2020年(物業(yè)管理)商業(yè)物業(yè)管理方案(最全面)

（物業(yè)管理）商業(yè)物業(yè)管理方案(最全面)商業(yè)物業(yè)管理方案壹、方案編制前言..................................................3二、百盛街物業(yè)基本情況………3三、百盛街商業(yè)物業(yè)服務(wù)宗旨…………….…3四、物業(yè)管理追求目標(biāo)……….…3五、第壹章物業(yè)管理要點(diǎn)…………….…….4六、第二章百盛街商業(yè)管理處……………….……..……5七、第三章百盛街商業(yè)管理處員工招聘………………9八、第四章百盛街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理.………………..10九、第五章百盛街商業(yè)物業(yè)管理...............................16十、第六章管理成本測算及經(jīng)濟(jì)效益分析....................33十壹、第七章檔案的建立和管理...............................34方案編制前言百盛街商業(yè)項(xiàng)目，是中聯(lián)地產(chǎn)潛心打造的又壹商業(yè)旗艦項(xiàng)目，是集天時(shí)、地理、人和諸多優(yōu)勢為壹體的明星商業(yè)建筑，她將引領(lǐng)張家口核心商業(yè)圈奔向輝煌。就商業(yè)街的發(fā)展及項(xiàng)目后期的管理和服務(wù)，物業(yè)管理作為地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的重要壹環(huán)，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的物業(yè)管理在此起著至關(guān)重要的作用。百盛街商業(yè)的物業(yè)管理方案從長遠(yuǎn)發(fā)展的方向和管理目標(biāo)來考慮，定位標(biāo)準(zhǔn)是從開始就按照正規(guī)化、專業(yè)化的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格市場運(yùn)營、專業(yè)管理及質(zhì)量管理。編制《百盛街商業(yè)物業(yè)管理方案》是在行業(yè)內(nèi)的壹些成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在物業(yè)管理法律法規(guī)及張家口市相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)允許的基礎(chǔ)上編制而成，可能壹些成熟經(jīng)驗(yàn)在實(shí)際運(yùn)營及管理過程之中，不能進(jìn)行實(shí)際操作，仍有待于去證明和修正，為此，請(qǐng)X公司的各位同事和各位領(lǐng)導(dǎo)加以修正和指導(dǎo)。百盛街物業(yè)基本情況項(xiàng)目名稱：百盛街商業(yè)廣場；發(fā)展商：中聯(lián)地產(chǎn)有限X公司；物業(yè)管理：萬鴻物業(yè)管理有限X公司；地理位置：；占地面積：17000㎡；建筑面積：63000㎡；停車場面積：3083.8㎡；車位：70個(gè)（地上10個(gè)，地下70個(gè)）；車庫層高：3.3米；商業(yè)項(xiàng)目：油畫城、百貨、超市、街鋪、休閑等；設(shè)施配套：消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等；百盛街商業(yè)物業(yè)服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。急業(yè)主商戶之所急，想業(yè)主商戶之所想，全心全意為業(yè)主商戶服務(wù)。物業(yè)管理追求目標(biāo)以X公司運(yùn)營為主導(dǎo)，推出完善的管理服務(wù)，為X公司創(chuàng)造效益，打造品牌。短期目標(biāo)：在最初進(jìn)入百盛商業(yè)街半年之內(nèi)做到：（1）商業(yè)街環(huán)衛(wèi)徹底改觀，無死角，無灰塵，無污染；（2）公共設(shè)施正常運(yùn)行；（3）治安管理有序，車輛停放整齊；（4）綠化、整齊無污染、建筑小品無損缺花木養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，植物景觀自然生長；（5）完善的客戶服務(wù)體系，規(guī)范管理，至誠服務(wù)。長期目標(biāo)：壹年內(nèi)達(dá)到市優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，且根據(jù)百盛街商業(yè)物業(yè)管理的實(shí)際情況，逐步完善商業(yè)物業(yè)管理各操作流程；二年內(nèi)爭取達(dá)到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)“安全文明標(biāo)兵市場”三年內(nèi)逐步達(dá)到國優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)市場價(jià)值，樹立萬鴻企業(yè)形象，打造品牌。第壹章物業(yè)管理要點(diǎn)●運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保商業(yè)的保值和升值?！袢诵曰墓芾矸结樅蜆I(yè)主商戶建立溝通的橋梁，增進(jìn)了解和信任，誠信為本，提高管理服務(wù)的信譽(yù)?！窠Y(jié)合百盛街商業(yè)物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，為業(yè)主商戶推出完善的管理服務(wù)。●為實(shí)現(xiàn)之上設(shè)想，擬采用“壹種模式、倆項(xiàng)基礎(chǔ)、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。壹、壹種模式針對(duì)百盛街商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有操作性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由X公司富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，擬采用“商業(yè)地產(chǎn)中介服務(wù)式商管物業(yè)管理”的模式，力求充分滿足業(yè)主商戶需求。采用“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理理念，既為業(yè)主提供及時(shí)滿意的服務(wù)，又充分尊重商戶運(yùn)營的私密空間。二、二項(xiàng)基礎(chǔ)1、建立和完善人員培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)組織，確保物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。加強(qiáng)品質(zhì)管理督導(dǎo)力度，引入競爭激勵(lì)機(jī)制，采用效率管理和計(jì)劃管理相結(jié)合的方式。建立完善的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，為業(yè)主商戶提供個(gè)性化的商務(wù)服務(wù)。2、組織豐富多彩的文化和商業(yè)推廣活動(dòng)，維系社會(huì)各界的良好關(guān)系和業(yè)主商戶和顧客雙向的溝通，共同營造溫馨、獨(dú)特、文明的商業(yè)文化氛圍。三、三個(gè)重點(diǎn)1、安全管理為第壹為確保業(yè)主商戶和顧客生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們將根據(jù)商業(yè)的實(shí)際情況，進(jìn)行人員科學(xué)的分部布崗防范，以商業(yè)智能系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)）為技防，進(jìn)行安全管理全面防范。建立壹支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄商業(yè)在安全的條件下為業(yè)主商戶服務(wù)。實(shí)行24小時(shí)專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄商業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入物業(yè)，制定出和其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，防患于未然。2、環(huán)境管理責(zé)任到人商業(yè)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主商戶創(chuàng)造壹個(gè)良好、舒適的運(yùn)營（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證商業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為東大街增加壹道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。3、各項(xiàng)設(shè)施正常運(yùn)行針對(duì)百盛街現(xiàn)有的設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況，為業(yè)主商戶提供方便快捷的維修服務(wù)，我們將24小時(shí)受理業(yè)戶報(bào)修接待，即時(shí)報(bào)修，及時(shí)維修，即時(shí)服務(wù)。為了確保商業(yè)不間斷的安全運(yùn)行，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡檢、養(yǎng)護(hù)，規(guī)范各項(xiàng)操作的及時(shí)、準(zhǔn)確，嚴(yán)格安全操作流程，監(jiān)督和杜絕不當(dāng)?shù)牟僮?。四、四?xiàng)措施1、強(qiáng)有力的目標(biāo)計(jì)劃管理將按照全國優(yōu)秀示范市場的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，在倆年時(shí)間內(nèi)成為省優(yōu)物業(yè)管理市場。以此為目標(biāo)，對(duì)各職能部門及各職能管理人員明確責(zé)任，且將目標(biāo)實(shí)施的情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表達(dá)出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，建立完整的計(jì)劃體系；具體措施為：目標(biāo)和措施相結(jié)合；計(jì)劃和檢查考核相結(jié)合；強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)和員工個(gè)人的職業(yè)發(fā)展；全員重視計(jì)劃管理。2、全面質(zhì)量管理建立了壹整行之有效的、具有商業(yè)特色的質(zhì)量管理體系，且根據(jù)ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，其有效方法之壹是：建立“計(jì)劃—實(shí)施—檢查—處理”（PDCA）的質(zhì)量管理循環(huán)，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)、每個(gè)人，且通過品質(zhì)管理處監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高。3、全面督導(dǎo)管理將在管理現(xiàn)場采用國際酒店業(yè)廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。壹是經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調(diào)動(dòng)員工積極性。二是法規(guī)管理，制定壹整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。三是宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。4、量化管理和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作A、量化管理a)每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主商戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。b)實(shí)行目標(biāo)運(yùn)營管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。c)管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。d)年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采用“甲A、甲B”末尾淘汰制。e)財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃的控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。B、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作(1)貫徹X公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、運(yùn)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。(2)貫徹X公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。(3)規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。(4)發(fā)揮X公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。(5)實(shí)施X公司企業(yè)形象系統(tǒng)。第二章百盛街商業(yè)管理處一、東大街商業(yè)管理處外部組織體系（見圖）指監(jiān)協(xié)導(dǎo)督同二、百盛街商業(yè)管理處內(nèi)部組織體系（見圖）三、百盛街商業(yè)管理處職能1、貫徹執(zhí)行X公司運(yùn)營管理方針、質(zhì)量方針、環(huán)保方針和目標(biāo)，落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度。2、制定管理處年度、季度、月度工作計(jì)劃。做好收入和各類費(fèi)用的核算和控制。3、按照企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行區(qū)域物業(yè)管理運(yùn)作，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)形象，滿足物業(yè)管理服務(wù)方的需求。4、嚴(yán)格貫徹企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系中的相關(guān)要求，保證企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有效運(yùn)行且持續(xù)改進(jìn)。序號(hào)崗位人數(shù)任職條件1管理處主任1大學(xué)本科之上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年之上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運(yùn)作實(shí)務(wù)。2管理處主任助理（兼安管隊(duì)長）1大學(xué)本科之上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年之上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運(yùn)作實(shí)務(wù)。3機(jī)電工程師2大學(xué)?？浦蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機(jī)電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，三年之上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。4財(cái)務(wù)內(nèi)勤（兼文員）1大專之上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年之上，能熟練使用計(jì)算機(jī)，熟練使用物業(yè)管理財(cái)務(wù)軟件5保安班長3高中之上文化程度，身高173CM之上，年齡25歲以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人，倆年之上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有壹定的組織協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)保安管理運(yùn)作實(shí)務(wù)。6保安人員32高中之上文化程度，身高173CM之上，年齡25歲以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人優(yōu)先。商場巡查：2人*2+中控室：1人*3+停車場入口：2人*3+停車場出口：1人*3+停車場卸貨區(qū)：1人*2+停車場1層巡查：2人*3+停車場2、3層巡查：2人*2+商業(yè)廣場巡查：1人*3+機(jī)動(dòng)：1人*17電梯工1五年之上工齡，高中之上學(xué)歷，中級(jí)電梯工之上8空調(diào)工1五年之上工齡，高中之上學(xué)歷，中級(jí)技工之上9強(qiáng)、弱電工2五年之上工齡，高中之上學(xué)歷，中級(jí)電工之上10清潔工6初中之上文化程度，身高160CM之上，年齡30歲以下，品行良好，相貌端正（衛(wèi)生間及辦公場地保潔，其余外圍）

合計(jì)50

5、參和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，制訂本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參和制訂涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。6、對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備精心維修保養(yǎng)，提高性能，確保安全運(yùn)行，使設(shè)備保值。在物業(yè)接管后，協(xié)助相關(guān)方解決物業(yè)遺留問題。7、加強(qiáng)物業(yè)安全防火管理，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，確保物業(yè)和業(yè)主商戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。8、加強(qiáng)管理處內(nèi)部溝通，定期召開管理處工作例會(huì)，掌握業(yè)主商戶信息，檢查、推進(jìn)服務(wù)工作和內(nèi)部管理工作。9、做好員工的崗位實(shí)物培訓(xùn)、績效考核。10、建立健全各類質(zhì)量記錄和基礎(chǔ)臺(tái)帳。建立文件資料檔案。11、貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例，熟悉和物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)和政策。處理好和業(yè)戶、地產(chǎn)的關(guān)系，和社會(huì)及政府部門建立良好的公共關(guān)系。12、積極倡導(dǎo)X公司企業(yè)文化，創(chuàng)建文明班組，培養(yǎng)員工進(jìn)取精神，培養(yǎng)集體凝聚力。四、百盛街商業(yè)管理處崗位任職要求第三章百盛街商業(yè)管理處員工招聘壹、物業(yè)管理人員（由X公司進(jìn)行招聘）1、百盛街商業(yè)管理處主任大學(xué)本科之上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年之上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運(yùn)作實(shí)務(wù)。2、客戶服務(wù)大學(xué)專科之上學(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，能熟練使用計(jì)算機(jī)，有豐富的客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有社區(qū)文化活動(dòng)的組織和開展經(jīng)驗(yàn)和商務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，相關(guān)工作經(jīng)歷2年之上。3、機(jī)電工程師大學(xué)?？浦蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機(jī)電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，三年之上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)4、財(cái)務(wù)內(nèi)勤大專之上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年之上，能熟練使用計(jì)算機(jī)，熟練使用物業(yè)管理財(cái)務(wù)軟件第四章百盛街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理壹、員工的培訓(xùn)1.培訓(xùn)目標(biāo)為了把百盛街商業(yè)廣場的物業(yè)管理達(dá)到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，必須培養(yǎng)壹支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的商業(yè)物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下：（1）確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在50課時(shí)之上。（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。（3）管理人員持證上崗率100%。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。（6）對(duì)員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。2.確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識(shí)、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。訓(xùn)練計(jì)劃包括：A、按什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)）；B、訓(xùn)練程序、方法；C、訓(xùn)練對(duì)象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員）；D、訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識(shí)、操守等）；E、訓(xùn)練地點(diǎn)、時(shí)間以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算；F、效果追蹤的方式、時(shí)間、執(zhí)行者；G、預(yù)備修正計(jì)劃。（2）員工的訓(xùn)練分倆個(gè)層次進(jìn)行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對(duì)第壹層次訓(xùn)練中，注重管理職能的訓(xùn)練，且由其分解及制訂、實(shí)施對(duì)第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。倆個(gè)層次的訓(xùn)練均進(jìn)行“倆個(gè)W”的階段，即“WHAT”：使訓(xùn)練對(duì)象知道工作怎樣做，“WHY”：進(jìn)而明白為什么這樣做，由被動(dòng)式工作轉(zhuǎn)化為主動(dòng)式工作，再進(jìn)行深層次的引導(dǎo)，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。（3）訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。訓(xùn)練的步驟為：告知（TELL）、呈現(xiàn)（SHOW）、試作（TRY）、追蹤檢討（FOLLOWUP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實(shí)際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。3、培訓(xùn)計(jì)劃（略）二、員工的管理1、具體的管理服務(wù)主要是由員工來實(shí)施的。想要員工對(duì)服務(wù)對(duì)象——業(yè)主商戶以微笑，首先要管理者對(duì)員工微笑。（1）管理者對(duì)員工必須具備服務(wù)意識(shí)，重視每壹個(gè)員工，注重員工的感受，在工作中結(jié)合“原則和彈性原則”，鼓勵(lì)員工的進(jìn)步，修正員工的失誤。（2）加強(qiáng)員工實(shí)際操作的品質(zhì)管理督導(dǎo)，有針對(duì)性地具體實(shí)施員工訓(xùn)練，關(guān)心員工的成長。（3）適當(dāng)?shù)氖跈?quán)，結(jié)合“指令”的信息傳達(dá)、實(shí)施過程，進(jìn)行必要的效果追蹤，增強(qiáng)員工的“參和感”。（4）主動(dòng)了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，激發(fā)員工士氣，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)合作精神。2、錄用和考核員工的錄用和考核，將嚴(yán)格按照X公司的管理程序進(jìn)行。3、崗位職責(zé)管理處主任（助理）職責(zé)：*完成X公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)、管理和安全指標(biāo)，負(fù)責(zé)管理目標(biāo)的細(xì)分。*完成物業(yè)管理服務(wù)委托方提出的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求（委托合同），積極支持、配合物業(yè)管理服務(wù)委托方的運(yùn)營管理和業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展，滿足物業(yè)管理服務(wù)委托方的期望和需求。*負(fù)責(zé)管理處工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算的制定，按規(guī)定做好收入、支出的控制和核算工作。*負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)、控制管理處的各項(xiàng)管理工作和運(yùn)作實(shí)務(wù)（基礎(chǔ)管理、業(yè)主商戶服務(wù)管理、設(shè)施設(shè)備管理、保安管理、保潔綠化管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作、公關(guān)和公共事務(wù)管理等），保持管理處正常運(yùn)行秩序及良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。*在保持運(yùn)營收入相對(duì)穩(wěn)定的前提下，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和管理水平，降低服務(wù)和管理成本。*負(fù)責(zé)選拔和聘任管理處內(nèi)各類操作人員，實(shí)施業(yè)務(wù)培訓(xùn)和督導(dǎo)，激勵(lì)員工的工作積極性，做好對(duì)員工的考核工作。*負(fù)責(zé)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的宣傳貫徹工作，樹立良好的X公司形象，和業(yè)主商戶及各相關(guān)方保持良好的關(guān)系。*按X公司要求，負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的ISO9001質(zhì)量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系的運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn)，且通過年度外部審核。*負(fù)責(zé)制定管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參和制定涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。*全面負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全工作，做好對(duì)各類突發(fā)事件的預(yù)案制定和防范工作。負(fù)責(zé)突發(fā)事件發(fā)生后的應(yīng)急處理的指揮、協(xié)調(diào)、聯(lián)系和信息反饋工作。*負(fù)責(zé)建立完整的物業(yè)管理檔案（業(yè)主商戶資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、防火安全工作資料）。日常工作中抓好各類服務(wù)、維修和合同的臺(tái)帳管理。*做好管理處內(nèi)各部門及員工之間的溝通和協(xié)調(diào)工作，處理好和X公司各部門的工作聯(lián)系和協(xié)調(diào)，提高管理和工作效率。*完成X公司總經(jīng)理室、主管職能部門交辦的其他工作。機(jī)電工程師職責(zé)：*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施所管轄物業(yè)的房屋建筑、各系統(tǒng)機(jī)電設(shè)備、管道、電氣及控制線路等設(shè)施設(shè)備的檢查、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作。確保設(shè)備規(guī)范操作及安全運(yùn)行。*編制所管物業(yè)的委外維修、保養(yǎng)年度計(jì)劃（草案），報(bào)管理處，做好零配件及物品的計(jì)劃申購。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的自行維修、保養(yǎng)年度計(jì)劃（草案），報(bào)管理處。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的定期檢查和年度檢測計(jì)劃（草案），報(bào)管理處。*合理安排，做好上述計(jì)劃實(shí)施的日常工作安排，帶領(lǐng)設(shè)備維修工按有關(guān)作業(yè)規(guī)范，對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施做好檢查、維修保養(yǎng)工作和委外維修項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)管工作，做好維修臺(tái)帳記錄。*做好設(shè)備維修工的班次編排、考勤及業(yè)務(wù)考評(píng)工作。*負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)維修服務(wù)質(zhì)量和設(shè)備維修工安全操作的檢查、督導(dǎo)。*負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修服務(wù)投訴的處理及回訪工作，負(fù)責(zé)不合格服務(wù)的糾正和預(yù)防措施的制定實(shí)施、跟蹤檢查。*做好設(shè)備事故的處理和防范工作，制定設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案和設(shè)備搶修方案，及時(shí)正確處理設(shè)備的突發(fā)故障、緊急事故。*負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)裝修施工的圖紙審查、現(xiàn)場監(jiān)管、房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施的保護(hù)。在安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理的原則下，在X公司主管部門的指導(dǎo)下，探索設(shè)備技術(shù)節(jié)能方案，且組織實(shí)施。*每年負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備清單，對(duì)新建設(shè)備及時(shí)收集設(shè)備技術(shù)資料，做好整理歸檔工作。*組織設(shè)備維修工參加專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高設(shè)備維修工的操作技術(shù)水平、專業(yè)維修技能，增強(qiáng)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)。*將每月設(shè)備運(yùn)行維修的各類記錄匯總裝訂成冊(cè)，上交管理處存檔。*關(guān)心設(shè)備維修工的生活，教育設(shè)備維修工互相團(tuán)結(jié)和合作。*完成管理處及X公司主管部門交辦的其他任務(wù)。財(cái)務(wù)內(nèi)勤職責(zé)：*認(rèn)真審核原始憑證，發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)由出票單位重開或者更正，更正處應(yīng)當(dāng)加蓋開出單位的公章。發(fā)現(xiàn)審批手續(xù)不全的原始憑證，應(yīng)當(dāng)退回，要求補(bǔ)充、更正。*現(xiàn)金報(bào)銷應(yīng)當(dāng)按照X公司財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定辦理，對(duì)違反規(guī)定的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正。*現(xiàn)金出納應(yīng)按照規(guī)定使用現(xiàn)金，不得坐支現(xiàn)金，庫存現(xiàn)金按銀行核定的限額內(nèi)使用，隔夜現(xiàn)金最多不能超過5000元。*出納人員對(duì)各種支票和付款憑證應(yīng)認(rèn)真保管，使用時(shí)按編號(hào)順序登記。支票如有遺失，必須及時(shí)向銀行辦理掛失手續(xù)，不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。逾期支票，不準(zhǔn)出租出借支票給別的X公司、個(gè)人使用。*辦理銀行結(jié)算，應(yīng)正確填寫結(jié)算憑證，認(rèn)真審核，及時(shí)辦理；按期收回。*建立健全現(xiàn)金、銀行存款帳目，逐筆記載且登記現(xiàn)金、銀行日記帳?，F(xiàn)金日記帳。現(xiàn)金日記帳要做到日結(jié)日清，帳款相符。不得白條頂庫。空調(diào)維護(hù)員職責(zé)：*熟悉所管設(shè)備的性能及操作方法，了解空調(diào)系統(tǒng)及送風(fēng)管、排風(fēng)管和水管的布局走向。每天按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉空調(diào)，符合區(qū)域送風(fēng)量、新風(fēng)量和溫度的要求。*嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程，做好勤測試、勤記錄、勤調(diào)節(jié)，確?？照{(diào)機(jī)組、冷卻塔、膨脹水箱和循環(huán)水泵的正常運(yùn)行，要節(jié)約能源，且認(rèn)真做好記錄。*按規(guī)定對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)、電磁閥、濾網(wǎng)、冷凝水管道等）和消防排煙系統(tǒng)設(shè)備（正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、防火閥、排煙閥等）進(jìn)行清潔、保養(yǎng)，做好空調(diào)機(jī)房和工作的保潔工作。電梯工職責(zé)：*按規(guī)定要求管理、維護(hù)保養(yǎng)各垂直客梯、貨梯、自動(dòng)扶梯，確保此類設(shè)備正常運(yùn)行。定時(shí)巡檢電梯運(yùn)行情況，做好電梯運(yùn)行日志和維修保養(yǎng)記錄。*配合、監(jiān)督委外專業(yè)維修單位，進(jìn)行周、月、季、年保養(yǎng)，對(duì)零部件更換進(jìn)行確認(rèn)和記錄，做好機(jī)房和電梯轎廂的保潔工作。*嚴(yán)格執(zhí)行電梯運(yùn)行安全操作規(guī)定，按時(shí)開啟和關(guān)閉電梯，嚴(yán)密監(jiān)視電梯運(yùn)行狀況，及時(shí)處理各類問題。遇緊急停機(jī)故障，應(yīng)迅速到位，先解救電梯轎廂中被困人員，然后排除電梯故障。保安班長職責(zé)：*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，樹立“服務(wù)第壹，業(yè)戶至上”的觀念，帶領(lǐng)班隊(duì)員認(rèn)真執(zhí)行保安服務(wù)和相關(guān)物業(yè)安全的作業(yè)規(guī)范，按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，做好日常保安服務(wù)工作，為業(yè)戶提供細(xì)致、溫馨的服務(wù)。*做好班前檢查，嚴(yán)格要求保安員規(guī)范著裝。值勤時(shí)，要經(jīng)常檢查保安員的精神狀況、用語規(guī)范、儀容儀表等。*負(fù)責(zé)搞好交接班工作，認(rèn)真填寫交接班記錄。進(jìn)行交班時(shí)，認(rèn)真做好班組考勤、檢查、講評(píng)和指示。*負(fù)責(zé)對(duì)保安門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、車管崗的工作安排、工作檢查和人員調(diào)度，督促保安員堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安排保安員輪流用餐，不得脫崗，在時(shí)間和空間上確保安全服務(wù)覆蓋整個(gè)物業(yè)管理轄區(qū)范圍的所有崗位。*負(fù)責(zé)督促監(jiān)控中心、車庫崗?fù)ぁ⒈０仓蛋嗍覂?nèi)設(shè)備和環(huán)境的保潔工作。每周對(duì)管轄區(qū)范圍內(nèi)的消防器材作全面清點(diǎn)、檢查，發(fā)現(xiàn)缺少損壞應(yīng)及時(shí)上報(bào)修復(fù)，且做好記錄。*當(dāng)班時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)設(shè)施、人員流動(dòng)、財(cái)物進(jìn)出等安全動(dòng)態(tài)加強(qiáng)監(jiān)視、管理，如遇突發(fā)事件，指揮保安員按有關(guān)應(yīng)急預(yù)案處置。*熟悉物業(yè)安全重點(diǎn)部位和物業(yè)環(huán)境狀況，熟悉消防設(shè)備設(shè)施及器材的性能和使用方法，熟悉物業(yè)保安管理服務(wù)的專業(yè)知識(shí)，做好保安員的保安知識(shí)和操作實(shí)務(wù)培訓(xùn)，提高保安員的業(yè)務(wù)水平。*配合落實(shí)各項(xiàng)安全基礎(chǔ)管理工作，開展對(duì)“五防”的日常自查。*負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班和其他班次人員的關(guān)系，搞好班組團(tuán)結(jié)。*完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。保安員職責(zé)：*嚴(yán)格執(zhí)行保安服務(wù)作業(yè)規(guī)范，持證上崗，服從領(lǐng)導(dǎo)的安排，聽從指揮，忠于職守，提高警惕，遵紀(jì)守法。*樹立“服務(wù)第壹，業(yè)戶至上”的觀念，統(tǒng)壹著裝，儀表整潔、精神飽滿、語言文明、姿勢動(dòng)作規(guī)范。對(duì)業(yè)戶要表現(xiàn)出熱情、誠懇、彬彬有禮的態(tài)度，體現(xiàn)良好的物業(yè)服務(wù)形象。*遵守交接班制度，不遲到，不早退，不擅自離崗。交接班要清楚，責(zé)任明確。*熟悉物業(yè)重要設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、供水等開關(guān)的分布情況和區(qū)域環(huán)境狀況，掌握各類突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程，正確果斷、靈活機(jī)智的進(jìn)行處理。*熟悉消防器材的性能和使用方法，認(rèn)真接受有關(guān)消防知識(shí)的培訓(xùn)，參加操作技能的訓(xùn)練。*在緊急情況下，服從管理處及現(xiàn)場負(fù)責(zé)人的指揮，通力合作，發(fā)揚(yáng)臨危不懼、見義勇為的精神，全力保護(hù)物業(yè)的安全和業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)的安全。*維護(hù)物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止矛盾激化，做到以理服人，打不仍手，罵不仍口。*當(dāng)值時(shí)間應(yīng)思想集中，嚴(yán)禁睡覺、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、接電話、玩手機(jī)等不良現(xiàn)象。*完成管理處交辦的其他工作任務(wù)。第五章百盛街商業(yè)物業(yè)管理壹、業(yè)主商戶的進(jìn)場裝修流程及辦理相關(guān)手續(xù)1、裝修申報(bào)工作流1、在售樓處確認(rèn)商戶身份，填寫商戶相關(guān)詳細(xì)資料，轉(zhuǎn)管理處壹份存檔。2、由經(jīng)售樓處出具《業(yè)主交房確認(rèn)書》1、商戶憑《辦理裝修確認(rèn)書》在管理處填寫《裝修申請(qǐng)表》，裝修X公司提供裝修審核資料（裝修企業(yè)承建資格證、營業(yè)執(zhí)照、年審記錄、稅務(wù)登記證）的復(fù)印件加蓋公章、裝修圖紙及水電改動(dòng)圖紙全套、填寫〈商鋪移交表〉、簽署相關(guān)協(xié)議。1、交納裝修押金，具體詳見裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、預(yù)收壹年物業(yè)費(fèi)。1、管理處將商戶之裝修申請(qǐng)資料轉(zhuǎn)工程部進(jìn)行裝修審核。工程部對(duì)商戶之裝修提出相關(guān)意見和要求。審核完的裝修資料及時(shí)轉(zhuǎn)管理處確認(rèn)。1、商戶、裝修X公司須憑管理處簽發(fā)的〈裝修施工批準(zhǔn)通知書〉辦理人員、材料進(jìn)場且施工。[MISSINGIMAGE]1、裝修期間管理處工作人員將定期或不定期對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行檢查、監(jiān)督，對(duì)違反裝修管理規(guī)定的現(xiàn)象及人員，管理處將按照裝修規(guī)定予以相應(yīng)的處理。1、裝修完工之后，由商戶向管理處提出裝修驗(yàn)收申請(qǐng)，管理處將安排人員、約定時(shí)間聯(lián)合商戶及項(xiàng)目部、運(yùn)營X公司進(jìn)行驗(yàn)收。1、對(duì)無違反規(guī)定現(xiàn)象、無超出裝修申報(bào)范圍、裝修驗(yàn)收合格的壹周內(nèi)在管理處財(cái)務(wù)辦理退費(fèi)手續(xù)。2、對(duì)違反裝修管理規(guī)定的，將按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。2、裝修管理協(xié)議為確保物業(yè)區(qū)域之安全，凡入住裝修業(yè)戶（簡稱業(yè)戶）、承擔(dān)業(yè)戶裝修工程隊(duì)（簡稱施工隊(duì)），必須遵守如下規(guī)定：安全管理1、審核裝修施工單位的資格（如：營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證）及其申請(qǐng)的裝修設(shè)計(jì)圖紙、裝修工程造價(jià)預(yù)算及有關(guān)的申報(bào)手續(xù)，對(duì)不符合管理處裝修要求的設(shè)計(jì)、預(yù)算提出修改意見，直至達(dá)到裝修管理之要求。2、業(yè)戶禁止使用木質(zhì)材料進(jìn)行室內(nèi)吊頂和隔墻的制作安裝，使用的裝修材料必須為防火材料，如確需零星使用木筋或木板材，應(yīng)在《裝修申請(qǐng)表》中注明，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)同意后方可使用，且在木筋或木板材四面涂刷防火料二度之上。如違反之上規(guī)定，經(jīng)管理處或消防部門查出，由業(yè)戶負(fù)責(zé)全部整改，且承擔(dān)壹切經(jīng)濟(jì)損失。3、業(yè)戶在房內(nèi)進(jìn)行隔斷，隔墻頂部和平頂?shù)蹴旈g隔不小于30厘米。4、施工期間，管理處原則上不同意業(yè)戶聘請(qǐng)的施工隊(duì)借住在施工區(qū)域內(nèi)，且不能進(jìn)行飲食制作活動(dòng)。5、施工隊(duì)進(jìn)出本物業(yè)區(qū)域必須辦理施工人員工作證，平時(shí)進(jìn)出本區(qū)域應(yīng)佩帶此證，施工隊(duì)上下電梯或運(yùn)輸材料只能走指定電梯及樓梯。6、施工隊(duì)的施工工具和材料運(yùn)出本區(qū)域，應(yīng)持有管理處開具的《出門證》。7、施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙，應(yīng)在管理處指定的吸煙點(diǎn)吸煙。8、工程施工需動(dòng)用明火時(shí)，施工隊(duì)須向管理處提出申請(qǐng)，且填妥《動(dòng)火申請(qǐng)審批表》，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可動(dòng)火，操作時(shí)應(yīng)按動(dòng)火管理要求落實(shí)安全措施。特殊工種，如電工、電焊工等應(yīng)持證上崗。9、施工隊(duì)?wèi)?yīng)妥善保管易燃易暴物品，應(yīng)在遠(yuǎn)離火源的專門房間集中集中存放，且加注明顯標(biāo)志。10、施工隊(duì)不準(zhǔn)在無關(guān)樓面走動(dòng)。11、嚴(yán)禁施工隊(duì)把消防設(shè)施移作他用。12、施工隊(duì)須做好現(xiàn)場管理工作，明確施工安全負(fù)責(zé)人。施工隊(duì)?wèi)?yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)建筑施工安全規(guī)定。因業(yè)戶或施工隊(duì)原因造成傷亡事故，由業(yè)戶或施工隊(duì)負(fù)責(zé)。13、使用面積超過100平方米的室內(nèi)裝修，業(yè)戶應(yīng)事先向裝修所在地區(qū)的消防部門提出裝修防火審核申報(bào)及消防安全檢查申報(bào)。14、施工現(xiàn)場應(yīng)至少配備倆個(gè)4KG的干粉滅火器。15、關(guān)于商鋪廣告、招牌及涉及專項(xiàng)施工的事項(xiàng)必須事先進(jìn)行申請(qǐng)。施工安全1、業(yè)戶需將涉及裝修的全部圖紙和《裝修申請(qǐng)表》報(bào)送管理處，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，方可開工。涉及水、電、風(fēng)、弱電（通訊線路、電話、網(wǎng)絡(luò)）的變更，業(yè)戶須另行書面提出申請(qǐng)，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。施工驗(yàn)收前，管理處按獲批準(zhǔn)的施工圖先行檢查，對(duì)涉及公共部位裝修、增添或修改原設(shè)備等項(xiàng)目，管理處將嚴(yán)格檢查，如有不合格，責(zé)令業(yè)戶整改。2、施工隊(duì)在施工中嚴(yán)禁損壞建筑的原有結(jié)構(gòu)、裝修材料、設(shè)施設(shè)備，更嚴(yán)禁在幕墻鋁合金骨架上打洞，施工隊(duì)在施工前先做好煙感、噴淋、送回風(fēng)口、電梯、消防栓箱、手動(dòng)報(bào)警等設(shè)施設(shè)備的保護(hù)措施。如有損壞由業(yè)戶或施工隊(duì)賠償。3、如因業(yè)戶不按管理處規(guī)定要求擅自施工而造成影響自己今后使用的問題（如不合理的隔斷影響空調(diào)進(jìn)出風(fēng)質(zhì)量、擅自增大用電負(fù)荷造成頻繁跳電），由業(yè)戶自己負(fù)責(zé)。4、施工人員使用廁所時(shí)，必須使用手紙，且嚴(yán)禁在水盤及下水管槽中沖洗沙漿桶，如違反本規(guī)定造成污水或下水管道堵塞，由業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)及時(shí)疏通，或向管理處賠償。5、施工隊(duì)施工產(chǎn)生的建筑和生活垃圾，應(yīng)袋裝后集中放置其裝修現(xiàn)場，且由業(yè)戶及時(shí)外運(yùn)，不得有亂擺放、不外運(yùn)或占用其它業(yè)戶場地及公共場地的現(xiàn)象。6、對(duì)商鋪進(jìn)行二次裝修租賃業(yè)戶，在租賃期滿搬出前，對(duì)房屋需恢復(fù)進(jìn)戶前原樣或向管理處支付壹次性恢復(fù)賠償。7、業(yè)戶退租后，原由固定的裝修設(shè)施（如隔斷等）不準(zhǔn)拆除帶出本物業(yè)管理區(qū)域，需交管理處處理。8、施工隊(duì)施工動(dòng)用公用水、電和電梯運(yùn)送材料，應(yīng)由業(yè)戶支付相應(yīng)水、電費(fèi)用，用于補(bǔ)償物業(yè)公共耗能費(fèi)。9、施工隊(duì)污損的公共部位，業(yè)戶必須予以修復(fù)或恢復(fù)。施工隊(duì)?wèi)?yīng)注意環(huán)境清潔衛(wèi)生，不準(zhǔn)在公共部位或向窗外亂拋雜物、亂倒垃圾、隨地吐痰，壹經(jīng)發(fā)現(xiàn)，視情節(jié)輕重予以罰款。10、施工隊(duì)白天禁止使用有噪音的工具。進(jìn)行鑿除工程和圖刷有刺激性氣味的材料，應(yīng)在管理處限定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。11、施工時(shí)間應(yīng)事先通知管理處，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后方可在規(guī)定時(shí)間進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行施工作業(yè)。同時(shí)，施工現(xiàn)場應(yīng)有施工安全負(fù)責(zé)人進(jìn)行監(jiān)護(hù)。12、因業(yè)戶及其施工隊(duì)原因造成管理處建筑設(shè)施、設(shè)備損壞及第三方的財(cái)產(chǎn)損失、人員傷亡，由業(yè)戶承擔(dān)責(zé)任且負(fù)責(zé)賠償。13、施工隊(duì)施工完成后，負(fù)責(zé)對(duì)其施工場地、施工通道、施工人員生活區(qū)及進(jìn)出通道進(jìn)行清潔。14、施工隊(duì)施工中違反上述規(guī)定而不采取整改措施，管理處有權(quán)采取必要的措施，情節(jié)特別嚴(yán)重者，另行處理。15、施工期為：年月日至年月日16、施工隊(duì)安全負(fù)責(zé)人為：17、業(yè)戶裝修商號(hào)：管理處：日期：業(yè)戶蓋章和簽名/日期：施工隊(duì)蓋章和簽名/日期3、百盛街商業(yè)物業(yè)管理公約根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和張家口市有關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)，結(jié)合百盛街商業(yè)廣場（以下簡稱“百盛街”）的實(shí)際情況，為維護(hù)百盛街萬鴻物業(yè)管理X公司（以下簡稱管理者）和租戶的合法權(quán)益及公共利益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)或責(zé)任，確保百盛街的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)要求，使區(qū)域內(nèi)各方行為有公開、明確的規(guī)章可遵循，特制定《百盛街商業(yè)廣場物業(yè)管理公約》（以下簡稱“公約”）。公約對(duì)百盛街發(fā)展商、百盛街萬鴻物業(yè)管理X公司、租戶及管理者均有約束力，公約約束力內(nèi)涉及管理者、發(fā)展商及租戶的受讓人、繼承人、合且人、接辦人、承租人或?qū)嶋H占用人。公約泛指本公約及其附件，及依據(jù)本公約賦予之權(quán)力而訂立的各項(xiàng)守則。第一章總則1.1公約是為了維護(hù)發(fā)展商、管理者和租戶的利益而設(shè)置，發(fā)展商、管理者和租戶均須遵守和履行公約所規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。1.2管理者對(duì)百盛街所有物業(yè)擁有管理權(quán)，擁有委托轉(zhuǎn)讓所有單位的使用權(quán)的絕對(duì)權(quán)利，擁有聘請(qǐng)管理者的絕對(duì)權(quán)利和制定公約的絕對(duì)權(quán)利；擁有依法決定管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法的絕對(duì)權(quán)利。1.3租戶均對(duì)其租賃的租賃單位擁有運(yùn)營使用權(quán)，對(duì)管理公約擁有修改建議權(quán)。1.4公約賦予發(fā)展商及其招聘的物業(yè)管理X公司具有全權(quán)管理百盛街的權(quán)力。發(fā)展商聘請(qǐng)張家口市萬鴻物業(yè)管理有限X公司為百盛街的物業(yè)管理者，由該管理者行使公約或發(fā)展商賦予的各種物業(yè)管理權(quán)利。1.5任何租戶不得因任何原因自行修改本公約之任何條款或任何由管理者制定的管理制度。1.6本公約任壹條款在法律上可能導(dǎo)致的無效性或部份無效性均不影響或減免本公約其他所有條款的有效性、完整性及對(duì)所有發(fā)展商、租戶、管理X公司的約束性。1.7任何租戶不得以本公約任何條款為依據(jù)或利用本公約的任何疏漏從事或準(zhǔn)備從事可能侵害其他租戶、發(fā)展商、管理者或百盛街共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及社會(huì)公共利益的行為或活動(dòng)；更不得利用單元及百盛街之任何部份從事違反或不符合中國法律之行為。1.8任何使用百盛街范圍內(nèi)物業(yè)的租戶均視為完全承諾本公約；任何租戶不得以未簽領(lǐng)或未翻閱或未熟讀或未領(lǐng)會(huì)本公約為理由而故意或過失違反本公約，或不履行或不完全履行本公約項(xiàng)下的義務(wù)和責(zé)任。如租賃單位是由倆位或之上租戶共同承租，該租戶在本公約項(xiàng)下所承擔(dān)的責(zé)任為連帶責(zé)任。1.9除發(fā)展商及管理者另有限制外，共用部位可由每壹位租戶及其客戶,雇員、訪客及其他使用者使用。1.10租戶及其客戶、雇員、訪客及其他使用者壹切時(shí)候均須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，且受其約束。各租戶對(duì)其客戶、雇員、訪客及其他使用者之行為依法負(fù)連帶責(zé)任。1.11發(fā)展商在百盛街建立停車場，停車場的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，發(fā)展商有權(quán)依法自行制定有關(guān)管理停車場的規(guī)則，而毋須任何租戶的同意。1.12租戶除要遵守本公約外，亦需遵守由發(fā)展商審批且有物業(yè)管理X公司公開發(fā)布的其他壹系列文件。文件可不定期由管理X公司做出修訂而無需任何租戶或商戶同意。第二章租戶的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任2.1租戶之權(quán)益2.1.1依法和依租賃合同獨(dú)自運(yùn)營使用其租賃的租賃單位。2.1.2在不影響百盛街建筑結(jié)構(gòu)及立面外觀和第三者合法權(quán)益的前提下，對(duì)其租賃的租賃單位進(jìn)行裝修工程。2.1.3可和其他租戶按本公約規(guī)定共同使用百盛街的公共地方和公共設(shè)施（須由萬鴻物業(yè)許可方可使用且雙方達(dá)成約定），以及百盛街所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施。2.1.4可根據(jù)公約維護(hù)自身的合法權(quán)益。2.1.5可根據(jù)本公約條款監(jiān)督管理者及管理人員的工作。租戶無權(quán)直接懲戒管理人員，任何投訴可向管理者負(fù)責(zé)人提出，由管理者負(fù)責(zé)人采取其認(rèn)為合適的必要行動(dòng)。2.2租戶的義務(wù)：2.2.1租戶在行使上述權(quán)力和使用其租賃的租賃單位時(shí)，須遵守公約的規(guī)定。2.2.2租戶須依照公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)依時(shí)繳交其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)、押金及其它款項(xiàng)（具體款項(xiàng)詳見租賃合同）。2.2.3租戶須執(zhí)行和服從管理者的決議、決定。2.2.4租戶須自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。2.2.5租戶須共同負(fù)責(zé)維戶百盛街的結(jié)構(gòu)、包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等且承擔(dān)其費(fèi)用。2.2.6租戶須按時(shí)繳交其租賃的租賃單位需付的稅款、水、電、煤氣、管理費(fèi),公共水電分?jǐn)偟燃坝嘘P(guān)公共設(shè)施費(fèi)用。2.2.7租戶須遵守管理者所訂立的《裝修管理協(xié)議》及其它規(guī)章制度。2.2.8明白且承諾租戶及非租戶使用人和管理者在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。2.3租戶的責(zé)任：2.3.1不得改變建筑物的結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物；不得改變百盛街任何部分的外貌，不得在百盛街外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標(biāo)語、廣告牌、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。2.3.2單位露外之窗戶不得改變?cè)猩剩跃S護(hù)百盛街外貌整齊美觀；負(fù)責(zé)其單位內(nèi)部整潔及維修，保持壹切設(shè)施暢通完好，以免對(duì)其他單位用戶造成損失。2.3.3不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾建筑物任何公用部分之水、電或煤氣等供應(yīng)及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施。2.3.4各單位的租戶，只能將其單位按租賃合同規(guī)定用途使用，不得將其租賃的租賃單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其它租戶的事項(xiàng)。2.3.5除得管理者書面許可外，不得在百盛街內(nèi)飼養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。2.3.6不得在建筑物內(nèi)進(jìn)行任何足以引致建筑物投購之保險(xiǎn)全部或部分失效或引致保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為；不得在單位內(nèi)儲(chǔ)存易燃易爆危險(xiǎn)品。2.3.7不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設(shè)施；不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物。2.3.8未經(jīng)向萬鴻物業(yè)管理者申報(bào)且獲批準(zhǔn)，任何租戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置負(fù)荷。2.3.9違反公約規(guī)定的租戶需就所引致之損失負(fù)責(zé)及支付壹切有關(guān)開支。2.3.10租戶可就單位內(nèi)物業(yè)維修或其他需求和管理者達(dá)成特別服務(wù)約定，且按照市場價(jià)格向管理者支付其相關(guān)費(fèi)用，不得以交納管理費(fèi)為名，拒絕交納特別服務(wù)費(fèi)用。第三章發(fā)展商的權(quán)利發(fā)展商具有以下的權(quán)利：3.1發(fā)展商具有全權(quán)管理百盛街的權(quán)力。除非租賃合同、物業(yè)管理合同及其他文件另有約定，發(fā)展商可于任何時(shí)間發(fā)出書面通知終止本公約授予租戶的權(quán)力。3.2為檢查、維修及保養(yǎng)百盛街物業(yè)（包括公共地方、公共設(shè)施或租戶單位內(nèi)物業(yè)），發(fā)展商、管理者及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人有權(quán)攜帶壹切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入百盛街任何壹部分；如有必要，可進(jìn)入百盛街的任何單位；但除緊急情況外，應(yīng)事先通知有關(guān)的租戶或其使用人；但發(fā)展商在使用此項(xiàng)權(quán)利時(shí)，不得妨礙其它租戶使用其所租賃的租賃單位。3.3除緊急情況外，發(fā)展商或管理者受發(fā)展商授權(quán)發(fā)出合理通告后，有權(quán)暫時(shí)終止任何設(shè)施以進(jìn)行維修，同時(shí)不須賠償租戶為此遭受之損失。發(fā)展商和管理者不為因緊急情況停止服務(wù)所造成的損失負(fù)責(zé)賠償。3.4發(fā)展商將其在百盛街范圍內(nèi)部分或全部擁有房屋所有權(quán)的地方（包括保留地方）在其認(rèn)為適當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)，劃作額外的公共地方，且向各租戶公布，且將由管理者負(fù)責(zé)該等額外地方的保養(yǎng)及維修。3.5取消或更改本章所規(guī)定由發(fā)展商劃作額外的公共地方，而無需經(jīng)其它租戶或其它對(duì)百盛街享有利益人士的同意。3.6發(fā)展商于百盛街任何使用權(quán)且未轉(zhuǎn)讓的部分、公共地方、公共設(shè)施及保留地方安裝、架設(shè)、更改、翻新、保養(yǎng)或拆去煙囪、招牌（包括霓虹光管招牌）、廣告、天線、桅桿、照明及其它各種固定設(shè)施；且在事先給予各租戶書面通知后（緊急情況除外）于壹切合理時(shí)間帶其工作人員或設(shè)備進(jìn)入臨時(shí)公共百盛街任何部分，以便進(jìn)行上述有關(guān)工程及按發(fā)展商認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許或批準(zhǔn)授權(quán)其它人進(jìn)行上述工程，上述工程盡量不妨礙其它租戶使用其所屬的單位,且就進(jìn)行上述工程時(shí)所造成之破壞負(fù)責(zé)賠償損失。3.7可授權(quán)百盛街管理者向百盛街各租戶收取公約所述的款項(xiàng)。3.8根據(jù)百盛街管理的實(shí)際情況合理調(diào)整管理費(fèi)。3.9根據(jù)百盛街管理的實(shí)際情況將管理份額重新分配或做出更改，而無需經(jīng)其它租戶同意。3.10根據(jù)百盛街管理的實(shí)際情況，發(fā)展商有全權(quán)自行或授權(quán)管理者制訂及修改有關(guān)管理百盛街的規(guī)則，而無需經(jīng)任何租戶同意；所有管理規(guī)則及其修改，應(yīng)張貼于百盛街告示欄。3.11租賃合同、物業(yè)管理合同及其他合同協(xié)議中約定的發(fā)展商的權(quán)力和權(quán)利。3.12根據(jù)法律法規(guī)、商業(yè)習(xí)慣，發(fā)展商應(yīng)享有的其他權(quán)利和權(quán)力。第四章管理4.1壹般事項(xiàng)4.1.1管理者享有以下的權(quán)力，但同時(shí)須遵守和履行公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。4.1.2每壹個(gè)租戶將被視為全權(quán)及已不可撤銷地授權(quán)管理者為執(zhí)行公約規(guī)定的代理人。4.2管理者的權(quán)力及責(zé)任。4.2.1管理者有權(quán)對(duì)百盛街進(jìn)行有效的管理和維護(hù)，且為百盛街的消防、治安、公共秩序等負(fù)責(zé)，具體包括（但不限于）下列事項(xiàng)：4.2.1.1檢查、視察百盛街，必要時(shí)包括所有單位的內(nèi)部。有權(quán)義務(wù)協(xié)助管理者檢查、監(jiān)督商戶使用設(shè)施的情況。4.2.1.2每壹位租戶或其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照《裝修管理協(xié)議》之規(guī)則，完成其租賃單位的裝修工程。如果管理者發(fā)現(xiàn)該租戶聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕讓該等人士進(jìn)入百盛街，或在管理者認(rèn)為有必要的情況下，將其逐出百盛街。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的租賃單位，以檢查且確定有否違反裝修規(guī)定。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費(fèi)用完全由該租戶單獨(dú)負(fù)責(zé)，和其它租戶、發(fā)展商及管理者無關(guān)。管理者有權(quán)在適當(dāng)時(shí)候?qū)ρb修規(guī)定進(jìn)行修改，且可在裝修工程開始前，以合理的通知，要求裝修的租戶依據(jù)裝修規(guī)則繳交裝修保證金予管理者，且由管理者根據(jù)《裝修管理協(xié)議》的條款作有關(guān)的應(yīng)用。裝修保證金且無利息，由管理者應(yīng)用于補(bǔ)償租戶或其聘用承包商等引起的所有損失。裝修保證金在裝修工作完成后，經(jīng)物業(yè)管理X公司驗(yàn)收合格及沒有違反有關(guān)裝修規(guī)定的情況下發(fā)仍給該租戶，如款項(xiàng)需補(bǔ)償前述損失，則在計(jì)算及扣除補(bǔ)償后，余款發(fā)仍該租戶。4.2.1.3物業(yè)管理X公司應(yīng)根據(jù)東百盛街之日常運(yùn)作，建立壹套完整的管理工作程序，且在實(shí)施中不斷完善。4.2.1.4物業(yè)管理X公司應(yīng)根據(jù)公約制訂百盛街《裝修管理協(xié)議》及其它必要的規(guī)章制度，且經(jīng)發(fā)展商書面同意實(shí)施后，以有效之形式督促租戶遵守。4.2.1.5對(duì)百盛街公共部分和公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，使之保持良好的狀態(tài)，如維修或清潔主要結(jié)構(gòu)、外墻、窗框門及玻璃、設(shè)備、器材的更換、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人,可進(jìn)入百盛街的任何單位進(jìn)行有關(guān)工作，除緊急情況外，應(yīng)事前發(fā)出通告。4.2.1.6負(fù)責(zé)人事管理工作，且指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項(xiàng)管理工作和保障各項(xiàng)公共設(shè)施正常運(yùn)作。4.2.1.7根據(jù)百盛街實(shí)際情況，負(fù)責(zé)建立健全的財(cái)務(wù)管理制度和編制百盛街管理預(yù)算，收取管理費(fèi)或代收水、電、煤氣、電話等市政公用設(shè)施使用費(fèi)及追討欠款。4.2.1.8處理所有對(duì)于百盛街內(nèi)管理的投訴及各項(xiàng)維修，且協(xié)助調(diào)解發(fā)展商或租戶之間因百盛街管理而引起的糾紛和爭執(zhí)。4.2.1.9負(fù)責(zé)百盛街的保安工作，保持百盛街的正常秩序和盡力使發(fā)展商或租戶免遭騷擾。4.2.1.10對(duì)各項(xiàng)管理職責(zé)定期（每月及每年）或于發(fā)展商要求時(shí)做出檢討和總結(jié)，且對(duì)改善百盛街管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商及遞交報(bào)告及做出建議。4.2.1.11清除及拆除去任何不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，向應(yīng)負(fù)責(zé)的人征收及追索清除費(fèi)和因此而發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用（發(fā)展商遵守交房標(biāo)準(zhǔn)）。4.2.1.12控制該百盛街內(nèi)所有車輛（包括機(jī)動(dòng)及腳踏車）停放、行人交通、拖離或扣留所有違反管理規(guī)則停泊的車輛,且向該等車輛之車主收取拖離及扣留費(fèi)用，且可收取欠款利息及手續(xù)費(fèi)。4.2.1.13在所有有關(guān)百盛街之法律訴訟，管理者能夠根據(jù)需要提供訴訟服務(wù)且收取相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用。4.2.1.14防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。4.2.1.15采取壹切必要措施以遵守政府對(duì)百盛街的要求。4.2.1.16防止任何人對(duì)百盛街或公共設(shè)施進(jìn)行有害的變更或損壞，且對(duì)損壞者進(jìn)行索償。4.2.1.17節(jié)日期間可裝飾百盛街外墻包括燈光及其它飾物。如管理者認(rèn)為必要，能夠組織百盛街內(nèi)的文娛活動(dòng)。4.2.1.18聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑商、會(huì)計(jì)師或其它專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人或其它工作人員。4.2.1.19采取壹切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各租戶違反、不遵守或不履行公約或用戶守則的行為。4.2.1.20制定公共設(shè)施的使用規(guī)章。4.2.2管理百盛街公共地方及公共設(shè)施4.2.2.1安排保養(yǎng)和維修百盛街的公共地方及公共設(shè)施。4.2.2.2確保所有百盛街租戶依照公約規(guī)定的用途正確使用其所占用之百盛街部分，如有百盛街租戶違反公約，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此等違約行為，且向違約者追討賠償及費(fèi)用。4.2.2.3在有合理需要時(shí)，為百盛街之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其適當(dāng)之工程。4.2.2.4更換在公共地方的破損設(shè)施。4.2.2.5保持公共地方的照明系統(tǒng)運(yùn)作良好。4.2.2.6保持百盛街的公共地方環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。4.2.2.7阻止任何廢物被棄置于百盛街之公共地方，負(fù)責(zé)清除百盛街公共地方之垃圾及安排適當(dāng)?shù)拈g隔時(shí)間為租戶收集垃圾。4.2.2.8采取適當(dāng)措施防止百盛街任何公共地方受阻塞。4.2.2.9確保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管無淤塞情況。4.2.2.10保持百盛街的所有公用設(shè)備、機(jī)械和器材包括百盛街消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正常。4.2.2.11在可能的情況下阻止百盛街任何垃圾或其它物體棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，且把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。確保管理者所進(jìn)行之維修或其它工程不會(huì)對(duì)毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設(shè)施或其它工程造成損害，如有損害、應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。4.2.2.12安排百盛街保安、管理員及搬運(yùn)工人的日常工作程序。根據(jù)百盛街管理公約或用戶守則之條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下設(shè)施：垃圾收集站及垃圾車停放處；市政、綠地及其它設(shè)施。4.2.34.2.3.1負(fù)責(zé)百盛街之財(cái)務(wù)管理及帳務(wù)處理；正確地運(yùn)用管理賬戶收取管理費(fèi)及支付款項(xiàng)，定期復(fù)審結(jié)存以確保有足夠資金維持必要的開支。4.2.3.2財(cái)務(wù)管理包括編制每年之管理百盛街預(yù)算及盡可能使百盛街之開支及運(yùn)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)，每個(gè)執(zhí)行期年度的年度預(yù)算須于該年度前倆個(gè)月前提交予發(fā)展商審批，且在批準(zhǔn)后方可實(shí)施。每月定期向租戶收取管理費(fèi)，及其他應(yīng)付之費(fèi)用且定期審核征收情況以確保所有租戶準(zhǔn)時(shí)履行其財(cái)務(wù)上的責(zé)任，如有租戶在發(fā)出適當(dāng)警告書后，仍拒絕交付之上費(fèi)用則以管理者身份向其提出法律訴訟。4.3管理費(fèi)4.3.1各租戶須于約定時(shí)限內(nèi)提前繳交其租賃單位該應(yīng)付之管理費(fèi)。首期管理費(fèi)從正式試營業(yè)之日起后開始計(jì)算。4.3.2所有管理費(fèi)及其它根據(jù)公約或管理規(guī)定應(yīng)付的款項(xiàng)，均須按期清繳，任何租戶如果未能于應(yīng)付的款項(xiàng)到期日支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則管理者有權(quán)采取下列措施且收取附加費(fèi)用：4.3.2.1收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至支付日期間按日支付滯納金。4.3.2.2收取所欠費(fèi)的5%作為手續(xù)費(fèi)，補(bǔ)償因違約而引起管理者所發(fā)生的額外行政工作所產(chǎn)生的損失賠償，該手續(xù)費(fèi)可由管理者按年調(diào)整。4.3.2.3管理者有權(quán)對(duì)欠款租戶提出催交通知及做出其它追討行動(dòng)；4.3.2管理者根據(jù)公約做出的決定及任何合理行動(dòng)在各方面對(duì)所有發(fā)展商均有約束力。4.3.3管理者及其雇員因下列原因造成的服務(wù)中斷無需對(duì)租戶負(fù)責(zé)。4.3.4管理者應(yīng)盡全力按照公約的規(guī)定履行其對(duì)百盛街的管理和維護(hù)的職責(zé)。4.3.4.1為履行公約所進(jìn)行之壹切管理工作，但涉及刑事責(zé)任、蓄意或嚴(yán)重疏忽而造成之損失不包括在內(nèi)。4.3.4.2因下列原因造成的服務(wù)中斷：因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)及更換；火災(zāi)、水災(zāi)以及政府行為等不可抗力引致中斷服務(wù)；無法避免的燃料、材料、供水、電力、空調(diào)短缺；管理者所無法控制的其它壹切原因。第五章其它事項(xiàng)5.1公約內(nèi)有任何條文于任何法律抵觸下成為無效，非法或不能執(zhí)行時(shí)，公約其余條文之有效性、合法性及執(zhí)行性且不因此而受損。5.2所有受公約約束的使用者倘因公約條款發(fā)生爭議，應(yīng)首先用協(xié)商辦法解決；如協(xié)商不成，應(yīng)由張家口市仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁。5.3公約所規(guī)定之任何發(fā)給百盛街各使用者的通知，以送至有關(guān)租戶的單位或所知租戶的最后通訊地址為準(zhǔn)；如通過郵局以掛號(hào)信投送的，則以郵局掛號(hào)收據(jù)為準(zhǔn)；所有不以其單位為通訊地址之使用者應(yīng)將其選擇之通訊地址事先通知管理者。5.4本公約解釋權(quán)歸萬鴻物業(yè)管理有限X公司方所以。5.5公約以中文書寫，以正式印刷文件是為有效。5.6公約自租戶簽署承諾書之日起生效。5.7本公約發(fā)展商、租戶、物業(yè)管理處各執(zhí)壹份。張家口市萬鴻物業(yè)管理限X公司二O壹O年六月壹十八日承諾書致：萬鴻物業(yè)管理有限X公司本租戶所使用物業(yè)位于百盛街第

層第

號(hào)商鋪，建筑面積

m。商鋪使用者為

，聯(lián)系電話為

。為維護(hù)及促進(jìn)上述商鋪的管理，本人/我X公司已經(jīng)收到公約且明白公約所有條文的內(nèi)容,且同意遵守萬鴻物業(yè)管理有限X公司制訂的《百盛街商業(yè)物業(yè)管理公約（試行版）》及其他定期及不定期制訂的相關(guān)規(guī)定和制度內(nèi)的壹切條款及有關(guān)修訂。本人/我司且承諾本物業(yè)管理公約項(xiàng)下使用者所須負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)責(zé)任及義務(wù)同樣適用于本人/我司。特此承諾。承租方出租方（簽章）：使用者二O壹O年月日4、業(yè)戶進(jìn)場相關(guān)記錄《辦理裝修確認(rèn)書》《裝修審批表》《商戶情況登記表》《裝修施工批準(zhǔn)通知書》《裝修現(xiàn)場記錄》《整改通知》《出門證》《動(dòng)火申請(qǐng)審批表》《裝修驗(yàn)收表》《商鋪移交表》《裝修防火責(zé)任書》《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》《百盛街商業(yè)廣場裝修繳費(fèi)通知單》二、日常管理相關(guān)工作（壹）、公共設(shè)施設(shè)備管理1、組織架構(gòu)2、管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。3、管理措施（1）制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。（2）配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。（3）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄且按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時(shí)啟用。（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法且能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。（8）制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。（9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)壹下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。（11）空調(diào)系統(tǒng)確保空調(diào)主機(jī)運(yùn)行應(yīng)無異常噪音和震動(dòng)；冷凍水、冷卻水進(jìn)出溫度應(yīng)符合要求；冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無異常噪音，淋水應(yīng)均勻，積水盤水位應(yīng)正常；膨脹水箱水位應(yīng)近溢水口；循環(huán)水泵應(yīng)無異常噪音、氣味和震動(dòng)；熱水器出水溫度應(yīng)正常；空調(diào)主機(jī)運(yùn)行應(yīng)平穩(wěn)，無異常噪音；管道、閥門應(yīng)無滲漏，保溫層應(yīng)完好；電控柜各儀表顯示參數(shù)應(yīng)正常，各元器件動(dòng)作應(yīng)正常。（二）、安全管理1、組織架構(gòu)2、2、管理目標(biāo)（1）確保百盛內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。（2）維護(hù)好百盛內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。（3）有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。3、安管部制度運(yùn)作（1）儀容儀表（2）禮儀禮節(jié)（3）宿舍的管理制度（4）對(duì)講機(jī)管理制度4、崗位工作規(guī)程（1）交接班程序運(yùn)作（2）商場崗位工作職責(zé)（3）巡邏崗位工作職責(zé)（4）中控定室崗位工作職責(zé)（5）入清場程序（6）安管班長工作職責(zé)（7）員工通道管理職責(zé)5、建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)（1）在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行24h值班巡邏制。做到2h巡視壹遍，且記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。（2）遇到有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1min~3min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。（3）和當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，且商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期和管理處安全管理員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。6、緊急情況下的應(yīng)急措施（1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)、電梯故障、漏水等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動(dòng)。（2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。（3）發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警且維護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助共安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。（4）管理處主任應(yīng)在突發(fā)時(shí)間發(fā)生的第壹時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，且向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。（三）、消防管理1、消防組織機(jī)構(gòu)的建立2、崗位職責(zé)（1）管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（2）管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。（3）管理處其他人員為義務(wù)消防員。（4）保安負(fù)責(zé)人為專職安全監(jiān)督員。（5）日常巡視保安員為兼職消防巡視員。（6）管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2、建立各項(xiàng)消防制度（1）消防檢查制度。（2）專職安全員每日檢查百盛街內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視壹遍，且填寫《消防安全檢查登記表》。（4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過夜。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，且跟蹤驗(yàn)證。（6）管理處制定《動(dòng)火審批制度》，內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。3、防火措施（1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識(shí)，管理處每周確定壹名主管之上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)百盛街的消防工作。（2）嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用點(diǎn)線路，電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。（3）嚴(yán)禁在百盛街內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。（4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。（5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。（6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。（7）公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，且加以處理。4、消防知識(shí)培訓(xùn)（1）對(duì)業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，且向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。（2）管理處內(nèi)部每月的第壹個(gè)星期壹上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。（3）管理處主任每月檢查壹次安全活動(dòng)記錄且簽字認(rèn)可。（4）在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，有各組自行在活動(dòng)記錄中登記且整改。（5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)壹次。5、消防設(shè)備管理（1）管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。（2）管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施，且在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。（3）制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。6、消防演習(xí)（1）百盛街內(nèi)每年至少組織壹到倆次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》且報(bào)政府消防部門。（2）消防演習(xí)后，管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)調(diào)整、糾正且驗(yàn)證其結(jié)果。（四）、車輛管理為確保百盛街車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1、百盛街停車場實(shí)行日夜24h值班制度，由管理處保安員負(fù)責(zé)管理，車輛能夠隨時(shí)進(jìn)出、停放。2、百盛街停車場實(shí)行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出百盛街的磁卡（月卡或壹次性卡）進(jìn)入停車場。3、車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場應(yīng)壹停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。4、車輛停放：車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，且和周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查見車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主且登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。5、駛離：車輛駛離停車場時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，且在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。6、管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進(jìn)入停車場，嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào)，對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場內(nèi)車輛和登記記錄相符，且列簽字交接。7、停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。（五）、清潔管理1、人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖（略）。2、市場保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）基本要求●保潔工應(yīng)按X公司統(tǒng)壹規(guī)定著裝，佩帶胸卡，儀容儀表整潔端莊?！癖嵐?yīng)遵守商場的規(guī)章制度，禮貌待人，規(guī)范作業(yè)?！癖嵐?yīng)遵守相關(guān)安全作業(yè)規(guī)范，牢固樹立“安全第壹”思想，防止對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施和第三者造成損失，防止人身事故發(fā)生。●保潔作業(yè)應(yīng)盡可能減少對(duì)商戶和顧客的影響?！癖嵶鳂I(yè)時(shí)工具應(yīng)隨身攜帶或在保潔車上規(guī)范放置，不允許在作業(yè)區(qū)內(nèi)隨意亂放。作業(yè)完畢應(yīng)按規(guī)定地點(diǎn)規(guī)范擺放或放回工具間?！袂暹\(yùn)垃圾應(yīng)按照指定路線行走，事前對(duì)袋內(nèi)垃圾進(jìn)行檢查，以防商品混入，垃圾處理應(yīng)袋裝化?！癖嵐と绻麙轿锲窇?yīng)及時(shí)交管理處處理?！癖嵵鞴軕?yīng)定時(shí)，定人，定地，定任務(wù)，定質(zhì)量的實(shí)施保潔服務(wù)計(jì)劃?！癖嵵鞴軕?yīng)聽取商戶意見，加強(qiáng)宣傳和溝通，爭取商戶的支持，不斷改進(jìn)工作?！癖嵎?wù)過程中不允許影響食品衛(wèi)生?！穸沤^浪費(fèi)，節(jié)約能源。（2）保潔服務(wù)質(zhì)量要求●不同材質(zhì)的地表面應(yīng)保持材料的原有色澤，無霧花現(xiàn)象出現(xiàn)。磚面及拼縫，邊沿線等處應(yīng)潔凈，無積垢，灰塵，水跡，紙屑，食品殘?jiān)驼衬z物等，保持地面干燥清潔。●內(nèi)墻面，天花，頂角，墻角和轉(zhuǎn)角等處應(yīng)保持粉刷涂料原色，無積塵和霉斑，蜘蛛網(wǎng)。●玻璃門，玻璃窗等表面應(yīng)潔凈，明亮，無水跡，指印和張貼物?！翊芭_(tái)和上下接縫處等應(yīng)光潔，無灰塵，水跡和霉斑?！耖T面，門框，門背等處應(yīng)保持本色光澤，花紋清晰，無油跡和灰塵，金屬門飾，門鎖，門附件等應(yīng)保持金屬光亮，無銹斑，污跡和水跡。（3）各類設(shè)施保潔服務(wù)質(zhì)量要求●自動(dòng)扶梯金屬踏板表面無銹斑和污跡，槽縫無殘留垃圾?！褡詣?dòng)扶梯不銹鋼裙邊或玻璃擋板等表面無水跡和污跡。橡膠護(hù)手表面應(yīng)保持光潔，無膠粘物和油跡?！翊怪彪娞菡賳久姘鍛?yīng)光亮，無指印，污跡和膠粘物?！翊怪彪娞蒉I廂門和內(nèi)壁門應(yīng)保持光亮潔凈，無指印，污跡和膠粘物?！翊怪彪娞莸孛鏌o灰塵，腳印，紙屑和膠粘物?！裾彰鳠艟撸ò☉?yīng)急燈）應(yīng)保持清潔明亮，燈具無積塵?！駸粽謶?yīng)明亮，無灰塵和蜘蛛網(wǎng)?！窀鳂菍拥娘L(fēng)機(jī)和風(fēng)口百葉窗無積塵，油垢和蜘蛛網(wǎng)。●消防排煙裝置，報(bào)警裝置和外露管道應(yīng)無積塵和污跡?！裣鹚ㄏ洳Ａ?yīng)清潔明亮，箱內(nèi)和消防帶，水嘴，閥門無積塵。（4）公共區(qū)域保潔服務(wù)要求●大堂環(huán)境應(yīng)整潔，大理石墻面應(yīng)清潔光亮，地面無紙屑和水跡,花壇內(nèi)無煙蒂，雜物，走道和路邊無廢棄物?！耖T前金屬標(biāo)牌和大理石表面應(yīng)保持光滑，光亮，無水跡和灰塵?！褴噹斓孛鏌o積水，積塵，油跡和垃圾?！裾彰鳠艟撸ò☉?yīng)急燈）應(yīng)保持清潔明亮，燈具無積塵?！裣琅艧熝b置，報(bào)警裝置和外露管道應(yīng)無積塵和污跡。●消火栓箱玻璃應(yīng)清潔明亮，箱內(nèi)和消防帶，水嘴，閥門無積塵?！褴噹鞈?yīng)定期噴灑滅害藥水進(jìn)行消毒處理，保持空氣流通，無異味?！窭胖锰帒?yīng)定期消毒，保持干凈，衛(wèi)生，周邊無垃圾，蚊蠅和臭味。●外圍場地應(yīng)保持干凈，平整，無積水，殘葉和垃圾。●洗手間鏡面應(yīng)明凈，無水跡，指印和霧水?！裣词珠g臺(tái)盆和臺(tái)面應(yīng)有光澤，無積垢，銹跡，皂跡和毛發(fā)?！裣词珠g面池水龍頭應(yīng)保持光亮，無水跡，皂跡和污垢?！裣词珠g便斗內(nèi)應(yīng)放置衛(wèi)生球，無黃斑、銹跡和污垢?！裣词珠g坐便器外部無污垢，內(nèi)部無黃斑。便蓋無水跡和污跡。●洗手間廢紙簍無污跡和臭味?！裣词珠g煙灰缸表面無積垢，缸內(nèi)煙蒂不超過五個(gè)。●洗手間地面無污穢物、水跡和腳印?！耦櫩托菹^(qū)域坐椅應(yīng)保持清潔，無腳印、水跡和污跡。●外墻立面保持材料原有光澤，無積灰和污跡。第六章管理成本測算及經(jīng)濟(jì)效益分析（萬元/年）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算（萬元/年）說明1、利潤

2、測算分析

2.1、收入

2.1.1管理費(fèi)

2.1.2空調(diào)運(yùn)行費(fèi)

2.1.3空調(diào)維護(hù)費(fèi)

2.1.4停車場收入

2.2支出

2.2.1稅金（營業(yè)稅及附加稅）

2.3.2管理成本

2.3.2.1電梯費(fèi)

2.3.2.1.1客（貨）梯

2.3.2.1.2扶梯

2.3.2.1.3維修保養(yǎng)費(fèi)（扶梯）

2.3.2.1.4維修保養(yǎng)費(fèi)（客（貨）梯）

2.3.2.1.5運(yùn)行維護(hù)管理費(fèi)

2.3.2.2中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)

2.