TLPM-QP710-01物業(yè)項目前期介入程序

文件名稱：物業(yè)項目前期介入版次：D文件編號：TLPM-QP710-01修改狀態(tài)：0編制楊朋輝審核曾優(yōu)良批準黃秀華1.0目的明確前期介入的范圍，確保前期介入工作的規(guī)范性、全面性。2.0適用范圍適用于天利物業(yè)公司項目前期介入的管理。3.0職責部門/崗位工作內容總經理確定物業(yè)項目前期介入負責人。行政人事部負責前期介入工作小組人員的配置。品質管理部成立前期介入工作小組，負責前期介入工作小組的日常工作。4.0方法和過程控制4.1前期介入準備4.1.1行政人事部提名前期介入負責人，報公司領導審批。4.1.2由品質管理部牽頭與前期介入負責人一起組織成立前期介入小組，由品質管理部負責前期介入小組的日常工作。前期介入負責人擬定《項目前期介入分工表》交品質管理部審核后報公司領導審批。4.1.3前期介入小組依據相關法律法規(guī)，結合項目情況及委托方要求，對物業(yè)項目設計方案中的配套設施、水電供應容量、安防系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設施、建筑材料、室內管線與設施布局、位置、高度等項目進行考察。前期介入小組依據實際考察結果，每周填寫《前期介入情況周記表》，提交前期介入小組負責人審核，公司領導審批后，由品質管理部存檔一份。4.1.4前期介入小組各專業(yè)人員依據國家現行施工標準、物業(yè)驗收標準參與施工監(jiān)理，對施工過程中存在的質量問題提出意見，以《前期介入建議函》形式提交前期介入小組負責人審核，公司領導審批后，遞交開發(fā)單位，建議其要求承建單位予以糾正。4.1.5前期介入工作結束時，前期介入小組負責人組織各專業(yè)人員對前期介入工作進行總結，形成《前期介入綜合報告》，提交品質管理部審核，公司領導審批，為承接查驗提供客觀依據。4.1.6視前期介入的實際情況及甲方要求，提供特約服務。4.1.7在前期介入中所形成的各項記錄交品質管理部存檔。4.1.8對于已投入使用的物業(yè)項目，可按照開發(fā)單位或業(yè)主委員會要求的前期介入協(xié)議進行，包括以下項目：①審核竣工圖紙及技術資料；②通過審查技術資料和現場考察，判斷物業(yè)項目施工質量；③形成《前期介入建議函》，明確物業(yè)項目存在的問題。4.2前期介入按照項目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個階段。4.2.1早期階段：從開發(fā)商進駐項目現場到主體動工之間的介入活動，品質管理部負責:A.根據該項目的特點，向開發(fā)商設計部門提供建設性意見。B.與開發(fā)商設計部門、營銷部門確定該項目的管理運作模式、車輛管理方式，主要涉及小區(qū)出入口的數量和位置、出入口崗位設置及人員配置，車輛流向、道閘設置的位置和數量。C.根據規(guī)劃設計圖，與開發(fā)商設計部門、工程部討論決定該項目的安防設計要求，主要涉及住戶對講的配置、門禁的設置、監(jiān)控鏡頭的設置、周界紅外的設置、車場道閘的設置要求。D.了解該項目的營銷概念，為以后物業(yè)服務模式策劃提供依據。E.根據規(guī)劃設計圖紙，對開發(fā)項目的規(guī)劃設計如供電、供水、污染處理、通訊網絡、管線走向、配套設施等提出建設性意見，填寫《前期介入建議函》并跟進落實結果，保存相關記錄。4.2.2中期階段：主體動工到房屋交付前六個月之間的介入活動，品質管理部負責：A.隨時跟進項目在技防方面的施工情況，發(fā)現問題及時與開發(fā)商相關部門對接，確保問題及時解決。B.專業(yè)技術人員參與了解項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程，站在物業(yè)服務角度提出建設性意見。C.從顧客使用功能角度,向開發(fā)商建議完善相關配套設施、修正缺陷，如道路交通規(guī)劃、出入口設置、圍墻設置、垃圾中轉、配套生活設施的分布、安裝等是否合理。D.根據驗收標準，從物業(yè)服務功能出發(fā)，對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題，及時向開發(fā)商建議完善、修正。E.在前期介入中發(fā)現的問題，填寫《前期介入建議函》經部門負責人審核后發(fā)開發(fā)商相關人員。F.項目預售前一個月擬定《管理方案》、《臨時管理規(guī)約》，并確定物業(yè)服務費標準，辦理有關備案手續(xù)。項目開盤前三個月擬定《前期物業(yè)服務合同》、《裝修管理規(guī)定》，按規(guī)定提交公司相關領導會簽，再提交開發(fā)商，組織簽訂前期物業(yè)服務服務合同，印刷《臨時管理規(guī)約》，在開盤前10天交開發(fā)商相關部門。4.2.3后期階段：房屋交付前三個月到物業(yè)管理處成立之前的介入活動：A.業(yè)務管理協(xié)調工程分包單位職責：（1）跟進供配電、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設施、背景音樂、泛光照明等設施的完善工作。（2）分批分期收集工程、配套設施設備資料，設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。（3）專業(yè)技術人員將工作情況記錄在《前期介入情況周記錄表》報部門負責人審核，作為重要資料保存，并掛在本部門的網頁，前期介入人員應保持一定的穩(wěn)定性。B.管理處職責：一般在房屋交付前兩個月成立物業(yè)管理處，按照品質管理部的要求協(xié)調前期介入工作，并負責：（1）充分了解掌握房屋及配套設施狀況，做好物業(yè)承接查驗的各項準備工作。（2）了解開發(fā)商銷售承諾，如水、電、燃氣等配套設施及附屬服務設施的情況。（3）跟進業(yè)主康體休閑、會所等配套用房及設施的完善。（4）確定管理處的管理用房選址及布局,并組織裝修，確定其他管理用房，并按照實際要求進行裝修。4.3前期介入的內容（包括：建筑、電氣、給排水、消防、電梯、中央空調、煤氣、智能化、監(jiān)控、供熱、供熱水、外部公共關系、入伙準備、垃圾中轉、節(jié)能等物業(yè)管理內容）（根據實際情況可進行增減）4.3.1建筑（不限于以下內容）A．項目的視覺識別及導示系統(tǒng)：各種標識、指示、警示等。B．垃圾處理：垃圾分類收集裝置、垃圾中轉裝置、樓內垃圾異味處理等。C．停車場管理系統(tǒng)：各類停車場設施符合交通管理部門要求，配置減速帶、路面導向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等。D．樓內信報箱：設置統(tǒng)一的信報箱，信報箱應符合郵政部門的通郵要求。E．管理用房要求：包括業(yè)主委員會行政人事部、會議室、物業(yè)服務商業(yè)用房、管理處行政人事部、事務中心，技工操作間、工程部、倉庫、住宿、食堂等。F．設備房要求：包括配電房、發(fā)電機房、水泵房、空調機房、熱水機組、電梯機房、中控室等，主要內容為：地面應鋪設防滑地磚及絕緣墊，墻面瓷片貼至1.5M高，增設防鼠設施，以符合優(yōu)秀大廈標準的要求。G．消防控制室、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能化監(jiān)控室布點是否合理，是否存在監(jiān)控盲區(qū)及符合安全防范整體要求等。H．公共設施要求：天面避雷系統(tǒng)、天面水箱、電梯廳門口地面、公共洗手間、樓梯踏步扶手、小區(qū)路面各種井溝、兒童游樂設施和健康運動場所、客戶換季晾曬棉被設施。I．室內設施要求：衛(wèi)生間、廚房、門窗、供配電、電話、寬帶等線路、空調孔、空調架、煤氣管線、給排水管線、供熱管線設施等。4.3.2電氣（不限于以下內容）A．照明系統(tǒng)線路控制、公共用電測量裝置要求、照明燈具功率的選用、節(jié)能方式等要求。B．強弱電井、電纜線進出口要求、設備設施接地電阻測試點。C．柴油發(fā)電機、供配電柜系統(tǒng)專業(yè)操作安全防護要求、供配電系統(tǒng)圖。D．水泵減震減噪要求。4.3.3給排水（不限于以下內容）A．室內給排水要求包括：進出水位置、管線位置、地面排污位置等。B．公共位置要求：雨水管、水泵房、管道井內生活管、消防管、噴淋管、熱水管及空調冷水、循環(huán)水、冷凝水等規(guī)范管理、節(jié)約能源方式的要求、樓層清潔供排水設置、外給水井、雨水井、污水井及油管排氣閥等井蓋管理要求、清潔綠化用水裝置、二次供水系統(tǒng)及水箱管理要求。C．給排水管材使用要求。D．公共用水測量裝置（如綠化、清潔水源等）。E．衛(wèi)生間地漏防臭裝置要求。4.3.4電梯（不限于以下內容）A．電梯轎廂內監(jiān)控、電梯轎廂裝飾要求。B．電梯電源切換要求、電梯機房管理、配置要求。C．控制中心應兼具電梯監(jiān)控功能要求，多臺電梯聯(lián)機運行。D．電梯安全運行控制要求。4.3.5中央空調系統(tǒng)（不限于以下內容）A．中央空調系統(tǒng)機組運行噪音控制要求、機組運行節(jié)電節(jié)水要求、保溫要求、水質處理要求、空調冷媒環(huán)保要求。B．中央空調主機機房及分層設置的空調冷風機房隔聲減振措施要求。4.3.64.3.7智能化（不限于以下內容）A．安防系統(tǒng)：門禁系統(tǒng)安裝位置、性能、選型等的建議；電子巡更系統(tǒng)性能、合理的巡更路線、位置的建議，監(jiān)控系統(tǒng)性能、布點、數量、安裝位置等。B．停車場管理系統(tǒng)：智能化車輛管理系統(tǒng)性能、選型、安裝位置等。C．綜合布線的設計（包括信息點、電話、有線電視、對講系統(tǒng)、寬帶等）施工等。D．小區(qū)內信息化管理。4.3.8消防管理（不限于以下內容）A．消防設施配置位置、數量、消防通道的設置等。B.特殊場所消防管理要求（如商業(yè)、娛樂場所等）4.3.9供熱系統(tǒng)（不限于以下內容）A．根據小區(qū)的具體情況，對供熱系統(tǒng)的供熱能力、管線布置、管線安裝、水電氣消耗情況等。4.3.10物業(yè)管理、小區(qū)設備設施竣工資料、產權資料、客戶資料等。4.3.11其它（如與外部的公共關系、入伙準備等）。4.4《前期介入建議函》的編制要求如下：4.4.1必須尊重原有設計，充分利用現有資源，根據項目的特點及存在的問題提出改進方案，使其建設更合理、實用、經濟，完善使用功能，降低管理成本，提升物業(yè)價值。4.4.2從房屋質量、業(yè)主使用、安全防范、節(jié)能降耗及物業(yè)管理的角度向委托方提出建議整改的內容。4.4.3應當為日后創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）提供硬件保障。4.5特約服務內容4.5.1安全管理A．工作要求（可根據項目情況進行調整）：①小區(qū)/大廈出入口門崗實行24小時值班。②安管員必須以站姿在出入門崗處當值，也可以在崗位職責范圍內以走姿當值。③對進出人員應識別屬施工單位人員或來訪參觀者，且須對所有人員進入登記，填寫《來訪登記表》。④對搬出小區(qū)/大廈物品或物資須由現場監(jiān)理或施工單位出具放行條方予以放行。⑤對外來車輛進行指揮，使其停放有序。⑥在項目售樓處、樣板房設崗，職責有：——在開放時間內安全員須以站姿在大堂門外側當值，禮貌迎接客戶的來臨，主動為來訪人員開門，控制無關人員進入。——上下班時必須清點房內物品，嚴格執(zhí)行交接班管理，將當班情況記入《值（交接）班記錄表》。——客戶參觀樣板房時，應當提醒客戶穿上鞋套或換上拖鞋，禮貌勸阻客戶在室內吸煙、擅自碰觸物品等行為。——夜間值班必須要查看門窗是否關閉、水電是否安全，防止物品丟失及客戶資料泄露?！煜の飿I(yè)項目基本情況，了解一般售樓知識以回答客戶咨詢。對不了解的事項應找售樓人員給予答復或請客戶到售樓處咨詢?！瓿墒蹣翘幗淮钠渌R時性工作。⑦當委托方舉辦大型促銷活動（如開盤儀式）時，視情況需要臨時增派安全員，并承擔相應的工作任務（如停車場車輛指揮、外圍巡邏、維持會場秩序等工作）。B．根據項目實施情況，由前期介入負責人或授權人編制崗位值班安排表對項目的護衛(wèi)人員進行分工與安排。4.5.2售樓處、樣板房的保潔服務：A．在售樓處、樣板房開放前須完成清潔和整理，開放時間派專人隨時保潔，人數可根據實際情況確定。B．對玻璃門、窗、幕墻進行保養(yǎng)作業(yè)。C．對地面、墻面及花崗石等裝飾面進行保潔和保養(yǎng)。D．對售樓處洗手間應當指定專人負責，至少每半小時巡掃一次，并保持衛(wèi)生紙、洗手液等物品齊備。4.5.3售樓處、樣板房的鑰匙管理A．鑰匙必須由專人分類管理，并在鑰匙上標明各對應的房號。B．售樓處在上班時間必須由夜間值班安全員準時開啟，下班時由值班安全員清理售樓處現場后反鎖。C．樣板房鑰匙必須由售樓人員登記借出，歸還時注明。5.0質量記錄5.1TLPM-QP710-01-01《項目前期介入分工表》5.2TLPM-QP710-01-02《前期介入情況周記表》5.3TLPM-QP710-01-03《前期介入建議函》5.4TLPM-QP710-01-04《前期介入綜合報告》（無固定格式）表格編號:TLPM-QR710-01-01版次/修改狀態(tài)：D/0記錄編號：項目前期介入分工表項目名稱前期介入小組負責人前期介入小組成員序號前期介入項目階段、內容責任人計劃完成日期備注審批：擬制：歸檔：日期：日期：日期：PAGE表格編號:TLPM-QR710-01-02版次/修改狀態(tài)：D/0記錄編號：PAGE1前期介入情況周報表項目工程進展情況給排水消防系統(tǒng)電梯空調系統(tǒng)電訊系統(tǒng)公用設施房屋本體供配電人員招聘培訓辦公用房生活用房其他項目存在問題/物業(yè)建議開發(fā)商意見完成日期其他說明：記錄人：年月日監(jiān)督人：年月日說明：在“工程進展情況”欄填寫項目的主要進展，已完成的請?zhí)顚憽巴瓿伞薄１砀窬幪?TLPM-QR710-01-03版次/修改狀態(tài)：D/0前期介入建議函項目名稱編號擬稿部門日期建議內容致：房地產開發(fā)有限公司：