南通市如皋商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研考察報(bào)告0406

2014年6月南通市如皋商業(yè)市場(chǎng)考察報(bào)告第一章：如皋城市概況長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)——1、城市經(jīng)濟(jì)概況1、如皋，是江蘇省南通市下轄的一個(gè)縣級(jí)市。地處長(zhǎng)江三角洲北翼，南臨長(zhǎng)江，與張家港市隔江相望，北與海安縣、東與如東縣、東南與南通通州區(qū)毗鄰，西南與泰州靖江市接壤；全市總面積1477平方公里（不含長(zhǎng)江水面），人口145萬(wàn)人。其中市區(qū)面積80平方公里，港區(qū)城市面積30平方公里。2、2013年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值657.01億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng)11.8%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值52185元。全年財(cái)政總收入146.4億元，增長(zhǎng)13.4%，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28611元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出17716元，農(nóng)村居民人均純收入13004元，人均生活消費(fèi)支出9455元。3、如皋現(xiàn)存大量獨(dú)特卓異的人文景觀，如皋古城內(nèi)外城河外圓內(nèi)方，形如古錢，自古以來(lái)就是貨物集散、商賈云集的生財(cái)之地，富集著豐厚的旅游文化資源。如水繪園、定慧寺等。1、人口總量：2013年，全縣戶籍總?cè)丝?45人，全市人口密度每平方公里980人2、分布：如皋市現(xiàn)轄11個(gè)鎮(zhèn)，3個(gè)街道，總面積1477公里，其中城區(qū)50萬(wàn)人口，開發(fā)區(qū)20萬(wàn)人口。3、比例：男性71萬(wàn)人，占48.96%；女性74萬(wàn)，占51.04%。男女性別比為99.67:100.2、人口情況3、統(tǒng)計(jì)年鑒1、2013年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值657.01億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.8%。按戶籍人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值52185元。2、全年財(cái)政總收入146.4億元，增長(zhǎng)13.4%。4、統(tǒng)計(jì)年鑒1、2013年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值657.01億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.8%，第一產(chǎn)業(yè)增加值57.04億元，增長(zhǎng)3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值343.33億元，增長(zhǎng)12.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值256.64億元，增長(zhǎng)13%。海安現(xiàn)轄：1、3個(gè)街道：如城街道、城北街道城南街道2、11個(gè)鎮(zhèn)：東陳鎮(zhèn)、長(zhǎng)江鎮(zhèn)、白蒲鎮(zhèn)、石莊鎮(zhèn)、江安鎮(zhèn)、搬經(jīng)鎮(zhèn)，原丁堰鎮(zhèn)、下原鎮(zhèn)、九華

鎮(zhèn)、吳窯鎮(zhèn)、磨頭鎮(zhèn)5、如皋區(qū)域圖：6、如皋城區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖7、城市總體規(guī)劃老城核心組團(tuán)：商業(yè)、金融、文化、旅游、

娛樂(lè)休閑城東組團(tuán)：居住、商業(yè)；鐵東工業(yè)組團(tuán)：工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流城北組團(tuán)：工業(yè)、物流、居住城西組團(tuán)：居住，商業(yè)；城南新城組團(tuán)：行政辦公、城區(qū)整體規(guī)劃商業(yè)金融、娛樂(lè)休閑、高（六組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)）尚居住、商務(wù)辦公第二章：如皋商圈調(diào)研商業(yè)集中路段目前如皋市中區(qū)商業(yè)以中山路、海陽(yáng)路等沿街商業(yè)和百貨為主。但是由于城市較小，各商業(yè)體積業(yè)態(tài)有重疊以文峰大世界為中心的賣場(chǎng)型商圈已經(jīng)形成，是如皋的核心商圈，這已是如皋商業(yè)模式發(fā)展的必然趨勢(shì)其他商圈相對(duì)業(yè)態(tài)豐富，但是比較凌亂，品牌形象差。隨著如皋經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，這些舊的商業(yè)模式將來(lái)會(huì)逐漸被淘汰，形成新的連鎖、主題式的適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的商業(yè)形式如皋城市商業(yè)概況主力商戶主力商戶主力商戶第三章：個(gè)案調(diào)研分析個(gè)案調(diào)研分析百貨/購(gòu)物中心區(qū)位：中山路開業(yè)時(shí)間：創(chuàng)立于1997年12月，2010年11月搬至新大樓，重新開業(yè)面積：6萬(wàn)平方米定位：一站式購(gòu)物中心主力商戶：文峰百貨、文峰千

家惠、文峰電器、必勝客、幸

福藍(lán)海影城、歡樂(lè)動(dòng)漫大世界、名剪經(jīng)營(yíng)狀況：2013年度6.2億，餐飲經(jīng)營(yíng)狀況較差，代官山、蕉葉、川味觀均已撤柜如皋文峰大世界已開業(yè)項(xiàng)目11F2F3F4F5F6F文峰大世界主力店如皋正翔廣場(chǎng)區(qū)位：中山西路與益壽路交界處面積：11萬(wàn)平方米開業(yè)時(shí)間：2012年4月26日定位：集合城市多功能的綜合體，為如皋消費(fèi)者提供最時(shí)尚、最便

捷、集約化的消費(fèi)選擇主力商戶：沃爾瑪、五星電器通訊數(shù)碼、星巴克、屈臣氏、肯德基、大娘水餃、集集小鎮(zhèn)、星美影城、星秀坊酒吧\量販KTV、狂歡季電玩經(jīng)營(yíng)狀況：商戶面積普遍過(guò)大，坪效較低，人氣較差，經(jīng)營(yíng)狀況一般已開業(yè)項(xiàng)目2西歐國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)位：安定街與中山路交叉口開業(yè)時(shí)間：2008年面積：3.6萬(wàn)平方米主力店：文峰電器、樂(lè)天瑪特、KFC、聲屏世紀(jì)影城、西歐休閑廣場(chǎng)(電玩、旱冰）經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況較差，除主力店外3至4層均空鋪已開業(yè)項(xiàng)目3主力店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀（主力店外基本空鋪）區(qū)位：位于如城鎮(zhèn)益壽路與中山西路交匯處的老汽車站地塊面積：項(xiàng)目總建筑面積202488平方米預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間：2014年10月（一期）業(yè)態(tài)組合：規(guī)劃有特色街區(qū)、精品百貨、酒店辦公、休閑娛樂(lè)、健身美食、超市院線、文化培訓(xùn)等服務(wù)功能定位：當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性的城市商業(yè)休閑中心，為市民提供真正國(guó)際化的商業(yè)享受和全新的都市生活體驗(yàn)如皋萬(wàn)都廣場(chǎng)在建項(xiàng)目1已簽約主力店一期二期一期二期一期二期區(qū)位：城北新城，城市主軸線海陽(yáng)北

路東側(cè)，東至豐登路，南至起鳳路，北至惠民路面積：商業(yè)部分規(guī)劃建設(shè)用地面積約14萬(wàn)㎡，總建設(shè)面積20萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間：已建成，周邊無(wú)商業(yè)氛圍，開業(yè)時(shí)間應(yīng)該與歐尚超市同步，估計(jì)2年后定位：山姆城市廣場(chǎng)通過(guò)功能主題分區(qū)規(guī)劃，引進(jìn)歐式建筑文化和國(guó)際先進(jìn)的空間布局，營(yíng)造出豐富多樣的商業(yè)綜合體和消費(fèi)空間，以

Living

Mall為商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，充分考慮現(xiàn)代都市人的生活品質(zhì)，是一個(gè)集高端餐飲、休閑娛樂(lè)、生活服務(wù)、星級(jí)婚慶主題公園、企業(yè)辦公基地于一體的全生活商業(yè)廣場(chǎng)山姆城市廣場(chǎng)在建項(xiàng)目2總平圖：個(gè)案調(diào)研分析大型超市賣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)區(qū)位：海陽(yáng)南路與福壽路交界處面積：占地面積33373平方米，建筑面積69276平方米開業(yè)時(shí)間：2007年11月定位：廣場(chǎng)分為A、B兩個(gè)區(qū)，A區(qū)有12層寫字樓與2層的大型賣場(chǎng)組合而成，B區(qū)則由6個(gè)建筑單體有機(jī)組合成一個(gè)大型商業(yè)娛樂(lè)中心，是如皋市最大的現(xiàn)代商業(yè)中心之一已開業(yè)項(xiàng)目1主力店餐飲主力商戶零售主力商戶樂(lè)天瑪特已開業(yè)項(xiàng)目2區(qū)位：中山路398號(hào)開業(yè)時(shí)間：2006年11月29日開業(yè)面積：7593平方米定位：擁有5萬(wàn)余種生鮮食品、日用百貨、服裝、電器及精品店，定位較為低端經(jīng)營(yíng)狀況：一般文峰千家惠超市已開業(yè)項(xiàng)目3區(qū)位：中山路文峰大世界內(nèi)面積：一至二層，面積約4000平方米開業(yè)時(shí)間：2011年定位：為文峰大世界生活配套業(yè)態(tài)，大眾化定位，涵蓋日用百貨、生鮮等經(jīng)營(yíng)狀況：人氣較旺區(qū)位：海陽(yáng)北路，城北山姆城東邊，實(shí)驗(yàn)小學(xué)后面現(xiàn)狀：2013年11月份如皋市

開發(fā)區(qū)與歐尚簽約，項(xiàng)目目前尚未動(dòng)工預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間：2016年在建項(xiàng)目1個(gè)案調(diào)研分析專業(yè)市場(chǎng)區(qū)位：位于如皋的南隅，花溪西路與204國(guó)道交界處開業(yè)時(shí)間：面積：總占地面積1500畝，建筑面積30000平方米，道路面積64000平方米。規(guī)模：市場(chǎng)內(nèi)部分為商業(yè)服務(wù)區(qū)、花卉盆景區(qū)、苗木區(qū)、大樹區(qū)、散戶區(qū)五大功能區(qū)域，共有攤位1000余個(gè)。定位：市場(chǎng)集花木盆景生意交易，信息交流、技術(shù)培訓(xùn)、科技開發(fā)、園林施工、旅游觀光、商務(wù)配套服務(wù)多功能于一體，是華東地區(qū)超大規(guī)模集約經(jīng)營(yíng)的綜合性花木交易市場(chǎng)如皋花木大世界已開業(yè)項(xiàng)目1區(qū)位：位于益壽路、如港路、花城大道、城南大道交叉路口面積：一期項(xiàng)目占地100余畝，建筑面積約17萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間：2014年底前定位：主體由中國(guó)第一家居品牌——月星家居領(lǐng)航，并由精品建材館、商業(yè)旗艦店等商業(yè)結(jié)構(gòu)組成，將完

美呈現(xiàn)月星國(guó)際（家居）博覽城高

端生活視界如皋月星國(guó)際博覽城在建項(xiàng)目1項(xiàng)目實(shí)地現(xiàn)狀區(qū)位：海陽(yáng)北路與惠民路交界處面積：14.5萬(wàn)平方米開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2014年底開業(yè)定位：項(xiàng)目一期規(guī)劃為以紅星美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)和滬潤(rùn)國(guó)際裝飾生活廣場(chǎng)為主體的大型一站式家居生活綜合體;該項(xiàng)目還將引入時(shí)尚餐飲名店、金逸國(guó)際影城、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目、知名精致酒店等全國(guó)各地品牌商家，打造如皋最高端的消費(fèi)聚集地，建造最具影響力的家居裝飾生活商業(yè)中心，建成后將為市民的家居裝飾購(gòu)物以及生活休閑帶來(lái)全新的體驗(yàn)。紅星美凱龍?jiān)诮?xiàng)目2工地現(xiàn)狀第四章：重要商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析餐飲業(yè)態(tài)主力餐飲如皋政府1、文峰大世界目前共計(jì)8家，必勝客、水脈堂、韓宮宴炭火烤肉、百姓人家、喔賣嘎12345、佳客來(lái)、儂好蛙、茉莉花開時(shí)尚餐廳。文峰大世界2.7km本案主要餐飲：2、正翔商業(yè)廣場(chǎng)如皋政府金茂-正翔商業(yè)廣場(chǎng)3km本案主主力餐餐飲飲：：（外街底商租金第一年免費(fèi)，水平5.8元/平方/天）另外，正翔商業(yè)廣場(chǎng)還包含一個(gè)“正翔風(fēng)情美食街”，美食街長(zhǎng)約250米， 位于購(gòu)物中心和住宅之間，多一拖二沿街店鋪，20-500㎡不等，目前招商 情況很差，僅有四家尚在營(yíng)業(yè)，其余空置?，F(xiàn)正翔打出一年免租金政策， 進(jìn)行強(qiáng)推招商，目標(biāo)風(fēng)味美食、美發(fā)美甲、美容、足浴、SPA、棋牌、飾品 等，不限于僅僅餐飲。3、大潤(rùn)發(fā)及其周邊大潤(rùn)發(fā)如皋政府1.3km本案大潤(rùn)發(fā)主要餐飲（外街底商租金水平3-5元/平方/天）周大大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)發(fā)周邊邊主主要要餐餐飲?

福福壽壽路（（租租金金水水平11..77元元//平方方//天天）健康路（租金水平1.5元/平方/天）解放路與海陽(yáng)南路交界（租金水平1元/平方/天）4、荷蘭小鎮(zhèn)美食街如皋政府荷蘭小鎮(zhèn)美食街3.2km本案主要餐飲（租金水平1.6元/平方/天）5、其他餐飲健身業(yè)態(tài)金仕堡健身2km本案斯伯特健身中心4.5km全民健身2.2km杰仕健身（含泳池在建）如皋高等師范學(xué)院游泳館主要商家影院業(yè)態(tài)主力影院/劇院分布圖如皋政府星美國(guó)際影城3km本案幸福藍(lán)海國(guó)際影城聲屏世紀(jì)影城2.7km如皋大劇院1.6km市區(qū)主要影院/劇院KTV業(yè)態(tài)音樂(lè)派量販?zhǔn)終TV3km本案2.8km百度KTV1.7km星秀坊酒吧式量KTV星光大道量販KTV詠樂(lè)匯量販?zhǔn)終TV超越神話2.4km麒麟歌城主力KTV情況電玩、兒童樂(lè)園業(yè)態(tài)如皋政府東方時(shí)空動(dòng)漫城3km本案歡樂(lè)動(dòng)漫大世界2.7km五、電玩、兒童樂(lè)園夢(mèng)幻樂(lè)園乖乖樂(lè)兒童樂(lè)園電玩兒童樂(lè)園早教培訓(xùn)業(yè)態(tài)六、早教培訓(xùn)本案貝孚幼兒教育東方愛嬰早教1.7km1.4km韋博教育開心豆少兒英語(yǔ)2.6km主力早教培訓(xùn)機(jī)構(gòu)休閑會(huì)所業(yè)態(tài)3.5km本案浪淘沙桑拿會(huì)所2.9km金色海灣休閑中心獅子樓羅馬假日金碧輝煌2.4km主要休閑會(huì)所第五章：項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目綜合情況分析項(xiàng)目區(qū)位：位于如皋市新城區(qū)，市政府南側(cè)，距離老城區(qū)中心約2公里，為政府正在打造的城市CBD，未來(lái)城市副中心，西至宣化南路、南至圃

園路、北至惠政西路、東至海陽(yáng)南路占地面積：396畝(商業(yè)面積260畝，住宅面積136畝,其中城市綠軸公用面積53.6畝)項(xiàng)目現(xiàn)狀：住宅在建，商業(yè)部分暫未動(dòng)工用地性質(zhì)：商業(yè)、居住項(xiàng)目概況雨潤(rùn)廣場(chǎng)地塊南面為安置小區(qū)地塊東側(cè)為奧林匹克公園地塊北面為市政府地塊西面為農(nóng)村居住區(qū)三公里范圍圈項(xiàng)目周邊交通情況——一級(jí)公交線路圖如皋市公交系統(tǒng)市內(nèi)一級(jí)線路，為4條環(huán)線，運(yùn)行線路