村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位和營銷推廣建議書銷售策劃方案

.3邢臺市北陳村舊村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷推廣提議書第1頁第2頁匯報(bào)結(jié)構(gòu)1邢臺市介紹2地塊分析宏觀市場分析5產(chǎn)品提議63市場分析房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析4區(qū)域研究7營銷推廣第3頁邢臺市介紹邢臺市

邢臺市地處河北省南部，太行山脈南段東麓，華北平原西部邊緣。東以衛(wèi)運(yùn)河為界與山東省相望，西依太行山與山西省毗鄰，南與邯鄲市相連，北分別與石家莊市、衡水市接壤。市政府所在地北距石家莊市106公里，距首都北京396公里。邢臺市轄2個(gè)縣級市，15個(gè)縣和2個(gè)區(qū)，轄區(qū)東西最優(yōu)點(diǎn)約185公里，南北最寬處約80公里，總面積12486平方公里，中心城區(qū)面積67平方公里。當(dāng)前總?cè)丝?15萬。第4頁

邢臺市是冀南主要中心城市，是以裝備制造、煤鹽化工、新能源、汽車工業(yè)、新型建材為主新型工業(yè)基地，同時(shí)又是含有濃郁歷史文化特色生態(tài)園林城市和歷史文化名城。【邢臺市發(fā)展城市動力——支柱產(chǎn)業(yè)】第5頁1、礦產(chǎn)資源邢臺市轄區(qū)蘊(yùn)藏著黑色金屬、輔助原料、煤炭、化工原料、建材原料及其它金屬原料、地下水、礦泉水等38種礦產(chǎn)。2、旅游資源邢臺旅游資源豐厚，古跡名勝眾多，是極具發(fā)展前途旅游城市。邢臺市旅游主題形象可概括為“四古”，即：古洞、古寨、古賢、古林（原始次生林）?！拘吓_市支柱產(chǎn)業(yè)——礦產(chǎn)資源、旅游資源】虛照禪師塔(在天寧寺大殿后)第6頁邢臺標(biāo)志-清風(fēng)樓邢臺市轄兩個(gè)區(qū)、兩個(gè)縣級市、15個(gè)縣：兩區(qū)：橋東區(qū)、橋西區(qū)兩市：沙河市、南宮市15縣：寧晉縣、內(nèi)丘縣、廣宗縣、邢臺縣、任縣、南和縣、巨鹿縣等。另外還設(shè)有邢臺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和大曹莊管理區(qū)。

邢臺市簡稱為邢，別稱牛城、邢襄，舊稱邢國、襄國、邢州、順德府。邢臺市有著有3500余年建城史和610余年建都史，是大科學(xué)家郭守敬故鄉(xiāng)，素有“五朝古都”之稱?！拘吓_市轄區(qū)與其歷史淵源】第7頁“一城、三區(qū)、兩心、四軸”“一城”——指規(guī)劃中環(huán)路以內(nèi)主城區(qū)，用地面積約70平方公里，組成了邢臺市區(qū)關(guān)鍵部分?！叭齾^(qū)”——指北部新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和東部新區(qū)，主要反應(yīng)了市區(qū)新增建設(shè)用地結(jié)構(gòu)?！皟尚摹薄笜驏|區(qū)老城市中心和北部新區(qū)新城市中心。“四軸”——指貫通橋東橋西和開發(fā)區(qū)中興大街、邢北大街，橋西區(qū)鋼鐵路和橋東區(qū)邢州路，是市區(qū)東西向延伸、南北向拓展主軸線?！拘吓_市城市總體規(guī)劃】第8頁當(dāng)代風(fēng)貌軸新行政中心西部高教區(qū)歷史風(fēng)貌軸歷史遺存文物古跡產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新興當(dāng)代工業(yè)園橋西區(qū)橋東區(qū)開發(fā)區(qū)【城市空間—總體城市設(shè)計(jì)】第9頁2、行政辦公用地為推進(jìn)橋西區(qū)建設(shè)步伐，突出城市中心位和作用，規(guī)劃在北部新區(qū)，北二環(huán)北側(cè)街區(qū)，集中布置市級行政辦公用地和非市屬辦公用地，形成城市行政中心。3、商業(yè)金融用地商業(yè)軸線主要集中在順德路、新華路北段、中興大街中段、冶金路中段、團(tuán)結(jié)大街中段，繼續(xù)強(qiáng)化順德路老商業(yè)中心?！拘吓_市城市用地總體規(guī)劃】1、居住用地規(guī)劃人均居住用地面積從43.85平方米降到32.81平方米，規(guī)劃居住用地占建設(shè)用地比為32.98％。第10頁匯報(bào)結(jié)構(gòu)1邢臺市介紹2地塊分析宏觀市場分析5產(chǎn)品提議63市場分析房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析4區(qū)域研究7營銷推廣第11頁

地塊區(qū)位：位于邢臺東南區(qū)域，南鄰?fù)猸h(huán)快速路，北依龍泉東大街，規(guī)劃中順德路貫通小區(qū)，交通條件相對成熟，公交線、工商銀行、學(xué)校、車管所、七里河景觀帶，地塊分析分布地塊周圍，市政配套相對完善。特征分析：地塊所處位置不在邢臺市主發(fā)展方向，商業(yè)氣氛不足，人氣相對分散?；A(chǔ)數(shù)據(jù)：容積率2.6第12頁【地塊及周圍縮影1】第13頁【地塊及周圍縮影2】第14頁匯報(bào)結(jié)構(gòu)1邢臺市介紹2地塊分析宏觀市場分析5產(chǎn)品提議63市場分析房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析4區(qū)域研究7營銷推廣第15頁整年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)18444元，比上年增加11.4%。農(nóng)民人均純收入達(dá)9000元，增加15.8%，在農(nóng)民各項(xiàng)收入中，工資性收入、農(nóng)業(yè)收入和轉(zhuǎn)移性收入增長較快，分別增加21.1%、33.2%和34.4%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出12508元，增加10.5%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出4182元，增加7.4%。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)住房人均總建筑面積34.23平方米；農(nóng)民人均居住面積34.0平方米。宏觀市場分析——【居民收入與支出情況】第16頁邢臺市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭，生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1532.0億元，比上年增加9.5%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值完成240.4億元，增加4.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值完成829.5億元，增加11.1%，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成462.1億元，增加9.2%。【GDP增值（數(shù)據(jù)起源邢臺市統(tǒng)計(jì)局）】第17頁本市強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，工業(yè)技改投資快速增加，投資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)主動改變，全市固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)較快增加。共完成固定資產(chǎn)投資1186.5億元，同比提升21.2%。億元項(xiàng)目投資比重加大，成為全市投資增加強(qiáng)大動力。全市億元項(xiàng)目以上施工項(xiàng)目451個(gè)，同比增加128個(gè)，完成投資707.3億元。億元項(xiàng)目投資增速高出固定資產(chǎn)投資增速55.8個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)技改投資快速增加，投資結(jié)構(gòu)深入優(yōu)化。全市第一產(chǎn)業(yè)投資完成31.1億元，同比增加35.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資完成795億元，增加21.8%；第三產(chǎn)業(yè)投資完成360.3億元，同比增加19%，三次產(chǎn)業(yè)投資實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。全市工業(yè)技改投資快速增加，全市技改投資占工業(yè)投資比重達(dá)59.3%，投資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)主動改變。民間投資占全市項(xiàng)目投資八成以上。本市主動勉勵(lì)民間投資，陸續(xù)出臺了一系列優(yōu)惠政策，民間投資成為全市項(xiàng)目投資絕對主體。整年民間固定資產(chǎn)投資完成955.3億元。工業(yè)聚集區(qū)投資增速加緊。本市入統(tǒng)6個(gè)省級工業(yè)聚集區(qū)共有施工項(xiàng)目153個(gè)，完成投資182.9億元，同比增加29.9%?！竟潭ㄙY產(chǎn)投資（數(shù)據(jù)起源邢臺市統(tǒng)計(jì)局）】第18頁邢臺市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展展現(xiàn)出良好走勢，居民生活水平顯著提升。邢臺市經(jīng)濟(jì)起步晚，發(fā)展快；處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展理想階段。23礦產(chǎn)、能源大市，邢臺經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，近年GDP保持10%以上增速。1【宏觀市場小結(jié)】第19頁房地產(chǎn)市場分析——20上六個(gè)月，邢臺住宅市場成交量同比處于較低，但成交均價(jià)卻相對穩(wěn)定。消費(fèi)者觀望情緒初現(xiàn)消融。在2012年上六個(gè)月，邢臺市區(qū)共包括掛牌出讓土地1008427.896平方米，約為1514.156畝。其中，住宅用地約1077.104畝，占土地出讓總量71.14%。相對于購房者而言對住宅舒適度、功效性以及性價(jià)比都有了不一樣程度提升，但邢臺消費(fèi)者支付能力與意向戶型匹配程度較低，消費(fèi)者所青睞戶型價(jià)格超出消費(fèi)者支付能力現(xiàn)象較為普遍?！痉康禺a(chǎn)市場概述】第20頁

年上六個(gè)月邢臺商品住宅成交面積為37.16萬平方米，同比下跌45.56%，環(huán)比下跌48.62%。

年上六個(gè)月邢臺商品住宅成交面積展現(xiàn)出波動態(tài)勢。除2月份到3月份之間成交數(shù)幅度相對較大以外，其它各月間成交走勢較為平穩(wěn)?！咀≌山幻娣e分析】第21頁

住宅成交總額

年上六個(gè)月年邢臺商品住宅成交總金額為15.25億元，環(huán)比下降39.77%，同比下降42.39%。1月成交均價(jià)為4119元/平方米，2月成交均價(jià)為4086元/平方米，3月份成交均價(jià)為4049元/平方米，4月份成交均價(jià)為4075元/平方米，5月份成交均價(jià)為4144元/平方米，6月份成交均價(jià)為4208元/平方米。商品住宅成交均價(jià)【商品住宅成交金額分析】第22頁在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目注釋地塊【邢臺市區(qū)待售、在售項(xiàng)目分布】第23頁房地產(chǎn)市場處于上升期，開發(fā)投資連續(xù)增加；而城市化水平遠(yuǎn)低于河北平均，發(fā)展空間遼闊。政府對舊城改造大力支持有利于房地產(chǎn)市場連續(xù)繁榮。23從中心城區(qū)于周圍縣城產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)角度來看，商務(wù)、金融、文化可能是是為來中心城區(qū)主要功效1【房地產(chǎn)市場分析小結(jié)】第24頁區(qū)域研究橋西橋東地塊用最簡單價(jià)格可標(biāo)明橋東、橋西區(qū)分：橋西區(qū)項(xiàng)目售價(jià)普遍高于橋東500元/平米左右。橋西區(qū)高檔項(xiàng)目集中，橋東區(qū)配套完善。橋西區(qū)項(xiàng)目大多定位高端，是最活躍高檔居住區(qū)。橋東區(qū)為老城區(qū)，各種配套較為完善。橋西整體環(huán)境優(yōu)于橋東。橋西高檔項(xiàng)目以陽光巴厘島為代表，橋東以天一城為代表。在邢臺居住發(fā)展過程中，劃分為橋西、橋東和開發(fā)區(qū)，其中橋西一直占據(jù)著領(lǐng)先地位，是人們置業(yè)最正確居住區(qū)，也是邢臺人眼中“富人區(qū)”；橋東因?yàn)槔铣菂^(qū)限制造成了開發(fā)進(jìn)度遲緩；而開發(fā)區(qū)因地理原因在人們置業(yè)印象中屬于“十分偏僻”區(qū)域?！緲蛭?、橋東、開發(fā)區(qū)】第25頁今日橋東·印象：較橋西區(qū)發(fā)展遲緩三年大變樣工程使得拆遷面積較大城市配套破舊不堪區(qū)域內(nèi)多遍布低端住宅區(qū)未來橋東·印象：規(guī)劃未來生態(tài)居住板塊多條道路修建交通日益完善東站，森林公園等市政項(xiàng)目

推進(jìn)區(qū)域發(fā)展日益熟練橋東區(qū)【正在走向前臺橋東區(qū)】第26頁地塊如右圖所表示，項(xiàng)目地塊周圍可類比項(xiàng)目幾乎沒有，距離最近為沿邢州南路4個(gè)未售項(xiàng)目。所以，地塊所在區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目待開發(fā)區(qū)域，當(dāng)前人氣不旺，與其它區(qū)域地塊之間缺乏商業(yè)配套、人氣、政府引導(dǎo)等有效競爭力，所以只能從產(chǎn)品、價(jià)格、性價(jià)比入手進(jìn)行引導(dǎo)?！镜貕K周圍樓盤探察】第27頁市場環(huán)境：上六個(gè)月，邢臺市場成交量同比處于較低水平，不過成交均價(jià)卻相對穩(wěn)定，下六個(gè)月對于市場來說，在積累了一部分剛需情況下，成交量有所提升，由此能夠看出消費(fèi)者觀望情緒出現(xiàn)消融。上六個(gè)月邢臺土地交易量在1514畝左右，其中住宅用地1077畝，當(dāng)初在售樓盤到達(dá)40家左右，成交均價(jià)高層在4000—4500元，洋房在4500—5000元左右。對于此情況分析，邢臺市場在售項(xiàng)目會大量集中存在，未來市場競爭將非常激烈。相對于購房者而言對住宅舒適度、區(qū)位、功效性以及性價(jià)比都有了不一樣程度提升，從今年市場來看，邢臺消費(fèi)者對產(chǎn)品認(rèn)識逐步回歸于理性置業(yè)。邢臺當(dāng)前高端樓盤已經(jīng)有所展現(xiàn)，從樓盤區(qū)位、會所水平、景觀配套、市場定位均到達(dá)邢臺以前項(xiàng)目標(biāo)水準(zhǔn)，最具代表項(xiàng)目就是79號院?！臼袌龇治隹偨Y(jié)】第28頁匯報(bào)結(jié)構(gòu)1邢臺市介紹2地塊分析宏觀市場分析5產(chǎn)品提議63市場分析房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析4區(qū)域研究7營銷推廣第29頁S-我們優(yōu)勢在哪里？

1、項(xiàng)目周圍交通便捷，依守龍泉東大街，距主干道——新興東大街3分鐘生活圈；2、項(xiàng)目周圍含有較為成熟配套設(shè)施，如醫(yī)療、銀行、學(xué)校等；W-我們劣勢在哪里？

1、項(xiàng)目所在區(qū)域不屬于城市發(fā)展主方向，周圍缺乏商業(yè)配套氣氛；2、項(xiàng)目屬于舊村改造項(xiàng)目，手續(xù)與周期較為繁瑣；3、人們思想中置業(yè)首選為橋西，而不在此東南區(qū)域；SWOT:優(yōu)勢/劣勢/機(jī)遇/威脅對話第30頁O-我們機(jī)遇在哪里？1、順德南路貫通工程連續(xù)南伸，貫通后有利于項(xiàng)目發(fā)展前景展望；2、當(dāng)前周圍不具備與項(xiàng)目可類比競爭其它項(xiàng)目；3、政府對城中村舊村改造項(xiàng)目標(biāo)支持力度；T-我們威脅在哪里？1、不屬于城市發(fā)展方向，區(qū)域內(nèi)居住人氣渙散，沒有大規(guī)模區(qū)域性居住方向影響；2、其它區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目較多，其它區(qū)域項(xiàng)目對東南區(qū)域客戶有力搶奪。第31頁匯報(bào)結(jié)構(gòu)1邢臺市介紹2地塊分析宏觀市場分析5產(chǎn)品提議63市場分析房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析4區(qū)域研究7營銷推廣第32頁客觀來講，項(xiàng)目所處邢臺市東南板塊，不屬于邢臺主流發(fā)展區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)競爭樓盤匱乏也表明了這點(diǎn)。在項(xiàng)目不占據(jù)先天地理原因前提下，若與即將面世眾多樓盤相競爭，就必須揚(yáng)長避短，展現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)置、戶型把控、人文景觀、園林生活等方面優(yōu)勢，給置業(yè)者描繪一幅真正適合人居純生活居住區(qū)，基于對項(xiàng)目情況全方面把握，結(jié)合建筑特征，提出一個(gè)水景城市生活畫卷，一個(gè)面向二十一世紀(jì)城市園林精巧生活。水景園林，精巧生活消費(fèi)者心中性價(jià)區(qū)域樓盤中明星發(fā)展商懷中嬰兒我們眼睛中希望項(xiàng)目定位【項(xiàng)目定位說明】第33頁130萬平米大型水景園林宜居生活城【形象定位】項(xiàng)目位于邢臺市橋東區(qū)北陳村，屬于舊村改造工程，規(guī)模優(yōu)勢顯著，道路交通便捷，因?yàn)橹車虡I(yè)配套不完善、置業(yè)人氣指數(shù)不高，結(jié)合邢臺房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，在本區(qū)域內(nèi)建立一個(gè)“中高檔定位中低級價(jià)格”標(biāo)準(zhǔn)型園林景觀型小區(qū)較為符合當(dāng)前市場需求。注：數(shù)據(jù)130萬由來以百泉大道北側(cè)占地691.7475畝，南側(cè)占地86.1240畝，容積率2.6為依據(jù)，粗略計(jì)算，或有偏差，以待矯正。第34頁【價(jià)格定位】價(jià)格定位標(biāo)準(zhǔn)：住宅主要采取“低開高走”價(jià)格策略，其基本出發(fā)點(diǎn)為消費(fèi)者+競爭定價(jià)模型。整體銷售進(jìn)程采取市場導(dǎo)入期、市場發(fā)展期、強(qiáng)銷期、尾盤銷售期四部分進(jìn)行。依據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場情形，以及綜合項(xiàng)目所在區(qū)域、地塊、規(guī)模、產(chǎn)品、競爭等原因，所以，本公司提議本項(xiàng)目市場導(dǎo)入期價(jià)格可設(shè)定——3800元/平米左右第35頁1、市場導(dǎo)入期價(jià)格：

以項(xiàng)目本身情況制訂一個(gè)邢臺消費(fèi)者普遍比較能接收價(jià)格為目標(biāo)。其基本定價(jià)均價(jià)控制在3800元/平方米左右。為促進(jìn)銷售，可考慮對前幾十名客戶做折扣，折扣率控制在1~5%，銷售率控制在30%左右，其房源要做嚴(yán)格銷控，以該項(xiàng)目戶型較差、樓座或樓層不理想戶型為主要產(chǎn)品推向市場。經(jīng)過市場導(dǎo)入期銷售情況探測市場價(jià)格承受能力，為開發(fā)商快速回籠資金緩解資金壓力，并依據(jù)進(jìn)程時(shí)間長短來決定調(diào)整下步進(jìn)程策略。2、市場發(fā)展期價(jià)格：

依據(jù)市場導(dǎo)入期房地產(chǎn)市場反應(yīng)情況，如市場反應(yīng)情況良好，銷售順暢，則進(jìn)入第二階段即市場發(fā)展期，該階段價(jià)格均價(jià)控制在4000元/平米左右，較導(dǎo)入期價(jià)格上漲3%左右，整體項(xiàng)目銷售率完成60%左右。以樓層戶型設(shè)計(jì)較為合理產(chǎn)品投入市場，為價(jià)格提升提供一定條件依據(jù)。經(jīng)過這一階段銷售穩(wěn)定前一部分簽單客源。并使該項(xiàng)目在邢臺地域取得良好市場口碑。【價(jià)格調(diào)整四部曲】第36頁3、強(qiáng)銷期：該階段將公開全部房源供客戶挑選，價(jià)格均價(jià)控制在4300元左右，比前一階段價(jià)格再上漲3.5%左右，整體項(xiàng)目銷售率到達(dá)80%左右。經(jīng)過這一階段銷售，項(xiàng)目基本完成銷售預(yù)計(jì)，并經(jīng)過一系列市場推廣，提升企業(yè)企業(yè)整體品牌形象。4、尾盤銷售期：該階段價(jià)格可能不在做提升，基本還控制在均價(jià)4500元左右，可做略微調(diào)整。如有需要盡快完成尾盤銷售，可適當(dāng)考慮該階段做推廣，詳細(xì)方案可視項(xiàng)目進(jìn)展情況而定，經(jīng)過這一階段銷售，項(xiàng)目將順利完成整體銷售進(jìn)程。第37頁【客群定位】區(qū)域需求定位橋東區(qū)其它區(qū)周圍縣區(qū)強(qiáng)烈區(qū)域認(rèn)同感、性價(jià)比超高性價(jià)比與著名度改進(jìn)居住形態(tài)、認(rèn)同感、性價(jià)比剛需+改進(jìn)剛需（為主）+改進(jìn)剛需+改進(jìn)（為主）職業(yè)年紀(jì)定位國企、事業(yè)單位、商人企業(yè)白領(lǐng)、工廠藍(lán)領(lǐng)村民、小商販改進(jìn)為主、投資為輔、剛需次之剛需為主、改進(jìn)為輔剛需為主、改進(jìn)為輔25-55歲當(dāng)前邢臺置業(yè)依然是以剛需婚房、改進(jìn)居住為主，投資性客戶較少。第38頁匯報(bào)結(jié)構(gòu)1邢臺市介紹2地塊分析宏觀市場分析5產(chǎn)品提議63市場分析房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析4區(qū)域研究7營銷推廣第39頁

項(xiàng)目屬于城中村舊村改造項(xiàng)目，體量較大，易于規(guī)模化開發(fā)。本公司提議，于項(xiàng)目開發(fā)早期采取園林式景觀小區(qū)開發(fā)模式，增強(qiáng)本身可塑性及社會認(rèn)同感，采取景觀先行項(xiàng)目開發(fā)手法。同時(shí)對項(xiàng)目建筑排布及配套設(shè)施進(jìn)行人性化合理規(guī)劃，充分增強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)景觀性與文化性，最大化增強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)可親、可感形象。實(shí)體開發(fā)階段強(qiáng)化樹立項(xiàng)目產(chǎn)品高端形象，對項(xiàng)目產(chǎn)品立面及配套設(shè)施進(jìn)行超前配置和智能化組合。以組團(tuán)式景觀與物業(yè)配置進(jìn)行前瞻規(guī)劃。最終，使項(xiàng)目本身以絕正確人文景觀優(yōu)勢＋當(dāng)代文化生活模式?jīng)_擊市場產(chǎn)品形態(tài)。產(chǎn)品提議——【項(xiàng)目規(guī)劃理念】第40頁由北向南滾動式開發(fā)、組團(tuán)式推廣、分組式營銷項(xiàng)目可借勢車管所日常人氣資源，同時(shí)考慮此地塊南北跨度比較大，南面缺乏人氣，建議此地塊由北向南滾動式開發(fā)。一方面以滾動式開發(fā)最大化降低投資風(fēng)險(xiǎn)，使資金鏈良性運(yùn)轉(zhuǎn)；其次以組團(tuán)式推廣，根據(jù)市場上反映，靈活制定銷售策略和銷售控制，以期達(dá)到盈利最大化。說明：分組團(tuán)冠以主題方式，利于提升項(xiàng)目文化品質(zhì)，一樣便于營銷推廣工作。北南【項(xiàng)目開發(fā)理念】第41頁產(chǎn)品優(yōu)勢：

以中高端產(chǎn)品為主體，以部分中端產(chǎn)品開啟市場，中高端品+中低端價(jià)格為優(yōu)勢。產(chǎn)品形式：

依據(jù)此項(xiàng)目規(guī)模，提議產(chǎn)品設(shè)計(jì)盡可能要豐富，高層、小高層、多層洋房讓其襯托出項(xiàng)目標(biāo)層次感，從產(chǎn)品形式來能夠把別墅植入其中，用于提升項(xiàng)目標(biāo)整體品質(zhì)。產(chǎn)品特點(diǎn)：

因?yàn)榇颂幬磥戆l(fā)展空間巨大，當(dāng)前缺乏成規(guī)模、上品質(zhì)項(xiàng)目，提議建筑格調(diào)采取當(dāng)代簡約式，以清新靚麗色調(diào)吸引大眾眼球，同時(shí)與南面七里河景觀帶起到遙相呼應(yīng)效果。

【產(chǎn)品配置理念】第42頁規(guī)劃提議：5+1花園洋房，大樓間距，當(dāng)代格調(diào)外立面。細(xì)節(jié)提議：私家花園洋房，采取框架結(jié)構(gòu)，首層設(shè)私家庭院，雙主臥，大陽臺，頂層超大露臺。規(guī)劃提議：板式小高層、板塔結(jié)合式高層，當(dāng)代格調(diào)外立面。細(xì)節(jié)提議：地下車位，精巧主題景觀小品，穿插中小型水景。

【產(chǎn)品形態(tài)理念】第43頁本項(xiàng)目位于七里河水文景觀帶北側(cè)，借勢得天獨(dú)厚市政景觀優(yōu)勢，而且需要項(xiàng)目本身景觀與七里河景觀互補(bǔ)映襯，七里河景觀帶含有規(guī)模特點(diǎn)，而項(xiàng)目景觀就需以精巧取勝。提議本項(xiàng)目植入水文景觀，人工湖貫通小區(qū)，建筑小品星羅棋布，水景廣場、木藝廣場、疊水樂園、七彩樂園、亭臺廊柱鑲嵌其中，高綠化率為起點(diǎn)打造當(dāng)代園林水景小區(qū)。小區(qū)設(shè)置主題化、精細(xì)化園林，突出生態(tài)感、標(biāo)示感、情趣感和立體感。重視微地形處理和園林小品打造，更增小區(qū)情趣；【產(chǎn)品景觀理念】第44頁二十一世紀(jì)，建筑主流是生態(tài)建筑和智能建筑，環(huán)境內(nèi)部、人與環(huán)境保持自然平衡，發(fā)揮環(huán)境對人健康功能。建議項(xiàng)目起用生態(tài)型住宅，以綠色為基礎(chǔ)涵蓋生態(tài)環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展等多種理念。和整體環(huán)境質(zhì)量相結(jié)合以及彌補(bǔ)環(huán)境硬件不足，遵從有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行完整包括設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理等。生態(tài)建筑設(shè)計(jì)含有以下方面特點(diǎn)：整體，全方面考慮內(nèi)部與外部環(huán)境；強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境友好共存，不可分割；強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境交互?！揪坝^設(shè)計(jì)要求】第45頁——同時(shí)于小區(qū)內(nèi)各樓座之間設(shè)計(jì)坡地景觀，小型坡地綠化既能夠提升項(xiàng)目標(biāo)檔次，同時(shí)也可在視覺上形成層次波浪感，擴(kuò)大景觀空間感。波景園林【景觀表現(xiàn)提議一】——重新審閱人與自然融合關(guān)系，考量建筑與園林構(gòu)筑尺度，以新奇波景設(shè)計(jì)涵蓋自然精華，營造別具一格園林景觀，似崗巒之體勢，如波浪之起伏。臺地綠化+坡地景觀第46頁水景廣場——中央公園水，是園林靈魂所在。靈動水系是優(yōu)雅象征，是富足表現(xiàn)，它能將整個(gè)小區(qū)氣氛帶動起來，增加園林意境。說明：復(fù)古水車，盈動碧波，成了居者放飛心情絕佳場地，周末或黃昏時(shí)光，嘩嘩水聲與人們娛樂笑聲連成一片，組成了一個(gè)歡樂海洋。

【景觀表現(xiàn)提議二】第47頁【景觀表現(xiàn)提議三】貫通溪景

當(dāng)代格調(diào)建筑大氣、簡練，配之含有柔性水以補(bǔ)充，內(nèi)部園林部分由水系貫通，錯(cuò)落有致，連接各組團(tuán)景區(qū)，小區(qū)中心地帶設(shè)置中央水景區(qū)，為堅(jiān)固建筑更添靈性之美，到達(dá)建筑與環(huán)境完美融合。第48頁【景觀表現(xiàn)提議四】將中國文化中經(jīng)典傳統(tǒng)元素融入當(dāng)代景觀營造中，打造風(fēng)韻獨(dú)特太極廣場，利用燈光、旱噴泉等技術(shù)，為中老年業(yè)主提供一個(gè)休閑散步極佳場所。太極廣場第49頁第50頁第51頁木藝廣場說明：展現(xiàn)中西文化藝術(shù)場地。木藝，在中國由來已久，精巧考究制作過程，在每一個(gè)細(xì)節(jié)展現(xiàn)，它與靈動水車遙相呼應(yīng)，組成園林又一奇景。另外，經(jīng)過園林景觀不一樣劃分，各種藝術(shù)小品使整個(gè)園林景觀豐富起來，美化小區(qū)同時(shí)，更突顯出濃厚文化品味，這里能夠讓一家人輕松地度過午后美妙時(shí)光，也能夠是孩子游戲娛樂高興場地?！揪坝^表現(xiàn)提議五】第52頁【景觀表現(xiàn)提議六】七彩樂園

可愛雕塑小品、巧妙設(shè)計(jì)座椅，以及各種游樂設(shè)施，打造出一個(gè)兒童樂園。讓孩子們在園林中盡情撒野，盡情歡笑，在滿足孩子們樂趣同時(shí)使小區(qū)功效完整、統(tǒng)一。第53頁入口處表達(dá)高品質(zhì)小區(qū)意向【正門設(shè)計(jì)要求】提議小區(qū)采取景觀先行操作手法，小區(qū)正門處設(shè)計(jì)水景（如水景噴泉廣場）為主景觀表現(xiàn)方式，既突出項(xiàng)目整體定位與設(shè)計(jì)理念，又能彰顯出項(xiàng)目為高品質(zhì)小區(qū)之意。第54頁人車分流人車分流【交通設(shè)計(jì)要求】項(xiàng)目交通提議：行人入口和車行入口分開，使得人車能夠自然地各行其道，這么既確保了安全，又節(jié)約并整齊劃分了公共空間，便于小區(qū)規(guī)范化管理。小區(qū)車行交通組織采取外環(huán)式，小區(qū)內(nèi)部盡可能人車分流，增加小區(qū)安全感，減小車行對生活干擾。高層區(qū)經(jīng)過外部環(huán)路進(jìn)入地下停車處理停車和車行入戶問題，降低小區(qū)內(nèi)部車流。第55頁【銷售中心提議】銷售中心是最能展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和開發(fā)實(shí)力有效見證，在項(xiàng)目銷售過程中也起到了讓業(yè)主先入為主觀念平臺作用。售樓部位置應(yīng)設(shè)置在項(xiàng)目地塊區(qū)域，以框架結(jié)構(gòu)獨(dú)建為宜。（成本原因考慮，后期可拆除或改為會所之用）第56頁高端小區(qū)必須配套設(shè)施齊備，充分滿足居住者生活需要，表達(dá)以下標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)置服務(wù)半徑最短和活動路線最順。方便生活；有利于經(jīng)營管理；有利于美化環(huán)境。考慮配套設(shè)施適用性與投資成本，提議項(xiàng)目整體公共建筑及配套設(shè)施在施工前應(yīng)全部規(guī)劃成形，提議重點(diǎn)建設(shè)。

會所設(shè)計(jì)小區(qū)幼稚園商務(wù)酒店+小區(qū)商業(yè)【配套設(shè)置要求】第57頁會所是項(xiàng)目品質(zhì)表達(dá)重點(diǎn)部分，會給項(xiàng)目帶來不可估量附加值。會所功效包含臺球室、健身室、棋牌室、老年舞廳、為少兒設(shè)置學(xué)習(xí)室等。【項(xiàng)目配套1——會所設(shè)計(jì)】第58頁【項(xiàng)目配套2——小區(qū)幼稚園】教育資源已成為人們置業(yè)首要考慮原因，基于此原因以及項(xiàng)目本身規(guī)?？紤]，小區(qū)內(nèi)應(yīng)配建有一所著名幼稚園，以滿足小區(qū)居民教育需求，并與小區(qū)外小學(xué)、中學(xué)聯(lián)絡(luò)成為一個(gè)完整教育體系，以杜絕人們在此置業(yè)教育擔(dān)憂。第59頁【項(xiàng)目配套2——商務(wù)酒店+小區(qū)商業(yè)】

因?yàn)榇藚^(qū)位缺乏濃郁商業(yè)氣氛缺點(diǎn)，項(xiàng)目可依靠本身優(yōu)勢，打造屬于自己商業(yè)圈，能夠在龍泉東街南側(cè)建造臨街商鋪、商務(wù)酒店，起到與項(xiàng)目產(chǎn)品互補(bǔ)效果，同時(shí)也是樹立項(xiàng)目工程形象最有利伎倆（為爭取作為政府南城區(qū)標(biāo)志性建筑而拿到政府優(yōu)惠政策做準(zhǔn)備）。臨街商業(yè)提議做成框架能分割獨(dú)立商鋪，小區(qū)內(nèi)還能夠依靠順德路（修通后）建造特色商業(yè)街和內(nèi)街，展示區(qū)域商業(yè)濃墨氣氛。第60頁常規(guī)戶型：

針對邢臺市場情況，戶型要以剛需為主，當(dāng)前市場中小戶型屬于熱銷產(chǎn)品，兩居在80—90平米為主，三居在100—115平米為主，對于三居在120平米及以上者比較滯銷，提議可少許配比。時(shí)尚戶型：

同時(shí)針對當(dāng)前時(shí)尚人群，含有變維意義上戶型接收度會更高，可考慮加入。變維建筑設(shè)計(jì)法是一個(gè)變傳統(tǒng)住宅建筑套內(nèi)平面水平設(shè)計(jì)為水平和豎向多維設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)方法。變維建筑是依據(jù)房間功效要求，將套內(nèi)各功效間實(shí)現(xiàn)有機(jī)組合，使客廳、臥室及其它輔助用房自然地分布在不一樣水平面上，并經(jīng)過樓梯轉(zhuǎn)換將“動”、“靜”房屋區(qū)域進(jìn)行了較為徹底分離。

常規(guī)戶型+時(shí)尚戶型特點(diǎn)1、家家戶戶樓上樓下，類似別墅式住宅；2、高廳普臥，享受別墅戶型。3、公攤系數(shù)小、戶內(nèi)交通面積少，戶內(nèi)使用面積加大；4、功效分區(qū)徹底（動靜分區(qū)、干濕分區(qū)徹底）【產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)】第61頁【戶型配比】數(shù)據(jù)產(chǎn)品面積段（平方米）配置百分比兩居室80-9045%三居室100-11545%大三居室120-14010%第62頁79平米二室二廳戶型(塔樓）

三個(gè)面寬均為南向板塔結(jié)合戶型88平米兩居88平米小三居在保障舒適度前提下，增加平均進(jìn)深，提升容積率。此產(chǎn)品對提升容積率作用顯著

【戶型創(chuàng)新提議一】第63頁98平米三室二廳戶型(塔樓）緊湊型三居，南北通透，270度景觀119.65平米103.09平三室二廳二衛(wèi)【戶型創(chuàng)新提議二】第64頁ABCBA可分可合戶型(板塔）戶型A二室二廳一衛(wèi)建筑面積：88平米戶型B一室零廳一衛(wèi)建筑面積：49平米戶型C二室二廳一衛(wèi)建筑面積：89平米戶型A+戶型B三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：137平米【戶型創(chuàng)新提議三】第65頁匯報(bào)結(jié)構(gòu)1邢臺市介紹2地塊分析宏觀市場分析5產(chǎn)品提議63市場分析房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析4區(qū)域研究7營銷推廣第66頁

伴隨消費(fèi)者對居住要求提升，他們更渴望居家之中文化內(nèi)涵，不但在居住上感到舒適，更應(yīng)該在精神上感到愉悅，經(jīng)過激發(fā)產(chǎn)品文化屬性，賦予創(chuàng)新性概念，構(gòu)筑新奇親和力。概念營銷文化營銷事件營銷口碑傳輸四大營銷模式“概念營銷+文化營銷+事件營銷+口碑傳輸”

讓產(chǎn)品價(jià)值與文化價(jià)值共振，才能到達(dá)最正確宣傳效果，而這種以文化為載體宣傳手法，必須經(jīng)過制造各種事件來吸引消費(fèi)者，將文化營銷與事件營銷實(shí)現(xiàn)連接，經(jīng)過這些營銷活動取得消費(fèi)者認(rèn)同，并形成較強(qiáng)口碑傳輸效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)事件營銷最終目標(biāo)?！菊蠣I銷策略組合】營銷推廣——第67頁高端形象塑造建筑環(huán)境營銷概念包裝展示低價(jià)入市促銷折扣付款方式高性價(jià)比認(rèn)同興趣欲望行動

價(jià)格策略采取“低開高走”，分時(shí)間段制訂出不停上升價(jià)格走勢，價(jià)格控制標(biāo)準(zhǔn)為“逐步走高，并留有升值空間”，這么造成項(xiàng)目標(biāo)高性價(jià)比印象，既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。以時(shí)間為基礎(chǔ)，依據(jù)不一樣時(shí)間段，如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行控制，確定與之對應(yīng)銷量和價(jià)格，而且圍繞該時(shí)間段訴求重點(diǎn)進(jìn)行營銷，從而掌握什么時(shí)間該控制什么，怎樣去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益?！尽暗烷_高走”銷售價(jià)格控制策略】第68頁由開工至預(yù)售手續(xù)辦理完成積累客戶火爆入市，搶占市場項(xiàng)目正式銷售各種銷售策略，促進(jìn)銷售挖掘深層客戶特殊銷售策略利用尾盤期項(xiàng)當(dāng)前期至開工積累客戶準(zhǔn)備階段咨詢階段強(qiáng)銷階段鞏固階段收尾階段形象推廣內(nèi)部認(rèn)購開盤銷售連續(xù)銷售尾盤銷售【營銷階段劃分】第69頁1、準(zhǔn)備階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目動工之前營銷目：形象導(dǎo)入銷售內(nèi)容：積累客戶主要營銷任務(wù)：項(xiàng)目相關(guān)市場調(diào)查；同類物業(yè)比較分析；目標(biāo)消費(fèi)群市場研究；確定項(xiàng)目市場定位；塑造項(xiàng)目形象品質(zhì)；產(chǎn)品細(xì)節(jié)確定；多方銷售道具準(zhǔn)備；項(xiàng)目基礎(chǔ)形象入市等?！靖麟A段營銷劃分】2、咨詢階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)：動工起至預(yù)售手續(xù)辦理完畢營銷目：內(nèi)部認(rèn)購銷售任務(wù)：擴(kuò)大客戶群主要營銷任務(wù)：把控工程進(jìn)度；塑造項(xiàng)目核心形象；銷售入場接受咨詢；多渠道擴(kuò)大影響力；內(nèi)部認(rèn)購試探市場；針對性調(diào)整產(chǎn)品適應(yīng)市場變化。第70頁3、熱銷階段營銷目標(biāo)：開盤銷售主要營銷任務(wù)：爆破式開盤銷售；營造項(xiàng)目熱銷局面；強(qiáng)力宣傳推廣；市場形象地集中面市；把控銷售對象及速度等。4、鞏固階段營銷目標(biāo)：連續(xù)銷售主要營銷任務(wù)：銷售連續(xù)推進(jìn)；市場形象深化；撇脂傳統(tǒng)市場；全新營銷方式；開拓新市場；把控銷售進(jìn)度等。5、收尾階段營銷目標(biāo)：尾房銷售主要營銷任務(wù)：特殊營銷方式綜合利用；剩下房源集中銷售等。第71頁1、準(zhǔn)備階段

此階段以區(qū)域整體形象營銷為重點(diǎn)，經(jīng)過區(qū)域市場形象和氣氛提升，提升項(xiàng)目市場著名度，吸引目標(biāo)客戶群。經(jīng)營工地形象：景觀先行，先建樣板區(qū)，營造真實(shí)小區(qū)場景和指示系統(tǒng)，形成大賣場。工地經(jīng)營主要是為了向外界傳達(dá)項(xiàng)目基本信心，同時(shí)展示項(xiàng)目質(zhì)量、增強(qiáng)客戶信心，能夠提前將項(xiàng)目地圍場，并在圍擋上包裝項(xiàng)目標(biāo)形象和賣點(diǎn)，對工地進(jìn)行嚴(yán)格管理（潔凈整齊現(xiàn)場、建筑材料合理堆放、施工人員統(tǒng)一著裝），展示工程形象進(jìn)度（施工進(jìn)度表、監(jiān)察工程實(shí)際進(jìn)度等）。【各階段營銷活動】第72頁2、咨詢階段本階段圍繞“展示項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目著名度”展開，擴(kuò)大受眾對項(xiàng)目標(biāo)了解程度，并經(jīng)過認(rèn)購活動，鎖定客戶群，為后期開盤銷售奠定基礎(chǔ)。奠基儀式

經(jīng)過媒體宣傳向外界傳達(dá)項(xiàng)目已運(yùn)作信息，提升項(xiàng)目著名度。盛大揭牌

提前建造項(xiàng)目銷售中心，舉行揭牌活動，提升著名度同時(shí)向外界展示項(xiàng)目標(biāo)形象，積累客戶資源，防止分流過多。百萬大獎(jiǎng)?wù)魇蹆r(jià)

消費(fèi)者填寫競猜開盤房價(jià)記錄表，開盤當(dāng)日評選最靠近前50名，每人給予2萬元購房優(yōu)惠，以百萬優(yōu)惠征房價(jià)，形成新聞炒作空間。出售VIP卡

分階段折扣優(yōu)惠、出售VIP卡、購房積分等策略積累有效客戶資源，經(jīng)過積累階段，進(jìn)行項(xiàng)目定位市場試探，便于及時(shí)調(diào)整。第73頁3、熱銷階段

本階段主要營銷任務(wù)在于高調(diào)入市，制造項(xiàng)目熱銷場景。爆炸式開盤活動開盤之日舉行盛大時(shí)尚開盤活動，邀請媒體、業(yè)界名流參加，提升人氣。同時(shí)，將意向客戶安排在開盤日選房，造成搶購場面，制造轟動效應(yīng)。4、鞏固階段

在深入宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)同時(shí)，經(jīng)過各種促銷活動，深入提升銷售溫度，促使消費(fèi)者盡快下定購置信心，提升資金回籠速度。每日特惠房

選擇品質(zhì)相對較低住宅，每日推出一套“特惠房”，使得項(xiàng)目保持熱銷局面。VIP積分回饋活動

推出VIP積分回饋活動，經(jīng)過口碑傳輸，促進(jìn)老客戶帶新客戶，并對推薦新客戶老客戶給與現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)（或?qū)?yīng)物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)），樹立項(xiàng)目形象、促進(jìn)銷售。實(shí)樓樣板間

依據(jù)施工進(jìn)度，適時(shí)地在實(shí)體樓棟內(nèi)針對銷售情況相對較差戶型設(shè)置樣板間，引導(dǎo)客戶參觀，促使成交。第74頁5、收尾階段經(jīng)過分析剩余物業(yè)特點(diǎn)，重新?lián)Q角度對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，對滯銷戶型，采用折扣優(yōu)惠或