樓盤市場調(diào)查報告第三組

常州市樓盤市場調(diào)查報告班級：F08A成員：周萍樂美玲黃婧智徐娜晁佳怡吳燕劉亨指導(dǎo)老師：蔣英1目錄一．樣本樓盤概況3二．房地產(chǎn)消費者市場調(diào)查報告10三．競爭樓盤調(diào)查31四．樣本樓盤自身條件分析42五．附件2

景瑞曦城樓盤調(diào)研分析報告【基本情況】開發(fā)商：上海景瑞地產(chǎn)有限公司；物業(yè)地址：鐘樓區(qū)星港大道玫瑰路交接處（鐘樓區(qū)區(qū)政府向西物業(yè)形態(tài)：高層、別墅；200米）；占地面積：容積率：9萬㎡；2.6；26萬㎡；40%；0.7元/㎡?月2007年5月；7500元/㎡~8000元/㎡；9.8折、商貸9.9折、公積金總建筑面積：綠化率：物業(yè)費：公寓公開日期：銷售均價：優(yōu)惠政策：別墅2.5元/㎡?月；一次性9.9折?！井a(chǎn)品介紹】景瑞曦城座落于常州市鐘樓開發(fā)區(qū)內(nèi)?；貣|側(cè)緊鄰800畝的青楓公園；北至香樟路，南至合歡路，西臨玫瑰路，東臨茶花路，總用地面積9.372公頃。規(guī)劃居住建筑總面積地上（包括公建）約22萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)近1700多戶。小區(qū)以高層住宅為主，一是個具有新古典主義氣息的高品質(zhì)生態(tài)住宅小區(qū)。房型種類豐富，建筑面積從61平米至200多平米，房型有一房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)、復(fù)式等。二房二廳一衛(wèi)、集約三房二廳一衛(wèi)、舒適/豪華三房二廳二衛(wèi)、用品質(zhì)讓這里成為住戶榮耀的家。整個小區(qū)打造現(xiàn)代卓越生活美宅，3

景瑞曦城具有歐式古典簡約的建筑神韻，高低錯落的建筑圍合設(shè)計；700米的環(huán)形綠化步行環(huán)境，7000平方米下沉式中心廣場設(shè)置室外戲水池、休閑會所，增添一份獨享的尊貴感受，展露獨特的人文氣質(zhì)。45畝臺地式中央花園的空中園林，浮出城市繁華之上的私家領(lǐng)地，讓俯瞰成為景瑞曦城主人的生活姿態(tài)。加上寬闊的棟距，充裕的采光，私密的玄觀，使主人的生活空間更優(yōu)化。小區(qū)緊鄰住宅地塊的東側(cè)是規(guī)劃中的800畝城市開放式生態(tài)公園將東側(cè)的公園景觀引入小.因此在注重小區(qū)內(nèi)部環(huán)境塑造的同時應(yīng)該充分發(fā)揮自然環(huán)境的優(yōu)勢，區(qū)中,內(nèi)景外景合為一體。項目前主要通過城市快速干道星港大道與市區(qū)相連，其余區(qū)域道路正在建設(shè)中，進行道路系統(tǒng)“九通一平”的實施，在基地附近設(shè)置出口，今后的交通環(huán)境將相當(dāng)優(yōu)越。距常州市中心19公里，常州港10公里，常州輕軌和滬寧高速公路常州下閘口將8公里，常州民航機場312國道、京行大運河穿境而過，提供了方便快捷的出行方式?！緫粜兔娣e配比】景瑞曦城戶型面積配比表戶型三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)套數(shù)比例面積（㎡）比例16817.3%9.5%6.2%7.4%13623.0%12.0%7.5%7.6%9360721281251054兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)一室兩廳一衛(wèi)總計81423728.3%43.7%7.4%938963—7.5%37.8%4.5%969100%100%從戶型面積配比來看，本項目戶型以兩室為主，占種戶型數(shù)52.9%以上，三室占42.5%，一室占4.5%。從兩室的各類戶型配比來看，各面積段戶型所占比例相差不大，面積得到了最大化的利用，產(chǎn)品差異比較明顯，能滿足不同層次的兩室需求者的要求，拓寬了受眾面，加大了客戶選擇面。5【在售戶型】兩室兩廳一衛(wèi)+空中花園建筑面積：約89㎡全明戶型，生活、功能區(qū)完美劃分，格局空間方正雅致；陽光主臥，贈送兩個飄窗超值更貼心；主次臥室門相對，讓彼此心靈更貼近，臥室旁的衛(wèi)生間在主次臥之間，方便生活。客廳連接空中花園，讓生活更愜意。獨立玄關(guān)入戶，客廳南向觀景飄窗，留曦園美景盡收眼底。餐廳雙面采光，無縫接洽空中花園，讓餐秀色可餐，餐廳與客廳相對獨立又完美相及容，餐廳、廚房組合，L型操作界面。一室兩廳一衛(wèi)+空中花園建筑面積約62㎡戶型方正，功能區(qū)分明；陽光主臥，贈送飄窗超值更貼心；客廳超大面積采光觀景，打造生活觀景皇冠享受；客廳餐廳共享空間，闊綽空間體驗，成就尊貴生活享受；景觀空中花園，獨立空間自由妝扮，附加值大；城市罕見全明小戶廚衛(wèi)，南向衛(wèi)生間奢華享受。6三室兩廳兩衛(wèi)戶型方正，建筑面積約125㎡南北通透，主臥帶全明獨立衛(wèi)生間，私密優(yōu)雅，帶陽臺次臥，樓下景觀盡收眼底；闊綽客廳，舒適開闊度，廣邀清風(fēng)美景入室；精致明廚，緊鄰入戶門，采購之后方便攜入；人性化設(shè)計體貼呵護。L型操作界面，外接工作陽臺，三室兩廳一衛(wèi)建筑面積約128㎡功能分區(qū)明確，全明戶型，南北通透，盡情體驗高尚生活；大家風(fēng)范；利用率高；4.3米超大面陽光客廳，格局方正嚴(yán)謹(jǐn)，彰顯餐廳與客廳相對獨立又完美融合，功能清晰，料理生活的餐廳、廚房與觀景陽臺的組合，同時自有美景入懷；客廳與主臥連通南向觀景陽臺，會客、生活均有自然隨侍左?！句N售分析】景瑞曦城銷售情況分析表在售房型面積套數(shù)戶型配比已銷售戶數(shù)在售房型的銷（㎡）（套）(占總戶數(shù)比例)（套）售比例三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)一室兩廳一衛(wèi)128939.5%8086%1258960423726.2%43.7%7.4%524237286%100%100%637該項目于2007年5月開盤，項目將于2011年12月份之前竣工?，F(xiàn)主要是銷售二期和三期，二、三期主銷是高層、別墅，共將近一千戶，銷售情況樂觀，主力房兩室現(xiàn)已全部銷售，在業(yè)績上取得了良好的成績，剩余房源主要集中在三室，主要原因是，戶型面積分配不合理，南北不通透。此次，常州市政府在國家出臺限購令后，出臺了“常七條”在一定程度上抑制了人們的購房需求，使得最近去化速度較慢。【客源分析】本案客源主要為鐘樓開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)的居民和周邊的企業(yè)員工，約占70％；私營企20％；客源年齡層次主要為業(yè)業(yè)主占少量，約占10％，還有部分客戶購房用于投資，約占25～45歲之間?！臼蹆r分析】本案目前均價為7500元/㎡~8000元/㎡，在開盤時有推廣活動，現(xiàn)在仍然有優(yōu)惠政策：于2011年3月14號情人節(jié)，景瑞曦城在紅梅公園舉行促銷活動，在春節(jié)時也有一些活動，如新年盛惠，三房獻禮！等。這主要原因在于項目本身規(guī)模較大，前期銷售較好。但隨著常州市政府在國家出臺限購令后，出臺了“常七條”在一定程度上抑制了人們的購房需求，項目現(xiàn)在整體銷售下降?！緺I銷分析】本案近期的推廣思路，主要采取優(yōu)惠措施及樣板房公開和一些促銷活動來加速產(chǎn)品去2011年以來限購令的出臺使實際成交價格較低、成交率也減少?；?。從從營銷推廣的效果來看，度和去化量較理想。促銷信息和項目推廣很好的結(jié)合到一起，但隨著周邊區(qū)域的樓盤的面市及新產(chǎn)品的進入，導(dǎo)致新開樓盤去化速僅僅依靠優(yōu)惠和促銷對樓盤進行宣傳是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此采用更多的營銷手段和營銷策略才是本案后期的重點?！久襟w分析】自本項目開盤起做過很多報紙、媒體推廣，主要是為了給項目開盤做個傳遞和對后期做個宣傳。如在2011年1月22號景瑞曦城13號樓御景盛大開盤，這些都是為了給樓盤做一個推廣，讓銷售提升【綜合點評】本案開發(fā)商實力雄厚，其行銷代理是由上海新聯(lián)康擔(dān)任，目前已積累眾多新老客戶。同時，本項目位于快速公交、鐘樓區(qū)區(qū)政府旁，緊鄰青楓公園，地理位置優(yōu)越，項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件好，而且項目的外部配套規(guī)劃齊全，因此，項目的外部優(yōu)勢比較明顯。8

就項目的規(guī)劃和產(chǎn)品來看，其優(yōu)勢也比較明顯，項目緊鄰住宅地塊的東側(cè)是規(guī)劃中的800畝城市開放式生態(tài)公園.因此在注重小區(qū)內(nèi)部環(huán)境塑造的同時應(yīng)該充分發(fā)揮自然環(huán)境的優(yōu)勢，將東側(cè)的公園景觀引入小區(qū)中,內(nèi)景外景合為一體利用青楓公園的森林與。最大面的湖泊，陶冶生活，生態(tài)而自然，整個小區(qū)的居民最大限度的欣賞綠色美好景致。并且本項目由著名的上海班申景觀設(shè)計公司設(shè)計，使業(yè)主生活在一個環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)中，享受生活。為了更好的促進項目的去化，本案主要采取的是低開高走策略，以此吸引更多客戶。撰寫人：周萍樂美玲9

常州市市民購房意愿分析報告第三組：周萍黃靖智晁佳怡吳燕徐娜樂美玲劉亨10

摘要：近年來，隨著常州市經(jīng)濟的飛速發(fā)展，住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的良好態(tài)勢，住房投資的不斷增長給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟帶來了新的活力，為了進一步預(yù)測景瑞曦城項目未來的市場，特此通過調(diào)查問卷的調(diào)查方式對常州市市民居住住宅現(xiàn)狀和需求進行了深入的調(diào)查分析，希望為開發(fā)商提供真實可靠的住房市場信息。關(guān)鍵詞：住房現(xiàn)狀;需求現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢分析前言近幾年，常州市城市進程化的不斷加快，住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的良好態(tài)勢。據(jù)市房產(chǎn)管理局公布的《常州房地產(chǎn)市場月度簡報》顯示：進入銷售旺季效應(yīng)逐步退卻，樓市轉(zhuǎn)入正常運行。11月份，樓市傳統(tǒng)1、新增供應(yīng)量止跌回升，萬㎡，同比增長133.88％，比上月增長比增長150.53%，比上月增長81.44％，成為今年以來的第二高值。本月，市區(qū)共發(fā)放商品住宅預(yù)銷售許可證14張，其中老城區(qū)5張、武進區(qū)9張。住宅供應(yīng)量的提升主要是受武進區(qū)供應(yīng)集中放量的影響。本月，武進區(qū)住宅供應(yīng)量占住宅總量的比重超過七成。2、銷售量環(huán)比下滑，市場需求有所減少。萬㎡，同比增長0.41％，較上月下降月度住宅供應(yīng)量再沖高。11月份，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售81.7490.76％。其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售61.58萬㎡，同11月份，市區(qū)新建商品房預(yù)銷售成交22.37％。其中，商品住宅預(yù)銷售成交10.58％、4.31％，比上月分別下降46.653345套，成交面積為35.32萬㎡，同比分別增長3、房價穩(wěn)中有升，住宅成交均價形成新基準(zhǔn)線。23.09％、24.82％。11月份，市區(qū)新建商品房的平均預(yù)銷售成交價格為宅成交均價為4550.60元/㎡，同比上漲6.45％，比上月下降0.01％。其中，新建商品住4198.97元/㎡，同比上漲“4000元基準(zhǔn)線”6.39％，比上月增長1.01％。自08年5月份新建商品住宅成交均價突破后，市區(qū)住宅成交均價已經(jīng)連續(xù)7個月停留在“4000元基準(zhǔn)線”以上，目前基本圍繞著“成。4150元價格線”波動，新住宅成交均價基準(zhǔn)線初步形但2010年2月28日，出臺的“常七條”，無疑對該地區(qū)的樓市造成一定程度的影響。市場出現(xiàn)了一定的觀望氣氛——國八條的影響到底有多大？市民的購房心態(tài)又將如何變化？景瑞曦城項目得推廣如何根據(jù)市場變化及時調(diào)整策略？針對以上問題，我們根據(jù)新政的要求，組織進行了常州市民購房意愿問卷調(diào)查，及時了解新政出臺后市民購房的心態(tài)變化情況，以作為各項目制定切實可行的推廣策略的重要參11

考。經(jīng)過一天的市調(diào)工作，一個星期的數(shù)據(jù)整理、錄入、分析，現(xiàn)撰寫成報告。一、常州市居民住宅現(xiàn)狀與需求分析為了更清楚地了解常州市居民的居住現(xiàn)狀和需求狀況，我們組針對景瑞曦城項目附近的居民，大型超市（歐尚）,以及市中心的人群進行問卷調(diào)查，共計發(fā)放問卷35份，全部回收，根據(jù)問卷內(nèi)容，沒有不完全問卷和無效問卷，有效問卷率為百分之百。經(jīng)過整理分析，我們得到了一下結(jié)論。（一）被訪者基本資料分析（1）被訪者性別、年齡分析消費者的年齡消費者得性別43%16141251%1817.817.617.417.21726%108642系列1系列114%14%49%16.816.616.43%0%025歲以下25—35歲36—45歲46—55歲56—65歲65歲以上男女分析：在35個被訪者中，其中男的比例占49%，女的比例占51%，說明買房中女性占多數(shù)，其中25—35歲年齡者占43%，其次是25歲以下占26%；36—45歲和46—55歲占14%；56—65%占3%，這說明25—35歲的年齡者是購房的主力群體。12（2）被訪者家庭情況和文化程度分析消費者的家庭情況消費者的文化程度11%6%6%0%0%29%17%初中及以下高中一人26%二人世界三口之家三代同堂其他?？票究拼T士碩士以上34%51%20%分析：在圖中可以看出被調(diào)查者當(dāng)中，三口之家占51%，這說明國家現(xiàn)在實行計劃生育所以只能生一個小孩，所以現(xiàn)在購房者中三口之家的比較多。在被調(diào)查者中高中的占34%，其次是本科的占29%、專科的占20%、然后是初中以下的占17%，可以看出消費者的文化程度大多在高中，說明這一階段的消費者的文化程度都不是很高。（3）被訪者工作單位、月收入分析消費者的工作單位消費者的月收入10000元以上7000～10000元5000～7000元3000～5000元1000～3000元1000元以下其他1522私營企業(yè)20外企系列系列11113企∕事業(yè)單位81513國家機關(guān)1202468101214160510152025分析：如圖所示，可以看出在被調(diào)查者中私營企業(yè)占3%，其中私營企業(yè)占的比例最多。1000～3000元的占43%、3000～5000元的37%、5000～700057%、企∕事業(yè)單位占23%、其他占14%、外企和國家單位占在被調(diào)查者當(dāng)中，月收入為元的和7000～10000元的以及1000元以下的占1000～3000元的占的比例最多，說明在被訪者中他們屬于普遍收入。6%、10000元以上的占3%，其中月收入為（二）被訪者住房現(xiàn)狀分析（1）被訪者所居住的區(qū)域歸屬分析被訪者所居住區(qū)域分析3%3%0%9%鐘樓區(qū)武進區(qū)新北區(qū)天寧區(qū)威墅堰金壇6%14%65%溧陽其他分析：所調(diào)查的消費者中，被訪者大多住在鐘樓區(qū)，占65%，其次是武進區(qū)的，占14%。由此可得出，客源是鐘樓區(qū)和武進區(qū)的居民。（2）被訪者目前所住的面積情況、居住性質(zhì)分析14被訪者目前居住面積分析1012108109系列1系列26422200積下米米平米米他其面以平9平4平061房米0020住平7-111---4071111921被訪者住房性質(zhì)分列16441120商品房經(jīng)濟適用房自建租房單位福利房分析：被訪者現(xiàn)在所居住的面積以71—90㎡、91—120㎡為主，71%的比重，結(jié)合上面的被訪者家庭情況分析來說，90—120㎡之間，31%，這說明，這部分人群為潛在客戶，商品房發(fā)展空間還是很大的，對開70㎡以下也占大多數(shù)。從被訪者住房性質(zhì)來說，打過書是三口之家，現(xiàn)在租房的占的商品房和租房占到了所以對面積要求應(yīng)該是這樣比較滿足家庭需求，而且發(fā)商比較有利。（三）被訪者需求分析（1）被訪者購房時間分析15消費者打算在幾年內(nèi)買房121086系列1420半年一年兩年更久分析：通過調(diào)查者最近的購房需求表可以看出較多消費者準(zhǔn)備兩年后更久的時間才會購房，這部分人占了62%，而也有部分是準(zhǔn)備兩年買房，占了34%。只有較少一部分的消費者打算在一年內(nèi)購房占了22%。說明有五層的被訪者有強雷的購房欲望，隨著時間推移，這部分人會購房欲望化成行動，形成市場的潛在需求。（2）被訪者購房目的分析16分析：從被訪者的購房原因表來看大多數(shù)消費者的購房原因是為了改善居住條件，這部分人差不多占了50%，由于生活水平的不斷提高，消費者對居住條件的要求也越來越高。其次購房原因就是結(jié)婚買房，然后是為兒女買房。依次下來便是拆遷購房；添置第二套、第三套住房；投資等。這說明改善生活這種剛性需求已經(jīng)成為購房的主要原因。（3）被訪者對購買的住宅類型分析17分析：通過對被訪者：年齡——住宅類型、職業(yè)——住宅類型、月收入——住宅類型分析表，就年齡來看，26——35歲的年輕人選擇小高層的概率最多；就職業(yè)來看，私營企業(yè)選擇小1000——3000元，3000——5000元的選擇小高層的人數(shù)高層的人也最多；從月收入來看，最多。由此可以看出被訪者心目中最受歡迎的住房類型是小高層。力樓層，其次是多層，其它幾種住宅類型的偏愛概率都相似。說明了小高層已經(jīng)成為主18（4）被訪者對建筑風(fēng)格的喜好分析被訪者對建筑風(fēng)格的喜好1412108系列1系列2系列36系列4420具有現(xiàn)代感歐美風(fēng)格，高貴氣派復(fù)古風(fēng)格其他風(fēng)格無所謂分析：通過被訪者對建筑風(fēng)格喜好的調(diào)查表，我們可以看出大多數(shù)人還是比較喜歡具有現(xiàn)代感20%，也有小部分人認(rèn)為建筑風(fēng)格無所謂占了的建筑風(fēng)格，占了40%，復(fù)古的風(fēng)格占了20%；還有部分人喜歡歐美的占了14%、；只有較少人會選其他風(fēng)格。（5）被訪者對戶型的偏好分析被訪者不同年齡段對戶型的偏好1920市民月收入與戶型選擇分析表8765432101000元以下1000-3000元3000-5000元5000-7000元7000-10000元10000元以上衛(wèi)一廳一室一衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)一廳衛(wèi)兩廳廳衛(wèi)它兩其一廳一室一廳二室二二二室室三四室三二二戶型分析：通過對被訪者：年齡——戶型、職業(yè)——戶型、月收入——戶型的特殊偏好，25歲以下的傾向于二室一廳一衛(wèi)，26-35歲的傾向于選三室二廳兩衛(wèi)；私營企業(yè)也傾向于選擇二室一廳一衛(wèi)和三室二廳兩衛(wèi)；月工資型也是二室一廳一衛(wèi)和三室二廳兩衛(wèi)。房的空間選擇也有了更高的要求。（6）被訪者對住房標(biāo)準(zhǔn)的要求分析1000-3000元、3000-5000元的消費群體中傾向于選的戶可以看出，大多數(shù)消費者由于生活水平提高了，對住購房者對住房裝修的標(biāo)準(zhǔn)1412108系列16420全毛培廚衛(wèi)裝修精裝修其他21分析：通過被訪者對住房裝修的標(biāo)準(zhǔn)要求的調(diào)查，我們不難看出大家對精裝修比較偏好，占了37%，其次是全毛培占了州市民生活水平不斷提高，31%，廚衛(wèi)裝修占20%，其他占的比例偏小。這從另一方面說明了常從這一點出發(fā)，品味亦是，大家對生活的要求不斷提高，建議開發(fā)商可把精裝修和全毛培做為主打，廚衛(wèi)精裝占一小部分，滿足不同客戶的需要。（7）被訪者對購房面積要求分析調(diào)查者年齡的面積的選擇12108625歲下4226-35歲36-45歲46-55歲56-65歲65以上0米平米米平平平平平00003570米上以平米米001米112米平06-80----7-111111-035002036111118面積22各種不同職業(yè)對面積的偏好76543210國家機關(guān)企/事業(yè)單位外企私營企業(yè)其他30—60平米61—80平米81—100平米101—130平米131—150平米151—170平米171—200平米200平米以上市民月收入與選擇面積分析表200平米以上積面171-200平米151-170平米131-150平米101-130平米81-100平米61-80平米10000元以上7000-10000元5000-7000元3000-5000元1000-3000元1000元以下30-60平米0246810分析：從年齡上分析25歲以下選擇61—80平方米的最多，占了31%，選擇130平方米以上的23幾乎沒有占少數(shù)；26—35歲選擇企/事業(yè)單位選擇81—100平方米、101—130平方米的較多，占了37%，同樣選擇130平方米以上只有少數(shù)。從職業(yè)上分析101—130平方米的最多占了14%；在私營企業(yè)中61—80平米、81—10平米、101—130平米、20%。131—150平米、171—200平米都有人選擇，其中選擇81—10平米最多占了從月收入上分析月收入在1000—3000元的選擇面積在81—100平米的最多占了28%,其次是101—130平米，同樣的月收入在3000—5000元的選擇面積在81—100平米的也是最多的占了22%其次也是101—130平米。由上可得買房的年齡段是青年，接近中年的人群，月收入在2000—5000元，大多選擇為兩房或三房，這說明消費者的剛性需求還是蠻大的，開發(fā)商主力戶型可為兩房、三房。（8）被訪者最注重的問題分析購房最關(guān)問心題252015105系列1系列20地段環(huán)境與交通綠化價格質(zhì)量升值房型樓層物業(yè)管與朝向理小區(qū)配套車位是否充足24第1次關(guān)注點1412108系列1系列26420地段交通質(zhì)量房型樓層與小區(qū)配套朝向第2次關(guān)注點6543210系列1系列2地環(huán)交價質(zhì)升房物小理車套段境通化格量值型業(yè)區(qū)位是與綠樓管配層否充與朝足向25第3次關(guān)注點6543210系列1系列2地段交通質(zhì)量房型樓層與小區(qū)配套朝向分析：在對被訪者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購房者購房時最關(guān)心的是地段、綠化、交通和價格這四大因素。這幾大因素占了總提起點的和上班是否便利等因素，的影響。60%以上。說明購房者很看重地段，以及未來的居住環(huán)境，也從另一側(cè)面說明了這幾個因素對于一個樓盤的銷售是起著很重要（9）被訪者配套設(shè)施的偏好分析希望小區(qū)有哪些配套設(shè)施252015105系列1系列20幼醫(yī)銀健兒干洗兒療行身童園點房樂店園26分析：在調(diào)查中，被訪者在購房時對配設(shè)施選擇便利店超市和醫(yī)療點有23次（共35份調(diào)查問50%左右。這說明消費者對于配設(shè)施的選擇更加卷），占了65%，其次是銀行、傾向于與生活便利性緊密相關(guān)的配套設(shè)施，幼兒園都占了和教育方面的，這說明在客源中將存在一大部分已結(jié)婚剛有孩子的人群，建議開發(fā)商以學(xué)校為突破點，來塑造形象。（10）被訪者所能承受單價分析不同職業(yè)對單價的偏好分析76543210國家機關(guān)企事業(yè)單位外企下以元000400050006-10050007-10060008-100700001元-100800051元-1008上以00051私營企業(yè)元元元元其他-100410000元以上單價分析：27月收入在元的可接受的單價在可接受單價在1000元以下的可接受的單價是4000元以下和4000元以下占了0.5%；月收入在1000—30004001—5000元占37%；月收入在3000—5000元的選擇5001—6000元的占17，選擇4000元以下、4001—5000元、6001—7000元的人數(shù)較為平均。通過被訪者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同職業(yè)可接受的單價也不相同。企事業(yè)單位選擇最多的是單價5001-6000元。私營企業(yè)最多的是單價接受的單價選擇最對的也是4000元以下其次是6001-7000元。其他之職業(yè)可4000元以下。（11）被訪者所能承受物業(yè)管理分析被訪者所能接受物業(yè)管理費分析3%23%43%0.2-0.5元/平米·月0.5-0.8元/平米·月0.8-1.0元/平米·月1.0元/平米·月以上31%分析：從上圖可看出，消費者比較喜歡0.2—0.5元∕㎡∕月，0.8—1.0元∕㎡∕月占了占了43%。但普遍接受的是23%。這說明常州消費者比較0.5—0.8元∕㎡∕月占了喜歡實惠有性能好的，31%，然后是但從物業(yè)費的普遍接受率出發(fā)，建議開發(fā)商若挑選物業(yè)選擇中等偏上或中等的，比較符合常州市民的意愿。（12）被訪者所能承受的總價分析28消費者年齡與總價的選擇654321025歲下26-35歲36-45歲下萬萬萬萬萬00上50以0000012以萬萬56780--萬----1萬002111111-050456711148總價月收入與市民可承受總價分析圖5432101000元以下1000-3000元3000-5000元5000-7000元7000-10000元10000元以上下萬萬萬萬萬萬萬上以萬05-1406-1507-1608-17001-1800以501-1012-1051萬0402總價29不同職業(yè)對總價的偏好7654321065國家機關(guān)企/事業(yè)單位外企433私營企業(yè)其他222211000000000000000000000000000001111140萬以下51-60萬71-80萬101-150萬200萬以上分析：不同年齡段對總價的要求也不同26到35歲的對41—50萬比較樂意接受，占了較小比例，在月收入上41—70萬的房價比較偏好，占了51—70萬比較樂意接受，占了35%。1000—5000元的人36到45歲的對群對總價60%以上，從不同職業(yè)對總價的偏好上，可大51—70萬的房價。體看出，消費人群大部分集中在私營企業(yè)上，比較偏好二、綜合分析通過以上資料的分析，我們得出以下結(jié)論：1、常州市居民月收入大概在2000-5000元居多，說明消費者消費水平較高，對生活有質(zhì)量要求，追求高品質(zhì)的生活。建議開發(fā)商設(shè)立以品質(zhì)為主打的樓盤來吸引購房者。2、常州市市民對小區(qū)周邊因素要求較高，比較關(guān)心：地段、綠化、價格等方面因素，建議開發(fā)商在選擇地段時，健全配套設(shè)施方面加大力度。3、鑒于常州市市民月收入大概在購房者偏好于二房，選擇有發(fā)展?jié)摿Φ?，附近有主干道，方便購房者上下班，?000-5000元居多，加上從購房原因與喜好的戶型來看，三房為輔，以滿足不同層次三房為少數(shù)，建議開發(fā)商以二房為主打，消費者的需要。4、通過對常州人文歷史的了解，得出，常州人比較會居家過日子，建議開發(fā)商在營銷策略上采取優(yōu)惠措施，以吸引消費者的目光。30城置|御水華庭樓盤調(diào)研分析報告【基本情況】開發(fā)商：常州城置置業(yè)有限公司；物業(yè)地址：鐘樓區(qū)勤業(yè)路物業(yè)形態(tài)：中高層、高層；188號；占地面積：140000㎡；容積率：2.6；總建筑面積：40萬㎡；綠化率：60%；物業(yè)費：0.4元（電梯）1元/㎡?月；公開日期：2008年10月；銷售均價：7500元/㎡~8300元/㎡；優(yōu)惠政策：首付5萬立減5000元?！井a(chǎn)品介紹】城置御水華庭位于鐘樓區(qū)與城市中心交匯處，北臨古運河，南依勞動西路，東靠勤業(yè)北路，交通便利，通過勞動西路與市中心直線相連。整個小區(qū)由18棟小高層和高層住宅和4萬平米商業(yè)組成。小區(qū)擁有800米運河帶，城置御水華庭的運河水岸，將配合市政運河改造工程，“御水華庭段”運河景觀帶與目前規(guī)劃的運河景觀帶連成一線。31小區(qū)擁有7萬平米圍合式中庭立體景觀，視野通透，6米底層架空，保持景觀連續(xù)性和5萬平米綠化，將整體性，把空間利用發(fā)揮到極致。800米運河景觀帶打造的近60%的超高綠化率越級提升至90%以上，內(nèi)外景觀融合為一體，運河畔凸現(xiàn)大面積綠色社區(qū)公園。小區(qū)業(yè)主們可以盡情享用自然帶來的綠色生活，體驗真正的首席景觀。小區(qū)配備了商務(wù)休閑會所，充分體驗高貴的休閑度假式生活。5星級VIPSPA、運動設(shè)施、咖啡吧等高檔設(shè)施，全面呵護業(yè)主娛樂、商務(wù)、休閑生活，足不出戶就能享受到頂級配套的生活?！緫粜兔娣e配比】城置|御水華庭戶型面積配比表戶型兩室兩廳兩室兩廳三室兩廳三室兩廳套數(shù)比例面積（㎡）比例7219.048%28.571%17.640%17.640%17.640%100%798814.0%23.4%18.9%21.5%22.3%100%1086611613213766三室二廳+空中花園66總計378從戶型面積配比來看，本項目戶型以三室為主，占種戶型數(shù)50%以上，兩室占產(chǎn)品差異叫明顯，47%。從三室的各類戶型配比來看，各面積段戶型所占比例相差不打，能滿足不同層次的三室需求者要求，拓寬了受眾面，加大了客戶選擇面?！驹谑蹜粜汀績墒覂蓮d一衛(wèi)約79㎡全明戶型，浪漫實用，讓生活多一點陽光；主臥全明，舒適愜意，贈送飄窗，超值更貼心；10.4米寬景2房，豪門風(fēng)范，風(fēng)景無L型全明廚房，烹飪極限；3.8米闊景陽臺，都市繁華盡收眼底；生活便利自如。兩室兩廳一衛(wèi)約88㎡戶型方正，南北通透，功能區(qū)分明；陽光主臥，贈送飄窗超值更貼心；景觀次臥，北向7000㎡中庭美景盡收眼底；U型景觀廚房，全明景觀浴衛(wèi)，讓沐浴多一點愜意；給烹飪一份好心情；奢幻2+1房，2房總價享3房愜意，8㎡空間自由32三室兩廳兩衛(wèi)約131㎡主臥帶全明獨立衛(wèi)生間，私密優(yōu)雅，超大轉(zhuǎn)角飄窗留戀風(fēng)景中；帶飄窗次臥，千年運河眼底流梭；貴氣生活自然流露；景觀陽臺，中央豪氣美景盡收眼底，客廳分離，大宅氣質(zhì)；漫實用；入宅即全明廚房，體貼人性。餐廳、闊氣的生活北陽臺連接餐廳，浪【銷售分析】該項目現(xiàn)售房于2008年10月開盤，推出8、9、17號樓，共計378套住宅，目前銷售率約為70%。國家出臺限購令，雖然常州不在此次規(guī)定的限購城市之列，但是常州市政府出臺《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》，使得最近去化速度較慢?！臼蹆r分析】本案目前均價為7500元/㎡~8300元/㎡，在開盤時有推廣活動，現(xiàn)在仍然有優(yōu)惠政策：首付50000元立減5000元。結(jié)論：本項目的報紙媒體推廣較多，主要原因在于項目本身規(guī)模較大，前期銷售較好。但收到金融危機、限購令的影像，項目現(xiàn)在整體銷售下降?！緺I銷分析】本案近期的推廣思路，主要采取價格折扣來加速產(chǎn)品去化。從臺使實際成交價格較低、成交率也減少。2011年以來限購令的出導(dǎo)致新開樓盤去化速從營銷推廣的效果來看，度和去化量較理想。促銷信息和項目推廣很好的結(jié)合到一起，現(xiàn)在如果僅僅依靠優(yōu)惠和促銷對樓盤進行宣傳是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此采用更多的營銷手段和營銷策略才是本案后期的重點?！揪C合點評】本案開發(fā)商實力雄厚，其行銷代理是由易居中國有限公司擔(dān)任，目前已積累眾多新老客項目開發(fā)的基礎(chǔ)條戶。同時，本案位于位于鐘樓區(qū)與城市中心交匯處，北臨古運河，南依勞動西路，東靠勤業(yè)北路，交通便利，通過勞動西路與市中心直線相連。本案地理位置優(yōu)越，件好，而且項目的外部配套規(guī)劃齊全，因此，項目的外部優(yōu)勢比較明顯。就本案的規(guī)劃和產(chǎn)品來看，其優(yōu)勢也比較明顯，尤其是整個小區(qū)的綠化設(shè)計，7萬平米圍合式中庭立體景觀，6米底層架空，保持景觀連續(xù)性和整體性，把空間利用發(fā)揮到極致。33800米運河景觀帶打造的近5萬平米綠化，將60%的超高綠化率越級提升至90%以上，內(nèi)外景觀融合為一體，運河畔凸現(xiàn)大面積綠色社區(qū)公園。為了更好的促進項目的去化，本案主要采取的是低開高走策略，以此吸引更多客戶。撰寫人：黃婧智、徐娜34

萬水美蘭城調(diào)查分析報告【基本情況】開發(fā)商：江蘇萬水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：常州市鐘樓區(qū)青楓公園西南側(cè)水杉路與玫瑰路交匯處物業(yè)類別：商業(yè)、住宅、建筑類型：小高層、中高層、高層、別墅、商鋪占地面積：96530㎡容積率：2.30總建筑面積：241000㎡85~132m2戶型面積范圍：綠化率：≥35%物業(yè)費：0.8~1.8元公開日期：2010.4.11開工時間：2010.5.1竣工時間：2012.12.1單價范圍：6500~8100元∕m2開盤價格：6500元∕m2銷售均價：7000元∕m2樓盤現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)封頂35【產(chǎn)品介紹】本案為高品質(zhì)、低密度歐風(fēng)小城。位于鐘樓區(qū)青楓公園旁，總建約25萬方，整體由5幢18層，5幢33層，2幢11層和別墅區(qū)共同組成，并配套商業(yè)和一個2000平米的農(nóng)貿(mào)市場。整體建筑風(fēng)格以歐式為主，出一座充滿歐洲風(fēng)情的大型生活社區(qū)。【戶型面積配比】景觀設(shè)計上呼應(yīng)青楓公園，水系與園林的充分融合，塑造戶型三房二廳兩衛(wèi)三房二廳兩衛(wèi)三房二廳兩衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)總計套數(shù)比例面積﹙m2﹚132.42129.62114.7789.4比例7220%10%20%20%10%20%100%24%12%21%16%11%16%100%3672723672360118.2585.21——從戶型面積配比來看，本項目的戶型以三房為主，占總戶數(shù)的80%以上，二房占20%。從三房的各類戶型配比來看，各面積段戶型所占比例相差不大，產(chǎn)品差異化較明顯，能滿足不同層次的二房需求者要求，拓寬了受重面，加大了客戶的選擇面?！驹谑蹜粜汀咳績蓮d兩衛(wèi)132.42m2通透明宅，布局合理，結(jié)構(gòu)緊湊，三面景觀設(shè)計；L型時尚廚房外連工作觀景陽臺，美食與美景健康相伴；圓弧型大視角景觀陽臺，視野開闊，盡攬窗外明媚風(fēng)景；南向主臥配置獨立衛(wèi)浴，私密空間。北向次臥衛(wèi)浴隱秘，盡享36三房兩廳兩衛(wèi)129.62m2方正通透明宅，空間隨心所欲盡享溫馨自在生活；L型開放廚房，時尚布局美景佳肴，輕松擁有；圓弧型大視角景觀陽臺陽光清風(fēng)相伴健康每一天；南向主臥配置獨立明衛(wèi)追求私密與自主的動態(tài)平衡。三房兩廳兩衛(wèi)114.77m2寬敞舒適的三房布局，動靜分離，陽光充裕，視野開闊，功能分區(qū)明確；南向景觀雙臥，擁有自由靈動陽臺，與清風(fēng)陽光邂逅精彩；北向書房八角窗設(shè)計，無限視野，閱讀沉思的自我天地；圓弧形大視角景觀陽臺，增大使用空間，時刻為美景陶醉。三房兩廳一衛(wèi)89.4m2南北通透，精致緊湊，簡約方正，陶冶明宅；寬敞客廳延續(xù)景觀陽臺，盡攬窗外明媚風(fēng)景，悠然自得；主臥南北通透，可靈活分隔子母間或書房，光朝南主次臥，叫醒的美妙。精彩生活隨心所欲；陽品質(zhì)居尚，享受每天被陽光37三房兩廳一衛(wèi)118.25m2全明設(shè)計，方正優(yōu)雅經(jīng)濟實用，群；L型時尚廚房，擁有獨立陽臺，在美景卓爾不南向景中烹調(diào)精致生活；景觀陽臺相連，觀雙臥，闊綽客廳，與時尚圓弧形攬景入室盡顯逍遙；擁有闊綽景觀陽臺，與清風(fēng)陽光邂逅精彩。兩房兩廳一衛(wèi)85.21m2戶型方正、功能齊全、精致緊湊，享受雅致生活；主次臥朝向，采光充足，盡享陽光愜意生活；L型時尚廚房外連工作觀景陽臺，美食與美景健康相伴；景觀客廳，盡攬窗外明媚風(fēng)景，清新空氣自然涌入。38【銷售分析】萬水美蘭城銷售情況分析表面積﹙m2﹚132.42在售房型3∕2∕23∕2∕23∕2∕23∕2∕13∕2∕12∕2∕1該項目一期于數(shù)量﹙套﹚戶型配比去化7220%85%129.62367272367210%93%100%90%114.7720%89.420%10%118.25100%100%85.2120%2010年4月11日開盤，推出1、2、3、5號樓，共計360套住宅，目前僅剩一兩套未售出,總體銷售率約達97%。剩余房源集中在132.42m2的三房，主要是這種戶114.77m2的房型是客戶的主要選擇。項目目前97%，與其他同期新開的樓盤相比，去化速度較快。型面積過大，平時居住太浪費空間。同時，的銷售率幾乎高達【客源分析】本案客源主要為鐘樓開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)的居民和周邊的企業(yè)員工，其中以年輕人居多，約占50%以上?！臼蹆r分析】開盤時價格較低，但在九月份，鐘樓區(qū)房價波動較大，因此本案樓盤價格經(jīng)三次調(diào)價上7000元左右。漲了1500元/m2，目前暫無任何優(yōu)惠措施，現(xiàn)均價也已高達【營銷分析】本案采取了引爆式開盤來激發(fā)客戶的購買欲望。開盤前已有提前辦卡活動，客戶可交5000元辦VIP卡，開盤時已辦卡的可享受優(yōu)先選房權(quán)，且能優(yōu)惠3萬元。萬水美蘭城作海國集團以實業(yè)起家，為江蘇萬水在蘇南地區(qū)的開山之作，精神是他們一貫秉承的宗旨。集團公司對此寄予了厚望，實效營銷成為萬水領(lǐng)導(dǎo)層一致的選擇，實業(yè)基于此，以廣告與活動相結(jié)合的方式盡量讓