三亞樓盤點(diǎn)評課件

三亞樓市點(diǎn)評一、宏觀市場

二、個案點(diǎn)評

三、小談三亞一、宏觀市場1、三亞是海南最南端的國際熱帶濱海旅游城市，面積1919平方公里；海岸線長209公里；共有19個海灣和40余個大小島嶼。

2、常駐人口49萬。〔原住民和常駐人口〕

3、支柱產(chǎn)業(yè)為旅游業(yè)，旅游過夜人口2002年2781861人次，2003年300多萬。

三亞簡介空氣質(zhì)量位居全國第一，世界第二；

長夏無冬，全年平均氣溫8度；

全年海水溫度25度；

被聯(lián)合國譽(yù)為“世界最適合人類居住的城市〞；

人均壽命80歲，位居全國之首，高于全國平均壽命10歲；

三亞之最2002年接待游客總數(shù)2781861人次：

其中國際游客174424人次,占總量的6.27％；

國內(nèi)游客2607437人次，占總量的93.73％。

2003年接待游客300多萬人次；

全市旅游收入29.3億元；

相當(dāng)于當(dāng)年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的71％。旅游指數(shù)亞龍灣經(jīng)營中酒店：萬豪酒店、喜萊登、凱萊、天域、金棕櫚、環(huán)球城、假日、仙人掌。在建中酒店：華宇、天域二期、紅樹林、香格里拉。目前客房3500間左右，平均價格75美金，年平均入住率到達(dá)了70%。2003年接待過夜游客200多萬；客戶構(gòu)成：散客70%、會議20%、旅行團(tuán)10%；所有游客中夫妻和情侶50%，家庭40%，其他占10%。二、個案點(diǎn)評三亞華宇皇冠假日酒店11業(yè)態(tài)3棟451套五星級產(chǎn)權(quán)酒店，9棟18套雙拼別墅，11棟獨(dú)棟別墅。30000平米商業(yè)配套〔酒吧、各國餐飲、風(fēng)情購物街〕占地面積200畝投資商華宇集團(tuán)發(fā)展商三亞華宇旅業(yè)有限公司酒店管理洲際酒店管理集團(tuán)綠化率75％建筑風(fēng)格中式風(fēng)格根本數(shù)據(jù)戶型點(diǎn)評目前在售的四個戶型，只有兩個有模型和圖紙，其他未作。戶型設(shè)計與酒店客房一樣，洗手間分區(qū)明顯，整個設(shè)計上無突出的特點(diǎn)。2號樓局部一樓的房間可以直接到達(dá)泳池，層高4.5米。成為最大的賣點(diǎn)。戶型實用面積所占比例單房49平米未定一房一廳58平米未定兩房一廳68平米未定兩房一廳117平米未定戶型設(shè)計建筑以中式風(fēng)格為主，園林以水系為主；各區(qū)由水系格開。設(shè)有獨(dú)立的大堂與酒店別墅完全別離。熱帶雨林110000M2；3個面積分別為1500M2、600M2、300M2的豪華泳池。3000株熱帶珍惜花木。1、2棟酒店的一樓設(shè)有直接到泳池的客房，層高4.5米，做為最貴的酒店房間出售和出租。設(shè)有商業(yè)配套30000M2，主要經(jīng)營酒吧、各國餐飲、風(fēng)情購物等。園林規(guī)劃銷售價格酒店式公寓均價：25000元；別墅均價：15000元銷售模式1、酒店式公寓共461間，分為3棟樓，各154間。只售1號樓和2號樓局部，3號樓主要功能是接待會議團(tuán)隊。2、產(chǎn)權(quán)式酒店，每年有21天使用權(quán)，其余時間交由酒店管理公司代為出租，每年計算整體收益給業(yè)主回報；回報率為12％每年，保底6%(寫入合同)。3、別墅只能做為居住用途，酒店不代為出租，但可以和國外的酒店進(jìn)行置換。置業(yè)方案

投資回報:{年酒店客房經(jīng)營收入-年酒店客房管理費(fèi)用和本錢}÷酒店客房總套內(nèi)面積(28323.36m2)×甲方購置客房套內(nèi)面積×甲方購置客房景觀價格系數(shù)÷加權(quán)平均系數(shù)加權(quán)平均系數(shù):1.026目前,亞龍灣內(nèi)四星級酒店經(jīng)營產(chǎn)出情況約為90美金每間每天年酒店客房經(jīng)營收入=每間房的年收入×房間總數(shù) =90$×8.3×344天×461套房間 =98718540元年酒店客房管理費(fèi)用和本錢=年酒店客房經(jīng)營總收入的約40%例:49.16m2標(biāo)準(zhǔn)房,按總價76萬元計算,一次性付款,年收益為:90$×8.3×344×461×60%÷28323.36×49.16×0.78÷1.026=93788元回報率:93788元(年收益)÷76萬=12.3%房屋分類池景房海景房水景房園林房景觀房標(biāo)準(zhǔn)房普標(biāo)房景觀價格系數(shù)1.251.110.880.830.780.75總結(jié)1、此工程與虹霞嶺最有可比性，共同之處是占地面積大，且不是已海景為賣點(diǎn)的樓盤。2、此樓盤的園林規(guī)劃和水景的設(shè)置有一定的特色，商業(yè)配套齊全，填補(bǔ)了目前亞龍灣商業(yè)的空白點(diǎn)。3、工程的整體籌劃顯得雜亂無章，各項工作脫節(jié)，給銷售帶來了影響；而銷售工作的滯后，造成了資金短缺加上工程施工難度大等問題，造成施工進(jìn)度緩慢，從另一方面有對銷售有制約作用，從而形成了不良的循環(huán)。4、投資性樓盤但投資概念并不是很強(qiáng)，銷售員對產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營模式和投資回報解釋不夠清楚。但態(tài)度較好。5、首付六成，四成按揭，首付壓力大，置業(yè)門檻高。2天域產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)態(tài)五星級產(chǎn)權(quán)式酒店；一期經(jīng)營中客房300余間；在售二期客房400余間。根本數(shù)據(jù)發(fā)展商三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司酒店管理三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司建筑面積67,981平方米綠化率64.60%容積率0.7建筑密度24.47%戶型面積所占比例單間51－8060%雙套間100－14030%三套間160－25610%戶型設(shè)計銷售價格起價：20000元；海景房最低價：30000元最高價：40000元戶型點(diǎn)評一般的酒店客房設(shè)計，陽臺設(shè)計較大突出了海景房的特色。銷售模式1、一次性付款98折，按揭首付四成，貸款六成；〔相對華宇置業(yè)門檻低〕2、客戶可完全自用，也可在不用的時候委托酒店代為出租經(jīng)營，所獲得的收益酒店收取15%的效勞費(fèi)其余歸業(yè)主。但具體能回報多少沒有明確的答復(fù)。3、客戶全年委托酒店代為經(jīng)營，那么業(yè)主每年可獲21天的免費(fèi)居住權(quán)?？偨Y(jié)工程賣點(diǎn)：緊靠海岸線，有自己的沙灘和泳池，目前酒店一期經(jīng)營中，每年有固定的20多萬的入住酒店的客戶群體。工程劣勢：售價較高，戶型面積過大，投資的概念不夠清晰，客戶的投資回報沒有保障。申亞翡翠谷3業(yè)態(tài)住宅社區(qū)11棟別墅+48套公寓根本數(shù)據(jù)發(fā)展商海南申亞實業(yè)股份有限公司占地面積89畝總套數(shù)59套戶型設(shè)計戶型套數(shù)所占比例別墅11棟18.6%一房一廳16套27%兩房一廳32套54%戶型點(diǎn)評A別墅的戶型設(shè)計不好，客廳雖然是挑空的但由于客廳面積不夠大，所以挑空的感覺并不好。主人房設(shè)計過于狹長，且不好擺放。其余別墅的戶型設(shè)計在空間處理上做的不好，有些浪費(fèi)面積；沒有突出別墅的舒適性、私密性和尊貴性。公寓一梯三戶，戶型方正，但房間設(shè)計太小，無法擺放。銷售價格公寓起價7000元，最高9000元；別墅均價12000元。銷售模式普通住宅銷售模式：公寓首付40%；按揭25年；別墅首付50%；按揭10年。目前銷售情況:別墅2套，公寓40%。總結(jié)靠近虹霞嶺地塊，無海景資源；爛尾樓重新包裝出售，目前工程定位亞龍灣首席社區(qū)。但整個社區(qū)規(guī)模不大，配套簡單，整體品質(zhì)不高。從翡翠谷看景觀時代海岸4集休閑度假、商務(wù)、娛樂于一體；包括高尚住宅、別墅、酒店式公寓、超五星級賓館、休閑健康城、游艇名車俱樂部、寫字樓、大型購物廣場、風(fēng)情酒吧街、海鮮街、大型游樂場等。業(yè)態(tài)根本數(shù)據(jù)投資商創(chuàng)維集團(tuán)發(fā)展商創(chuàng)維鴻洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商戴德梁行酒店管理假日酒店占地面積34．5萬平方米建筑面積51．7萬平方米綠化率60％容積率1．5在酒店客房的設(shè)計上簡單的添加了廚房的設(shè)置，更具有居家的感覺。

陽臺的設(shè)計較好。戶型點(diǎn)評銷售價格起價4500左右，最高6500左右；景觀價差很大，同層之間可以差2000元/平米。9月份高層公寓認(rèn)購預(yù)計起價4600元左右。銷售模式首期三成，七成25年按揭；業(yè)主可自住，也可委托假日酒店經(jīng)營，每年以次套房實際收益扣除15%的效勞費(fèi)之后給業(yè)主回報?？偨Y(jié)海南最大的房地產(chǎn)工程，三亞最大的舊城改造工程，產(chǎn)品多元化包羅萬象。工程橫跨三亞河兩岸，位于三亞河入?？?。只出售很少的局部酒店式公寓。比較有特色的是帶私家游艇碼頭的獨(dú)棟別墅。另配有國際游艇會。規(guī)劃中的酒店大堂游艇可直接駛?cè)?。二期商業(yè)可能有局部商鋪推出。管理費(fèi)2.9元/平米。5陽光海岸業(yè)態(tài)由10棟6-12層洋房和2棟TOWN-HOUSE組成定位：三亞的頂級住宅,高尚社區(qū)根本數(shù)據(jù)開發(fā)商海南黃金海灣建設(shè)有限公司投資商廣東聯(lián)華實業(yè)、香港信恒集團(tuán)占地面積768000平米建筑面積90000平米綠化率90%園林規(guī)劃10萬平米的大型巴厘島風(fēng)情園林，2萬平米的陽光沙灘俱樂部，時尚沙灘娛樂水上運(yùn)動。戶型點(diǎn)評戶型布局較為合理，方正通透，保證了每戶都可以通過8平米的陽臺觀海，270度全幅大開玻璃窗欣賞世界級的無敵海景。戶型面積偏大，因為作為一個空置率及高的物業(yè)，在功能齊全的情況下戶型應(yīng)能小那么小，盡量控制總價。銷售狀況一期根本售磬，二期規(guī)劃中。自開盤以來價格上漲了一倍左右，目前均價6500元左右?？偨Y(jié)位于三亞灣濱海大道旁，屬于一線海景房。整個樓盤布局合理，根本保證了每戶的海景，社區(qū)園林為巴厘島風(fēng)情，獨(dú)具特色。社區(qū)配套：觀海平臺；木棧道；風(fēng)情草屋；沙灘椅；沙灘排球；沙雕；沖浪浴場；椰林秋千；海邊休閑吧；情人小徑；水床；帆船；沙灘摩托；水上單車。為三亞目前的頂級住宅，戶型設(shè)計以三房為主，兩房為輔。主要客戶為外地度假客和局部炒家。目前是三亞最有活力的樓盤之一。6海闊天空·三亞業(yè)態(tài)純住宅，由三棟高層公寓和三排TOWNHOUSE組成根本數(shù)據(jù)發(fā)展商海南海航恒實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商海南航空占地面積32524平米建筑面積40000平米容積率0.81戶型比例戶型面積所占比例聯(lián)排別墅133．03－188．3622套內(nèi)庭別墅141．0610套公寓式海景房70－90318套戶型點(diǎn)評別墅設(shè)計面積不大但設(shè)計合理具有現(xiàn)代海岸氣息。公寓樓設(shè)計較為獨(dú)特戶戶帶入戶花園。露臺上的觀海浴缸設(shè)計很大膽。銷售策略前排海景別墅均價20000元；后排均價18000元；公寓均價10000元。利用開展商自身的資源，開發(fā)商將為業(yè)主提供定量的免費(fèi)往返機(jī)票，同時還享有通過機(jī)場VIP通道的無上特權(quán)。還可享受到海航旗下眾多產(chǎn)業(yè)的VIP效勞和優(yōu)惠?？偨Y(jié)產(chǎn)品位于三亞灣黃金海岸線上，亞泰會議中心旁，屬于一線海景物業(yè)。周邊生活配套不齊全只能做為度假用途。工程整體品質(zhì)較高加上海航提供的VIP效勞，讓業(yè)主產(chǎn)生尊貴感。受旅游淡季影響客戶很少。7嘉和海景國際公館業(yè)態(tài)住宅：由8棟海景別墅和全海景純板式小高層組成根本數(shù)據(jù)發(fā)展商三亞嘉和置業(yè)有限公司占地面積22163.21平米建筑面積3422.7平米戶型點(diǎn)評戶型設(shè)計及不合理，面積過大實用率不高，臥室過于狹長.，作為一線海景物業(yè)陽臺顯得過小且只有一個。銷售價格別墅均價20000元，海景公寓均價10000元。總結(jié)工程位于三亞灣，景觀資源優(yōu)越。但戶型設(shè)計太大，浪費(fèi)面積過多。屬于前些年的作品重新包裝出售。三、小談三亞1、自從2003年世界小姐決賽在三亞舉辦以來，三亞的知名度迅速提高，未來三亞將是一個國際化的度假圣地。5-10年內(nèi)三亞將會由一個漁家少女轉(zhuǎn)變成為國際美少女。2、2003年底房地產(chǎn)市場快速升溫，個別樓盤在數(shù)月之內(nèi)身價爆漲一倍，前些年滯銷的樓盤也紛紛出手。一些爛尾樓抓住時機(jī)重新包裝出售，局部取得不俗的業(yè)績。據(jù)三亞市國土局預(yù)測，今年三亞市可供銷售的商品房將到達(dá)120萬平方米。今年上半年，三亞商品房銷售面積44.38萬平方米，銷售套數(shù)4520套，銷售額13.8億元。但銷售曲線圖同時顯示，三亞房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了月銷售量逐月“萎縮〞的態(tài)勢。

一組數(shù)字很能說明問題：1月份，全市房地產(chǎn)銷售面積15.61萬平方米、1552套，金額4.5億元；2月12.42萬平方米、1134套，3.6億元；3月6.55萬平方米、746套，2億；4月6.88萬平方米、784套，2.4億。5月2.31萬平方米、244套，8866萬。6月6100平方米、60套，2449萬元。目前，一線海景房均價達(dá)6500—7000元/平方米，有些甚至突破萬元，二線海景房均價4000—4500元/平方米。海景房價格上揚(yáng)也拉動了市區(qū)房價，目前市區(qū)房價已升至2000—3000元/平方米3、三亞房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：隨著異地置業(yè)漸成時尚，許多“置業(yè)留鳥群〞紛紛飛來三亞購置第二居所。三亞房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長劉樹國認(rèn)為，目前來三亞的“置業(yè)留鳥群〞大致可以分為四類：商務(wù)暫住型、健康養(yǎng)老型、投資增值型、旅游度假型。其中，投資增值型中有相當(dāng)局部是用于經(jīng)營家庭