房地產(chǎn)行業(yè)第36周周報：二手房成交保持韌性政策效應(yīng)或逐步顯現(xiàn)

CINDASECURITIES請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www.ci本周核心觀點：2023年9月第2周，新房和二手房成交環(huán)比回落。8月中下旬新房成交持續(xù)環(huán)比回升，進入9月后新房成交面積有所回落，本周環(huán)比下降41%，同比跌幅擴大至26%。其中二線城市環(huán)比下降幅度較大。二手房成交保持較強韌性，本周環(huán)比小幅下降4%，同比增速上升至接近40%。其中二線城市二手房成交面積同比大幅增長。本周規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會議在京召開。無錫、杭州、珠海等全國多地推進實施“認房不認貸”；青島、大連等地調(diào)整差別化住房信貸政策。南京、天津、沈陽、大連等地限購政策放松。本周有廣州、武漢、大連、紹興、麗水等地完成土地出讓。重點政策解讀：本周無錫、杭州、珠海等全國多地推進實施“認房不認貸”。自8月31日新政發(fā)布以來，四大一線城市已經(jīng)相繼實施“認房不認貸”，部分重點城市也調(diào)整了差別化信貸政策。本周包括無錫、杭州、珠海在內(nèi)的更多二三線城市也宣布執(zhí)行二套房認定標(biāo)準(zhǔn)新政，“認房不認貸”在全國范圍內(nèi)迅速落地實施。新政切實降低了購房者的購房成本與首付壓力，有望釋放住房市場需劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化土地市場服務(wù)管理的通知》。通知涉及優(yōu)化土地供應(yīng)管理、降低企業(yè)資金壓力、縮短開發(fā)上市周期三個層面共九條內(nèi)容。我們認為土地管理政策調(diào)整，旨在進一步增強土地供應(yīng)管理能力，為企業(yè)減壓提速。2020年“三道紅線”政策實施，疊加疫情期間全國房地產(chǎn)市場銷量下滑，部分房企資金端承壓，導(dǎo)致拿地與新開工意愿受阻。此次南京市出臺政策包含合理確定土地出讓金繳納時間、提高土地開發(fā)速度、加快項目上市節(jié)奏房不認貸”、“降低存量房利率”等重大二級市場政策調(diào)整后，一級土地市場政策端也有望持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，推動全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。一周行情回顧：本周（2023/09/04-2023/09/10）申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.10%，跑輸上證綜指0.57pct，在各類板塊中位列第21/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)上漲2.13%，跑贏恒生綜指2.93pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：融創(chuàng)中國（163.83%）、中國恒大（132.73%）、融信中國（74.42%）；本周跌幅前產(chǎn)（-18.34%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊上漲4.47%，跑贏恒生綜指5.27pct，在各類板塊中位列第1/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：恒大物業(yè)（15.94%）、新城悅服務(wù)（14.84%）、融創(chuàng)服務(wù)（14.29%本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：合景悠活（-12.35%）、弘陽服務(wù)（-5.10%）、建業(yè)新生活（-4.33%）。地產(chǎn)市場監(jiān)測：本周（2023/09/02-2023/09/08）30個大中城新房成交面積160.39萬平方米，同比下降26.03%，環(huán)比下降40.59%。15城二手房成交面積150.91萬平方米，同比上升38.78%，環(huán)比下降4.46%。監(jiān)測16個重點城市庫存面積18182.60萬平方米，環(huán)比上升0.38%，去化周期116.90周，較上周縮短0.52周。上周（2023/08/28-2023/09/03）100大中城市土地供應(yīng)建面3884.19萬平方米，同比下降26.37%，環(huán)比上升63.22%；土地成交建面溢價率為5.62%。房企融資情況：本周（2023/09/02-2023/09/08）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為60.00億元，同比上升9.91%，環(huán)比下降55.72%；債務(wù)總償還量為113.11億元，同比上升54.78%，環(huán)比下降16.63%；凈融資額-53.11億元。產(chǎn)市場銷售情況恢復(fù)程度不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。信達證券股份有限公司請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www. 4 4 5 9 9 9 10 13 13 13 14 15 17 17 18 18 5 9 9 9 9 9 9 10 10 10 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 15 15 15 15 15 15 16 16 16 17 17 17 17 17 18請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://無錫、杭州、珠海等全國多地：推進實施“認房不認貸”總局無錫監(jiān)管分局發(fā)布通知，優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)。居民家庭(包括借款不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。屋合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)。過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。居民家庭住房套數(shù)，以珠海市知》，從優(yōu)化土地供應(yīng)管理、降低企業(yè)資金壓力、縮短開發(fā)上市周期三個層面共九條內(nèi)業(yè)用地出讓審批流程、分用途測算土地出讓金、完善銀行保函政策、明確抵押操作路徑、加快退還保證金節(jié)奏、合理確定土地出讓金繳納時間、提高土地開發(fā)速度、加快項目上市管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低“認房不認貸”，部分重點城市也調(diào)整了差別化信內(nèi)的更多二三線城市也宣布執(zhí)行二套房認定標(biāo)準(zhǔn)新政，“認房不認貸”在全國范圍內(nèi)迅速落地實施。新政切實降低了購房者的購房成本與首付壓力，有望釋放住房市場需求潛力，提振房地產(chǎn)消費意愿，進而推動市場企穩(wěn)回升。導(dǎo)致拿地與新開工意愿受阻。此次南京市出臺政策包含合理確定土地出讓金繳納時間、提請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www.ci部門要抓緊完善政策體系，確保保障性住房建設(shè)取得預(yù)期成效。域住房限購措施；沈陽取消二環(huán)內(nèi)限購政策和限售年限規(guī)定；大連中山區(qū)等三區(qū)限購政策解除；長春推出貸款購房財政貼息政策。其他政策方面，廣東省印發(fā)擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方相關(guān)政策。發(fā)布地區(qū)買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。二是根據(jù)居民家庭申請或授權(quán)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部動產(chǎn)登記部門出具的江門市住房套數(shù)查詢結(jié)果、江門市不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息查詢結(jié)果，作為庭在購買商品住房所在地擁有住房套數(shù)的佐證材料。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局和市自然資源局要持監(jiān)管局、市自然通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購住房時，家庭成員在廈門市名下無成套住房的，無論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。資源和規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住管理總局安徽監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，即日起優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)成員在購房所在地的市、縣名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住貸政策執(zhí)行。二是家庭成員在當(dāng)?shù)孛鲁商鬃》刻讛?shù)，由市、縣不動產(chǎn)登記部或授權(quán)查詢，并出具查詢結(jié)果。如需查詢網(wǎng)簽合同備案的成套住房套數(shù)，由市（房管）部門根據(jù)居民家庭申請或授權(quán)查詢，并出具查詢結(jié)果。主要是通家金融監(jiān)督管理總局蘇州監(jiān)管分局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認知》，宣布即日起個人住房貸款執(zhí)行“認房不認貸”。通知中明確，居民家庭（包括借及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在蘇州市名下無成套住房的，不論國人民銀行金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（總理何立峰出席會議并講話。何立峰強調(diào)，保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，要堅持先行、謀定后動，扎實做好前期工作、嚴格項目管理和成本控制，綜合考慮市場形勢，合理設(shè)節(jié)奏。要建立公平公正的配售機制，加強監(jiān)督審計，重點針對住房有困難且收入不高的工群體及政府引進人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交關(guān)部門要抓緊完善政策體系，各地要加強領(lǐng)導(dǎo)力量，抓好組織實施，強化項目建設(shè)全鏈條監(jiān)知》?！锻ㄖ繁硎?，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www.ci員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購地供應(yīng)管理、降低企業(yè)資金壓力、縮短開發(fā)上市周期三個層面共九條內(nèi)容，對南京進行了具體優(yōu)化。九條內(nèi)容分別為實行差異化供地、簡化產(chǎn)業(yè)用地出讓審批流程、分出讓金、完善銀行保函政策、明確抵押操作路徑、加快退還保證金節(jié)奏、合理確定市差別化住房信貸政策的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最30%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行（即不低于相應(yīng)期限貸款市價利率減20個基點二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不施>具體舉措分工方案》的通知。其中，天津市將優(yōu)化保障性住房供給，在年度土地供應(yīng)計當(dāng)提高住宅用地比例和住宅用地中保障性租賃住房用地。持續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，優(yōu)化限購措施，支持大學(xué)畢業(yè)生等剛性住房需求，完善差別化住房信貸政策，更好支持剛性和房需求。大力發(fā)展租賃住房市場，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)結(jié)合市場需求擴大房源供給，創(chuàng)新租進中心城區(qū)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》。該《措施》提及，將促進剛性和改善性住房消搖號購房政策；大力改善新建片區(qū)、小區(qū)和樓盤出行條件；統(tǒng)籌不動產(chǎn)證、戶籍和實際素安排入學(xué)；對房地產(chǎn)項目審批實行綠色通道等。促進剛性和改善性住房消費方面，寧德落實“認房不認貸”政策，居民家庭(包括借款人配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房住房信貸政策。對于使用住房公積金貸款或申請商業(yè)銀行貸款購買第一套住房的，首付比珠區(qū)西部的南石頭街道，工業(yè)大道中以東、江燕路以北，緊鄰廣紙片區(qū)。地塊總占地面積4.8萬面均價8804元/㎡，平均溢價率3.58%。其中，浣浣東街道東三環(huán)線與苧蘿東路交叉口西南側(cè)地塊（西子公寓北側(cè)北區(qū)地塊）分局發(fā)布通知，優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在無錫市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該通知自建房〔2023〕52號原則，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www.ci見的通知》。對注冊在欒川的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)進行扶植。該《通知》提出，調(diào)整公目準(zhǔn)入備案。提高公積金貸款額度，個人最高貸款金額調(diào)整為5款金額調(diào)整為65萬元。加大對第二套使用公積金貸款購買改善款最低首付比例不再設(shè)置房齡年限范圍，統(tǒng)一按塊編號P(2023)054，位于東湖開發(fā)區(qū)光谷大道以東、金融港），準(zhǔn)的通知》顯示，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在珠海市范圍內(nèi)，其名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按住房執(zhí)行住房信貸政策。居民家庭住房套數(shù)，以珠海市不動產(chǎn)登記機構(gòu)出具的《珠海市不動產(chǎn)情況查詢結(jié)果》核算，銀行業(yè)金融機構(gòu)據(jù)此執(zhí)行。該通知自印發(fā)之日起零時施行，原有政策與知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。在本通知施行前，已完成商品房買賣合同或存量房買賣合同網(wǎng)簽地繳存互認互貸。住房公積金繳存職工在深圳或贛州購房的，可按購房地貸款政策發(fā)之日起施行。已申請受理尚未發(fā)放的貸款或提取，可按照本通知規(guī)定執(zhí)從北京住房公積金熱線了解到，目前有關(guān)部門出臺的“認房不認貸”政構(gòu)的商業(yè)性個人住房貸款，北京住房公積金貸款政策未做調(diào)整，仍執(zhí)行上海市住房公積金管理委員會第六十九次全體會議審議通過《關(guān)于調(diào)整本市住房最長貸款期限的通知》及《關(guān)于本市住房公積金支持城市更新有關(guān)政策的通舊住房更新改造項目實施住房公積金支持政策，主要包括三個方面內(nèi)屋公積金提取。業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人或公有住房承租人，下同)購買改造后具備交易條件的房屋(含增加面積)，可以提取住房公積金支付實際購房款。二是支持項目建設(shè)期內(nèi)租設(shè)期內(nèi)租賃住房過渡安置的，可以提取住房公積金支付扣除過大提取申請人范圍。提取申請人范圍為業(yè)主本人及其配偶、父貸款的借款人、借款人配偶、共同借款人的，應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)前貸款無逾期的條件。本次政策調(diào)起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。部分區(qū)域?qū)υ诋a(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會聯(lián)合推出“換新購”服務(wù)新模式。購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房“放心買”認購協(xié)議，同時與經(jīng)紀機構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議。約定30-9房者鎖定意向房源，經(jīng)紀機構(gòu)通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，縮短二手房售出周期。若二手房在約定時間內(nèi)售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續(xù)；若未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www.c），數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)的通知。通知指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申請貸款購住房時，家庭成員在購房所在地的市、縣名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行金融消費健康發(fā)展。擴大保障性租賃住房供給，鼓勵機關(guān)事業(yè)單位、國有企事業(yè)等單位對現(xiàn)有符合安全要求物業(yè)改造為租賃住房，簡化利用存量土地和房屋改建保障性租賃住房調(diào)整規(guī)劃手續(xù)。進一步優(yōu)化住房公積金使用范圍，支持有條件的地市結(jié)合實際提高租房提取額度，簡化提取流程。支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛需和改善性住房需求。大力發(fā)展裝配式建筑，積極推廣鋼提出，農(nóng)村宅基地上的建房不納入住房公積金貸款房屋套數(shù)認定范圍。在林區(qū)內(nèi)連續(xù)繳存住房公積房政策相關(guān)工作提示的通知》，管委會組織對臨港新片區(qū)人才住房政策實施細則和相關(guān)工作行了優(yōu)化調(diào)整。文件提出優(yōu)化使用限制。此外，臨港將調(diào)整重點支持單位的人才工作年限要求據(jù)臨港新片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向及城市功能發(fā)展需求，擬建立人才住房政策重點支持單位清單資料來源：江門日報、廈門市住房保障和房屋管理局、安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、新華社、清遠市人民政府、南京市規(guī)劃和自然資源局、中國人民銀行青島市分行、天津市發(fā)展和改革委員會、寧德住建公眾號、沈陽市房產(chǎn)局、無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、蕭山發(fā)布公眾號、欒川縣人民政府、土地情報公眾號、珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、贛州市住房公積金管理中心、隨州市住房公積金中心、貝殼財經(jīng)、上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理公眾號、南京發(fā)布公眾號、大連發(fā)布公眾號、長春市人民政府、合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局、廣東省人民政府辦公廳、神農(nóng)架住房公積金中心、上海臨港新片區(qū)管理委員會、澎湃新聞，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www.c在各類板塊中位列第21/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)上漲2.2023/9/042023/9/052023/9/0資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心80%60%40%資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心國煤石電機銀基公社有綜非通紡計建食汽鋼輕房商環(huán)建家交農(nóng)醫(yī)美電傳防炭油子械行礎(chǔ)用會色合銀信織算筑品車鐵工地貿(mào)保筑用通林藥容力媒軍石設(shè)化事服金金服機材飲制產(chǎn)零裝電運牧生護設(shè)工化備工業(yè)務(wù)屬融飾料料造售飾器輸漁物理備資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心本周（2023/09/04-2023/09/10）恒生物 請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www恒生物業(yè)服務(wù)及管理恒生中國企業(yè)指數(shù)恒生綜指2023/09/042023/09/052023/09/068%6%4%公司公告內(nèi)容金地集團金地商置請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www金科服務(wù)金科服務(wù)借貸擔(dān)保質(zhì)押/解除質(zhì)押請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www公司前期披露的信息未發(fā)現(xiàn)需要更正、補充上交所對董事吳丹毛予以監(jiān)管警示，其配偶名稱變更為“天津津投城市開發(fā)股份有限公司”9/6ST世茂回應(yīng)股價波動9/7粵宏遠A預(yù)計短期內(nèi)公司利潤和收益資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www成交面積分別為37.85/91.84/30.70萬平方米，同比變動0資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心200%150%100% 一線城市二線城市三線城市資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心70大中城一線城市二線城市三線資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www 0資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心150%100% 資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心70個大中城一線城市二線城市三資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心0資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心0資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心40000資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心供需比0資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心0資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心線/三線城市庫存面積環(huán)比變動0.49%/0.11%/1.50%，去化周期環(huán)比變動2.49/-00請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www00資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www0資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心債務(wù)凈融資規(guī)模（億元)債務(wù)償還規(guī)模(億元）0資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心公司公告內(nèi)容資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心公司公告內(nèi)容金融街金融街資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責(zé)聲明及信息披露http://www發(fā)行人起始日期發(fā)行額（億）（年）發(fā)行利