物業(yè)管理有限公司綠化工作手冊

PAGEPAGE34物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第1頁共20頁綠化部組織架構(gòu)圖服務中心經(jīng)理服務中心經(jīng)理綠化部主管綠化一班綠化二班修剪、除草防病殺蟲綠化養(yǎng)護物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第2頁共20頁綠化部崗位職責一、經(jīng)理崗位職責1、認真執(zhí)行公司的規(guī)章制度和相關規(guī)定，努力創(chuàng)建綠色社區(qū)，為業(yè)主服務。2、全面負責本服務區(qū)的綠化養(yǎng)護、技術(shù)指導及監(jiān)督管理工作。3、負責本部為員工考勤及業(yè)績考核等管理工作。4、負責本服務區(qū)內(nèi)苗木、草坪、綠籬的更新、補種（栽）等工作。5、負責監(jiān)督本部門綠化工具（所有綠化工具未經(jīng)公司領導簽批任何人不得擅自外借。）及設備的保管、保養(yǎng)及維修、使用的管理工作；6、對本部門所需綠化消殺滅蟲用藥過程全程負責，嚴格領用登記手續(xù)，嚴防丟失或他人借用。7、負責綠化管網(wǎng)及閥門、接頭的日常巡視和報修工作，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生。8、帶領本部門員工自覺遵紀守法，遵守公司各項規(guī)章制度及《員工手冊》。9、有責任配合其它部門對服務區(qū)內(nèi)的公共設施設備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護、小商小販、樓道長明燈、擅自開啟供暖閥等有報修、維護、監(jiān)督、管理的義務。10、完成上級領導交辦的其它工作。二、綠化主管崗位職責1、協(xié)助本部門經(jīng)理做好綠化員工的日常管理及考核工作。2、負責監(jiān)督檢查本服務區(qū)（大廈）區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作。3、具體安排并帶領員工做好綠化的澆水、修剪、抹芽、施肥、防病蟲害、除草等日常養(yǎng)護工作。物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第3頁共20頁4、對綠化使用的農(nóng)藥實施全程監(jiān)管登記，包括保管、使用及空瓶回收等，防止丟失。5、安排噴灑藥物工作前，必須在本綠化區(qū)域內(nèi)設置警示牌，以防未成年人誤入。6、完成領導交辦的其他工作。三、綠化員崗位職責1、服從領導，按時完成任務，重要工作必須在要求時間內(nèi)完成。2、遵守綠化管理規(guī)則，愛護公共設施，對花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草、培土，并及時修剪整形、補栽補種。對于違規(guī)踐踏綠地或損壞設施等行為的，應當婉言相勸，必要時可請公共秩序管理員協(xié)助。3、嚴格執(zhí)行綠化維護工作的技術(shù)規(guī)范要求，按規(guī)定標準，操作程序，保質(zhì)保量地完成所負責綠化區(qū)域內(nèi)的各項綠化任務，并接受服務中心的定期檢查和定量考核。4、及時處理枯枝落葉，清理場地。工作中應確保本服務區(qū)公共設施設備的完好。5、愛護綠化工具和設備，并按要求進行維修保養(yǎng)，確保工具和設備的完好。6、愛崗敬業(yè)，嚴格遵守公司各項管理制度。若因違反綠化維護工作管理規(guī)定而帶來的任何損害，綠化員工要承擔經(jīng)濟后果。7、綠化員工在噴灑藥物時須做好自我防護并采取預防措施，避免藥水細霧飄入住戶房間。8、在服務區(qū)內(nèi)因打藥或使用噴灌設施等而造成客戶不便時，應向客戶致歉，并向主管匯報。9、在綠化養(yǎng)護時未經(jīng)許可，不得擅自進入客戶房內(nèi)。10、綠化員工在噴灑藥物工作結(jié)束后，要認真做好清洗及消毒工作，確保人物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第4頁共20頁身安全。四、綠化部文明用語規(guī)定1、見面打招呼用語：①早晨見到晨練的業(yè)主應當說：“您好”、“您早”等問候語。②遇到業(yè)主詢問有關報修等內(nèi)容時，應當說：“請您去物業(yè)服務中心前臺咨詢一下?！比魳I(yè)主不知道服務中心地址，應當告知業(yè)主服務中心辦公地點。③若遇到業(yè)主詢問有關樹木花卉等相關內(nèi)容，應根據(jù)業(yè)主興趣簡明扼要地講給業(yè)主，不得有不耐煩情緒。若業(yè)主咨詢的問題不清楚時，應當說：“抱歉或?qū)Σ黄?，我問一下綠化專業(yè)技術(shù)人員后再告訴您?！?、工作過程提示用語：①使用割草機或其它機器作業(yè)時，禁區(qū)內(nèi)若有業(yè)主，應主動上前說：“對不起，我們要打草、請您換個地方休息好嗎？”（或請您去別處鍛煉好嗎？）②使用割草機或其它機器作業(yè)時，禁區(qū)內(nèi)有未成年人，尤其是幼兒時，應找到其監(jiān)護人，說：“對不起，我們要打草，請您帶上孩子去別處休息好嗎？”（或去別去玩耍好嗎？）③使用噴霧器打藥時，發(fā)現(xiàn)附近有業(yè)主，應主動上前說：“對不起，我們要打藥，請您換個地方休息好嗎”，若有未成年人或幼兒，應對其監(jiān)護人說：“對不起，我們要打藥，請您帶上孩子去別處休息好嗎？”綠化養(yǎng)護作業(yè)喬木、灌木修剪及養(yǎng)護作業(yè)喬木修剪及養(yǎng)護喬木在移栽后常常需要修剪，根據(jù)移栽時季節(jié)、樹種、樹勢情況進行適度修剪，以保障成活率。物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第5頁共20頁正常生長的喬木，尤其是住宅小區(qū)的喬木，通常不進行刻意修剪，但在大風過后應及時檢查、修剪被風吹折、吹斷的殘枝。喬木施肥：通常絕大多數(shù)喬木勿需施肥、但非原產(chǎn)地樹種、跨氣候區(qū)移植樹種，由于水土酸堿性差異，需補充適當肥分，例如北方種植香樟，需補充黑礬等。喬木固定：剛移的樹木，幼小樹苗，在多風季節(jié)易吹偏，動搖根系，從而影響成活，應根據(jù)情況進行固定保護，固定時間長短依季節(jié)樹勢而定，一般為一至六個月。喬木澆水，原產(chǎn)地樹種在正常情況下任其生長，一般不需要專門澆水，但是與原產(chǎn)地氣候差異較大的樹種，應注意根據(jù)其生長情況進行澆水，降雨較大時進行排水。例如水杉需多澆水，而廣玉蘭在北方雨季應注意排水。如遇氣候反常的季節(jié)（長期干旱或長期陰雨），則應做好所有喬木的澆水或排水工作。灌木修剪及養(yǎng)護多數(shù)灌木在生長季和冬季需依情況修剪：月季應在花期過后修剪，保留分枝上3-4葉；百日紅、木槿、紫荊等生長季通常不需要修剪，但冬季需適度重剪，百日紅僅留主干，側(cè)枝應予剪除；木槿需修剪過密枝，過高的應回剪適當高度；紫荊應剪取過密枝、弱枝，其它落葉花灌木大體類似；④法青、石楠等，生長季節(jié)過快時樹形容易散亂，應進行整形修剪，保持適當形狀；⑤桂花、豆瓣黃楊、灑金柏等，生長較慢，應修剪干枯枝、病弱枝，保持一定形狀；⑥小葉女貞、金葉女貞、火棘等，生長較快，易于造型，需勤剪，保持所需形狀，否則易散亂；物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第6頁共20頁⑦澆水：多數(shù)灌木抗旱性較強，正常季節(jié)不需另外澆水，但長期干旱時應澆水，澆水宜澆透，切忌“水過地皮干”，月季在花期需水量大應視情況予以補充。⑧施肥：花灌木在花前需施復合肥，花期較長的如月季等可定期施復合肥，冬前再施一次復合肥。施肥應在澆水前或雨前進行。施肥應嚴格控制單位用量，避免引起燒苗。⑨病蟲害防治：花灌木在生長季應做好病蟲害的監(jiān)測預防工作，發(fā)現(xiàn)有病蟲害，應盡快打藥處理。花灌木病蟲害有：各類蚜蟲、螨蟲、蛾類；白粉病、灰霉病、縮葉病、褐斑病等。草坪修剪及養(yǎng)護作業(yè)草坪修剪春秋季氣溫適宜，草坪生長快宜勤修剪；夏季氣溫過高，生長減慢，宜根據(jù)生長情況適時修剪。草坪清理為了整潔美觀，防范病蟲害滋生繁衍，草坪修剪后的草屑及其他落葉等應及時清理干凈。3、草坪澆水及排水草坪根系較淺，而春秋季生長快，夏季經(jīng)常干燥高溫，草坪很容易缺水枯黃、甚至枯死。所以草坪宜勤澆水，但雨季若雨量過大，也容易引起草坪根系窒息而死，所以應做好排水工作，草坪生長季澆水、排水工作是草坪管理的關鍵。4、草坪病蟲害防治草坪最易遭到地下蟲害危害，應在蟲害發(fā)生期施藥，雨季草坪易感染白粉病、灰霉病、腐爛病，應及時預防治理。物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第7頁共20頁4、草坪病蟲害防治草坪最易遭到地下蟲害危害，應在蟲害發(fā)生期施藥，雨季草坪易感染白粉病、灰霉病、腐爛病，應及時預防治理。施肥打藥作業(yè)施肥花灌木：如月季，春季花前，冬季修剪后，施復合肥，用量25-35g/㎡?；境Ｐ柩a充肥分，用量15-30g/㎡。喬木或大灌木：如桂花、梨、杏樹，依大小用量差異很大，一般為50-200g/株，每年春秋各施一次，最好配施農(nóng)家肥。草坪：春秋季應各施一次尿素，用量為15-30g/㎡。打藥蚜蟲：可用5%氯氰菊脂、80%敵敵畏或80氧化樂果，按800-1000倍比例配藥噴施。蛾類、蝶類幼蟲、成蟲：可用80%敵敵畏按800-1000倍比例液噴施，氣溫25℃螨類：用80%三氯殺螨醇按1000倍液噴施。白粉病、灰霉病等：可用80%百菌清或80%多菌靈等按800-1000倍比例液噴施，每10-15天一次，連續(xù)3-5次。樹干病蟲：食心蟲、天牛等，可用80%敵敵畏500倍液針劑注射或蘸用原液封口。樹干病害：褐斑病等，刮除病灶，然后抹藥消毒，用200-400倍石硫合劑或300-500倍百菌清。根部病害：根腐病、干腐病，危害輕微者除去病部，土壤80%多菌靈300-500倍消毒，已呈蔓延趨勢或危害嚴重應予拔除，更換土壤。樹木、草坪根部蟲害：敵百蟲原藥500-800倍液澆施或撒施，每半月物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第8頁共20頁一次，連續(xù)兩次。綠化管理工作標準整體質(zhì)量標準（執(zhí)行洛陽市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級指導標準中“公共區(qū)域綠化維護服務標準”）綠化布置合理，搭配得當。綠地無破壞、踐踏現(xiàn)象，無改變用途現(xiàn)象。細部質(zhì)量標準樹木生長良好，無病蟲枝、干枯枝。專用于造型的樹木美觀典雅，修剪得當?；旧L健壯，修剪及時，無病、殘枝、敗枝。綠籬修剪整齊一致，錯落有序。草坪修剪平整、及時，無雜草，無草屑、無缺塊。綠地無落葉、殘枝等雜物。綠化工具及用品管理規(guī)定為保證綠化作業(yè)的安全、有序進行，特對工具及用品的使用、存放作出如下規(guī)定。普通工具及用品普通工具及用品指手剪、大平剪、高枝剪、水管、鋼鉗、手套等日常用品用具；普通工具及用品中歸個人使用及保管的，如大平剪、手套等由員工本人保管，進行日常清潔及養(yǎng)護工作；使用中損耗的部件，如固定螺絲、手柄由主管根據(jù)情況進行更換或維修；達到使用年限的工具及物品由部門經(jīng)理上報公司領導，經(jīng)審核后進行更換；在規(guī)定期限內(nèi)遺失或損壞的根據(jù)情況由其本人賠償相關費用。物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第9頁共20頁③普通工具或其它用具如鋼鉗、噴霧器等，領用時需填寫領用單，檢查沒問題時方可使用。下班前，所領用的工具應交回，不得留在綠地中或其它地方，違規(guī)使用損壞用品或下班后遺棄在工作區(qū)的，根據(jù)情節(jié)予以處罰。該類工具物品外借須經(jīng)服務中心以上經(jīng)理批準。達到使用年限確需更換的由部門經(jīng)理報公司領導審核后進行更換。機動工具機動工具指割草機、打藥機、綠籬剪（機）等工具；機動工具使用人員必須經(jīng)過培訓，包括工具操作方法、場地檢查、安全防范、緊急情況處理等，確保人員安全和機器正常使用；機動工具的日常保養(yǎng)應由經(jīng)過培訓的人員進行，包括零部件的拆卸、清洗、安裝、監(jiān)測等。未經(jīng)許可，任何人不得擅自拆卸，否則造成工具損毀應負經(jīng)濟賠償責任。機動工具的保養(yǎng)和維修應由專業(yè)人員保養(yǎng)和維修時，須經(jīng)部門經(jīng)理報服務中心經(jīng)理審核后方可進行保養(yǎng)和維修；機動工具長時間不用時應進行維護保養(yǎng)后。農(nóng)藥、汽油等物品的管理規(guī)定使用農(nóng)藥應遵守農(nóng)藥防毒規(guī)程，正確配藥、施藥，防止農(nóng)藥污染環(huán)境和農(nóng)藥中毒事故的發(fā)生。使用農(nóng)藥應遵守國家有關農(nóng)藥安全、使用的規(guī)定，按照規(guī)定的用藥量，用藥次數(shù)，用藥方法進行間隔施藥。做好農(nóng)藥空瓶的處理和安全防護工作，農(nóng)藥用完后遺棄物如瓶子、瓶蓋、包裝箱等必須直接放在指定地點，不得隨意丟棄；汽油、機油的存放點必須嚴禁煙火，機器使用中加油必須嚴格按要求進行；農(nóng)藥、汽油的使用必須辦理領用登記手續(xù)，并經(jīng)服務中心經(jīng)理以上領導批準，使用人應以書面形式說明使用用途、用量等，并保證按規(guī)定操作程序使用，并做好遺棄物處理。物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第10頁共20頁安全措施及工作要求綠化員工在使用機器時應采取該機器要求的安全措施，避免給公眾或住戶造成危險、損害、傷害，或由此而引起的任何方式的賠償。綠化員工在機器運轉(zhuǎn)前需進行檢查、確保螺桿、螺帽等緊固件的固定，避免發(fā)生意外。使用割草機打草時，應確保草地上無鐵絲、碎石塊、飲料桶、塑料紙等雜物；使用綠籬剪（機）時，使用人身體的任何部位均須遠離剪齒；服務區(qū)內(nèi)打藥時應注意風向，必要時報請部門經(jīng)理調(diào)整作業(yè)時間；所有機器使用完畢應按規(guī)定進行保養(yǎng)，機器達到規(guī)定的工作時數(shù)需送專業(yè)維修點保養(yǎng)時應報請服務中心領導批準；所有機器不得讓未經(jīng)培訓的人員使用，工作區(qū)域不得有其他無關人員。每周六、日時間內(nèi)，服務區(qū)盡可能不使用機動工具作業(yè)，以免影響業(yè)主休息。物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第11頁共20頁綠化養(yǎng)護程序表項目主要工作時間樹木澆水干旱時20天澆一次每年5-9月份綠籬修剪正常每年修剪3-4次，由病蟲害等引起的黃葉，隨時發(fā)現(xiàn)隨時修剪，造型每年修剪6次，喬木每年1-2次（喬木應在休眠期或秋季修剪）冬春季節(jié)：每月兩次；夏季：每月三次；秋季：每月四次。打藥采取樹干注藥或葉面噴藥（根據(jù)病癥類型而定）病發(fā)時間草坪澆水5--8月份每兩天一次；其它時間四天一次；冬季上凍前澆一次透水（過冬水）夏天澆水時間為上午10:00時前；下午16:00時后草坪修剪生長季節(jié)15天一次，非生長季節(jié)一月一次。每周一至周五上班時間允許剪草打藥預防為主，隨時發(fā)現(xiàn)隨時進行打藥處理。每周一至周五施肥生長不良或土壤貧瘠時，做到“四多、四少、四不、三忌”下雨來臨之前拔雜草草不過寸、雜草不成片春夏每周一次，秋季每15天一次。樹木修剪取掉樹干下多余枝、殘枝，整修枝型冬季樹木越冬保護樹干纏草繩、刷白灰入冬時日常巡視有無殘枝敗葉，設施有無異常，地面有無下沉、空洞，草坪、綠籬、散水等是否有雜物、落葉。下雨后、刮風后機具維護每次使用完機具后應除塵、除銹，過冬時應保養(yǎng)周末和冬季不使用時間內(nèi)物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第12頁共20頁綠化部工作標準及考核細則序號工作標準規(guī)定分值考核細則備注1無改變綠地的使用用途，杜絕破壞、踐踏、占用現(xiàn)象的發(fā)生；5每發(fā)生1處扣1.0分2樹木長勢良好，綠籬修剪整齊美觀，無折損，無斑禿；5每發(fā)生1處扣1.0分3草坪、綠籬內(nèi)無落葉、草屑、紙屑、煙頭等雜物；5連續(xù)2天未清理扣1.0分/處4草坪修剪、澆水及時，無枯死現(xiàn)象；10枯死面積每塊1平方以上扣2分，不按時修剪扣5分5嚴格執(zhí)行綠化維護工作的技術(shù)規(guī)范要求，按規(guī)定標準，操作程序保質(zhì)保量完成綠化任務；15不符合要求扣2分6使用機器噴灑藥物時，措施得當，操作規(guī)范；5不符合要求扣1.0分7綠籬、草坪修剪后，及時將修剪下來的枝葉、草屑清掃干凈；15發(fā)生處扣1.0分8房屋散水坡無垃圾、無雜物，經(jīng)常保持干凈；10發(fā)生1處扣1.0分物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第13頁共20頁序號工作標準規(guī)定分值考核細則備注9病蟲害防治及時，無大面積發(fā)生；5每10平方扣1分10愛護綠化工具和設備，確保工具和設備的完好，不擅自外借和轉(zhuǎn)借；5人為損壞扣1.0分，私自外借1次扣3分；11枯死樹木和草坪補種及時5未及時補種扣1.0分12及時除雜草、草地純度95%以上；10一處0.5平方雜草覆蓋時扣2分13員工儀容儀表、服務態(tài)度、服務質(zhì)量、工作紀律等符合公司管理規(guī)范；514全年統(tǒng)計客戶對綠化部的滿意率達96%以上；一票否決物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第14頁共20頁綠化工作檢驗標準和方法類別序號項目標準檢查方法頻率備注修剪1喬木無枯枝，不影響行人和車輛通行，主側(cè)枝分布均勻；目視，抽檢10顆2次/年2灌木成型，整齊，新長枝不超過30厘米；目視、抽查3處共30米5次以上/年3綠籬成型、造型美觀，新長枝不超過30厘米；目視、抽查5處；6次/年4草坪路牙、井口、水溝、散水坡邊整齊，目視平整；目視、抽查6處共90平方米3次/年施肥1喬、灌木采用穴施或溝施方法施肥，澆水及時，覆土平整，肥料不露出土面；目視檢查3次/年2草坪采用播施和噴施，不傷花草；目視檢查1次/年3花卉保證基肥，追施化肥，少量多次，不傷花草；目視檢查視長勢物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第15頁共20頁類別序號項目標準檢查方法頻率備注防病治蟲無明顯枯枝，死枝，有蟲害枝條2%以下；目視，抽查防治1次/月，發(fā)現(xiàn)病蟲及時噴灑抗旱1樹木草坪冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水，澆水時不遺漏，澆水透土深度為：樹木3厘米，草地2厘米，無旱死、旱枯現(xiàn)象；抽查5次2次/周（雨后泥土濕度大除外）2苗、花卉泥土不染花葉，土不壓苗心，水不沖倒苗目視，全面檢查2次/日物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第16頁共20頁類別序號項目標準檢查方法頻率備注日常養(yǎng)護1中耕、除雜草無明顯雜草，草坪純度95%以上，樹木底下土面層不板結(jié)，透氣良好；抽查草地50平方3處，取平均值施肥前和下大雨后進行松土，每年不少于6次；2補栽補種無明顯黃土裸露，裸露面積在總面積的0.5%以下，缺株在0.5%以下；抽查5處，匯總后計算；按花草樹木的栽種季節(jié)及時補栽補種；3防風、排澇、巡視暴風雨過后12小時，草地無1平方米以上的積水，樹木無倒斜，斷枝落葉及時清理；目視檢查每天巡視責任區(qū)1次物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第17頁共20頁割草機保養(yǎng)周期表周期和方法保養(yǎng)方法每次使用前新機運行20h每運行50h每運行100h刀片是否完好，固定螺絲有無松動檢查√草袋及附件檢查√發(fā)動機機油檢查√更換√√空氣濾消器檢查√清潔√火花塞檢查和清潔√起動-停止控制機構(gòu)調(diào)整√√離合器調(diào)整√√節(jié)流器調(diào)整√√速度選擇機構(gòu)調(diào)整√√油箱和過濾清潔√√物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第18頁共20頁綠化工作周檢查表序號檢查項目合格不合格原因責任人處理結(jié)果備注1喬木整枝2灌木、綠籬3造型修剪4草坪5樹木施肥6花卉施肥7治病殺蟲8樹木草坪澆水9除雜草10松土11補栽補種12清理枯枝落葉13清理草坪雜物14防風排澇15巡視養(yǎng)護物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第19頁共20頁綠化清單物業(yè)服務區(qū)占地面積綠地面積覆蓋率品名單位數(shù)量備注物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第20頁共20頁綠化工具清單序號工具名稱單位數(shù)量購入時間備注物業(yè)管理有限公司文件編號：綠化部工作手冊第21頁共21