房地產(chǎn)全過程成本的管理與控制理念剖析(通用)

房地產(chǎn)全過程成本管理與控制理念剖析2客戶需求對手條件房地產(chǎn)成本管理理念－投資控制

經(jīng)營

定位3房地產(chǎn)成本管理不等于簡單的省錢！房地產(chǎn)成本管理理念－投資控制4房地產(chǎn)成本管理理念－投資控制成本規(guī)劃論——成本不是控制出來的，是規(guī)劃出來的。房地產(chǎn)成本管理理念剖析房地產(chǎn)全成本觀念房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢成本型城市與產(chǎn)品型城市的控制差異提升價(jià)值的五種方法誰是控制工程成本的核心部門工程成本控制的重心點(diǎn)工程成本與營銷、設(shè)計(jì)、技術(shù)的關(guān)系正確認(rèn)識設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化成本管控模式、成本管理理念傳承目標(biāo)成本規(guī)劃與分解甲方分包做多與總包做多的問題分包方式探討工程量清單的威力關(guān)于標(biāo)底的認(rèn)識堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則與合同成本動(dòng)態(tài)控制的困境工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)戰(zhàn)略采購的定位工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本控制體系中最難的是什么？成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義房地產(chǎn)工程成本管理四大核心過程體制對建安成本管理的約束及突破方法承建商差異成本分析評估建安成本合理的標(biāo)準(zhǔn)探討房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本管理小結(jié)

56房地產(chǎn)全成本觀念①施工階段---承建商的全成本、開發(fā)商的階段性成本。②開發(fā)全過程成本----開發(fā)商最關(guān)注——按成本類型分：土地、工程、財(cái)務(wù)及稅金、管理、營銷、設(shè)計(jì)；——按控制階段分：可研、定位、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算；注釋：成本比例關(guān)系決定成本控制重點(diǎn)、成本的關(guān)聯(lián)性、成本控制階段。③產(chǎn)品壽命周期成本---品牌開發(fā)商最關(guān)注（尤其是自己經(jīng)營的項(xiàng)目）。對項(xiàng)目整個(gè)壽命周期而言，項(xiàng)目開發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，成本的發(fā)生還沒完，后面還有維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)營、法律風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用，要全盤考慮。特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，營運(yùn)成本尤其重要。7需永久關(guān)注

房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢“簡單省錢”是承建單位、突破成本定價(jià)是房地產(chǎn)商！

全員參與

重心前移

方案優(yōu)化

管理創(chuàng)新8成本型城市與產(chǎn)品型城市的成本控制差異成本型城市——指建安成本對項(xiàng)目的贏利有較大影響的城市，比如：重慶、武漢、長沙等。成本型城市的特征：房價(jià)普遍較低，房價(jià)差異性小。產(chǎn)品型城市——指項(xiàng)目的贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)的城市，比如：深圳、上海、廣州、北京、杭州等。產(chǎn)品型城市的特征：房價(jià)差異性大，產(chǎn)品差異性大。成本型城市對工程建安成本的控制要求較高，重點(diǎn)是控制設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化、招投標(biāo)、現(xiàn)場簽證等。成本型城市對工程管理、工程成本管理的要求較高。產(chǎn)品型城市對工程建安成本的控制要求相對降低，對項(xiàng)目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握反而顯得重要。在同一個(gè)城市，存在產(chǎn)品型地塊與成本型地塊的差別。對不同的城市不同的地塊，我們要采用不同的成本控制方法。不要讓成本經(jīng)驗(yàn)主義害死了人。9提升價(jià)值的五種方式?

C下降，F(xiàn)上升?

C不變，F(xiàn)上升?

C下降，F(xiàn)不變?

C小幅上升，F(xiàn)大幅上升?

C大幅下降，F(xiàn)小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市

場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、

產(chǎn)品方針有關(guān)。--價(jià)值的評估：有顯性的，

有隱性的，有眼前的有長

遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決

策。?

提升價(jià)值的五種途徑

價(jià)值工程的基本公式：

V=F/C

V-value

,性價(jià)比

F-function

,產(chǎn)品、功能/

性能、服務(wù)、收益

C-cost,

費(fèi)用/成本10誰是控制工程成本的核心部門觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門

。觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門

。觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門

。觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控制的核心部門。觀點(diǎn)五：配套辦是工程成本控制的核心部門。營銷部？財(cái)務(wù)部？11設(shè)計(jì)招標(biāo)施工SPEND曲線成本發(fā)生的

成本形成的

成本定位70%～80%

成本控制重點(diǎn)

放那兒好？

20%銷售及物管

項(xiàng)目周期工程成本控制的重點(diǎn)12工程成本與營銷、設(shè)計(jì)、工程技術(shù)的關(guān)系

1營銷決定

方向

2設(shè)計(jì)階段

優(yōu)化

3技術(shù)決定

細(xì)節(jié)13

正確認(rèn)識設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理全新思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。大師指點(diǎn)迷津，一個(gè)主意節(jié)省幾百萬的神話已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化?，F(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本技術(shù)優(yōu)化的重點(diǎn)：三個(gè)總說明（建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）、豎向控制、基坑支護(hù)、基礎(chǔ)工程、地下室設(shè)計(jì)、含鋼量控制、水電設(shè)計(jì)參數(shù)控制、室外環(huán)境景觀。設(shè)計(jì)優(yōu)化專門PPT，詳見鏈接。14萬科模式：工程招標(biāo)（合約）管理與成本（預(yù)結(jié)算）管理分離。中海模式：工程管理與成本（預(yù)結(jié)算）管理合并。藍(lán)光模式：招標(biāo)（合約）、成本（預(yù)結(jié)算）、合同執(zhí)行、審算分離。工程成本管控模式?jīng)]有固定的，適合就好！

適合的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

工程成本管控模式必須符合公司經(jīng)營需要！成本管控模式、成本管理理念傳承與發(fā)展15異地成本管理測算與溝通總部與分公司的溝通困境。異地成本測算的必要性16目標(biāo)成本規(guī)劃與分解目標(biāo)成本規(guī)劃要點(diǎn)：產(chǎn)品定位、物業(yè)類型、對手條件、客戶敏感、部品標(biāo)準(zhǔn)、供方選擇。目標(biāo)成本分解要點(diǎn)：合同分解、部品標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本確定過程：目標(biāo)成本規(guī)劃－合同分解－合同目標(biāo)成本房地產(chǎn)項(xiàng)目成本定位與目標(biāo)成本測算階段控制，詳見鏈接。17甲方分包做多與總包做多的問題非核心業(yè)務(wù)分包是方向！18甲方分包做多與總包做多－甲方難以總包的瓶頸總包瓶頸

信任危機(jī)三邊工程合同管理19甲方分包做多與總包做多的問題－“三邊工程”解決方案土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案

結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計(jì)及

定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)初

型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

擴(kuò)備選

設(shè)計(jì)

建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段

銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)

策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段

擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議

施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究20分包方式探討乙供甲限乙供（甲方限價(jià)）甲定乙供甲供供應(yīng)商分類案例，鏈接。21

工程量清單的威力問題導(dǎo)引：為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？——這是信息對稱與不對稱的問題。房地產(chǎn)企業(yè)對建筑市場成本把握，相對承建單位而言，永遠(yuǎn)都是外行。房地產(chǎn)企業(yè)控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法——貨比三家、事前控制工程量清單招標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)：

1、促進(jìn)設(shè)計(jì)圖紙的完善和材料設(shè)備的定板定樣

2、符合市場競爭要求

，取得有競爭性的價(jià)格

3、充分利用投標(biāo)方的資源，為我所用

4、以招標(biāo)價(jià)取代施工過程中的預(yù)算價(jià)，使成本管理人員有可能投入更多的時(shí)間到設(shè)計(jì)、過程控制及結(jié)算審核中去

5、較大程度地減少施工過程中變更、簽證、協(xié)調(diào)、配合等扯皮現(xiàn)象，保證施工進(jìn)度

6、進(jìn)行成本按月審結(jié)，真正做到成本的統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控

7、結(jié)算周期短，扯皮現(xiàn)象8、缺點(diǎn)是：預(yù)留相應(yīng)的招標(biāo)周期22關(guān)于標(biāo)底的認(rèn)識標(biāo)底是歷史與定額的產(chǎn)物。如果要做標(biāo)底，那么標(biāo)底密封的時(shí)間什么時(shí)候合適?標(biāo)底可不可以向投標(biāo)單位公布？標(biāo)底的作用是什么？案例鏈接。23堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則與合同成本動(dòng)態(tài)控制的困境工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。出現(xiàn)爭論的問題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。在統(tǒng)一的技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和商務(wù)條件下，堅(jiān)持低價(jià)中標(biāo)才是有意義的。要想真正運(yùn)用最低價(jià)中標(biāo)原則，要有技術(shù)措施、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也就是工程成果標(biāo)準(zhǔn)做支撐。工程合同成本動(dòng)態(tài)控制過程中的困境：詳見鏈接?！こ谭秶鷦澐帧鍐握袠?biāo)——技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)——措施費(fèi)與規(guī)費(fèi)——付款節(jié)點(diǎn)——合約交底24工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)招標(biāo)定價(jià)方式——工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)

?！こ陶袠?biāo)，選二、三家報(bào)價(jià)低的，繼續(xù)殺價(jià)，再定標(biāo)

。幾個(gè)提醒：——您有沒有精力侃價(jià)？有沒有考慮對經(jīng)營的影響？——您有沒有能力砍價(jià)？——高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說明我們對社會工程成本資源把握的，還是不夠。點(diǎn)評商務(wù)談判暨探討“魯布革”招投標(biāo)的本質(zhì)。25戰(zhàn)略采購的定位戰(zhàn)略采購不是簡單的省錢方案，而應(yīng)該是成本、品質(zhì)、進(jìn)度的最優(yōu)平衡。戰(zhàn)略采購的重點(diǎn)是定價(jià)體系，需要專門研究。項(xiàng)目采購

VS

戰(zhàn)略采購:項(xiàng)目采購是訂一桌酒席，戰(zhàn)略采購是擬一份菜單。集團(tuán)采購對三線城市成本的影響。26工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報(bào)價(jià)優(yōu)惠部分比資金財(cái)務(wù)成本多，就合算，也就