世聯(lián)廣州海倫春天年度營銷策略報(bào)告

海倫春天2012年度營銷策略報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)·201112回顧2011：二期蝴蝶谷銷售情況1、2011年截至12月25日，海倫春天共推售貨量794套，銷售614套，實(shí)現(xiàn)銷售金額6.3億。

2、從近32周的項(xiàng)目成交量趨勢圖可以看出，十一之前，本項(xiàng)目凡推新貨必能熱銷，單周銷售套數(shù)最高達(dá)61套；十一之后，三次推新貨周銷售套數(shù)從未突破20套。國慶成為分水嶺，項(xiàng)目已步入滯銷期，12月24日，3座降價(jià)后推出，熱銷38套，緩解滯銷局面。

3、剔除十一黃金周的因素，本項(xiàng)目來訪量一直維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，但十一之后成單率較低，說明客戶觀望心理濃厚。H1、H2棟4.23推出G6、G7棟7.23推出D2棟11.19推出G10棟10.22推出G8棟10.1推出D1棟9.24推出2011年目標(biāo)檢驗(yàn)：全年共推售貨量794套，銷售614套,實(shí)現(xiàn)銷售金額6.3億，國慶成為分水嶺，項(xiàng)目已步入滯銷期，客戶觀望心理濃厚，降價(jià)后滯銷局面稍緩。新推8座9座新推7座新推1座新推5座新推2座新推3座D3棟12.24推出2012年將售二期余貨及占比2011年推貨回顧：小戶型熱賣大戶型滯銷，二期余貨324套，八成多為120-150㎡大戶型，對(duì)明年造成一定程度的去貨壓力76㎡107㎡130㎡94㎡120㎡2011年推售貨量及銷售率2011年截至12月25日共推新貨794套，銷售77%，其中小戶型基本售罄，較受客戶青睞，120-150方大戶型銷售遇阻。2012年初將推產(chǎn)品87%為120-150方大戶型，面臨強(qiáng)烈銷售壓力。

總貨量已售貨量未售貨量去化率76㎡兩房92920100%94㎡三房69511874%104-107㎡三房115932281%120㎡三房96752178%129-133㎡三房39829110773%150㎡四房24121250%合計(jì)79461418077%剩余貨量戶型套數(shù)占比94㎡三房186%104-107㎡三房227%120㎡三房6921%129-133㎡三房17955%150㎡四房3611%合計(jì)324100%2011年形象回顧：形象關(guān)鍵詞“幸?！薄皥F(tuán)聚“，較為迎合白領(lǐng)階層的形象調(diào)性，輸出”低單價(jià)“”低首付“，整體項(xiàng)目形象被定位“性價(jià)比”剛需盤，4月10日，洋房新品發(fā)布會(huì)，歡迎您來鑒新品，賞表演。350萬起，500㎡珍稀花墅，最后六席，雙拼陽光墅5萬抵20萬誠意登記5900元/平，買南北對(duì)流大三房5900元/平起千載難逢，7月23日盛裝開盤海倫春天首付17萬鼓勵(lì)團(tuán)聚，雙景樓王百萬板房1元起競價(jià)首付17萬，大三房一步到位，120-150㎡洋房新品6215元/㎡起，愛在行動(dòng)2011年形象策略關(guān)鍵詞為“幸?！?、“團(tuán)聚”，線上推廣以輸出低首付、低單價(jià)信息為主，針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群特征，整體項(xiàng)目形象被定位為性價(jià)比高剛需盤，造成結(jié)果是項(xiàng)目形象不夠高端。3.259.2410.111.199月6月4月4.237.233.112.24報(bào)廣電視電臺(tái)戶外電影院候車亭電梯地鐵巡展網(wǎng)絡(luò)短信看房團(tuán)洋房開盤洋房開盤洋房開盤5月11月10月12月8月7月3月2011年推廣回顧：線下推廣密集型覆蓋，線上推廣開盤推貨前集中爆發(fā)，東廣州形成一定知名度，但推廣未能深入滲透至蘿崗、黃埔區(qū)域6.24派單洋房加推洋房加推洋房加推10.222011年全年推廣鋪排線上線下線下推廣密集覆蓋海倫春天2011年全年實(shí)現(xiàn)6.3億銷售目標(biāo)，奠定項(xiàng)目高性價(jià)比剛需盤形象。2012年如何突破，解決大戶型余貨滯銷難題？2012年如何推拔高項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)后期產(chǎn)品快速熱銷？啟示視角1大勢：宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境2011年歐債危機(jī)導(dǎo)致外需下行，中國出口及經(jīng)濟(jì)增速均受負(fù)面影響；股市跌至三年來新低，投資者信心受挫；2012年中國經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，拉動(dòng)內(nèi)需及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力增加，明年貨幣政策依然緊縮。宏觀經(jīng)濟(jì)：2011年歐債危機(jī)惡化導(dǎo)致中國出口及經(jīng)濟(jì)增速受負(fù)面影響，明年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，貨幣政策緊縮，拉動(dòng)內(nèi)需及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型為主基調(diào)2011年開發(fā)商累積融資金額龐大，開發(fā)商還貸期集中2012年下半年及2013年爆發(fā)，明年開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張，以價(jià)換量成為開發(fā)商回籠資金唯一出路。宏觀經(jīng)濟(jì)：2011年開發(fā)商累積融資金額龐大，2012年開發(fā)商還貸期集中爆發(fā)，以價(jià)換量將成為開發(fā)商回籠資金唯一出路200820092010《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》出臺(tái)《個(gè)人貸款管理暫行辦法》出臺(tái)

《加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知》出臺(tái)

《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)“4.15新政”出臺(tái)“9.29”政策出臺(tái)基調(diào)：遏制部分城市房價(jià)過快上漲《境外投資管理辦法》出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》《調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》基調(diào)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展基調(diào)：抓緊建立住房保障體系《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》出臺(tái)“10.22”新政出臺(tái)松綁二套房營業(yè)稅征收5年減至2年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》2011基調(diào)：繼續(xù)打壓投資,控制房價(jià)“1.26”新政猛如虎4月，增城、從化出臺(tái)限價(jià)令6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、3次加息，CPI高舉2007存款準(zhǔn)備金率8次上調(diào)“9.27”新政出臺(tái)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理《物權(quán)法》正式生效基調(diào)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展近年來中央樓市調(diào)控政策回顧宏觀環(huán)境：2011年政策的累積效應(yīng)在第三季度樓市顯現(xiàn)，房價(jià)快速上漲的勢頭得到明顯遏制，但實(shí)質(zhì)性降幅并不明顯1、全國前10個(gè)月商品住宅銷售面積同比下降4.4%，銷售均價(jià)同比增長8.4%，但環(huán)比呈下降趨勢，調(diào)控效力開始顯現(xiàn)；2、國務(wù)院于今年4月13日、7月12日、10月29日、12月14日召開的會(huì)議不斷重申全國房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整；宏觀政策：國務(wù)院不斷重申，未來調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，已為2012年調(diào)控政策定調(diào)全國前10個(gè)月銷售面積同比下降，銷售均價(jià)同比增長國務(wù)院不斷重申調(diào)控不動(dòng)搖2011年4月8日上午，增城國土局召集開發(fā)商開會(huì)，提出推行單盤限價(jià)，并且二季度限價(jià)幅度降至5%：4月1日后領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤，則要按照規(guī)定全部限價(jià)，在3個(gè)月內(nèi)銷售的價(jià)格不得超過去年該樓盤全年網(wǎng)簽均價(jià)上浮5%后的價(jià)格，對(duì)于去年沒有銷售的樓盤，則以去年增城全市的均價(jià)作為參考底價(jià)，增城市的限價(jià)不高于7033元/平方米。

區(qū)域政策：4月增城出臺(tái)全國首個(gè)限價(jià)令，遏制區(qū)域房價(jià)上漲趨勢，增城被迫成為廣州價(jià)格“洼地”增城首個(gè)限價(jià)令4月1日出臺(tái)2011年10月25日上午，增城市國土房管局在十五樓中會(huì)議室召開全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會(huì)，二十四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加了會(huì)議。會(huì)議主要目的有二：為完成全年樓市調(diào)控目標(biāo)，2011年第四季度仍面臨較大的壓力，需各開發(fā)商積極配合，多推低價(jià)產(chǎn)品；給2012年樓市政策基本定調(diào)：保證樓市調(diào)控措施的延續(xù)性，限價(jià)政策明年將繼續(xù)執(zhí)行；區(qū)域政策：10月底增城房管局會(huì)議已經(jīng)為年底及明年樓市政策定調(diào)，2012年增城限價(jià)將繼續(xù)執(zhí)行增城國土房管局會(huì)議內(nèi)容詳見鏈接/a/article-2264.html增城國土房管局會(huì)議內(nèi)容現(xiàn)場11月15日上午增城市房管局召開當(dāng)?shù)亻_發(fā)商開會(huì)主要內(nèi)容：2011年11月16日至2011年12月31日，住宅類單位（含現(xiàn)樓）單套建筑均價(jià)超過增城政府調(diào)控價(jià)格目標(biāo)7736元/平方米的，將不受理網(wǎng)簽備案并嚴(yán)禁網(wǎng)上簽約操作。限價(jià)再度升級(jí)！區(qū)域政策：11月增城年底限價(jià)簽約標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，超過7736元/㎡不允許簽約，限價(jià)政策再度升級(jí)，調(diào)控力度再次加大增城市房管局11月15日約談當(dāng)?shù)亻_發(fā)商報(bào)道2011年歐債危機(jī)惡化導(dǎo)致中國出口受負(fù)面影響，CPI高啟，股市下滑，2012年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻；2011年繼“限價(jià)令”出臺(tái)之后，增城調(diào)控政策日益嚴(yán)厲，明年限價(jià)持續(xù)，2012年房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松，限價(jià)使得開發(fā)商大量延遲推貨，導(dǎo)致大量供應(yīng)延遲至2012年中推出，屆時(shí)市場供應(yīng)將井噴判斷視角2市場：廣州、增城市場表現(xiàn)土地市場：2011年土地市場成交遇冷，開發(fā)商資金壓力開始顯現(xiàn)2011年截止至12月15日，廣州共有68塊住宅用地掛牌出讓，其中（五分之三）41塊均為撤銷、流拍，而成交的27塊土地中占70%均以底價(jià)成交；10月1日為顯著分水嶺，10月至12月15日推出19塊住宅用地僅1塊成交，反映開發(fā)商資金壓力顯現(xiàn)。2011年10月-12月廣州市土地掛牌出讓情況注：以上數(shù)據(jù)來源于廣州世聯(lián)市場研究部2011年房地產(chǎn)市場成交低迷，“金九銀十”成交遇冷，10月份成交量僅6156套，同比減少64%，均價(jià)降為11572元/平米，調(diào)控政策累積效應(yīng)于第三季度逐漸顯現(xiàn)，價(jià)格呈震蕩下行趨勢廣州市場：自1.26新政以來，廣州市二級(jí)市場低迷，金九銀十成交下挫，整體價(jià)格走勢呈現(xiàn)震蕩下行2010年金九銀十成交火爆2011年金九銀十成交遇冷1.26新政注：以上數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易從近幾個(gè)月增城的成交情況可以看出，近幾個(gè)月增城的成交量和成交均價(jià)都有所下降，2011年9-11月份整個(gè)增城區(qū)域的成交量3734套，同比2010年9-11月5931套下降了37%。價(jià)格方面同比上漲6%，上漲幅度不大，整體呈現(xiàn)價(jià)升量跌。增城市場：增城區(qū)域9-11月份成交量同比下降37%，11月份成交均價(jià)首度跌破7000，市場面臨嚴(yán)峻的下行壓力2011年9-11月成交量同2010年9-11月相比，下滑37%1.26新政4.1限價(jià)注：以上數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易增城市場：國慶后片區(qū)樓盤涌現(xiàn)“降價(jià)潮”，陷入激烈“價(jià)格戰(zhàn)”，客戶觀望情緒加劇注：以上數(shù)據(jù)為世聯(lián)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)。

項(xiàng)目產(chǎn)品5月均價(jià)11月均價(jià)目前售價(jià)價(jià)格趨勢降價(jià)幅度新塘碧桂園鳳凰城105、118㎡三房930482267400↘-20%翡翠綠洲88-105㎡兩房——69806800————尚東陽光88㎡兩房、105㎡三房、138㎡大三房647065275600↘-13%東方名都93㎡三房、146㎡四房、168㎡五房883575237500↘-15%中新海倫春天107㎡三房、130㎡三房、150㎡四房781068005800↘-25%太陽城巧克力80㎡兩房、106㎡三房、136㎡三房--6888(裝修)————金地公園上城120㎡三房、140㎡四房821062176200↘-24%恒大山水城79㎡兩房、93㎡三房、120㎡三房858660186400↘-25%與5月份相比，12月份片區(qū)樓盤普遍降價(jià)10-25%，10月1日過后，增城各大開發(fā)商開始采用以低價(jià)吸引客戶的策略，各盤單價(jià)均打5字頭、6字頭；從翡翠綠洲6530元/平起，到金地公園上城5418元/平，到尚東陽光5600元/平。整個(gè)片區(qū)陷入激烈價(jià)格戰(zhàn)。

土地成交市場遇冷，開發(fā)商資金壓力開始顯現(xiàn)。2011年廣州市場自1.26新政后持續(xù)低迷，“金九銀十”成交下挫，成交均價(jià)呈震蕩下行態(tài)勢增城市場面臨下行壓力，片區(qū)陷入“價(jià)格戰(zhàn)”，客戶觀望情緒加劇。判斷視角3競爭：項(xiàng)目所在區(qū)域競爭分析荔城板塊在售主力戶型：80-140㎡兩房至四房價(jià)格區(qū)間：4800-7500元/㎡客戶構(gòu)成：增城荔城本地客為主，新塘中心板塊在售主力戶型：110-160㎡三房至四房價(jià)格區(qū)間：6400-11000元/㎡客戶構(gòu)成：新塘本地客戶為主，少量廣州客新新公路沿線板塊在售主力戶型：75-150㎡兩房至四房價(jià)格區(qū)間：5400-8300元/㎡客戶構(gòu)成：天河、蘿崗、黃埔等東廣州片區(qū)客戶廣園東板塊在售主力戶型：75-140㎡兩房至四房價(jià)格區(qū)間：5600-7400元/㎡客戶構(gòu)成：天河、蘿崗、黃埔等東廣州片區(qū)客戶區(qū)域市場：新新公路、廣園東兩大板塊的洋房產(chǎn)品價(jià)格以及客戶群體與本項(xiàng)目較為接近，對(duì)項(xiàng)目的洋房銷售形成直接競爭。匯東國際金地公園上城譽(yù)山國際太陽城巧克力金澤豪庭翡翠綠洲鳳凰城尚東陽光恒大山水城僑建御溪谷中信香樟墅保利東江首府錦繡新天地碧桂園豪園時(shí)代傾城敏捷萊茵花園海倫春天豪進(jìn)山湖珺璟十一前（5.2-7.3）十一后（10.24-12.25）下降幅度增城區(qū)域周均消化量（套/周）163681650%新新公路、廣園東板塊周均消化量（套/周）108854450%競品區(qū)域走貨速度：新新公路、廣園東兩板塊國慶后去貨速度下降50%，去貨速度為月均544套，預(yù)計(jì)2012年該兩個(gè)板塊可消化6000套左右貨量選取國慶前與國慶后9個(gè)星期的網(wǎng)易簽約數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，國慶后新新公路、廣園東板塊去貨速度下降了50%，由月均1088套降為544套。經(jīng)過前部分宏觀大勢分析，2012年政策市場環(huán)境與2011年十一過后階段相似，預(yù)計(jì)2012年新新公路板塊、廣園東板塊可消化6000套左右貨量。注：以上數(shù)據(jù)來源網(wǎng)易。2012年廣園東與新新公路板塊競爭分析板塊項(xiàng)目產(chǎn)品舊貨新貨總貨量廣園東板塊碧桂園鳳凰城105㎡三房172672844134㎡三房152672824190-260㎡四房-五房110260370翡翠綠洲87-107㎡兩房100750850120-130㎡三房0450450160-180㎡四房0500500220-260㎡五房0550550尚東陽光85㎡兩房58290348105㎡三房58290348138㎡三房30150180149㎡四房60300360匯東國際76㎡兩房2161887-129㎡三房29156185142㎡15015新新公路板塊海倫春天94-150㎡324324648恒大山水城73-80㎡兩房10218028295㎡三房57144201120-130㎡三房423678僑建御溪谷123㎡三房——160160300㎡五房——280280金地公園上城123㎡三房176481142㎡四房236487譽(yù)山國際97-135㎡三房180370550140-211㎡四房266217483350㎡四房16016太陽城巧克力社區(qū)80㎡兩房136432568106㎡三房119432551136㎡四房16016合計(jì)————176070359843本項(xiàng)目明年主推貨量集中在100-130㎡的三房，根據(jù)對(duì)競爭板塊未來樓盤的推貨量預(yù)測后發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目明年主要競爭對(duì)手為鳳凰城、翡翠綠洲、尚東陽光、太陽城巧克力社區(qū)。明年本項(xiàng)目周邊共有約7000套新貨將要推出，加上今年尾貨，整個(gè)片區(qū)供應(yīng)量近10000套，每月需消化833套才能清完，與544套每月去貨速度預(yù)期相差較大，說明明年競爭環(huán)境激烈；且供應(yīng)產(chǎn)品近50%為95-138㎡三房產(chǎn)品，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。競品貨量盤點(diǎn)：競爭片區(qū)明年供應(yīng)量井噴近10000套，去貨壓力大，加之產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，洋房競爭壓力將進(jìn)一步擴(kuò)大注：以上數(shù)據(jù)為世聯(lián)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)。經(jīng)過細(xì)化分析，明年與本項(xiàng)目100-130㎡三房的主要競爭對(duì)手集中在鳳凰城、翡翠綠洲，太陽城巧克力，恒大山水城明年處于清盤階段，且產(chǎn)品面積與本項(xiàng)目有同質(zhì)性，也將分流本項(xiàng)目一部分客戶。434套，以105-135㎡三房為主碧桂園鳳凰城翡翠綠洲太陽城巧克力尚東陽光恒大山水城本項(xiàng)目80-136㎡兩房至三房271套1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年競爭樓盤推貨預(yù)測87-107㎡2房約100套新貨約2000套，87-280㎡2-5房新貨約1500套，以105-135㎡三房為主新貨約864套，80-106㎡2-3房85-149㎡兩房至四房206套新貨約1000套，85-149㎡兩房至四房73-130㎡兩房至三房201套新貨約360套，73-130㎡兩房至三房107-150㎡三房至四房約300多套新貨約142套，120-130㎡三房新貨約300套，100-110㎡三房競品推貨時(shí)間：從區(qū)內(nèi)洋房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和入市時(shí)間來看，全年供應(yīng)量充足，項(xiàng)目上半年尾貨消化以及下半年新貨入市均面臨競品樓盤直面競爭。碧桂園鳳凰城：增城樓市指標(biāo)盤，現(xiàn)主推天麓山105-136㎡三房產(chǎn)品，總價(jià)較高，地段偏遠(yuǎn)，品牌效應(yīng)、成熟配套以及N+1產(chǎn)品是威脅本項(xiàng)目核心因素贈(zèng)送空間衛(wèi)生間項(xiàng)目內(nèi)容容積率總體1.63，現(xiàn)推組團(tuán)容積率較低，舒適度高在售組團(tuán)天麓山在售戶型105-134㎡三房價(jià)格均價(jià)7400元/平裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售速度持續(xù)銷售，有較多選擇售罄優(yōu)勢：品牌，九年成熟大盤，蟬聯(lián)樓市銷售冠軍，為區(qū)域內(nèi)的指標(biāo)配套：小區(qū)內(nèi)酒店、商業(yè)街、學(xué)校、大型交通樞紐中心等配套產(chǎn)品：134㎡帶三個(gè)陽臺(tái)，贈(zèng)送面積達(dá)5㎡，為N+1設(shè)計(jì)，可改四房劣勢：地段：在售天麓山組團(tuán)離其交通中心及商業(yè)配套較遠(yuǎn)，為其不利因素。價(jià)格：均價(jià)7300元/平，總價(jià)相對(duì)較高產(chǎn)品：105㎡戶型方正實(shí)用，結(jié)構(gòu)緊湊，唯一不足為僅帶一衛(wèi)。在售天麓山組團(tuán)售樓部交通中心在售金色凡爾賽組團(tuán)項(xiàng)目內(nèi)容容積率總體1.5，產(chǎn)品包含洋房與別墅在售組團(tuán)金色凡爾賽在售戶型88、93、107㎡兩房價(jià)格均價(jià)7030元/平，兩房均價(jià)6800元/平裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售速度持續(xù)銷售，有較多選擇85㎡兩房107㎡兩房93㎡兩房優(yōu)勢：區(qū)位：東廣州第一站，離天河僅半小時(shí)車程價(jià)格：兩房單價(jià)6字頭，總價(jià)低，88平兩房首付僅12萬，對(duì)剛需客吸引力大配套：小區(qū)內(nèi)部有交通中心與學(xué)校，解決關(guān)鍵兩大配套問題，客戶較認(rèn)可規(guī)模：占地1300萬平米，整體為大盤屬性劣勢：環(huán)境：開發(fā)多年，居住人群不多，周邊有垃圾場養(yǎng)豬場，空氣較差。產(chǎn)品：93㎡、105㎡產(chǎn)品僅為兩房設(shè)計(jì)，產(chǎn)品使用率不高。主臥次臥主臥次臥翡翠綠洲：東廣州第一站，現(xiàn)主推金色凡爾賽組團(tuán)88-107㎡兩房產(chǎn)品，總價(jià)低；區(qū)位優(yōu)勢、教育交通配套及項(xiàng)目規(guī)模是威脅本項(xiàng)目核心因素13棟14棟15棟16棟待售1棟2棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟9棟10棟11棟12棟目前推售13-16棟4棟洋房，貨量：272套，（13-18層，2梯4戶）項(xiàng)目內(nèi)容容積率總體2.5，全為高層洋房，居住舒適度低將推組團(tuán)13-16棟將推戶型80㎡兩房、106-136㎡三房價(jià)格均價(jià)7000元/平左右，6888元/平起裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平裝修銷售速度——優(yōu)勢：產(chǎn)品：戶型結(jié)構(gòu)緊湊，實(shí)用率高，達(dá)到82%-86%。價(jià)格：6888元/平帶1500元/平裝修，總價(jià)54-72萬，對(duì)剛需客吸引力大劣勢：配套：小區(qū)內(nèi)部及周邊都無生活配套，生活不便規(guī)模：占地僅4萬平米，住戶缺乏公共活動(dòng)空間及社區(qū)配套環(huán)境：位于高速路出口，面臨嚴(yán)重噪音污染及灰塵污染。太陽城巧克力：剛需小盤，尚未面市，將推80-106㎡兩房三房產(chǎn)品，戶型緊湊實(shí)用率高；環(huán)境較差、無生活配套為其最大劣勢，將分流本項(xiàng)目部分客戶。83㎡兩房106㎡三房產(chǎn)品環(huán)境配套規(guī)模品牌價(jià)格碧桂園鳳凰城太陽城巧克力本項(xiàng)目翡翠綠洲項(xiàng)目競爭模型分析

本項(xiàng)目和競爭項(xiàng)目比，在品牌、規(guī)模和配套上優(yōu)勢不明顯；能產(chǎn)生差異化競爭優(yōu)勢是價(jià)格、環(huán)境以及產(chǎn)品。

本項(xiàng)目所處的區(qū)域?yàn)橛篮蜕鷳B(tài)居住區(qū)，小區(qū)綠化率高，園林景觀優(yōu)美；同時(shí)產(chǎn)品全部為南北通透，通風(fēng)采光好，性價(jià)比高。應(yīng)以此作為本項(xiàng)目的差異化競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢分析：價(jià)格、環(huán)境以及產(chǎn)品為本項(xiàng)目的差異化競爭優(yōu)勢。判斷

項(xiàng)目所在新新公路、廣園東板塊明年推貨量近9000套，片區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重，供大于求格局已成定勢，競爭壓力明顯。區(qū)域供應(yīng)持續(xù)放量，行業(yè)政策趨緊，本項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻走貨壓力本項(xiàng)目對(duì)比競品樓盤具備價(jià)格、產(chǎn)品戶型、環(huán)境優(yōu)勢，應(yīng)堅(jiān)持走“性價(jià)比”策略快速出貨。本體盤點(diǎn)：貨量分析與目標(biāo)認(rèn)知貨量盤點(diǎn)：二期余貨324套，近300套為120-150㎡三房至四房，三期新貨均為100-110㎡中小戶型，別墅可推貨量96套，總貨量為744套。1座11座10座9座8座6座4座7座5座3座2座2座、3座、5座、7座在售1座、10座、11座、8座、9座售罄4座、6座待售一期洋房，售罄一期洋房，售罄一期別墅，售罄三期規(guī)劃A1-A12棟洋房兩梯三戶，9層貨量共324套總建筑面積3萬平三期洋房二期蝴蝶谷120-150㎡大戶型合計(jì)284套2012年二期洋房余貨統(tǒng)計(jì)剩余貨量戶型套數(shù)占比94㎡三房186%104-107㎡三房227%120㎡三房6921%129-133㎡三房17955%150㎡四房3611%合計(jì)324100%二期別墅,待售二期別墅貨量盤點(diǎn)類型面積/㎡套數(shù)總面積/㎡面積占比雙拼295601770067%聯(lián)排239-24336864033%合計(jì)——9626340100%二期別墅待售2012年三期洋房新貨統(tǒng)計(jì)面積戶型套數(shù)占比110㎡三房21667%100㎡三房10833%合計(jì)——324100推貨節(jié)點(diǎn)：上半年尾貨走量以大戶型為主，下半年推新貨均為中小戶型為主1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二期蝴蝶戶324套尾貨消化，284套為大戶型三期洋房9月開盤三期洋房蓄客三期洋房持銷三期洋房324新貨推售，均為小戶型1－3月剩余散貨消化4－5月新貨加推目標(biāo)認(rèn)知：上半年走尾貨87％為120-150㎡大戶型目標(biāo)認(rèn)知：下半年推新貨100％為100-110㎡中小戶型第一階段第二階段94㎡105㎡120㎡130㎡150㎡已推未推可售--487224剩余貨慶后月均銷售速度（套/月）23-2416-2010-1510-158-9預(yù)計(jì)2012年消化速度（套/月）－－10-1510-158-9預(yù)計(jì)2012年消化周期（月）11.761142012年洋房產(chǎn)品銷售速度預(yù)測去貨速度：2012年130㎡大三房去化速度不容樂觀，100㎡小三房躍為市場明星產(chǎn)品備注：以上統(tǒng)計(jì)自國慶后至今銷售速度判斷：基于目前的政策、市場、存量與競爭格局分析，項(xiàng)目存在嚴(yán)峻去貨壓力，建議第一季度快速走貨，避免惡化。反思客戶：是誰？國慶前后變化趨勢？趨勢一:國慶后天河?xùn)|客戶仍然為客戶主要來源，但蘿崗客戶比例從14％大幅增至21％，躍為成交客戶第二大來源國慶后天河仍為最主要客戶來源，主導(dǎo)性大幅減弱，但蘿崗區(qū)客戶受當(dāng)?shù)馗叻績r(jià)擠壓前來購買，其次本項(xiàng)目價(jià)格讓利也吸引大部份永和本地客戶，導(dǎo)致比例上漲。2011年國慶前5-7月客戶來源分析國慶前成交客戶主要以天河(集中東圃、車陂一帶）外圍客戶為主導(dǎo)，蘿崗、黃埔周邊區(qū)域客戶為補(bǔ)充，本地客戶比例極少2011年國慶后10-12月客戶來源分析觀察1：成交客戶來源14％增加至21％觀察2：客戶置業(yè)目的2011年國慶前5-7月客戶置業(yè)目的2011年國慶后10-12月客戶置業(yè)目的國慶前成交客戶以自住為主要置業(yè)目的，投資型客戶占據(jù)一部分的比例；國慶后自住型客戶比例近乎九成，多為首置剛需型客戶，投資型客戶極少趨勢二:國慶后自住型成交客戶比例近九成，投資型客戶極少，市場以剛性需求為主導(dǎo)趨勢三:國慶后項(xiàng)目價(jià)格松動(dòng)降低客戶購買門檻，收入一般的私營職工比例增至八成2011年國慶前5-7月客戶職業(yè)分析2011年國慶后10-12月客戶職業(yè)分析國慶前近四成客戶為國企、公務(wù)員，收入水平較高，私企職工占六成；國慶后項(xiàng)目價(jià)格有所松動(dòng)，置業(yè)門檻低，促使私企職員比例增至八成觀察3：成交客戶職業(yè)分析趨勢四:國慶后朋介、短信、單張成為客戶獲知主要三大渠道，較為關(guān)注“價(jià)格”因素2011年國慶后10-12月客戶獲知途徑國慶后線上推廣量減少，朋介、短信、單張拉客線下渠道成為客戶獲知主要途徑，報(bào)廣效用有所減弱成交客戶較為關(guān)注價(jià)格、環(huán)境、位置三個(gè)置業(yè)因素，其次則為產(chǎn)品戶型。2011年國慶后10-12月客戶關(guān)注點(diǎn)觀察4：成交客戶獲知途徑判斷：國慶后蘿崗區(qū)剛性需求客戶表現(xiàn)大幅度增長趨勢，躍為本項(xiàng)目第二大客戶來源，客戶主要通過朋介、短信獲知信息，較為關(guān)注項(xiàng)目“價(jià)格”因素?；诒卷?xiàng)目成交客戶變化趨勢，我們針對(duì)蘿崗客戶深度訪談客戶姓名：鄭樹森年齡：30歲，已婚，老婆剛生了寶寶客戶來源：蘿崗演藝中心獲知渠道：網(wǎng)絡(luò)廣告，上網(wǎng)查蘿崗樓盤時(shí)候看到的購買產(chǎn)品：131㎡三房購買用途：自住客戶職業(yè)：演藝中心電力維護(hù)主管，家里是開工廠的，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：地段、價(jià)格客戶語錄：“蘿崗區(qū)的房子太貴了，買不起阿！在萬科東薈城下了誠意金，后來比較了一下，發(fā)現(xiàn)同樣的價(jià)錢在東薈城只能買到一個(gè)兩房，在你這里就可以買到一個(gè)大三房了，價(jià)格足足是你們的兩倍，地段就差了一條永和隧道，我肯定選擇便宜，你這連離演藝中心那邊挺近的，我開車上班也肯方便。”蘿崗區(qū)成交客戶掃描——鄭先生，購買131㎡大三房，蘿崗演藝中心上班，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，覺得蘿崗區(qū)的房子太貴，地段差不多，價(jià)格是我們的兩倍客戶姓名：李厚盛、雍亞年齡：30歲、27歲，準(zhǔn)備結(jié)婚客戶來源：蘿崗開發(fā)區(qū)東區(qū)獲知渠道：聽同事說過這個(gè)樓盤購買產(chǎn)品：150㎡四房購買用途：結(jié)婚、剛性自住客戶職業(yè)：兩夫婦都在東區(qū)大企業(yè)里面工作，科研機(jī)構(gòu)，中層管理員工，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：戶型、價(jià)格客戶語錄：“喜歡這里戶型方正，買結(jié)婚用的，交樓的時(shí)間恰好符合結(jié)婚的時(shí)間。我們?nèi)硕嘁蠓孔硬判?，在廣州買了房子到時(shí)候接爸媽過來一起住，四個(gè)房間剛好，一個(gè)我們倆，一個(gè)給寶寶，一個(gè)給老人家，一個(gè)做書房。之前有看過鳳凰城天麓山，三房算下來都要120萬，而且有點(diǎn)遠(yuǎn)，我們?cè)跂|區(qū)那邊，上班還要走過鳳凰城大道，不方便。蘿崗區(qū)成交客戶掃描——李先生夫婦，購買150㎡四房準(zhǔn)備結(jié)婚，東區(qū)大企業(yè)中層管理，喜歡這里戶型方正，打算買了接爸媽過來住，覺得鳳凰城太貴了不劃算客戶姓名：賴文華、胡明雪年齡：29歲、26歲，準(zhǔn)備結(jié)婚客戶來源：蘿崗科學(xué)城獲知渠道：電梯廣告購買產(chǎn)品：94㎡購買用途：結(jié)婚、剛性自住客戶職業(yè)：私企投資公司基層員工，做投標(biāo)項(xiàng)目，公司要搬遷過來科學(xué)城這邊。置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、墊付客戶語錄：今年年底結(jié)婚，趕著買房子，手上只有10萬，這里可以墊付，資金壓力沒那么大，年底發(fā)年終獎(jiǎng)則可以還了剩下一成。有跟翡翠綠洲比較過，翡翠綠洲只有兩房，不喜歡那個(gè)戶型，帶了一個(gè)入戶花園，不實(shí)用，我們計(jì)劃明年要寶寶，要三房才夠用，這里性價(jià)比比較高阿，三房兩廳還帶主衛(wèi)生蘿崗區(qū)成交客戶掃描——賴文華夫婦，購買94㎡小三房，覺得這里性價(jià)比高，實(shí)用性強(qiáng)，同樣的價(jià)錢在翡翠綠洲只能買到一個(gè)三房，那個(gè)入戶花園不實(shí)用蘿崗區(qū)的客戶是——他們年齡介乎25-30之間

80后，本科、研究生畢業(yè)以后便來到廣州這個(gè)繁華城市工作，事業(yè)才剛剛起步，對(duì)理想、前途具有一番抱負(fù)，想要在這個(gè)城市立足，創(chuàng)一番事業(yè)；他們來自蘿崗科學(xué)城、開發(fā)區(qū)、奧體中心的私營企業(yè)、小公司基層員工、白領(lǐng)階層，收入水平一般，工作幾年手里攢了一些錢，但是不多，不具備充裕的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，負(fù)擔(dān)不起蘿崗區(qū)的高房價(jià)；他們剛步入適婚年齡，有了成家的打算，或是剛成家不久的年輕小家庭，有了小寶寶，開始承擔(dān)養(yǎng)育下一代的重任，他們是剛性需求，首置自住型客戶，急需一套房子，結(jié)束“蝸居”生活，建立一個(gè)屬于自己的“家”，并且接上爸媽過來一起住，好讓他們?cè)谶@個(gè)繁華喧囂的大都市能有“避風(fēng)港”；他們更多關(guān)注房子的價(jià)格，小區(qū)品質(zhì)、居住環(huán)境，傾向擁有一個(gè)產(chǎn)品性價(jià)高的宜居三房我們發(fā)現(xiàn)：反思：本項(xiàng)目與蘿崗區(qū)客戶契合點(diǎn)？蘿崗區(qū)科學(xué)城開發(fā)區(qū)東區(qū)全程17公里區(qū)政府蘿崗中心區(qū)全程15公里全程19公里海倫春天主力戶型：94-130㎡總價(jià)區(qū)間：54-80萬鳳凰城主力戶型：105-134㎡總價(jià)區(qū)間：72-100萬翡翠綠洲主力戶型：87-122㎡總價(jià)區(qū)間：54-96萬萬科東薈城主力戶型：75-120㎡總價(jià)區(qū)間：95-156萬距離：本項(xiàng)目緊挨著蘿崗區(qū)，具備地緣性優(yōu)勢，地理位置較鳳凰城、翡翠綠洲更近形象：本項(xiàng)目主打”幸福社區(qū)“溫馨調(diào)性比較迎合蘿崗區(qū)白領(lǐng)階層置業(yè)訴求價(jià)格：本項(xiàng)目總價(jià)低，均價(jià)約為蘿崗區(qū)本地項(xiàng)目1/2，具備價(jià)格優(yōu)勢產(chǎn)品：本項(xiàng)目主力產(chǎn)品為94-130㎡三房，戶型實(shí)用性強(qiáng)，性價(jià)比高核心客戶

以天河?xùn)|、蘿崗區(qū)私營企業(yè)白領(lǐng)階層、公務(wù)員、事業(yè)單位員工、中管理層員工為核心以永和本地、黃埔為主的事業(yè)單位員工、個(gè)體生意人為主輻射客戶偶得客戶新塘、廣州其他區(qū)域企業(yè)基層員工為主判斷

天河?xùn)|仍是本項(xiàng)目2012年主力客戶群，但蘿崗成為2012主力拓展區(qū)域，同時(shí)針對(duì)性挖掘永和本地客戶客戶定位：破局策略：營銷策略、推廣執(zhí)行Q1：對(duì)于尾貨—如何在上半年?duì)I銷費(fèi)用有限情況下，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷，迅速走量？A1:

策略一：堅(jiān)持走“低價(jià)快銷”策略

策略二：主動(dòng)出擊，深挖蘿崗客戶

策略三：淡市下線下推廣成為營銷重點(diǎn)推廣策略推售策略活動(dòng)策略形象策略營銷策略總綱延續(xù)二期形象，不同客群差異化營銷天河：主訴求點(diǎn)強(qiáng)調(diào)性價(jià)比、地鐵規(guī)劃。海倫春天，東廣州幸福人文社區(qū)！兩房價(jià)格買三房！蘿崗：主訴求點(diǎn)強(qiáng)調(diào)地段。海倫春天，蘿崗東白領(lǐng)高尚社區(qū)。10分鐘直達(dá)科學(xué)城！形象關(guān)鍵詞：幸福、團(tuán)聚、溫馨營銷策略總綱推廣策略推售策略活動(dòng)策略形象策略1月15日“縱情揮筆墨，放膽舞龍蛇”：1月15日舉辦“春聯(lián)DIY”主題活動(dòng)，同時(shí)設(shè)置春節(jié)地道小吃，以及春節(jié)幅袋作為禮品為春節(jié)預(yù)熱“祥龍迎春雙重奏”活動(dòng)形式：邀請(qǐng)書法大師現(xiàn)場進(jìn)行書法表演，同時(shí)撰寫春聯(lián)或福字送給客戶，客戶自己也可在大師或者工作人員知道下撰寫春聯(lián)，春聯(lián)可帶回家張貼，配合一些中式糕點(diǎn)等小吃。活動(dòng)環(huán)節(jié)：春聯(lián)DIY、春節(jié)小吃、春節(jié)福袋禮物、砸金蛋等活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部負(fù)一樓?；顒?dòng)目的：通過現(xiàn)場活動(dòng)是客戶逗留在現(xiàn)場，達(dá)到很好的旺場效果，同時(shí)讓客戶體會(huì)中國傳統(tǒng)春節(jié)的氣氛。營銷策略總綱推廣策略推售策略活動(dòng)策略形象策略2月6日“十五鬧元宵，團(tuán)聚在春天”：2月6日舉辦“包湯圓大賽”活動(dòng)“祥龍迎春雙重奏”活動(dòng)形式：與社區(qū)文化活動(dòng)相結(jié)合，提前10天在小區(qū)內(nèi)部張貼海報(bào)邀請(qǐng)業(yè)主報(bào)名參加大賽，邀請(qǐng)某美食家做評(píng)委，優(yōu)勝家庭可獲獎(jiǎng)片一份；比賽結(jié)束后現(xiàn)場客戶也可參與湯圓DIY活動(dòng)，現(xiàn)包現(xiàn)煮，客戶可品嘗到自己包的美味湯圓?；顒?dòng)地點(diǎn)：售樓部負(fù)一樓?；顒?dòng)目的：豐富社區(qū)文化活動(dòng)，同時(shí)為銷售現(xiàn)場帶來人氣，可以與老帶新優(yōu)惠相結(jié)合，建議業(yè)主帶朋友來參與。十五大團(tuán)圓，十五鬧元宵海倫春天包湯圓大賽營銷策略總綱推廣策略推售策略活動(dòng)策略5月1日形象策略“情系春天——業(yè)主答謝宴”：5月1日舉辦”海倫春天入伙周年慶”暨”業(yè)主早茶宴”活動(dòng)“夏日狂歡樂繽紛”活動(dòng)形式：邀請(qǐng)廣州著名酒樓早茶師傅現(xiàn)場制作傳統(tǒng)粵式早茶點(diǎn)心給業(yè)主享用，可采取簽到領(lǐng)券兌換茶點(diǎn)的方式，可邀請(qǐng)業(yè)主朋友參加，根據(jù)業(yè)主朋友人數(shù)發(fā)放兌換券?；顒?dòng)地點(diǎn)：售樓部負(fù)一樓?；顒?dòng)目的：為銷售中心制造人氣，同時(shí)要求業(yè)主帶朋友參加，可以提高上門量，促進(jìn)成交。營銷策略總綱推廣策略推售策略活動(dòng)策略形象策略“寶貝計(jì)劃——星期8小鎮(zhèn)”：6月1日舉辦“星期8小鎮(zhèn)”兒童社會(huì)角色扮演主題樂園活動(dòng)活動(dòng)形式：與“星期8小鎮(zhèn)”運(yùn)營公司合作，在海倫春天銷售中心前廣場及售樓中心內(nèi)部設(shè)置不同場景，邀請(qǐng)業(yè)主小朋友參與活動(dòng)，讓小朋友體驗(yàn)社會(huì)角色的責(zé)任，從小挖掘培養(yǎng)小朋友的興趣。活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部下沉式廣場，銷售中心負(fù)一樓?；顒?dòng)目的：為銷售中心制造人氣，同時(shí)制造話題進(jìn)行炒作，在業(yè)主中形成良好口碑，促使業(yè)主介紹朋友到海倫春天看房。6月1日“夏日狂歡樂繽紛”營銷策略總綱蘿崗候車亭全覆蓋：針對(duì)蘿崗科學(xué)城、區(qū)府中心區(qū)、開發(fā)區(qū)等各大要點(diǎn)進(jìn)行線上公車候車亭的覆蓋包圍推廣策略推售策略活動(dòng)策略蘿崗區(qū)形象策略海倫春天蘿崗東白領(lǐng)高尚社區(qū)94-130㎡完美三房5300元/㎡營銷策略總綱推廣策略推售策略活動(dòng)策略蘿崗區(qū)企業(yè)大樓電梯廣告精準(zhǔn)打擊：針對(duì)蘿崗科學(xué)城、開發(fā)區(qū)企業(yè)大樓、公司飯?zhí)玫壬习嘁蛔寰奂赝斗烹娞輳V告，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投放，輸出低價(jià)信息，吸引客戶關(guān)注。形象策略海倫春天5300元/㎡置業(yè)蘿崗東10分鐘直達(dá)科學(xué)城蘿崗區(qū)科學(xué)城企業(yè)列表：三星電子廣東華南新藥創(chuàng)制中心Amway安利中國LG集團(tuán)娃哈哈廣東威創(chuàng)視訊科技股份有限公司德利寶（廣州）環(huán)亞集團(tuán)金鵬集團(tuán)廣州泰默生物醫(yī)藥凈化工程有限公司sony索尼電子廣州廣日專用汽車有限公司3M公司南方高科奇美電子TCL電子……電梯框架營銷策略總綱食肆、酒店植入式廣告：贊助蘿崗區(qū)的食肆、酒店紙巾、水牌、餐牌等物料，植入海倫春天的項(xiàng)目信息。推廣策略推售策略活動(dòng)策略蘿崗區(qū)形象策略圓桌水牌植入廣告餐牌紙巾圓桌水牌營銷策略總綱推廣策略推售策略活動(dòng)策略蘿崗區(qū)形象策略線下短信、DM轟炸：線下通過每周30萬短信、DM明信片轟炸蘿崗客戶，貫穿整個(gè)銷售期短信：針對(duì)蘿崗萬科東薈城等競品樓盤上門客戶以及蘿崗區(qū)公務(wù)員、事業(yè)單位員工、企業(yè)白領(lǐng)精準(zhǔn)投放每周發(fā)30萬條短信，貫穿整個(gè)銷售期。DM：利用海倫春天園林實(shí)景照片制作成明信片，節(jié)日期間，DM至蘿崗區(qū)各大小區(qū)、企業(yè)員工。海倫春天蘿崗東白領(lǐng)高尚社區(qū)雙地鐵規(guī)劃10分鐘直達(dá)科學(xué)城94-130㎡完美三房5300元/㎡起兩房價(jià)格買三房現(xiàn)正熱銷幸福熱線：62283888推廣策略推售策略活動(dòng)策略蘿崗區(qū)形象策略營銷策略總綱圈層營銷——“找她●找他”520企業(yè)相親聯(lián)誼：利用春天售樓部的場地，舉辦單身派堆，現(xiàn)場設(shè)置交誼舞、紅酒品嘗等環(huán)節(jié)，通過圈層活動(dòng)渠道、冠名贊助等方式植入項(xiàng)目廣告，拓展蘿崗區(qū)企業(yè)客戶活動(dòng)流程：初識(shí)吧（互動(dòng)小游戲彼此初識(shí)）→朋友吧（通過桌游、星座配對(duì)游戲、愛情趣味心理測試等游戲讓來賓更進(jìn)一步了解，現(xiàn)場配以樂隊(duì)表演等時(shí)尚節(jié)目）→我們約會(huì)吧（參考電視節(jié)目內(nèi)容進(jìn)行男女速配）→8分鐘情景約會(huì)（速配成功情侶在項(xiàng)目樣板間或其他場地進(jìn)行8分鐘情景約會(huì)，設(shè)置獎(jiǎng)品）→全稱熱戀PARTY（項(xiàng)目推介，配對(duì)成功情侶參與舞蹈秀、互動(dòng)游戲、評(píng)選最默契情侶等活動(dòng)）推廣策略推售策略活動(dòng)策略蘿崗區(qū)形象策略企業(yè)團(tuán)購：通過企業(yè)陌拜、贊助活動(dòng)、送禮等方式與企業(yè)探團(tuán)購的合作，爭取到企業(yè)內(nèi)部飯?zhí)眠M(jìn)行巡展，以及發(fā)送內(nèi)部郵件，短信等植入項(xiàng)目廣告，拓展蘿崗區(qū)企業(yè)客戶營銷策略總綱合作資源：黃埔開發(fā)區(qū)、蘿崗、科學(xué)城、永和開發(fā)區(qū)企業(yè)員工如三星、LG集團(tuán)、Amway安利中國、娃哈哈、廣本、sony索尼電子等蘿崗區(qū)政府機(jī)關(guān)、國企單位員工拓展方式：主動(dòng)出擊，到大企業(yè)進(jìn)行拜訪拓展，推薦項(xiàng)目；組織大型企業(yè)團(tuán)購；按照購房人數(shù)給予不同的優(yōu)惠折扣；可以贊助企業(yè)活動(dòng)（節(jié)日活動(dòng)、周年慶典）等的方式介入；與蘿崗區(qū)文化局合作，冠名贊助當(dāng)?shù)伢w育賽事活動(dòng)，植入項(xiàng)目的信息；推廣策略推售策略活動(dòng)策略天河?xùn)|形象策略營銷策略總綱地鐵報(bào)廣，夾報(bào)，搶占客戶視線：地鐵是上班一族出行的主要交通工具，人流大，根據(jù)節(jié)點(diǎn)投放羊城地鐵報(bào)廣告，以及天河?xùn)|（車陂、東圃、黃埔）一帶夾報(bào)，搶占客戶第一視線。推廣策略推售策略活動(dòng)策略天河?xùn)|形象策略營銷策略總綱線下巡展、樓巴點(diǎn)派單吸客：除了線下短信發(fā)送以外，啟動(dòng)巡展、以及樓巴點(diǎn)每周末派單拉客等線下動(dòng)作，利用常規(guī)、廉價(jià)宣傳保持一定的上客量。巡展點(diǎn)建議：1、天河：車陂易初蓮花2、黃埔：惠潤百貨商場、文沖好又多派單樓巴點(diǎn)派單巡展推廣策略推售策略活動(dòng)策略天河?xùn)|形象策略營銷策略總綱網(wǎng)絡(luò)炒作以及看房團(tuán)：迎合白領(lǐng)階層習(xí)慣上網(wǎng)收集資訊的偏好，投放網(wǎng)絡(luò)廣告，同時(shí)利用業(yè)主論壇，微博，軟文頻繁炒作，保持項(xiàng)目在網(wǎng)絡(luò)的炒作宣傳熱度，并且定期舉辦看房團(tuán)，提高現(xiàn)場人氣度起勢期導(dǎo)視牌增設(shè)建議：新新大道各分岔口，重點(diǎn)攔截太陽城、金地、新塘客戶廣園高速新塘、中新、新新收費(fèi)出口，攔截天河、黃埔區(qū)客戶永和－永順大道分叉路口，攔截蘿崗科學(xué)城客戶海倫春天新新大道廣園高速永和－永順大道路段海倫春天導(dǎo)視系統(tǒng)推廣策略推售策略活動(dòng)策略永和形象策略區(qū)內(nèi)導(dǎo)視全面覆蓋，有效攔截客戶：全面覆蓋廣園東各大出入口，完善的導(dǎo)致指引，讓客戶一進(jìn)入片域即看到海倫春天指引，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度營銷策略總綱1237645起勢期廣園高速收費(fèi)站選點(diǎn)：倉頭包站、中新、新新三個(gè)站點(diǎn)采用派單攔截推廣策略推售策略活動(dòng)策略永和形象策略營銷策略總綱收費(fèi)站包站、派單，攔截客戶：針對(duì)5月推貨黃金季，4月下旬啟動(dòng)廣園高速收費(fèi)站包站廣告、以及派單，第一時(shí)間攔截進(jìn)入片區(qū)的客戶營銷策略總綱推廣策略推售策略活動(dòng)策略蘿崗區(qū)形象策略售罄1座11座10座8座9座2座3座4座5座6座7座尾貨新貨12座、3座余貨推出時(shí)間：1月1日形式：團(tuán)購促銷貨量：約100套均價(jià)：580025座、7座余貨推出時(shí)間：3月10日形式：每周10套特價(jià)單位貨量：78套均價(jià)：裝修：6800

毛坯：550036座新貨推出時(shí)間：4月15日形式：加推貨量：72套均價(jià)：550044座新貨推出時(shí)間：5月1日形式：加推貨量：72套均價(jià)：5500余貨推售及價(jià)格建議：基于目前市場形勢，建議以價(jià)換量，快速出貨目標(biāo)分解

1月2月3月4月5月6月推售節(jié)點(diǎn)2座、3座尾貨5座、7座尾貨6座加推4座加推持銷銷售目標(biāo)405060808014項(xiàng)目推廣語針對(duì)天河?xùn)|：海倫春天，東廣州幸福人文社區(qū)（雙地鐵物業(yè)，兩房價(jià)格買三房）

針對(duì)蘿崗：海倫春天，蘿崗東白領(lǐng)高尚社區(qū)（5300元/㎡置業(yè)蘿崗東）推廣策略天河（包括黃埔）：聚焦天河?xùn)|（東圃、車陂）針對(duì)性推廣投放，以線下推廣為主

蘿崗：主力拓展客戶區(qū)域，線上線下組合轟炸

永和：完善導(dǎo)視指引以及派單截客動(dòng)作推廣渠道天河：巡展、派單、短信、地鐵報(bào)廣、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)炒作

蘿崗：候車亭、電梯廣告、企業(yè)拓展、圈層活動(dòng)、短信、DMQ2：

對(duì)于別墅—限價(jià)政策下無法取得預(yù)售證，我們的出路在哪里？別墅策略建議：對(duì)比發(fā)現(xiàn)，“補(bǔ)地價(jià)”為目前別墅最有效的銷售策略策略可實(shí)現(xiàn)單價(jià)（元/平）可售面積（㎡）總銷售金額（元）弊端案例1“賤賣”8000263402.1億少賺1.4億無2“補(bǔ)地價(jià)”8000369002.84億補(bǔ)1200萬地價(jià)中信香樟墅3“等4億占用資金本項(xiàng)目4“交戶型設(shè)計(jì)費(fèi)4億法律風(fēng)險(xiǎn)走貨較慢豪進(jìn)山湖珺璟目前區(qū)域內(nèi)別墅除去限價(jià)之前已拿預(yù)售證的產(chǎn)品可售外，僅中信香樟墅及豪進(jìn)山湖珺璟為限價(jià)之后實(shí)現(xiàn)別墅銷售的項(xiàng)目。其采用的策略也不相同，豪進(jìn)山湖珺璟采取“收取戶型設(shè)計(jì)費(fèi)”方式實(shí)現(xiàn)別墅溢價(jià)銷售，目前陷入法律風(fēng)險(xiǎn)。中信香樟墅采用“補(bǔ)地價(jià)”的策略為目前較有效的別墅銷售方式。Q3：

對(duì)于新貨—如何利用地塊資源，提升產(chǎn)品打造空間，樹立項(xiàng)目的全新形象？A1A2A3A4A5A6A7A8A10A9A11A12三期A1-A12棟共12幢，9層高低層洋房，總建面3萬㎡，總套數(shù)324套規(guī)劃特點(diǎn)：低密度半山洋房住房，部分復(fù)式單位建筑均為獨(dú)棟結(jié)構(gòu)，倚山而立，排列錯(cuò)落有致，坐北朝南山頂公園休閑配套，打造調(diào)性精致生活空間N山頂公園區(qū)>>三期洋房組團(tuán)規(guī)劃分析:

低密度半山洋房住宅，依山而立，戶戶南北對(duì)流，坐享山頂公園休閑配套A1A2A3A4A5A6A7單位編號(hào)建筑面積戶型備注01110三房兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層02100三房兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層03110三房兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層洋房產(chǎn)品戶型特點(diǎn)：戶型面積：90㎡-110㎡三房三房兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)，方正布局，功能齊全兩梯三戶，南北對(duì)流，舒適度高具備中心園景、山景資源部分90㎡復(fù)式小三房，產(chǎn)品具備獨(dú)特性和稀缺性>>三期洋房組團(tuán)產(chǎn)品分析：戶型均為90-110㎡三房，兩梯三戶，方正實(shí)用，望園景與山景，舒適度高，部分為稀缺90㎡復(fù)式小三房，產(chǎn)品獨(dú)特。戶型一：兩梯三戶，三分之一為南向90㎡三房小復(fù)式復(fù)式一樓：一房兩廳一廚一衛(wèi)兩陽臺(tái)復(fù)式二樓：兩房一衛(wèi)單位編號(hào)建筑面積戶型備注01110三房兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層0290三房兩廳兩衛(wèi)復(fù)式03105三房兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層戶型二：兩梯三戶，100-110㎡平層洋房>>產(chǎn)品特色分析：90㎡復(fù)式小三房功能齊全，是片區(qū)稀缺產(chǎn)品，類別墅感覺更易體現(xiàn)精致生活與小資情調(diào)。主陽臺(tái)客廳餐廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間二次臥二主臥（帶衣帽間）廚房陽臺(tái)次臥一90㎡復(fù)式一樓平面圖90㎡復(fù)式二樓平面圖復(fù)式洋房特色分析：90㎡面積，大小適中，總價(jià)適中三房兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)戶型設(shè)計(jì)，方正布局，功能齊全90㎡小三房復(fù)式產(chǎn)品在片區(qū)內(nèi)具有稀缺性復(fù)式洋房戶型獨(dú)特，設(shè)計(jì)類別墅，裝修與布置上留給業(yè)主更多發(fā)揮空間，更易體現(xiàn)精致生活與小資情調(diào)相比平層洋房擁有額外樓梯空間，可作為展示業(yè)主愛好的創(chuàng)意天地三期產(chǎn)品位置優(yōu)異，依山而建，低密度半山低層住宅，舒適度高山頂公園休閑配套，打造住戶精致生活空間稀缺復(fù)式小洋房，功能齊全，類別墅設(shè)計(jì)顯住戶創(chuàng)意與情調(diào)判斷：基于本項(xiàng)目產(chǎn)品特色，對(duì)于三期我們應(yīng)該輸出什么樣的項(xiàng)目形象？碧桂園鳳凰城：憑借九年大盤的標(biāo)桿地位，主打廣州首席超級(jí)成熟大城，風(fēng)格過于傳統(tǒng)，隨處可見形象關(guān)鍵詞：九年成熟大城成熟大盤占地面積:667萬平方米合景譽(yù)山國際：集商務(wù)、商業(yè)、住宅于一體復(fù)合城區(qū)，主打亞洲標(biāo)桿的世界臻品大城，走國際化高端路線形象關(guān)鍵詞：國際化、高端國際大盤占地面積:200萬平方米翡翠綠洲：8000畝莊園領(lǐng)地，主打世界級(jí)莊園豪宅，演繹法式風(fēng)情貴族浪漫情調(diào)形象關(guān)鍵詞：法國莊園、貴族莊園大盤占地面積:1334萬平方米金地公園上城：與生俱來的千畝山湖板塊，主打東廣州醇熟公園生活大城，休閑渡假社區(qū)形象關(guān)鍵詞：千畝公園、渡假公園大盤占地面積：65萬平方米恒大山水城：定位廣州東原生態(tài)湖山大盤，主打原生態(tài)，城市感較弱，形象過于“土豪”形象關(guān)鍵詞：山水、原生態(tài)山水大盤占地面積:41萬平方米他們都具備“大盤”標(biāo)簽或是時(shí)間造就的成熟配套大城或是天然山水資源造就的湖山大盤或者后天人為打造的國際化大型綜合體那么，既然有了大城，有了公園，有了湖山……我們應(yīng)該采取怎樣的差異化策略，突圍而出呢？我們發(fā)現(xiàn)：FABF(features/fact)項(xiàng)目本身的性質(zhì)/屬性本項(xiàng)目低密度半山洋房，依山而立，戶戶南北對(duì)流9層低層住宅，兩梯三戶小三房設(shè)計(jì)，方正實(shí)用，舒適度高部分獨(dú)特稀缺復(fù)式小三房山頂休閑公園，獨(dú)具匠心的特色立體園林小品景觀鎮(zhèn)中心地段，周邊生活配套齊全，內(nèi)部享會(huì)所、幼兒園、商業(yè)街配套成熟小區(qū)，入住住戶數(shù)達(dá)400多戶，具備人氣A(advantages)相對(duì)于競爭對(duì)手的優(yōu)勢本項(xiàng)目超高舒適度的半山復(fù)式小洋房山頂特色公園休閑配套獨(dú)特精致園林小品景觀B(benefit/value)項(xiàng)目給用戶的利益（價(jià)值）本項(xiàng)目演繹一種精致、時(shí)尚、清新的生活方式與生活態(tài)度核心價(jià)值主張：演繹一種精致、時(shí)尚、清新的生活方式我們，找到屬于自己獨(dú)一無二的優(yōu)勢找到目標(biāo)客戶基本屬性但是，應(yīng)該如何尋找與他們對(duì)話的語言？有的在08/09年房價(jià)動(dòng)蕩期，買了屬于自己人生的第一套小房子。有的看著逐年增長的房價(jià)，遲遲未下手，多年的奮斗，也已小有積蓄。高學(xué)歷，勤努力，事業(yè)處于上升期，在父母共同的支持下，能夠承受房子的消費(fèi)。房子，對(duì)于他們而言，并非難事難的是，在廣州尋找到真正在面積與價(jià)格滿足之下，還能為家庭，為孩子，尋覓到一個(gè)幸福感的好房子！中堅(jiān)力量80后的崛起當(dāng)70后尚且年富力強(qiáng)以這個(gè)社會(huì)的主流階層自居80后已沖將上來嚷嚷著要上位5成以上的認(rèn)為該有自己產(chǎn)權(quán)的房子，有房子才有幸福感8686他們是市區(qū)的上班一族，是公司和社會(huì)的中堅(jiān)力量。他們中的大多數(shù)從其他地區(qū)來到廣州，是新都市移民。他們善于利用掌握的知識(shí)使自己擁有更多財(cái)富，典型的知富階層他們對(duì)精神的追求大于物質(zhì)，具備“文化”標(biāo)簽對(duì)于新事物有天生的敏銳，熱愛新潮、時(shí)尚的事物。他們是資深網(wǎng)民，IPHONE的粉絲，豆瓣的?？蜔嶂跃W(wǎng)絡(luò)帶來的各類新事務(wù)，新聞、網(wǎng)絡(luò)音樂、網(wǎng)絡(luò)游戲、網(wǎng)上購物……他們是……8787他們有固定的交往圈子，喜歡聚在一起，能夠讓自己提升和收獲快樂他們希望有宜居的環(huán)境，親近自然。健康的生活，流汗的運(yùn)動(dòng)，旅游是最常見的方式，尤其是自駕游享受與家人朋友共處的時(shí)光。注重生活的舒適和自我享受，喜歡泡星巴克上網(wǎng)或是清吧玩上幾局桌游但交通對(duì)他們來說，可能是頭疼的問題，或許還有一輛?？怂梗?dāng)然，也可以乘坐樓巴或者輕軌之類。他們是……8888他們是活力個(gè)性的“小資階層”或許存在差異，有的是企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)，有的是科研人員，有的是公務(wù)員。但他們，有相似的職業(yè)背景、相似的生活狀態(tài)、相似的價(jià)值追求，他們是一類人，是城市中堅(jiān)力量，是個(gè)性自我而擁有文化內(nèi)涵、追求時(shí)尚、講究生活品質(zhì)的小資。2012年，我們應(yīng)該這樣看本項(xiàng)目：我們的項(xiàng)目不僅僅只是一棟棟房子，一個(gè)個(gè)社區(qū)，它代表了一種新的生活態(tài)度，一種前所未有的生活方式，它不是激進(jìn)新銳的，而是偏向于清新、柔和而具有氣質(zhì)的，城市與山林完美融合，升華至一種時(shí)尚、清新、精致的生活體驗(yàn)從海倫春天開始，打造一座時(shí)尚清新的城市山林有一種生活，叫諾丁山這里沒有大城的氣魄，卻具備小城的優(yōu)雅氣質(zhì)這里沒有繁華喧囂，卻讓人悠閑自在這里沒有高貴華麗，卻帶有幾分超脫不凡的格調(diào)從簡樸高尚的法國普羅旺斯，到童話般的瑞士威吉斯小鎮(zhèn)，再到的清新浪漫的倫敦諾丁山，無不在低調(diào)樸實(shí)中訴說著一種“小資”情調(diào)，精致，而舒適精致，而浪漫精致，而時(shí)尚有一種風(fēng)景，叫優(yōu)雅當(dāng)繁華與靜謐不能兼得，當(dāng)城市居住與自然漸行漸遠(yuǎn)你是否尋找著一處亮麗風(fēng)景來放飛自我心靈？在業(yè)主“私家山”，沿著一條蜿蜒的登山小徑，從山腳走至峰頂，躺在綠茵草坪細(xì)數(shù)陽光，以最自然的距離實(shí)現(xiàn)人與山的和諧對(duì)話，為懂山的人建造一處優(yōu)雅閑散的心靈居所優(yōu)雅，而自然優(yōu)雅，而活力優(yōu)雅，而清新基于項(xiàng)目核心價(jià)值的形象定位海倫●諾丁山，東廣州城市山林最優(yōu)雅的山，最精致的城代言一種時(shí)尚、清新、精致的生活方式與態(tài)度案名備選：海倫【ＹＯＵＮＧＴＯＷＮ】A1:

策略一：產(chǎn)品打造走精品路線，契合城市白領(lǐng)居住需求，

策略二：對(duì)于山頂公園，劃分板塊打造特色景觀小品，分

為“清林徑、咖啡語、音樂島、童夢(mèng)緣、憶林、

NottingBook”六大板塊，給客戶營造生活情景感。策略三：在板房展示上以講故事方式打造生活場景活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱

登山步道與山中休閑設(shè)施使人們更進(jìn)一步的參與到了周邊怡人的自然景觀之中。成為業(yè)主們飯后聊天散步、周末跑步鍛煉身體的好去處。登山步道——清林徑清林徑營銷策略總綱山頂涼亭——咖啡語咖啡語在景觀視野最優(yōu)美的位置設(shè)置露天咖啡廳，加入café指示牌，咖啡杯，咖啡豆等情景元素，打造“閑暇時(shí)光，與太太在山頂邊喝咖啡便欣賞風(fēng)景的生活情景感”。活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱浪漫時(shí)光——音樂島采用花草打造植物音符，演奏樂器的場景，景觀小品取名“音樂島”，愛好音樂的業(yè)主可以周末組織“草地音樂會(huì)”，自帶樂器，展示各人的藝術(shù)才華。音樂島活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱兒童天地——童夢(mèng)緣孩子在父母心中占有很大的分量，孩子的教育、快樂成長也會(huì)構(gòu)成父母買房的一個(gè)因素，在小區(qū)內(nèi)部打造一個(gè)融入童話元素的兒童活動(dòng)天地，為客戶講述孩子在這里快樂成長的情景，從而打動(dòng)客戶。童夢(mèng)緣童夢(mèng)緣室內(nèi)外結(jié)合的空間感樹屋：在密林處有一個(gè)充滿童趣地方，可以給孩子一個(gè)玩耍的小城堡活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱懷舊時(shí)分——憶林每個(gè)人心中都會(huì)有一段浪漫而令人懷念的過去，或者發(fā)生在與妻子之間，或者不是，設(shè)置“憶林”板塊，放置木制長凳，每張凳子背后刻上一句唯美的話，例如：Nowordsarenecessarybetweentwolovinghearts等，勾起人們對(duì)美

好過去的回憶。憶林活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱抽空讀一本好書，可以讓人心情愉悅，在山頂公園設(shè)置小型書吧，提供閱讀的桌椅，店內(nèi)書本可售可租，同時(shí)配備小型水吧，有償提供咖啡茶等飲品，打造一個(gè)業(yè)主精神文化交流中心。露天書吧——NottingBookNottingBookNottingBook活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略由于洋房銷售動(dòng)線過長，建議在坡道入口設(shè)置看樓電瓶車接送客戶。銷售中心高層客戶看樓動(dòng)線三期高層產(chǎn)品展示區(qū)由于三期位置較為封閉，因而，建議看房動(dòng)線經(jīng)過二期別墅區(qū)進(jìn)入三期高層，通道兩旁需做好圍蔽展示。三期樣板房選址在A6棟活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱看房動(dòng)線低層住宅區(qū)山頂公園銷售中心營銷策略總綱看房動(dòng)線沙盤更新活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略新增內(nèi)容：三期洋房組團(tuán)地塊規(guī)劃，包含低層住宅區(qū)以及山頂公園休閑配套區(qū)兩個(gè)板塊，更好地演繹山居概念，有效引導(dǎo)客戶營銷策略總綱①復(fù)古候車站看房動(dòng)線展示要點(diǎn)：采用復(fù)古指示牌，電瓶車營造英倫風(fēng)情車站小鎮(zhèn)的看樓車候車點(diǎn)，定崗配備看樓車司機(jī)；司機(jī)要求統(tǒng)一服裝，服務(wù)意識(shí)好；1候車點(diǎn)活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱②英倫風(fēng)情街展示要點(diǎn)：此條通道園林綠化已成型，可以采用加一些浪漫清新風(fēng)格的園林裝飾物，比如自行車、復(fù)古電話亭等，增加園林的英倫風(fēng)情與小資情調(diào)。2看房動(dòng)線活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱③花海大道3展示要點(diǎn)：三期別墅通道設(shè)置紫薇花的園林展示通道，讓客戶從這條通道經(jīng)過的時(shí)候，可以聞到陣陣花香、看到花開絢爛，令人賞心悅目紫薇花花海大道二期別墅區(qū)通道看房動(dòng)線紫薇花活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱④浪漫情景小品展示要點(diǎn)：板房外園林除傳統(tǒng)綠化之外，可增加一些生活感強(qiáng)的浪漫元素，如相擁跳舞的情侶雕塑、復(fù)古信箱。4板房看房動(dòng)線活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱展示要點(diǎn)：以“時(shí)尚簡約”為主基調(diào)，與IKEA家居合作，針對(duì)本項(xiàng)目戶型定制家具配飾，加入“時(shí)尚小資”元素的軟裝、照片等，充分利用獨(dú)特樓梯空間，演繹主人全新生活態(tài)度與生活方式。板房展示IKEA定制板房——90㎡復(fù)式客廳樓梯餐廳活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱板房展示故事板房——110㎡平層MR.CHAN，他在蘿崗科學(xué)城LG公司業(yè)務(wù)主管，平時(shí)工作很忙，但閑時(shí)最喜歡的就是旅游和攝影，喜歡見識(shí)世界的廣闊和大自然的溫柔，家里有珍藏多年的攝影器材、游歷世界各地的風(fēng)景名勝照片、民族特色飾物，還有代表旅游足跡的訂滿圖釘?shù)牡貓D。臥室日本泥塑娃娃書房西藏飾品活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略展示要點(diǎn)：以“有故事的樣板房”為主題，通過故事人物的塑造，展現(xiàn)主人日常生活情景與興趣愛好,參觀樣板房,就像在周游世界?；顒?dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略營銷策略總綱海倫諾丁山—經(jīng)典電影巡禮周活動(dòng)要點(diǎn)：與影迷協(xié)會(huì)聯(lián)系，提供經(jīng)費(fèi)與場地，邀請(qǐng)?jiān)搮f(xié)會(huì)到番禺海倫堡MOCA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)舉辦“電影巡禮周”系列活動(dòng)，每周舉辦一次，利用影迷會(huì)號(hào)召力以及渠道宣傳項(xiàng)目乃至海倫堡品牌?；顒?dòng)時(shí)間：2012年6月中旬-7月上旬活動(dòng)地點(diǎn)：番禺海倫堡創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)?；顒?dòng)形式：冠名主辦“經(jīng)典電影巡禮周”，現(xiàn)場臺(tái)前幕后故事講解以及電影展播宣傳途徑：電影貼片廣告、單張派發(fā)、影迷會(huì)郵件、短信內(nèi)部發(fā)送，為三期洋房新品預(yù)熱。活動(dòng)目的：針對(duì)年輕客群愛看電影，追偶像這一特征，舉辦“奧斯卡獲獎(jiǎng)電影巡禮”“張國榮經(jīng)典電影巡禮”、“臺(tái)灣小清新電影巡禮”、三次活動(dòng)，活動(dòng)舉辦過程中派發(fā)海倫諾丁山宣傳資料，制作電影貼片在電影播放前播出，6月7月六一8月9月10月預(yù)熱期十一9.8樣板房9.22開盤營銷策略總綱“我的小資人生”城市論壇系列活動(dòng)活動(dòng)要點(diǎn)：以“我的小資人生”為主題，冠名方式在新浪微博舉辦線上活動(dòng)，利用微博首頁植入活動(dòng)廣告信息，吸引全國范圍的網(wǎng)民關(guān)注與參與，開盤前2個(gè)月，持續(xù)1個(gè)月的網(wǎng)絡(luò)鋪排?；顒?dòng)時(shí)間：2012年７月活動(dòng)形式：兩個(gè)全民參與的活動(dòng)賽事：《今天你小資了嗎？》征文比賽；Rightnow記錄這一刻（用照片、視頻紀(jì)錄小資生活上傳到論壇），全民參與投票選取3個(gè)獲勝名額，獲得云南麗江旅游票）活動(dòng)目的：通過人氣最旺新浪微博，舉辦全民參與的活動(dòng)，在網(wǎng)上形成話題炒作，宣揚(yáng)本項(xiàng)目三期新品的小資調(diào)性，吸引目標(biāo)客群關(guān)注。我的小資人生紀(jì)錄這一刻麗江活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略6月7月六一8月9月10月預(yù)熱期十一9.8樣板房9.22開盤營銷策略總綱“愛奧運(yùn)，愛健康”山頂趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)暨山頂公園開放活動(dòng)要點(diǎn)：借倫敦奧運(yùn)會(huì)開幕之際，開放海倫諾丁山山頂公園，同時(shí)邀請(qǐng)業(yè)主及客戶參與“海倫諾丁山第一屆山頂趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)”，贏取倫敦奧運(yùn)紀(jì)念品，同時(shí)為海倫諾丁山板房開放造勢?；顒?dòng)時(shí)間：2012年８月４日活動(dòng)地點(diǎn)：海倫諾丁山山頂公園?；顒?dòng)形式：“海倫諾丁山第一屆山頂趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)”?；顒?dòng)目的：借倫敦奧運(yùn)會(huì)開幕之機(jī)，在首次開放的海倫春天山頂公園舉辦運(yùn)動(dòng)會(huì)，宣揚(yáng)海倫春天運(yùn)動(dòng)健康的理念，同時(shí)由于與奧運(yùn)掛鉤，可在媒體上進(jìn)行一番軟文炒作，宣傳海倫諾丁山的優(yōu)美環(huán)境三人四足呼啦圈競走接力托球跑活動(dòng)策略推售策略展示策略產(chǎn)品策略6月7月六一8月9月10月十一起勢期9.8樣板房9.22開盤★營銷策略總綱“YoungTown”網(wǎng)絡(luò)社區(qū)發(fā)布會(huì)活動(dòng)要點(diǎn)：與HTC手