上海明珠路項目市場分析報告

明珠路項目市場報告上?！で嗥帧ば鞗艿?頁壹、地理篇第2頁人民廣場虹橋機場浦東國際機場徐涇鎮(zhèn)徐涇區(qū)位(一)距離人民廣場21-22公里距離虹橋機場6-7公里第3頁徐涇區(qū)位(二)青浦新城徐涇鎮(zhèn)九亭鎮(zhèn)虹橋機場華漕鎮(zhèn)第4頁徐涇鎮(zhèn)徐涇交通環(huán)境(軌道)虹橋機場站Ｒ－４a線：往朱家角向預(yù)計２０２０年建成。趙巷站徐涇站泗涇站約6---7KMR2線:青浦－海港新城全長１２５公里，設(shè)４０站．本線青浦境內(nèi)沿滬青平公路走，預(yù)計２０２０年建成。Ｒ4線：徐家匯－松江新城部分路段已在建設(shè)中。九亭站第5頁徐涇交通環(huán)境(公路)徐涇鎮(zhèn)滬青平公路即318國道滬青平高速嘉金高速公路(建設(shè)中)第6頁徐涇地域板塊劃分如圖：依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，徐涇鎮(zhèn)在功效劃分上分為三個部分：1、滬青平公路以南為房產(chǎn)板塊，重點發(fā)展高檔別墅；2、滬青平公路以北，嘉金公路以西為中心集鎮(zhèn)區(qū)，發(fā)展服務(wù)業(yè)，同時有一定量公寓開發(fā)；3、外圍地域為工業(yè)區(qū)，基本不發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)。第7頁徐涇板塊特點區(qū)域定位產(chǎn)品特點消費群滬青平南依靠滬青平公路和高速，以及虹橋機場，發(fā)展低密度高檔別墅住宅。周圍項目容積普遍在0.2左右。獨立別墅為主。單價在1——15000元/㎡代表個案：九溪十八島，湖畔佳苑境外，外地以及一部分上海地域集鎮(zhèn)區(qū)域依靠原有完善基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展服務(wù)業(yè)。同時開發(fā)一定量公寓產(chǎn)品，不過數(shù)量有限。獨立別墅，13000——15000元/㎡少許多層4000—4500元/㎡（二手房）別墅客源同上。公寓客源以區(qū)域客為主。工業(yè)區(qū)定位為徐涇產(chǎn)業(yè)引擎，為區(qū)域發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)動力。無商品房開發(fā)第8頁貳、市場篇第9頁項目背景

區(qū)位徐涇鎮(zhèn)區(qū)振華路地塊產(chǎn)品18萬建面15萬方占地容積1.2高層，小高層，聯(lián)體別墅混合型小區(qū)第10頁一、市場產(chǎn)品細分研究第11頁徐涇地域在上海房地產(chǎn)市場中特殊地位徐涇地域崛起——上海別墅發(fā)展第二次浪潮(90年代末)徐涇地域在上海房市中是作為別墅區(qū)為大家所認知。虹橋機場滬青平高速第12頁本案1.2容積率別墅小高層高層

類別墅產(chǎn)品

公寓產(chǎn)品

大別墅市場研究

類別墅市場研究

公寓市場研究

第13頁1、別墅市場供求（宏觀）第14頁2003—年上海別墅上市量預(yù)測當前,上海別墅市場保有量超出800萬㎡(約為850萬㎡)。2003—年上海別墅上市量比較表04—，別墅開發(fā)量將超出700萬㎡。別墅供過于求幾成定局。第15頁當前別墅市場供給結(jié)構(gòu)1、總量上供過于求； 2、供給結(jié)構(gòu)上失衡，獨棟別墅開發(fā)量過大，類別墅成稀缺產(chǎn)品。第16頁獨棟別墅市場主力產(chǎn)品，供大于求，失衡嚴重

雙拼別墅供給量極少，供不應(yīng)求

聯(lián)排別墅供求基本平衡，不一樣區(qū)域略有不一樣疊加別墅

供小于求第17頁2、徐涇地區(qū)分墅市場發(fā)展第18頁類別墅產(chǎn)品成為市場稀缺產(chǎn)品

徐涇地域獨立別墅開發(fā)量很大。類別墅產(chǎn)品去化情況很好，不過后續(xù)開發(fā)量很小，甚至已基本處于停滯狀態(tài)。別墅開發(fā)結(jié)構(gòu)性差異在徐涇地域表達尤為顯著。

徐涇別墅區(qū)產(chǎn)品類型演變第19頁徐涇地域主要別墅個案面積分析樓盤名稱

戶型面積范圍（㎡）

主力面積（㎡）

湖畔佳苑268-544370-395西郊園中園296-452358-370西郊美林館312-560360-380大豪山林375-785375-386銀濤高爾夫298-643390-400綠波花園228-473260-336西郊大公館690-745710-720九溪十八島350-900450-500綜上：區(qū)域市場產(chǎn)品面積設(shè)置高檔化傾向十分顯著。預(yù)計今后在市場價格壓力下，區(qū)域主力戶型面積將穩(wěn)中有降。第20頁主要別墅樓盤市場表現(xiàn)（月均銷售速度）可見：上海別墅市場兩大別墅客源對區(qū)域市場認同度都相當高。個案選擇細分市場和產(chǎn)品格調(diào)空間相對較大?？傮w去化良好，但也表現(xiàn)出較大差異性從個案去化結(jié)果分析，消費者購置行為十分理性第21頁西郊大公館大豪·山林別墅長堤花園別墅銀濤高爾夫別墅湖畔佳苑居禮九溪十八島捷克小鎮(zhèn)高富麗源綠波花園別墅圣地維拉大華云亭本案徐涇地域個案分布圖第22頁徐涇地域代表樓盤徐涇地域重點別墅個案分析

A、西郊大公館位置：徐涇東路333號開發(fā)商：上海新典房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)產(chǎn)品：獨棟別墅占地：300畝體量：103套價格：11000-13000元/㎡銷售情況：已售出30余棟特色：景觀及建筑設(shè)計佳，小區(qū)環(huán)境管理理想第23頁徐涇地域代表樓盤徐涇地域重點別墅個案分析

B、湖畔佳苑

位置：滬青平公路1517弄開發(fā)商：上海佳苑房地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)容積率：0.28產(chǎn)品：獨立別墅占地：400000㎡量體：一期173棟；二期123棟價格：1元/㎡（當前二手房15000元/㎡）銷售情況：基本售完特色：日式別墅第24頁建筑效果圖徐涇地域代表樓盤徐涇地域重點別墅個案分析

C、居禮位置：滬青平公路/高涇路開發(fā)商：上海嘉化富欣房地產(chǎn)有限企業(yè)容積：0.23產(chǎn)品：獨立別墅占地：100000㎡量體：23000㎡（72棟）價格：9000—13000元/㎡銷售情況：已售完特色：當代簡約格調(diào)，每戶擁有獨立露天泳池第25頁建筑外立面小區(qū)一景居禮實景照片第26頁徐涇地域代表樓盤徐涇地域重點別墅個案分析

D、九溪十八島位置：高涇路399號開發(fā)商：上海林語置業(yè)容積率：0.25產(chǎn)品：獨立別墅占地：500畝（一期334畝，分兩期）量體：總142棟（二期56棟）價格：10000元/㎡（當前二手房約15000元/㎡）銷售情況：已售完特色：出眾小區(qū)規(guī)劃和環(huán)境營造第27頁小區(qū)一景小區(qū)道路九溪十八島實景照第28頁實景圖片徐涇地域代表樓盤徐涇地域重點別墅個案分析

E、銀濤高爾夫別墅一期位置:滬青平公路2222號開發(fā)商:上海銀濤高爾夫有限企業(yè)產(chǎn)品:獨立別墅占地:6.8萬㎡(未含高爾夫面積)建筑面積:2.4萬㎡(48幢)價格:1---16000元/㎡H第29頁徐涇地域代表樓盤徐涇地域重點別墅個案分析

F、長堤花園（三期）位置：振華路開發(fā)商：昌安置業(yè)容積率：0.3產(chǎn)品：獨立別墅占地：325畝量體：162棟（一期56棟，二期48棟,三期58棟）價格：14000-15000元/㎡銷售情況：三期銷售率50%,月均銷售10戶特色：高品質(zhì)小區(qū)環(huán)境

第30頁現(xiàn)場實景照片小區(qū)環(huán)境效果圖長堤花園照片H第31頁小區(qū)平面效果圖徐涇地域代表樓盤徐涇地域重點別墅個案分析

G、大豪·山林別墅位置：徐涇西路188弄開發(fā)商：上海大豪城鎮(zhèn)建設(shè)有限企業(yè)產(chǎn)品：獨棟別墅占地：600畝體量：240套價格：13000-16000元/㎡銷售情況：20%左右特色：規(guī)模較大第32頁建筑外觀效果圖(一)建筑外觀效果圖(二)大豪·山林別墅效果圖第33頁３、徐涇公寓市場現(xiàn)實狀況

第34頁如前所述，徐涇地域是作為一個純別墅區(qū)而為人們所認知。公寓房開發(fā)長久以來基本處于空白狀態(tài)，近期雖有零星開發(fā)量，不過體量太小，對徐涇地域區(qū)域市場根本不能絲毫組成影響。早期樓盤如金水灣，廣虹公寓早已售磬。當前在售僅一個樓盤：上海豪都國際新城。因為市場開發(fā)量長久處于低位狀態(tài)，造成市場供不應(yīng)求。作為別墅區(qū)，徐涇是一個中高檔別墅區(qū)，其針正確是金字塔上層客源。而對于公寓市場來講，徐涇提供是非常低級次公寓產(chǎn)品，其針正確是區(qū)域內(nèi)客源，從少許個案市場反應(yīng)來看也驗證了這一點。第35頁西郊大公館大豪·山林別墅長堤花園別墅銀濤高爾夫別墅湖畔佳苑居禮九溪十八島捷克小鎮(zhèn)高富麗源綠波花園別墅圣地維拉大華云亭本案徐涇地域個案分布圖第36頁代表樓盤(公寓)徐涇地域重點別墅個案分析

上海豪都國際新城（上海捷克住宅小區(qū)）位置：聯(lián)民路88弄21號開發(fā)商：上海豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限企業(yè)產(chǎn)品：多層/小高層占地：11萬㎡體量：416套主力面積：90㎡/2R、125—135㎡/3R均價：5300元/㎡銷售情況：70%左右，月銷售約80—100套特色：依照捷克住宅設(shè)計理念照搬而來，外觀獨特。有部分多層電梯公寓。不過，小區(qū)整體形象差，包含售樓處包裝過于簡單，對客戶有很大負面作用。第37頁主力戶型(一)93.5M2155.8M2戶型(一)第38頁主力戶型(二)126M2128M2戶型(二)第39頁二、競爭識別

第40頁區(qū)域外競爭華漕鎮(zhèn)約7KM約7—8KM九亭鎮(zhèn)第41頁區(qū)域外競爭作為別墅區(qū)，徐涇更為純粹徐涇九亭華漕華漕鎮(zhèn)更多負擔著市區(qū)動遷基地功效

而九亭產(chǎn)品與徐涇地域在總價上形成錯位

從區(qū)域角度看，華漕和九亭存在一定競爭威脅，但差異性也非常顯著第42頁區(qū)域內(nèi)板塊競爭第43頁區(qū)域內(nèi)板塊競爭工業(yè)區(qū)集鎮(zhèn)區(qū)

房產(chǎn)區(qū)暫無房產(chǎn)開發(fā)，未來規(guī)劃也無項目開發(fā)鎮(zhèn)中心以公寓開發(fā)為主，但一直以來開發(fā)量有限后續(xù)將有少許大案推出（包含本案）純粹高檔別墅區(qū)，后續(xù)仍有一點開發(fā)量區(qū)域差異化

產(chǎn)品差異化

區(qū)域間競爭有限（存在一定競爭，鎮(zhèn)區(qū)西部有一定量別墅開發(fā)）

第44頁無疑，未來市場競爭將很大程度上影響市場表現(xiàn)。從當前掌握資料來看，區(qū)域內(nèi),本案未來競爭對手主要有三個:滬青平公路和明珠路圣地維拉。另外，位于振華路徐涇中路大華云庭，從產(chǎn)品類型看也將對本案產(chǎn)生競爭。同時,位于滬青平公路上高富麗源名邸,將于11月底開盤,產(chǎn)品上與本案有一定類似.未來潛在競爭第45頁西郊大公館大豪·山林別墅長堤花園別墅銀濤高爾夫別墅湖畔佳苑居禮九溪十八島捷克小鎮(zhèn)高富麗源綠波花園別墅圣地維拉大華云亭本案徐涇地域個案分布圖第46頁徐涇地域重點別墅個案分析

A、大華云庭開發(fā)商：大華集團位置：振華路/徐涇中路產(chǎn)品：聯(lián)排別墅/獨立別墅項目規(guī)模：8.66萬㎡當前進度:基礎(chǔ)開盤:預(yù)計上六個月第47頁徐涇地域重點別墅個案分析

B、圣地維拉開發(fā)商：藍溪房產(chǎn)位置：滬青平公路/明珠路產(chǎn)品：小高層，酒店項目規(guī)模：約10多萬㎡（詳細數(shù)據(jù)尚不詳）當前地塊狀態(tài)：空地工期安排：年末明初開工開盤：明年上六個月第48頁徐涇地域重點別墅個案分析

C、高富麗源名邸位置：滬青平公路1509號開發(fā)商：上海高富房產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)開盤時間:11月底容積率：0.7產(chǎn)品：雙拼別墅/聯(lián)排別墅占地：3.09萬㎡建筑面積：2.1萬㎡戶數(shù)：約70余戶價格：10000元/㎡(預(yù)計)第49頁區(qū)域外個案競爭華漕鎮(zhèn)約7KM約7—8KM九亭鎮(zhèn)奧林匹克花園第50頁二期一期外區(qū)域競爭樓盤奧林匹克花園位置:九亭鎮(zhèn)淶寅路106弄開發(fā)商:上海奧林匹克置業(yè)投資有限企業(yè)占地:63萬㎡量體:70萬㎡(二期27萬㎡2,戶)綠化:60%進度:結(jié)構(gòu)體產(chǎn)品：多層均價:約7000元/㎡(全裝修)主力面積:122㎡/3R銷售率:(二期)約95%)特色:運動主題小區(qū),全裝修房,規(guī)模宏大附:面積配比(部分)2R80㎡30戶9%3R122㎡260戶76%復式137—200㎡50戶15%小高層還未開盤三期用地第51頁二期建筑外立面(一)二期建筑外立面(二)奧林匹克花園實景圖片第52頁127M2戶型精選第53頁四、價格判斷

第54頁別墅價格走勢（獨棟）年末年初圖一:價格行情比較圖(一)第55頁別墅價格走勢（獨棟）圖二:價格行情走勢圖

年10月市場越來越理性，消費者越來越關(guān)注樓盤“性價比”，特色顯著樓盤依然會受到市場追捧。第56頁公寓價格行情經(jīng)過比較，當前中心鎮(zhèn)區(qū)公寓成交價在4000—4200元/M2之間。

廣虹公寓4500元/㎡

(二手房)金水灣4500元/㎡(二手