以某項(xiàng)目為例談精裝修設(shè)計(jì)管理

***項(xiàng)目為例談精裝修設(shè)計(jì)管理大家下午好！這次要講的題目是朱總?cè)ツ昃透艺f(shuō)這個(gè)事，我們?cè)诒本┳隽?**的案例，而且***開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目基本都是精裝修的項(xiàng)目。其實(shí)我們做精裝修也是摸著石頭過(guò)河，***這個(gè)項(xiàng)目我們做完以后，結(jié)合我們自己以前做的一些項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我們以前的工作是一個(gè)總結(jié)，是我們自己工作的總結(jié)。所以后面會(huì)說(shuō)得比較細(xì)，不知道大家能接受的程度如何。但是我是希望通過(guò)我的總結(jié)能跟大家分享在整個(gè)項(xiàng)目精裝修管理過(guò)程中，涉及的工作其實(shí)是很復(fù)雜的，也是非常多的，我自己在管這個(gè)事的時(shí)候，也有一些心得，包括從開(kāi)始的時(shí)候，比如說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這個(gè)事的認(rèn)識(shí)，我們的領(lǐng)導(dǎo)是不是覺(jué)得我這塊在精裝修的工作量會(huì)有這么大、這么復(fù)雜，這是在前面；在后期比如說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)有一些非常多的洽商變更和施工上的問(wèn)題出現(xiàn)的時(shí)候，可能各個(gè)工程和設(shè)計(jì)這塊，對(duì)設(shè)計(jì)又有問(wèn)題，還有最后結(jié)算的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)成本是不是沒(méi)有控制?。炕蛘呖刂频貌缓?？包括后面銷(xiāo)售的效果，可能對(duì)精裝修開(kāi)始的理解非常的簡(jiǎn)單，反正我們就是批量交房，做得比較簡(jiǎn)單，但是最后的成本、效果包括工程質(zhì)量，包括交房以后客戶(hù)的關(guān)注度，都很麻煩。所以我覺(jué)得我把這個(gè)事從頭到尾梳理了一下，發(fā)現(xiàn)還是很麻煩的，我希望能把這個(gè)東西跟大家分享，以后對(duì)大家的工作也有一個(gè)借鑒。我今天分幾個(gè)方面來(lái)講：第一介紹一下***，第二是項(xiàng)目工作情況，從幾個(gè)方面來(lái)介紹。一、關(guān)于***（一）***公司簡(jiǎn)介我先介紹一下***，可能大家對(duì)***有一些認(rèn)識(shí)不是認(rèn)識(shí)***，主要認(rèn)識(shí)的是任總，其實(shí)在整個(gè)公司的發(fā)展過(guò)程中，任總作為我們最高的管理者，管理整個(gè)的公司，他自己說(shuō)他是從戰(zhàn)略上管理公司，其實(shí)公司整個(gè)正常的操作，細(xì)的東西任總過(guò)問(wèn)的并不是特別多，我們成立***公司到現(xiàn)在得有20多年的時(shí)間，作為北京時(shí)間比較長(zhǎng)的國(guó)企房地產(chǎn)公司，我們做了大量的項(xiàng)目，以前我們作為政府的房地產(chǎn)公司，做一些住宅做得非常多的，就是以前的經(jīng)濟(jì)適用房，原來(lái)我們還在分房的時(shí)候，我們做了好多這種政府的福利房工作。接下來(lái)以后我們跟華潤(rùn)曾經(jīng)有過(guò)一次合作，合作以后我們分開(kāi)以后最近幾年我們真正開(kāi)始了我們自己的第二次創(chuàng)業(yè)。從去年我們正式上市，借的是ST幸福的殼，今年3月份我們正式把ST幸福更名為***地產(chǎn)。（二）***產(chǎn)品的基本理念這么多年***對(duì)于產(chǎn)品是有基本要求的，我們的使命是要實(shí)現(xiàn)責(zé)任地產(chǎn)品質(zhì)建筑，為什么我們公司提倡的責(zé)任地產(chǎn)和品質(zhì)建筑呢？因?yàn)槿慰傉f(shuō)作為地產(chǎn)商我們是有社會(huì)責(zé)任的，我們不是完全以商人的角度創(chuàng)造地產(chǎn)產(chǎn)品，我們是有社會(huì)責(zé)任的，要對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，所以在這個(gè)前提下我們要做有品質(zhì)的建筑。衫偷止爬晨（岡三堂）漫北遭京累項(xiàng)嚷目響分月部舍尖霉儉勿我劍們?cè)性谄标J京夏做嘉的變項(xiàng)麻目料比白較氏多鉗，乓我逆?zhèn)優(yōu)I都沾是困在戒長(zhǎng)舅安妖街碎以骨北檢C放B柳D波地教區(qū)群拿飾的單地舅，選所臟以哀以變前笛任拴總培總緣說(shuō)嗎他壯給扮富樹(shù)人古蓋搶房飯，偏我姜覺(jué)透得斤這椒個(gè)匹話墊說(shuō)過(guò)得班比濫較曾直命白零，赴因辦為趕我槽們寫(xiě)所價(jià)有希項(xiàng)鍵目嗓的六位亮置帶都屯是否北范京奏最織核腫心前的葵地坡區(qū)搏，混等昨于廁說(shuō)脈我月們隱做怨的夜產(chǎn)挖品極必新須做得付符嘩合敵在濤這隔個(gè)桌地露區(qū)哭的逝客肝戶(hù)們需股求災(zāi)，帥所級(jí)以競(jìng)基稼本頃上未我言們根的洪產(chǎn)宮品妄在蚊北震京隱都余是罰屬故于抵中鐵高愧端抱的規(guī)產(chǎn)濃品帥，京可痕能原沒(méi)引有蔽什念么汽中涌端撒的厘，鍋就五是籍高編端插產(chǎn)窗品毫居仇多泄。習(xí)所勒以父去獲年宅百尺年亭建鎮(zhèn)筑賀曾情經(jīng)莖跟逮我簽說(shuō)克過(guò)唐讓稀我幼講障一個(gè)下脆如熔何驕設(shè)睛計(jì)益豪派宅撤？勢(shì)后工來(lái)怕我罪就昌說(shuō)雜我甲也觀不趨會(huì)悠設(shè)巡計(jì)攝豪促宅功，穿因頂為隙我炮們逐也嚷不謎是非富三人身，遞我陰們福不執(zhí)是鈴很逼清沿楚吧豪駐宅職是地什以么棄樣炎的況，籮但密是資我荷們資公軋司提做寧了蔽這慣么祖多頃年這相滿(mǎn)對(duì)遵售座價(jià)甚比書(shū)較梅高悶的漿產(chǎn)處品渴，裙我轉(zhuǎn)們咐是辛以俯品啊質(zhì)澡為補(bǔ)先碗導(dǎo)迅的鵝，牲而熟我備的跑產(chǎn)幻品鎮(zhèn)跟辣我渣的寸性蹤價(jià)茶比頁(yè)達(dá)超到洞最為優(yōu)究的讓一味個(gè)嶼情黨況禾。掛剖低督齒二醒、侄*儲(chǔ)*牌*駁項(xiàng)寒目唱概浙括正這階個(gè)翼項(xiàng)艙目頃是獅前趴年萌開(kāi)離始遲售滔的混，聰剛燒開(kāi)閥始命開(kāi)陶盤(pán)做的勞時(shí)暫候隙售掘價(jià)諷是逮1碎.打6遮萬(wàn)鎖/堡平糖米獲，威帶飯精懲裝攪修獄，害但謎是量大挺家無(wú)看固這礙個(gè)篩圖午：有（買(mǎi)P垮P咳T暑）蘇粉冒顏雄色橡的趴部純分紙是縮商杯業(yè)好，社剩錦下蛋其貓他個(gè)的絲這盯些爪樓份基噴本枝最盜小救的丙面電積積是猾2津2蜓0圖平也米劣，匠是深這歇兩良棟趨，質(zhì)中菜間將這犧棟歷是壞3癥5抄0蘭平逢米滅，辯剩我下促其墳他檔的倘都宮是寧每趨戶(hù)柔3其0合0腔平嗽米融，誤前惰面狡這擦兩魚(yú)棟鋪是糠公版寓粗，佛這混個(gè)學(xué)面路積窩是耍1胳0波0葵平燒米欄左摟右境，搬我浮想扛今死天捧上間午此王幼大踏君伶講木了群這六個(gè)半項(xiàng)屬目饒的怕室盒內(nèi)挎設(shè)歷計(jì)潑情東況勵(lì)。率這理個(gè)棚面勻積爽比按較地大叫，播每蜂戶(hù)曉單察戶(hù)國(guó)的促面黑積炮比艱較券大網(wǎng)，臥起壁價(jià)先1賀.拿6哀萬(wàn)抬/藍(lán)平辟米康總淚價(jià)涉還怨是喇比及較倒高譜的違，銀我突們肚現(xiàn)診在呆的齊售研價(jià)理基俱本各是使3拐.柱5絮萬(wàn)描/鍛平睬米員，易現(xiàn)倦在顫基斑本呈沒(méi)做有隸房取了共，臥就應(yīng)算繪收剃尾鑒了掃。繁最畝后號(hào)這業(yè)個(gè)找房材的狡總亦價(jià)倦大序概鹽在挽5抬0末0活萬(wàn)鐮/敞套明這室樣拜。右所滅以艦我桿們連當(dāng)決初嚷做壘設(shè)鞠計(jì)姜的燦時(shí)來(lái)候康，劍也辛是門(mén)有炕過(guò)話定夜位榨上圖的釀反王復(fù)虜，俊我錄們誠(chéng)沒(méi)晝有授想停得挽特?fù)靹e朵清鈔楚翻，饅因普為煌我富們姨在錄這啞個(gè)遷設(shè)雁計(jì)夫之拆前蹲，處我愈們穿做宋的薯精攜裝淡修肯項(xiàng)巧目小，胡離機(jī)這甲個(gè)庸最誕近切的至是玩昆勁侖絡(luò)公猜寓罷，創(chuàng)現(xiàn)賀在夢(mèng)是兔1嗚0朗—符1鞠2太萬(wàn)鋤/狼平侵米網(wǎng)的慰售第價(jià)獻(xiàn)，腰最鋸小癢的攻戶(hù)監(jiān)應(yīng)閃該腫是套在杠4鋪9另8講平至米傲，善比題較貸大吧的幕戶(hù)作是網(wǎng)在禁1望5品0頑0朗平議米竄這假樣紋的覺(jué)，敘是志一棄個(gè)臣三灰層獎(jiǎng)躍劫層搖的巨面牌積隙，崗所贏以早那悶邊燭總奪價(jià)兼特旺別筒高菠，昨也慢是劣精豐裝馬修吩交趙房故。怖晨示雹脂我芹們衰做濤那楚個(gè)渠項(xiàng)帆目姐的販時(shí)肉候脂大筑家趕投雷入析的賭精援力威比譜較更多脫，糞因脂為明是士個(gè)疼性焦化棄裝除修還，窄買(mǎi)敏了暮房威按壩照再客遲戶(hù)天的凡要太求蘇做脖精尺裝隔修丹，玩但臣是帝我蜘們敏會(huì)吊給滅他建一凝個(gè)蘋(píng)精謙裝易修精成陶本愚的搜標(biāo)徑準(zhǔn)遷，隸這霸樣捧的芒標(biāo)盛準(zhǔn)魚(yú)當(dāng)作時(shí)姿也酸做洋了幟兩址個(gè)隊(duì)樣娘板蹈間災(zāi)，娘這狠樣翅下窄來(lái)距如宴果宴標(biāo)劑準(zhǔn)幣超份過(guò)賊我兔們舒的譜標(biāo)誤準(zhǔn)兔，挑我逼們減裝渴修廁大辮概剖是出2校0孟0銳多盜萬(wàn)傍的夫成香本帶，情如隨果筆超該過(guò)華這猾個(gè)譜客竹戶(hù)濕會(huì)云有對(duì)額賣(mài)外鬼增粥加趣的脫費(fèi)猶用妄，兩如除果場(chǎng)沒(méi)鹿有勻的完話豪，寇我鈔們煙就傲按重客肅戶(hù)伏的律要訓(xùn)求麗做趨設(shè)談?dòng)?jì)奧施捉工域，喪交鵲到載客店戶(hù)療手哲里樓。濟(jì)所關(guān)以慮做闊那吐個(gè)臭項(xiàng)遠(yuǎn)目罪的酸時(shí)潮候橋，橫我厚們怪沒(méi)衡有梅當(dāng)鹿成逝批則量晃交筐房妄的包項(xiàng)藍(lán)目脹來(lái)皇做疏，魯還至是五比傲較燕個(gè)黎體移，脂但勉是片*中*灘*笑這箱個(gè)膨項(xiàng)冶目終我死們閘做驢起悅來(lái)丟總始的成套辣數(shù)精是皇在且7向0械0疾多榆套倉(cāng)，否量創(chuàng)相鵲對(duì)媽比卷較得大肯、聯(lián)總龍價(jià)厭也擴(kuò)比暖較勉高失，閃所腹以轟在晴這順個(gè)吹過(guò)既程叼中爆我霸們花也扮是菠走紋過(guò)怎一匙些站彎向路縫。披砍詠后包三直、床*亡*稀*筐精其裝溝設(shè)奶計(jì)絲工艘作覺(jué)簡(jiǎn)凱介傭柔國(guó)塊笑1伶、寫(xiě)工隔作腫范勺圍吧和走內(nèi)灑容奮即單黨增勇巴掏我調(diào)們揪的命會(huì)權(quán)所丟也川是降王模大聞君撒先雖生袋做以的順，查當(dāng)饒時(shí)蛇有博一武個(gè)搏小趣的錫舊祝房躁子敗改孝造沒(méi)出響來(lái)陣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i)紐寫(xiě)寇項(xiàng)縮目穿的驚任渠務(wù)逗書(shū)給，鍬這槍個(gè)范項(xiàng)酸目萍的尤任賞務(wù)邁書(shū)侵一時(shí)定辨要涼有屈，鞠因陰為鍵設(shè)壺計(jì)概師甜有妹非努常贈(zèng)非海常叢多頂?shù)募o(jì)創(chuàng)還意圍，倦但遲是覺(jué)他晃非橫常嬸非卻常價(jià)多壇的轉(zhuǎn)創(chuàng)邁意局不黃是墓每概個(gè)杠創(chuàng)駛意電都窩適孩合嚷你班，謝比牢如奇說(shuō)恰王拖大回君促先竊生希，渣他若的咳設(shè)蠢計(jì)制可啞能潑是盤(pán)一徹個(gè)渾范孫圍某，肅但偉是巴這摩個(gè)爹范場(chǎng)圍肉里癥面配也毛會(huì)振有猜一候些課產(chǎn)之品么的陷類(lèi)藝型綿，易那寬你博到社底咐要漲哪貼種糠類(lèi)乳型節(jié)？懇你罪要扣跟脖他污講獄清妨楚明的找，歐不摘然塘的紅話見(jiàn)做機(jī)出黃來(lái)畢會(huì)峽有暢麻勤煩嘩，京就蟲(chóng)是悄項(xiàng)蠅目衰定遮位研的宗準(zhǔn)次確融性升，億對(duì)窩結(jié)航果會(huì)和但銷(xiāo)雹售穴的扎影睡響科。匹努睛娘累（痕P圓P寺T咳）杏項(xiàng)樓目禮定畏位典的憑準(zhǔn)遇確屑性匹跟犧相嶄關(guān)游的鴨因裙素盼就裙是館這愛(ài)樣蔥，餅?zāi)阊b要亡清柱楚合以薄后痰再護(hù)往定下獻(xiàn)做典，占和碧造弊價(jià)蔽的懷關(guān)雅系波、揪施院工城的榴難鴉度荒，管因滋為降你蠅是炸批溝量渾生功產(chǎn)稍的彎產(chǎn)化品廢，聞你流一庭定郵要截考筋慮銀到邁施咱工濃的誘難你度差，使其頸實(shí)所施遺工掛的評(píng)時(shí)賀候把有濟(jì)很皮多控也均是鏈做手不權(quán)到虧的竄，秘我相原羊來(lái)掛做窄設(shè)陡計(jì)悲，起我鞭也庸跟哄一萄些繁設(shè)仆計(jì)閣單瓶位猜、頑施誠(chéng)工恢單纏位孟有顛過(guò)把交滋流米，巡我縱們集批慎量費(fèi)交江房焰的豎設(shè)耽計(jì)術(shù)跟疊家?guī)ぱb漏的慶設(shè)釀?dòng)?jì)躍有榆本希質(zhì)棒的予區(qū)售別拐，嚷有午很累多逗的表東濕西紙你設(shè)自逆己白看菌說(shuō)暈我猜們唯家?guī)煅b攜修土過(guò)告，宿這蛇樣呢沒(méi)親問(wèn)掉題封，遷可痕以供做投，傾但俘是規(guī)這首句惑話旗千井萬(wàn)句不隱要院對(duì)政批格量交交慢房原的夏施菜工用單截位宋去魄說(shuō)嘩，趨因外為逗批食量禿交習(xí)房存跟背家貞裝隨的話手矩法百是寺不排適采用梯的涼，士就弄是松我喜們腎之棗前貢一倚定舉要傅跟障他診們牲講輩批崖量慘的倍時(shí)霸候墻是咬不恐是無(wú)能阿控樂(lè)制抵得晴了管？店我怠們厭公油司黨在備方炕案號(hào)審疼批極的服時(shí)冊(cè)候侮，燥過(guò)渣的仇部毒門(mén)耗是耐有孩工壟程簡(jiǎn)部蘿和崗項(xiàng)代目澡部丘的介，只原粥因起就優(yōu)是巷每竄個(gè)巡部帶門(mén)真要釘看削清繩楚斤這死個(gè)柴東擋西愚，付你觸能埋不健能寫(xiě)施帆工袍？咱以園后超不暈要川告犁訴賓我節(jié)批丟量挖做拋不豆了難，你所江以忽這絕個(gè)南東嗎西根是桿我播們遇要邊在鐘前襲期毅考慘慮鳳到助的適。送堆寇揀果包于括掉最蝕后廳哪淡些對(duì)東扭西舍你唐的輔成嫌品滑保承護(hù)銹是憶不偶是庫(kù)能課做焰得佳了符？憑如法果售成兼品揚(yáng)保袖護(hù)禽做叨不煌了備，拉是尤你披交站房熊時(shí)別候范的陜重路大饞隱畢患話，鬧你芽都服做麻完饅了鄰，春收屈房東根舊本頃就排交剖不途出塔去忠，旬很翻多風(fēng)的親劃辦痕閃沒(méi)存辦扭法休解望決勢(shì)的竹時(shí)堂候淹，碧你悠可放以衛(wèi)換比，鐘但口是君一悅是鄙影鉗響蝶交重房柱的帳時(shí)賤間徑，坐另淚外貝對(duì)眾成逼本扁也恨是幫很終大甜的夜影屯響辱，塵再僅接斧下趕來(lái)洲對(duì)鴨你合整天個(gè)痰社負(fù)會(huì)享效賣(mài)應(yīng)落也較是允非便常染不絮好倘的宅，抬所殘以陰在叼前玩期擠這擔(dān)些匪問(wèn)長(zhǎng)題穩(wěn)都宵是鄭要資考項(xiàng)慮背到誰(shuí)的故。除斤督南炒（塑P霧P泳T籍）彼在攜這駝個(gè)辭里解面淹我厘舉丘一區(qū)個(gè)俘例情子礎(chǔ)，淘我羨們跟當(dāng)藏時(shí)妹要塞做穿的茄產(chǎn)治品油，默公多司側(cè)當(dāng)砌時(shí)攝想盜我孩們慕要芒類(lèi)順?biāo)瓶秤谕|型方牌之葵子抗、啞就肉是磚我奔們布的?？涂畱?hù)豆群子可數(shù)能錢(qián)是口買(mǎi)攏這云些制產(chǎn)歇品彎的集，劇當(dāng)抄時(shí)漢的制售糧價(jià)舞就駐是閃這醒樣速的就售繩價(jià)欲，哪能蹦承混受魄的碧客形戶(hù)鼻群卻可烤能昏就思是糞這滲樣賓，鞠當(dāng)衛(wèi)時(shí)包市叫面宏上療對(duì)伙這遲兩摟個(gè)熟項(xiàng)卷目勸還誼是猶比即較寺認(rèn)蘆可移的疏，畜我妥們覆就茅是掃按茶照行這暑個(gè)糕思融路辮交術(shù)給提了蹤王斃大野君鄭先乎生堡，突王鉛先稈生寄按戴照旦他文自岸己偵做銜的壽東俯方征之屋子曬的懸東每西菌給襯我尋們粱出渴了像一洞個(gè)火設(shè)蛋計(jì)父，南其刷實(shí)反最瓣后敘還斷是鉆滿(mǎn)近大掙的到。尋酒震秤悶（籃P欄P粉T允）旗這傲個(gè)努圖縱很奔不標(biāo)好事，服精思裝愈修悼設(shè)填計(jì)彎的付時(shí)樂(lè)候糟，恰也雞要坑提貓供歸一鈔些斯效程果袖圖跌，爆效俊果椅圖販的薪準(zhǔn)閣確腳性伯也猴是采很艇重其要舍的朵，懲這劈是麻王黎先悔生掠做鐮的兼2柄9夜0燒平增米避的例效者果續(xù)圖防，芝這效是悉他爹給傷我忠們拒做緣的泡方恢案勝，竟選險(xiǎn)的貧材忙料秀很級(jí)復(fù)汁雜閘，困很嘴多滴的妨彎閣曲躬木朗等塵等壺，釋特豪別近多堤的駱材旗料巡類(lèi)亭型癥，依而蠅且委都糕挺端貴監(jiān)的鞭，獎(jiǎng)而肚且吉相津當(dāng)花不搜好模施癥工仙，抵包頁(yè)括莖像乒椰帖殼寸板央，獵不訪適棕合口北剃方扎使巾用陶，蠟包怪括區(qū)施寺工斷的矩工鹽藝議也角比厘較毀麻途煩情，睬這搜就鈴是演當(dāng)噴時(shí)賞給振我缺們機(jī)做敲的襪效倆果諸圖獻(xiàn)。我們根據(jù)王先生的效果圖算了一下成本，大概裝修會(huì)在5千塊錢(qián)左右的裝修成本，我們當(dāng)時(shí)想這個(gè)售價(jià)的時(shí)候，如果加5千塊錢(qián)，就相當(dāng)于增加售價(jià)的30%丙多誦，泄那呼怎鐮么訓(xùn)可授能蘆？陶那脆如蟻果竹這莖樣羅的總話?cǎi)R市休場(chǎng)拿接壩受濁度震馬素上朽就暫下初來(lái)武了捕，榴比循如糊我蜓想裁賣(mài)朝1婚.智5土萬(wàn)嘴，擠馬饅上真就健得繞賣(mài)匙2菊萬(wàn)惠，粘這表樣頃對(duì)狹銷(xiāo)鼓售底就恰是粘很職大聯(lián)的錫困費(fèi)難所了鋤，賺所勒以妨這殖就的相者當(dāng)近于意我煙們崖在氣前盟期姨的后工瞎作坑沒(méi)獵有挖做繼好肌，蘭沒(méi)還有體想護(hù)明特白奔，老我手今通天注拿疤出仆這嫂件干事匆跟濃大褲家憂說(shuō)回，侍我蹤自裕己姻也賄是毫很砍內(nèi)斷疚賓的葛，凱我州覺(jué)鄭得破我嚴(yán)不鋒應(yīng)王該芹犯嶼這且樣前的萍錯(cuò)護(hù)誤族，約因攏為搜我述在初金就地癢的格時(shí)暮候嫂，腸金育地墻國(guó)伸際貼花侍園著也睛是箏我作控性制稱(chēng)的慌項(xiàng)等目江，識(shí)我賺不腸是姓用約這蠢樣剖的明辦宿法筒控斥制漢的先，積也貴是毛一葬點(diǎn)遺問(wèn)還題爐都寶沒(méi)頭有撕的保，壺我判當(dāng)類(lèi)時(shí)杯控莫制怎*叉*泳*跨這適個(gè)纏項(xiàng)阻目煮的帖時(shí)移候四，通跟箏昆尸侖約公戴寓鞋有醒點(diǎn)廢混豈，富所塞以餓一男下職思球路紀(jì)就嚴(yán)偏仍了雅，磁我另總拔是旨認(rèn)趨為馬我占們火是芒甲及方翁，蜂我掩們終有骨自瓜己用的綱需名求宣，乖要纖先秤想浩好宿，何然升后鈔跟膊設(shè)俱計(jì)磁師膏去遞溝反通因，捐這提個(gè)墻項(xiàng)抱目爬的姜確拔是慶在久這黑個(gè)烈問(wèn)仿題弱上廊我傾們君犯揚(yáng)了份比菠較灣大功的害錯(cuò)叨誤史，他我放想哨現(xiàn)侍在附其開(kāi)實(shí)織在盼頭謙幾它年坑有崇一飽些貫好析的楊開(kāi)紅發(fā)狂商狂也蓋會(huì)滋犯齒這掛樣付的局錯(cuò)賺誤蜜，購(gòu)我執(zhí)覺(jué)微得針這暑件雖事陸一嬸直笨是嬸我帝心革里忘特冠別艱難餃?zhǔn)苊竦钠⒁淮偶o(hù)事?lián)洌耙虬翞楹羞@者個(gè)胡事蠶導(dǎo)脹致肆我發(fā)的岸設(shè)醬計(jì)謊進(jìn)陳度籃和粱工忠程赤進(jìn)介度腦的笑不泉匹槐配丹，魄我烈是領(lǐng)在努做扭總買(mǎi)體險(xiǎn)計(jì)帶劃迅的繼時(shí)圍候雨，木方吵案省設(shè)割計(jì)出完釀了伶以耽后鵝，薦精僅裝億修緣進(jìn)海來(lái)做設(shè)朗計(jì)迎，邊后溜面驢我雹會(huì)窗講融到紫搭啟配驗(yàn)，妖肯加定菠我朵們碼所景有紐的痛項(xiàng)賀目業(yè)都錯(cuò)是抽邊漁施亭工筒、毫邊腿設(shè)溪計(jì)肺，王如擦果炸我規(guī)的噸設(shè)射計(jì)恒沒(méi)胃有綁在爺出真地?cái)r面些以延前攤，春把軋精紋裝虛修齒設(shè)駕計(jì)匹回渡到闖總中體墻數(shù)煤量涉的欣時(shí)睛候長(zhǎng)，刷精君裝光修故晚染了剪的宇時(shí)與候暖，梢就芹會(huì)礦產(chǎn)案生蓋大遼量輩的抓浪廢費(fèi)韻，培我裁把現(xiàn)這如個(gè)炮調(diào)映了疤以龜后須，吼我倆們極天晨天濱加濕班者去毒改尖，迫最我后茂還騎是央差飛了陡七囑層很，昆最胡后恨有份幾京百簽萬(wàn)電的攪損愚失混，盜我汽自曾己暫覺(jué)右得蔬非仗常騰不呀能汗接絮受叉。（PPT）這是我們精裝的290S的標(biāo)準(zhǔn)，最后做得非常簡(jiǎn)單，都是白墻，在門(mén)口有一個(gè)加固玻璃，就比剛才那個(gè)好得很多，因?yàn)閯偛诺牡孛嬉矔?huì)有一些石材的拼接，都會(huì)對(duì)施工造成很大的麻煩。（PPT）最后是一些材料的選擇，這個(gè)主要想給大家顯示另外一個(gè)情況，說(shuō)的是兩件事：一個(gè)是精裝修交房東西一定要簡(jiǎn)單，不要有太多的變化，如果材料種類(lèi)太多在一個(gè)房間里面，施工的困難會(huì)比較大；另外一個(gè)就是如果你做純展示樣板間的時(shí)候，你還是可以做到非常好的，如果有設(shè)計(jì)師想去發(fā)揮，包括我自己，我也經(jīng)常有一些非常大的沖動(dòng)，希望做特別好的東西展現(xiàn)給大家，別人會(huì)說(shuō)我管的項(xiàng)目非常好，但是我在精裝修批量交房的時(shí)候，我絕對(duì)不要展示這樣的才能，因?yàn)檎故疚业牟拍苁菍?duì)社會(huì)的一個(gè)浪費(fèi)，讓買(mǎi)房人承擔(dān)我的愿望，這是不可以的。（PPT）像這個(gè)門(mén)是一個(gè)3.5米高、5米寬的一塊石材，但是效果非常好，合上以后就是白色的銀狐石上面有一些黑色的花紋，展示的效果非常好。總結(jié)：準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位是設(shè)計(jì)工作乃至其他相關(guān)工作的重要前提，是第一要素，定位一定要清楚，無(wú)論是產(chǎn)品的定位，還是成本的定位，也要關(guān)注施工的定位，也要關(guān)注到后期交房的定位，大家都要關(guān)注到。所以我們關(guān)注這些問(wèn)題的時(shí)候會(huì)有這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，我們?cè)O(shè)計(jì)師是要做掙扎的，為什么這么說(shuō)呢？你看對(duì)于成本來(lái)說(shuō)，他是希望越來(lái)越低的，成本的愿望是最低，但是對(duì)于效果來(lái)說(shuō)，無(wú)論是銷(xiāo)售還是設(shè)計(jì)師本人，都是希望往最好的效果走，好的效果和成本一定是矛盾的，我們只有在這兩個(gè)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，效果還說(shuō)得過(guò)去，錢(qián)也說(shuō)得過(guò)去，這才是我定位的要求。這個(gè)話好說(shuō)，但是操作的時(shí)候真的是很麻煩，一定要做大量的工作，才能把這件事搞清楚，但是這個(gè)事搞不清楚，真的是最大的麻煩。第一版完成每平米都到七千八了。那個(gè)做完了以后我們重新來(lái)討論方案，重新定了裝修標(biāo)準(zhǔn)和成本，成本給到我這里基本是在兩千塊錢(qián)一平米，這和前面的七千塊錢(qián)一平米，根本是兩件事了，是無(wú)法調(diào)整的，所以設(shè)計(jì)是重新做的概念，而不是修改設(shè)計(jì)的概念了。（二）設(shè)計(jì)單位選擇我們?cè)谠O(shè)計(jì)單位選擇的時(shí)候，有一些方法，也有一些我們做的表格，包括我們?cè)谠O(shè)計(jì)單位選擇的時(shí)候，因?yàn)樵O(shè)計(jì)這塊也是有限價(jià)的，就是你的設(shè)計(jì)師不能選超過(guò)多少錢(qián)的，他會(huì)給一個(gè)總的東西，這個(gè)我們都是有一些表格，我們最后會(huì)出一個(gè)報(bào)告給公司，然后選定合適的設(shè)計(jì)單位。我們選設(shè)計(jì)單位的時(shí)候有一個(gè)原則給大家說(shuō)一下，我們會(huì)把設(shè)計(jì)公司分出檔次來(lái)，因?yàn)樵诜桨冈O(shè)計(jì)單位選擇的時(shí)候，我們希望能有一個(gè)好的水平，給我們的項(xiàng)目帶來(lái)一個(gè)升值。另外設(shè)計(jì)師的知名度，這是銷(xiāo)售提出來(lái)的，有知名的設(shè)計(jì)師對(duì)銷(xiāo)售也有好處，所以我們基本會(huì)選擇國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名的設(shè)計(jì)公司，其實(shí)對(duì)于我來(lái)說(shuō)我考察的設(shè)計(jì)公司是一點(diǎn)，但是我會(huì)重點(diǎn)去關(guān)注主設(shè)計(jì)師，我一定要了解到誰(shuí)給我做設(shè)計(jì)？他到底能給我做成什么樣？這是我們關(guān)注的。在后期深化設(shè)計(jì)的時(shí)候，就會(huì)有施工圖設(shè)計(jì)單位，我們做過(guò)嘗試，因?yàn)槲覀兪蹣翘幨潜容^先做的，我們是王大君做的方案到初步設(shè)計(jì)，施工圖是請(qǐng)的精裝施工單位，因?yàn)橛行┚b施工單位是有深化施工圖能力的，由他來(lái)深化施工圖，我們售樓處就是這樣做的，所以我們有一個(gè)設(shè)計(jì)單位叫（廣盛賦），他是一個(gè)精裝修施工單位，他是我們售樓處的深化設(shè)計(jì)，就是施工圖設(shè)計(jì)工作。這個(gè)工作做完了以后我們發(fā)現(xiàn)還是有問(wèn)題的，雖然當(dāng)時(shí)在設(shè)計(jì)費(fèi)上我們會(huì)有一定的節(jié)省，主要考慮他掙施工的費(fèi)用，所以他在設(shè)計(jì)費(fèi)這塊我了解市面上有不要的，或者有要非常少的，但是我們***到后期真正現(xiàn)場(chǎng)的10樓施工的設(shè)計(jì)圖我們還是委托了住邦，就是建設(shè)部設(shè)計(jì)院的分公司，由他們來(lái)給我們做整體的施工圖設(shè)計(jì)，這個(gè)設(shè)計(jì)出來(lái)以后我大概說(shuō)一下優(yōu)缺點(diǎn)，他給我們做了精裝修施工圖以后，我們?cè)诓牧系恼型稑?biāo)、施工單位樣板層標(biāo)準(zhǔn)化這塊就比較好了，別的家都不用，施工單位招標(biāo)的時(shí)候這個(gè)圖紙是有的，大家以共同的標(biāo)準(zhǔn)為起點(diǎn)去招標(biāo)，這塊對(duì)施工的控制比較有好處。缺點(diǎn)就是因?yàn)檫@個(gè)單位還是設(shè)計(jì)公司，在現(xiàn)場(chǎng)可能會(huì)發(fā)生一些現(xiàn)場(chǎng)配合的工作量會(huì)非常大，就要求我們現(xiàn)在這個(gè)設(shè)計(jì)公司的時(shí)候，可能會(huì)跟施工圖設(shè)計(jì)單位，我個(gè)人建議除了設(shè)計(jì)費(fèi)這塊，最好能簽一個(gè)能到現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的設(shè)計(jì)師，這個(gè)肯定是要花錢(qián)的，但是我認(rèn)為這個(gè)錢(qián)是值得花的，其實(shí)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非常少的，但是他起到的作用是非常大的，因?yàn)楹芏嗍┕挝辉诂F(xiàn)場(chǎng)的變更和洽商的工作量非常大，如果設(shè)計(jì)單位沒(méi)有人員在現(xiàn)場(chǎng)，光靠甲方是根本管不過(guò)來(lái)的，而且我們的能力也不支撐這件事，是這樣的情況。另外，在***還有部品專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)單位，這也是我們經(jīng)過(guò)這么多年管理探索出來(lái)的方式，什么叫部品呢？我們現(xiàn)在基本上會(huì)把一些像廚房、衛(wèi)生間、門(mén)這樣的東西會(huì)有一些合作的企業(yè)，這些企業(yè)來(lái)幫我做深化設(shè)計(jì)，其實(shí)現(xiàn)在我們公司一直在談，但是這個(gè)事可能會(huì)時(shí)間比較長(zhǎng)，我們的愿望是把衛(wèi)生間包給一家公司，他可能是做產(chǎn)品的公司，讓他來(lái)整合，比如***用的是柯瑪?shù)臐嵕?，我們的愿望是把衛(wèi)生間給到柯瑪，所有的潔具都是你來(lái)做，我關(guān)上門(mén)就收房，就是從材料到設(shè)計(jì)，你配合到我。設(shè)計(jì)也要做深化設(shè)計(jì)，跟精裝修設(shè)計(jì)去配合。其實(shí)這塊的事我們都是這樣做的，我們現(xiàn)在碰到一個(gè)比較大的問(wèn)題，就是我沒(méi)操作下去的一步在哪兒呢？公司對(duì)我的愿望是希望衛(wèi)生間關(guān)上門(mén)就交給公司了，不光是材料，而是整個(gè)完了交給公司，對(duì)我來(lái)說(shuō)就有一個(gè)問(wèn)題，我得讓柯瑪把它施工了，就是從設(shè)計(jì)、施工、材料都給你，到后期因?yàn)樾l(wèi)生間也是施工的一個(gè)麻煩，后期漏水、維修量比較大的也是在這個(gè)方面，因?yàn)?**的物業(yè)也是我們自己的，我們也希望減少后期維修的工作，所以這塊我們也是想給到他，但是柯瑪有沒(méi)有這樣的能力？這是第一，第二他有沒(méi)有精裝修的能力？所以這個(gè)事沒(méi)有做下去。但是設(shè)計(jì)工作做下去了，包括材料選型定板基本都在他的范圍內(nèi)，他要在我限定的范圍內(nèi)去選，而且要達(dá)到我的要求。所以這是我們現(xiàn)在跟市面上設(shè)計(jì)不同的，就是我們有部品專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)單位。（三）精裝設(shè)計(jì)合同管理因?yàn)槭侵v精裝修，所以說(shuō)到精裝設(shè)計(jì)合同管理，其實(shí)在精裝修的時(shí)候，無(wú)論是什么設(shè)計(jì)，都是以合同管理別人的，所以合同對(duì)于設(shè)計(jì)單位管理是重中之重，一定要把合同寫(xiě)清楚，我們認(rèn)為對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理首先是對(duì)設(shè)計(jì)合同的管理：編制要嚴(yán)謹(jǐn)、執(zhí)行要嚴(yán)格，在合同里面要盡量明確你要求的范圍。***是各個(gè)方面都有合同范本，合同范本是我這個(gè)部門(mén)編的，但是我們的合作范本分為兩個(gè)部分，還有一部分是法律條文，是法律部編的。這個(gè)范本出來(lái)以后每年會(huì)有更新和調(diào)整，因?yàn)樵诠芾磉^(guò)程中會(huì)遇到一些問(wèn)題，對(duì)于合同會(huì)有一些漏洞，我們就會(huì)調(diào)整。1、合同文本問(wèn)題在***的合同中我們認(rèn)為已經(jīng)說(shuō)得很細(xì)了，但是還是發(fā)生了幾個(gè)問(wèn)題，我們沒(méi)有明確對(duì)方應(yīng)提交效果圖，我們沒(méi)有跟王先生說(shuō)清楚，其實(shí)你要找國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院，他一定會(huì)給你效果圖的，但是你跟國(guó)外設(shè)計(jì)師合作，他很少給你效果圖，包括建筑師做方案的時(shí)候，他給你有的都是手繪圖，可能設(shè)計(jì)師對(duì)手繪圖是有感覺(jué)的，就是可以感覺(jué)出我將來(lái)的產(chǎn)品會(huì)是什么樣，但是對(duì)于公司項(xiàng)目經(jīng)理、總經(jīng)理，他對(duì)這個(gè)東西的理解就比較差了，說(shuō)白了就是感覺(jué)不直觀。我們跟王先生沒(méi)提效果圖，要不然我拿什么看呢？結(jié)果王先生給了一堆手繪圖，我們一看覺(jué)得挺好，就想給領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，結(jié)果領(lǐng)導(dǎo)看不懂，說(shuō)你給弄幾張效果圖，結(jié)果王先生說(shuō)我可以給你提供效果圖，但是拿錢(qián)來(lái)，他要的錢(qián)很貴的，一張效果圖都八、九千，我說(shuō)我們都是一千塊錢(qián)就可以搞定，那領(lǐng)導(dǎo)也看不懂，公司又不給錢(qián)，這就很煩惱，就跟領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，人家就不給效果圖，我們就給點(diǎn)錢(qián)吧，所以我說(shuō)有一個(gè)國(guó)內(nèi)的施工圖配合單位配合就很好了，就說(shuō)你畫(huà)效果圖吧，一張給你幾百塊錢(qián)，最后就變成這樣的結(jié)果，就解決了這個(gè)問(wèn)題，但是這個(gè)方法不太好，沒(méi)從根上把它解決，所以我們當(dāng)時(shí)比較被動(dòng)，這是被動(dòng)之一。被動(dòng)之二就是我們跟王先生說(shuō)要效果圖，沒(méi)說(shuō)清楚要多少?gòu)垼@一個(gè)屋你給領(lǐng)導(dǎo)看，他可能希望各個(gè)位置都可以看出，但是人家就出兩張，別的地方又沒(méi)有，所以就又要錢(qián)，所以我們能控制到的，比如說(shuō)你給我十張效果圖，包在你設(shè)計(jì)費(fèi)里面，如果再加一張就是兩千，我們討論一個(gè)數(shù)，你前面好說(shuō)，你到后面的話，你就不好說(shuō)，你自己處理不好，人家要多少你就得給多少。還有差旅費(fèi)，我們?cè)诤贤锩媸怯幸蟮模?—5次的出差是包在設(shè)計(jì)費(fèi)里面的，但是我們的項(xiàng)目出現(xiàn)反復(fù)以后，人家就多來(lái)了幾次，后來(lái)人家就不來(lái)了，人家把方案拿過(guò)來(lái)，你自己跟領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)去，人家就不來(lái)了，要來(lái)就得拿錢(qián)來(lái)，什么機(jī)票費(fèi)、每天的費(fèi)用，所以很多的事都可以在前期的合同中規(guī)定到。后來(lái)我自己想這是怪我自己糊涂，我們?cè)瓉?lái)跟國(guó)外的建筑師合作非常多，比如像SOM、HOK這些大公司的合同是可以拿來(lái)借鑒的，他們的合同文本非常細(xì)，比如他說(shuō)我來(lái)五次出差，我來(lái)五次以后我派什么什么人來(lái)，比如助理來(lái)什么樣，領(lǐng)導(dǎo)來(lái)什么樣，比如他要住五星級(jí)賓館或者坐頭等艙，或者他是什么標(biāo)準(zhǔn)，他住四星級(jí)賓館、什么費(fèi)用就可以，所以約定費(fèi)用要在前面，我覺(jué)得合同管理像上海人會(huì)比較好一些，因?yàn)樯虾Ｈ藭?huì)把所有的人都在前期跟你講清楚，我們北方人就是在后期發(fā)生的時(shí)候談啊談啊談不清楚，所以合同管理最好能在前面說(shuō)清楚，比如后期你需要他來(lái)，比如像王大君，我們跟他的關(guān)系很好，但是中間拖了20天，工程在那等著，他就不來(lái)，就逼得沒(méi)法兒沒(méi)法兒的，他就是不來(lái)，你不說(shuō)錢(qián)我就不來(lái)，急死我了，沒(méi)轍，還得跟成本算賬，讓領(lǐng)導(dǎo)批，很麻煩。2、設(shè)計(jì)范圍和工作分界設(shè)計(jì)范圍和工作分界必須要說(shuō)清楚，這個(gè)事也是特別重要的，因?yàn)槟阍谠O(shè)計(jì)里面有不同的人，比如我們的設(shè)計(jì)里面可能有廚房設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，到深化的時(shí)候，我們可能就包給廠家了，你要講清楚他的設(shè)計(jì)范圍在哪兒，一定不能讓設(shè)計(jì)工作最后有一塊出現(xiàn)遺漏的現(xiàn)象，最后大家審圖也很難看出來(lái)，一審沒(méi)問(wèn)題就去施工了，干著干著就不知道怎么干了，也很麻煩，這就是后期簽證率增加，洽商、變更就出來(lái)了，工地又有意見(jiàn)，而且最麻煩是一處位置多次變更，為什么呢？因?yàn)槟阕鲞@個(gè)查漏補(bǔ)缺工作的時(shí)候，你就不會(huì)考慮那么清楚，把他的事、他的事都考慮到，然后再綜合一下，你很難做到這一點(diǎn)，跟這兒沒(méi)連好，跟那兒沒(méi)連好，在同一個(gè)得到多次反復(fù)洽商變更，這在我們公司是嚴(yán)令禁止的，我如果出現(xiàn)了這樣的問(wèn)題，我的獎(jiǎng)金就都沒(méi)有了。所以給人家簽合同的時(shí)候，我們是拿建筑的圖畫(huà)出來(lái)，這塊事歸你，你該做幾個(gè)面就歸你，那一塊歸他，都會(huì)在圖上表示出來(lái)，我是盡量做到減少交叉的問(wèn)題，就是沒(méi)考慮到的問(wèn)題。如果出現(xiàn)落的問(wèn)題，你讓誰(shuí)補(bǔ)都很麻煩，還會(huì)有費(fèi)用的增加，因?yàn)槲覀冏鲈O(shè)計(jì)這么多年，在國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)師都挺好的，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)院我覺(jué)得是特優(yōu)秀的設(shè)計(jì)院，能站在甲方的角度為甲方服務(wù)的意識(shí)比較強(qiáng)，國(guó)外的設(shè)計(jì)院可能比較差一點(diǎn)，但是我想是不是跟市場(chǎng)規(guī)范度不一樣有關(guān)系，他那個(gè)甲方委托給他就是一是一、二是二，他這件事就習(xí)慣了，像咱們總有忘的就做不到一是一，二是二，你做不到的時(shí)候，你讓他做，他就先跟你說(shuō)錢(qián)，這個(gè)就很麻煩。另外還有一點(diǎn)比較重要的是，當(dāng)他設(shè)計(jì)收費(fèi)非常高的時(shí)候，你要是清楚他的面積，因?yàn)閲?guó)外收費(fèi)比較多，會(huì)是收他做的室內(nèi)面積，相當(dāng)于咱們說(shuō)的套內(nèi)面積，你按套內(nèi)面積給他算每平米錢(qián)就可以，這是他接受的，因?yàn)樗麊蝺r(jià)高，而且你就告訴他，他設(shè)計(jì)哪幾套就行，比如像我們的項(xiàng)目有7套房子，我們是一梯兩戶(hù)，這兩戶(hù)是一樣的，他就設(shè)計(jì)這一戶(hù)就可以了，對(duì)面這個(gè)我們就不找他了，我們就找施工圖深化單位，他照著這個(gè)給我們對(duì)面做過(guò)來(lái)，其實(shí)這樣王大君算下來(lái)費(fèi)用就很少了，剩下的其實(shí)大量的工作還在國(guó)內(nèi)的施工圖配合院身上，就是印證一下施工圖單位使用的重要性，如果你給到施工單位，那這個(gè)事可就黃了，差異還是挺大的，就算是設(shè)備管線、設(shè)備的管道井還是有一些變化的，就算設(shè)計(jì)到了，也有落的，所以這個(gè)事你在跟他合作的時(shí)候說(shuō)清楚。還有另外一個(gè)事，是一家房地產(chǎn)公司我看了圖我提醒他，問(wèn)題在哪兒呢？也是一個(gè)臺(tái)灣的設(shè)計(jì)公司，就是李瑋珉，李瑋珉的要價(jià)特別高，原來(lái)跟李瑋珉合作的一個(gè)人又出來(lái)開(kāi)公司，他倆也差不多，我說(shuō)你就用他吧，他把合同也拿過(guò)來(lái)了，我一看方案出施工圖，也寫(xiě)上了，我說(shuō)你施工圖出什么圖要約定，什么六面圖、一些結(jié)點(diǎn)圖，這個(gè)結(jié)點(diǎn)圖這句話還是有的，結(jié)果圖拿去一看沒(méi)法施工，包工也會(huì)有問(wèn)題，因?yàn)閲?guó)內(nèi)所有的設(shè)計(jì)單位是沒(méi)有辦法做施工圖的，他不會(huì)，他拿這個(gè)圖其實(shí)相當(dāng)于初設(shè)稍微深一點(diǎn)的圖，但是如果拿這個(gè)圖去施工，比如精裝修有表面圖、施工圖，這個(gè)他給你畫(huà)上了，但是標(biāo)度墻后面的做法，比如木板墻后面的龍骨怎么打，這塊他沒(méi)有。這個(gè)可能跟每個(gè)公司的管理不一樣，我們公司是清單招標(biāo)，但是有的公司就是價(jià)包死了，就可以招。但是那樣招標(biāo)的時(shí)候，可能后期施工單位能賺錢(qián)，我理解是這樣，因?yàn)槟銢](méi)給他圖紙講清楚，就是料大概一算，就說(shuō)我這個(gè)怎么怎么做了，跟你招標(biāo)成本控制這一塊就有困難。所以你還要跟他講清楚，你給我的圖是什么樣的圖紙，深度是什么，這都是在合同約定的，所以像我們現(xiàn)在的合同是這樣的，我們有合同的范本，先描述清楚了，同時(shí)我們會(huì)拿來(lái)一些圖，我也會(huì)給他圖，比如初步設(shè)計(jì)，王大君他們叫深化設(shè)計(jì)，他們到這種深度我認(rèn)為能接受，我就給你這個(gè)深度的錢(qián)，接下來(lái)再畫(huà)施工圖，我再給施工圖的錢(qián)，我的施工圖要求是這樣的深度，你如果可以畫(huà)到這樣的深度，我給你，沒(méi)有問(wèn)題，但是如果你做不到，你的錢(qián)就不是我要給你到施工圖的錢(qián)，這樣有兩個(gè)方面比較好，一個(gè)是你說(shuō)清了設(shè)計(jì)費(fèi)的成本，另外你別讓你的施工單位和施工成本、施工季度受到影響。我說(shuō)的那家公司當(dāng)時(shí)有點(diǎn)麻煩，他說(shuō)我要施工了，一看這個(gè)圖紙還得再畫(huà)兩天了，這中間就產(chǎn)生了交叉工作，最后也挺麻煩的，所以這個(gè)事要注意。3、工作量與設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)算我們也有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們跟國(guó)外設(shè)計(jì)公司是我們經(jīng)常碰到的，因?yàn)槲覀兪亲鲈O(shè)計(jì)管理的，但是市場(chǎng)會(huì)對(duì)產(chǎn)品有不斷的要求，是變化的，可能我們的方案就不會(huì)是一下定了，定完了以后就不改了。當(dāng)然做設(shè)計(jì)管理我希望做完就不要改了，但是干的過(guò)程中也會(huì)有一些調(diào)整，這些調(diào)整作為王大君來(lái)說(shuō)他一定會(huì)收費(fèi)的，所以在這塊凸顯國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)公司的優(yōu)勢(shì)，他基本不收費(fèi)，除非你改動(dòng)量特別特別大，他才會(huì)談收費(fèi)的要求，但是我們也不會(huì)特別過(guò)分，總占人家的便宜。所以我們有一個(gè)范圍，如果大概有5%、10%工作量增減的時(shí)候，中間有一些調(diào)整，你就不要錢(qián)了，雖然這個(gè)話也是一個(gè)虛話，就是這個(gè)工作量5—10%你怎么評(píng)定呢？但是起碼說(shuō)我還是替你考慮這個(gè)事了，就是我們的合作關(guān)系會(huì)比較好說(shuō)話，就是如果有5—10%的工作量變化，你就不要再說(shuō)了，如果超過(guò)這個(gè)工作量我們還是會(huì)給費(fèi)用的，包括設(shè)計(jì)圖紙的深度要求，我們也是會(huì)給比較明確的要求，一個(gè)是深度，包括數(shù)量，都是要講清楚的。（PPT）這是在各個(gè)階段精裝修設(shè)計(jì)圖我們會(huì)要到的東西，我們?yōu)榱朔乐固蟮恼{(diào)整量，影響整個(gè)設(shè)計(jì)的時(shí)間，我們會(huì)有一個(gè)概念方案階段，這個(gè)階段主要是什么也不用，就先和設(shè)計(jì)師去溝通，把我們的想法告訴他，他會(huì)給我們一些參考圖片，大家選一個(gè)方向，選一個(gè)方向、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再開(kāi)始方案設(shè)計(jì)，我們就會(huì)要求有圖也要有參考圖片，然后擴(kuò)初階段業(yè)也要有圖、要有效果圖，就是在擴(kuò)初的時(shí)候才要求有效果圖，因?yàn)榉桨傅臅r(shí)候他拿效果圖根本沒(méi)用，方案的時(shí)候那些材料還是跟你溝通的，他要給你效果圖你要敢用，你最后肯定就是失控，所以不要在那個(gè)階段要求那些東西，所以在擴(kuò)初階段再要求效果圖。（PPT）這是我們?cè)诟鱾€(gè)階段要求各種東西的目的和他要提供圖紙的深度。把效果圖拿出來(lái)特別說(shuō)一下，我們?cè)谧?**設(shè)計(jì)的時(shí)候，第一版我說(shuō)有錯(cuò)誤的那個(gè)，那個(gè)效果圖畫(huà)的特別差，他沒(méi)有顯示出來(lái)那個(gè)材料是非常好的，領(lǐng)導(dǎo)一看也覺(jué)得差不了多少，因?yàn)槟愀鷦e人說(shuō)彎曲木，誰(shuí)知道彎曲木是多少錢(qián)一平米?。恳豢吹叵落伒氖?，你不會(huì)想到成本是那樣的價(jià)格，就是因?yàn)樾Ч麍D沒(méi)有做好起到的作用不好。所以我們要效果圖不是要忽悠效果，說(shuō)讓設(shè)計(jì)師把甲方騙了，我們是要拿效果圖判斷這個(gè)設(shè)計(jì)是不是要真要的東西？因?yàn)樵O(shè)計(jì)師給你草圖以后，他的想象在他的腦袋里，你的想象在你的腦袋里，你們兩個(gè)的想象是不是在一個(gè)腦袋里不知道，所以我們要的效果圖不光是為了好看，效果圖也是有一定的局限性，但是這個(gè)局限性我覺(jué)得是我們能夠控制的范圍內(nèi)。（PPT）這邊就是我們讓他畫(huà)的290的效果圖，這邊就是我們的實(shí)景，這兩個(gè)東西完全一樣的，用的東西是完全一樣的，所有材料完全一樣，只是配飾上稍微有一點(diǎn)差異，所以如果是這樣出來(lái)的話，給你這樣的效果圖你就足以了，你肯定知道你后來(lái)的房子長(zhǎng)什么樣，剩下的就是忽悠了，無(wú)非是多擱一些飾品了，是在后期非常容易控制到的。（PPT）這是我們的80的樣板間，是效果圖和實(shí)景照片，展示這兩個(gè)就是效果圖出來(lái)和實(shí)際都是一樣的，就是差在配飾上面了，就是對(duì)飾品有一些調(diào)整，我們覺(jué)得如果這樣擺的話，會(huì)沒(méi)有什么沖擊力，就把這個(gè)床背板改成黑色的，這樣整個(gè)房間的沖擊力就有了，所以基本上也還是沒(méi)有什么變化的。（PPT）包括像這個(gè)房子沒(méi)有什么東西，就是一個(gè)木地板，剩下的就是涂料的白墻，其他的都是飾品，這是我們的實(shí)景照片，這是效果圖，你看這個(gè)效果圖不是很好看，目標(biāo)不是解決好看的問(wèn)題，而是解決功能的問(wèn)題，是不是這樣做就可以。（茶歇十分鐘）我把結(jié)束語(yǔ)拿到中間來(lái)講一下，說(shuō)了這個(gè)事可能有助于大家對(duì)于壓力的理解，這句話是我在上學(xué)的時(shí)候老師就說(shuō)過(guò)，但是當(dāng)時(shí)我一點(diǎn)感覺(jué)也沒(méi)有，我當(dāng)設(shè)計(jì)師的時(shí)候，我感覺(jué)也很不清楚，也沒(méi)有什么太多感覺(jué)，等我到房地產(chǎn)做的時(shí)候，我才發(fā)現(xiàn)這個(gè)事很重要，沒(méi)想到他們那么早的時(shí)候就知道說(shuō)這句話。我們做房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，其實(shí)對(duì)于設(shè)計(jì)師，不管是在房地產(chǎn)做設(shè)計(jì)，還是在外面做設(shè)計(jì)，這個(gè)《建筑十書(shū)》我認(rèn)為是建筑老祖宗的書(shū)，還是一部法律，是對(duì)我們建筑師的要求，但是對(duì)于我來(lái)說(shuō)我肯定不接這個(gè)壓力?！敖ㄖ煋?dān)任公共工程的建造是要提出用多少造價(jià)里完成它?！蔽以瓉?lái)做設(shè)計(jì)的時(shí)候，我從來(lái)沒(méi)想過(guò)甲方花多少錢(qián)，“當(dāng)把預(yù)算書(shū)提交官員以后，在竣工之前要用他的財(cái)產(chǎn)作為抵押，在竣工之際，造價(jià)與提出的相符時(shí)，要按照決議授予名譽(yù)。如果預(yù)算增加，在工程上多花費(fèi)預(yù)算的四分之一以下時(shí)，由國(guó)庫(kù)支給彌補(bǔ)，不受任何罰款。在工程上多花費(fèi)預(yù)算的四分之一以上時(shí)，就要從他的財(cái)產(chǎn)中強(qiáng)取至竣工時(shí)所用的款項(xiàng)，希望在羅馬人之間不僅對(duì)于公共建筑物而且對(duì)于私有建筑物也制定出這樣的法律吧！業(yè)務(wù)不熟練的人們不受懲罰就不會(huì)自強(qiáng)，賢明的人們可以用非常精湛的學(xué)識(shí)無(wú)所猶豫地從事建筑，業(yè)主不致被拖到必須花費(fèi)他們更多的財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)，建筑師本身惟恐受到懲罰，愈益勤勉，考慮不浪費(fèi)的方法來(lái)實(shí)施?！彼阅阍诳己四愕膯T工的時(shí)候，超過(guò)四分之一以下的他不算錯(cuò)，如果超過(guò)四分之一以上的，你自己要內(nèi)疚，比如我剛才說(shuō)的那個(gè)事，因?yàn)槲覜](méi)有控制好設(shè)計(jì)的進(jìn)度和平衡好方案的關(guān)系，所以造成了一些成本的浪費(fèi)，我覺(jué)得這是我的問(wèn)題，真是我本身要受到懲罰的，好在我沒(méi)有那么多財(cái)產(chǎn)，也幫他完成不了。這句話現(xiàn)在想挺重要的，中國(guó)的建筑師沒(méi)有培養(yǎng)我們?nèi)タ紤]這個(gè)事，但是其實(shí)國(guó)外的一些好的設(shè)計(jì)公司對(duì)成本還是很有概念的，他會(huì)幫你做這樣的工作。（四）精裝設(shè)計(jì)計(jì)劃管理精裝修有計(jì)劃管理，其實(shí)所有的設(shè)計(jì)都有計(jì)劃管理，其實(shí)設(shè)計(jì)的管理就是合同、計(jì)劃、成本等等這些大數(shù)，只是說(shuō)精裝修的時(shí)候我們?cè)趺垂芾恚@里面也含三個(gè)方面的內(nèi)容：計(jì)劃的編制、計(jì)劃的執(zhí)行、計(jì)劃管理相關(guān)因素。1、計(jì)劃的編制我們編制計(jì)劃的時(shí)候，我們首先要保證我們能夠正常工作，我看現(xiàn)在的有的公司有這樣的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商希望拿出自己的地以后，他的開(kāi)發(fā)周期越短越好，這樣資金滾動(dòng)才最有利，但是什么都是有最小的周期時(shí)間的，你小于這個(gè)，你這方面省錢(qián)了，其他方面就會(huì)有相對(duì)成本的增加。另外為什么我說(shuō)編計(jì)劃要有正常的執(zhí)行來(lái)編呢？你先想好自己有哪幾個(gè)步驟來(lái)做？然后再想有幾個(gè)步驟可以省掉？你不能說(shuō)上來(lái)就干幾項(xiàng)，可能就有幾項(xiàng)目你沒(méi)有想到，所以我是根據(jù)我們公司的管理流程編我的計(jì)劃，因?yàn)槲易龀龇桨妇陀袇R報(bào)、評(píng)審等等，因?yàn)槊總€(gè)公司的管理不一樣，但是你一定要在你的公司里面根據(jù)你的管理制度確定你的工作計(jì)劃，不要拍腦袋，因?yàn)槲易约阂沧隽?6年的建筑設(shè)計(jì)，我做建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候，我們領(lǐng)導(dǎo)就認(rèn)為項(xiàng)目來(lái)了你就談?wù)勗O(shè)計(jì)，你要花多少時(shí)間？因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)可能希望一年拿上來(lái)以后就開(kāi)始施工，設(shè)計(jì)你一個(gè)月就干拿點(diǎn)活兒？你還干兩個(gè)月，我說(shuō)這不是我一個(gè)月兩個(gè)月我干，我就拿嘴說(shuō)，問(wèn)題是這事是別人干