yè)1.0155.0367431341長土網(wǎng)010號勞動(dòng)中路278號<已中止>雅塘井灣雨花辦公0.172.50.4325765993長土網(wǎng)020號梅溪湖國際新城二期<L06-D23>梅溪湖岳麓商辦9.0619.06207892294長土網(wǎng)021號井塘村雅塘井灣雨花商業(yè)2.45614.71341182319長土網(wǎng)024號馬坡嶺街道張公嶺<流拍>隆平科技園芙蓉商業(yè)0.772.51.9356102903長土網(wǎng)025號湘江大道中心天心商業(yè)1.157.58.64440525100長土網(wǎng)026號友誼村高橋雨花商業(yè)0.2220.4421254801長土網(wǎng)031號黃興北路<7月25日交易>中心開福商業(yè)2.848.5424.221454006004B、上半年新增商業(yè)、辦公類用地位置示意圖：觀點(diǎn)：2017年上半年,XX市受各類政策影響,工業(yè)用地較多、住宅類用地偏少。其中住宅類用地供應(yīng)面積104.86萬方、商業(yè)及辦公類用地供應(yīng)面積19.16萬方,與2016年上半年相比,分別上漲66.2%、23.1%。從目前各開發(fā)商手中待建土地存量來看,多數(shù)開發(fā)商已處于無地可用狀態(tài),下半年經(jīng)營性土地將會(huì)出現(xiàn)較為火爆的搶地浪潮。2.2土地市場成交今年上半年,XX市內(nèi)六區(qū)共成交土地50宗、流拍3宗、中止3宗。在成交的土地中,住宅類用地20宗,商業(yè)及辦公類用地6宗、其他用地4宗、工業(yè)用地20宗；在成交的土地中,溢價(jià)地塊12宗,其中溢價(jià)率超過100%的地塊有5宗,溢價(jià)率最高地塊為[2016]長土網(wǎng)056號<恢復(fù)掛牌>,竟得單位為華潤置地。2017年上半年各溢價(jià)地塊信息如下表：地塊號地址板塊區(qū)域性質(zhì)出讓面積<萬平米>溢價(jià)率樓板價(jià)〔元/㎡競得者[2016]長土網(wǎng)056號<恢復(fù)掛牌>韶山路143號二區(qū)雅塘井灣雨花商住2.91171.79%8154華潤置地〔XX發(fā)展有限公司[2016]長土網(wǎng)057號<恢復(fù)掛牌>東岸街道東屯村尚東芙蓉住宅6.90168.38%8588XX龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司網(wǎng)掛[2017]05號金山橋社區(qū)望城望城住宅4.22150.39%4422XX省碧桂園地產(chǎn)有限公司[2017]長土網(wǎng)018號D1-A地塊濱江新城岳麓商住4.21149.97%8142XX省碧桂園地產(chǎn)有限公司網(wǎng)掛[2017]03號金山橋社區(qū)望城望城商住4.80124.03%4010XX玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2016]長土網(wǎng)064號銀衫路以西茶山路以南市政府岳麓商住1.0091.73%5637XX龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2017]長土網(wǎng)002號桂花坪街道省府南天心商住3.0185.78%5573旭輝集團(tuán)股份有限公司[2017]長土網(wǎng)013號新路村大托天心工業(yè)1.1685.57%569XX印美文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有限公司[2016]長土網(wǎng)065號萬芙路與金海路交匯處紅星洞井雨花商住2.4934.96%3482恒大地產(chǎn)集團(tuán)XX置業(yè)有限公司[2017]長土網(wǎng)004號大托鎮(zhèn)新路村大托天心工業(yè)1.753.01%410興盛社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)股份有限公司[2017]長土網(wǎng)014號環(huán)保工業(yè)園環(huán)?？萍紙@雨花工業(yè)2.432.02%501XX南庭合創(chuàng)投資發(fā)展有限公司網(wǎng)掛[2016]28號金山橋社區(qū)望城望城住宅4.421.07%1716XX省碧桂園地產(chǎn)有限公司觀點(diǎn)：XX內(nèi)六區(qū)上半年溢價(jià)地塊中,多數(shù)地塊周邊缺乏配套設(shè)施,其中位于望城區(qū)金山橋社區(qū)、雨花環(huán)?？萍紙@、天心區(qū)大托鎮(zhèn)的各地塊周邊嚴(yán)重缺乏各類配套設(shè)施,且周邊未來規(guī)劃較少,不確定因素較多。2.3典型商務(wù)地塊分析1、[2016]長土網(wǎng)056號<恢復(fù)掛牌>地塊位于雨花區(qū)雨花區(qū)韶山路143號,于2月10日成交,溢價(jià)率為171.8%,樓面價(jià)8154元/平米,被華潤獲得。地塊號地址板塊土地性質(zhì)商業(yè)占比出讓面積〔萬平米容積率建筑面積〔萬平米成交價(jià)〔億元成交樓板價(jià)〔元/㎡[2016]長土網(wǎng)056號<恢復(fù)掛牌>韶山路143號雅塘井灣商住30%2.913.911.379.278154宗地資源：土地原為XX省湘筑工程有限公司綜合用途劃撥地；毗鄰高升時(shí)代廣場、卓越未來城邦等項(xiàng)目,周邊商業(yè)、生活配套較成熟,距汽車南站500米、距通程商業(yè)廣場2000米。企業(yè)計(jì)劃：暫無觀點(diǎn)：本地塊成交將進(jìn)一步提升汽車南站周邊社區(qū)成熟度,間接提升區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目升值潛力與關(guān)注度,對周邊各在售待售項(xiàng)目利好。2、[2017]長土網(wǎng)018號地塊位于岳麓區(qū)濱江板塊,于6月8日成交,溢價(jià)率為150%,樓面價(jià)8142元/平米,被碧桂園獲得。地塊號地址板塊土地性質(zhì)商業(yè)占比出讓面積〔萬平米容積率建筑面積〔萬平米成交價(jià)〔億元成交樓板價(jià)〔元/㎡長土網(wǎng)018號桐梓坡路和瀟湘中路相交處<D1-A地塊>濱江新城商住70%4.23.514.7128142宗地資源：土地權(quán)屬湘江新區(qū)土地儲備中心；毗鄰保利西海岸〔保利天禧、萬科金域國際、藍(lán)光雍錦閣等項(xiàng)目。周邊商業(yè)、生活配套較成熟,距奧克斯廣場和楷林國際廣場均約2公里?？偨ㄒ?guī)模約15萬方。企業(yè)計(jì)劃：碧桂園欲將本地塊打造代表碧桂園新形象的高端瀕江綜合體項(xiàng)目。根據(jù)土地成本占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本30-40%比例計(jì)算,該地塊未來房價(jià)售價(jià)將超過20000元/㎡。觀點(diǎn)：本地塊成交將進(jìn)一步提升濱江新城關(guān)注度,間接提升區(qū)域項(xiàng)目升值潛力和關(guān)注度,對濱江新城各在售、待售項(xiàng)目利好明顯。3、網(wǎng)掛[2017]03號地塊位于望城區(qū)金山橋街道金山橋社區(qū),于6月18日成交,溢價(jià)率為124%,樓面價(jià)4010元/平米,被XX玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得。地塊號地址板塊土地性質(zhì)商業(yè)占比出讓面積〔萬平米容積率建筑面積〔萬平米成交價(jià)〔億元成交樓板價(jià)〔元/㎡網(wǎng)掛[2017]03號金山橋社區(qū)望城商住8%4.80314.415.784010宗地資源：宗地位于金山橋街道金山橋社區(qū)〔金山橋街道彩霞路與金坪路交叉口西南角；毗鄰中糧鴻云、潤和山水郡、新城國際花都、金地自在城等項(xiàng)目,周邊缺乏大型商業(yè)及生活配套設(shè)施,與龍湖高爾夫小鎮(zhèn)隔路相望。企業(yè)計(jì)劃：暫無觀點(diǎn)：除了本地塊之外,周邊還有碧桂園獲得的網(wǎng)掛[2017]05號、網(wǎng)掛[2017]04號兩個(gè)地塊,三宗溢價(jià)土地的成交,將土地市場的爭奪引向了望城區(qū),間接提升區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目升值潛力與關(guān)注度,對周邊各在售待售項(xiàng)目利好。三、樓市數(shù)據(jù)3.1商品房市場供求分析今年上半年XX市內(nèi)六區(qū)商品房市場新增供應(yīng)387.56萬方、成交690.97萬方,成交均價(jià)9603元/㎡。與去年上半年相比,內(nèi)六區(qū)商品房供應(yīng)、成交量分別下降40.7%、14.5%,但成交均價(jià)上漲35.8%。注：上圖表數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞受限購、限貸、限價(jià)等政策影響,成交量有較大降幅,主要原因在于限購政策的實(shí)施剔除了投資客戶以及多數(shù)購房客戶。5月份成交量180.6萬方,同比增長13.6%,成為今年前半年網(wǎng)簽量最多的月份,主要原因在于3.18限購政策實(shí)施之前已成交、已簽約的受限客戶于5月份集中網(wǎng)簽〔限購補(bǔ)充政策影響。自2015年底XX實(shí)施去庫存政策以來,效果較好,從2016年1月35個(gè)月的去化周期縮減到了2017年6月的16.2個(gè)月,庫存量也降至2084萬方。與5月份相比,庫存量下降2萬方,但去化周期上漲0.4個(gè)月,主要原因在于3.18限購、5.20限購執(zhí)行后月均去化量下降較大。注：上圖表數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞,因望城區(qū)無庫存數(shù)據(jù),上圖中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍為內(nèi)五區(qū)3.2商業(yè)市場供求分析上半年,XX內(nèi)六區(qū)商業(yè)市場新增供應(yīng)26.85萬方、成交59.69萬方,整體成交均價(jià)17828元/㎡,與去年同期相比,供應(yīng)量下降63.8%、成交量上漲183.0%、成交均價(jià)上漲2.7%。成交量的上漲主要在于上半年出臺的各類政策僅針對商品住宅,短期內(nèi)對商業(yè)及辦公市場市場利好。近一年商業(yè)供求走勢如下圖所示：注：上圖表數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞商業(yè)庫存量一直居高不下,去化周期始終高于120個(gè)月,去庫存政策對于商業(yè)庫存的去化效果較小。因今年3月、5月出臺2次針對商品住宅的限購政策,使商業(yè)成交量大幅上漲、去化周期呈現(xiàn)小幅下降,整體仍呈現(xiàn)下降趨勢,但去化壓力仍然較大。注：上圖表數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞,因望城區(qū)無庫存數(shù)據(jù),上圖中數(shù)據(jù)為統(tǒng)計(jì)范圍為內(nèi)五區(qū)3.3寫字樓市場供求分析1、內(nèi)六區(qū)市場今年上半年寫字樓市場新增供應(yīng)37.62萬方,成交27.37萬方,整體成交均價(jià)11761元/㎡,與去年同期相比,供應(yīng)量下降15.1%、成交量上漲14.5%、成交均價(jià)下降1.0%。成交量的上漲部分得益于上半年針對商品住宅的兩次限購政策。月度辦公市場供求走勢如下圖所示：注：上圖表數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞截止2017年6月底,XX寫字樓庫存量為453.84萬方,去化周期為91個(gè)月,目前XX市在建寫字樓項(xiàng)目較多,去化困難將會(huì)提升。目前在政策導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上暫未形成投資風(fēng)潮,化解寫字樓的天量庫存仍較為困難。近一年來XX辦公市場庫存量及去化周期如下圖所示：注：上圖表數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞,數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍為內(nèi)五區(qū)2、岳麓區(qū)市場今年上半年岳麓區(qū)辦公市場新增供應(yīng)3.18萬方,占上半年內(nèi)六區(qū)新增供應(yīng)量的8.5%；累計(jì)成交4.63萬方,占內(nèi)六區(qū)上半年累計(jì)成交量的16.5%。從成交量來看,雨花區(qū)最高,12.2萬方,占內(nèi)六區(qū)上半年累計(jì)成交量的43.4%。注：上圖表數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞從各月成交量來看,岳麓區(qū)5月份成交量最高,成交面積為1.94萬方,占據(jù)岳麓區(qū)上半年岳麓區(qū)成交總量的41.9%,主要受兩次限購影響,較多的投資型客戶轉(zhuǎn)入寫字樓、商辦公寓以及商業(yè)等方向。同樣的作用也體現(xiàn)在了3月份的成交量上,岳麓區(qū)3月份成交1.29萬方,占上半年岳麓區(qū)成交總量的27.9%。注：上圖表數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞存量方面,截止6月底,岳麓區(qū)辦公市場總存量為110.6萬方,累計(jì)去化周期為122個(gè)月,環(huán)比上漲3.3個(gè)月,主要是因?yàn)?月份成交量偏低,致使近一年月均去化量降低,加上6月份供應(yīng)了3.18萬方辦公房源,進(jìn)而導(dǎo)致去化周期有所上升。注：上圖表數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞四、半年度銷售排名4.1商品房銷售TOP20今年上半年內(nèi)六區(qū)商品房市場成交金額榜排行TOP20中,各項(xiàng)目成交金額共計(jì)186.7億元,占內(nèi)六區(qū)商品房成交總金額〔675.88億的27.6%,其中上榜項(xiàng)目最多的是雨花區(qū)和岳麓區(qū),分別有6各項(xiàng)目上榜,總成交金額分別為58.34億元、56.10億元,占上榜項(xiàng)目總成交金額比例分別為31.3%、30.1%；上榜項(xiàng)目數(shù)量最少的是天心區(qū),成交金額僅有6.86億元,占上榜項(xiàng)目總成交金額的3.7%。具體榜單如下：2017年上半年內(nèi)六區(qū)商品房市場銷售金額榜TOP20排名項(xiàng)目名稱開發(fā)商<簡稱>區(qū)域成交金額〔億元成交面積〔萬方成交均價(jià)〔元/㎡1北辰三角洲北辰實(shí)業(yè)開福區(qū)19.1112.30155302中海國際社區(qū)中國海外岳麓區(qū)14.4012.43115803中建·嘉和城中建信和雨花區(qū)13.0015.7282684保利西海岸保利地產(chǎn)岳麓區(qū)11.248.25136215萬科魅力之城萬科地產(chǎn)雨花區(qū)10.2710.3099736五江天街江域置業(yè)雨花區(qū)9.526.96136747明昇壹城明昇發(fā)展雨花區(qū)8.967.12125828匯金城嘉華地產(chǎn)雨花區(qū)8.809.8289699芙蓉萬國MOMA當(dāng)代置業(yè)芙蓉區(qū)8.4010.76780010金橋國際市場集群百家匯望城區(qū)8.2613.78599511湘江壹號創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)開福區(qū)8.108.39964912江山帝景楚盛園岳麓區(qū)8.089.01897013金茂廣場中國金茂岳麓區(qū)7.894.121915614萬科里金域國際萬科地產(chǎn)岳麓區(qū)7.876.131285415陽光城甜橙陽光城雨花區(qū)7.7810.47743116萬科·金域藍(lán)灣萬科地產(chǎn)芙蓉區(qū)7.355.601311617潤和·紫郡秀龍地產(chǎn)望城區(qū)7.219.21783018勤誠達(dá)·新界勤誠達(dá)望城區(qū)6.9611.26618019鑫遠(yuǎn)悅城鑫遠(yuǎn)投資天心區(qū)6.868.78781620梅溪湖金茂灣中國金茂岳麓區(qū)6.626.1510764數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞4.2商業(yè)銷售TOP10今年上半年XX內(nèi)六區(qū)商業(yè)成交金額榜TOP10中各項(xiàng)目售價(jià)最高達(dá)65060元/㎡〔叮叮mall,最低為5970元/㎡〔金橋國際市場集群,價(jià)格相差超過約6萬元/㎡。榜單中第一名為金橋國際市場集群,是第五名成交金額的1.97倍,是第十名成交金額的4.38倍。以整體成交金額來看,上半年XX內(nèi)六區(qū)商業(yè)成交金額榜TOP10總成交金額為37.73億元,占內(nèi)六區(qū)商業(yè)成交總金額〔105.97億的35.6%。具體上榜項(xiàng)目如下：2017年上半年商業(yè)市場銷售金額榜TOP10排名項(xiàng)目名稱開發(fā)商<簡稱>區(qū)域成交金額〔億元成交面積〔萬方成交均價(jià)〔元/㎡1金橋國際市場集群百家匯望城區(qū)7.1211.925,9702北辰三角洲北辰實(shí)業(yè)開福區(qū)6.171.5439,9573五江天街湘域置業(yè)雨花區(qū)5.012.0424,6124梅溪湖·金茂悅中國金茂岳麓區(qū)3.841.4726,1855高嶺國際商貿(mào)城香江商貿(mào)開福區(qū)3.622.7213,2966潤和·紫郡秀龍地產(chǎn)望城區(qū)3.182.7411,6277旭輝國際廣場旭輝控股雨花區(qū)2.830.8533,2958龍湖·湘風(fēng)原著龍湖地產(chǎn)望城區(qū)2.221.5314,4909中海國際社區(qū)中國海外岳麓區(qū)2.120.8724,35510叮叮mall盛邦地產(chǎn)天心區(qū)1.620.2467,458數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞4.3寫字樓銷售TOP10今年上半年六區(qū)辦公市場成交金額為33.62億元,在上半年辦公市場成交金額榜TOP10中,各項(xiàng)目總成交金額為17.69億元,占整體市場成交金額的52.62%,各項(xiàng)目成交均價(jià)跨度為8314-19652元/㎡,跨幅達(dá)11338元/㎡。2017年上半年辦公市場銷售金額榜TOP10排名項(xiàng)目名稱開發(fā)商<簡稱>區(qū)域成交金額〔億元成交面積〔萬方成交均價(jià)〔元/㎡1華創(chuàng)國際廣場華創(chuàng)地產(chǎn)開福區(qū)4.792.7117,7032宇成XX廣場宇成投資芙蓉區(qū)3.142.4113,0653融創(chuàng)前海中心融科智地雨花區(qū)1.731.6410,5194旭輝國際廣場旭輝控股雨花區(qū)1.711.3013,1415興旺雙鐵城興旺地產(chǎn)雨花區(qū)1.461.3410,9416綠地中心綠地集團(tuán)開福區(qū)1.140.6816,8897中盈廣場中盈萬嘉岳麓區(qū)1.030.7713,3468紅星紫金國際紅星實(shí)業(yè)雨花區(qū)1.031.248,3149中建信和城中建信和雨花區(qū)0.930.9010,24610嘉熙中心嘉熙國際雨花區(qū)0.730.3719,652數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞榜單中第一名華創(chuàng)國際廣場上半年成交套數(shù)為97套,套均面積279.18㎡,據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)顯示,華創(chuàng)國際廣場上半年辦公房源成交主要集中在3月和6月,兩個(gè)月份共網(wǎng)簽77套,占整上半年成交量的79.4%?？謬H2017年完成網(wǎng)簽金額7300萬元,排名11名；網(wǎng)簽面積4326㎡、共網(wǎng)簽26套,套均面積為166.38㎡。4.4商務(wù)企業(yè)銷售金額TOP10今年上半年商務(wù)企業(yè)銷售金額榜TOP10中,各企業(yè)多數(shù)為外來開發(fā)商及全國50強(qiáng)企業(yè),本土企業(yè)有4家；從業(yè)態(tài)組成方面來看,上榜企業(yè)多以商業(yè)成交金額為主要組成部分；從企業(yè)在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)來看,除秀龍地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)三家企業(yè)之外,其他企業(yè)均為單個(gè)項(xiàng)目在售。2017年上半年商務(wù)企業(yè)銷售金額榜TOP10排名項(xiàng)目名稱成交金額〔億元成交面積〔萬方成交均價(jià)〔元/㎡1XX華創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.892.5818,9452XX江域置業(yè)有限公司4.692.0023,4903XX百家匯投資有限公司4.557.326,2144旭輝控股〔集團(tuán)有限公司4.291.9322,2485XX秀龍地產(chǎn)置業(yè)有限公司4.143.2312,8336XX宇成投資有限責(zé)任公司3.732.4415,2717XX中茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.251.6819,3388保利房地產(chǎn)<集團(tuán)>股份有限公司3.192.1314,9349XX香江商貿(mào)物流城開發(fā)有限公司3.042.3013,21110北京北辰實(shí)業(yè)股2.570.6241,374數(shù)據(jù)來源：CRIC易居克而瑞五、重點(diǎn)產(chǎn)品研究5.1在售項(xiàng)目動(dòng)態(tài)據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì),今年上半年XX寫字樓項(xiàng)目各類活動(dòng)共有18個(gè),涉及項(xiàng)目12個(gè),主要有企業(yè)入駐、講座、會(huì)議等。整體而言,寫字樓項(xiàng)目活動(dòng)與住宅項(xiàng)目的活動(dòng)有較大區(qū)別,寫字樓項(xiàng)目活動(dòng)多以企業(yè)入駐、發(fā)布會(huì)、簽約等為主。2017年上半年各寫字樓項(xiàng)目活動(dòng)詳情如下表所示：項(xiàng)目區(qū)域活動(dòng)主要內(nèi)容華爾街中心開福區(qū)講座<6月27日>急救護(hù)理知識"健康知識講座華坤時(shí)代雨花區(qū)講座/比賽<6月17日>風(fēng)水講座/拉斯維加斯狂歡趴比賽舉行華遠(yuǎn)國際中心天心區(qū)企業(yè)入駐<6月17日>微軟入駐華遠(yuǎn)國際中心復(fù)地星光天地雨花區(qū)新聞發(fā)布會(huì)<6月15日>與金鷹卡通衛(wèi)視強(qiáng)勢合作,為孩子創(chuàng)造獨(dú)一無二的共享商業(yè)空間五江天街雨花區(qū)舞會(huì)<6月10日>五江天街潘多拉舞會(huì)嘉年華華爾街中心開福區(qū)建筑動(dòng)工<6月2日>濱江華爾街中心開工北辰三角洲開福區(qū)公益活動(dòng)<6月1日>"愛在北辰"六一兒童節(jié)大型公益活動(dòng)富興世界金融中心開福區(qū)開業(yè)誓師大會(huì)<5月23日>CFC復(fù)興時(shí)代購物中心開業(yè)沖刺百日誓師大會(huì),購物中心將于9月開業(yè)華坤時(shí)代雨花區(qū)開盤<5月14日>于售樓部開盤大漢海派芙蓉區(qū)樣板間開放<5月13日>大漢海派奢裝公寓樣板間開放德盛歡樂廣場天心區(qū)企業(yè)入駐<5月12日>華天酒店入??；房源1萬抵5萬湘江財(cái)富金融中心岳麓區(qū)考察<5月12日>全國金融業(yè)聯(lián)合會(huì)聯(lián)席會(huì)議代表考察湘江財(cái)富金融中心光明E城岳麓區(qū)開盤<5月1日>光明·悅鄰薈耀世開盤華爾街中心開福區(qū)會(huì)議<4月14日>開福區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研討會(huì)在華爾街中心召開湘江財(cái)富金融中心岳麓區(qū)開盤<3月23日>項(xiàng)目首次開盤富興世界金融中心開福區(qū)企業(yè)入駐<2月24日>XX首家星巴克臻選店入駐恒偉湘江時(shí)代岳麓區(qū)授牌<1月21日>榮獲"2016年度XX樓市投資價(jià)值樓盤"華爾街中心開福區(qū)企業(yè)入駐<1月9日>中國信達(dá)XX分公司喬遷"華爾街中心"在售項(xiàng)目活動(dòng)照片：華坤時(shí)代<6月17日>風(fēng)水講座/拉斯維加斯狂歡趴華坤時(shí)代<6月17日>風(fēng)水講座/拉斯維加斯狂歡趴華爾街中心<6月27日>健康知識講座華遠(yuǎn)國際中心華遠(yuǎn)國際中心<6月17日>微軟入駐復(fù)地星光天地<6月15日>新聞發(fā)布會(huì)五江天街五江天街<6月10日>潘多拉舞會(huì)嘉年華華爾街中心<6月2日>濱江華爾街中心開工北辰三角洲北辰三角洲<6月1日>"愛在北辰"公益活動(dòng)富興世界金融中心<5月23日>誓師大會(huì)華坤時(shí)代華坤時(shí)代<5月14日>開盤大漢海派<5月13日>奢裝公寓樣板間開放德盛歡樂廣場德盛歡樂廣場<5月12日>華天酒店入住湘江財(cái)富金融中心<5月12日>全國金融業(yè)聯(lián)合會(huì)聯(lián)席會(huì)議代表考察湘江財(cái)富金融中心光明E城光明E城<5月1日>光明·悅鄰薈耀世開盤華爾街中心<4月14日>開福區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研討會(huì)在華爾街中心召開湘江財(cái)富金融中心湘江財(cái)富金融中心<3月23日>項(xiàng)目首次開盤富興世界金融中心<2月24日>星巴克臻選店入駐恒偉湘江時(shí)代恒偉湘江時(shí)代<1月21日>榮獲"2016年度XX樓市投資價(jià)值樓盤"華爾街中心<1月9日>中國信達(dá)XX分公司喬遷"華爾街中心"5.2重點(diǎn)競品分析今年上半年,楷林國際主要競品項(xiàng)目整體成交情況較差,僅4個(gè)項(xiàng)目有成交信息,其中華創(chuàng)國際廣場成交面積最多,達(dá)到27080㎡,其次為柏寧地王廣場成交5459㎡。在主要競品項(xiàng)目中,有5個(gè)項(xiàng)目以獲取預(yù)售證,暫無成交信息；XX國金中心預(yù)售證辦理中,預(yù)計(jì)近期將獲得預(yù)售資格；世茂廣場目前暫無任何預(yù)售相關(guān)信息。楷林國際主要競品項(xiàng)目成交情況項(xiàng)目名稱級別區(qū)域與楷林距離2016上半年2016下半年2017上半年庫存面積<㎡>均價(jià)<元/㎡>面積〔㎡均價(jià)<元/㎡>面積〔㎡均價(jià)<元/㎡>面積<㎡>楷林國際5A甲級岳麓—2818138882938214002444616879137194華創(chuàng)國際廣場5A甲級開福2700米169314512834515962270801770390385華遠(yuǎn)華中心5A甲級天心4900米3187122368517052725225922617344434保利國際廣場5A甲級天心7600米9912076630642622926352458327587柏寧地王廣場5A甲級岳麓11800米7991517972691478154591327143541北辰三角洲<全>5A甲級開福1700米5981240021233101940018152湘域國際中心5A甲級芙蓉5000米5081100800007589金茂廣場5A甲級岳麓7500米65449111360000103024湘江財(cái)富金融中心5A甲級岳麓800米00000058249富興世界金融中心5A甲級開福3200米000000178240泊富國際廣場5A甲級開福3500米00000045247順天國際金融中心5A甲級雨花9100米00000069156福晟國際金融中心5A甲級岳麓900米00000080627XX國金中心5A甲級芙蓉5000米待售—————258120世茂廣場5A甲級芙蓉5000米待售——————華創(chuàng)國際廣場自2014年11月開始銷售寫字樓以來,今年上半年為半年度成交面積最高,其中2017年3月份成交22565㎡,是單月成交量最高月份。今年1月以來,華創(chuàng)舉辦了各類活動(dòng),如"濃情蜜意一吻定情活動(dòng)"、免費(fèi)送電影票、5.1HAPPYLIVE華創(chuàng)國際狂歡Party、"兒童烘焙法萊索爾親子活動(dòng)"以及各大品牌店入駐開業(yè)等,均對華創(chuàng)國際廣場商業(yè)配置及企業(yè)形象的宣傳作用較大,對寫字樓的及銷售作用起到了推動(dòng)作用。華遠(yuǎn)華中心相比2016年,今年上半年成交量下降幅度明顯,比2016年下半年下降95%,比2016年上半年下降92%。一直以來,華遠(yuǎn)側(cè)重于品質(zhì),銷量一直處于較低水平,1月以來,華遠(yuǎn)迎來了微軟喬遷、FACEMORE雅皮藝術(shù)街啟幕等事件,均利于華遠(yuǎn)寫字樓形象的宣傳。保利國際廣場保利國際廣場寫字樓銷售整體效果較差,在售55個(gè)月,其中29個(gè)月0成交、5個(gè)月成交低于5套。自寫字樓銷售以來,共售出541套,月均成交9.8套；今年上半年共售出2635㎡,總計(jì)25套,月均售出4套。富興世界金融中心項(xiàng)目于2016年11月17日獲得預(yù)售證,其中包括17萬方商業(yè)、17.8萬方寫字樓。上半年,項(xiàng)目推售商業(yè)〔寫字樓暫無成交信息,同時(shí)啟動(dòng)商業(yè)宣傳等活動(dòng),主要有XX首家星巴克落戶、富興財(cái)富論壇〔小型產(chǎn)品推介會(huì)等。加上項(xiàng)目地段、地鐵等優(yōu)勢,均對項(xiàng)目起到了宣傳作用。北辰三角洲北辰三角洲為XX省最大的城市綜合體項(xiàng)目,自身擁有較為完善的配套設(shè)施,可為業(yè)主及市民提供較好的生活、娛樂、購物等環(huán)境。項(xiàng)目擁有9大摩天寫字樓集群,寫字樓體量較大,今年5月19日項(xiàng)目〔北辰時(shí)代廣場寫字樓被評定為開福區(qū)首批甲級商務(wù)寫字樓〔開福區(qū)人民政府與XX晚報(bào)聯(lián)合授牌,對于項(xiàng)目后期銷售與宣傳利好明顯。5.3潛在產(chǎn)品研究XX國金中心XX國金中心由452米、310米兩棟超高層建筑以及一個(gè)25萬方高端購物娛樂中心組