《房地產開發(fā)與經營》第七章

——房地產開發(fā)與經營——房地產開發(fā)與經營【本章導讀】房地產開發(fā)項目是一個龐大的系統(tǒng)工程，這就決定了策劃工作也要按系統(tǒng)工程規(guī)律來操作，必須對組成系統(tǒng)的各個子系統(tǒng)加以分析、策劃和整合，以求各子系統(tǒng)密切聯系、協(xié)調發(fā)展、有機統(tǒng)一，從而保證大系統(tǒng)的有序、協(xié)調運作。從房地產市場來講，房地產開發(fā)項目策劃還要重點把握市場的供求情況、市場的發(fā)育情況以及市場的消費傾向等。通過本章的學習，要求掌握項目立項與報批的程序、招標投標的程序，項目定位的方法，項目規(guī)劃設計內容；熟悉房地產融資的主要方式與來源，了解開發(fā)項目立項與報批的工作內容城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系。章節(jié)導讀第七章房地產開發(fā)項目策劃——房地產開發(fā)與經營——CONTENTS目錄房地產開發(fā)項目策劃概述01房地產開發(fā)項目準備工作02項目導航房地產開發(fā)項目市場細分與定位03房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計04PART01房地產開發(fā)項目策劃概述第一節(jié)房地產開發(fā)項目策劃概述一、房地產開發(fā)項目策劃的概念與特點

所謂房地產開發(fā)項目策劃，是指根據房地產開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調研為基礎，優(yōu)選最佳的項目市場定位，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對房地產開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的構思，并以具有可操作性的策劃文本作為結果的活動。1．房地產開發(fā)項目策劃的概念第一節(jié)房地產開發(fā)項目策劃概述一、房地產開發(fā)項目策劃的概念與特點2．房地產開發(fā)項目策劃的特征1）地域性。在我國，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經濟條件、市場狀況都不一樣，要進行房地產開發(fā)項目策劃就要對這些情況進行具體分析。2）前瞻性和預見性。房地產開發(fā)項目策劃一定要有前瞻性和預見性，這種特性表現在房地產項目運作的各個階段。3）市場性。房地產開發(fā)項目策劃應符合市場的需求，以市場為導向4）創(chuàng)新性。房地產策劃要追求新意、獨創(chuàng)、永不雷同。5）引導性。一個好的策劃方案會通過主題策劃、產品策劃、營銷策劃、物業(yè)管理策劃，有效引導激發(fā)人們對產品的占有渴望，挖掘出新的市場需求。第一節(jié)房地產開發(fā)項目策劃概述二、房地產開發(fā)項目策劃組織與工作流程1．房地產開發(fā)項目策劃組織房地產開發(fā)項目策劃組織主要有開發(fā)商內部組建或外聘專業(yè)房地產策劃機構兩種形式。隨著房地產業(yè)內社會化分工越來越精細，越來越多的開發(fā)商開始與專業(yè)化的房地產策劃機構合作，來充分發(fā)揮專業(yè)策劃機構熟悉市場、精于策劃的優(yōu)勢。第一節(jié)房地產開發(fā)項目策劃概述二、房地產開發(fā)項目策劃組織與工作流程2．房地產開發(fā)項目策劃的主要工作流程房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計是整個項目策劃系統(tǒng)中的一部分，整個規(guī)劃設計工作一定要與其他策劃環(huán)節(jié)協(xié)調展開，并以項目的總體策劃思想為指導。3）房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計房地產開發(fā)項目市場細分對房地產開發(fā)企業(yè)的生產、營銷起著極其重要的作用。2）房地產開發(fā)項目市場細分與定位房地產開發(fā)項目準備工作主要包括房地產開發(fā)項目立項與報批、房地產開發(fā)項目招標與投標。1）房地產開發(fā)項目準備工作PART02房地產開發(fā)項目準備工作第二節(jié)房地產開發(fā)項目準備工作一、房地產開發(fā)項目立項與報批2．房地產開發(fā)項目策劃的主要工作流程1234申領《建設用地規(guī)劃許可證》建設項目選址審批項目立項規(guī)劃設計條件審批765規(guī)劃設計方案審批申領《建設工程規(guī)劃許可證》申領《建筑工程施工許可證》（詳見教材）第二節(jié)房地產開發(fā)項目準備工作二、房地產開發(fā)項目招標與投標1．房地產開發(fā)項目招標投標的概念

房地產開發(fā)項目招標是指開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，房地產開發(fā)項目投標是指施工建設單位爭取獲得工程項目的施工任務。招標就是開發(fā)企業(yè)利用標價的經濟手段優(yōu)選施工建設單位；施工單位則需用投標的經濟手段去承接房地產開發(fā)項目的工程建設任務。因此，通過招標投標承包工程項目也是一種商業(yè)行為。承發(fā)包雙方之間存在著經濟上的權利和義務關系，必須通過合同予以約定和明確。房地產開發(fā)項目招標投標雙方應堅持自愿、公平、等價、有償和守信，講求職業(yè)道德的原則。第二節(jié)房地產開發(fā)項目準備工作二、房地產開發(fā)項目招標與投標2．房地產開發(fā)項目招標投標的內容1）全過程招標投標。全過程招標投標又稱工程總承包招標投標，即從項目建議書開始，直到竣工交付使用，包括可行性研究設計任務、勘察設計、設備材料詢價和采購、工程施工等，實行全部招標投標。2）材料、設備供應招標投標。材料、設備供應招標投標又稱貨物采購的招標投標，材料、設備供應招標投標在實際工作中以詢價方式采購材料和通用設備，因此，對總承包單位而言，詢價可在投標報價或中標之前進行。3）勘察設計招標投標。設計招標可以一次性總招標，也可以分單項、分專業(yè)招標，并且以設計任務書為依據。4）工程施工招標投標。工程施工招標投標的目的是在眾多施工單位中擇優(yōu)選擇，使建設項目做到質量優(yōu)、工期短、造價合理。第二節(jié)房地產開發(fā)項目準備工作二、房地產開發(fā)項目招標與投標3．房地產開發(fā)項目招標投標的方式1）公開招投標。招標單位通過報刊、電視、廣播等途徑公開發(fā)表招標廣告，吸引具備相應條件并愿意參加的投標單位參與競爭。公開招標固然可體現全面、公開、平等的競爭原則，但是工作繁雜、開支費用大，應該視工作性質有選擇地采用。2）邀請招投標。邀請招投標是一種非公開方式的招標，是由開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標通知書或邀請函進行招標的方式，一般可選擇3～10家單位參加招標。由于這種方式有針對性，招投標雙方往往相互了解、彼此信任，比公開招標大大節(jié)省人力、物力、財力，所以目前被廣泛采用。3）協(xié)議招投標。協(xié)議招投標主要適用于少數保密性很強的建設工程，或者條件艱險、施工難度大、時間緊迫的工程，由開發(fā)商直接邀請施工單位進行協(xié)商，確定工程的造價和工期。這種招標比邀請招標的適用范圍小，但參與議標的單位也不得少于兩家。第二節(jié)房地產開發(fā)項目準備工作二、房地產開發(fā)項目招標與投標4．招標投標機構①由金融機構、企業(yè)集團或非經營性項目的主管部門作為擬建項目的發(fā)包者，或者以建設單位作為發(fā)標者，通過招標方式選擇工程或項目承包者。②由建設單位、企業(yè)集團、工程承包公司、施工單位等以投標者的身份，按規(guī)定的投標程序和投標方式，承包工程或設計任務。第二節(jié)房地產開發(fā)項目準備工作二、房地產開發(fā)項目招標與投標5．房地產開發(fā)項目招標的程序步驟

1）準備階段（1）招標文件①工程綜合說明：工程項目的內容、發(fā)包范圍、技術要求、開竣工時間、質量標準、現場條件等。②施工圖紙、設計資料、設計說明書。③工程主要實物量清單。④工程的局部精度、裝修等級、特殊做法等特殊要求，采用的新技術、新材料等。⑤工程款項支付方式及主要合同條款。⑥材料、設備供應方式，加工訂貨情況，材料差價結算方式。⑦中標評定條件。⑧投標起止日期和開標日期、地點。第二節(jié)房地產開發(fā)項目準備工作二、房地產開發(fā)項目招標與投標5．房地產開發(fā)項目招標的程序步驟

1）準備階段（2）標底根據總概算情況，在考慮到發(fā)包和承包雙方單位利益前提下，合理確定標底。值得提醒的是，在開標前標底應嚴格保密，不得泄露。第二節(jié)房地產開發(fā)項目準備工作二、房地產開發(fā)項目招標與投標5．房地產開發(fā)項目招標的程序步驟

2）組織招標工程建設房地產開發(fā)項目招標經主管部門批準后，招標單位開始組織招標活動。招標單位首先對投標單位進行資格審查，認定其投標資格，然后向審查合格的單位發(fā)出正式邀請，分發(fā)招標文件和全套施工圖，并請投標單位踏勘現場后，由招標單位主持召開投標單位、設計單位、經辦銀行、主管部門參加的招標會議，發(fā)布招標要求。第二節(jié)房地產開發(fā)項目準備工作二、房地產開發(fā)項目招標與投標5．房地產開發(fā)項目招標的程序步驟

3）開標、評標、定標在確定的時間和地點，由招標單位主持，各投標單位、經辦銀行和招標單位主管部門參加，當眾開標，然后由評標小組審核招標文件，最后由招標單位最高決策部門確定最佳中標單位，招標和中標單位共同簽訂工程承包合同。第二節(jié)房地產開發(fā)項目準備工作二、房地產開發(fā)項目招標與投標6．投標的程序步驟1）報送投標申請書向招標單位申請參與投標，并向招標單位提供本企業(yè)財務、資信等基本情況的介紹書。

2）填寫標書根據文件的內容和要求，填寫工程量清單，編寫專項計劃表，包括本企業(yè)承包后將需要的內外勞務、服務、材料、施工設備、外幣要求及現金流量等的用量計劃。3）合理報價、提交標書、參與投標投標的關鍵在于報價。好的報價，既可以使企業(yè)有利可圖，又能節(jié)約投資，擊敗競爭對手。提交標書的同時，投標單位向委托擔保銀行支付一筆違約保證金，由銀行出具保證書。擔保該企業(yè)一旦中標，即能履行招標合同，承包該項房地產開發(fā)項目的工程建設任務。PART03房地產開發(fā)項目市場細分與定位第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位一、房地產開發(fā)項目市場細分1．市場細分的概念

市場細分是指營銷者通過市場調研，依據消費者的需要、欲望、購買行為和購買習慣等方面的差異，把某一產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程。每一個消費者群就是一個細分市場，每一個細分市場都是具有類似需求傾向的消費者構成的群體。第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位一、房地產開發(fā)項目市場細分2．市場細分的作用

①有利于選擇目標市場和制定市場營銷策略。企業(yè)可以根據自身經營思想、方針及生產技術和營銷力量，確定服務對象，即目標市場。

②有利于發(fā)現市場機會，開拓新市場。通過市場細分，企業(yè)可以對每一個細分市場的購買潛力、滿足程度、競爭情況等進行分析對比，探索出有利于本企業(yè)的市場機會，開拓新市場，以更好地適應市場的需要。

③有利于集中人力、物力投入目標市場。通過細分市場，選擇適合自己的目標市場，企業(yè)可以集中人、財、物及資源爭取局部市場上的優(yōu)勢，然后再占領自己的目標市場。

④有利于提高經濟效益。通過市場細分，企業(yè)可以面對自己的目標市場，生產出適銷對路的產品，既能滿足市場需要，又可增加企業(yè)的收入。第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位一、房地產開發(fā)項目市場細分3．房地產市場細分的方法及操作流程1）房地產市場細分的方法

房地產企業(yè)除了要依據細分參數進行合理的市場細分，還要結合企業(yè)具體情況靈活運用細分方法。房地產市場細分的主要方法有單一因素法、綜合因素法及序列因素法三種。

單一因素法是指選用一個因素（一個市場細分參數）來細分市場的方法；

綜合因素法是指運用兩個或兩個以上的因素，同時從多個角度進行市場細分的方法；

序列因素法是運用兩個或兩個以上的因素，依據一定的順序逐次細分市場的方法。第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位一、房地產開發(fā)項目市場細分3．房地產市場細分的方法及操作流程2）房地產市場細分的操作流程①選擇一種產品或市場范圍以供研究。②調查設計并組織調查，要解決如下問題：主要的購房者屬于哪一社會群體？這一群體的基本特征？購房者的購房動機是什么？購房動機是自發(fā)產生，還是外界影響？哪些因素促使購房者最終做出購房決定？購房者從動機產生到決定需要的時間？購房者決策過程中做了哪些工作？③分析、評估通過調查分析而確定的各個細分市場的規(guī)模和性質。④對開發(fā)商自身的分析，主要包括：開發(fā)商有哪些渠道來拓展細分市場的影響？開發(fā)商對這些渠道的利用措施是否得力？開發(fā)商的市場信息反饋是否靈活，有無系統(tǒng)的分析、監(jiān)督和調節(jié)機制？開發(fā)商經營活動的合理性？開發(fā)商的資金、技術、人才、管理等條件是否適合所確定的細分市場？針對細分市場，開發(fā)商有何優(yōu)勢有待發(fā)揮，有何劣勢需要彌補？⑤選擇細分市場，設計市場營銷策略。第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位二、房地產開發(fā)項目定位1．房地產開發(fā)項目的產品定位1）房地產市場分析法房地產市場分析法是指運用市場調查方法，對房地產項目市場環(huán)境進行數據搜集、歸納和整理，形成項目可能的產品定位方向，然后對數據進行競爭分析，利用普通邏輯的排除、類比、補缺等方法形成項目的產品定位的方法。房地產項目市場分析法流程圖第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位二、房地產開發(fā)項目定位1．房地產開發(fā)項目的產品定位2）SWOT分析法

①優(yōu)勢—機會（SO）分析。將企業(yè)的內部優(yōu)勢與外部機會相組合進行分析。目的是為制定進攻型戰(zhàn)略，所有的企業(yè)都要千方百計地利用自己的內部優(yōu)勢去抓住和利用外部的發(fā)展趨勢與事件所提供的機會。

②劣勢—機會（WO）分析。將建筑企業(yè)內部劣勢與外部機會相組合進行分析。目的是通過利用外部機會來彌補劣勢。

③優(yōu)勢—威脅（ST）分析。將建筑企業(yè)的內部優(yōu)勢與外部威脅相組合進行分析，目的是利用本企業(yè)的優(yōu)勢來回避或減輕外部威脅的影響。

④劣勢—威脅（WT）分析。將建筑企業(yè)的內部劣勢與外部威脅相組合進行分析，目的是減少內部劣勢，回避外部環(huán)境威脅。這是為了制定防御型戰(zhàn)略而進行的分析。第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位二、房地產開發(fā)項目定位1．房地產開發(fā)項目的產品定位3）建筑策劃法

第一領域：研究建筑、環(huán)境、人的課題。它受制于總體規(guī)劃，在總體規(guī)劃限定的紅線范圍內，依據總體規(guī)劃確定的目標，對社會環(huán)境、人文環(huán)境和物質環(huán)境進行實態(tài)調查，對其經濟效益進行分析，根據用地區(qū)域的功能性質劃分，確定項目的性質、品質和級別。

第二領域：研究建筑功能和空間的組合方法。在建筑設計進行空間、功能、形式、體形等內容的圖面研究前，對設計內容、規(guī)模、朝向、空間尺寸的可行性進行調查研究和數理分析，科學地制定設計任務書。第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位二、房地產開發(fā)項目定位1．房地產開發(fā)項目的產品定位4）目標客戶需求定位法

目標客戶需求定位法是指房地產開發(fā)商在物業(yè)產品定位時，根據所選定的目標客戶，開發(fā)建設出能滿足其個性化需求的產品。開發(fā)商在市場細分后進行目標客戶需求定位，主要可以概括為以下三步。首先，要對選擇進入哪些目標市場或為多少個目標市場服務做出決策；然后，根據目標市場，分析目標群體所處的目標角色狀態(tài)和追求的核心價值，確定主要目標客戶的特征，包含目標客戶的購買動機、欲望、需求等特征，從而提出相應的產品定位；最后，在充分知曉目標顧客的需求特征之后，需要對產品效用、產品形式、產品功能等進行定位與創(chuàng)新，反映產品獨特的市場形象。第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位二、房地產開發(fā)項目定位1．房地產開發(fā)項目的產品定位5）頭腦風暴法

頭腦風暴法是房地產開發(fā)項目產品定位中經常采用的一個方法。頭腦風暴法又可以分為直接頭腦風暴法和質疑頭腦風暴法。房地產開發(fā)項目產品定位使用頭腦風暴法，就是針對產品定位這一主題，發(fā)動集體集中注意力與思想進行創(chuàng)造性溝通，從而確定產品定位。第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位二、房地產開發(fā)項目定位2．房地產開發(fā)項目的市場定位

房地產開發(fā)項目的市場定位就是開發(fā)商為自己的項目確定、確認潛在客戶的過程，確定房地產項目的目標消費群體和他們的特征。

市場定位需要研究消費者的消費行為、消費動機以及消費方式、同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境、文化背景、偏好和生活方式等。第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位二、房地產開發(fā)項目定位3．房地產開發(fā)項目的功能定位功能定位的目的就是為市場提供適銷對路、有較高性能價格的產品。功能定位主要有以下三種方式。

依據市場定位進行的功能定位。消費者購買某種產品是為了能滿足需要、效用和利益，因此圍繞目標客戶的需求，就有一個功能定位體系。

依據街區(qū)功能進行的功能定位。任何房地產項目的營銷都不能無視其所在的街區(qū)環(huán)境，巧妙而有效地利用現有的街區(qū)功能，將使項目功能更趨完善。

依據競爭需要進行的功能定位。有些項目的功能設置并非完全是為了滿足目標客戶的共同需要，而是房地產市場的激烈競爭中不得已而為之或主動采取的一種功能定位策略。第三節(jié)房地產開發(fā)項目市場細分與定位二、房地產開發(fā)項目定位4．房地產開發(fā)項目的形象定位房地產開發(fā)項目的形象定位主要是找到該房地產項目所特有、不同于競爭對手、能進行概念化描述、能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產生共鳴的特征。形象定位應遵循以下基本原則。項目形象定位應與項目產品特征相符合。項目形象定位與項目周邊的資源條件相符合。項目形象與目標客戶群的需求特征符合。項目形象易于展示和傳播。項目形象定位應充分考慮市場競爭的因素。PART04房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計一、城市規(guī)劃與城市規(guī)劃管理的概念1．城市規(guī)劃的概念

城市規(guī)劃是指為了實現一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，充分合理地利用城市土地，協(xié)調城市空間布局、各項建設的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是建設城市和管理城市的基本依據，是保證城市土地合理利用和房地產開發(fā)等經營活動協(xié)調進行的前提和基礎，也是實現城市經濟和社會發(fā)展目標的重要手段。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計一、城市規(guī)劃與城市規(guī)劃管理的概念2．城市規(guī)劃管理的概念

城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關法規(guī)和具體規(guī)定，對批準的城市規(guī)劃，采用法律的、行政的、經濟的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內各項建設進行統(tǒng)一安排和控制，使城市中的各項建設用地和建設工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調發(fā)展，保證城市規(guī)劃順利實施。

城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計二、城市規(guī)劃體系1．城市總體規(guī)劃

城市總體規(guī)劃主要包括城市的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規(guī)劃等內容。其中，城市總體規(guī)劃的強制性內容包括規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內建設用地規(guī)模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環(huán)境保護、自然和歷史文化遺產保護以及防災減災等。

一般城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限為20年，在編制城市總體規(guī)劃時，還應當對城市更長遠的發(fā)展做出預測性安排。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計二、城市規(guī)劃體系2．城市分區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務是在總體規(guī)劃的基礎上，為便于與城市詳細規(guī)劃更好地銜接，對城市土地利用、人口分布和公共設施、城市基礎設施的配置做出進一步的安排。①原則規(guī)定分區(qū)內土地使用性質、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指標。②確定市、區(qū)、居住區(qū)級公共設施的分布及其用地的范圍。③確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高，確定支路的走向、寬度以及主要交叉口、廣場、停車場位置和控制范圍。④確定綠地系統(tǒng)、河湖水面、對外交通設施、風景名勝的用地界限和文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護范圍，提出空間形態(tài)的保護要求。⑤確定工程干管的位置、走向、管徑、服務范圍及主要工程設施的位置和用地范圍。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計二、城市規(guī)劃體系3．城市詳細規(guī)劃1）控制性詳細規(guī)劃2）修建性詳細規(guī)劃①詳細確定規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出建筑高度、建筑密度、容積率控制指標；規(guī)定各類用地內適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定交通出入口方位、建筑后退紅線距離等。②確定各級支路的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高。③根據規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線。④制定相應的土地使用和建筑管理規(guī)定細則。①建設條件分析和綜合技術經濟論證。②建筑的空間布局、建筑布置的總平面圖。③道路系統(tǒng)規(guī)劃設計。④綠地與景觀系統(tǒng)規(guī)劃設計。⑤工程管線規(guī)劃設計。⑥豎向規(guī)劃設計。⑦估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容1．居住區(qū)規(guī)劃布局

行列式：按一定的房屋朝向和間距成排布置，大部分是南北向重復排列，其優(yōu)點是每戶都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空間較為單調。

周邊式：沿街坊或院落周圍布置，其優(yōu)點是內部環(huán)境比較安靜，土地利用率高，但其中部分住宅的通風和朝向均較差。

混合式：采取行列式和周邊式相結合的方法進行布置，可以采納上述兩種形式之長，形成半敞開式的住宅院落。

自由式：結合地形、地貌、周圍條件，不拘泥于某種固定的形式靈活布置以取得良好的日照通風效果。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容2．住宅建筑選型

1）按建筑層數劃分（1）（3）（2）

多層住宅。多層住宅一般指層數在4～6層不設電梯的住宅。多層住宅造價較低，價格適中，易于被普通消費者所接受。

高層住宅。國家標準《住宅設計規(guī)范》中規(guī)定7～9層的住宅為中高層住宅，10層及10層以上的住宅為高層住宅，總高度超過100m的住宅為超高層住宅。

低層住宅。低層住宅是指層數在1～3層的住宅。城市低層商品住宅尚屬于高檔住宅。常見的有單層住宅、獨棟別墅和聯排別墅等。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容2．住宅建筑選型

2）按平面特點劃分

（2）條式住宅。由兩個或兩個以上的居住單元按直線鄰接的住宅稱為條式住宅，又稱板式住宅。條式住宅具有朝向好、通風好、造價相對點式住宅低以及施工方便等優(yōu)點，其不足之處是布置不夠靈活，抗震性能較點式住宅差等。（1）點式住宅。寬度和長度比較接近的住宅稱為點式住宅，又稱塔式住宅。點式住宅能適應不同尺寸和平面形狀的用地；通風、視野遮擋少；再加上其挺拔的體型，往往成為住宅群中富于個性的建筑類型。點式住宅一梯可以安排4～6戶，充分發(fā)揮電梯和樓梯的服務效率；整體抗震性能好。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容2．住宅建筑選型3）按結構類型劃分（2）框架結構?？蚣芙Y構是由鋼筋混凝土梁、柱組成的承受豎向荷載和水平荷載的結構體系。框架結構具有使用平面靈活、室內空間大等優(yōu)點，但施工周期較長。建造住宅的高度一般為15～20層，地震區(qū)不宜超過7層。（1）磚混結構。磚混結構主要是由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑物。這種結構的房屋造價較低，但是，這種房屋的抗震性能較差，多層住宅多采用這種結構框架結構。（3）框架剪力墻結構?？蚣芗袅Y構又稱框剪結構，其中剪力墻主要承受水平地震作用或風荷載所產生的剪力，框架主要承受豎向荷載和少部分剪力。這種結構抗側移能力更好，建筑結構更加穩(wěn)固，因此也稱為半剛性結構體系，適合層數較多的居住建筑。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容2．住宅建筑選型4）按戶內空間布局劃分（2）錯層。錯層主要是指一套住宅的各功能區(qū)不處于同一平面。錯層住宅在居住功能上具有較大的合理性，不同的功能區(qū)域完全是獨立的空間，室內空間具有層次感，富有流動感，活躍了室內環(huán)境。（1）平層。平層是指一套住宅的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺等不同功能的所有空間都處于同一層面的住宅。平層布局緊湊，功能合理，交通路線簡捷，但空間層次感不強。（3）復式。復式住宅平面利用率高，可使住宅使用面積提升50%～70%，同時也比較經濟，室內居住環(huán)境空間化、層次化，更適合年輕人居住。（4）躍層。是指同樓層的一套住宅單位在內部的結構設計上表現為相對獨立的兩層居住空間，也有人稱為“樓中樓”。動靜分區(qū)明確，互不干擾；采光、通風、功能明確。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容3．建筑風格對于房地產開發(fā)商而言，適宜的建筑風格對樓盤促銷具有相當大的積極意義，它可以作為樓盤的賣點之一，為項目開發(fā)奠定良好的基礎；對于消費者而言，清新宜人的建筑風格能獲得人們的認同，引起精神上的愉悅；對于城市建設而言，新穎的建筑風格能為城市增添一道道亮麗的風景線。

建筑風格是指在建筑設計中內容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構成、藝術處理和手法運用等方面所顯示的獨創(chuàng)和完美的意境。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容4．住宅戶型

①主臥室。主臥室一般指的是家庭主人夫妻臥室，年輕夫妻可以考慮放置嬰兒床的空間。主臥室是住宅內最為穩(wěn)定的空間，使用年限最長，私密性最強，有良好的家庭歸屬感。一般要求具有理想的朝向和較為開闊的觀景視角。

②單人次臥室。單人次臥室為家庭某一成員使用，應根據使用人不同的年齡階段考慮其適用性。

③客房和保姆室?？头亢捅Ｄ肥业木幼藴屎兔娣e要求相對較低，以滿足親戚、朋友、保姆等短期居住需求即可。

1）住宅功能分區(qū)（1）私人行為空間第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容4．住宅戶型

①起居室。起居室是家庭成員團聚、交流、活動的空間，要有較為良好的視線和觀景條件。

②客廳?？蛷d是家庭成員接待來訪、社交、會客行為的場所，與家庭成員活動應分開設置。

③餐廳。餐廳是家庭成員就餐的地方，應與廚房就近布置。

④健身房。健身房要根據家庭成員的愛好來布置，一般家庭會選擇占用空間不大的器械。

⑤過廳。過廳是進入住宅的第一個區(qū)域，可在入口處設置玄關，玄關內設置微型衣帽間，既可以滿足私密性要求，又使空間過渡更為合理。

1）住宅功能分區(qū)（2）公共行為空間第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容4．住宅戶型

①廚房。廚房是住宅設計的核心組成部分，是家庭服務的中心，是專門處理家務、膳食的公共場所，其位置和空間大小的布置必須便于生活。

②洗衣房、家務室。洗衣房和家務室通常合并設在一起，以提高家務工作時間的綜合使用效率。

1）住宅功能分區(qū)（3）家務行為空間第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容4．住宅戶型

衛(wèi)生間是供住戶處理家庭衛(wèi)生和個人生理衛(wèi)生的專用空間，其通風、采光、景觀以及衛(wèi)生潔具布局的設計越來越受到重視。實踐中，對于較大戶型可以分別設置公用衛(wèi)生間和主人衛(wèi)生間。

1）住宅功能分區(qū)（4）衛(wèi)生行為空間第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容4．住宅戶型①過道和走廊。住宅的過道和走廊是戶內平面的主要交通聯系。大多數情況下，住宅的過道、走廊會與其他的空間結合設置，增加住宅內空間轉化的靈活性。但是在設計中，應避免交通面積過大而影響住宅使用功能的優(yōu)化。

②戶內樓梯。住宅的戶內樓梯常見于復式、躍層或別墅戶型內，多采用單跑直梯、弧形、螺旋形等形式，較大面積的獨棟別墅也可以設置雙跑直梯。戶內樓梯也可以與住宅的公共空間結合在一起，如與起居室、餐廳等空間相結合。戶內樓梯可以起到美觀、裝飾、儲藏等作用。

1）住宅功能分區(qū)（5）交通空間第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容4．住宅戶型

①陽臺。陽臺是住宅中住戶的專用室外空間，是住宅內部與自然溝通的場所。陽臺按功能可以分為生活陽臺和服務陽臺。

②露臺。露臺是對住宅其他房間的頂部進行專門的處理，達到可上人的使用要求。可在上面覆土、種植、綠化，改善環(huán)境小氣候。露臺常見于頂部住宅以及退臺式住宅中。

1）住宅功能分區(qū)（6）室外過渡空間第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容4．住宅戶型

①采光要好，通風要流暢，最好能有穿堂風，通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次。②臥室應當安靜、舒適、私密、安全，主次臥區(qū)分嚴格，主臥室最好有好的朝向，窗戶朝陽，采光通風要好。③客廳臥室分離，廚房餐廳分離，但要相互挨著，戶門不宜直接對著客廳。④客廳中的門盡可能減少，盡量減少不能利用的通道走廊，還應寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野。⑤衛(wèi)生間干濕分離，與主臥室的位置要近，不宜正對客廳和餐廳，不宜與廚房緊連。⑥廚房直接對外采光、通風。⑦陽臺最好與客廳相連，如果條件允許，陽臺應大一些，能有兩個就更好了。

2）住宅功能分區(qū)技術要點第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容5．公共設施規(guī)劃按設置目的可分為兩大類：公益性設施和盈利性設施。按其服務的內容，又可分為商業(yè)設施、教育設施、文化運動設施、醫(yī)療設施、社區(qū)管理設施五類。上述設施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結合，其中商業(yè)設施、交通設施、教育設施和戶外活動設施的布局對住宅區(qū)域規(guī)劃布局結構的影響較大。

1）公共服務設施規(guī)劃第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容5．公共設施規(guī)劃可與住宅結合，設于住宅底層的架空層內或設于住宅的地下層內；

可與配套公共設施相結合設于地下層等；

可通過路面放寬將停車位設在路邊；

還可與綠化地和活動場地結合，設于綠地和活動場地的地下或半地下空間，在其上覆土綠化或作為活動場地。2）停車設施規(guī)劃第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容5．公共設施規(guī)劃3）安全設施規(guī)劃對講系統(tǒng)設施視頻監(jiān)視系統(tǒng)設施對講系統(tǒng)是指住戶與來訪者之間通過對講機進行單元門或院落門門鎖開啟的安全系統(tǒng)；視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在居住區(qū)內和外圍設置能夠監(jiān)視居住區(qū)全部通道出入的攝像裝置，并由居住區(qū)保安管理監(jiān)控室負責監(jiān)控和處理。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容5．公共設施規(guī)劃4）戶外場地設施規(guī)劃在住宅區(qū)中，戶外活動場地有幼兒游戲場地、兒童游戲場地、青少年活動與運動場地、老年人健身與消閑場地和其他社會性活動場地。各類活動設施包括幼兒和兒童的游戲器具、青少年運動的運動器械和為老年人健身與消閑使用的設施。配套設施包括各類場地中心的桌凳、亭廊、構架、廢物箱、照明燈、矮墻、雕塑、噴水等景觀性小品。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容5．公共設施規(guī)劃5）服務管理設施規(guī)劃

社區(qū)管理部門主要承擔對關系到住宅區(qū)的各項建設與發(fā)展和住戶利益事務的居民意愿、意見的征求以及討論決策。

物業(yè)管理部門則受居民業(yè)主委員會委托負責住宅區(qū)內部所有建筑物、市政工程設施、綠地綠化、戶外場地的維護、養(yǎng)護和維修，負責住宅區(qū)內環(huán)境清潔、保安以及其他服務。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容6．道路交通規(guī)劃1）居住區(qū)道路的寬度

（1）居住區(qū)級道路。居住區(qū)級道路為居住區(qū)內外聯系的主要道路，道路紅線寬度一般為20～30米，山地居住區(qū)道路寬度不小于15m。車行道一般需要9m，如考慮通行公交時應增加至10～14m，人行道寬度一般在2～4m。

（2）居住小區(qū)級道路。居住小區(qū)級道路是居住小區(qū)內外聯系的主要道路，道路紅線寬度一般為10～14m，車行道寬度一般為5～8m。在道路紅線寬于12m時可以考慮設人行道，其寬度在1.5～2m。（3）居住組團級道路。居住組團級道路為居住小區(qū)內部的主要道路。其道路紅線寬度一般為8～10m，車行道要求為5～7m，大部分情況下居住組團級道路不需要設專門的人行道。（4）宅間小路。宅間小路是指直接通到住宅單元入口或住戶的通路，它起著連接住宅單元與單元、連接住宅單元與居住組團級道路或其他等級道路的作用。其路幅寬度不宜小于2.5m，連接高層住宅時其寬度不宜小于3.5m。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容6．道路交通規(guī)劃2）路網規(guī)劃原則

路網布局正在逐步向人車分行、人車混行結合局部分行方式發(fā)展。居住區(qū)路網布局規(guī)劃應在居住區(qū)交通組織規(guī)劃的基礎上，采用適合于相應交通組織方式的路網形式，并遵循以下原則。①順而不穿，保持居住區(qū)內居民生活的完整和舒適。②因地制宜，使居住區(qū)的路網布局合理、建設經濟。③分級布置，逐級銜接，保證居住區(qū)交通安全、環(huán)境安靜以及居住空間領域的完整。④功能復合化，營造人性化的街道空間。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容7．綠地與景觀規(guī)劃1）綠地規(guī)劃綠地率是衡量居住區(qū)生態(tài)質量、環(huán)境質量的重要指標。居住區(qū)綠地包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地、道路綠地，但不包括不能滿足植樹綠化覆土3m深度要求的屋頂、曬臺的人工綠地，以及距建筑外墻1.5m和道路邊線1m以內的用地。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計三、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計內容7．綠地與景觀規(guī)劃2）景觀規(guī)劃步行環(huán)境規(guī)劃。步行環(huán)境的規(guī)劃與設計應該同時考慮功能與景觀問題。

鋪地環(huán)境規(guī)劃。鋪地設計主要從滿足使用要求和景觀要求兩方面出發(fā)，考慮舒適、自然、協(xié)調。

水體環(huán)境規(guī)劃。水是我國古代造園藝術的精髓之一，水具有靈動之美，水體的運用往往能為小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造出清新宜人的效果。

戶外設施環(huán)境規(guī)劃。住宅小區(qū)規(guī)劃設計中，營造良好的戶外設施環(huán)境是必不可少的工作，戶外設施主要包括：獨立的小型公建，如門房、警衛(wèi)室、居委會、小型存車戶等；公用工程設施中的小型土建，如水泵房、開閉所、加壓站、小型熱力站（鍋爐房）、燃氣站等；環(huán)衛(wèi)設施及消防設施，如照明燈、指示牌、標志物、公益廣告牌、公用電話亭等；其他建筑小品、圍墻、園林建筑與雕塑等。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計四、房地產開發(fā)項目規(guī)劃管理1．建設項目選址管理

建設項目選址管理，是指城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃以及有關法律、法規(guī)對建設項目地址進行確認或選擇，保證各項建設按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設項目選址意見書的行政管理工作。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十六條規(guī)定：“以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，建設單位在報送有關部門批準或核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請核發(fā)選址意見書。前款規(guī)定外的建設項目不需要申請選址意見書?！薄督ㄔO項目選址意見書》的辦理共分為提出選址申請、規(guī)劃管理人員現場踏勘、審查、結果領取四個步驟。主要材料有：建設項目選址意見書申請表，申辦《建設項目選址意見書》的申請書，申請單位身份資料（如營業(yè)執(zhí)照、身份證等），現狀地形圖；土地管理部門用地意見函、立項批復等。第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計四、房地產開發(fā)項目規(guī)劃管理2．建設用地規(guī)劃管理

建設用地規(guī)劃管理，是指城市規(guī)劃主管部門根據城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，確定規(guī)劃區(qū)內建設項目用地的選址、定點和范圍，審查總平面，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證等各項管理工作的總稱?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門依據控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。”《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門領取建設用地規(guī)劃許可證。”第四節(jié)房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計四、房地產開發(fā)項目規(guī)劃管理3．建設工程規(guī)劃管理1）建設工程規(guī)劃管理的內容建筑管理，主要是按照城市規(guī)劃要求對各項建筑工程（包括各類房屋、構筑物）的性質、規(guī)模、位置、標高、高度、朝向、間距、建筑色彩和風格等進行審查和規(guī)劃控制。

道路管理，主要是按照城市規(guī)劃要求對各類道路的走向、坐標和標高、道路寬度、道路等級、交叉口設計、橫斷面設計、道路附屬設施等進行審查與規(guī)劃控制。

管線管理，主要是按照城市規(guī)劃要求對各項關系工程（包括地下埋設和地上架設的給水、雨水、污水、電力、通信、燃氣、熱力及其他管線）的性質、斷面、走向、坐標、標高、