項(xiàng)目投資與融資一項(xiàng)目課程設(shè)計(jì)

..工程投資與融資課程設(shè)計(jì)完成日期：2010年12月5日..萬全城工程可行性研究報(bào)告第一章工程概況一、工程地理位置"萬全城〞是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)工程，位于漢口新華路305號(hào)〔建立大道與新華路交匯處〕，正處CBD金融一條街和CLD〔中央生活區(qū)〕的西北湖畔，濱臨城區(qū)中心兩湖泊〔西北湖與北湖〕，毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越。二、工程周邊主要生活、商服配套設(shè)施綜合商場：新世界百貨、廣場、世貿(mào)廣場、中百超市酒店:新華諾福特、高雄酒店、亢龍?zhí)泳栖?、中亞酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、大酒店。銀行證券：中國信合、建行省分行、交通銀行分行、中國銀行市新華支行、工行市西北湖支行、市商業(yè)銀行北湖支行、民生銀行、開展銀行。教育：育才幼兒園、育才小學(xué)、北湖小學(xué)、萬松園路小學(xué)、六中、外國語學(xué)校。文化：市青少年宮、市雜技廳、市江漢區(qū)圖書館、市圖書館、圖書大世界、市博物館。醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、市六醫(yī)院、市兒童醫(yī)院。三、工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)工程名稱·萬全城工程凈用地面積16272m2地上總建筑面積88468m2其中：住宅38331m2商務(wù)寫字樓26391m2商場22235m2會(huì)所1511m2地下室22143m2容積率5.45建筑密度38.3%綠化率30.3%建筑高度100米機(jī)動(dòng)停車位509輛其中：地上車位59輛地下車位450輛非機(jī)動(dòng)停車位230輛第二章區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析一、區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析本工程地處CBD金融一條街和CLD〔中央生活區(qū)〕的西北湖畔。周邊分布的建銀大廈、新世界百貨、世貿(mào)大廈、新華諾夫特飯店等大型公共建筑，吸引著大量的人流及車流，交通狀況極其復(fù)雜。(一〕周邊道路條件現(xiàn)狀及規(guī)劃"萬全城〞周邊主要干道有新華下路、建立大道，相關(guān)支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按規(guī)劃形成：新華下路：規(guī)劃道路紅線寬60米，機(jī)動(dòng)車道雙向6車道，城市的主干道，連通漢口北部、中部。建立大道：規(guī)劃道路紅線寬50米，機(jī)動(dòng)車道雙向4—6車道，兩側(cè)各設(shè)5米左右的非機(jī)動(dòng)車道，作為一條貫穿漢口地區(qū)的一條橫向主要干道，承當(dāng)著大量的橫向交通，在城市路網(wǎng)中起著重要的作用。北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。西北湖路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。建銀大廈西側(cè)支路：規(guī)劃道路紅線寬12米，車行道寬7米?！捕车缆方煌ㄟ\(yùn)行狀況分析根據(jù)道路交通流量調(diào)查和道路通行能力分析，計(jì)算得到現(xiàn)狀區(qū)域道路及路口的交通負(fù)荷度〔表1〕。表1：區(qū)域現(xiàn)狀道路、路口負(fù)荷水平路口或路段名稱路口或路段流量路口效勞水平效勞等級(jí)新華下路—建立大道68000.84D北湖小路—建立大道29000.76D北湖小路—西北湖路10500.73C建立大道35000.80D新華下路34000.63C西北湖路4500.31A北湖小路6500.45B〔三〕公共交通現(xiàn)狀該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點(diǎn)有北湖站、取水樓站、北湖小路站等?，F(xiàn)有9路、46路、47路、58路、69路、70路、207路、208路、519路、527路、560路、561路、575路、595路、597路、601路、604路、605路、621路、705路、719路、801路、802路、803路、807路、808路等20余條公交線?！菜摹硡^(qū)域停車現(xiàn)狀工程周邊約有停車位270個(gè)，其中建銀大廈有地下停車位50個(gè)，地面停車位120個(gè)，建銀西側(cè)餐廳停車場約有50個(gè)停車位，西北湖路路邊停車場約有50個(gè)車位。從目前情況來看，區(qū)域占道停車現(xiàn)象普遍，現(xiàn)有停車位難以滿足需求。二、交通預(yù)測分析〔一〕客流量預(yù)測工程建成后引發(fā)的客流量包括從業(yè)人員和來訪人員兩局部，其中又以來訪萬全置業(yè)萬全城工程可行性研究報(bào)告人員為主，包括住宅、商場和寫字樓三類性質(zhì)引發(fā)的客流，其中寫字樓、商業(yè)引發(fā)流量頂峰與城市交通比擬一致。因此頂峰客流量預(yù)測應(yīng)以商場頂峰客流為根底，考慮寫字樓和住宅的客流的加權(quán)疊加。依據(jù)工程所處地理位置，結(jié)合國大城市同類性質(zhì)建筑客流生成的經(jīng)歷，參照市相關(guān)吸引點(diǎn)調(diào)查的結(jié)果，確定"萬全城〞工程不同建筑性質(zhì)頂峰小時(shí)客流吸引率指標(biāo)如下〔表2、表3〕：表2：頂峰小時(shí)吸引率指標(biāo)單位：人/小時(shí)·每百平方米吸引率不同性質(zhì)用地頂峰吸引率頂峰發(fā)生率商業(yè)4.52.8寫字樓2.51.2住宅1.01.4表3：各類性質(zhì)用地吸引發(fā)生客流量單位：人次/頂峰小時(shí)不同性質(zhì)用地建筑面積㎡頂峰吸引人流量頂峰發(fā)生人流量商業(yè)225441194743商務(wù)寫字樓25484608292住宅42250424593〔二〕車流量預(yù)測"萬全城〞工程所處地段為市金融商貿(mào)中心，工程綜合檔次定位較高。考慮到工程這些實(shí)際情況以及所處區(qū)位的交通條件，以及市的機(jī)動(dòng)車開展水平，預(yù)測2010年工程各類性質(zhì)用地引發(fā)客流量出行方式構(gòu)造〔表4、表5〕：表4：工程各類性質(zhì)用地引發(fā)客流出行方式構(gòu)造單位：%不同用地吸引比例交通方式商業(yè)商務(wù)寫字樓住宅步行12—2自行車2110公交車502439出租車172917小汽車154530摩托車212樓出行2——合計(jì)1001000100表5：工程各類用地頂峰小時(shí)發(fā)生吸引車流量單位：輛〔混合車〕不同用地吸引比例交通方式自行車公交車出租車小汽車摩托車商業(yè)39—13214539辦公9—1042029住宅102—6915320注：各種車輛的平均載客人次分別為出租車2.5人、小汽車2.0人、摩托車1.0人?！踩稠敺逍r(shí)工程誘增交通總量分析由表〔5〕計(jì)算結(jié)果可知，工程商業(yè)建筑頂峰小時(shí)引發(fā)車流量為316輛/小時(shí)，寫字樓建筑引發(fā)車流量為315輛/小時(shí)，住宅建筑引發(fā)車流量為242輛/小時(shí)。由于三種性質(zhì)建筑車流量頂峰時(shí)間并不一致，在城市道路交通頂峰時(shí)基地車流量為三種性質(zhì)建筑頂峰引發(fā)車流量的加權(quán)之和，其規(guī)模為：610輛/小時(shí)。其中需要進(jìn)入工程停車的有382輛，分別為小汽車331輛，摩托車51輛。本工程建成后，區(qū)域道路交通的壓力將增加，必須通過合理的交通組織、強(qiáng)化管理，充分利用次要道路，盡量減小對(duì)主要干道交通影響，并結(jié)合區(qū)域公交設(shè)施布局，建立平安便捷、銜接良好的交通環(huán)境。第三章投資分析一、投資環(huán)境分析隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，2009年市從調(diào)整住房供給構(gòu)造、加大保障性住房建立力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)房地產(chǎn)市場交易秩序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使市住房供給構(gòu)造根本合理、住房價(jià)格根本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)開展和社會(huì)穩(wěn)定作出了積極奉獻(xiàn)。從市場需求來分析。從長遠(yuǎn)開展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場開展?jié)摿θ栽谠黾?。市目前處于城市化開展和城市改造的頂峰期，新增的需求潛力巨大。在市外來人口達(dá)112萬，其中包括白領(lǐng)打工一族、小型創(chuàng)業(yè)者，市本地常駐人口中還有一大批的白領(lǐng)人員〔其中包括國企職員〕、公務(wù)員，本地常住人口也高達(dá)858萬，也就是說，平均每9個(gè)居住在的居民中，就有1個(gè)是"外地人〞。除適婚族及拆遷戶外，因產(chǎn)業(yè)遷移而急需置業(yè)的人數(shù)正在激增，此為2010年的住房剛性需求注入強(qiáng)勁動(dòng)力。市的購房者占總?cè)藬?shù)的5%，按這一比例計(jì)算，市尚有50多萬的人員需要解決住房問題，其中包括首次置業(yè)和重復(fù)置業(yè)者。1300萬人口，一年開發(fā)量不到1000萬平方米，再加上一些政策性住房，高價(jià)住房只有一兩百萬平方米。從投資規(guī)模和建立開發(fā)指標(biāo)分析，市房地產(chǎn)市場的根本面仍然趨好。隨著國家"擴(kuò)需、保增長〞的經(jīng)濟(jì)開展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長。從地理位置來分析。地處中部，伴隨著中部崛起，各地都在努力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，國家自主創(chuàng)新示區(qū)的建立對(duì)自身產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整以及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用也會(huì)慢慢顯現(xiàn)出來。特別是2009年12月31日，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)日前獲批成為全國第二個(gè)國家自主創(chuàng)新示區(qū)。將于2010年正式啟動(dòng)，屆時(shí)將成為繼中關(guān)村之后，以積極開展科技金融創(chuàng)新、股權(quán)鼓勵(lì)和科技成果轉(zhuǎn)化獎(jiǎng)勵(lì)、"兩型產(chǎn)業(yè)〞開展三大創(chuàng)新試點(diǎn)為特色的自主創(chuàng)新示區(qū)。中國光谷就位于市東南部的三湖六山之間，房地產(chǎn)環(huán)境明顯優(yōu)于其他二線城市，甚至有趕上一線城市的趨勢。在漢口中心城區(qū)，縱橫的建立大道和新華路奠定了西北湖區(qū)域的價(jià)值根底。該區(qū)域?yàn)榻瓭h區(qū)區(qū)政府所在地，緊鄰金融大道一條街，體育中心、圖書大世界聚集于此，距離漢口火車站、天河機(jī)場也很近。北至開展大道，南至建立大道，東至路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通四大中心。這些為該處房地產(chǎn)開發(fā)提供了極佳的條件。從人口環(huán)境來分析。是一個(gè)外來人口增多、高校云集、高新技術(shù)開發(fā)的城市，有利于房地產(chǎn)的開展。全國高新技術(shù)人才涌向，這將有利于的經(jīng)濟(jì)和城市建立，更為帶來了許多新生置業(yè)群，而且，高校教職工成為購房的一個(gè)重要局部。二、投資潛力分析萬全城工程正位于江漢區(qū)經(jīng)濟(jì)中心---西北湖片區(qū)的和核心商圈圍，距離武廣商圈也只有5分鐘車程。從居住環(huán)境來看，獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢。任何一個(gè)城市的開展都離不開水源，擇水而居更是每個(gè)購房者夢寐以求的居住理念。早在2000年，江漢區(qū)政府力排眾議，不惜斥巨資在北湖區(qū)域打造漢口中心城區(qū)首個(gè)休閑廣場。如今，西北湖廣場已作為市一座品味高、設(shè)施全、特設(shè)鮮明城市現(xiàn)代化精品廣場而被市民津津樂道，成為市中心一道亮麗的風(fēng)景線。居住其中出那么盡閱都市繁華，入那么縱覽湖觀美景，暢議人生，風(fēng)光無限。良好的自然景觀資源為該區(qū)域形成CLD氣氛奠定根底。交通便利，配套設(shè)施極其完善。工程僅靠市CBD商務(wù)金融中心，擁有便捷自如的交通體系，并有多達(dá)20多條公交路線直達(dá)三鎮(zhèn)，青年路、新華路客運(yùn)站近在咫尺，距天河機(jī)場僅20分鐘車程，更與鐵路交通樞紐漢口火車站僅隔3.5公里之遙，空路交通運(yùn)輸?shù)娘@著優(yōu)勢將給你的出行帶來極大便利。另外，該地區(qū)配套設(shè)施的完善再市也是首屈一指的，隨著市政府對(duì)建立大道金融一條街的成功改造，建銀大廈、瑞通廣場、香格里拉酒店等一流寫字樓、高檔酒店的進(jìn)駐，建立大道成為真正意義上的集金融、商貿(mào)、娛樂休閑于一體的現(xiàn)代化景觀金融一條街。豪宅領(lǐng)地、一個(gè)真正意義上的富人區(qū)正是由于西北湖片區(qū)的核心價(jià)值不斷顯現(xiàn)，該區(qū)域也成為了市豪宅的代名詞。世紀(jì)華庭、萬豪國際、鳳凰城、天潤北湖?假日等工程，共同打造市豪宅領(lǐng)地。住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活享受，更是一種身份區(qū)隔的符號(hào)，是尊貴、高品位的象征，而該區(qū)域的稀缺預(yù)示了該區(qū)域即將成為市絕版豪宅，價(jià)值的大幅攀升不言而喻。巨大的開展空間和升值潛力。周邊商務(wù)辦公氣息濃厚，聚集了一些商務(wù)寫字樓及政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。區(qū)域?yàn)榫幼±铣菂^(qū)，居住人口多且密集。該類人群收入水平高且穩(wěn)定，有很強(qiáng)的購置能力。教育配套設(shè)施也顯得較為完善。為了更好的凸現(xiàn)該區(qū)域的核心價(jià)值和經(jīng)濟(jì)輻射力，江漢區(qū)政府在近期擬建5平方公里的示區(qū)域，精力打造"環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、設(shè)施一流、文明高尚〞的現(xiàn)代商貿(mào)金融中心，示工程工程包括西北湖西片的整體開發(fā)，西北片櫻花園，建立北湖環(huán)湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。屆時(shí)，西北湖片區(qū)的環(huán)境將更加優(yōu)雅、景致更加迷人，道路更加整潔，該區(qū)域作為都市心臟的核心競爭力將進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，其開展?jié)摿蜕悼臻g都是不可估量的。第四章市場分析一、市場預(yù)測分析1.2009年市房地產(chǎn)市場回憶宏觀調(diào)控下，2009年中國房地產(chǎn)市場可謂是生機(jī)勃勃。2008年底，國家推出了一系列的購房優(yōu)惠政策，堅(jiān)決了消費(fèi)者的購房決心；實(shí)行積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，解決了開發(fā)企業(yè)的融資困境。2009年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。從的房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，全線飄紅。2009年市房地產(chǎn)開發(fā)投資為778.59億元，同比增長36.51％。其中，房地產(chǎn)住房開發(fā)投資為498.04億元，同比增長17.19％。2009年市房屋施工面積為4487.38萬平方米，同比增長18.1%；其中新開工面積為1651.17萬平方米，同比增長14.1%。住房施工面積為3580.99萬平方米，同比增長11.1%；其中，住房新開工面積為1247.61萬平方米，同比增長1.2%。2009年，市商品房銷售面積為1418.4萬平方米，同比增長126.26%。其中，商品住房銷售面積1258.89萬平方米，同比增長90.09%。商品房銷售套數(shù)為122270套，同比增長81.66%。其中，商品住宅銷售120379套，同比增長135.31%。2009年，市存量房交易面積為524.81萬平方米，同比增長87.47%，交易套數(shù)為54586套，同比增長102.82%。其中存量住房交易面積為443.07萬平方米，同比增長134%，交易套數(shù)為51321套，同比增長124.32%。2009年，市商品房綜合銷售均價(jià)為5484元/平方米，同比增長6.52%。其中，商品住房銷售均價(jià)為5265.91元/平方米，同比增長7.84％。2009年，市存量房成交均價(jià)為4078元/平方米，同比增長12.42%；其中，存量住房成交均價(jià)為3965.47元/平方米，同比增長14.95%。2009年，市土地成交109宗，同比增長128.57%；成交面積962.54萬平米，同比增長853.02%；出讓金額306.8億，同比增長438.24%。其中，中心城區(qū)土地成交57宗，同比增長6.12%；成交土地面積549.27萬平方米，同比增長443.4%；成交金額266.34億元，同比增長302.03%。房地產(chǎn)市場在一系列優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，剛性需求大量釋放，市場迅速回暖，呈現(xiàn)史上最大成交量。在市場進(jìn)入繁榮階段的趨勢下，政府似乎開場采取了一系列的調(diào)控政策。首先，下半年政府在全國大力打擊捂盤、囤地行為，公布全國圍閑置土地；其次，12月國務(wù)院發(fā)布"國四條〞遏制局部城市房價(jià)過快上漲的勢頭，增加普通商品住房的有效供給，并且繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；接著，出臺(tái)"進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知"，規(guī)定開發(fā)商拿地時(shí)首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；之后又明確二手房交易營業(yè)稅免征年限恢復(fù)至5年。此系列密集出臺(tái)的政策，一方面從供給源頭遏制房價(jià)攀升，盤活庫存土地，另一方面在開發(fā)商融資環(huán)境改善的情況下，提高其拿地門坎，并通過增加購房交易中的支出來抑制投資投機(jī)性需求增長。2.2010年市房地產(chǎn)市場預(yù)測2009年房地產(chǎn)市場的熾熱充分反映出購房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房價(jià)的過快增長帶來的民生問題。在經(jīng)濟(jì)會(huì)議后，國務(wù)院也對(duì)相關(guān)政策進(jìn)展了調(diào)控，12月9日國務(wù)院宣布二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機(jī)性購房，12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出要求遏制房價(jià)過快上漲趨勢，同時(shí)加強(qiáng)保障性住房建立。繼2009年12 月中央密集出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，在2010年1月中央政府再出臺(tái)"國十一條〞進(jìn)一步調(diào)控樓市。"國十一條〞與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從"調(diào)構(gòu)造、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任〞四個(gè)方面，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)，今后一年的中國房地產(chǎn)市場變化將難以脫離此政策的背景。國家需要房地產(chǎn)行業(yè)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，就鼓勵(lì)購房行為；當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱或者民聲齊怨時(shí)，國家只要出臺(tái)一道封殺命令，市場就會(huì)重歸寂靜。所以2010年市場行情，還是取決于中央政府穩(wěn)定房價(jià)的決心和出臺(tái)的具體調(diào)控改革措施。中央政府處在各方利益的核心點(diǎn)上，中央的每一次表態(tài)都會(huì)引起市場的波瀾，因而中央出臺(tái)政策也會(huì)越趨穩(wěn)重。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化進(jìn)程、住房需求等驅(qū)動(dòng)房價(jià)上漲的在動(dòng)力依然較為強(qiáng)勁；同時(shí)，土地本錢上揚(yáng)，拆遷本錢提高，住房品質(zhì)提升，原材料價(jià)格和勞動(dòng)力本錢不斷上揚(yáng)等帶動(dòng)房價(jià)上漲的外在壓力在不斷加大；此外，資本流動(dòng)性過剩，通貨膨脹預(yù)期，物價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，利率變動(dòng)，投融資渠道狹窄等宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素依然存在。因此，房價(jià)溫和性上漲的可能性依然很大。但房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會(huì)停頓，路途也充滿了挑戰(zhàn)。二、本工程周邊主要樓盤根本情況目前，西北湖周邊在售在建樓盤主要有：西北湖?鳳凰城、兩湖總督、天潤?北湖假日、新華豪庭、金利?明珠花園、華立?新華時(shí)代、美林公館、心家泊。從目前已經(jīng)開場銷售的幾個(gè)樓盤來看，各個(gè)樓盤的定位都不一樣，但均有顯著特點(diǎn)。1.西北湖鳳凰城工程地址：江漢區(qū)北湖西路6號(hào)住宅均價(jià):6800元/m2總套數(shù)：795套房屋棟數(shù)：4棟戶型面積：85-100m2總建筑面積：100861. 58m2容積率：4.5綠化率：40%開盤日期：2008-5交房時(shí)間：2009年西北湖鳳凰城主打戶型為130m2左右的三房兩廳，該工程無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀，還是從工程配套和戶型設(shè)計(jì)來看，都能稱得上是一個(gè)高品質(zhì)的住宅工程。絕大局部住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)在售的最大樓盤。一期臨街，戶型以三房兩廳為主，均價(jià)在6000m2以下，與同地段的樓盤相比，其性價(jià)比無疑最正確；二期面糊，戶型以150m2左右四房兩廳為主，可以全觀景觀，價(jià)格到達(dá)7000元/m2，平均套價(jià)在100萬元以上。該工程目前根本售罄，主要購置對(duì)象為高層商務(wù)人士和私營老板。2.萬科城工程地址：江漢區(qū)常青路與三環(huán)線交匯處住宅均價(jià):11300元/m2總套數(shù)：3512套戶型面積：112-169m2總建筑面積：300000m2容積率：4.5綠化率：35%開盤日期：2009-12-23三、目標(biāo)消費(fèi)群體定位"萬全城〞工程除了針對(duì)高端消費(fèi)人群以外，通過它典型的復(fù)合型房地產(chǎn)特點(diǎn)，從全方位滿足來自全國不同地區(qū)的人們在居住、寫字樓、投資的需求住宅1.1人員構(gòu)成：金融證券外資企業(yè)的中高層管理人員；IT行業(yè)城市精英律師、醫(yī)生、教師等高收入人群；民營企業(yè)主、個(gè)體戶；外埠來漢的投資和貿(mào)易界人士。白領(lǐng)階層，政府機(jī)關(guān)工作人員、企業(yè)事業(yè)單位員工。1.2住宅消費(fèi)者特點(diǎn)1.這些消費(fèi)者都屬于中等收入階層，消費(fèi)特征是平時(shí)花錢比擬慎重，希望物有所值，更多的是選擇銀行按揭貸款方式買樓，因?yàn)樗麄兪种械腻X并不是很寬裕。但是其中的個(gè)體戶那么有所不同，這類人更多的是從投資的角度來看問題的，他們中有很大一局部人是重復(fù)置業(yè)者，買來的樓自住的不多，而是以出租的形式獲得回報(bào)。2.收入特征：家庭月收入在6000元左右，年收入在60000元，能承受總價(jià)為80萬元，以銀行7成20年計(jì)，能承受30萬元左右的首付款，月供在4000元左右。3、年齡特征：以30--45歲的為主4、家庭構(gòu)造：以三代同堂和兩代同堂的為主5、現(xiàn)居住地域要求：居住環(huán)境和居住質(zhì)量要求較高。6、目標(biāo)客戶群的生活習(xí)慣和消費(fèi)需求：1〕過平常的市民生活2〕對(duì)物管要求簡單的清潔和保安3〕環(huán)境要求安靜、簡便，對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)要求高商業(yè)人員構(gòu)成：地產(chǎn)投資；經(jīng)營商戶；專業(yè)品牌連鎖店、形象店〔國際知名〕；銀行證券等金融機(jī)構(gòu)；國外知名商超市；民營企業(yè)。寫字樓人員構(gòu)成：跨國公司擬在中地區(qū)設(shè)置辦事處或者分公司或子公司；銀行、保險(xiǎn)、證券等金融業(yè)和通訊設(shè)備、汽車等制造業(yè)；局部政府事業(yè)單位本地的大中型企業(yè)；專業(yè)型公司，如廣告、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介效勞構(gòu)造。4.消費(fèi)者購置行為和心理總體分析：1〕白領(lǐng)階層和企事業(yè)單位的職工買樓的目的主要是為了改善居住環(huán)境，以自住為主。自住者在買房時(shí)比擬看重居住環(huán)境、文化氣氛、交通環(huán)境，因?yàn)樽宰≈v究的是舒適。這局部的消費(fèi)者平時(shí)是上班族，如果交通條件不好，就會(huì)給他們帶來工作的不便，所以說交通是他們首選地一個(gè)因素。2〕政府機(jī)關(guān)工作人員和個(gè)體戶中，投資行為比擬強(qiáng)。政府機(jī)關(guān)工作人員，條件稍好的早就有了住房，但是其中有一局部住房時(shí)國家分配或者房改房，這類房子沒有選擇的余地，因此大局部政府工作人員對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，不滿意的因素有地理因素、住房外環(huán)境、樓盤建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等，因而他們有了住房也希望購房，目的是改善居住條件。3〕政府工作人員中，也有一少局部人買房是為了投資。以投資為目的的消費(fèi)者，比擬看重地理位置、價(jià)格，這兩方面的因素會(huì)對(duì)其投資的回報(bào)產(chǎn)生直接影響。4〕購房誘因的設(shè)置針對(duì)自住者的誘因應(yīng)放大小區(qū)環(huán)境、樓盤本身素質(zhì)、附加值及價(jià)格上。針對(duì)投資者的誘因應(yīng)放在價(jià)格、交通、附加值上。第五章建立地點(diǎn)及自然條件一、地理位置是省省會(huì)，華中地區(qū)最大城市。也是京廣鐵路大動(dòng)脈與長江黃金水道十字交匯的中心，歷來有"九省通衢〞之稱，東去，西抵，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故素有"江城〞的美譽(yù)。市現(xiàn)轄9個(gè)城區(qū)，4個(gè)郊區(qū)，面積8476平方公里，人口837萬，其中城區(qū)人口600多萬。的地理方位為北緯30°33'、東經(jīng)114°19'，位于長江中游，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季清楚，平均無霜期約240天。二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造位于揚(yáng)子地臺(tái)北部，嶺地槽東段之南，屬淮陽山字形構(gòu)造南弧西翼。雖有多期造山運(yùn)動(dòng)復(fù)合影響的痕跡，但主要受控于燕山期構(gòu)造，表現(xiàn)為一系列走向近東西至北西西的線型褶皺，以及北西、北西西、北東和近東西向的正斷層、逆斷層及逆掩斷層。本區(qū)分布的地層有古生界的砂巖、頁巖、灰?guī)r及泥巖；中生界的砂礫巖、頁巖及泥巖；新生界的粘土、砂、砂礫石等沉積物。志留系頁巖賞組成背斜軸部，背斜兩翼依次為泥盆、石炭、二迭、三迭各層。三迭系地層常組成向斜的槽部。東西部的嚴(yán)密褶皺〔包括倒轉(zhuǎn)〕伴隨壓扭性斷裂，反映了當(dāng)時(shí)強(qiáng)烈的南北向壓應(yīng)力〔主應(yīng)力〕。在南北向主應(yīng)力支配下，還發(fā)育有其它次一級(jí)的構(gòu)造，即北北東及北北西兩組扭性斷裂。三、區(qū)域地貌本區(qū)地勢大致東南高，西北低。區(qū)水系十分發(fā)育，長江自西南向東北至天興洲、陽邏鎮(zhèn)折向東南，漢水自西北向東南至市區(qū)東折匯入長江。長江、漢水兩岸湖泊星羅棋布。區(qū)中部及南部為東西帶狀的剝蝕地形，長江、漢水以南以剝蝕堆積地形為主。西部及天興洲長江南北兩岸那么以堆積地形為主。區(qū)的丘陵走向近于東西，與構(gòu)造線方向大致相近。四、場地地基土、基巖構(gòu)成及特征經(jīng)鉆探查明，場區(qū)覆蓋層為厚達(dá)45.0m左右的第四系全新統(tǒng)沖積地層〔Q4al〕,具有典型的二元構(gòu)造。即該覆蓋層上部為約10m的一般粘性土，該一般粘性土由粘土、粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)土和粉土組成；覆蓋層下部為砂土層，由粉砂、粉細(xì)砂、細(xì)砂和中細(xì)砂混礫卵石組成，厚度近33m，并具有隨深度增加顆粒由細(xì)逐漸變粗浙密實(shí)的沉積成層特點(diǎn)。覆蓋層的平面展布較為穩(wěn)定，上部一般粘性土分布穩(wěn)定，但由于沉積環(huán)境不同，一般粘性中各亞層工程性質(zhì)差異較大；中部粉砂、細(xì)砂、中細(xì)砂混礫卵石層平面分布及巖性都較穩(wěn)定。下伏基巖為泥盆系〔D〕粉砂質(zhì)泥巖或泥質(zhì)粉砂巖，該層頂板埋深在45.0m左右，巖層傾角較陡，在垂直及水平方向上風(fēng)化程度不一。根據(jù)本場地地層巖性，物理力學(xué)性質(zhì)，本場地地層自上而下依次由6個(gè)單元層14個(gè)亞層構(gòu)成。五、水文地質(zhì)條件本工程場地各地層的水理性質(zhì)和富水性能，只有表層雜填土和下部砂、礫卵石層為含水層，其余為隔水層。場地人工填土層中的上層滯水向基坑滲透，會(huì)增大基坑的排水量，故施工時(shí)宜設(shè)置隔水帷幕阻隔上層滯水，因填土位于地表淺層，厚度不大，故處理較容易，可結(jié)合深層隔水一并進(jìn)展處理。六、地震地質(zhì)條件市區(qū)位于長江中下游地震帶，又稱麻城——地震帶，屬我國大陸地震活動(dòng)較弱的地震帶，具有強(qiáng)度中等偏低、頻次不高、震源淺等特點(diǎn)，而市又是地震活動(dòng)微弱、地殼相對(duì)穩(wěn)定的地塊。第六章工程的SWOT分析一、優(yōu)勢〔Strength〕1〕區(qū)位優(yōu)勢：工程位于市商業(yè)中心區(qū)，地處市CBD 金融一條街和CLD〔中央生活區(qū)〕的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園，現(xiàn)代購房者都追求依山傍水，享受自然、親近自然，而本工程有著優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢；金融街與之隔道相鄰，中心商務(wù)區(qū)寫字樓、娛樂休閑、購物優(yōu)勢得天獨(dú)厚。工程所處地段有城市主要交通干道---建立大道和景觀大道---新華下路和青年路，交通便利。優(yōu)越的地理位置。距漢口中心城區(qū)的核心。環(huán)境優(yōu)寧，又坐擁繁華。獨(dú)享自然景觀資源。南面為北湖和西湖，直接供給空間視野。工程所在區(qū)域價(jià)值很高，為市公認(rèn)的豪宅區(qū)。人居純度良好，附近社區(qū)生活和諧性較高。2〕物業(yè)優(yōu)勢：本工程集高層臨湖住宅、高層智能化甲級(jí)商務(wù)寫字樓和大型商務(wù)三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因此，具有獨(dú)特的物業(yè)優(yōu)勢。天安物業(yè)為萬全城提供物業(yè)管理參謀效勞。3〕工程周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務(wù)配套獨(dú)享西北湖周邊的購物娛樂配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)越條件，生活居住、商務(wù)娛樂、休閑購物等非常優(yōu)越。，二、劣勢〔Weakness〕1)工程地塊整體出現(xiàn)不規(guī)那么的形狀，一定程度上弱化了地塊的價(jià)值；2〕土地本錢相對(duì)較高〔地價(jià)昂貴、拆遷費(fèi)用大〕，致使前期投入費(fèi)用較多，對(duì)后期的開發(fā)和資金回籠有一定的壓力。3〕本工程為本公司開發(fā)的第一個(gè)工程，在本地市場的知名度和影響力有一定的局限性。4〕工程占地僅為24畝，難以形成規(guī)模效應(yīng),且缺乏品牌效應(yīng)。5〕兩湖總督將南面的西湖和北湖遮住，對(duì)工程挖掘湖景資源有一定影響。6〕噪音影響和汽車尾氣排放對(duì)居住環(huán)境的影響，工程所處市政道路，較大的車流量，為本工程帶來交通便利的同時(shí)，較大的車流也帶來了噪音干擾，在解決噪音影響、提高隔音效果的問題上增加了工程的投資。7〕工程地處市中心區(qū)，消費(fèi)水平為是最高，消費(fèi)者購房壓力較大，對(duì)工程后期營銷帶來一定的麻煩。8)文化教育缺乏初高中教育學(xué)校。三、時(shí)機(jī)〔Opportunity〕當(dāng)城市化進(jìn)程加快，市場需求隨之增加，這一切都預(yù)示了買方市場將不斷地?cái)U(kuò)大；王家墩商務(wù)中心擬建為逐步最大商務(wù)中心，屆時(shí)該地區(qū)區(qū)域價(jià)值將得到進(jìn)一步提升；西北湖區(qū)域高檔樓盤與新華西路大盤共同構(gòu)成漢口地區(qū)的中央生活區(qū)，居住價(jià)值得到進(jìn)一步提升。目前市場上的小戶型普遍功能設(shè)計(jì)不完善，犧牲了舒適性，屬于純過渡性住宅。四、威脅〔Threats〕1〕周邊大盤云集，且都是頗具知名度的開發(fā)商，競爭劇烈；區(qū)域交通干道沿線許多新工程相繼上市，對(duì)本工程在后期營銷中的客戶起到了一定的分流。區(qū)工程的推出將直接沖擊本工程。如新世界中心、時(shí)代廣場、漢口新天地等兼有寫字樓、住宅、公寓、商業(yè)等多種物業(yè)的綜合體工程開場顯露，市場競爭劇烈。隨著片區(qū)眾多物業(yè)的相繼推出，會(huì)對(duì)本工程的銷售造成一定的壓力。2)區(qū)域住宅價(jià)格水平偏高，客戶形成一定的"心理價(jià)格〞定勢，逾越有難度。后期銷售壓力大，資金回籠慢。第七章工程的規(guī)劃與定位一、工程總體規(guī)劃及功能分區(qū)〔一〕總體規(guī)劃本工程是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)工程。由萬全置業(yè)獨(dú)立開發(fā)。工程地塊位于漢口新華下路305號(hào)〔建立大道與新華路交匯處〕，正處CBD金融一條街和CLD〔中央生活區(qū)〕的西北湖畔，濱臨城區(qū)中心兩湖泊〔西北湖與北湖〕，毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越，擁有極高的投資、居住價(jià)值?！捕彻δ芊謪^(qū)〔1〕工程由住宅、商務(wù)寫字樓、商業(yè)組成三位一體的復(fù)合型高檔物業(yè)?！?〕"萬全城〞工程采用框架剪力墻構(gòu)造，由兩幢塔樓組成，一幢為30層的高檔住宅，一幢為26層的現(xiàn)代智能化商務(wù)樓宇。凈用地面積為16272平方米，地上規(guī)劃總建筑面積為88468平方米。1-4層裙房為商業(yè)。其中，住宅面積為38331平方米，商務(wù)寫字樓面積26391平方米，商場22235平方米，會(huì)所1511平方米。地下二層可提供約450輛停車位。二、工程的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備"萬全城〞定位于高端綜合物業(yè)，除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路外，力求在住宅型式、部功能、空間利用、靈活性、多樣化和土地的利用、節(jié)能、新材料的應(yīng)用等方面有所創(chuàng)新。第八章工程營銷、推廣策略〔一〕工程營銷理念如果說中檔及以下工程的價(jià)值偏重于物質(zhì)層面的話，那么高端工程那么更偏重于精神層面。對(duì)于高端工程而言，除使用價(jià)值〔居住、生活功能等〕、土地價(jià)值外，標(biāo)簽價(jià)值、比擬價(jià)值那么成為重要的構(gòu)成局部。標(biāo)簽價(jià)值、比擬價(jià)值共屬人文疇，前者為購房者賦予明作用，房產(chǎn)為其身份增值；后者那么在選購及入住之后，襯托產(chǎn)品和購置決策時(shí)的優(yōu)越和正確性，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的滿意度。高端工程精神層面的價(jià)值，恰恰就是營銷籌劃來支撐。比方通過營銷籌劃行為，尋找出吻合目標(biāo)客戶的價(jià)值觀，并賦予工程。〔二〕推廣策略一、全面提升"萬全城〞品牌形象，實(shí)現(xiàn)公司開發(fā)可持續(xù)開展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。二、塑造"萬全城〞獨(dú)特的品牌個(gè)性魅力，提高市場競爭力，使"萬全城〞成為中心地區(qū)高檔，復(fù)合型地產(chǎn)工程的知名品牌。三、創(chuàng)造"萬全城〞的附加值，并借此提高銷售價(jià)值，實(shí)現(xiàn)工程利潤空間最大化。與此同時(shí)，配合營銷售展開強(qiáng)有力的傳播攻勢〔利用軟、硬性新聞〕，從而加速樓盤銷售速度，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。四、大幅調(diào)整價(jià)格：從景觀、朝向、樓層以及均衡銷售等方面因素著手，綜合價(jià)值權(quán)重，調(diào)整朝向差和層差，然后再根據(jù)景觀因素和銷控原那么制定相應(yīng)的價(jià)格系數(shù)。五、商務(wù)寫字樓：試探性分割，逐步調(diào)整，并提供裝修套餐。創(chuàng)立"時(shí)尚寫意空間〞"全景商務(wù)走廊〞"精裝怡情天地〞等樣板套型。第九章物業(yè)管理及效勞第十章投資估算及資金籌措一、投資估算〔一〕工程預(yù)計(jì)總投資約5.7億元人民幣，具體如下表：序號(hào)費(fèi)用名稱面積總價(jià)〔萬元〕單方造價(jià)〔元/㎡〕一土地本錢9028819322.012140.04=193220100/90288二開發(fā)本錢9,980.30=〔一〕+〔二〕+〔三〕+〔四〕+〔五〕〔一〕前期費(fèi)用90288889.37=260.49+440.24+38.64+15098.5=8893700/902881三通一平260.4928.85〔計(jì)算原理同上，下同〕2勘察設(shè)計(jì)440.2448.763試樁及檢測38.644.284籌劃150〔二〕各類規(guī)費(fèi)902881902.35〔計(jì)算原理同上〕210.7=19023500/902881業(yè)務(wù)代征費(fèi)13.541.52根底設(shè)施配套費(fèi)722.3803消防設(shè)施配套費(fèi)45.1454人防設(shè)施配套費(fèi)451.44505異地綠化406.30456垃圾處理162.52187白蟻防治10.831.28墻改基金72.2389衛(wèi)生防疫補(bǔ)償13.541.510滅鼠4.510.5(三)監(jiān)理及代理116896109.59.38(四)開發(fā)間接費(fèi)1168966,654.73〔計(jì)算原理同上〕569.291管理費(fèi)824.732銷售費(fèi)用13003財(cái)務(wù)費(fèi)用41304不可預(yù)計(jì)費(fèi)用400(五)物業(yè)維修基金90288424.3547三建安本錢11689627,712.52〔=4260.76+21762.80+467.58+1221.41〕1~112370.71地下221437582.43424.292地上9028813,994.6415503土建工程會(huì)所1032185.761800小計(jì)土建工程合計(jì)11689621,762.80=7582.4+13994.64+185.76設(shè)備及安裝工程1168964給排水350.69305消防409.14356強(qiáng)電系統(tǒng)工程116.9107弱電584508暖通18001549電梯、扶梯100085.55小計(jì)設(shè)備及安裝工程合計(jì)1168964260.73=350.69+409.14+116.9+584+1800+1000364.4910室外工程116896467.584011配套及其他工程1,221.41一～三合計(jì)57,014.83〔=19322.01+9980.3+27712.52〕〔二〕本錢費(fèi)用估算具體見下表〔金額單位：萬元〕：工程建立期經(jīng)營期合計(jì)1、建立本錢攤銷費(fèi)50,760.1050,760.102、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)1,524.73600.002,124.733、財(cái)務(wù)費(fèi)用3,000.001,130.004,130.00總本錢費(fèi)用經(jīng)營本錢55,284.83(=1+2+3)1,730.00(=2+3)57,014.83〔三〕資金來源及利潤預(yù)算預(yù)計(jì)總收入約8.5億，稅后總利潤約1.7億，具體如下表：〔建立期2年〕指標(biāo)名稱數(shù)據(jù)〔單位：萬元〕工程建立投資57,104.83資金來源57,104.83〔1〕企業(yè)自有資金23,014.83〔2〕申請銀行貸款20,000.00〔3〕預(yù)售收入14,090.00工程總銷售收入85,115.00工程總銷售稅金及附加(見下面財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算)5,021.80工程總利潤(見下面財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算)23,078.37工程稅后利潤〔見下面的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算〕17,308.78〔=23078.37-5769.39〕〔四〕財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)單位所得稅后投資利潤率%30.3〔=17308.78/57104.83〕動(dòng)態(tài)投資回期年2.4財(cái)務(wù)部收益率%16.73二、資金籌措方案本工程建立投資由以下兩局部組成：〔1〕方案向銀行申請長期貸款2億元?！?〕企業(yè)用自有資金投入約3.7億元。詳見下表〔表中金額單位：萬元〕。工程建立期經(jīng)營期合計(jì)一、工程總投資55,284.831,730.0057,014.831、建立投資53,284.83600.0053,884.832、建立期利息2,000.001,130.003,130二、資金籌措43,014.8314,000.0057,014.831、自有資金23,014.8314,000.0037,014.832、申請銀行長期借款20,000.0020,000.00第十一章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、銷售收入、銷售稅金及附加測算具體如下表：〔單位：萬元〕工程建立期經(jīng)營期合計(jì)1、銷售收入65,326.4019,788.6085.115.00銷售收入合計(jì)65,326.4019.788.6085,115.002、經(jīng)營稅金及附加3,854.271,167.535,021.80〔=21.~2.7〕2.1營業(yè)稅〔銷售收入的5%〕3,266.32989.434,255.752.2城市建立維護(hù)稅〔營業(yè)稅的7%〕228.6469.26297.902.3教育費(fèi)附加〔營業(yè)稅的3%〕97.9929.68127.672.4堤防費(fèi)〔營業(yè)稅的2%〕65.3319.7985.122.5平抑物價(jià)基金(銷售收入的1‰)65.3319.7985.122.6教育開展基金(銷售收入的1‰)65.3319.7985.122.7土地增值稅(營業(yè)收入的2%)65.3319.7985.12二、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析(單位：萬元)序號(hào)工程合計(jì)建立期經(jīng)營期1一、現(xiàn)金流入85,11565,326.4019,788.602銷售收入85,11565,326.4019,788.603二、現(xiàn)金流出67,806.2259,506.108,300.1241、建立投資52、經(jīng)營本錢57,014.8355,284.83173063、經(jīng)營稅金5,021.803,854.271,167.5374、所得稅5,769.593675,402.598三、凈現(xiàn)金流量17,308.785,820.3011,488.489四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量17,308.785,820.3017,308.78三、利潤測算(單位：萬元)工程合計(jì)銷售收入85,115減：總本錢費(fèi)用57,014.83銷售稅金及附加5,021.80利潤總額23,078.37〔=85115-57014.83-5021.80〕減：所得稅5,769.59稅后利潤17,308.78〔=23078.37-5769.59〕四、財(cái)務(wù)歸還能力測算〔一〕現(xiàn)金投資估算現(xiàn)金流量表〔單位：萬元〕年度年度012.53.54合計(jì)投資額-23,014.83-23,000-9,270-1,730-57,014.83銷售回款6,532.6458,793.7619,788.685,115銷售稅金-385.43-3,468.84-1,167.53-5,021.8所得稅-326.63-2,939.69-2,503.27-5,769.59現(xiàn)金凈流入量-23,014.83-17,179.4243,115.2314,387.8017,308.78解答：NPV=-23014.83-17179.42/1.1+43115.23/1.12.5+14387.80/1.13.5=5648.4>0i=20%，NPV=-2397.8<0；i=15%，NPV=1269.11>0;IRR=15%+1269.11X(20%-15%)/(1269.11+2397.8)=16.73%部財(cái)務(wù)收益率為16.73%〔二〕還本付息測算表〔單位：萬元〕序號(hào)工程建立期經(jīng)營期合計(jì)1年初借款本息累計(jì)15,000.0015,000.002本年借款20,000.0020,000.003建立期利息3,000.004本年應(yīng)付利息3,000.001,130.004,130.005本年還本5,000.0015,000.0020,000.006年末借款本息累計(jì)23,000.007歸還借款本金的資金來源65,326.4〔銷售收入〕—3,854.27〔稅金〕19,788.6—1,167.5385,115—5,021.88收回建立本錢攤銷費(fèi)37,270.0016,730.0054,000.009其中：用于歸還銀行貸款5,000.0015,000.0020,000.0010所得稅3,266.32〔營業(yè)稅〕2,503.27〔見第3.5年〕5,769.5911小計(jì)歸還本金來源合計(jì)65,326.4—3,854.27(稅后)19,788.6—1,167.5385,115—5,021.812歸還本金后的余額25,935.81—612.20(11行-10行-8行)20,323.61備注1.收回建立本錢攤銷費(fèi),系按實(shí)際銷售額結(jié)轉(zhuǎn)的工程本錢，計(jì)為57,014.83萬元，減去原始投資額23,014.83萬元，加貸款20,000萬元為54,000萬元。2.55,284.83〔第17頁總本錢費(fèi)用、經(jīng)營本錢〕-23,014.82+5,000=37,270五、財(cái)務(wù)盈利能力分析利潤測算如下表〔單位：萬元〕：工程合計(jì)銷售收入85,115.00減：總本錢費(fèi)用57,014.83銷售稅金及附加5,021.80利潤總額23,078.37減：所得稅5,769.59稅后利潤17,308.78備注：現(xiàn)金凈流入+原始投入=17,308.78+23,014.83=40,323.61還貸額+還貸后現(xiàn)金余額=20,000+20,323.61〔見還本付息測算表序號(hào)12〕=40,323.61第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析一、工程風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資受到影響較多，某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形會(huì)給房地產(chǎn)工程帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟(jì)與政策、投入要素、金融、市場、企業(yè)自身等風(fēng)險(xiǎn)，目前來看，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：一、宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)任何國家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都存在著經(jīng)濟(jì)蕭條、復(fù)、增長和衰退再到蕭條、復(fù)等階段的經(jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)已成為一個(gè)世界性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，只不過由于體制、政策等因素的不同導(dǎo)致不同的階段出現(xiàn)的時(shí)間短長不一。經(jīng)濟(jì)開展持續(xù)增長那么會(huì)提高居民收入、消費(fèi)能力和預(yù)期，從而刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。與經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)相類似，房地產(chǎn)行業(yè)也存在周期性波動(dòng)，房地產(chǎn)的周期波動(dòng)主要表現(xiàn)在價(jià)格漲跌、成家量多少、投資量的增減等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化上其總的趨勢分為上升期和下降期，復(fù)與增長階段衰退階段。從我國房地產(chǎn)市場開展歷史看，我國房地產(chǎn)市場存在低潮期短，上升期長的特點(diǎn)。所以，可以選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)，以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益。二、金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資投入大、周期長，沒有大量的資金供給，房地產(chǎn)投資是難以維繼的。因此，房地產(chǎn)業(yè)離開了金融業(yè)的支持是不可能得到開展的。而國家正是通過金融政策，即運(yùn)用貨幣供給量、利率、稅率及匯率等經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)展宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，使之與國民經(jīng)濟(jì)開展相互協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)總供需的動(dòng)態(tài)平衡。貨幣供給量的大小直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的活力和市場的興衰，是市場經(jīng)濟(jì)中制約企業(yè)不可缺少的調(diào)控手段。通過控制貨幣供給量，從而控制投資，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)開展速度。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣依存度相當(dāng)高，貨幣供給量的擴(kuò)大必然有利于大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，反之，那么可能導(dǎo)致資金抽出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價(jià)格下跌。在資金供不應(yīng)求的情況下，利率將上調(diào)，反之利率將下調(diào)。負(fù)債經(jīng)營是房地產(chǎn)投資的特征之一，而且還影響對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)的供給。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)投資減少，建筑業(yè)開工率下降，房地產(chǎn)銷售困難，反之那么投資加大，開工率上升，銷售好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的任何變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。三、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)1．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，但是土地受到國家控制，政策繁多，局部區(qū)域市場操作不規(guī)。房地產(chǎn)投資者如果在經(jīng)營上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入與實(shí)際情況相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)還可能來源于投資者的主觀因素，它包括投資區(qū)位的選擇失誤、對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)傾向不了解等等。2．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借貸資金，并且絕大多數(shù)投資者資金是借貸資金。在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借貸資金這支財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴(kuò)大投資利潤，如果這個(gè)財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用得不好，同時(shí)也加大了收不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。3．市場風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，利潤較高，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給。當(dāng)市場供給量超越需求到達(dá)一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨劇烈競爭，利潤下降。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性也會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。2009年從全國到，商品房成交量出現(xiàn)大幅上漲，同時(shí)房價(jià)的過快攀升也一定程度的超出了居民的收入水平，同時(shí)也會(huì)透支了未來市場的購置力，所以行業(yè)走勢需要正確的判研，來確定自己的投資方向和力度、供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。工程定位的風(fēng)險(xiǎn)：本工程定位于高端綜合物業(yè)，市場定位較高，目標(biāo)客戶群為高收入人群，比擬單一，市場營銷壓力較大，風(fēng)險(xiǎn)較大。工程投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)：本工程投資較大〔總投資高達(dá)5.7億，自有資金約3.7億，銀行貸款2億，資金籌措利息較大〕，資金回籠較慢。工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括：在在工程決策階段由于技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)的、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過關(guān)系照顧造成投機(jī)性質(zhì)量問題；施工階段，無視或者敷衍隱蔽工程的與驗(yàn)收，施工工藝、工程不能通過驗(yàn)收，造成嚴(yán)重的工程質(zhì)量問題，給售出交房后造成質(zhì)量隱患，因質(zhì)量問題產(chǎn)生的糾紛沖突而形成風(fēng)險(xiǎn)。材料采購過程中，材料不能通過驗(yàn)收，供給拖延、供給商不能履行合同、運(yùn)輸中的損壞以及在工地上的損失、工程試生產(chǎn)不合格，經(jīng)過評(píng)價(jià)工程未到達(dá)指定的標(biāo)準(zhǔn)。工程的合同履約能力風(fēng)險(xiǎn)。由于整個(gè)工程涉及多個(gè)參與者且過程復(fù)雜，建立周期長，與各方簽訂協(xié)議或合同履約過程中難免出現(xiàn)違約的情況，作為開發(fā)商，應(yīng)及時(shí)掌握有效信息，并進(jìn)展協(xié)調(diào)溝通、協(xié)商，控制風(fēng)險(xiǎn)，防止對(duì)方提出索賠，減少索賠的費(fèi)用。另外，通過有效的合同管理，使自己不違約，處于不能被索賠的境地，防止反索賠。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。國家經(jīng)濟(jì)政策的變化，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整，銀根緊縮，工程的產(chǎn)品的市場變化；工程工程承包市場、材料供給市場、勞動(dòng)力市場的變動(dòng)，工資的提高，物價(jià)的上漲，通貨膨脹速度加快，原材料進(jìn)口價(jià)格和外匯匯率的變化等；以及對(duì)政府政策的理解失誤或者片面，違規(guī)操作等。自然條件：如風(fēng)暴、特殊的未預(yù)測到的地質(zhì)條件如流砂、泉眼等，反常的惡劣的雨、雪天氣，冰凍天氣，惡劣的現(xiàn)場條件，周邊存在對(duì)工程的干擾源，工程工程的建立可能造成對(duì)自然環(huán)境的破壞，不良的運(yùn)輸條件可能造成供給的中斷。二、躲避工程風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1.技術(shù)措施對(duì)施工單位而言，如選擇有彈性的，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的技術(shù)方案，而不是采用新的未經(jīng)過工程實(shí)用的不成熟的施工方案〔這一點(diǎn)，對(duì)開放商而言，在招投標(biāo)階段需要對(duì)投標(biāo)單位的施工組織設(shè)計(jì)仔細(xì)研究〕；對(duì)地理、地質(zhì)情況進(jìn)展詳細(xì)勘察或鑒定，預(yù)先進(jìn)展技術(shù)試驗(yàn)、模擬，準(zhǔn)備多套備選方案，采用各種保護(hù)措施和平安保障措施，以免在施工過程中，由于業(yè)主提供的地質(zhì)水文資料不準(zhǔn)確，而導(dǎo)致施工方向業(yè)主提出索賠。2.要求對(duì)方提供擔(dān)保。這主要針對(duì)合作伙伴的誠信風(fēng)險(xiǎn)。例如有銀行出具投標(biāo)保函、預(yù)付款保函、履約保函等3.采取合作的方式共同承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。任何一個(gè)工程不可能完全有一個(gè)企業(yè)不部門獨(dú)立承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)須與其他企業(yè)或部門合作。1〕有合作就有風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。2〕尋找抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的可靠的有信譽(yù)的合作伙伴。例如合資者為政府、大的可靠公司、金融集團(tuán)等，那么雙方結(jié)合后，工程的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)大大增強(qiáng)。3〕通過合同分配風(fēng)險(xiǎn)。合同規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的責(zé)任及誰對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)。4.采取其他方式，例如采用多領(lǐng)域、多地域、多工程的投資以分散風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)真研究工程利益相關(guān)者化競爭為合作：房地產(chǎn)工程開發(fā)涉及競爭對(duì)手、銀行、顧客、承包商、經(jīng)紀(jì)公司、政府等，一個(gè)工程成功的最正確結(jié)局是大家的共同成功，研究每個(gè)利益相關(guān)者的需求，在博弈中尋求合作，找到利益的共同點(diǎn)，是從事房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)管理的最高境界。房地產(chǎn)市場的繁榮有序，所有的工程開發(fā)在合理的工程定位中，開發(fā)商取得利潤，銀行取得利息，承包商取得勞務(wù)報(bào)酬，顧客滿足房屋需求，經(jīng)紀(jì)公司取得效勞報(bào)酬。實(shí)現(xiàn)共贏是工程開發(fā)的理想目標(biāo)。任何僅從某方利益出發(fā)不顧他人利益的做法勢必使得工程陷入風(fēng)險(xiǎn)之中，使博弈雙方陷入"囚徒困境〞。5.利用方案管理、目標(biāo)管理、過程監(jiān)視、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過程實(shí)施"事前〞、"事中〞的有效控制。在編制方案中，就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在的種類、影響圍、時(shí)間、效果進(jìn)展識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律制定控制風(fēng)險(xiǎn)的方法。6.建立信息資訊系統(tǒng)

信息資訊系統(tǒng)是進(jìn)展科學(xué)的房地產(chǎn)工程可行性研究、工程決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的根底。工程開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)貫穿四個(gè)階段，而信息量的限制那么使開發(fā)商在同各個(gè)利益相關(guān)者的博弈中無法作出準(zhǔn)確的判斷。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理決策也需通過信息資訊系統(tǒng)傳到達(dá)各風(fēng)險(xiǎn)管理人員和相關(guān)工作人員。通過信息資訊系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)管理人員可以及時(shí)收集有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息，及時(shí)掌握國外政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及房地產(chǎn)市場等的變化動(dòng)態(tài)，分析、預(yù)測市場未來的變化趨勢，并迅速地反響信息以利于決策者進(jìn)展各種決策。建立一個(gè)信息流暢、遍布整個(gè)企業(yè)的信息資訊系統(tǒng)是房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)管理的根底。7.在房地產(chǎn)工程中遇到最多的是金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一個(gè)工程而言，制約其順利開發(fā)的首要因素是資金。有很多工程由于資金不到位或者別的原因?qū)е沦Y金鏈斷掉而使工程停滯。作為開發(fā)商應(yīng)該積極使用各種金融手段為工程獲取資金，以減少開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。而政府、銀行也積極創(chuàng)造一個(gè)良好的融資平臺(tái)、金融環(huán)境和保險(xiǎn)市場。一個(gè)工程的成功應(yīng)當(dāng)是工程利益相關(guān)方的共同努力。下面是各種可供采用的風(fēng)險(xiǎn)躲避轉(zhuǎn)移方法。

〔1〕大力開展和完善房地產(chǎn)抵押貸款

我國的房地產(chǎn)工程多是采用以信貸為主的間接融資方式。這種貸款方式極大限制了企業(yè)可貸款資金額，因?yàn)殚_發(fā)商缺乏足夠可以信任的還貸資產(chǎn)，銀行不愿意給太多的貸款，而且一般比擬難以得到銀行貸款。而開發(fā)商一旦工程失敗，企業(yè)資不抵債，遭受損失的最終承受者必然是國家，而縱觀國外那么多是采用抵押貸款為主要手段的房地產(chǎn)融資方式，通過以房地產(chǎn)作抵押防信貸風(fēng)險(xiǎn)，減少不良貸款，保障國家的利益，同時(shí)也能有助于開發(fā)商進(jìn)展成功的房地產(chǎn)工程開發(fā)。

〔2〕積極推動(dòng)房地產(chǎn)證券化

長期以來，銀行等金融機(jī)構(gòu)一直是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的主要融資對(duì)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場受信貸規(guī)模的變化而波動(dòng)較大，這不利于房地產(chǎn)開發(fā)公司可持續(xù)性開展。房地產(chǎn)證券化，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票或債券，使企業(yè)籌資社會(huì)化，降低開發(fā)商對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴程度，使國家信貸規(guī)模的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊相應(yīng)減小。同時(shí)，通過房地產(chǎn)證券化還可以使得社會(huì)資金流向效益好、有市場需求的房地產(chǎn)企業(yè)，從而使企業(yè)以市場需求為導(dǎo)向，市場供求機(jī)制在資金引導(dǎo)下得到發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)證券化可以將企業(yè)工程風(fēng)險(xiǎn)分散各個(gè)股東，從而分散單一工程主體承當(dāng)?shù)墓こ田L(fēng)險(xiǎn)。

〔3〕開展房地產(chǎn)保險(xiǎn)

房地產(chǎn)工程在決策、前期、開發(fā)建立和租售階段時(shí)時(shí)刻刻受到各種風(fēng)險(xiǎn)的威脅，風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商工程損失，或者產(chǎn)生某種責(zé)任。通過大力開展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，利用保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分散、轉(zhuǎn)移和躲避功能到達(dá)減少風(fēng)險(xiǎn)損失.保險(xiǎn)可以使開發(fā)商獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供平安保障，維護(hù)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。我國房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的開展還處于初始階段，一方面險(xiǎn)種單一，主要以房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，而其它險(xiǎn)種如房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)和擔(dān)保保險(xiǎn)開展極少，另一方面覆蓋面窄，業(yè)務(wù)量小，保險(xiǎn)業(yè)的滯后使得房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)中的大量風(fēng)險(xiǎn)無法轉(zhuǎn)移、化解，直接影響了房地產(chǎn)業(yè)的開展。因此，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的開展和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，應(yīng)大力建立房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系，組建專業(yè)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司，擴(kuò)大保險(xiǎn)險(xiǎn)種，合理解決相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)率額問題，規(guī)房地產(chǎn)保險(xiǎn)技術(shù)規(guī)、投保與理賠程序，健全房地產(chǎn)保險(xiǎn)的法律、規(guī)等。第十三章結(jié)論與建議一、結(jié)論1.從長遠(yuǎn)開展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場開展?jié)摿θ栽谠黾印耐顿Y規(guī)模和建立開發(fā)指標(biāo)分析，市房地產(chǎn)市場的根本面仍然趨好。隨著國家"擴(kuò)需、保增長〞的經(jīng)濟(jì)開展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長。2009年房地產(chǎn)市場的熾熱充分反映出購房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房價(jià)的過快增長帶來的民生問題。在經(jīng)濟(jì)會(huì)議后，國務(wù)院也對(duì)相關(guān)政策進(jìn)展了調(diào)控，12月9日國務(wù)院宣布二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機(jī)性購房，12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出要求遏制房價(jià)過快上漲趨勢，同時(shí)加強(qiáng)保障性住房建立。繼2009年12 月中央密集出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以